Оценка стоимости недвижимости затратным методом

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

А.В. Яценко, оценщик
Независимая Консалтинговая Группа
"2К Аудит – Деловые консультации" Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно – планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно – монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта – аналога. Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода. Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять:
рыночную стоимость земельного участка;
восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения;
величину накопленного совокупного износа объекта;
рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа. Определение стоимости земельного участка В оценочной практике определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение – это вклад в стоимость.
При оценке земельного участка следует особо отметить состав оцениваемых прав собственности. В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды, т.е. право использовать и занимать объект недвижимости на протяжении установленного срока и в соответствии с определенными условиями, закрепленными в договоре аренды. Соответственно выражением этого оцениваемого права является рыночная стоимость права аренды земельного участка. Теория оценки выделяет пять основных методов определения стоимости земельных участков:
1. Метод капитализации земельной ренты (доходный подход).
2. Метод соотнесения (переноса).
3. Метод развития (освоения).
4. Техника остатка для земли.
5. Метод прямого сравнительного анализа продаж. Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем что в России пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик оценивает общую стоимость застроенного участка, вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков. Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки. Техника остатка для земли – универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости. Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли – продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:
1. Метод количественного анализа.
2. Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам).
3. Метод сравнительной единицы.
4. Индексный способ. Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет. Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.). Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект – аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта – аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий. Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Определение величины накопленного совокупного износа При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостный и метод расчета срока жизни здания.
Читать еще:  Получение лицензии на ремонт медицинской техники
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений. Стоимостный метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно – эстетическим, объемно – планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ – устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания. Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.
Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик – это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ – это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям. Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды. Существуют два подхода к оценке внешнего износа:
сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий. Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта. Второй подход измерения внешнего износа – сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий. После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа. Отметим, что затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно (например, оценка доходоприносящей недвижимости). В связи с этим наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на "пассивных" или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность и / или недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле – продаже объектов – аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Затратный подход применяют также при технико – экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов. В ряде случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.
Используя сочетание затратного и доходного подходов, а именно сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки. Для отражения результатов оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, определяют стоимость объекта оценки затратным подходом. Постоянно расширяющейся сферой применения затратного подхода выступает рынок страховых услуг. Здесь предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя с помощью затратного подхода.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т.д.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи и уровень арендных ставок, поэтому анализ затрат на их воспроизводство или замещение остается единственной приемлемой альтернативой оценщика. Поделиться ссылкой в социальных сетях: Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Затратный метод предназначен для расчета стоимости недвижимого имущества. Он базируется на мнении, что расходы, необходимые для воспроизведения определенного объекта в его нынешнем положении иди воссоздания его общей характеристики, совместно с рыночной ценой земельного участка, на котором расположено данное здание, служит подходящим ориентиром для определения примерной стоимости. Главной особенностью использования этого метода является то, что оценщик должен четко понимать разницу между воспроизводительной стоимостью (воссоздание) объекта и ценой его замещения. Оценка воссоздания рассчитывается с учетом затрат (цена на строительные услуги на момент оценивания) для возведения точного аналога оцениваемого здания, с полностью похожей архитектурой, расстановкой, материалами и качеством монтажа. При расчете воспроизводственной стоимости во внимание берется, что эффективная часть объекта, износ и минусы планировки, которые допущены в нем будут в точности повторены. Цена переделки (замещения) рассчитывается с учетом расходов в ценовом сегменте на день оценки, которые будут направлены на постройку здания, имеющего эквивалентную эффективность, однако, при этом, исполненным в другом стиле, со строительством по новым стандартам качества, планировки, внешнего вида и материалов.

Грань между двумя способами оценки является условной, поэтому назначенному оценщику в отдельной ситуации нужно решать какой метод выбрать, опираясь на все индивидуальный условия использования затратного подхода. Стандарты общества оценщиков РФ рекомендуют при оценке недвижимого имущества последовательно узнать несколько аспектов:

  1. Цену участка земли на рынке;
  2. Стоимость восстановления здания либо его перестройки;
  3. Размер общего износа, повреждений объекта;
  4. Цену недвижимости на рынке, определенную затратным методом в совокупности со стоимостью земельного участка и стоимостью восстановления здания без учета повреждений.

Особенности затратного метода

Основной особенностью затратного способа оценки является то, что его нецелесообразно использовать для уже созданного объекта. К примеру, применять его при оценке готовой недвижимости неразумно потому, что она требуют минимальных вложений средств – восстановления или ремонта, а оценивая стоимость улучшения имущества, лицо не оценивает его, как недвижимость, а только лишь рассчитывает цену отделки.

Рекомендуется использовать затратный метод:

  • Решая вопрос о создании;
  • Определяя направление эксплуатации земли (будет ли она использоваться для сельскохозяйственной деятельности либо возведения комплекса гражданского назначения, гаражного кооператива и т.д.);
  • Определяя, будет ли здание снесено или восстановлено (возможность сравнить расходы);
  • Рассчитывая последствия природных бедствий (вычитая инвестиции, которые будут направлены на реконструкцию);
Читать еще:  Спор между соседями о границах земельного участка

Преимущества и недостатки

Основные плюсы:
  1. Надежность затратного способа при оценке новопостроенных объектов.
  2. Такой подход будет наиболее разумным лишь в нескольких ситуациях:
    • Строительный анализ ренты возведения нового здания;
    • Выяснение необходимости реконструкции существующего объекта;
    • Оценка объектов спецназначения;
    • Оценка объектов в неактивных отраслях рынка;
    • Определения эффективности эксплуатации земли;
    • Решение вопроса страхования;
    • Определения размера налогообложения.
    Минусы:
    1. Расходы не всегда сопоставимы с рыночной ценой.
    2. Вариант получения наиболее достоверного результата сопровождается стремительным ростом оплаты труда.
    3. Различия между расходами на покупку оцениваемой недвижимости и затратам на строительство полностью аналогичного объекта, ведь во время оценки из цены строительства вычитается приобретенный износ.
    4. Затруднения с расчетом цены воспроизводства устарелых объектов.
    5. Проблемы с оценкой размера приобретенного износа старых зданий и построек.
    6. Сложность оценки земельных территорий в РФ.

    Вычисление

    Рассмотрим пошаговое практическое использование затратного способа на примере определения стоимости строения (частного загородного жилья).

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Для начала следует определить полную цену земельной территории как незастроенного участка. Процесс выполняется, сравнивая стоимость активных предложений на рынке для земли размером одной сотки с аналогичными потребительскими характеристиками (расположение, дорожные свойства, проведенные коммуникации, близость сторонних объектов – озер, лесов и т.д.). Далее идет процесс определения размера затрат, которые пойдут на постройку нового здания, идентичного по параметрам оцениваемому. Сделать это довольно просто, необходимо использовать специальные справочные пособия по укрупненным показателям цены на строительство, к примеру, пособие «Ко-инвест» — «Жилые дома» и другие. Затем, из оцененной стоимости возведения нового здания необходимо вычесть размер физических повреждений, износа этого дома. Обычно величина износа определяется в приблизительных процентах. К примеру, если количество повреждений достигает отметки в 20%, то итоговую цифру расхода на строительство нового здания необходимо снизить на 20%. Финальный этап оценки включает в себя сложение цены на земельную территорию и стоимости воссоздания полностью схожего объекта, вычитая процент износа и увеличивая конечную сумму на размер прибыли вкладчика. За средний показатель дохода инвестора можно взять 25%. В итоге получиться цифра, которая и является рыночной стоимостью данного объекта на рынке, которая была высчитана с использованием затратного метода. Учитывая это, применение затратного способа при оценке стоимости недвижимого имущества вкратце можно отобразить небольшой формулой: Обозначения, используемые в формуле:
    • C – цена оцениваемого здания на рынке;
    • Ca — общая сумма расхода на воссоздание аналогичного по ценности объекта;
    • P – размер допустимой прибыли вкладчика, выражаемый в процентах;
    • I – размер износа оценочного объекта, выражаемый в процентах;
    • Cn – стоимость участка земли, если он не застроен.

    Данный метод оценивания можно применять самостоятельно при определении стоимости объектов, для которых известны размеры расходов на возведение, либо высчитать их не составит труда. К предметам такого рада можно причислить коттеджи или дома загородного типа. Во время использования затратного метода важно обратить внимание на то, что доход вкладчика может варьироваться, ориентируясь на состояние рынка. Показатель прибыли в 25%, который был использован в подсчете, соответствует показателю на стабильном рынке. Основной отраслью применения затратного способа является рынок страховых компаний. В данной сфере приоритете отдается именно этому методу потому, что страховые средства, размер страхового взноса и компенсации высчитывается, опираясь на затраты страхователя, при помощи затратного метода. Специфическими являются случаи оценки стоимости объектов спецназначения. Для них затруднительно найти аналогичные предложения по продаже, поэтому расчет расхода на воссоздание или замещение – это основная альтернатива оценщика.

    Пример оценки затратным способом

    Задача оценить стоимость земли, если определены следующие факторы: незанятые участки на этой территории не продавались в течение долгого срока, цена стандартного дома с участком варьируется от 200 до 300 тысяч рублей, цена идентичного по масштабу участка в соседних районах примерно 90 000 рублей, расходы на создание стандартного дома – 100 000, доход инвестора и косвенные затраты – 80 000.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Процесс оценки: Шаг первый: расчет общей доли цены участка в полной стоимости объекта: 90/(90+100+80) = 1/3. Второй шаг: оценивание участка: цена на участок колеблется в диапазоне от 67 000 до 100 000 (1/3 от размера значений имущества, от 200 до 300 т. р.).

    Консультация специалиста на видео

    О трех методах оценки недвижимости рассказывает финансовый аналитик Иван Кабулаев. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

    Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

    • оценка рыночной стоимости земельного участка;
    • оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
    • расчет выявленных видов износа;
    • расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
    Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
    • метод сравнения продаж;
    • метод распределения;
    • метод выделения;
    • метод разбивки на участки;
    • техника остатка для земли;
    • капитализации чистой земельной ренты.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:
    • права собственности;
    • условия финансирования;
    • условия продажи;
    • условия рынка;
    • месторасположение;
    • физические характеристики;
    • доступные коммунальные услуги;
    • условия зонирования;
    • наилучшее и наиболее эффективное использование.
    При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб. 1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:

    2. Определим стоимость земельного участка: Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.). Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется. Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях. Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

    Читать еще:  Присвоение разрядов в художественной гимнастике

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Издержки на улучшение включают:
    • расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
    • расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
    • налоги, страховка, заработная плата ИТР;
    • расходы на маркетинг;
    • прибыль и накладные расходы подрядчика;
    • прибыль предпринимателя.
    Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб. 1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков: 30 · 25 = 750 тыс. руб. 2. Определим издержки на улучшения и устройство участков: 180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб. 3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

    где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета. Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб. Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку. Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек. Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:
    • стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
    • стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
    • основную заработную плату строительных рабочих;
    • стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
    • прибыль и накладные расходы подрядчика.
    Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:
    • затраты на подготовку территории строительства;
    • затраты на проектные и изыскательские работы;
    • прочие затраты и работы;
    • содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
    • другие виды косвенных издержек.
    Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах. Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:
    • пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
    • путем составления восстановительной сметы на объект оценки.
    При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод). При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:
    • по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);
    • по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).
    Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:
    • укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
    • укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
    • прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
    • укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.
    При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты). Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным. Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным. Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение. Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату. Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1).


    Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому. Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта. Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [1]:
    • метод сравнения продаж;
    • бухгалтерский;
    • метод разбивки.
    Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

    Пример 29. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

    Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

    8 800 350-81-94
    Круглосуточно

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован.

    Оценка стоимости недвижимости затратным методом

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    А.В. Яценко, оценщик
    Независимая Консалтинговая Группа
    "2К Аудит – Деловые консультации" Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно – планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно – монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта – аналога. Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода. Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять:
    рыночную стоимость земельного участка;
    восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения;
    величину накопленного совокупного износа объекта;
    рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа. Определение стоимости земельного участка В оценочной практике определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение – это вклад в стоимость.
    При оценке земельного участка следует особо отметить состав оцениваемых прав собственности. В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды, т.е. право использовать и занимать объект недвижимости на протяжении установленного срока и в соответствии с определенными условиями, закрепленными в договоре аренды. Соответственно выражением этого оцениваемого права является рыночная стоимость права аренды земельного участка. Теория оценки выделяет пять основных методов определения стоимости земельных участков:
    1. Метод капитализации земельной ренты (доходный подход).
    2. Метод соотнесения (переноса).
    3. Метод развития (освоения).
    4. Техника остатка для земли.
    5. Метод прямого сравнительного анализа продаж. Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем что в России пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик оценивает общую стоимость застроенного участка, вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков. Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки. Техника остатка для земли – универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости. Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли – продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:
    1. Метод количественного анализа.
    2. Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам).
    3. Метод сравнительной единицы.
    4. Индексный способ. Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет. Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.). Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект – аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта – аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий. Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Определение величины накопленного совокупного износа При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.
    В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов.
    Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостный и метод расчета срока жизни здания.
    Читать еще:  Приказ об изменении режима работы магазина образец
    Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений. Стоимостный метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно – эстетическим, объемно – планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ – устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.
    К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания. Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.
    Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик – это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ – это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям. Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды. Существуют два подхода к оценке внешнего износа:
    сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
    капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий. Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта. Второй подход измерения внешнего износа – сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий. После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа. Отметим, что затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно (например, оценка доходоприносящей недвижимости). В связи с этим наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на "пассивных" или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность и / или недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле – продаже объектов – аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Затратный подход применяют также при технико – экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов. В ряде случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.
    Используя сочетание затратного и доходного подходов, а именно сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки. Для отражения результатов оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, определяют стоимость объекта оценки затратным подходом. Постоянно расширяющейся сферой применения затратного подхода выступает рынок страховых услуг. Здесь предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя с помощью затратного подхода.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т.д.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи и уровень арендных ставок, поэтому анализ затрат на их воспроизводство или замещение остается единственной приемлемой альтернативой оценщика. Поделиться ссылкой в социальных сетях: Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

    Затратный метод предназначен для расчета стоимости недвижимого имущества. Он базируется на мнении, что расходы, необходимые для воспроизведения определенного объекта в его нынешнем положении иди воссоздания его общей характеристики, совместно с рыночной ценой земельного участка, на котором расположено данное здание, служит подходящим ориентиром для определения примерной стоимости. Главной особенностью использования этого метода является то, что оценщик должен четко понимать разницу между воспроизводительной стоимостью (воссоздание) объекта и ценой его замещения. Оценка воссоздания рассчитывается с учетом затрат (цена на строительные услуги на момент оценивания) для возведения точного аналога оцениваемого здания, с полностью похожей архитектурой, расстановкой, материалами и качеством монтажа. При расчете воспроизводственной стоимости во внимание берется, что эффективная часть объекта, износ и минусы планировки, которые допущены в нем будут в точности повторены. Цена переделки (замещения) рассчитывается с учетом расходов в ценовом сегменте на день оценки, которые будут направлены на постройку здания, имеющего эквивалентную эффективность, однако, при этом, исполненным в другом стиле, со строительством по новым стандартам качества, планировки, внешнего вида и материалов.

    Грань между двумя способами оценки является условной, поэтому назначенному оценщику в отдельной ситуации нужно решать какой метод выбрать, опираясь на все индивидуальный условия использования затратного подхода. Стандарты общества оценщиков РФ рекомендуют при оценке недвижимого имущества последовательно узнать несколько аспектов:

    1. Цену участка земли на рынке;
    2. Стоимость восстановления здания либо его перестройки;
    3. Размер общего износа, повреждений объекта;
    4. Цену недвижимости на рынке, определенную затратным методом в совокупности со стоимостью земельного участка и стоимостью восстановления здания без учета повреждений.

    Особенности затратного метода

    Основной особенностью затратного способа оценки является то, что его нецелесообразно использовать для уже созданного объекта. К примеру, применять его при оценке готовой недвижимости неразумно потому, что она требуют минимальных вложений средств – восстановления или ремонта, а оценивая стоимость улучшения имущества, лицо не оценивает его, как недвижимость, а только лишь рассчитывает цену отделки.

    Рекомендуется использовать затратный метод:

    • Решая вопрос о создании;
    • Определяя направление эксплуатации земли (будет ли она использоваться для сельскохозяйственной деятельности либо возведения комплекса гражданского назначения, гаражного кооператива и т.д.);
    • Определяя, будет ли здание снесено или восстановлено (возможность сравнить расходы);
    • Рассчитывая последствия природных бедствий (вычитая инвестиции, которые будут направлены на реконструкцию);
    Читать еще:  Предоставление отпуска родителям детей инвалидов

    Преимущества и недостатки

    Основные плюсы:
    1. Надежность затратного способа при оценке новопостроенных объектов.
    2. Такой подход будет наиболее разумным лишь в нескольких ситуациях:
      • Строительный анализ ренты возведения нового здания;
      • Выяснение необходимости реконструкции существующего объекта;
      • Оценка объектов спецназначения;
      • Оценка объектов в неактивных отраслях рынка;
      • Определения эффективности эксплуатации земли;
      • Решение вопроса страхования;
      • Определения размера налогообложения.
      Минусы:
      1. Расходы не всегда сопоставимы с рыночной ценой.
      2. Вариант получения наиболее достоверного результата сопровождается стремительным ростом оплаты труда.
      3. Различия между расходами на покупку оцениваемой недвижимости и затратам на строительство полностью аналогичного объекта, ведь во время оценки из цены строительства вычитается приобретенный износ.
      4. Затруднения с расчетом цены воспроизводства устарелых объектов.
      5. Проблемы с оценкой размера приобретенного износа старых зданий и построек.
      6. Сложность оценки земельных территорий в РФ.

      Вычисление

      Рассмотрим пошаговое практическое использование затратного способа на примере определения стоимости строения (частного загородного жилья).

      Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

      Для начала следует определить полную цену земельной территории как незастроенного участка. Процесс выполняется, сравнивая стоимость активных предложений на рынке для земли размером одной сотки с аналогичными потребительскими характеристиками (расположение, дорожные свойства, проведенные коммуникации, близость сторонних объектов – озер, лесов и т.д.). Далее идет процесс определения размера затрат, которые пойдут на постройку нового здания, идентичного по параметрам оцениваемому. Сделать это довольно просто, необходимо использовать специальные справочные пособия по укрупненным показателям цены на строительство, к примеру, пособие «Ко-инвест» — «Жилые дома» и другие. Затем, из оцененной стоимости возведения нового здания необходимо вычесть размер физических повреждений, износа этого дома. Обычно величина износа определяется в приблизительных процентах. К примеру, если количество повреждений достигает отметки в 20%, то итоговую цифру расхода на строительство нового здания необходимо снизить на 20%. Финальный этап оценки включает в себя сложение цены на земельную территорию и стоимости воссоздания полностью схожего объекта, вычитая процент износа и увеличивая конечную сумму на размер прибыли вкладчика. За средний показатель дохода инвестора можно взять 25%. В итоге получиться цифра, которая и является рыночной стоимостью данного объекта на рынке, которая была высчитана с использованием затратного метода. Учитывая это, применение затратного способа при оценке стоимости недвижимого имущества вкратце можно отобразить небольшой формулой: Обозначения, используемые в формуле:
      • C – цена оцениваемого здания на рынке;
      • Ca — общая сумма расхода на воссоздание аналогичного по ценности объекта;
      • P – размер допустимой прибыли вкладчика, выражаемый в процентах;
      • I – размер износа оценочного объекта, выражаемый в процентах;
      • Cn – стоимость участка земли, если он не застроен.

      Данный метод оценивания можно применять самостоятельно при определении стоимости объектов, для которых известны размеры расходов на возведение, либо высчитать их не составит труда. К предметам такого рада можно причислить коттеджи или дома загородного типа. Во время использования затратного метода важно обратить внимание на то, что доход вкладчика может варьироваться, ориентируясь на состояние рынка. Показатель прибыли в 25%, который был использован в подсчете, соответствует показателю на стабильном рынке. Основной отраслью применения затратного способа является рынок страховых компаний. В данной сфере приоритете отдается именно этому методу потому, что страховые средства, размер страхового взноса и компенсации высчитывается, опираясь на затраты страхователя, при помощи затратного метода. Специфическими являются случаи оценки стоимости объектов спецназначения. Для них затруднительно найти аналогичные предложения по продаже, поэтому расчет расхода на воссоздание или замещение – это основная альтернатива оценщика.

      Пример оценки затратным способом

      Задача оценить стоимость земли, если определены следующие факторы: незанятые участки на этой территории не продавались в течение долгого срока, цена стандартного дома с участком варьируется от 200 до 300 тысяч рублей, цена идентичного по масштабу участка в соседних районах примерно 90 000 рублей, расходы на создание стандартного дома – 100 000, доход инвестора и косвенные затраты – 80 000.

      Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

      Процесс оценки: Шаг первый: расчет общей доли цены участка в полной стоимости объекта: 90/(90+100+80) = 1/3. Второй шаг: оценивание участка: цена на участок колеблется в диапазоне от 67 000 до 100 000 (1/3 от размера значений имущества, от 200 до 300 т. р.).

      Консультация специалиста на видео

      О трех методах оценки недвижимости рассказывает финансовый аналитик Иван Кабулаев. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

      Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

      • оценка рыночной стоимости земельного участка;
      • оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
      • расчет выявленных видов износа;
      • расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
      Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
      • метод сравнения продаж;
      • метод распределения;
      • метод выделения;
      • метод разбивки на участки;
      • техника остатка для земли;
      • капитализации чистой земельной ренты.

      Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

      Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:
      • права собственности;
      • условия финансирования;
      • условия продажи;
      • условия рынка;
      • месторасположение;
      • физические характеристики;
      • доступные коммунальные услуги;
      • условия зонирования;
      • наилучшее и наиболее эффективное использование.
      При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб. 1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:

      2. Определим стоимость земельного участка: Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.). Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется. Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях. Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

      Читать еще:  Сроки проверки дымоходов и вентиляционных каналов

      Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

      Издержки на улучшение включают:
      • расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
      • расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
      • налоги, страховка, заработная плата ИТР;
      • расходы на маркетинг;
      • прибыль и накладные расходы подрядчика;
      • прибыль предпринимателя.
      Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб. 1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков: 30 · 25 = 750 тыс. руб. 2. Определим издержки на улучшения и устройство участков: 180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб. 3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

      где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета. Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб. Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

      Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

      Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку. Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек. Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:
      • стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
      • стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
      • основную заработную плату строительных рабочих;
      • стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
      • прибыль и накладные расходы подрядчика.
      Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:
      • затраты на подготовку территории строительства;
      • затраты на проектные и изыскательские работы;
      • прочие затраты и работы;
      • содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
      • другие виды косвенных издержек.
      Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах. Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:
      • пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
      • путем составления восстановительной сметы на объект оценки.
      При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод). При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:
      • по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);
      • по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).
      Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

      Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

      Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:
      • укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
      • укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
      • прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
      • укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.
      При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты). Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным. Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным. Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение. Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату. Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1).


      Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

      Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

      Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому. Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта. Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [1]:
      • метод сравнения продаж;
      • бухгалтерский;
      • метод разбивки.
      Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

      Пример 29. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

      Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

      8 800 350-81-94
      Круглосуточно

      Оценка стоимости недвижимости затратным методом: 12 комментариев

      1. berkey

        You made some decent points there. I checked on the web for more information about the issue and found most people will go along with your views on this website.|

      2. feed

        I absolutely love your blog and find almost all of your post’s to be exactly what I’m looking for. Would you offer guest writers to write content to suit your needs? I wouldn’t mind publishing a post or elaborating on some of the subjects you write related to here. Again, awesome weblog!|

      3. thefeed

        I’ve read some excellent stuff here. Definitely worth bookmarking for revisiting. I wonder how a lot attempt you place to make this type of fantastic informative website.|

      4. the feed

        I feel this is among the such a lot significant info for me. And i am satisfied reading your article. But want to commentary on some common things, The web site taste is wonderful, the articles is in point of fact nice : D. Good process, cheers|

      5. thefeed

        Woah! I’m really enjoying the template/theme of this website. It’s simple, yet effective. A lot of times it’s hard to get that “perfect balance” between superb usability and visual appearance. I must say you’ve done a awesome job with this. In addition, the blog loads very quick for me on Internet explorer. Excellent Blog!|

      6. atmospheric water generator for sale

        I’m impressed, I have to admit. Rarely do I come across a blog that’s equally educative and amusing, and without a doubt, you have hit the nail on the head. The issue is something too few people are speaking intelligently about. I am very happy that I stumbled across this in my search for something regarding this.|

      7. car buyers houston

        Hey very nice website!! Guy .. Beautiful .. Wonderful .. I will bookmark your blog and take the feeds also? I am satisfied to find so many helpful information right here within the post, we’d like develop more techniques on this regard, thank you for sharing. . . . . .|

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован.