Особенности управления коммерческой недвижимостью

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Исходной точкой управления недвижимостью является определение основных целей этого управления. В смешанной рыночной экономике управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на тот или иной объект недвижимости, от функционального назначения. Соответственно, цель управления недвижимостью есть не что иное, как ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользования соответствующим объектом недвижимости. «Этот ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости». 1 В частности, в торговые и офисные здания физические лица вкладывают деньги по многим причинам. Одни заинтересованы в постоянном доходе, другие хотят получить преимущества при уплате налога с прибыли. Некоторые инвестируют средства на длительный срок, чтобы потом продать недвижимость по более высокой цене. Корпорация или какая-либо другая организация (юридическое лицо) покупают недвижимость не для вложения средств, а для обеспечения необходимых площадей для своего бизнеса и т. д. С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся коммерческая недвижимость может быть разделена на три класса. 1. Операционная недвижимость ¾ недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для реализации своих функций или бизнес-процессов (административных, производственных и др.). Причем собственник (или компания) может построить или купить здание, чтобы разместить все свои подразделения в одном месте и по одному адресу. Иногда эти здания имеют больше площади, чем это необходимо собственнику, так как произошли изменения в рабочем процессе или в структуре компании, тогда встает вопрос о сдаче этих площадей в аренду, которая могла бы принести компании дополнительный доход. 2. Коммерческая недвижимость ¾ недвижимость, непосредственно собственником не используемая и предназначенная для осуществления c ней коммерческих операций (продажа, сдача в аренду и т. д.). В таком случае собственность приобретается целенаправленно именно для сдачи в аренду или разовых спекулятивных операций. 3. Недвижимость как инвестиционный инструмент ¾ собственник использует недвижимость как объект инвестиций с целью сохранения и приумножения собственного капитала. Во всех трех классах объект недвижимости (в первую очередь здание) нуждается в управлении. Управляющим этого здания обычно называют человека, который отвечает за то, чтобы здание бесперебойно и эффективно функционировало в рамках того или иного класса недвижимости. Таким образом, основная функция управляющего ¾ планировать, организовывать и управлять площадями так, чтобы они максимально эффективно способствовали достижению целей и задач собственника. Он также может быть ответствен за сдачу помещений в аренду, обеспечение арендаторов необходимыми услугами и за предоставление им нужной информации о компании-собственнике. Управляющие зданиями могут управлять не только зданиями, находящимися в частной собственности, но и той недвижимостью, в которой располагаются публичные (правительственные, военные) или некоммерческие (школы, университеты) организации, о чем свидетельствует положительный опыт европейских стран и США. Соответственно, исходя из трех классов коммерческой недвижимости, цели управления недвижимостью бывают трех типов ¾ операционные, коммерческие и инвестиционные. Цели управления операционной недвижимостью: ¾ обеспечение выполнения основной деятельности собственника;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

¾ поддержание хорошего состояния объекта недвижимости; ¾ минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости; ¾ сохранение стоимости недвижимости; ¾ повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости. К целям управления коммерческой недвижимостью можно отнести: ¾ получение периодического дохода и его максимизацию; ¾ увеличение стоимости недвижимости; ¾ поддержание хорошего состояния объекта недвижимости; ¾ минимизацию затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости. Инвестиционные цели сходны с целями управления коммерческой недвижимостью, а именно:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

¾ сохранение стоимости недвижимости; ¾ получение периодического дохода или увеличение стоимости недвижимости; ¾ повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости. Если речь идет о государстве как крупном собственнике недвижимости, то к его операционным и коммерческим целям добавляются цели социального характера: ¾ стимулирование развития малого и среднего бизнеса путем обеспечения максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости; ¾ создание благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимость; ¾ создание благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения; ¾ сохранение стоимости недвижимости; ¾ поддержание хорошего состояния объекта недвижимости; ¾ минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Многообразие целей управления недвижимостью представлено на рис. 6.1.

Рис. 6.1. Цели управления недвижимостью В центре, на первом уровне представлены цели, которые характерны для всех типов недвижимости и которые являются необходимыми условиями для достижения целей следующего уровня. На втором уровне происходит разграничение целей частных собственников, желающих увеличить первоначальную стоимость недвижимости или заработать на объекте, и государства как субъекта социального регулирования, интересующегося в первую очередь сохранением стоимости недвижимости. Государство как собственник объектов недвижимости имеет также операционные и коммерческие цели, но они являются второстепенными. Третий уровень отражает цели, специфические для каждого типа недвижимости. В соответствии с указанными целями управление недвижимостью должно обеспечить выполнение следующих задач: ¾ создание информационно-аналитической базы для принятия адекватных управленческих решений в сфере недвижимости; ¾ оптимизация распределения объектов недвижимости по типам использования (операционная, коммерческая, инвестиционная недвижимость); ¾ формирование стратегии и программ управления недвижимостью; ¾ надлежащая техническая эксплуатация и обслуживание объектов недвижимости;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

¾ обеспечение функционирования систем безопасности объектов недвижимости; ¾ надлежащее продвижение объектов недвижимости на рынок; ¾ обеспечение гибкой системы обслуживания арендаторов; ¾ ведение мониторинга за состоянием объекта недвижимости с целью оперативного принятия управленческих решений; ¾ минимизация затрат на содержание системы управления недвижимым имуществом. В соответствии с перечисленными задачами общая система управления недвижимостью подразделяется на ряд взаимосвязанных подсистем. При этом подсистемы управления различаются по уровням, а именно: ¾ уровень управления отдельным объектом недвижимости; ¾ уровень управления взаимосвязанным комплексом объектов недвижимости; ¾ уровень управления портфелем недвижимости. На каждом нижестоящем уровне системы управления приходится решать ряд дополнительных задач, возникающих в результате соединения отдельных объектов недвижимости (рис. 6.2).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Рис. 6.2. Задачи управления недвижимостью Кроме того, существуют определенные различия в перечне задач управления недвижимостью в зависимости от целей. Наличие общих базовых целей подразумевает единство стоящих перед системой управления недвижимостью всех классов задач. Напротив, различия в целях более высокого уровня выливаются в различие соответствующих задач. Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью должны быть положены принципы 2 : ¾ обоснованности управленческих решений; ¾ наилучшего и наиболее эффективного использования; ¾ единства системы управления; Принцип пообъектного управления.Основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Принцип целенаправленности управления.Применительно к каждому объекту недвижимости собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели собственника должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применительно к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы управления объектом недвижимости). Программы управления (бизнес-планы) каждым объектом недвижимости должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов. Принцип комплексности управления.Деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла, направленных на достижение целей собственника. Полноценный процесс управления недвижимостью может быть обеспечен только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта. В соответствии с тройственной сущностью недвижимости (как физического объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отношений) в течение всего срока жизни объекта параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и физический. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением его экономических характеристик.
Читать еще:  Порядок оформления ежегодных оплачиваемых отпусков
Принцип обоснованности управленческих решений.Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной и всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов. Данный принцип предполагает проведение полной инвентаризации и учета объектов недвижимости, создание кадастра коммерческой недвижимости, включающего систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.В соответствии с данным принципом управление объектом недвижимости должно обеспечивать его наилучшее и наиболее эффективное использование. Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение ННЭИ принимает во внимание цели собственника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости. Применительно к коммерческой недвижимости понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование объекта, когда из всех юридически допустимых, физически осуществимых, экономически приемлемых и максимально продуктивных вариантов происходит повышение его рыночной стоимости, сведение до минимума расходов и максимальное увеличение доходов собственника объекта при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. На основе определения ННЭИ выбирается тот или иной вариант использования конкретного объекта недвижимости, который затем претворяется в жизнь в процессе управления им. Принцип единства системы управления.Система управления недвижимостью должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов: ¾ анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости; ¾ определения ответственных за управление каждым конкретным объектом недвижимости лиц (управляющих) и системы их мотивации; ¾ контроля за объектами управления и деятельностью управляющих; ¾ предоставления отчетности о результатах управления; ¾ принятия управленческих решений на основании анализа результатов контроля и отчетности; ¾ ответственности за результаты управления;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

¾ постоянного поступления, обработки и анализа информации о работе управляющих и состоянии объектов управления. Принцип профессионализма управления.Управление недвижимостью должно осуществляться на профессиональной основе: ¾ специализированными управляющими компаниями, обладающими необходимым опытом и обученным кадровым потенциалом; ¾ в соответствии с апробированными стандартами и методиками. Сложность и многогранность недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обусловливают необходимость создания эффективной системы управления недвижимостью, которая: ¾ охватывает все этапы жизненного цикла; ¾ формулирует единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости; ¾ обеспечивает эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимости. В конечном итоге из перечисленных выше целей, задач и принципов собственников интересуют: ¾ максимизация прибыли или минимизация расходов в период эксплуатации недвижимости;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

¾ максимизация стоимости объекта недвижимости в период всего жизненного цикла. Собственники, которые содержат свою недвижимость в порядке тем или иным способом (своими силами, силами профессиональных управляющих или управляющих компаний), зачастую получают неплохие доходы: арендаторы платят больше и увеличивается стоимость всего имущества, которое впоследствии может быть продано по более высокой цене, нежели было построено или приобретено. Отсюда следует цель управляющего недвижимостью: понять, какие цели преследует собственник (владелец или инвестор), и сделать все для достижения этих целей. Только после получения детального представления о целях и задачах собственника в отношении своей недвижимости (и, возможно, других заинтересованных сторон) следует приступать к созданию концепции управления недвижимостью. В противном случае появляется риск неверного управления объектом (вопреки изложенным ранее принципам), что может снизить доходность недвижимости или значительно увеличить физический и моральный износ объекта, т. е. снизить стоимость недвижимости.

Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого.

Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰).

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим. Актуальность вопросов создания, развития недвижимости и управления ею в современных условиях развития экономики определяется тем, что недвижимость формирует основное звено во всей системе рыночных отношений. Только при наличии объектов недвижимости и эффективном управлении ими может быть создан надлежащий рынок, без которого не могут быть сформированы рыночные институты и налажены требуемые для рыночных условий отношения между хозяйствующими субъектами. Целью данной работы является рассмотреть особенности и роль управленческой деятельности в современных условиях. С развитием сферы недвижимости особую актуальность приобретают вопросы, связанные с управлением объектов недвижимости. Недвижимость, как объект приносящий доход, в современных условиях становится важным объектом инвестирования, в связи с этим управление объектами недвижимости – это один из важнейших факторов функционирования и развития современного рынка недвижимости. Под управлением недвижимостью подразумевается осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, создание условий для пользователей и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Управление объектом недвижимости может осуществляться в следующих формах: 1) Управление собственником (самостоятельное управление), которое подразумевает создание специализированного подразделения по управлению и обеспечению жизнедеятельности объекта. 2) Передача управления специализированной управляющей компании. Управляющая компания — коммерческая организация, юридическое лицо, осуществляющее доверительное управление имуществом других физических и юридических лиц, переданным в соответствии с договором доверительного управления. При выборе способа управления собственнику необходимо провести сопоставление предполагаемых целей и задач по управлению с имеющимися ресурсами (профессиональными, временными, финансовыми, материально-техническими). Самостоятельное осуществление собственником функций по управлению недвижимостью является наиболее целесообразным в случаях, когда объект управления: — имеет небольшую площадь; — предназначен для коммерческого использования в течение короткого срока; — не требует заключения отдельных договоров по эксплуатации (поставка коммунальных услуг, техническое обслуживание и др.); — не нуждается в реконструкции или капитальном ремонте;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

— имеет заполняемость (арендаторами). Если вышеперечисленные условия не выполняются, по мнению специалистов, целесообразней будет воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании. Зачастую, объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской и коммерческой деятельности, а не только для удовлетворения личных или социальных потребностей, тем самым создавая отдельный вид экономической деятельности. Ввиду этого, на рынке недвижимости важную значимость приобретает профессиональное управление объектом. Так как, в условиях высокой конкуренции отсутствие знаний, опыта и профессионализма в управлении недвижимостью, может привести к убыткам, нежели желаемым доходам. Связано это с тем, что управление недвижимостью и бизнеспроцессы на рынке недвижимости имеют особую специфику, отличную от работы на других рынках товаров и услуг. В основном эта специфика связана с самим объектом недвижимости, а именно его особенностями. Рассмотрим их подробнее:
  • Стационарность, неподвижность объекта недвижимости.
Данный признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, и т. д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. В то же время, любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.
  • Долговечность объектов недвижимости.
Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров. Следует заметить, что длительность кругооборота земельных ресурсов при правильном ее использовании бесконечна, что является ценным свойством, способствующим постоянному развитию рынка недвижимости. Кроме основных признаков, можно выделить и частные признаки, которые определяются в зависимости от вида объектов недвижимости. 1) Уникальность каждого объекта. Практически невозможно говорить о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, так как у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и т.д., что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Создание объектов недвижимости подразумевают большие первоначальные инвестиции, которые влекут за собой большой срок окупаемости.
  • Разнообразность функционального назначения.
Каждый объект недвижимости имеет свое функциональное назначение. Оно может быть, например, коммерческим или жилым. Ввиду особенности каждого объекта недвижимости, выбирается определенный механизм управления.
  • Объект долгосрочного инвестирования.
Читать еще:  Программа получения гражданства рф для украинцев
Недвижимость в большинстве случаев выступает как объект долгосрочного инвестирования. Связно это с тем, что объект недвижимости способен приносить доход на протяжении длительного периода времени. Так же необходимо отметить, что недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права. Таким образом, отличительные свойства объектов недвижимости формируют специфику деятельности профессионального управления недвижимостью, определяя при этом основные направления управленческой деятельности. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании. Основной задачей деятельности в области управления является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника. Надо отметить, что каждый объект недвижимости, в процессе реализации, проходит определенные этапы жизненного цикла: Для достижения максимально эффективного использования недвижимости управленческая деятельность должна сочетать в себе многие направления, которые должны осуществляться на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости. Таким образом, процесс управления недвижимостью охватывает все стадии существования объекта недвижимости, в том числе и те, в течение которых объект не существует физически либо не может использоваться по функциональному назначению, например – еще не введен в эксплуатацию. Доминирующий критерий в управлении недвижимостью, как упоминалось ранее, — это стремление к увеличению ее ценности.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

На каждой стадии жизненного цикла объекта недвижимости существуют отдельные этапы управления. Так, предпроектная (начальная) стадия представляет собой комплекс мероприятий, включающий в себя следующие основные направления: — анализ рынка недвижимости; — выбор вида объекта недвижимости; — формирование стратегии проекта; — оформление исходно-разрешительной документации. Таким образом, на предпроектом этапе определяется целесообразность создания объекта недвижимости. На данной стадии следует обратить особое внимание на инвестиционный анализ, так как данный анализ представлен в виде количественного значения и является основополагающим при принятии управленческих решений о дальнейшей реализации проекта. Стадия проектирования, в свою очередь, включает: — разработку финансовой схемы; — выбор архитектурно-инженерной группы;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Следует отметить, что на этих двух стадиях прибыль не образуется, так как они носят мотивационный характер. Основные задачи управления на этих этапах — сокращение длительности этих стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная — минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. В ходе данной стадии решаются следующие основные задачи: — эффективное использование инвестиций; — реализация требований проектной документации в процессе строительства; — контроль качества строительно-монтажных работ. Стадия эксплуатации объекта недвижимости включает функциональную и техническую эксплуатацию и является самой продолжительной. Функциональная эксплуатация предполагает извлечение функциональной полезности в соответствии с проектным функциональным назначением и целями владельца или инвестора, а техническая – поддержание технического состояния недвижимости, которая обеспечивает условия для извлечения функциональной полезности на заданном уровне. Стадия закрытия объекта — полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, которая предполагает снос, либо качественно новое развитие. Процесс управления объектом недвижимости в соответствии со стадиями существования можно разделить на следующие стадии. Каждая стадия включает в себя множество задач, эффективное решение которых обеспечит качественное управление и стабильное развитие объекта недвижимости. Рассмотрев все этапы существования объекта недвижимости, можно сделать вывод, что процесс управления должен осуществляться на каждом этапе жизненного цикла объекта, только при такой комплексной работе может быть достигнут планируемый результат.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В то же время необходимо заметить, что управление существующим физически, юридически и функционально объектом, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. Это обусловлено тем, что именно на этой стадии должен быть произведен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль, на этой стадии объект должен стать доходоприносящим. Поэтому данной стадии отводится наибольшее внимание в процессе управления недвижимостью, ввиду этого акцентируем на нее больше внимания. После завершения всех работ, связанных со строительством и обустройством объекта недвижимости, начинается стадия эксплуатации объекта. Если на стадиях разработки и реализации возникают исключительно отрицательные денежные потоки, то на стадии эксплуатации все происходит наоборот: отрицательные денежные потоки в виде эксплуатационных расходов стабилизируются на определенном уровне, а положительные денежные потоки в виде доходов от использования объекта недвижимости стремительно возрастают за счет передачи объекта в эксплуатацию. Любой объект недвижимости, особенно коммерческий, создается для того, чтобы его использовали конечные пользователи. Владельцы или арендаторы нуждаются в недвижимости, чтобы осуществлять с ее помощью свои целевые процессы: работа в офисе, розничная торговля, проживание, и так далее. Данные целевые процессы не могут эффективно выполняться без качественного функционирования самого объекта недвижимости. Объект недвижимости, таким образом, создает определенные функциональные возможности и услуги, необходимые для его пользователей. При этом одним из пользователей объекта является его владелец, основная цель которого состоит в получении дохода от эксплуатации объекта другими лицами. Для обеспечения достижения целей всеми пользователями объекта необходимо эффективное управление его эксплуатацией. В зависимости от целей деятельности и комплекса функций в процессе управления, выделяют несколько моделей профессионального управления на рынке недвижимости:
  • Управление объектом недвижимости (Property management), основная цель которого заключается в достижении максимальных доходов для собственника и повышение стоимости объекта недвижимости при создании комфортных условии при использовании объекта недвижимости.
  • Управление проектами (Project management). Целью данной модели является разработка концепции будущего объекта недвижимости на стадии проектных решений для того, чтобы рационально спланировать размещение объекта недвижимости при строительстве, оптимизировать функциональные схемы здания, заложить современные технологии.
  • Управление недвижимостью как инвестиционным активом (Asset management). Данная модель управления осуществляется путем формирования портфеля недвижимости.
  • Управление технической эксплуатацией объекта (Facility management). Данная модель включает два основных направления, во-первых, это управление техническим состоянием здания, во-вторых, — управление техническим обслуживанием.
  • Санитарно-хозяйственное обслуживание объекта.
Указанные модели управления используются на протяжении всех стадий существования объекта недвижимости, однако управление объектом недвижимости при его эксплуатации будет более эффективным при сочетании двух основных направлений:
  1. Управление объектом недвижимости (Property management), как упоминалось ранее, основная цель которого состоит в повышении общей доходности объекта недвижимости за счет увеличения стоимости объекта и прибыли, получаемой от эксплуатации недвижимости.
  2. Управление технической эксплуатацией объекта (Facility management), основная цель которого состоит в повышении качества функционирования объекта недвижимости и услуг, предоставляемых пользователям данного объекта.
Данные два направления тесно связны между собой и не должны восприниматься в контексте эксплуатации объекта недвижимости как независимые виды деятельности. С одной стороны, именно финансово-коммерческие цели эксплуатации определяют состав и уровень качества функциональных возможностей и услуг объекта, таких, например, как система безопасности, функционирование систем водоснабжения и канализации и так далее. С другой стороны, выполнение задач организационно-хозяйственного характера существенно влияет на показатели доходности объекта недвижимости. Например, в зависимости от того, сколько денег планируется потратить на текущий ремонт помещений и фасадов, показатели текущей эффективности объекта могут сильно различаться. Таким образом, управление объектом недвижимости многосторонняя деятельность, включающая в себя различные направления такие как: правовое, экономическое, маркетинговое, техническое. Наибольшую значимость данная деятельность приобретают в условиях нестабильности рыночной экономики, так как ситуация на рынке недвижимости напрямую зависит от экономики страны в целом. Ярким примером может служить нынешняя ситуация в Российской экономике. Нестабильность, вызванная кризисными явлениями, привела к спаду на рынке недвижимости, многие собственники объектов недвижимости испытывают трудности в своей деятельности. Как показывает практика, в данной ситуации наиболее стабильным остаются те объекты, которые управляются под руководством профессионалов и в управленческой деятельности которых были заранее предусмотрены антикризисные меры. Таким образом, управление недвижимостью – это организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников, в том числе управление проектами развития недвижимости, разработка программы управления объектом недвижимости, организация технической эксплуатации недвижимости, обеспечение объекта коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания пользователей недвижимости, обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами. На выработку эффективной схемы управления объектом недвижимости на протяжении всего жизненного цикла направлена управленческая деятельность, которая состоит в определении рационального сочетания управленческих решений текущего и перспективного характера для наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Список использованной литературы
  1. Асаул А. Н., Иванов, М. К. Старовойтов. — Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. / СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009.
  2. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью, часть 1.
  3. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью: международный учебный курс, — М.: ВШПП, 2007.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Каждого человека может посетить желание начать своё дело. И дело – это прекрасная возможность для реализации своих коммерческих талантов, склонностей, деловой хватки, а также интересный и перспективный способ обогащения. Об одном из них, а именно о занятии коммерческой недвижимостью, и пойдёт речь ниже в статье. Вы узнаете, что такое доверительное администрирование, чем занимается администратор и другие важные нюансы.
Читать еще:  Типовой договор на оказание консультационных услуг
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что такое доверительное администрирование?

Доверительное управление недвижимостью – ДУН – это комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления. Иными словами, ДУН – это временная передача коммерческих активов в аренду под руководство другого лица в целях получения прибыли. Доверительное управление – это отличный способ пассивного заработка. Сдающий недвижимость в управление может получать деньги несколькими способами:

  • Путём получения ежегодного или ежемесячного процента от стоимости аренды за данный период с вычетом необходимых расходов.
  • Путём получения оговорённой суммы, которую будет выплачивать управляющий раз в определённый период.
Предлагаем вам посмотреть видео о доверительном управлении недвижимостью:

Чем занимается администратор?

Управляющий – это фигура, распоряжающаяся недвижимостью в целях получения дохода. Но чем конкретно занимается это лицо и что входит в его обязанности мы рассмотрим подробнее.

Анализ рынка

Анализ рынка – необходимая операция в любой сфере экономики. Она включает:
  • Расходы.
  • Анализ аудитории арендаторов.
  • Предполагаемая прибыль за год.
  • Прослеживание тенденций цен.
  • Оценка рисков.
  • Изучение спроса и предложения в области деятельности клиента.
  • Анализ сроков окупаемости.
Анализ рынка поможет вам лучше представлять возможности арендаторов, состояние рынка и собственные перспективы прибыли.

Поиск нанимателей

Основной источник денег в данной системе – арендатор. И его поиском занимается управляющий недвижимостью. Съёмщик должен обладать следующими качествами:

  • Честность в описании планов.
  • Систематические выплаты без задержек.
  • Платёжеспособность.
  • Ответственность.
  • Ответственное отношение к имуществу.
Кроме всего прочего, арендатор обязан подписать договор и в точности ему следовать.

Подготовка и оформление договора аренды

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Лицо или фирма, с которой заключён доверительный документ, обязаны заключить документ аренды. Условиям договора следуют обе стороны, и арендодатель, и арендатор. В договоре подробно описываются все условия сотрудничества. В случае нарушения условий договора, сторона имеет право подать в суд на другую.

Оплата коммунальных платежей

Управляющий недвижимостью обязан контролировать своевременность выплат коммунальных платежей и возможных сборов.

Контроль своевременности выплат

Управляющий осуществляет контроль выплат и несёт за это ответственность. Процедуры реагирования арендодателя на нарушение выплат аренды описываются в договоре аренды.

Оказание любых бытовых услуг

Периодически необходимо проверять состояние недвижимости, обнаруживать неполадки, поломки, нарушения и прочие бытовые неприятности. Занимается этим доверенная организация или лицо управления. Такие процедуры помогают экономить на серьёзном ремонте и держать помещение в порядке.

Страхование объектов

Зачастую в договоре доверенности обсуждаются вопросы страхования от затоплений, пожаров и т.п. Конечно, можно избежать процедуры страхования, но это значительно повысит риски в данном бизнесе и в случае какой-либо «беды» собственнику придётся оплачивать всё восстановление объекта самостоятельно.

Основные цели деятельности

Цель управления недвижимостью заключается в получении максимальной прибыли от собственности при минимальной затрате ресурсов владельца. Также, наём на работу квалифицированного управляющего принесёт немалые деньги собственнику.

Увеличение доходности

Уполномоченное лицо занимается также финансовым управлением, для успешного его осуществления требуется:

  • Ведение финансовых отчётов.
  • Анализ расходов и доходов.
  • Страховка сохранит немало средств собственнику.
  • Контроль коммунальных платежей.
  • Контроль бюджета предприятия.
Такой подход позволяет держать имущество клиентов под контролем и не допустить снижение доходов.

Оптимизация расходов

Оптимизация расходов является одной из базовых функций управления. Анализ расходов помогает рационализировать затраты на недвижимость, что способствует и увеличению общего дохода.

Формирование положительного имиджа на рынке

Для привлечения клиентов и налаживания спроса управляющие могут и прибегают к рекламе, маркетингу и пиару. Также, положительный имидж создаётся силами довольных клиентов.

Способы руководства

Существует несколько правовых норм относительно передачи недвижимости в управление, а именно.

С правом передачи в субаренду

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Принцип данного договора заключается в том, что управляющее лицо или компания выплачивает собственники сумму в виде арендной платы, а арендатор выплачивает управляющей организации другую сумму, но она уже субарендная. Разница двух этих сумм является заработком компании. Также, управляющее лицо занимается обслуживанием объекта недвижимости за свой счёт.

Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации собственность, находящаяся в аренде, может быть повторно сдана в аренду лишь при наличии разрешения на субаренду, которое предоставляет арендодатель. Договор аренды с правом субаренды должен содержать все основные положения арендного соглашения (вид коммерческого помещения, его адрес, тех. характеристики, перечень имеющего на площади имущества и т.п.), регламентированную информацию о возможности субаренды, её условия и разрешение. Преимуществами этого способа можно назвать:

  • Обеспеченность собственника выплатами по аренде, так как ответственность за выплаты лежит на управляющей организации.
  • Содержанием помещения занимается первый арендатор.
А риск заключается в степени профессионализма компании по управлению и ответственности арендатора.

Финансовое

Здесь доход обладателя недвижимости заключается в потоке денег от субарендатора за вычетом бюджетных трат и оплаты услуг за управление. К преимуществам финансового метода управления относятся:
  • Мотивированность управленцев на увеличение прибыли предприятия.
  • Получение стабильного дохода от своего имущества.
  • Простота составления документации.
Соотносимо с прошлым способом, крупнейшим риском является ненадёжный субарендатор.

Заключение сделки ДУН

По заключению такого договора недвижимость переходит под полный контроль и управление компании на определённый срок, а хозяин объекта получает лишь оговорённую плату. Плюсами заключения сделки с ДУН являются:
  • С собственника снимаются все труды и наблюдения за делом.
  • Любые задолженности и штрафы ложатся на плечи упр. фирмы.
  • Договор является более надёжной формой закреплённого соглашения.
  • Договор защищает выгоду обладателя территории.
Единственным риском в этом способе является компетентность упр. компании, её профессионализм, честность и добросовестность.

Поручение или агентское соглашение

По условиям этого договора управляющей компании даются определённые полномочия по эксплуатации и техническому обслуживанию территории собственника по мере её допустимой компетенции.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

К достоинствам заключения агенсткого соглашения относятся:
  • Строгая подотчётность и ограниченная юрисдикция упр.фирмы.
  • Распорядителем недвижимости остаётся собственник.
Риски заключаются в частичной ответственности собственника, что не даёт возможности полностью абстрагироваться от дел недвижимости.

Вверение функций исполнительного органа

Если собственником является юридическое лицо, оно может предать полномочия исполнительного органа другому юридическому лицу и сделать его генеральным директором управления. Преимущества вверения функций исполнительного органа:
  • Исполнительный орган занимается бумажным оформлением.
  • Генеральный директор подконтролен собственнику.
  • Все отчёты могут проверяться собственником.
Риски заключаются в ответственности со стороны собственника и честности со стороны упр. фирмы.

Дополнительные услуги

Кроме контроля и распоряжения недвижимостью, управляющий должен ещё и заботиться о выгоде и интересе собственника. Делать это он может, прибегая к следующим методам:

  • Маркетинг. Для более успешного продвижения, расширения рынка и распространения информации об определённом коммерческом объекте управитель может прибегать к рекламе и маркетингу.
  • Брокеридж – это система поиска арендаторов и оказания посреднических услуг управляющим. Туда входит проведение переговоров, заключение договоров и прочие услуги по подбору арендатора. За эти услуги организации полагается определённый процент от прибыли.
  • Сопровождение договоров. Это дополнительная функция упр. фирмы, которая заключается в организации и контроле исполнения договора аренды, мониторинг среды исполнителя, корректировке, поиске невыгодных мест для собственника и их исправления.
  • Финансовое сопровождение. При заключении каких-либо финансовых договоров совершенно нелишним будет иметь компетентного экономиста или человека, смыслящего в договорах.
  • Юридическое сопровождение. Также, юридическая консультация при заключении договоров может быть чрезвычайно полезна.
  • Технический и коммерческий аудит объекта недвижимости. Аудит – это оценка технического и коммерческого состояния интересующего объекта, его физической полноценности и экономического потенциала.

Как передать во временное пользование — пошаговая инструкция

Рассмотрим подробно вопрос передачи недвижимости:
  1. Выбор компании. Сперва, необходимо выбрать организацию, в которую вы обратитесь. При выборе стоит учесть: условия, предоставляемые фирмой, её расценки, отзывы, репутацию и наличие жалоб или судебных исков.
  2. Документация. Для осуществления данной операции собственнику понадобится: паспорт, договор о передаче в управление, документы на имущество.
  3. Оплата услуг. В зависимости от компании, владелец выплачивает различный процент упр. компании за вычетом расходов на обслуживание.
  4. Договор. Договор доверительного управления коммерческой недвижимостью – документ, утверждающий права управляющего на эксплуатацию имущества в рамках условия договора. Договор можно подписать на срок до 5 лет.
  5. Организация исполнителем. В договоре стоит указать все формы отчётности, условия, расходы и т.д. по сотрудничеству. Также, весьма полезным здесь будет пригласить независимого юриста, который достойно изложит все требования и желания собственника.

Что делать, если фирма не выполняет своих функций?

В первую очередь, условия нарушения контракта должны быть оговорены в договоре. Но в общей практике, стоит разорвать договор с компанией и возможно даже оштрафовать её. Также, можно воспользоваться защитой потребителей. Не каждый собственник имеет возможность управлять своей недвижимость в силу разных факторов, будь то отсутствие времени или знаний. Здесь на помощь приходят различные управляющие компании. Но к взаимодействию с ними стоит подходить крайне ответственно. Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Особенности управления коммерческой недвижимостью: 13 комментариев

  1. berkey

    Thank you for another fantastic post. The place else may anyone get that type of information in such an ideal manner of writing? I’ve a presentation subsequent week, and I’m at the look for such info.|

  2. thefeed

    Aw, this was an exceptionally nice post. Spending some time and actual effort to produce a great article… but what can I say… I procrastinate a whole lot and don’t seem to get nearly anything done.|

  3. feed

    I think that is among the such a lot vital info for me. And i’m happy reading your article. But should statement on some general issues, The site taste is great, the articles is in reality nice : D. Good activity, cheers|

  4. the feed

    Usually I don’t read post on blogs, but I would like to say that this write-up very forced me to check out and do so! Your writing style has been amazed me. Thank you, very great post.|

  5. theragun review

    I was more than happy to discover this great site. I need to to thank you for your time for this fantastic read!! I definitely appreciated every part of it and I have you bookmarked to see new stuff in your website.|

  6. fathor t shirt

    Please let me know if you’re looking for a article writer for your blog. You have some really great articles and I feel I would be a good asset. If you ever want to take some of the load off, I’d really like to write some material for your blog in exchange for a link back to mine. Please send me an email if interested. Kudos!|

  7. pew pew madafakas shirt dog

    hey there and thank you for your information – I’ve definitely picked up anything new from right here. I did however expertise several technical points using this website, since I experienced to reload the site a lot of times previous to I could get it to load correctly. I had been wondering if your hosting is OK? Not that I am complaining, but sluggish loading instances times will sometimes affect your placement in google and could damage your high-quality score if advertising and marketing with Adwords. Anyway I’m adding this RSS to my email and could look out for much more of your respective intriguing content. Ensure that you update this again soon.|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Исходной точкой управления недвижимостью является определение основных целей этого управления. В смешанной рыночной экономике управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на тот или иной объект недвижимости, от функционального назначения. Соответственно, цель управления недвижимостью есть не что иное, как ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользования соответствующим объектом недвижимости. «Этот ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости». 1 В частности, в торговые и офисные здания физические лица вкладывают деньги по многим причинам. Одни заинтересованы в постоянном доходе, другие хотят получить преимущества при уплате налога с прибыли. Некоторые инвестируют средства на длительный срок, чтобы потом продать недвижимость по более высокой цене. Корпорация или какая-либо другая организация (юридическое лицо) покупают недвижимость не для вложения средств, а для обеспечения необходимых площадей для своего бизнеса и т. д. С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся коммерческая недвижимость может быть разделена на три класса. 1. Операционная недвижимость ¾ недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для реализации своих функций или бизнес-процессов (административных, производственных и др.). Причем собственник (или компания) может построить или купить здание, чтобы разместить все свои подразделения в одном месте и по одному адресу. Иногда эти здания имеют больше площади, чем это необходимо собственнику, так как произошли изменения в рабочем процессе или в структуре компании, тогда встает вопрос о сдаче этих площадей в аренду, которая могла бы принести компании дополнительный доход. 2. Коммерческая недвижимость ¾ недвижимость, непосредственно собственником не используемая и предназначенная для осуществления c ней коммерческих операций (продажа, сдача в аренду и т. д.). В таком случае собственность приобретается целенаправленно именно для сдачи в аренду или разовых спекулятивных операций. 3. Недвижимость как инвестиционный инструмент ¾ собственник использует недвижимость как объект инвестиций с целью сохранения и приумножения собственного капитала. Во всех трех классах объект недвижимости (в первую очередь здание) нуждается в управлении. Управляющим этого здания обычно называют человека, который отвечает за то, чтобы здание бесперебойно и эффективно функционировало в рамках того или иного класса недвижимости. Таким образом, основная функция управляющего ¾ планировать, организовывать и управлять площадями так, чтобы они максимально эффективно способствовали достижению целей и задач собственника. Он также может быть ответствен за сдачу помещений в аренду, обеспечение арендаторов необходимыми услугами и за предоставление им нужной информации о компании-собственнике. Управляющие зданиями могут управлять не только зданиями, находящимися в частной собственности, но и той недвижимостью, в которой располагаются публичные (правительственные, военные) или некоммерческие (школы, университеты) организации, о чем свидетельствует положительный опыт европейских стран и США. Соответственно, исходя из трех классов коммерческой недвижимости, цели управления недвижимостью бывают трех типов ¾ операционные, коммерческие и инвестиционные. Цели управления операционной недвижимостью: ¾ обеспечение выполнения основной деятельности собственника;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

¾ поддержание хорошего состояния объекта недвижимости; ¾ минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости; ¾ сохранение стоимости недвижимости; ¾ повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости. К целям управления коммерческой недвижимостью можно отнести: ¾ получение периодического дохода и его максимизацию; ¾ увеличение стоимости недвижимости; ¾ поддержание хорошего состояния объекта недвижимости; ¾ минимизацию затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости. Инвестиционные цели сходны с целями управления коммерческой недвижимостью, а именно:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

¾ сохранение стоимости недвижимости; ¾ получение периодического дохода или увеличение стоимости недвижимости; ¾ повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости. Если речь идет о государстве как крупном собственнике недвижимости, то к его операционным и коммерческим целям добавляются цели социального характера: ¾ стимулирование развития малого и среднего бизнеса путем обеспечения максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости; ¾ создание благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимость; ¾ создание благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения; ¾ сохранение стоимости недвижимости; ¾ поддержание хорошего состояния объекта недвижимости; ¾ минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Многообразие целей управления недвижимостью представлено на рис. 6.1.

Рис. 6.1. Цели управления недвижимостью В центре, на первом уровне представлены цели, которые характерны для всех типов недвижимости и которые являются необходимыми условиями для достижения целей следующего уровня. На втором уровне происходит разграничение целей частных собственников, желающих увеличить первоначальную стоимость недвижимости или заработать на объекте, и государства как субъекта социального регулирования, интересующегося в первую очередь сохранением стоимости недвижимости. Государство как собственник объектов недвижимости имеет также операционные и коммерческие цели, но они являются второстепенными. Третий уровень отражает цели, специфические для каждого типа недвижимости. В соответствии с указанными целями управление недвижимостью должно обеспечить выполнение следующих задач: ¾ создание информационно-аналитической базы для принятия адекватных управленческих решений в сфере недвижимости; ¾ оптимизация распределения объектов недвижимости по типам использования (операционная, коммерческая, инвестиционная недвижимость); ¾ формирование стратегии и программ управления недвижимостью; ¾ надлежащая техническая эксплуатация и обслуживание объектов недвижимости;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

¾ обеспечение функционирования систем безопасности объектов недвижимости; ¾ надлежащее продвижение объектов недвижимости на рынок; ¾ обеспечение гибкой системы обслуживания арендаторов; ¾ ведение мониторинга за состоянием объекта недвижимости с целью оперативного принятия управленческих решений; ¾ минимизация затрат на содержание системы управления недвижимым имуществом. В соответствии с перечисленными задачами общая система управления недвижимостью подразделяется на ряд взаимосвязанных подсистем. При этом подсистемы управления различаются по уровням, а именно: ¾ уровень управления отдельным объектом недвижимости; ¾ уровень управления взаимосвязанным комплексом объектов недвижимости; ¾ уровень управления портфелем недвижимости. На каждом нижестоящем уровне системы управления приходится решать ряд дополнительных задач, возникающих в результате соединения отдельных объектов недвижимости (рис. 6.2).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Рис. 6.2. Задачи управления недвижимостью Кроме того, существуют определенные различия в перечне задач управления недвижимостью в зависимости от целей. Наличие общих базовых целей подразумевает единство стоящих перед системой управления недвижимостью всех классов задач. Напротив, различия в целях более высокого уровня выливаются в различие соответствующих задач. Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью должны быть положены принципы 2 : ¾ обоснованности управленческих решений; ¾ наилучшего и наиболее эффективного использования; ¾ единства системы управления; Принцип пообъектного управления.Основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Принцип целенаправленности управления.Применительно к каждому объекту недвижимости собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели собственника должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применительно к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы управления объектом недвижимости). Программы управления (бизнес-планы) каждым объектом недвижимости должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов. Принцип комплексности управления.Деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла, направленных на достижение целей собственника. Полноценный процесс управления недвижимостью может быть обеспечен только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта. В соответствии с тройственной сущностью недвижимости (как физического объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отношений) в течение всего срока жизни объекта параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и физический. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением его экономических характеристик.
Читать еще:  Производство в суде надзорной инстанции является
Принцип обоснованности управленческих решений.Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной и всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов. Данный принцип предполагает проведение полной инвентаризации и учета объектов недвижимости, создание кадастра коммерческой недвижимости, включающего систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.В соответствии с данным принципом управление объектом недвижимости должно обеспечивать его наилучшее и наиболее эффективное использование. Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение ННЭИ принимает во внимание цели собственника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости. Применительно к коммерческой недвижимости понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование объекта, когда из всех юридически допустимых, физически осуществимых, экономически приемлемых и максимально продуктивных вариантов происходит повышение его рыночной стоимости, сведение до минимума расходов и максимальное увеличение доходов собственника объекта при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. На основе определения ННЭИ выбирается тот или иной вариант использования конкретного объекта недвижимости, который затем претворяется в жизнь в процессе управления им. Принцип единства системы управления.Система управления недвижимостью должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов: ¾ анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости; ¾ определения ответственных за управление каждым конкретным объектом недвижимости лиц (управляющих) и системы их мотивации; ¾ контроля за объектами управления и деятельностью управляющих; ¾ предоставления отчетности о результатах управления; ¾ принятия управленческих решений на основании анализа результатов контроля и отчетности; ¾ ответственности за результаты управления;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

¾ постоянного поступления, обработки и анализа информации о работе управляющих и состоянии объектов управления. Принцип профессионализма управления.Управление недвижимостью должно осуществляться на профессиональной основе: ¾ специализированными управляющими компаниями, обладающими необходимым опытом и обученным кадровым потенциалом; ¾ в соответствии с апробированными стандартами и методиками. Сложность и многогранность недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обусловливают необходимость создания эффективной системы управления недвижимостью, которая: ¾ охватывает все этапы жизненного цикла; ¾ формулирует единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости; ¾ обеспечивает эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимости. В конечном итоге из перечисленных выше целей, задач и принципов собственников интересуют: ¾ максимизация прибыли или минимизация расходов в период эксплуатации недвижимости;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

¾ максимизация стоимости объекта недвижимости в период всего жизненного цикла. Собственники, которые содержат свою недвижимость в порядке тем или иным способом (своими силами, силами профессиональных управляющих или управляющих компаний), зачастую получают неплохие доходы: арендаторы платят больше и увеличивается стоимость всего имущества, которое впоследствии может быть продано по более высокой цене, нежели было построено или приобретено. Отсюда следует цель управляющего недвижимостью: понять, какие цели преследует собственник (владелец или инвестор), и сделать все для достижения этих целей. Только после получения детального представления о целях и задачах собственника в отношении своей недвижимости (и, возможно, других заинтересованных сторон) следует приступать к созданию концепции управления недвижимостью. В противном случае появляется риск неверного управления объектом (вопреки изложенным ранее принципам), что может снизить доходность недвижимости или значительно увеличить физический и моральный износ объекта, т. е. снизить стоимость недвижимости.

Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого.

Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰).

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим. Актуальность вопросов создания, развития недвижимости и управления ею в современных условиях развития экономики определяется тем, что недвижимость формирует основное звено во всей системе рыночных отношений. Только при наличии объектов недвижимости и эффективном управлении ими может быть создан надлежащий рынок, без которого не могут быть сформированы рыночные институты и налажены требуемые для рыночных условий отношения между хозяйствующими субъектами. Целью данной работы является рассмотреть особенности и роль управленческой деятельности в современных условиях. С развитием сферы недвижимости особую актуальность приобретают вопросы, связанные с управлением объектов недвижимости. Недвижимость, как объект приносящий доход, в современных условиях становится важным объектом инвестирования, в связи с этим управление объектами недвижимости – это один из важнейших факторов функционирования и развития современного рынка недвижимости. Под управлением недвижимостью подразумевается осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, создание условий для пользователей и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Управление объектом недвижимости может осуществляться в следующих формах: 1) Управление собственником (самостоятельное управление), которое подразумевает создание специализированного подразделения по управлению и обеспечению жизнедеятельности объекта. 2) Передача управления специализированной управляющей компании. Управляющая компания — коммерческая организация, юридическое лицо, осуществляющее доверительное управление имуществом других физических и юридических лиц, переданным в соответствии с договором доверительного управления. При выборе способа управления собственнику необходимо провести сопоставление предполагаемых целей и задач по управлению с имеющимися ресурсами (профессиональными, временными, финансовыми, материально-техническими). Самостоятельное осуществление собственником функций по управлению недвижимостью является наиболее целесообразным в случаях, когда объект управления: — имеет небольшую площадь; — предназначен для коммерческого использования в течение короткого срока; — не требует заключения отдельных договоров по эксплуатации (поставка коммунальных услуг, техническое обслуживание и др.); — не нуждается в реконструкции или капитальном ремонте;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

— имеет заполняемость (арендаторами). Если вышеперечисленные условия не выполняются, по мнению специалистов, целесообразней будет воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании. Зачастую, объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской и коммерческой деятельности, а не только для удовлетворения личных или социальных потребностей, тем самым создавая отдельный вид экономической деятельности. Ввиду этого, на рынке недвижимости важную значимость приобретает профессиональное управление объектом. Так как, в условиях высокой конкуренции отсутствие знаний, опыта и профессионализма в управлении недвижимостью, может привести к убыткам, нежели желаемым доходам. Связано это с тем, что управление недвижимостью и бизнеспроцессы на рынке недвижимости имеют особую специфику, отличную от работы на других рынках товаров и услуг. В основном эта специфика связана с самим объектом недвижимости, а именно его особенностями. Рассмотрим их подробнее:
  • Стационарность, неподвижность объекта недвижимости.
Данный признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, и т. д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. В то же время, любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.
  • Долговечность объектов недвижимости.
Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров. Следует заметить, что длительность кругооборота земельных ресурсов при правильном ее использовании бесконечна, что является ценным свойством, способствующим постоянному развитию рынка недвижимости. Кроме основных признаков, можно выделить и частные признаки, которые определяются в зависимости от вида объектов недвижимости. 1) Уникальность каждого объекта. Практически невозможно говорить о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, так как у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и т.д., что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Создание объектов недвижимости подразумевают большие первоначальные инвестиции, которые влекут за собой большой срок окупаемости.
  • Разнообразность функционального назначения.
Каждый объект недвижимости имеет свое функциональное назначение. Оно может быть, например, коммерческим или жилым. Ввиду особенности каждого объекта недвижимости, выбирается определенный механизм управления.
  • Объект долгосрочного инвестирования.
Читать еще:  Порядок оформления ежегодных оплачиваемых отпусков
Недвижимость в большинстве случаев выступает как объект долгосрочного инвестирования. Связно это с тем, что объект недвижимости способен приносить доход на протяжении длительного периода времени. Так же необходимо отметить, что недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права. Таким образом, отличительные свойства объектов недвижимости формируют специфику деятельности профессионального управления недвижимостью, определяя при этом основные направления управленческой деятельности. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании. Основной задачей деятельности в области управления является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника. Надо отметить, что каждый объект недвижимости, в процессе реализации, проходит определенные этапы жизненного цикла: Для достижения максимально эффективного использования недвижимости управленческая деятельность должна сочетать в себе многие направления, которые должны осуществляться на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости. Таким образом, процесс управления недвижимостью охватывает все стадии существования объекта недвижимости, в том числе и те, в течение которых объект не существует физически либо не может использоваться по функциональному назначению, например – еще не введен в эксплуатацию. Доминирующий критерий в управлении недвижимостью, как упоминалось ранее, — это стремление к увеличению ее ценности.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

На каждой стадии жизненного цикла объекта недвижимости существуют отдельные этапы управления. Так, предпроектная (начальная) стадия представляет собой комплекс мероприятий, включающий в себя следующие основные направления: — анализ рынка недвижимости; — выбор вида объекта недвижимости; — формирование стратегии проекта; — оформление исходно-разрешительной документации. Таким образом, на предпроектом этапе определяется целесообразность создания объекта недвижимости. На данной стадии следует обратить особое внимание на инвестиционный анализ, так как данный анализ представлен в виде количественного значения и является основополагающим при принятии управленческих решений о дальнейшей реализации проекта. Стадия проектирования, в свою очередь, включает: — разработку финансовой схемы; — выбор архитектурно-инженерной группы;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Следует отметить, что на этих двух стадиях прибыль не образуется, так как они носят мотивационный характер. Основные задачи управления на этих этапах — сокращение длительности этих стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная — минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. В ходе данной стадии решаются следующие основные задачи: — эффективное использование инвестиций; — реализация требований проектной документации в процессе строительства; — контроль качества строительно-монтажных работ. Стадия эксплуатации объекта недвижимости включает функциональную и техническую эксплуатацию и является самой продолжительной. Функциональная эксплуатация предполагает извлечение функциональной полезности в соответствии с проектным функциональным назначением и целями владельца или инвестора, а техническая – поддержание технического состояния недвижимости, которая обеспечивает условия для извлечения функциональной полезности на заданном уровне. Стадия закрытия объекта — полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, которая предполагает снос, либо качественно новое развитие. Процесс управления объектом недвижимости в соответствии со стадиями существования можно разделить на следующие стадии. Каждая стадия включает в себя множество задач, эффективное решение которых обеспечит качественное управление и стабильное развитие объекта недвижимости. Рассмотрев все этапы существования объекта недвижимости, можно сделать вывод, что процесс управления должен осуществляться на каждом этапе жизненного цикла объекта, только при такой комплексной работе может быть достигнут планируемый результат.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В то же время необходимо заметить, что управление существующим физически, юридически и функционально объектом, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. Это обусловлено тем, что именно на этой стадии должен быть произведен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль, на этой стадии объект должен стать доходоприносящим. Поэтому данной стадии отводится наибольшее внимание в процессе управления недвижимостью, ввиду этого акцентируем на нее больше внимания. После завершения всех работ, связанных со строительством и обустройством объекта недвижимости, начинается стадия эксплуатации объекта. Если на стадиях разработки и реализации возникают исключительно отрицательные денежные потоки, то на стадии эксплуатации все происходит наоборот: отрицательные денежные потоки в виде эксплуатационных расходов стабилизируются на определенном уровне, а положительные денежные потоки в виде доходов от использования объекта недвижимости стремительно возрастают за счет передачи объекта в эксплуатацию. Любой объект недвижимости, особенно коммерческий, создается для того, чтобы его использовали конечные пользователи. Владельцы или арендаторы нуждаются в недвижимости, чтобы осуществлять с ее помощью свои целевые процессы: работа в офисе, розничная торговля, проживание, и так далее. Данные целевые процессы не могут эффективно выполняться без качественного функционирования самого объекта недвижимости. Объект недвижимости, таким образом, создает определенные функциональные возможности и услуги, необходимые для его пользователей. При этом одним из пользователей объекта является его владелец, основная цель которого состоит в получении дохода от эксплуатации объекта другими лицами. Для обеспечения достижения целей всеми пользователями объекта необходимо эффективное управление его эксплуатацией. В зависимости от целей деятельности и комплекса функций в процессе управления, выделяют несколько моделей профессионального управления на рынке недвижимости:
  • Управление объектом недвижимости (Property management), основная цель которого заключается в достижении максимальных доходов для собственника и повышение стоимости объекта недвижимости при создании комфортных условии при использовании объекта недвижимости.
  • Управление проектами (Project management). Целью данной модели является разработка концепции будущего объекта недвижимости на стадии проектных решений для того, чтобы рационально спланировать размещение объекта недвижимости при строительстве, оптимизировать функциональные схемы здания, заложить современные технологии.
  • Управление недвижимостью как инвестиционным активом (Asset management). Данная модель управления осуществляется путем формирования портфеля недвижимости.
  • Управление технической эксплуатацией объекта (Facility management). Данная модель включает два основных направления, во-первых, это управление техническим состоянием здания, во-вторых, — управление техническим обслуживанием.
  • Санитарно-хозяйственное обслуживание объекта.
Указанные модели управления используются на протяжении всех стадий существования объекта недвижимости, однако управление объектом недвижимости при его эксплуатации будет более эффективным при сочетании двух основных направлений:
  1. Управление объектом недвижимости (Property management), как упоминалось ранее, основная цель которого состоит в повышении общей доходности объекта недвижимости за счет увеличения стоимости объекта и прибыли, получаемой от эксплуатации недвижимости.
  2. Управление технической эксплуатацией объекта (Facility management), основная цель которого состоит в повышении качества функционирования объекта недвижимости и услуг, предоставляемых пользователям данного объекта.
Данные два направления тесно связны между собой и не должны восприниматься в контексте эксплуатации объекта недвижимости как независимые виды деятельности. С одной стороны, именно финансово-коммерческие цели эксплуатации определяют состав и уровень качества функциональных возможностей и услуг объекта, таких, например, как система безопасности, функционирование систем водоснабжения и канализации и так далее. С другой стороны, выполнение задач организационно-хозяйственного характера существенно влияет на показатели доходности объекта недвижимости. Например, в зависимости от того, сколько денег планируется потратить на текущий ремонт помещений и фасадов, показатели текущей эффективности объекта могут сильно различаться. Таким образом, управление объектом недвижимости многосторонняя деятельность, включающая в себя различные направления такие как: правовое, экономическое, маркетинговое, техническое. Наибольшую значимость данная деятельность приобретают в условиях нестабильности рыночной экономики, так как ситуация на рынке недвижимости напрямую зависит от экономики страны в целом. Ярким примером может служить нынешняя ситуация в Российской экономике. Нестабильность, вызванная кризисными явлениями, привела к спаду на рынке недвижимости, многие собственники объектов недвижимости испытывают трудности в своей деятельности. Как показывает практика, в данной ситуации наиболее стабильным остаются те объекты, которые управляются под руководством профессионалов и в управленческой деятельности которых были заранее предусмотрены антикризисные меры. Таким образом, управление недвижимостью – это организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников, в том числе управление проектами развития недвижимости, разработка программы управления объектом недвижимости, организация технической эксплуатации недвижимости, обеспечение объекта коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания пользователей недвижимости, обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами. На выработку эффективной схемы управления объектом недвижимости на протяжении всего жизненного цикла направлена управленческая деятельность, которая состоит в определении рационального сочетания управленческих решений текущего и перспективного характера для наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Список использованной литературы
  1. Асаул А. Н., Иванов, М. К. Старовойтов. — Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. / СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009.
  2. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью, часть 1.
  3. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью: международный учебный курс, — М.: ВШПП, 2007.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Каждого человека может посетить желание начать своё дело. И дело – это прекрасная возможность для реализации своих коммерческих талантов, склонностей, деловой хватки, а также интересный и перспективный способ обогащения. Об одном из них, а именно о занятии коммерческой недвижимостью, и пойдёт речь ниже в статье. Вы узнаете, что такое доверительное администрирование, чем занимается администратор и другие важные нюансы.
Читать еще:  Право на получение образования в рф декларируется
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что такое доверительное администрирование?

Доверительное управление недвижимостью – ДУН – это комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления. Иными словами, ДУН – это временная передача коммерческих активов в аренду под руководство другого лица в целях получения прибыли. Доверительное управление – это отличный способ пассивного заработка. Сдающий недвижимость в управление может получать деньги несколькими способами:

  • Путём получения ежегодного или ежемесячного процента от стоимости аренды за данный период с вычетом необходимых расходов.
  • Путём получения оговорённой суммы, которую будет выплачивать управляющий раз в определённый период.
Предлагаем вам посмотреть видео о доверительном управлении недвижимостью:

Чем занимается администратор?

Управляющий – это фигура, распоряжающаяся недвижимостью в целях получения дохода. Но чем конкретно занимается это лицо и что входит в его обязанности мы рассмотрим подробнее.

Анализ рынка

Анализ рынка – необходимая операция в любой сфере экономики. Она включает:
  • Расходы.
  • Анализ аудитории арендаторов.
  • Предполагаемая прибыль за год.
  • Прослеживание тенденций цен.
  • Оценка рисков.
  • Изучение спроса и предложения в области деятельности клиента.
  • Анализ сроков окупаемости.
Анализ рынка поможет вам лучше представлять возможности арендаторов, состояние рынка и собственные перспективы прибыли.

Поиск нанимателей

Основной источник денег в данной системе – арендатор. И его поиском занимается управляющий недвижимостью. Съёмщик должен обладать следующими качествами:

  • Честность в описании планов.
  • Систематические выплаты без задержек.
  • Платёжеспособность.
  • Ответственность.
  • Ответственное отношение к имуществу.
Кроме всего прочего, арендатор обязан подписать договор и в точности ему следовать.

Подготовка и оформление договора аренды

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Лицо или фирма, с которой заключён доверительный документ, обязаны заключить документ аренды. Условиям договора следуют обе стороны, и арендодатель, и арендатор. В договоре подробно описываются все условия сотрудничества. В случае нарушения условий договора, сторона имеет право подать в суд на другую.

Оплата коммунальных платежей

Управляющий недвижимостью обязан контролировать своевременность выплат коммунальных платежей и возможных сборов.

Контроль своевременности выплат

Управляющий осуществляет контроль выплат и несёт за это ответственность. Процедуры реагирования арендодателя на нарушение выплат аренды описываются в договоре аренды.

Оказание любых бытовых услуг

Периодически необходимо проверять состояние недвижимости, обнаруживать неполадки, поломки, нарушения и прочие бытовые неприятности. Занимается этим доверенная организация или лицо управления. Такие процедуры помогают экономить на серьёзном ремонте и держать помещение в порядке.

Страхование объектов

Зачастую в договоре доверенности обсуждаются вопросы страхования от затоплений, пожаров и т.п. Конечно, можно избежать процедуры страхования, но это значительно повысит риски в данном бизнесе и в случае какой-либо «беды» собственнику придётся оплачивать всё восстановление объекта самостоятельно.

Основные цели деятельности

Цель управления недвижимостью заключается в получении максимальной прибыли от собственности при минимальной затрате ресурсов владельца. Также, наём на работу квалифицированного управляющего принесёт немалые деньги собственнику.

Увеличение доходности

Уполномоченное лицо занимается также финансовым управлением, для успешного его осуществления требуется:

  • Ведение финансовых отчётов.
  • Анализ расходов и доходов.
  • Страховка сохранит немало средств собственнику.
  • Контроль коммунальных платежей.
  • Контроль бюджета предприятия.
Такой подход позволяет держать имущество клиентов под контролем и не допустить снижение доходов.

Оптимизация расходов

Оптимизация расходов является одной из базовых функций управления. Анализ расходов помогает рационализировать затраты на недвижимость, что способствует и увеличению общего дохода.

Формирование положительного имиджа на рынке

Для привлечения клиентов и налаживания спроса управляющие могут и прибегают к рекламе, маркетингу и пиару. Также, положительный имидж создаётся силами довольных клиентов.

Способы руководства

Существует несколько правовых норм относительно передачи недвижимости в управление, а именно.

С правом передачи в субаренду

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Принцип данного договора заключается в том, что управляющее лицо или компания выплачивает собственники сумму в виде арендной платы, а арендатор выплачивает управляющей организации другую сумму, но она уже субарендная. Разница двух этих сумм является заработком компании. Также, управляющее лицо занимается обслуживанием объекта недвижимости за свой счёт.

Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации собственность, находящаяся в аренде, может быть повторно сдана в аренду лишь при наличии разрешения на субаренду, которое предоставляет арендодатель. Договор аренды с правом субаренды должен содержать все основные положения арендного соглашения (вид коммерческого помещения, его адрес, тех. характеристики, перечень имеющего на площади имущества и т.п.), регламентированную информацию о возможности субаренды, её условия и разрешение. Преимуществами этого способа можно назвать:

  • Обеспеченность собственника выплатами по аренде, так как ответственность за выплаты лежит на управляющей организации.
  • Содержанием помещения занимается первый арендатор.
А риск заключается в степени профессионализма компании по управлению и ответственности арендатора.

Финансовое

Здесь доход обладателя недвижимости заключается в потоке денег от субарендатора за вычетом бюджетных трат и оплаты услуг за управление. К преимуществам финансового метода управления относятся:
  • Мотивированность управленцев на увеличение прибыли предприятия.
  • Получение стабильного дохода от своего имущества.
  • Простота составления документации.
Соотносимо с прошлым способом, крупнейшим риском является ненадёжный субарендатор.

Заключение сделки ДУН

По заключению такого договора недвижимость переходит под полный контроль и управление компании на определённый срок, а хозяин объекта получает лишь оговорённую плату. Плюсами заключения сделки с ДУН являются:
  • С собственника снимаются все труды и наблюдения за делом.
  • Любые задолженности и штрафы ложатся на плечи упр. фирмы.
  • Договор является более надёжной формой закреплённого соглашения.
  • Договор защищает выгоду обладателя территории.
Единственным риском в этом способе является компетентность упр. компании, её профессионализм, честность и добросовестность.

Поручение или агентское соглашение

По условиям этого договора управляющей компании даются определённые полномочия по эксплуатации и техническому обслуживанию территории собственника по мере её допустимой компетенции.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

К достоинствам заключения агенсткого соглашения относятся:
  • Строгая подотчётность и ограниченная юрисдикция упр.фирмы.
  • Распорядителем недвижимости остаётся собственник.
Риски заключаются в частичной ответственности собственника, что не даёт возможности полностью абстрагироваться от дел недвижимости.

Вверение функций исполнительного органа

Если собственником является юридическое лицо, оно может предать полномочия исполнительного органа другому юридическому лицу и сделать его генеральным директором управления. Преимущества вверения функций исполнительного органа:
  • Исполнительный орган занимается бумажным оформлением.
  • Генеральный директор подконтролен собственнику.
  • Все отчёты могут проверяться собственником.
Риски заключаются в ответственности со стороны собственника и честности со стороны упр. фирмы.

Дополнительные услуги

Кроме контроля и распоряжения недвижимостью, управляющий должен ещё и заботиться о выгоде и интересе собственника. Делать это он может, прибегая к следующим методам:

  • Маркетинг. Для более успешного продвижения, расширения рынка и распространения информации об определённом коммерческом объекте управитель может прибегать к рекламе и маркетингу.
  • Брокеридж – это система поиска арендаторов и оказания посреднических услуг управляющим. Туда входит проведение переговоров, заключение договоров и прочие услуги по подбору арендатора. За эти услуги организации полагается определённый процент от прибыли.
  • Сопровождение договоров. Это дополнительная функция упр. фирмы, которая заключается в организации и контроле исполнения договора аренды, мониторинг среды исполнителя, корректировке, поиске невыгодных мест для собственника и их исправления.
  • Финансовое сопровождение. При заключении каких-либо финансовых договоров совершенно нелишним будет иметь компетентного экономиста или человека, смыслящего в договорах.
  • Юридическое сопровождение. Также, юридическая консультация при заключении договоров может быть чрезвычайно полезна.
  • Технический и коммерческий аудит объекта недвижимости. Аудит – это оценка технического и коммерческого состояния интересующего объекта, его физической полноценности и экономического потенциала.

Как передать во временное пользование — пошаговая инструкция

Рассмотрим подробно вопрос передачи недвижимости:
  1. Выбор компании. Сперва, необходимо выбрать организацию, в которую вы обратитесь. При выборе стоит учесть: условия, предоставляемые фирмой, её расценки, отзывы, репутацию и наличие жалоб или судебных исков.
  2. Документация. Для осуществления данной операции собственнику понадобится: паспорт, договор о передаче в управление, документы на имущество.
  3. Оплата услуг. В зависимости от компании, владелец выплачивает различный процент упр. компании за вычетом расходов на обслуживание.
  4. Договор. Договор доверительного управления коммерческой недвижимостью – документ, утверждающий права управляющего на эксплуатацию имущества в рамках условия договора. Договор можно подписать на срок до 5 лет.
  5. Организация исполнителем. В договоре стоит указать все формы отчётности, условия, расходы и т.д. по сотрудничеству. Также, весьма полезным здесь будет пригласить независимого юриста, который достойно изложит все требования и желания собственника.

Что делать, если фирма не выполняет своих функций?

В первую очередь, условия нарушения контракта должны быть оговорены в договоре. Но в общей практике, стоит разорвать договор с компанией и возможно даже оштрафовать её. Также, можно воспользоваться защитой потребителей. Не каждый собственник имеет возможность управлять своей недвижимость в силу разных факторов, будь то отсутствие времени или знаний. Здесь на помощь приходят различные управляющие компании. Но к взаимодействию с ними стоит подходить крайне ответственно. Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.