– к основаниям осуществления каждого из этих действий (расторжение договора, как правило, связывается с нарушениями условий договора одной из сторон, отказ от исполнения договора не обязательно подразумевает какие-либо нарушения);
– к процедуре осуществления каждого из этих действий (расторжение договора осуществляется через суд, отказ от исполнения договора подобной процедуры не требует).
Рассмотрим данный вопрос подробнее. 1. Расторжение договора По требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:
1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, например, с нарушением условий договора об обеспечении сохранности имущества, о соблюдении правил пожарной безопасности и т.д. (смотрите, например, постановления АС Московского округа от 22.10.2015 N Ф05-14421/15, ФАС Московского округа от 24.05.2010 N КГ-А40/4633-10, от 24.05.2010 N КГ-А40/4633-10, от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10, ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.07.2010 по делу N А33-14859/2009 и от 10.11.2011 N Ф02-4966/11, ФАС Волго-Вятского округа от 22.09.2009 по делу N А43-14541/2008-12-439, ФАС Поволжского округа от 19.11.2009 N А55-3687/2009);
2) арендатор существенно ухудшает имущество (смотрите, например, постановления ФАС Уральского округа от 29.10.2008 N Ф09-3094/08-С6, ФАС Московского округа от 25.11.2004 N КГ-А40/7298-04 и от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10);
3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16.08.2011 N Ф08-4764/11, ФАС Уральского округа от 14.12.2009 N Ф09-9512/09-С5, апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда по делу N 33-3459/2015);
4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (постановление ФАС Московского округа от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10).
При этом арендодатель может требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения соответствующего обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
По требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ) договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (постановления ФАС Московского округа от 23.11.2010 N КГ-А40/14287-10, от 06.03.2013 N Ф 05-661/13);
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (постановление ФАС Московского округа от 28.10.2009 N КГ-А40/11059-09), постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2013 N Ф03-25/13);
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N Ф05-1483/2011);
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (постановление ФАС Поволжского округа от 20.01.2012 N Ф06-11138/11, постановление ФАС Московского округа от 27.03.2013 N Ф05-1271/13);
ГК РФ предусматривает и другие случаи, когда арендатор вправе требовать расторжения договора аренды:
– если арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства не позволяют или значительно затрудняют пользование имуществом (п. 2 ст. 611 ГК РФ, п. 8 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, постановление Двенадцатого ААС от 08.12.2011 N 12АП-8842/11);
– если арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду (п. 3 ст. 611 ГК РФ, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.04.2009 N Ф04-1172/2009 (1418-А75-9));
– если арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) (ст. 613 ГК РФ).
Отметим, что договором аренды могут предусматриваться и другие основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК РФ), причем судебная практика исходит из того, что такие основания не обязательно должны связываться с нарушением сторонами тех или иных положений договора (п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). 2. Односторонний отказ от договора Право на такой отказ может быть предоставлено стороне (или сторонам) договора аренды в соответствии с условиями этого договора с учетом ограничений, предусмотренных законом для случаев, когда не все стороны договора исполняют его в рамках своей предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 310, п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения договора аренды не требует обращения в суд. Однако если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он, при наличии предусмотренных договором или законом оснований, может быть расторгнут по требованию одной из сторон только на основании решения суда.
Право на односторонний отказ от договора предусмотрено законом в отношении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В других случаях односторонний отказ допускается, только если это прямо предусмотрено договором. Причем следует учитывать, что гражданско-правовой договор может предусматривать право его стороны в одностороннем порядке отказаться от исполнения такого договора, в случаях, когда законодательство такого права не предусматривает, при наличии одного из следующих обстоятельств:
– исполнение договора связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности;
– исполнение договора связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, но в этом случае право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено лишь той его стороне, которая предпринимательскую деятельность не осуществляет, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
В качестве оснований одностороннего отказа в договоре аренды могут быть предусмотрены не только нарушения, допущенные другой стороной, но и иные обстоятельства, не связанные с нарушением условий договора (п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Осуществляя право на односторонний отказ от договора, сторона, которая заявляет о таком отказе, должна действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В ином случае суд может отказать ей в защите этого права, признав отказ от договора ничтожным, если другая сторона оспорит такой отказ в судебном порядке. В случае недобросовестного осуществления стороной договора права на отказ от его исполнения правовым последствием может быть также взыскание другой стороной убытков, причиненных таким отказом (ст.ст. 10-12, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, смотрите также п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54).
Во избежание споров по вопросу о наличии оснований для прекращения договора аренды целесообразно четко формулировать в договоре перечень обстоятельств, которые предоставляют стороне право потребовать его расторжения в судебном порядке, и при необходимости прямо указывать на наличие у стороны (или сторон) договора права на односторонний отказ от его исполнения, если это не противоречит закону. Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Виноградова Марина Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим 20 февраля 2018 г. Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Контрагент не выполняет обязательства по договору — как быть? В ГК РФ, в нормах, регулирующих конкретные виды отношений — аренду, подряд, поставку и т. д., — прописана возможность отказаться от договора, но только в строго определённых случаях. Кроме того, не каждому предпринимателю нравится перспектива ходить по судам. Дело в том, что большинство предпринимателей прекрасно знают специальную часть ГК РФ, а общую, первую, часть знают гораздо меньше. Между тем именно на основании общих норм можно расторгнуть договор во внесудебном порядке, причём это возможно даже до того, как будет допущена просрочка поставки, перечисление денег и т. д. Есть общее правило, установленное статьёй 450 ГК РФ: для досрочного расторжения договора необходимо или соглашение сторон, или обращение в суд (ст. 450 ГК РФ). Заметим, что в ГК РФ нет такого понятия — «внесудебное расторжение договора». Официальное название данной процедуры — «отказ от договора». Так вот, отказ от договора возможен, если это прямо предусмотрено соглашением сторон или законом. Например, в случае если продавец отказался передать покупателю проданный товар, то покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (п. 1 ст. 463 ГК РФ). Как правило, в договорах крайне редко оговаривают возможность одностороннего отказа. Нормы же ГК РФ, регулирующие отдельные виды договоров, разрешают расторжение договора далеко не во всех случаях нарушения обязательств, что ставит добросовестную сторону в трудное положение. Так, к примеру, если грузоотправитель своевременно не оплатил перевозку груза водным транспортом, то ни ГК РФ, ни Кодекс внутреннего водного транспорта не позволяют перевозчику отказаться из-за этого от исполнения договора. Получается, что если такое право не закреплено и в договоре, то перевозчику остаётся лишь идти в суд доказывать, что отправитель допустил существенное нарушение (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ)? Нет, есть как минимум два варианта. Вариант 1: отказаться от принятия исполнения и потребовать возмещения убытков, если исполнение утратило интерес вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК РФ). Вариант 2: сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению, если исполнение обязательства, обусловленное договором, произведено не в полном объёме (п. 2 ст. 328 ГК РФ). Отказ от исполнения договора возможен как при просрочке исполнения, так и при неполном исполнении должником. Это санкция за неисполнение обязательства. Поскольку закон прямо не обязывает обращаться в суд для реализации этой санкции, то в данном случае законодатель имел в виду именно внесудебный порядок расторжения договора (аналогичные выводы содержатся, в частности, в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.12.02 № 2430/02). Вышеописанные нормы — пункт 2 статьи 328 и пункт 2 статьи 405 ГК РФ — применяются не всегда. Ими можно воспользоваться в том случае, если в особенной части ГК РФ не установлено специальных правил, применимых к порядку расторжения договора. Пример — специальный порядок расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ). Установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Причём арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Таким образом, имеется специальная норма о судебном порядке расторжения договора аренды, и в случае просрочки внесения арендной платы право на отказ от договора со ссылкой на пункт 2 статьи 405 ГК РФ не может быть реализовано. Ещё один нюанс: если вы ссылаетесь на то, что исполнение утратило для вас интерес вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК РФ), то вы должны быть готовы доказать существенный характер допущенного нарушения. Если дело дойдёт до суда, то вам как стороне, отказавшейся от обязательств, придётся доказывать, в частности, что для вас сделка утратила экономическую цель. Это обязательно по общему правилу: каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (п. 1 ст. 65 АПК РФ). Ещё одно основание для отказа от исполнения договора: его можно расторгнуть в случае, если становится очевидно, что исполнения не будет. То есть не всегда обязательно ждать реального нарушения обязательства, если есть достаточные основания полагать, что неисполнение неизбежно. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ). Понятно, что это основание применимо только к тем договорам, срок исполнения которых исчисляется месяцами. Если обязательство должно быть исполнено за несколько недель, то проще дождаться просрочки, зафиксировать нарушение и отказаться от договора. Однако предположим, что речь идёт о поставке оборудования под заказ, когда само исполнение ожидается, скажем, через три месяца. Если заказчик получает информацию о том, что поставка в означенный срок невозможна, то нет смысла ожидать, когда срок поставки будет сорван. Такое долготерпение может поставить под удар весь производственный процесс. И гораздо безопаснее расторгнуть договор и найти более надёжного поставщика. Причём для того, чтобы иметь возможность отказаться от договора по причине того, что обязательство не будет исполнено в срок, необязательно, чтобы предполагаемое нарушение было неизбежным, — достаточно того, чтобы оно было весьма вероятным. К примеру, если речь идёт о поставке оборудования из-за границы, то очевидно, что потребуется длительный срок на растаможку. Таким образом, если до истечения срока поставки остаётся неделя, то, скорее всего, обязательство по поставке не будет исполнено вовремя. В этой ситуации покупатель вправе отказаться от договора, ссылаясь на предвидимое нарушение. Следует заметить, впрочем, что судебной практики по этому поводу практически нет, поскольку отказ от договора при предвидимом нарушении весьма мало изучен. Дело упрощается, если право на отказ при таких обстоятельствах установлено в законе. Так, применительно к подрядным отношениям, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание её к сроку становится явно невозможным, то заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 715 ГК РФ). При поставке товара ненадлежащего качества также возможно расторжение договора по причине просрочки исполнения, но при условии, что: недостатки носят существенный характер; покупатель потребовал замены товара. Это следует из положений статьи 475 ГК РФ: «В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору». Обязательство прекращается только при надлежащем исполнении (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Если должник не заменит товар в течение срока, установленного покупателем, последний может отказаться от договора, ссылаясь на то, что исполнение утратило для него интерес. Очевидно также, что для отказа исполнения договора по этому основанию необходимо, чтобы нарушение являлось существенным. Это следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ: «По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной». Предполагаемая просрочка должна быть длительной. Если есть подозрения относительно просрочки, но срок её незначителен, то нет оснований для отказа от договора. Причём, делая вывод о предполагаемой просрочке, кредитору необходимо быть готовым предоставить объективную информацию, на основании которой делается вывод. Так, пункт 2 статьи 328 ГК РФ говорит о том, что должны быть обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок. Информация о предвидимом нарушении может поступить, например, из средств массовой информации, из опубликованной в надлежащем порядке финансовой отчётности и, разумеется, из деловой переписки. Так, письма, в котором должник сам указывает на предстоящую просрочку исполнения, будет достаточно для обоснования предвидимого нарушения. ВАЖНО: В ГК РФ нет такого понятия — «внесудебное расторжение договора». Официальное название данной процедуры — «отказ от договора». Имеется специальная норма о судебном порядке расторжения договора аренды, и в случае просрочки внесения арендной платы право на отказ от договора со ссылкой на пункт 2 статьи 405 ГК РФ не может быть реализовано. Если должник не заменит товар в течение срока, установленного покупателем, последний может отказаться от договора, ссылаясь на то, что исполнение утратило для него интерес. Агапов Ростислав, руководитель департамента недвижимости компании Sameta.
Вопрос о порядке расторжения договора аренды рассматривается в статье с позиции арендодателя. Это связано с тем, что, традиционно располагая рядом внеправовых рычагов воздействия на контрагента, арендодатель тем не менее, по мнению автора, считается наименее защищенной стороной в арендных правоотношениях в плане установленных законом гарантий реализации его прав. В статье исследуются титульные (законные) и договорные основания, с наличием которых связана возможность арендодателя расторгнуть договор, а также порядок их определения в нем.
В силу положений п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательств возможен во внесудебном порядке, что прослеживается в постановлениях различных инстанций . Тем не менее в большинстве случаев расторжение договора по требованию одной из сторон осуществляется через суд. В связи с этим особое внимание следует уделять тому, как судебные органы трактуют соответствующие статьи о досрочном расторжении договора. При этом отметим, что практика применения порядка досрочного расторжения далека от единообразия.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.08.2005 по делу N Ф08-3994/2005, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2007 и от 30.08.2007 по делу N А41-К1-6719/07.
Наиболее интересным представляется вопрос о порядке расторжения договора с позиции одной из его сторон – арендодателя.
По общему правилу, установленному ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В то же время односторонний отказ от исполнения предусмотренного договором обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ, устанавливается, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.
Статья 619 ГК РФ, регулирующая порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, предусматривает четыре случая возможного досрочного расторжения. При этом законодатель оставил перечень оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя открытым, указав на возможность их установления договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Как правило, стороны связывают одностороннее расторжение договора аренды по требованию арендодателя с наступлением определенных право-прекращающих юридических фактов, которые предполагались еще до заключения договора на стадии согласования его условий. Например, в приложении к договору стороны прописали особое условие, согласно которому в случае принятия Правительством Москвы решения о реконструкции или сносе арендуемого здания договор аренды будет расторгнут, в связи с чем арендатор в течение трех месяцев после получения уведомления об этом обязан освободить арендуемое помещение.
Установив, что соглашением сторон предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора в случае принятия Правительством Москвы решения о реконструкции или сносе арендуемого здания и что такое решение упомянутым органом исполнительной власти было принято, суд сделал вывод о прекращении договора аренды. Впоследствии его поддержали в своих решениях апелляционная и кассационная инстанции .
Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2004 по делу N КГ-А40/3895-04. Аналогичное решение суда содержится в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 19.06.2009 по делу N А32-23681/2007.
Наряду с принятием публичного акта в качестве основания для досрочного расторжения договора арендодателем стороны могут предусмотреть необходимость размещения государственных органов на используемых арендатором площадях , а также реконструкцию или производственную необходимость эксплуатации арендованного объекта . Следует иметь в виду выработанное судебной практикой правило, согласно которому основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут быть не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора .
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.09.2006 по делу N А33-7556/06-Ф02-4861/06-С2.
Пункт 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
Там же.
Там же. Приведенный тезис иллюстрируется Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 16 июня 2006 г. по делу N А79-10425/2005, признавшим ошибочным вывод апелляционного суда о том, что следующая формулировка условия договора об одностороннем отказе не противоречит п. 3 ст. 450 ГК РФ: "По условиям договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды, который считается расторгнутым с двадцатого календарного дня, начиная с момента направления извещения об этом арендатору". В качестве причины досрочного расторжения договора в одностороннем порядке арендодатель указал необходимость проведения строительных работ на территории рынка и реконструкции здания, в котором расположен спорный павильон. Суд кассационной инстанции отметил, что "подобное основание для отказа арендодателя от исполнения договора. контрагентами в соглашении не предусмотрено. Таким образом, у ответчика отсутствовали титульные (законные) основания для расторжения договора во внесудебном порядке". Трудно согласиться с приведенной точкой зрения. Системное толкование ст. 310, 450, 619 ГК РФ позволяет сделать вывод об отсутствии в законе дополнительных требований, предъявляемых к основаниям расторжения. Отсутствует указание на необходимость предусматривать определенное материально-правовое основание и запрет расторжения в случае, когда в качестве основания выступает сам факт указания в законе или соглашении сторон на возможность расторжения через порядок определения его процедуры. В последнее время практика рассмотрения дел, связанных с расторжением договора аренды по изложенным основаниям, стала приобретать единообразие. В этом отношении показательно решение суда апелляционной инстанции, не связанное с арендой недвижимости, но наглядно иллюстрирующее толкование судом ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Суд считает, что для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа . Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2009 по делу N А41-14773/08. Данной позиции придерживается ФАС Северо-Кавказского округа, указавший в своем Постановлении, что стороны достигли соглашения о включении в договор от 25 июля 2004 г. условия, которым арендодателю предоставлено право его досрочного расторжения в одностороннем порядке, поэтому по истечении 10 дней после получения арендатором уведомления общества о расторжении договора последний считается расторгнутым . Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.08.2005 по делу N Ф08-3994/2005. ВАС РФ окончательно устраняет неоднозначность подхода к решению вопроса о возможности указания в соглашении сторон права арендодателя на досрочное расторжение путем определения процедуры расторжения. В Определении ВАС РФ от 1 сентября 2008 г. N 10903/08 об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ со ссылкой на ч. 2 ст. 619 ГК РФ указано следующее: "В пункте 5.2 договора предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления. Судами установлен факт направления арендодателем писем об отказе от исполнения договора аренды и освобождении занимаемого помещения и сделан правильный вывод об обоснованности требований истца о выселении ответчика из занимаемого помещения". В Постановлении от 9 сентября 2008 г. N 5782/08 Президиум ВАС РФ отменил решение Арбитражного суда Иркутской области от 3 сентября 2007 г. по делу N А19-9645/07-26, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2007 г. и Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 января 2008 г. по тому же делу в силу следующих причин. На основе толкования названных норм суды пришли к выводу, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, по требованию арендодателя законом или договором должны быть предусмотрены основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. Договор аренды от 14 октября 2005 г. N 4658 не содержит ни условий, ни оснований для одностороннего отказа от исполнения обязательств. Однако данный вывод основан на неправильном толковании изложенных норм Кодекса, поскольку ни ст. 310, ни п. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для этого, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания на возможность одностороннего отказа в законе или соглашении сторон. Ст. 450 и 619 ГК РФ. Положения ст. 619 ГК РФ развивают положения п. 2 ст. 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие право сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа от исполнения без указания оснований. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. С учетом изложенного и во избежание судебных споров автор полагает, что в договоре аренды следует учитывать предусмотренные законодателем и выработанные судебной практикой основания и порядок расторжения договора по инициативе арендодателя.
What¦s Taking place i am new to this, I stumbled upon this I have found It absolutely helpful and it has aided me out loads. I’m hoping to contribute & help other users like its aided me. Great job.
Great V I should definitely pronounce, impressed with your site. I had no trouble navigating through all the tabs and related info ended up being truly simple to do to access. I recently found what I hoped for before you know it in the least. Reasonably unusual. Is likely to appreciate it for those who add forums or anything, site theme . a tones way for your customer to communicate. Excellent task..