Оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Под коммерческой недвижимостью понимаются объекты, которые используются для:
  • Коммерческих целей
  • Извлечения дохода
  • Ведения бизнеса
Данные объекты не предназначены для жилья и используются для роста капитала или ведения и обслуживания бизнеса. В крупных городах, таких, как Москва, где сконцентрирована основная доля коммерческих компаний, спрос формируется устойчивый, стабильный, с тенденцией к постоянному росту. Для того, чтобы выявить оптимальный вариант использования, а также получить информацию о стоимости коммерческой недвижимости, доходности и ликвидности, проводится независимая оценка.

К объектам оценки относятся:

Когда требуется оценка коммерческой недвижимости

Рыночная оценка позволяет определить его реальную цену,
сделать выводы об интересе участников рынка к объекту и возможностях его использования.
Нормы действующего законодательства предусматривают проведение оценки в случаях: 1. При вовлечении в сделку имущества, полностью или частично принадлежащего РФ и прочего гос.имущества, при приватизации гос.имущества, при продаже, передаче его в аренду. В этих случаях необходима для того, чтобы избежать фиктивных сделок и неправомерного, необоснованного занижения или завышения стоимости объекта. 2. При внесении коммерческого имущества в уставный капитал компании. Размер уставного капитала является гарантией прав заемщиков и акционеров и позволяет обеспечить их интересы даже в случае банкротства предприятия. 3. При использовании имущества в качестве залога. Оценка позволяет определить сумму залога, которая, в случае невозврата должником средств, может быть получена путем реализации заложенного имущества. 4. При возникновении споров об объекте оценки. Когда несколько сторон претендуют на один и тот же объект, который не представляется возможным физически разделить, в целях компенсации имущественного ущерба необходимо определить денежный эквивалент имущества, чтобы стороны имели возможность получить компенсацию своей части имущества. 5. При ипотечном кредитовании. Каждый объект, находящийся в залоге у банка, должен быть оценен. Это необходимо для того, чтобы банк имел гарантию возможности вернуть кредитные средства путем реализации заложенного имущества, а также для расчета суммы, которую банк может выдать под данный объект.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

6. При составлении брачных договоров или при разводе. В тех случаях, когда имущество супругов невозможно разделить или выделить натуральную долю, возможно выплатить одному из супругов денежный эквивалент его части имущества. Размер денежной суммы, подлежащей выплате, определяется исходя из отчета об оценке. 7. При выкупе или изъятии имущества у владельца для нужд государства. Когда частный объект необходимо использовать для нужд государства, собственнику подлежит выплата в размере рыночной стоимости его объекта. Только сертифицированные оценщики имеют право провести подобную оценку и дать заключение о стоимости имущества, подлежащего изъятию. 8. Для судебных процессов. При решении имущественных споров судья опирается на объективные данные оценщиков, что позволяет максимально непредвзято и точно определить размер компенсации или долей сторон. 9. Для определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость позволяет определить, во сколько тот или иной объект оценивает государство. 10. При ликвидации или банкротстве собственника объекта. В данном случае, без оценки невозможно рассчитать сумму списываемой задолженности.

Методы оценки

Для того, чтобы объективно и качественно оценить объект, требуется детальное исследование функциональных характеристик, анализ его локации и транспортной доступности, проверка инженерных сетей и коммуникаций, а также их мощностей, учет уровня качества отделки. Исходя из целей и задач оценки, специалист выбирает метод оценки, который позволяет наиболее грамотно и достоверно учесть все значимые критерии. Иногда, необходимо использовать все методы: сравнительный, затратный и доходный. Одновременное использование всех подходов отнимает больше времени, зато позволяет провести более детальный анализ. Сравнительный подход хорошо подходит для типовых объектов, которым можно с легкостью подобрать аналоги, в том числе, в том же районе. Для применения данного подхода необходимо иметь доступ к данным о продаже объектов со схожими критериями. Оценщик сравнивает объект с аналогами и вносит корректировки для учета всех различающихся характеристик.

Затратный метод направлен на оценку технических расходов, которые понесет инвестор при необходимости построить самостоятельно объект, аналогичный оцениваемому. Данный подход широко используется при оценке недостроенных объектов, специализированного имущества (котельные, проходные). При оценке недвижимости, приносящей доход от арендных отношений, применим доходный подход. В данном случае стоимость коммерческого объекта определяется исходя из наличия данных об уровне прогнозируемых доходов и расходов.

Методическая особенность оценки коммерческой недвижимости: подходы и методы; расчет рыночной стоимости. Распределение площадей действующих бизнес-центров. Определение потенциального валового дохода. Затратный метод оценки. Описание объектов-аналогов.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 07.09.2016
Размер файла 323,2 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны. Размещено на http://www.allbest.ru/ Особенности оценки коммерческой недвижимости на примере офисной недвижимости 1. Теоретические основы оценки коммерческой недвижимости 1.1 Коммерческая недвижимость как особый объект оценки 1.2 Методическая особенность оценки коммерческой недвижимости: подходы и методы 2. Расчет рыночной стоимости коммерческой недвижимости 2.1 Анализ рынка офисной недвижимости г. Ростов-на-Дону 2.2 Расчет рыночной стоимости офисного помещения 2.3 Определение потенциального валового дохода (ПВД)

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

3. Особенности оценки офисной недвижимости С появлением в России рыночных отношений возникла объективная необходимость независимой оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Проблемы оценки недвижимости давно решаются зарубежными и сравнительно недавно – российскими учеными-экономистами. Возрастающий объем публикаций по исследованиям в этой области в России свидетельствует об актуальности данного направления и интересе со стороны государственных и частных структур. Частные структуры проявляют заинтересованность в независимой оценке коммерческой недвижимости для определения размеров ипотечных кредитов, в целях минимизации рисков, для судебных споров и в других случаях, когда необходимо принять аргументированное решение о стоимости объекта недвижимости. Органы государственной власти нуждаются в адекватной оценке объектов недвижимости для принятия решений о приватизации и сдачи их в аренду. Кроме того, давно ведется работа по привлечению оценщиков к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости как налогооблагаемой базы для исчисления налога на недвижимость. В перспективе эти платежи должны стать преобладающими в общем объеме налоговых поступлений в бюджеты муниципалитетов.
Читать еще:  Пенсионный возраст для женщин 1965 года рождения
В крупных городах России проблема практической оценки коммерческой недвижимости решается неплохо: существует развитая информационная инфраструктура рынка, имеются квалифицированные специалисты, умеющие использовать данную инфраструктуру для принятия аргументированных решений, существует общепринятая методология оценки. Малоактивным рынкам присущи, как общие для рынка коммерческой недвижимости свойства, так и дополнительные риски, связанные с низкой инвестиционной активностью в данных локациях. Вместе с тем, рынки с неразвитой инвестиционной средой, то есть малоактивные рынки, осуществляют экономическую деятельность, для реализации которой необходимо использование соответствующих инструментов оценки. Существующие методики оценки объектов коммерческой недвижимости основаны на категориях, отражающих развитые рыночные отношения, и s практически "не работают" в условиях почти полного отсутствия рыночной информации, что порождает множество конфликтов между субъектами рыночных отношений. Об этом свидетельствует судебная практика оспаривания результатов проводимых оценок. В связи с этим, для осуществления оценочной деятельности в населенных пунктах с малоактивным рынком недвижимости необходимо формирование новых подходов и методов оценки коммерческой недвижимости, что будет способствовать справедливому формированию цен на недвижимость, информационной открытости локальных рынков недвижимости и, следовательно, тем самым улучшению инвестиционного климата в регионах. Степень научной разработанности проблемы. Решение поставленной в исследовании проблемы требует изучения теоретического и практического опыта в областях, связанных с оценкой рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в населенных пунктах с малоактивным рынком. Основные теоретико-методологические вопросы, связанные с понятием недвижимого имущества, освещены такими авторами, как А.Н. Асаул, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Г. Харрисон. Специфика функционирования и развития рынка недвижимости, в том числе в территориальном аспекте, рассматривается в работах И.Т. Балабановой, А.Г. Грязновой, B.C. Занадворова и A.B. Занадворовой, Г.М. Стерника, Н.М. Синициной, Е.И. Тарасевича, А.О. Селливана, Ф.М. Шеррера, Д. Росса и др. Теоретические и методические проблемы оценки рыночной стоимости различных типов объектов недвижимого имущества освещены в трудах отечественных авторов: В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, C.B. Грибовского, Н.В. Калининой, С.П. Коростелева, В.Н. Кошман, JI.A. Лейфера, Г.И. Микерина, В.Н. Мокиной, Е.С. Озерова, М.А. Федотовой, и др. Цель работы – определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере офисного помещения Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

1) исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости; 2) дать характеристику объекту оценки и его окружению; 3) обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов; 4) сформировать заключение об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки. Задачи данной выпускной квалификационной работы являются: – исследование экономической сущности основных понятий и категорий, связанных с функционированием рынка недвижимости и, в частности, коммерческой недвижимости; – изучение категории "рыночная стоимость", как результата развития экономических отношений в сфере коммерческого оборота недвижимости; выявление особенностей малоактивных рынков коммерческой недвижимости, определяющих специфику формирования рыночной стоимости объектов; – формирование принципов и методов массовой оценки для определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости на малоактивных рынках; Объектом исследования является рынок коммерческой недвижимости. Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических подходов к определению рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Информационной и эмпирической базой исследования послужили данные Федеральной службы государственной статистики, Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ростовской области, данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, результаты мониторинга рынка недвижимости Ростовской области, осуществленного автором, а также данные семинаров и конференций по проблемам девелопмента, управления и оценки недвижимости, информация, представленная в отчетах фирмами, работающими на рынке недвижимости, аналитические обзоры риэлтерских, консалтинговых, управляющих, девелоперских компаний, информационные ресурсы сети "Интернет". 1. Теоретические основы оценки коммерческой недвижимости 1.1 Коммерческая недвижимость как особый объект оценки Коммерческая недвижимость – это офисные, торговые, производственные, складские помещения, готовый бизнес, а так же земля, предназначенная для строительства магазинов, торговых центров, баз отдыха, складов. Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать в аренду, купить или продать, передать право пользования. Коммерческая недвижимость считается одним из наиболее прибыльных инвестиционных объектов. Некоторые строят свой бизнес целиком и полностью на коммерческой недвижимости, т. е. сдаче в аренду площадей, субаренду. Оценка коммерческой недвижимости – это оценка недвижимости, которая может приносить доход. Часто, ее называют доходной недвижимостью. Независимая оценка коммерческой недвижимости – это определение текущей рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости самый распространенный вид оценки, включающий в себя определение стоимости права собственности или иных прав. Так же она учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением. При оценке коммерческой недвижимости принимают во большое количество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.), особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов. Оценка коммерческой недвижимости основывается на трёх основных подходах: затратном, доходном и сравнительном. Оценка коммерческой недвижимости оформляется в виде отчёта, в котором отражается профессионально проведенный анализ рынка оцениваемого имущества, сведения о рыночной стоимости оцениваемой коммерческой недвижимости. Рыночная стоимость объекта оценки коммерческой недвижимости – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени. В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
Читать еще:  Продажа коммунальной квартиры всеми собственниками
Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом). Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому. Сегмент офисного рынка аналогичен сегменту новостроек на рынке жилья и является наиболее интересным и показательным. Большинство предложений на вторичном офисном рынке – это помещения в зданиях советского периода – бывших НИИ, физически и морально устаревших административных зданиях, прочих нежилых помещениях неопределенного характера. Именно первичный офисный рынок представляет собой сливки этого типа недвижимости. Вновь построенные или недавно реконструированные офисные здания, отражающие собой последнее слово строительной индустрии и интеллектуальной начинки, являют собой верх престижа для любого бизнеса и наиболее высокий уровень арендных ставок. Рассматривая оценку офисов, следует отметить, что любой офис используется в коммерческих целях, деятельность пользователей офиса направлена на получение прибыли. Следовательно, должны использоваться доходный метод оценки. Набор информации используемой для оценки офиса, должен отражать качественные характеристики и являться элементом престижности деятельности офиса. Согласно классификации сегмент офисной недвижимости условно подразделяется на три основных категории: 1. Профессиональные офисные помещения, 2. Полупрофессиональные офисные помещения,

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

3. Квартирные офисы. 1. Офисные помещения К данной категории можно отнести бизнес-центры и офисные здания класса "А", "В" и "С". Под классом "А" подразумеваются самые престижные офисы, расположенные в деловом центре города. Здания, в которых они находятся, оснащены различными интеллектуальными системами автоматизации, имеется различное оборудование и оргтехника, подключение к сети Интернет, ресепшн, служба безопасности, подземные стоянки и охраняемые парковки. Кроме того, аренда офиса класса "А" позволяет воспользоваться конференц-залом, а свободное время можно провести в центре отдыха. От класса "А" офисные помещения класса "В" отличаются менее широким спектром предлагаемых услуг. Кроме того здания, в которых расположены офисы, уже не новые и не оснащены по последнему слову техники, однако расположены они в центре. Стоит отметить, что через 5-7 лет эксплуатации объекты офисной недвижимости класса "А" превращаются в класс "В". К офисной недвижимости класса "С" относятся здания, расположенные вблизи станций метро или на пересечении транспортных путей. Ремонт в помещении проводился более 10 лет назад, потому коммуникации никак нельзя назвать современными. Среди предоставляемых услуг имеется телефонная связь, иногда подключение к интернету. 2. Полупрофессиональные офисные помещения Полупрофессиональная офисная коммерческая недвижимость включает в себя помещения классов "D" и "Е", которые смогут стать отличными объектами недвижимости после качественного ремонта. В зданиях класса "D" системы инженерной коммуникации и жизнеобеспечения уже устарели. Однако имеется небольшая автостоянка с отдельным выходом. Что же касается класса "Е", то такие здания обычно неприспособленны для размещения в них офисных помещений и потому требуют капитального ремонта с перепланировкой. 3. Квартирные офисы Данный класс недвижимости представляет собой оборудованные под офис квартиры в жилых домах. Оценка офисного помещения – специфическая задача оценки. Почти все бизнес центры и отдельные офисы расположены в черте города. Это в первую очередь обусловлено тем, что большая доля рабочих мест расположена в городах. Плюс ко всему, транспортная доступность для клиентов. В настоящее время офис компании является, можно сказать, ее лицом. Поэтому крупные фирмы стараются иметь офис в престижных районах города, которые расположены ближе к центру города. Состояние офиса является вторым важным критерием. Так как обычно в офисах работают непосредственно с клиентами. Оценка офиса может пригодиться для:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

· целей страхования; целей налогообложения; · постановки на баланс компании; внесения в уставной капитал Оценка офисных помещений проводится для внесения её в уставной капитал ООО, если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ (на сегодняшний момент 20 тыс. рублей). ; · совершения сделок купли-продажи; · решения имущественных споров. Факторы, влияющие на стоимость офиса: · состояние здания и помещения; · год постройки здания; Документы необходимые для оценки офиса: · документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.); документы БТИ на объект (выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план); · разрешение на перепланировки (если они есть);

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

· сведения о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию), · документы (при наличии), подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.); · данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам. Так же возможно наличие дополнительной информации такой как: смета по проведенному ремонту, информация об арендных платежах выплаченных арендаторами и так далее – приветствуется документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений). Характеристика и методика оценки офиса (офисного помещения). Рынок офисных помещений на данный момент находится на стадии развития. На рынке в основном доминирует аренда офисных помещений. Основными задачами метода оценки офисного помещения является определение чистого дохода и соответствующих ставок капитализации. Показатель чистого дохода зависит от ставки за арендованные помещения и расходов по его эксплуатации. Единых правил, на которых сдается офисное здание, не существует. Каждый договор аренды индивидуален и может содержать много различных условий и ограничений, в том числе и не отраженных в договоре аренды. Если здание передается полностью одному арендатору, то и все расходы по ремонту могут перекладываться на арендатора. Если здание сдается в аренду частями нескольким арендаторам, владелец обычно не может переложить на них ответственность за выполнение ремонта внешней инфраструктуры и внутренних коридоров здания, главного входа, вспомогательных помещений и так далее. Владелец должен осуществлять контроль за их состоянием самостоятельно. Прочие затраты, как правило, владельцы пытаются переложить на арендаторов.
Читать еще:  Распространение экстремистских материалов ук рф
При передаче здания одному арендатору процесс оценки будет довольно простым. Однако если здание разбивается на несколько частей, а владелец сохраняет контроль над частью строения и предлагает арендаторам серию необходимых услуг, то их стоимость может быть включена в стоимость арендной платы, либо вычисляется отдельно, к примеру, при расчете на один кв. м в год. В данной ситуации имеются следующие составляющие: 1. валовая выручка; 2. эксплуатационные расходы; Валовая выручка включает: Ш поступление от существующих арендаторов;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Ш потенциальную выручку от неиспользуемых помещений; Ш потенциальную выручку от намечаемых арендных контрактов. Эксплуатационные расходы включают: Ш горячая вода и отопление; Ш затраты на оплату обслуживающего персонала; Ш затраты на уборку помещений и территорий; Ш налоги; прочие расходы. Большое значение при оценке имеют дополнительные расходы. Ежегодные расходы на ремонт зависят от возраста здания, архитектурного решения, использованных материалов, а также от наличия обязательств каждого из арендаторов содержать свое помещение в нормальном состоянии. Ремонт любого здания, за исключением разве что декоративных работ, состоит большей частью из замены или восстановления дефектных материалов. Погодные условия сильно влияют на необходимость в ремонте, прежде всего на внешнюю окраску. Поэтому если начальные затраты на ремонт могут быть небольшими, то их величина со временем возрастет. Некоторые материалы по своей природе более долговечны, чем другие. В общем случае справедливо замечание, что начальная цена материалов сильно зависит от их долговечности. Использование качественных материалов при строительстве – самый главный фактор экономии на ремонтных работах. Чистый доход представляет собой рассчитанную или фактическую выручку за вычетом рассчитанных связанных расходов. Коэффициент капитализации зависит от типа имущества, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого числа прочих факторов, обеспечивающих инвестору определенный уровень надежности получения доходов. Для малых офисных помещений, находящихся в пожизненном пользовании арендатора, как это часто встречается сегодня в России, целесообразно использовать метод сравнения арендных ставок на квадратный метр общей площади, позволяющий прямое сравнение офисных площадей в различных районах. 1.2 Методическая особенность оценки коммерческой недвижимости: подходы и методы

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчёт стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости недвижимости. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов: 1. принципы, основанные на представлениях потенциального собственника: полезность, замещение, ожидание; 2. принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости: вклад, остаточная продуктивность, сбалансированность, разделение; 3. принципы, обусловленные действием рыночной среды: спрос и предложение, конкуренция, соответствие, изменение внешней среды; 4. принцип лучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности с учётом ее местоположения, класса, оснащенности. Критерии выбора офисного помещения можно увидеть в таблице 1-Критерии при выборе класса помещения.

Коммерческая недвижимость и ее использование

Все объекты недвижимости, в соответствии с их экономическим использованием, можно условно разделить на две группы:
  • Объекты, используемые для личных или общественных целей.
  • Объекты, используемые для получения дохода (коммерческая недвижимость).
Рассмотрим более подробно недвижимость второй группы, то есть те объекты, которые прямо или косвенно связаны с извлечение доходов и получением прибыли. Для разных объектов коммерческой недвижимости может существовать свой способ использования, но мотивация владельца объекта всегда одна – использовать недвижимость таким образом, чтобы доход от нее был максимальным. Этот принцип наилучшего использования объекта лежит в основе всех методов расчета рыночной стоимости недвижимости, основанных на анализе получаемых доходов.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Наиболее распространёнными способами коммерческого использования нежилых зданий являются:
  • использование для размещения офисов;
  • использование для производства;
  • использование в качестве склада;
  • использование в качестве торгово-развлекательного центра.

Порядок определения стоимости

Рассмотрим порядок определения стоимости коммерческой недвижимости на примере оценки такого типового объекта как нежилое здание. Если мы хотим оценить здание, исходя из доходов от его эксплуатации, то сначала нужно определить наилучшее использование этого здания. Наилучшим использованием здания будет такой способ его возможной эксплуатации, при котором доход владельца будет максимальным. Расчет стоимости коммерческого здания может быть проведен по следующей модели: 1. Выбрать длительность периода владения (инвестиционного горизонта). Типовой период владения для нежилых зданий составляет 5-10 лет. 2. Рассчитать по годам будущие доходы от сдачи в аренду здания по рыночной ставке исходя из определенного наилучшего использования объекта, с учетом поправки на частичную потерю дохода в период смены арендаторов. 3. Рассчитать по годам будущие расходы, которые придется нести владельцу здания для обеспечения нормальной эксплуатации и поддержания объекта в работоспособном состоянии (эксплуатационные расходы, расходы по охране и страхованию объекта). 4. Рассчитать чистый операционный доход по каждому году владения зданием (годовой доход от аренды минус годовые расходы). 5. Определить ставку дисконтирования, при помощи которой операционный доход за каждый год планируемой эксплуатации здания будет пересчитан в текущую стоимость. 6. Дисконтировать (привести к текущей стоимости) и сложить дисконтированные величины чистого операционного дохода за каждый прогнозный год владения зданием. Получившаяся в результате величина будет представлять текущую стоимость доходов от коммерческого использования здания за весь период владения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

7. Определить стоимость здания на конец периода владения для учета в составе доходов от эксплуатации здания рост цены самого объекта за весь период владения, а затем дисконтировать эту величину по определенной выше ставке дисконтирования. Результат этого действия называется текущей стоимостью реверсии. 8. Определить рыночную стоимость здания путем сложения текущей стоимости доходов от коммерческого использования здания за весь период владения и текущей стоимости реверсии. Такой порядок определения стоимости хорошо подходит для оценки именно коммерческой недвижимости, поскольку позволяет ясно показать перспективы использования объекта для извлечения прибыли. Конечно, практическая оценка коммерческой недвижимости выглядит сложнее, чем изложенная выше краткая схема, но порядок действий и основные принципы остаются такими же. Для более подробного ознакомления с оценочной методологией смотрите страницу, посвященную обзору различных методов оценки стоимости недвижимости. Если вы хотите быстро рассчитать примерную стоимость какого-либо объекта коммерческой недвижимости в Москве, воспользуйтесь нашими калькуляторами, рассчитывающими стоимость недвижимости он-лайн.

Услуги по оценке коммерческой недвижимости

Мы оказываем квалифицированные услуги по проведению независимой оценки таких коммерческих объектов как нежилые здания, офисные (административные) помещения, торгово-развлекательные комплексы, гостиницы и рестораны. Для получения предложения о сроках и стоимости проведения оценки, отправьте "Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости"

Для подробных консультаций по всем вопросам звоните (495) 726-86-74.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Под коммерческой недвижимостью понимаются объекты, которые используются для:
  • Коммерческих целей
  • Извлечения дохода
  • Ведения бизнеса
Данные объекты не предназначены для жилья и используются для роста капитала или ведения и обслуживания бизнеса. В крупных городах, таких, как Москва, где сконцентрирована основная доля коммерческих компаний, спрос формируется устойчивый, стабильный, с тенденцией к постоянному росту. Для того, чтобы выявить оптимальный вариант использования, а также получить информацию о стоимости коммерческой недвижимости, доходности и ликвидности, проводится независимая оценка.

К объектам оценки относятся:

Когда требуется оценка коммерческой недвижимости

Рыночная оценка позволяет определить его реальную цену,
сделать выводы об интересе участников рынка к объекту и возможностях его использования.
Нормы действующего законодательства предусматривают проведение оценки в случаях: 1. При вовлечении в сделку имущества, полностью или частично принадлежащего РФ и прочего гос.имущества, при приватизации гос.имущества, при продаже, передаче его в аренду. В этих случаях необходима для того, чтобы избежать фиктивных сделок и неправомерного, необоснованного занижения или завышения стоимости объекта. 2. При внесении коммерческого имущества в уставный капитал компании. Размер уставного капитала является гарантией прав заемщиков и акционеров и позволяет обеспечить их интересы даже в случае банкротства предприятия. 3. При использовании имущества в качестве залога. Оценка позволяет определить сумму залога, которая, в случае невозврата должником средств, может быть получена путем реализации заложенного имущества. 4. При возникновении споров об объекте оценки. Когда несколько сторон претендуют на один и тот же объект, который не представляется возможным физически разделить, в целях компенсации имущественного ущерба необходимо определить денежный эквивалент имущества, чтобы стороны имели возможность получить компенсацию своей части имущества. 5. При ипотечном кредитовании. Каждый объект, находящийся в залоге у банка, должен быть оценен. Это необходимо для того, чтобы банк имел гарантию возможности вернуть кредитные средства путем реализации заложенного имущества, а также для расчета суммы, которую банк может выдать под данный объект.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

6. При составлении брачных договоров или при разводе. В тех случаях, когда имущество супругов невозможно разделить или выделить натуральную долю, возможно выплатить одному из супругов денежный эквивалент его части имущества. Размер денежной суммы, подлежащей выплате, определяется исходя из отчета об оценке. 7. При выкупе или изъятии имущества у владельца для нужд государства. Когда частный объект необходимо использовать для нужд государства, собственнику подлежит выплата в размере рыночной стоимости его объекта. Только сертифицированные оценщики имеют право провести подобную оценку и дать заключение о стоимости имущества, подлежащего изъятию. 8. Для судебных процессов. При решении имущественных споров судья опирается на объективные данные оценщиков, что позволяет максимально непредвзято и точно определить размер компенсации или долей сторон. 9. Для определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость позволяет определить, во сколько тот или иной объект оценивает государство. 10. При ликвидации или банкротстве собственника объекта. В данном случае, без оценки невозможно рассчитать сумму списываемой задолженности.

Методы оценки

Для того, чтобы объективно и качественно оценить объект, требуется детальное исследование функциональных характеристик, анализ его локации и транспортной доступности, проверка инженерных сетей и коммуникаций, а также их мощностей, учет уровня качества отделки. Исходя из целей и задач оценки, специалист выбирает метод оценки, который позволяет наиболее грамотно и достоверно учесть все значимые критерии. Иногда, необходимо использовать все методы: сравнительный, затратный и доходный. Одновременное использование всех подходов отнимает больше времени, зато позволяет провести более детальный анализ. Сравнительный подход хорошо подходит для типовых объектов, которым можно с легкостью подобрать аналоги, в том числе, в том же районе. Для применения данного подхода необходимо иметь доступ к данным о продаже объектов со схожими критериями. Оценщик сравнивает объект с аналогами и вносит корректировки для учета всех различающихся характеристик.

Затратный метод направлен на оценку технических расходов, которые понесет инвестор при необходимости построить самостоятельно объект, аналогичный оцениваемому. Данный подход широко используется при оценке недостроенных объектов, специализированного имущества (котельные, проходные). При оценке недвижимости, приносящей доход от арендных отношений, применим доходный подход. В данном случае стоимость коммерческого объекта определяется исходя из наличия данных об уровне прогнозируемых доходов и расходов.

Методическая особенность оценки коммерческой недвижимости: подходы и методы; расчет рыночной стоимости. Распределение площадей действующих бизнес-центров. Определение потенциального валового дохода. Затратный метод оценки. Описание объектов-аналогов.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 07.09.2016
Размер файла 323,2 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны. Размещено на http://www.allbest.ru/ Особенности оценки коммерческой недвижимости на примере офисной недвижимости 1. Теоретические основы оценки коммерческой недвижимости 1.1 Коммерческая недвижимость как особый объект оценки 1.2 Методическая особенность оценки коммерческой недвижимости: подходы и методы 2. Расчет рыночной стоимости коммерческой недвижимости 2.1 Анализ рынка офисной недвижимости г. Ростов-на-Дону 2.2 Расчет рыночной стоимости офисного помещения 2.3 Определение потенциального валового дохода (ПВД)

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

3. Особенности оценки офисной недвижимости С появлением в России рыночных отношений возникла объективная необходимость независимой оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Проблемы оценки недвижимости давно решаются зарубежными и сравнительно недавно – российскими учеными-экономистами. Возрастающий объем публикаций по исследованиям в этой области в России свидетельствует об актуальности данного направления и интересе со стороны государственных и частных структур. Частные структуры проявляют заинтересованность в независимой оценке коммерческой недвижимости для определения размеров ипотечных кредитов, в целях минимизации рисков, для судебных споров и в других случаях, когда необходимо принять аргументированное решение о стоимости объекта недвижимости. Органы государственной власти нуждаются в адекватной оценке объектов недвижимости для принятия решений о приватизации и сдачи их в аренду. Кроме того, давно ведется работа по привлечению оценщиков к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости как налогооблагаемой базы для исчисления налога на недвижимость. В перспективе эти платежи должны стать преобладающими в общем объеме налоговых поступлений в бюджеты муниципалитетов.
Читать еще:  Протоколы собраний трудового коллектива в школе
В крупных городах России проблема практической оценки коммерческой недвижимости решается неплохо: существует развитая информационная инфраструктура рынка, имеются квалифицированные специалисты, умеющие использовать данную инфраструктуру для принятия аргументированных решений, существует общепринятая методология оценки. Малоактивным рынкам присущи, как общие для рынка коммерческой недвижимости свойства, так и дополнительные риски, связанные с низкой инвестиционной активностью в данных локациях. Вместе с тем, рынки с неразвитой инвестиционной средой, то есть малоактивные рынки, осуществляют экономическую деятельность, для реализации которой необходимо использование соответствующих инструментов оценки. Существующие методики оценки объектов коммерческой недвижимости основаны на категориях, отражающих развитые рыночные отношения, и s практически "не работают" в условиях почти полного отсутствия рыночной информации, что порождает множество конфликтов между субъектами рыночных отношений. Об этом свидетельствует судебная практика оспаривания результатов проводимых оценок. В связи с этим, для осуществления оценочной деятельности в населенных пунктах с малоактивным рынком недвижимости необходимо формирование новых подходов и методов оценки коммерческой недвижимости, что будет способствовать справедливому формированию цен на недвижимость, информационной открытости локальных рынков недвижимости и, следовательно, тем самым улучшению инвестиционного климата в регионах. Степень научной разработанности проблемы. Решение поставленной в исследовании проблемы требует изучения теоретического и практического опыта в областях, связанных с оценкой рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в населенных пунктах с малоактивным рынком. Основные теоретико-методологические вопросы, связанные с понятием недвижимого имущества, освещены такими авторами, как А.Н. Асаул, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Г. Харрисон. Специфика функционирования и развития рынка недвижимости, в том числе в территориальном аспекте, рассматривается в работах И.Т. Балабановой, А.Г. Грязновой, B.C. Занадворова и A.B. Занадворовой, Г.М. Стерника, Н.М. Синициной, Е.И. Тарасевича, А.О. Селливана, Ф.М. Шеррера, Д. Росса и др. Теоретические и методические проблемы оценки рыночной стоимости различных типов объектов недвижимого имущества освещены в трудах отечественных авторов: В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, C.B. Грибовского, Н.В. Калининой, С.П. Коростелева, В.Н. Кошман, JI.A. Лейфера, Г.И. Микерина, В.Н. Мокиной, Е.С. Озерова, М.А. Федотовой, и др. Цель работы – определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере офисного помещения Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

1) исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости; 2) дать характеристику объекту оценки и его окружению; 3) обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов; 4) сформировать заключение об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки. Задачи данной выпускной квалификационной работы являются: – исследование экономической сущности основных понятий и категорий, связанных с функционированием рынка недвижимости и, в частности, коммерческой недвижимости; – изучение категории "рыночная стоимость", как результата развития экономических отношений в сфере коммерческого оборота недвижимости; выявление особенностей малоактивных рынков коммерческой недвижимости, определяющих специфику формирования рыночной стоимости объектов; – формирование принципов и методов массовой оценки для определения рыночной стоимости коммерческой недвижимости на малоактивных рынках; Объектом исследования является рынок коммерческой недвижимости. Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических подходов к определению рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Информационной и эмпирической базой исследования послужили данные Федеральной службы государственной статистики, Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ростовской области, данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, результаты мониторинга рынка недвижимости Ростовской области, осуществленного автором, а также данные семинаров и конференций по проблемам девелопмента, управления и оценки недвижимости, информация, представленная в отчетах фирмами, работающими на рынке недвижимости, аналитические обзоры риэлтерских, консалтинговых, управляющих, девелоперских компаний, информационные ресурсы сети "Интернет". 1. Теоретические основы оценки коммерческой недвижимости 1.1 Коммерческая недвижимость как особый объект оценки Коммерческая недвижимость – это офисные, торговые, производственные, складские помещения, готовый бизнес, а так же земля, предназначенная для строительства магазинов, торговых центров, баз отдыха, складов. Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать в аренду, купить или продать, передать право пользования. Коммерческая недвижимость считается одним из наиболее прибыльных инвестиционных объектов. Некоторые строят свой бизнес целиком и полностью на коммерческой недвижимости, т. е. сдаче в аренду площадей, субаренду. Оценка коммерческой недвижимости – это оценка недвижимости, которая может приносить доход. Часто, ее называют доходной недвижимостью. Независимая оценка коммерческой недвижимости – это определение текущей рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости самый распространенный вид оценки, включающий в себя определение стоимости права собственности или иных прав. Так же она учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением. При оценке коммерческой недвижимости принимают во большое количество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.), особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов. Оценка коммерческой недвижимости основывается на трёх основных подходах: затратном, доходном и сравнительном. Оценка коммерческой недвижимости оформляется в виде отчёта, в котором отражается профессионально проведенный анализ рынка оцениваемого имущества, сведения о рыночной стоимости оцениваемой коммерческой недвижимости. Рыночная стоимость объекта оценки коммерческой недвижимости – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени. В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
Читать еще:  Продажа коммунальной квартиры всеми собственниками
Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом). Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому. Сегмент офисного рынка аналогичен сегменту новостроек на рынке жилья и является наиболее интересным и показательным. Большинство предложений на вторичном офисном рынке – это помещения в зданиях советского периода – бывших НИИ, физически и морально устаревших административных зданиях, прочих нежилых помещениях неопределенного характера. Именно первичный офисный рынок представляет собой сливки этого типа недвижимости. Вновь построенные или недавно реконструированные офисные здания, отражающие собой последнее слово строительной индустрии и интеллектуальной начинки, являют собой верх престижа для любого бизнеса и наиболее высокий уровень арендных ставок. Рассматривая оценку офисов, следует отметить, что любой офис используется в коммерческих целях, деятельность пользователей офиса направлена на получение прибыли. Следовательно, должны использоваться доходный метод оценки. Набор информации используемой для оценки офиса, должен отражать качественные характеристики и являться элементом престижности деятельности офиса. Согласно классификации сегмент офисной недвижимости условно подразделяется на три основных категории: 1. Профессиональные офисные помещения, 2. Полупрофессиональные офисные помещения,

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

3. Квартирные офисы. 1. Офисные помещения К данной категории можно отнести бизнес-центры и офисные здания класса "А", "В" и "С". Под классом "А" подразумеваются самые престижные офисы, расположенные в деловом центре города. Здания, в которых они находятся, оснащены различными интеллектуальными системами автоматизации, имеется различное оборудование и оргтехника, подключение к сети Интернет, ресепшн, служба безопасности, подземные стоянки и охраняемые парковки. Кроме того, аренда офиса класса "А" позволяет воспользоваться конференц-залом, а свободное время можно провести в центре отдыха. От класса "А" офисные помещения класса "В" отличаются менее широким спектром предлагаемых услуг. Кроме того здания, в которых расположены офисы, уже не новые и не оснащены по последнему слову техники, однако расположены они в центре. Стоит отметить, что через 5-7 лет эксплуатации объекты офисной недвижимости класса "А" превращаются в класс "В". К офисной недвижимости класса "С" относятся здания, расположенные вблизи станций метро или на пересечении транспортных путей. Ремонт в помещении проводился более 10 лет назад, потому коммуникации никак нельзя назвать современными. Среди предоставляемых услуг имеется телефонная связь, иногда подключение к интернету. 2. Полупрофессиональные офисные помещения Полупрофессиональная офисная коммерческая недвижимость включает в себя помещения классов "D" и "Е", которые смогут стать отличными объектами недвижимости после качественного ремонта. В зданиях класса "D" системы инженерной коммуникации и жизнеобеспечения уже устарели. Однако имеется небольшая автостоянка с отдельным выходом. Что же касается класса "Е", то такие здания обычно неприспособленны для размещения в них офисных помещений и потому требуют капитального ремонта с перепланировкой. 3. Квартирные офисы Данный класс недвижимости представляет собой оборудованные под офис квартиры в жилых домах. Оценка офисного помещения – специфическая задача оценки. Почти все бизнес центры и отдельные офисы расположены в черте города. Это в первую очередь обусловлено тем, что большая доля рабочих мест расположена в городах. Плюс ко всему, транспортная доступность для клиентов. В настоящее время офис компании является, можно сказать, ее лицом. Поэтому крупные фирмы стараются иметь офис в престижных районах города, которые расположены ближе к центру города. Состояние офиса является вторым важным критерием. Так как обычно в офисах работают непосредственно с клиентами. Оценка офиса может пригодиться для:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

· целей страхования; целей налогообложения; · постановки на баланс компании; внесения в уставной капитал Оценка офисных помещений проводится для внесения её в уставной капитал ООО, если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ (на сегодняшний момент 20 тыс. рублей). ; · совершения сделок купли-продажи; · решения имущественных споров. Факторы, влияющие на стоимость офиса: · состояние здания и помещения; · год постройки здания; Документы необходимые для оценки офиса: · документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.); документы БТИ на объект (выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план); · разрешение на перепланировки (если они есть);

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

· сведения о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию), · документы (при наличии), подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.); · данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам. Так же возможно наличие дополнительной информации такой как: смета по проведенному ремонту, информация об арендных платежах выплаченных арендаторами и так далее – приветствуется документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений). Характеристика и методика оценки офиса (офисного помещения). Рынок офисных помещений на данный момент находится на стадии развития. На рынке в основном доминирует аренда офисных помещений. Основными задачами метода оценки офисного помещения является определение чистого дохода и соответствующих ставок капитализации. Показатель чистого дохода зависит от ставки за арендованные помещения и расходов по его эксплуатации. Единых правил, на которых сдается офисное здание, не существует. Каждый договор аренды индивидуален и может содержать много различных условий и ограничений, в том числе и не отраженных в договоре аренды. Если здание передается полностью одному арендатору, то и все расходы по ремонту могут перекладываться на арендатора. Если здание сдается в аренду частями нескольким арендаторам, владелец обычно не может переложить на них ответственность за выполнение ремонта внешней инфраструктуры и внутренних коридоров здания, главного входа, вспомогательных помещений и так далее. Владелец должен осуществлять контроль за их состоянием самостоятельно. Прочие затраты, как правило, владельцы пытаются переложить на арендаторов.
Читать еще:  Обязанности старшего продавца в магазине одежды
При передаче здания одному арендатору процесс оценки будет довольно простым. Однако если здание разбивается на несколько частей, а владелец сохраняет контроль над частью строения и предлагает арендаторам серию необходимых услуг, то их стоимость может быть включена в стоимость арендной платы, либо вычисляется отдельно, к примеру, при расчете на один кв. м в год. В данной ситуации имеются следующие составляющие: 1. валовая выручка; 2. эксплуатационные расходы; Валовая выручка включает: Ш поступление от существующих арендаторов;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Ш потенциальную выручку от неиспользуемых помещений; Ш потенциальную выручку от намечаемых арендных контрактов. Эксплуатационные расходы включают: Ш горячая вода и отопление; Ш затраты на оплату обслуживающего персонала; Ш затраты на уборку помещений и территорий; Ш налоги; прочие расходы. Большое значение при оценке имеют дополнительные расходы. Ежегодные расходы на ремонт зависят от возраста здания, архитектурного решения, использованных материалов, а также от наличия обязательств каждого из арендаторов содержать свое помещение в нормальном состоянии. Ремонт любого здания, за исключением разве что декоративных работ, состоит большей частью из замены или восстановления дефектных материалов. Погодные условия сильно влияют на необходимость в ремонте, прежде всего на внешнюю окраску. Поэтому если начальные затраты на ремонт могут быть небольшими, то их величина со временем возрастет. Некоторые материалы по своей природе более долговечны, чем другие. В общем случае справедливо замечание, что начальная цена материалов сильно зависит от их долговечности. Использование качественных материалов при строительстве – самый главный фактор экономии на ремонтных работах. Чистый доход представляет собой рассчитанную или фактическую выручку за вычетом рассчитанных связанных расходов. Коэффициент капитализации зависит от типа имущества, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого числа прочих факторов, обеспечивающих инвестору определенный уровень надежности получения доходов. Для малых офисных помещений, находящихся в пожизненном пользовании арендатора, как это часто встречается сегодня в России, целесообразно использовать метод сравнения арендных ставок на квадратный метр общей площади, позволяющий прямое сравнение офисных площадей в различных районах. 1.2 Методическая особенность оценки коммерческой недвижимости: подходы и методы

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчёт стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости недвижимости. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов: 1. принципы, основанные на представлениях потенциального собственника: полезность, замещение, ожидание; 2. принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости: вклад, остаточная продуктивность, сбалансированность, разделение; 3. принципы, обусловленные действием рыночной среды: спрос и предложение, конкуренция, соответствие, изменение внешней среды; 4. принцип лучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности с учётом ее местоположения, класса, оснащенности. Критерии выбора офисного помещения можно увидеть в таблице 1-Критерии при выборе класса помещения.

Коммерческая недвижимость и ее использование

Все объекты недвижимости, в соответствии с их экономическим использованием, можно условно разделить на две группы:
  • Объекты, используемые для личных или общественных целей.
  • Объекты, используемые для получения дохода (коммерческая недвижимость).
Рассмотрим более подробно недвижимость второй группы, то есть те объекты, которые прямо или косвенно связаны с извлечение доходов и получением прибыли. Для разных объектов коммерческой недвижимости может существовать свой способ использования, но мотивация владельца объекта всегда одна – использовать недвижимость таким образом, чтобы доход от нее был максимальным. Этот принцип наилучшего использования объекта лежит в основе всех методов расчета рыночной стоимости недвижимости, основанных на анализе получаемых доходов.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Наиболее распространёнными способами коммерческого использования нежилых зданий являются:
  • использование для размещения офисов;
  • использование для производства;
  • использование в качестве склада;
  • использование в качестве торгово-развлекательного центра.

Порядок определения стоимости

Рассмотрим порядок определения стоимости коммерческой недвижимости на примере оценки такого типового объекта как нежилое здание. Если мы хотим оценить здание, исходя из доходов от его эксплуатации, то сначала нужно определить наилучшее использование этого здания. Наилучшим использованием здания будет такой способ его возможной эксплуатации, при котором доход владельца будет максимальным. Расчет стоимости коммерческого здания может быть проведен по следующей модели: 1. Выбрать длительность периода владения (инвестиционного горизонта). Типовой период владения для нежилых зданий составляет 5-10 лет. 2. Рассчитать по годам будущие доходы от сдачи в аренду здания по рыночной ставке исходя из определенного наилучшего использования объекта, с учетом поправки на частичную потерю дохода в период смены арендаторов. 3. Рассчитать по годам будущие расходы, которые придется нести владельцу здания для обеспечения нормальной эксплуатации и поддержания объекта в работоспособном состоянии (эксплуатационные расходы, расходы по охране и страхованию объекта). 4. Рассчитать чистый операционный доход по каждому году владения зданием (годовой доход от аренды минус годовые расходы). 5. Определить ставку дисконтирования, при помощи которой операционный доход за каждый год планируемой эксплуатации здания будет пересчитан в текущую стоимость. 6. Дисконтировать (привести к текущей стоимости) и сложить дисконтированные величины чистого операционного дохода за каждый прогнозный год владения зданием. Получившаяся в результате величина будет представлять текущую стоимость доходов от коммерческого использования здания за весь период владения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

7. Определить стоимость здания на конец периода владения для учета в составе доходов от эксплуатации здания рост цены самого объекта за весь период владения, а затем дисконтировать эту величину по определенной выше ставке дисконтирования. Результат этого действия называется текущей стоимостью реверсии. 8. Определить рыночную стоимость здания путем сложения текущей стоимости доходов от коммерческого использования здания за весь период владения и текущей стоимости реверсии. Такой порядок определения стоимости хорошо подходит для оценки именно коммерческой недвижимости, поскольку позволяет ясно показать перспективы использования объекта для извлечения прибыли. Конечно, практическая оценка коммерческой недвижимости выглядит сложнее, чем изложенная выше краткая схема, но порядок действий и основные принципы остаются такими же. Для более подробного ознакомления с оценочной методологией смотрите страницу, посвященную обзору различных методов оценки стоимости недвижимости. Если вы хотите быстро рассчитать примерную стоимость какого-либо объекта коммерческой недвижимости в Москве, воспользуйтесь нашими калькуляторами, рассчитывающими стоимость недвижимости он-лайн.

Услуги по оценке коммерческой недвижимости

Мы оказываем квалифицированные услуги по проведению независимой оценки таких коммерческих объектов как нежилые здания, офисные (административные) помещения, торгово-развлекательные комплексы, гостиницы и рестораны. Для получения предложения о сроках и стоимости проведения оценки, отправьте "Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости"

Для подробных консультаций по всем вопросам звоните (495) 726-86-74.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости: 10 комментариев

  1. berkey

    My brother recommended I might like this website. He was entirely right. This post actually made my day. You cann’t imagine just how much time I had spent for this information! Thanks!|

  2. the feed

    I have read several just right stuff here. Definitely price bookmarking for revisiting. I wonder how so much effort you put to create the sort of magnificent informative site.|

  3. feed

    I wanted to thank you for this fantastic read!! I definitely enjoyed every little bit of it. I’ve got you book marked to look at new stuff you post…|

  4. the feed

    Hello, i think that i saw you visited my website so i came to “return the favor”.I am trying to find things to enhance my website!I suppose its ok to use a few of your ideas!!|

  5. the feed

    An intriguing discussion is definitely worth comment. I do believe that you ought to publish more about this topic, it may not be a taboo matter but usually people don’t speak about such subjects. To the next! Best wishes!!|

  6. feed

    Hi, Neat post. There’s a problem together with your web site in web explorer, would check this? IE still is the marketplace chief and a big part of other people will pass over your magnificent writing because of this problem.|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.