Общая долевая собственность в многоквартирном доме

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Дата размещения статьи: 04.05.2015

В российском праве общая собственность, т.е. право собственности двух и более лиц на одну вещь, возникает на основании либо закона, либо договора.
Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает, что общая собственность возникает на вещи, неделимые в силу их физических характеристик (т.е. вещи, которые не могут быть разделены без изменения их назначения) либо не подлежащие разделу в силу закона (ст. 244). Иные случаи возникновения общей собственности установлены как в ГК РФ, так и в иных законодательных актах.
Возникновение права собственности на одну и ту же вещь у нескольких субъектов права влечет за собой ограничение каждого из них в реализации принадлежащих ему прав, что отмечали различные авторы . По указанной причине правовой режим имущества, находящегося в общей собственности (далее – общее имущество), обладает следующими особенностями:
——————————–
См., напр.: Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН НКЮ СССР. Вып. 2. М., 1941. С. 4; Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности по советскому законодательству. Томск, 1977. С. 78 – 80; Советское гражданское право / Под ред. В.А. Рясенцева. Т. 1. М., 1975. С. 383. 1) по общему правилу каждому участнику общей собственности принадлежит доля в праве собственности на общее имущество, которая является самостоятельным объектом гражданских прав и может быть продана, подарена, заложена и т.д. с соблюдением преимущественного права иных участников общей собственности на покупку доли ;
——————————–
Право совместной собственности (без выделения долей в праве собственности) является исключением из общего правила и не рассматривается в настоящей статье. 2) размер доли в праве собственности на общее имущество определяется законом или соглашением сторон (изначально доли считаются равными);
3) владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется по согласованному волеизъявлению всех участников общей собственности (в случае недостижения такого согласия суд может определить порядок владения и пользования, но не распоряжения имуществом);
4) плоды, продукция и доходы от использования общего имущества, равно как и расходы на его содержание, распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними;
5) по соглашению между участниками (а в случае недостижения соглашения – по решению суда) может быть осуществлен раздел общей собственности или выдел доли участника в натуре (в тех случаях, когда раздел имущества или выдел доли в натуре невозможен, участнику общей собственности, который не получает имущества в натуре, выплачивается денежная компенсация стоимости его доли).
Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме или в ином здании, помещения в котором принадлежат нескольким собственникам, имеет целый ряд отличий от вышеперечисленных признаков, что объясняется особенностью как субъектного состава правообладателей, так и самого объекта права .
——————————–
Петрова И.В. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме // Современные теоретические и практические проблемы частного права: Сб. науч. тр. Ставрополь, 2004. С. 275. 1. Особенности доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома как объекта гражданских прав Статьи 289, 290 ГК РФ устанавливают, что собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество: общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Понятие общего имущества уточнено в ст. 36 Жилищного кодекса РФ, указывающей в качестве примеров общего имущества в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
Кроме того, ЖК РФ включает в состав общего имущества многоквартирного дома земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства; иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, а также денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации, и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.
Следует отметить, что даже в случае сноса многоквартирного дома собственники квартир сохраняют право собственности на земельный участок, где располагался дом, как на общее имущество многоквартирного дома.
Соответственно, для включения в состав общего имущества многоквартирного дома тех или иных объектов необходима их функциональная связь с самим многоквартирным домом: общее имущество, даже расположенное вне многоквартирного дома, должно предназначаться для его обслуживания и при этом находиться на одном земельном участке с ним. По указанным причинам в Российской Федерации режим общего имущества в многоквартирном доме не может распространяться на комплекс недвижимости, объединенный единым целевым назначением (например, коттеджный или дачный поселок). Для регулирования отношений по использованию общего имущества в подобном комплексе недвижимости применяются нормы Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".
Примечательно, что в настоящее время законодатель достаточно подробно регламентировал правовой статус собственников квартир и иных помещений как участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, оставив вместе с тем за рамками непосредственного правового регулирования вопросы прав собственников помещений в нежилых объектах (например, собственников офисов в бизнес-центрах и т.п.). При этом возникновение у данных лиц права общей долевой собственности на общее имущество нежилого объекта не подлежит сомнению. В частности, ст. ст. 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон N 214) предусматривают возникновение права общей долевой собственности на общее имущество не только в многоквартирном доме, но и в ином объекте недвижимости.
В целях восполнения пробелов правового регулирования Высший Арбитражный Суд РФ в своем Постановлении от 23.07.2009 N 64 (далее – Постановление N 64) установил, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, т.е. нормы, определяющие правовой статус общего имущества в многоквартирных домах .
——————————–
Пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". Основной особенностью права на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома как объекта гражданских прав является его зависимый характер от прав на квартиру или иное помещение в многоквартирном доме.
Право на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома или иного объекта возникает и прекращается автоматически после возникновения или прекращения права собственности на квартиру (иное помещение) и не может быть предметом сделок отдельно от квартиры (иного помещения) (п. 2 ст. 290 ГК РФ).
В связи с этим ч. 2 ст. 38 ЖК РФ устанавливает, что условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными, а п. 5 ст. 16 Закона N 214 прямо предусматривает, что государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Именно потому, что право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме является зависимым от права собственности на помещение в данном доме, нормативно запрещен раздел общего имущества многоквартирного дома или выдел из него доли в натуре (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Таким образом, правовая судьба квартиры (иного помещения) и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости), которая не может быть самостоятельным объектом гражданских прав, всегда идентичны. По сути, связь права собственности на квартиру (иной объект) и права на долю в праве собственности на общее имущество по своей правовой природе является еще более тесной, чем связь главной вещи и принадлежности, так как юридическую судьбу принадлежности можно изменить договором, а доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ином объекте) – нет.
ВАС РФ в п. 5 Постановления N 64 подчеркнул, что не допускается даже изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений. И это еще одно существенное отличие доли в праве общей собственности на общее имущество здания от общего правового режима долевой собственности.

Читать еще:  Сколько времени занимает трудоустройство в полицию
2. Особенности владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ином объекте) Владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме (ином объекте) также имеет существенные особенности по сравнению с общими правилами владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности.
В отличие от распоряжения долей в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме возможно только при условии соблюдения целого ряда ограничений.
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме (ином объекте) осуществляется на основании согласованного волеизъявления участников долевой собственности (сособственников).
Как пишет И.В. Маркова, "сособственники вынуждены считаться с властью других собственников по поводу одного и того же имущества, что предполагает возможность "вмешательства" сособственников в имущественные сферы друг друга и ограничение их воль с учетом установленной законом или соглашением процедуры" . При согласовании воль собственников общего имущества многоквартирного дома ограничение их воль является максимальным. Это объясняется тем, что законодатель предусматривает специальную форму согласования воль собственников имущества многоквартирного дома, аналогичную порядку согласования воль участников хозяйственных обществ и иных организаций с корпоративной структурой управления: через общее собрание всех собственников общего имущества.
——————————–
Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / Под общ. ред. В.Д. Рузановой. М., 2010. С. 11, 12. Основное отличие порядка согласования воль собственников общего имущества на собрании от порядка их согласования в результате достижения соглашения (консенсуса) заключается в том, что на общем собрании вопрос решается большинством голосов, а несогласное меньшинство всегда вынуждено исполнять решения большинства. Если же согласование воль нескольких участников гражданских правоотношений осуществлено путем достижения соглашения (консенсуса), то несогласие даже одного из них с мнением остальных обесценивает их согласованную волю и соглашение (консенсус) считается недостигнутым.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников общего имущества многоквартирного дома принимает решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, а также определяет лиц, уполномоченных от имени собственников помещений в многоквартирном доме на заключение договоров об использовании общего имущества. Именно общее собрание выбирает способ управления многоквартирным домом.
ВАС РФ в п. 6 Постановления N 64 разъяснил, что по решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
Порядок принятия решения общим собранием участников общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома установлен ст. ст. 47 и 48 ЖК РФ.
Следует отметить, что порядок проведения общего собрания собственников помещений в жилом доме и принятия решения, а также порядок обжалования состоявшихся решений во многом аналогичны принятию решений на общих собраниях хозяйственных обществ, в связи с чем ряд ученых называют их "квазикорпоративными" .
——————————–
Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2006. С. 19.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В частности, количество голосов, которым обладает каждый участник долевой собственности, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, а собрание правомочно принимать решения в случае наличия кворума – присутствия на собрании собственников, обладающих не менее 50% голосов.
Решения на общем собрании собственников принимаются простым или квалифицированным большинством голосов (в зависимости от вида вопроса, поставленного на голосование) путем очного или заочного голосования.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением установленных законом требований, в случае если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если этим решением нарушены его права и законные интересы. Срок обжалования составляет шесть месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Как и в случае с обжалованием решений общих собраний участников хозяйственных обществ, суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков собственнику. 3. Особенности управления общим имуществом в многоквартирном доме Вопрос о том, является ли управление общим имуществом самостоятельным правомочием в составе права собственности или же формой осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом, т.е. способом реализации права собственности , решен нами в пользу второй точки зрения.
——————————–
Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. М., 1998. С. 387.
Гражданское право России: Учеб.: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2000. Т. 1. С. 485 – 486; Маркова И.В. Указ. соч. С. 11, 12. Так как все вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме должны решать собственники помещений в соответствующем доме, а согласование их воль происходит путем проведения общего собрания, то управление общим имуществом в многоквартирном доме может осуществляться следующими способами:
1) непосредственно общим собранием собственников помещений;
2) товариществом собственников жилья, созданным по решению общего собрания собственников помещений;
3) управляющей компанией, выбранной общим собранием собственников или товариществом собственников жилья.
Среди указанных способов управления особого внимания заслуживает создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) – самостоятельного юридического лица, которое способно заменить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме практически во всех вопросах владения, пользования и распоряжения общим имуществом (в отличие от ТСЖ управляющая компания решает только вопросы обслуживания общего имущества).
В соответствии со ст. 291 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для:
1) совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в нем;
2) осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;
3) предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных домах;
4) осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами.
Учредительным документом ТСЖ является устав, принимаемый на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов.
Так как после создания ТСЖ основные вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме решает именно оно, законодатель прямо установил, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Это позволяет исключить для третьих лиц неопределенность в вопросе о том, какое юридическое лицо уполномочено управлять общим имуществом в многоквартирном доме, а именно:
1) заключать договор управления многоквартирным домом и иные договоры, обеспечивающие такое управление, включая содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК РФ и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
5) надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
6) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
7) осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.
Читать еще:  Федеральный закон о приобретении гражданства рф
С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Жилищное законодательство предусматривает спе­циальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в много­квартирных домах. Так, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав. В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. С учетом положений статьи 23 Закона о регистрации и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер. Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Предоставление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации). Так, на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставляются: 1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме; 3. Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины; 4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.); 5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действия ЖК РФ – 01.03.2005 г.);
Читать еще:  Что нужно чтобы восстановить свидетельство о браке
6 Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в случае, если решением общего собрания собственников помещений не был определен иной порядок распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме); 7. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме; 8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации (до 30.01.1998 г.) на помещения, в случае если на момент предоставления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников помещений в многоквартирном доме;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

9. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством. Регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение. В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 200 рублей. Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него. Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе «Вид права» не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права. Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным домом удостоверяется, в частности выпиской из ЕГРП. Спецификой общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является связанность доли в праве собственности с правом на помещение. То есть право на общее имущество как бы следует судьбе права собственности на помещение. Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, – она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома, поэтому право собственности на него возникает и прекращается вместе с правом собственности на помещение. Есть и еще ряд особенностей режима долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве собственности независимо от её размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом, а именно: 1. Дополнительные гарантии:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

– без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как, например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам многоквартирного дома; – без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений; – невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно. 2.Дополнительная возможная прибыль: – собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения. 3. Удобство использования: – собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в том числе направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома. муниципального отдела по Омскому району 1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Комментарии к ст. 38 ЖК РФ

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

1. При совершении сделки с помещением в многоквартирном доме государственной регистрации подлежит переход права собственности на помещение в данном доме. Право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение. Законодательство не предусматривает самостоятельную государственную регистрацию права на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В ч. 2 ст. 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, в силу прямого указания закона доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома считается зарегистрированной одновременно с государственной регистрацией права собственности на помещение в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью помещения в данном доме. В связи с этим лицо, приобретающее в собственность помещение в многоквартирном доме, приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество. 2. Есть случаи, когда право на долю в общей собственности при отчуждении помещения в многоквартирном доме у нового собственника возникает впервые. Так, например, в муниципальной собственности в многоквартирном доме находятся, предположим, 10 квартир. При приватизации жилого помещения новый собственник приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество, пропорциональную площади этого помещения. Но до приватизации жилого помещения этой доли не было, поскольку доля в праве общей собственности у муниципального образования была пропорциональной общей площади 10 квартир, а не каждой квартиры в отдельности. В данном случае новый собственник приобрел долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональную площади своей квартиры. При этом доля в праве общей собственности у муниципального образования уменьшилась на размер доли в праве общей собственности, пропорциональной переданному в собственность граждан помещению. По окончании строительства многоквартирного дома возникает право собственности у лиц, участвующих в строительстве дома своими средствами в порядке долевого участия. Соответственно с момента возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме возникает и право на долю в общей собственности на общее имущество данного дома. 3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме всегда возникает с момента возникновения права собственности на помещение в данном доме независимо от воли предыдущего собственника или лица, приобретающего помещение в доме. При этом соглашением лица, производящего отчуждение помещения, и лица, приобретающего помещение, нельзя установить иное, нельзя уменьшить размер этой доли. Такое соглашение является ничтожным. Но это не означает, что договор, на основании которого производится отчуждение помещения, является также ничтожным. В данном случае ничтожным является только соглашение о доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Общая долевая собственность в многоквартирном доме

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Дата размещения статьи: 04.05.2015

В российском праве общая собственность, т.е. право собственности двух и более лиц на одну вещь, возникает на основании либо закона, либо договора.
Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает, что общая собственность возникает на вещи, неделимые в силу их физических характеристик (т.е. вещи, которые не могут быть разделены без изменения их назначения) либо не подлежащие разделу в силу закона (ст. 244). Иные случаи возникновения общей собственности установлены как в ГК РФ, так и в иных законодательных актах.
Возникновение права собственности на одну и ту же вещь у нескольких субъектов права влечет за собой ограничение каждого из них в реализации принадлежащих ему прав, что отмечали различные авторы . По указанной причине правовой режим имущества, находящегося в общей собственности (далее – общее имущество), обладает следующими особенностями:
——————————–
См., напр.: Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН НКЮ СССР. Вып. 2. М., 1941. С. 4; Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности по советскому законодательству. Томск, 1977. С. 78 – 80; Советское гражданское право / Под ред. В.А. Рясенцева. Т. 1. М., 1975. С. 383. 1) по общему правилу каждому участнику общей собственности принадлежит доля в праве собственности на общее имущество, которая является самостоятельным объектом гражданских прав и может быть продана, подарена, заложена и т.д. с соблюдением преимущественного права иных участников общей собственности на покупку доли ;
——————————–
Право совместной собственности (без выделения долей в праве собственности) является исключением из общего правила и не рассматривается в настоящей статье. 2) размер доли в праве собственности на общее имущество определяется законом или соглашением сторон (изначально доли считаются равными);
3) владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется по согласованному волеизъявлению всех участников общей собственности (в случае недостижения такого согласия суд может определить порядок владения и пользования, но не распоряжения имуществом);
4) плоды, продукция и доходы от использования общего имущества, равно как и расходы на его содержание, распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними;
5) по соглашению между участниками (а в случае недостижения соглашения – по решению суда) может быть осуществлен раздел общей собственности или выдел доли участника в натуре (в тех случаях, когда раздел имущества или выдел доли в натуре невозможен, участнику общей собственности, который не получает имущества в натуре, выплачивается денежная компенсация стоимости его доли).
Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме или в ином здании, помещения в котором принадлежат нескольким собственникам, имеет целый ряд отличий от вышеперечисленных признаков, что объясняется особенностью как субъектного состава правообладателей, так и самого объекта права .
——————————–
Петрова И.В. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме // Современные теоретические и практические проблемы частного права: Сб. науч. тр. Ставрополь, 2004. С. 275. 1. Особенности доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома как объекта гражданских прав Статьи 289, 290 ГК РФ устанавливают, что собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество: общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Понятие общего имущества уточнено в ст. 36 Жилищного кодекса РФ, указывающей в качестве примеров общего имущества в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
Кроме того, ЖК РФ включает в состав общего имущества многоквартирного дома земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства; иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, а также денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации, и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.
Следует отметить, что даже в случае сноса многоквартирного дома собственники квартир сохраняют право собственности на земельный участок, где располагался дом, как на общее имущество многоквартирного дома.
Соответственно, для включения в состав общего имущества многоквартирного дома тех или иных объектов необходима их функциональная связь с самим многоквартирным домом: общее имущество, даже расположенное вне многоквартирного дома, должно предназначаться для его обслуживания и при этом находиться на одном земельном участке с ним. По указанным причинам в Российской Федерации режим общего имущества в многоквартирном доме не может распространяться на комплекс недвижимости, объединенный единым целевым назначением (например, коттеджный или дачный поселок). Для регулирования отношений по использованию общего имущества в подобном комплексе недвижимости применяются нормы Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".
Примечательно, что в настоящее время законодатель достаточно подробно регламентировал правовой статус собственников квартир и иных помещений как участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, оставив вместе с тем за рамками непосредственного правового регулирования вопросы прав собственников помещений в нежилых объектах (например, собственников офисов в бизнес-центрах и т.п.). При этом возникновение у данных лиц права общей долевой собственности на общее имущество нежилого объекта не подлежит сомнению. В частности, ст. ст. 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон N 214) предусматривают возникновение права общей долевой собственности на общее имущество не только в многоквартирном доме, но и в ином объекте недвижимости.
В целях восполнения пробелов правового регулирования Высший Арбитражный Суд РФ в своем Постановлении от 23.07.2009 N 64 (далее – Постановление N 64) установил, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, т.е. нормы, определяющие правовой статус общего имущества в многоквартирных домах .
——————————–
Пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". Основной особенностью права на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома как объекта гражданских прав является его зависимый характер от прав на квартиру или иное помещение в многоквартирном доме.
Право на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома или иного объекта возникает и прекращается автоматически после возникновения или прекращения права собственности на квартиру (иное помещение) и не может быть предметом сделок отдельно от квартиры (иного помещения) (п. 2 ст. 290 ГК РФ).
В связи с этим ч. 2 ст. 38 ЖК РФ устанавливает, что условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными, а п. 5 ст. 16 Закона N 214 прямо предусматривает, что государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Именно потому, что право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме является зависимым от права собственности на помещение в данном доме, нормативно запрещен раздел общего имущества многоквартирного дома или выдел из него доли в натуре (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Таким образом, правовая судьба квартиры (иного помещения) и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости), которая не может быть самостоятельным объектом гражданских прав, всегда идентичны. По сути, связь права собственности на квартиру (иной объект) и права на долю в праве собственности на общее имущество по своей правовой природе является еще более тесной, чем связь главной вещи и принадлежности, так как юридическую судьбу принадлежности можно изменить договором, а доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ином объекте) – нет.
ВАС РФ в п. 5 Постановления N 64 подчеркнул, что не допускается даже изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений. И это еще одно существенное отличие доли в праве общей собственности на общее имущество здания от общего правового режима долевой собственности.

Читать еще:  Программы улучшения жилищных условий в москве 2018
2. Особенности владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ином объекте) Владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме (ином объекте) также имеет существенные особенности по сравнению с общими правилами владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности.
В отличие от распоряжения долей в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме возможно только при условии соблюдения целого ряда ограничений.
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме (ином объекте) осуществляется на основании согласованного волеизъявления участников долевой собственности (сособственников).
Как пишет И.В. Маркова, "сособственники вынуждены считаться с властью других собственников по поводу одного и того же имущества, что предполагает возможность "вмешательства" сособственников в имущественные сферы друг друга и ограничение их воль с учетом установленной законом или соглашением процедуры" . При согласовании воль собственников общего имущества многоквартирного дома ограничение их воль является максимальным. Это объясняется тем, что законодатель предусматривает специальную форму согласования воль собственников имущества многоквартирного дома, аналогичную порядку согласования воль участников хозяйственных обществ и иных организаций с корпоративной структурой управления: через общее собрание всех собственников общего имущества.
——————————–
Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / Под общ. ред. В.Д. Рузановой. М., 2010. С. 11, 12. Основное отличие порядка согласования воль собственников общего имущества на собрании от порядка их согласования в результате достижения соглашения (консенсуса) заключается в том, что на общем собрании вопрос решается большинством голосов, а несогласное меньшинство всегда вынуждено исполнять решения большинства. Если же согласование воль нескольких участников гражданских правоотношений осуществлено путем достижения соглашения (консенсуса), то несогласие даже одного из них с мнением остальных обесценивает их согласованную волю и соглашение (консенсус) считается недостигнутым.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников общего имущества многоквартирного дома принимает решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, а также определяет лиц, уполномоченных от имени собственников помещений в многоквартирном доме на заключение договоров об использовании общего имущества. Именно общее собрание выбирает способ управления многоквартирным домом.
ВАС РФ в п. 6 Постановления N 64 разъяснил, что по решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
Порядок принятия решения общим собранием участников общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома установлен ст. ст. 47 и 48 ЖК РФ.
Следует отметить, что порядок проведения общего собрания собственников помещений в жилом доме и принятия решения, а также порядок обжалования состоявшихся решений во многом аналогичны принятию решений на общих собраниях хозяйственных обществ, в связи с чем ряд ученых называют их "квазикорпоративными" .
——————————–
Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2006. С. 19.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В частности, количество голосов, которым обладает каждый участник долевой собственности, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, а собрание правомочно принимать решения в случае наличия кворума – присутствия на собрании собственников, обладающих не менее 50% голосов.
Решения на общем собрании собственников принимаются простым или квалифицированным большинством голосов (в зависимости от вида вопроса, поставленного на голосование) путем очного или заочного голосования.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением установленных законом требований, в случае если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если этим решением нарушены его права и законные интересы. Срок обжалования составляет шесть месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Как и в случае с обжалованием решений общих собраний участников хозяйственных обществ, суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков собственнику. 3. Особенности управления общим имуществом в многоквартирном доме Вопрос о том, является ли управление общим имуществом самостоятельным правомочием в составе права собственности или же формой осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом, т.е. способом реализации права собственности , решен нами в пользу второй точки зрения.
——————————–
Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. М., 1998. С. 387.
Гражданское право России: Учеб.: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2000. Т. 1. С. 485 – 486; Маркова И.В. Указ. соч. С. 11, 12. Так как все вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме должны решать собственники помещений в соответствующем доме, а согласование их воль происходит путем проведения общего собрания, то управление общим имуществом в многоквартирном доме может осуществляться следующими способами:
1) непосредственно общим собранием собственников помещений;
2) товариществом собственников жилья, созданным по решению общего собрания собственников помещений;
3) управляющей компанией, выбранной общим собранием собственников или товариществом собственников жилья.
Среди указанных способов управления особого внимания заслуживает создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) – самостоятельного юридического лица, которое способно заменить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме практически во всех вопросах владения, пользования и распоряжения общим имуществом (в отличие от ТСЖ управляющая компания решает только вопросы обслуживания общего имущества).
В соответствии со ст. 291 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для:
1) совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в нем;
2) осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;
3) предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных домах;
4) осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами.
Учредительным документом ТСЖ является устав, принимаемый на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов.
Так как после создания ТСЖ основные вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме решает именно оно, законодатель прямо установил, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Это позволяет исключить для третьих лиц неопределенность в вопросе о том, какое юридическое лицо уполномочено управлять общим имуществом в многоквартирном доме, а именно:
1) заключать договор управления многоквартирным домом и иные договоры, обеспечивающие такое управление, включая содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК РФ и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
5) надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
6) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
7) осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.
Читать еще:  Ходатайство о несоблюдении претензионного порядка
С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Жилищное законодательство предусматривает спе­циальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в много­квартирных домах. Так, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав. В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. С учетом положений статьи 23 Закона о регистрации и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер. Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Предоставление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации). Так, на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставляются: 1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме; 3. Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины; 4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.); 5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действия ЖК РФ – 01.03.2005 г.);
Читать еще:  Сколько времени занимает трудоустройство в полицию
6 Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в случае, если решением общего собрания собственников помещений не был определен иной порядок распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме); 7. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме; 8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации (до 30.01.1998 г.) на помещения, в случае если на момент предоставления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников помещений в многоквартирном доме;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

9. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством. Регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение. В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 200 рублей. Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него. Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе «Вид права» не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права. Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным домом удостоверяется, в частности выпиской из ЕГРП. Спецификой общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является связанность доли в праве собственности с правом на помещение. То есть право на общее имущество как бы следует судьбе права собственности на помещение. Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, – она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома, поэтому право собственности на него возникает и прекращается вместе с правом собственности на помещение. Есть и еще ряд особенностей режима долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве собственности независимо от её размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом, а именно: 1. Дополнительные гарантии:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

– без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как, например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам многоквартирного дома; – без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений; – невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно. 2.Дополнительная возможная прибыль: – собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения. 3. Удобство использования: – собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в том числе направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома. муниципального отдела по Омскому району 1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Комментарии к ст. 38 ЖК РФ

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

1. При совершении сделки с помещением в многоквартирном доме государственной регистрации подлежит переход права собственности на помещение в данном доме. Право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение. Законодательство не предусматривает самостоятельную государственную регистрацию права на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В ч. 2 ст. 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, в силу прямого указания закона доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома считается зарегистрированной одновременно с государственной регистрацией права собственности на помещение в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью помещения в данном доме. В связи с этим лицо, приобретающее в собственность помещение в многоквартирном доме, приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество. 2. Есть случаи, когда право на долю в общей собственности при отчуждении помещения в многоквартирном доме у нового собственника возникает впервые. Так, например, в муниципальной собственности в многоквартирном доме находятся, предположим, 10 квартир. При приватизации жилого помещения новый собственник приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество, пропорциональную площади этого помещения. Но до приватизации жилого помещения этой доли не было, поскольку доля в праве общей собственности у муниципального образования была пропорциональной общей площади 10 квартир, а не каждой квартиры в отдельности. В данном случае новый собственник приобрел долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональную площади своей квартиры. При этом доля в праве общей собственности у муниципального образования уменьшилась на размер доли в праве общей собственности, пропорциональной переданному в собственность граждан помещению. По окончании строительства многоквартирного дома возникает право собственности у лиц, участвующих в строительстве дома своими средствами в порядке долевого участия. Соответственно с момента возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме возникает и право на долю в общей собственности на общее имущество данного дома. 3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме всегда возникает с момента возникновения права собственности на помещение в данном доме независимо от воли предыдущего собственника или лица, приобретающего помещение в доме. При этом соглашением лица, производящего отчуждение помещения, и лица, приобретающего помещение, нельзя установить иное, нельзя уменьшить размер этой доли. Такое соглашение является ничтожным. Но это не означает, что договор, на основании которого производится отчуждение помещения, является также ничтожным. В данном случае ничтожным является только соглашение о доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Общая долевая собственность в многоквартирном доме: 6 комментариев

  1. berkey

    Hello! I’ve been following your site for a long time now and finally got the bravery to go ahead and give you a shout out from Porter Tx! Just wanted to tell you keep up the fantastic job!|

  2. houston junk car buyer

    Do you mind if I quote a couple of your articles as long as I provide credit and sources back to your website? My blog is in the exact same area of interest as yours and my users would truly benefit from some of the information you provide here. Please let me know if this okay with you. Thanks a lot!|

  3. Mireille Ranes

    Hey there! This is kind of off topic but I need some help from an established blog. Is it very hard to set up your own blog? I’m not very techincal but I can figure things out pretty quick. I’m thinking about setting up my own but I’m not sure where to start. Do you have any ideas or suggestions? Appreciate it|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.