Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Для оценки недвижимости допустимо использовать несколько различных подходов и методов, по усмотрению собственника недвижимости или независимого оценщика, оказывающего соответствующую услугу. Определённые случаи, касающиеся рентабельности имущественной сделки с недвижимостью, требуют обращения к доходному подходу. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Оценка недвижимости доходным подходом

Доходный подход в оценке недвижимости — это метод, который используют в следующих случаях:

  1. Когда устанавливается стоимость полностью оригинального здания или помещения, затраты на которое сложно восстановить.
  2. Если здание или помещение имеет себестоимость существенно ниже (выше) рыночной стоимости.
  3. Когда приобретение недвижимости сулит потенциальному собственнику выгоды на основании сопутствующих характеристик градостроительного или природного контекста.
  4. При определении рентабельности инвестиций в недвижимость.
  5. Когда объект приобретается в коммерческих целях, в соответствии с его целевым назначением, или планируется на перепродажу через определённый период.
Оценка недвижимости доходным подходом, пример: На рынке недвижимости не находится объекта, который отражает свойства оценивающегося здания, квартиры и т.п. Или, проект инвестировался постепенно, и с учётом инфляции, сложно восстановить сумму финансовых вложений.

Собственнику удалось возведение капитального строения за счёт субсидий или иных преимуществ, что существенно снизило затраты, но допускает получение прибыли с продажи, ориентируясь на рыночную стоимость. Так же земельный участок может располагаться в районе зонирования территории, отличающейся экологическими преимуществами, или – в зоне активного развития инфраструктуры, что выгодно отличает его от других участков. Доходный способ оценки учитывает все сопутствующие факторы, что ставит его в разряд наиболее востребованных. Его применение позволяет снизить риски инвестирования к минимуму или избежать их. В соответствии с положениями, характеризующими данный способ оценки, его принято применять:

  • при освоении рентабельности рынка недвижимости;
  • при выборке объектов для инвестирования в недвижимость;
  • для презентации объектов при имущественных сделках.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Правила и нормы применения доходного подхода регулируются регламентом Федерального закона об оценочной деятельности в РФ, принятого 29.07.98 г., под № 135-ФЗ. В г. Москва действуют специальные нормативы, принятые 11.02.98 г, под № 3. О методах доходного подхода оценки недвижимости смотрите на видео:

Этапы

Расчёт стоимости недвижимости происходит поэтапно, с учётом принятия во внимание и использование всех существенных стоимостных характеристик объекта:

  • Анализируются потенциальные преимущества, допускающие приобретение прибыли от здания, помещения или земельного участка.
  • Рассчитывается действительный валовой доход.
  • Суммируются затраты на возведение и эксплуатационное использование объекта и резервные возможности прибыли и убытков.
  • Определяется объём чистого операционного дохода от продажи или при приобретении, в зависимости от целей оценки.
  • Предусмотренные доходы трансформируются в сумму предполагаемой оценки.
  • Полученная в результате проведённых вычислений сумма, ориентированная на ожидаемую прибыль, переводится в прямую капитализацию или капитализацию по нормативной отдаче (метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости).
  • Чаще всего применяется доходный подход к оценке земельного участка и при оценке доходной недвижимости. Перечисленные этапы можно классифицировать по признакам:
    1. Прогнозирование объёма доходов от приобретения недвижимости.
    2. Перенос результатов прогноза в реальную стоимость объекта.

    Методы

    Обозначенный подход состоит из совокупно применяющихся методов, каждый из которых позволяет выявить существенные признаки стоимости объекта. Базовыми методами являются:

    • метод прямой капитализации;
    • дисконтирование доходов;
    • равноэффективного функционального аналога.
    При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости учитывают предполагаемый доход, который можно получить от инвестиций, в расчёте на среднестатистическую величину. При этом выявляется:
    • время получения прибыли;
    • объём прибыли;
    • общая сумма дохода.
    СПРАВКА: Метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимостии при расчётах использует бухгалтерию собственника недвижимости, в которой отражены финансовые потоки прибыли от использования оцениваемого имущества. Он состоит в определении максимальной суммы рентабельности объекта, ориентированной на 100% использования, без сбоев и непредвиденных препятствий.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Здесь же не учитываются:
    • амортизационный износ;
    • расходы на эксплуатацию.

    Далее применяется метод воспроизводства валового дохода. Он учитывает объём вкладов, требующихся для нормальной работы эксплуатируемого строения, привлекающей получение прибыли. Например, учитываются средства, вложенные в капитальный или текущий ремонт, затраты на рекламу при поиске арендаторов. Допускается привлечение кредитных средств на приобретение, которые требуют вычета уплаты процентной ставки годовых. Доходный подход переводит предусмотренные затраты в потенциальную прибыль. После выявления максимальной рентабельности от использования здания или помещения, рассчитываются допустимые убытки, которые состоят в простое, недогрузке эксплуатации объекта и в его амортизации. Например, при сдаче помещений в аренду, допускаются промежутки между функционированием коммерческих предприятий на арендуемой территории, связанные с переменой правообладателей аренды. Так же площади могут функционировать частично, что не приносит прибыли, но не снижает эксплуатационных расходов.

    Читать еще:  Является ли степень бакалавра высшим образованием?
    Это понятие в применении оценщиками отличается от инвентаризационного износа.

    В данном случае имеется в виду утрата полезных свойств имущества, не позволяющая в полной мере эксплуатировать его и извлекать из него прибыль. Приобретение объекта сопровождается фактическим определением износа и функционального состояния здания в целом, а так же – каждого из его элементов. Например, приобретение объекта сопровождается предварительной экспертизой. В результате комиссия или уполномоченный специалист, исследуют такие фрагменты здания как:

    • фасад, крыша, фундамент;
    • внутренние части здания;
    • отдельные помещения;
    • вентиляционные отверстия;
    • инженерные коммуникации;
    • прилегающий земельный участок.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    В результате проверки выявляют устранимые и неустранимые виды порчи здания. Доходность предприятия снижается, что рассматривается оценщиками как причина существенного изменения стоимости в сторону уменьшения. Устранимые проблемы учитываются как дополнительные затраты, требующие соразмерных денежных вложений на восстановление.

    Здесь так же используются подходы к оценке недвижимости:

    • сравнения;
    • капитализации рентных убытков;
    • расчёт срока жизни объекта (элементов).
    Полученные результаты вычитаются из общей суммы рентабельности здания, помещения. Дисконтирование доходов ориентируется на компромисс между реальной выгодой от обладания денежными средствами в настоящий момент и теми преимуществами, которые они принесут в предполагаемом будущем. Приоритет в данном случае предоставляется настоящему моменту, что снижает номинальную стоимость прибыли при совершении сделки, с отсрочкой на будущее. Это означает, необходимость снижения рассчитанной стоимости в соразмерном объёме. То есть он основан на мониторинге аналогов, на рынке недвижимости, с учётом внесения поправок на специфику оцениваемого объекта.

    Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

    Доходный метод оценки недвижимости применяется при инвестировании в недвижимость, с учётом приобретения прибыли.

    Если заинтересованное лицо приобретает жилую недвижимость или продаёт квартиру или комнату – применение этого способа оценки объекта нецелесообразно. Учитывая сложность проводимых расчётов, возможен отказ от доходного подхода при оценке недвижимости коммерческой и некоммерческой. По возможности, он заменяется сравнительным или затратным. Допустимо использовать их совокупность. Например, суммировать всю сумму денежных средств, затраченную на возведение капитального объекта или облагораживание участка земли.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Полученную стоимость проанализировать, сравнив с проданными и продающимися строениями или участками. Если рыночная стоимость превышает затраты – можно, ориентируясь на условия рынка, получить прибыль. Иногда от применения данного подхода отказывается оценщик. Такие случаи возникают на фоне отсутствия требующейся для расчётов документации. В данных ситуациях отсутствует гарантия точности расчётов, а нарушение алгоритма оценочного действия может исказить картину рентабельности предполагаемой сделки.

    Оценка доходной недвижимости

    Главное преимущество доходного подхода при оценке – максимально точное определение рентабельности. Например, приобретаемое промышленное здание можно использовать в коммерческих целях – по целевому назначению, а так же сдавать в аренду. Оба вида использования здания принесут прибыль. Оценщик анализирует ожидаемую прибыль от обоих видов использования здания. При этом рассчитывается общая сумма доходов от обоих видов предприятий и учитывается продолжительность рентабельности того или иного вида эксплуатации. Далее применяется сравнительный метод, который позволяет:

    1. Сравнить между собой два вида деятельности по привлечению прибыли от использования промышленного здания.
    2. Выяснить среднестатистический показатель, который даст представление об усреднённом (совокупном) виде дохода.
    3. Провести мониторинг, для сравнения рентабельности использования данного здания с аналогичными действующими и приносящими прибыль, объектами.

    Заключение

    Доходный подход – самый ресурсозатратный на рынке оценки недвижимости. Но именно он позволяет провести предельно точные и гибкие расчёты, определяющие объёмы прибыли, от проведения имущественной сделки. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 703-45-84 (Москва)
    +7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург) В процессе работы над определением стоимости объекта к оценки Оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у Оценщика также имелось несколько аргументов. Несмотря на существующий в Подмосковном регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам – аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов. Определение стоимости объекта оценки с помощью Сравнительного подхода Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
    Читать еще:  Постановление об уничтожении лекарственных средств
    Изм.
    Лист
    № докум.
    Подпись
    Дата
    Лист
    КР 120703 – 01 – 41.15.ПЗ
    Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: А. Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту – аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единицы сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; Б. Скорректировать значения единицы сравнения для объектов – аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта – аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен вести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта – аналога к другому;

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    В. Согласовать результаты корректирования значений единицы сравнения по выбранным объектам – аналогам. Оценщиком должен обосновать схему согласования скорректированных цен объектов – аналогов. В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки (метод нормировки), метод анализа иерархий, метод корреляционно – регрессионного анализа. В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе. Расчет методом сравнения продаж: · Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов. · Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов, выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложение на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.
    Изм.
    Лист
    № докум.
    Подпись
    Дата
    Лист
    КР 120703 – 01 – 41.15.ПЗ
    Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов): · Права собственность на недвижимость. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
    Изм.
    Лист
    № докум.
    Подпись
    Дата
    Лист
    КР 120703 – 01 – 41.15.ПЗ
    · Условия финансирования. При нетипичных условиях финансирования сделки купли – продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. · Условия и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    · Местоположение. Необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. · Физические характеристики. Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки. Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектов и сопоставимым аналогом. Можно выделить следующие виды корректировок: Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта – аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Если
    Изм.
    Лист
    № докум.
    Подпись
    Дата
    Лист
    КР 120703 – 01 – 41.15.ПЗ
    оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. Стоимостные поправки: · Денежные поправки, вносимые у единицы сравнения (1кв.м), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка. · Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта.
    Читать еще:  Оплата проезда военным пенсионерам к месту отдыха
    Дата добавления: 2016-11-24 ; просмотров: 2550 | Нарушение авторских прав

    Для нестандартных, уникальных объектов недвижимости, приобретение которых допускает выгодные финансовые вложения, в качество одного из методов оценки недвижимости оценка недвижимости методом капитализации дохода является наиболее оптимальной.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

    Что это такое — оценка недвижимости доходным подходом?

    Доходный подход в оценке недвижимости — это способ определения стоимости объекта недвижимости, который не имеет аналогов среди недавно проданных объектов. Либо – отличается совокупностью уникальных свойств, не допускающих проведения мониторинга ценообразования путём сравнения. Среди подходов к оценке недвижимости доходный подход допускает определения рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость с максимальной точностью. Регулируется законодательным положение Федерального закона об оценочной деятельности, принятым 29.07.98 г., под № 135-ФЗ и иными нормативами.

    Плюсы и минусы использования

    К числу однозначных преимуществ применения доходного метода оценки недвижимости относятся следующие:
    1. Допускает широкого спектра применения в отношении тех объектов, которые не поддаются иным способам оценки.
    2. Позволяет рассмотреть перспективу инвестирования в недвижимость, с учётом развития рынка ценообразования в будущем, предусматривая объём прибыли от вложений.
    3. Учитывает максимальное количество нюансов, способных повлиять на рентабельность сделки.
    В определённых случаях необходим отказ от доходного подхода при оценке недвижимости, что относится к числу недостатков, которые выражаются:
    1. Требует экспертного уровня владения методами оценки, не допускает применения для самостоятельных расчётов стоимости объекта.
    2. Является самым затратным, в сравнении с остальными способами установления стоимости.
    3. Нуждается в опоре на существенный объём документальных сведений, при их отсутствии – не допускает применения. При ошибке в используемых сведениях приводит к недостоверности установленной стоимости.

    Когда применяется

    По преимуществу является целесообразным в случаях, когда планируется имущественная сделка с уникальной жилой недвижимостью. Если объект полностью соответствует оригинальному дизайнерскому замыслу, с использованием виртуозных архитектурных и строительных элементов, и инновационных технологий. Здесь доходный подход допускает применения:

    • для точности установления стоимости;
    • для определения перспектив перепродажи объекта.
    Для нежилой недвижимости актуален практически во всех случаях, когда собственник заинтересован в максимальной рентабельности сбыта, а приобретатель – в максимальной рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость. Подход ориентирован на коммерческие цели использования промышленных зданий и помещений, а так же – торговых площадей. Может применяться и при рассмотрении вариантов организации бизнеса на территории культурно-спортивных комплексов, офисных помещений и т.п.

    Методики расчёта

    Совокупность применяемых в данном случае методик, наиболее обширна. Здесь в качестве сопутствующих, применяются так же методы сравнения и определения затрат, которые в иных случаях могут выступать в качестве самостоятельных. Базовыми являются методы:
    • метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимости;
    • дисконтирование доходов.
    Метод капитализации доходов при оценке недвижимости основан на анализе вложений, с учётом предусмотренных затрат на восстановление разрушенных элементов здания, капитальный и текущий ремонт. Оценка доходной недвижимости сопровождается составлением акта о степени износа объекта недвижимости, при непосредственном выявлении имеющихся в наличии недочётов.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    После выяснения объёма вложений, которые опираются на фактическое положение здания (помещения), а не на бухгалтерские сведения об инвентаризационном износе, оценщик приступает к определению объёма валового дохода. После определения максимальной прибыли делаются поправки:
    • на недогрузку в эксплуатации;
    • на непредусмотренные сбои в производстве.
    Планируемые затраты вычитаются из суммы валового дохода, при соразмерном соотношении времени эксплуатации и условий эксплуатации объекта. Полученный итог раскрывает перспективы инвестирования в конкретный объект и допускает последующего сравнения с иными коммерческими предприятиями. В этом случае очевидными становятся ожидаемые выгоды, которые имеют характер перспектив и подлежат дисконтированию. Под дисконтированием доходов понимается соразмерная состыковка перспектив получения прибыли и реальных расходов на приобретение, происходящее в текущий момент. Предполагается, что имеющиеся в данный момент денежные средства имеют более существенную ценность, чем предусматривающиеся перспективы получения выгоды. Поэтому при дисконтировании проводится сложный расчёт компенсации будущих выгод, оценивающихся с точки зрения текущей ситуации. Для проведения данных расчётов требуется знание не только динамики рынка недвижимости, но и закономерности функционирования финансового рынка.

    К кому обращаться за исполнением услуги оценки недвижимости

    Если собственник недвижимости или покупатель, заинтересованный в выгодном инвестировании, предусматривают проведение оценки на основании доходного подхода, им обязательно необходимо обратиться в коллегию независимых оценщиков, по месту расположения недвижимости. Координаты данных специалистов, лицензированных по соответствующему профилю, можно обнаружить как на рекламных сайтах региона, так и в кадастровой палате или многофункциональном центре, где оценщики зарегистрированы и внесены в специальный реестр исполнителей услуг. Предусмотреть эффективность и рентабельность инвестирования в недвижимость, можно с достоверностью, только при использовании доходного подхода. Остальные способы оценки не владеют данными методами. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

    8 800 350-81-94
    Круглосуточно

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован.

    Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Для оценки недвижимости допустимо использовать несколько различных подходов и методов, по усмотрению собственника недвижимости или независимого оценщика, оказывающего соответствующую услугу. Определённые случаи, касающиеся рентабельности имущественной сделки с недвижимостью, требуют обращения к доходному подходу. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

    Оценка недвижимости доходным подходом

    Доходный подход в оценке недвижимости — это метод, который используют в следующих случаях:

    1. Когда устанавливается стоимость полностью оригинального здания или помещения, затраты на которое сложно восстановить.
    2. Если здание или помещение имеет себестоимость существенно ниже (выше) рыночной стоимости.
    3. Когда приобретение недвижимости сулит потенциальному собственнику выгоды на основании сопутствующих характеристик градостроительного или природного контекста.
    4. При определении рентабельности инвестиций в недвижимость.
    5. Когда объект приобретается в коммерческих целях, в соответствии с его целевым назначением, или планируется на перепродажу через определённый период.
    Оценка недвижимости доходным подходом, пример: На рынке недвижимости не находится объекта, который отражает свойства оценивающегося здания, квартиры и т.п. Или, проект инвестировался постепенно, и с учётом инфляции, сложно восстановить сумму финансовых вложений.

    Собственнику удалось возведение капитального строения за счёт субсидий или иных преимуществ, что существенно снизило затраты, но допускает получение прибыли с продажи, ориентируясь на рыночную стоимость. Так же земельный участок может располагаться в районе зонирования территории, отличающейся экологическими преимуществами, или – в зоне активного развития инфраструктуры, что выгодно отличает его от других участков. Доходный способ оценки учитывает все сопутствующие факторы, что ставит его в разряд наиболее востребованных. Его применение позволяет снизить риски инвестирования к минимуму или избежать их. В соответствии с положениями, характеризующими данный способ оценки, его принято применять:

    • при освоении рентабельности рынка недвижимости;
    • при выборке объектов для инвестирования в недвижимость;
    • для презентации объектов при имущественных сделках.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Правила и нормы применения доходного подхода регулируются регламентом Федерального закона об оценочной деятельности в РФ, принятого 29.07.98 г., под № 135-ФЗ. В г. Москва действуют специальные нормативы, принятые 11.02.98 г, под № 3. О методах доходного подхода оценки недвижимости смотрите на видео:

    Этапы

    Расчёт стоимости недвижимости происходит поэтапно, с учётом принятия во внимание и использование всех существенных стоимостных характеристик объекта:

  • Анализируются потенциальные преимущества, допускающие приобретение прибыли от здания, помещения или земельного участка.
  • Рассчитывается действительный валовой доход.
  • Суммируются затраты на возведение и эксплуатационное использование объекта и резервные возможности прибыли и убытков.
  • Определяется объём чистого операционного дохода от продажи или при приобретении, в зависимости от целей оценки.
  • Предусмотренные доходы трансформируются в сумму предполагаемой оценки.
  • Полученная в результате проведённых вычислений сумма, ориентированная на ожидаемую прибыль, переводится в прямую капитализацию или капитализацию по нормативной отдаче (метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости).
  • Чаще всего применяется доходный подход к оценке земельного участка и при оценке доходной недвижимости. Перечисленные этапы можно классифицировать по признакам:
    1. Прогнозирование объёма доходов от приобретения недвижимости.
    2. Перенос результатов прогноза в реальную стоимость объекта.

    Методы

    Обозначенный подход состоит из совокупно применяющихся методов, каждый из которых позволяет выявить существенные признаки стоимости объекта. Базовыми методами являются:

    • метод прямой капитализации;
    • дисконтирование доходов;
    • равноэффективного функционального аналога.
    При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости учитывают предполагаемый доход, который можно получить от инвестиций, в расчёте на среднестатистическую величину. При этом выявляется:
    • время получения прибыли;
    • объём прибыли;
    • общая сумма дохода.
    СПРАВКА: Метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимостии при расчётах использует бухгалтерию собственника недвижимости, в которой отражены финансовые потоки прибыли от использования оцениваемого имущества. Он состоит в определении максимальной суммы рентабельности объекта, ориентированной на 100% использования, без сбоев и непредвиденных препятствий.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Здесь же не учитываются:
    • амортизационный износ;
    • расходы на эксплуатацию.

    Далее применяется метод воспроизводства валового дохода. Он учитывает объём вкладов, требующихся для нормальной работы эксплуатируемого строения, привлекающей получение прибыли. Например, учитываются средства, вложенные в капитальный или текущий ремонт, затраты на рекламу при поиске арендаторов. Допускается привлечение кредитных средств на приобретение, которые требуют вычета уплаты процентной ставки годовых. Доходный подход переводит предусмотренные затраты в потенциальную прибыль. После выявления максимальной рентабельности от использования здания или помещения, рассчитываются допустимые убытки, которые состоят в простое, недогрузке эксплуатации объекта и в его амортизации. Например, при сдаче помещений в аренду, допускаются промежутки между функционированием коммерческих предприятий на арендуемой территории, связанные с переменой правообладателей аренды. Так же площади могут функционировать частично, что не приносит прибыли, но не снижает эксплуатационных расходов.

    Читать еще:  Смена фамилии какие документы нужно менять 2018
    Это понятие в применении оценщиками отличается от инвентаризационного износа.

    В данном случае имеется в виду утрата полезных свойств имущества, не позволяющая в полной мере эксплуатировать его и извлекать из него прибыль. Приобретение объекта сопровождается фактическим определением износа и функционального состояния здания в целом, а так же – каждого из его элементов. Например, приобретение объекта сопровождается предварительной экспертизой. В результате комиссия или уполномоченный специалист, исследуют такие фрагменты здания как:

    • фасад, крыша, фундамент;
    • внутренние части здания;
    • отдельные помещения;
    • вентиляционные отверстия;
    • инженерные коммуникации;
    • прилегающий земельный участок.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    В результате проверки выявляют устранимые и неустранимые виды порчи здания. Доходность предприятия снижается, что рассматривается оценщиками как причина существенного изменения стоимости в сторону уменьшения. Устранимые проблемы учитываются как дополнительные затраты, требующие соразмерных денежных вложений на восстановление.

    Здесь так же используются подходы к оценке недвижимости:

    • сравнения;
    • капитализации рентных убытков;
    • расчёт срока жизни объекта (элементов).
    Полученные результаты вычитаются из общей суммы рентабельности здания, помещения. Дисконтирование доходов ориентируется на компромисс между реальной выгодой от обладания денежными средствами в настоящий момент и теми преимуществами, которые они принесут в предполагаемом будущем. Приоритет в данном случае предоставляется настоящему моменту, что снижает номинальную стоимость прибыли при совершении сделки, с отсрочкой на будущее. Это означает, необходимость снижения рассчитанной стоимости в соразмерном объёме. То есть он основан на мониторинге аналогов, на рынке недвижимости, с учётом внесения поправок на специфику оцениваемого объекта.

    Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

    Доходный метод оценки недвижимости применяется при инвестировании в недвижимость, с учётом приобретения прибыли.

    Если заинтересованное лицо приобретает жилую недвижимость или продаёт квартиру или комнату – применение этого способа оценки объекта нецелесообразно. Учитывая сложность проводимых расчётов, возможен отказ от доходного подхода при оценке недвижимости коммерческой и некоммерческой. По возможности, он заменяется сравнительным или затратным. Допустимо использовать их совокупность. Например, суммировать всю сумму денежных средств, затраченную на возведение капитального объекта или облагораживание участка земли.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Полученную стоимость проанализировать, сравнив с проданными и продающимися строениями или участками. Если рыночная стоимость превышает затраты – можно, ориентируясь на условия рынка, получить прибыль. Иногда от применения данного подхода отказывается оценщик. Такие случаи возникают на фоне отсутствия требующейся для расчётов документации. В данных ситуациях отсутствует гарантия точности расчётов, а нарушение алгоритма оценочного действия может исказить картину рентабельности предполагаемой сделки.

    Оценка доходной недвижимости

    Главное преимущество доходного подхода при оценке – максимально точное определение рентабельности. Например, приобретаемое промышленное здание можно использовать в коммерческих целях – по целевому назначению, а так же сдавать в аренду. Оба вида использования здания принесут прибыль. Оценщик анализирует ожидаемую прибыль от обоих видов использования здания. При этом рассчитывается общая сумма доходов от обоих видов предприятий и учитывается продолжительность рентабельности того или иного вида эксплуатации. Далее применяется сравнительный метод, который позволяет:

    1. Сравнить между собой два вида деятельности по привлечению прибыли от использования промышленного здания.
    2. Выяснить среднестатистический показатель, который даст представление об усреднённом (совокупном) виде дохода.
    3. Провести мониторинг, для сравнения рентабельности использования данного здания с аналогичными действующими и приносящими прибыль, объектами.

    Заключение

    Доходный подход – самый ресурсозатратный на рынке оценки недвижимости. Но именно он позволяет провести предельно точные и гибкие расчёты, определяющие объёмы прибыли, от проведения имущественной сделки. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 703-45-84 (Москва)
    +7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург) В процессе работы над определением стоимости объекта к оценки Оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у Оценщика также имелось несколько аргументов. Несмотря на существующий в Подмосковном регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам – аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов. Определение стоимости объекта оценки с помощью Сравнительного подхода Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
    Читать еще:  Является ли степень бакалавра высшим образованием?
    Изм.
    Лист
    № докум.
    Подпись
    Дата
    Лист
    КР 120703 – 01 – 41.15.ПЗ
    Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: А. Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту – аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единицы сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; Б. Скорректировать значения единицы сравнения для объектов – аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта – аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен вести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта – аналога к другому;

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    В. Согласовать результаты корректирования значений единицы сравнения по выбранным объектам – аналогам. Оценщиком должен обосновать схему согласования скорректированных цен объектов – аналогов. В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки (метод нормировки), метод анализа иерархий, метод корреляционно – регрессионного анализа. В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе. Расчет методом сравнения продаж: · Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов. · Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов, выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложение на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.
    Изм.
    Лист
    № докум.
    Подпись
    Дата
    Лист
    КР 120703 – 01 – 41.15.ПЗ
    Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов): · Права собственность на недвижимость. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
    Изм.
    Лист
    № докум.
    Подпись
    Дата
    Лист
    КР 120703 – 01 – 41.15.ПЗ
    · Условия финансирования. При нетипичных условиях финансирования сделки купли – продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. · Условия и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    · Местоположение. Необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. · Физические характеристики. Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки. Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектов и сопоставимым аналогом. Можно выделить следующие виды корректировок: Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта – аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Если
    Изм.
    Лист
    № докум.
    Подпись
    Дата
    Лист
    КР 120703 – 01 – 41.15.ПЗ
    оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. Стоимостные поправки: · Денежные поправки, вносимые у единицы сравнения (1кв.м), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка. · Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта.
    Читать еще:  Сколько платить нотариусу за оформление наследства
    Дата добавления: 2016-11-24 ; просмотров: 2550 | Нарушение авторских прав

    Для нестандартных, уникальных объектов недвижимости, приобретение которых допускает выгодные финансовые вложения, в качество одного из методов оценки недвижимости оценка недвижимости методом капитализации дохода является наиболее оптимальной.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

    Что это такое — оценка недвижимости доходным подходом?

    Доходный подход в оценке недвижимости — это способ определения стоимости объекта недвижимости, который не имеет аналогов среди недавно проданных объектов. Либо – отличается совокупностью уникальных свойств, не допускающих проведения мониторинга ценообразования путём сравнения. Среди подходов к оценке недвижимости доходный подход допускает определения рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость с максимальной точностью. Регулируется законодательным положение Федерального закона об оценочной деятельности, принятым 29.07.98 г., под № 135-ФЗ и иными нормативами.

    Плюсы и минусы использования

    К числу однозначных преимуществ применения доходного метода оценки недвижимости относятся следующие:
    1. Допускает широкого спектра применения в отношении тех объектов, которые не поддаются иным способам оценки.
    2. Позволяет рассмотреть перспективу инвестирования в недвижимость, с учётом развития рынка ценообразования в будущем, предусматривая объём прибыли от вложений.
    3. Учитывает максимальное количество нюансов, способных повлиять на рентабельность сделки.
    В определённых случаях необходим отказ от доходного подхода при оценке недвижимости, что относится к числу недостатков, которые выражаются:
    1. Требует экспертного уровня владения методами оценки, не допускает применения для самостоятельных расчётов стоимости объекта.
    2. Является самым затратным, в сравнении с остальными способами установления стоимости.
    3. Нуждается в опоре на существенный объём документальных сведений, при их отсутствии – не допускает применения. При ошибке в используемых сведениях приводит к недостоверности установленной стоимости.

    Когда применяется

    По преимуществу является целесообразным в случаях, когда планируется имущественная сделка с уникальной жилой недвижимостью. Если объект полностью соответствует оригинальному дизайнерскому замыслу, с использованием виртуозных архитектурных и строительных элементов, и инновационных технологий. Здесь доходный подход допускает применения:

    • для точности установления стоимости;
    • для определения перспектив перепродажи объекта.
    Для нежилой недвижимости актуален практически во всех случаях, когда собственник заинтересован в максимальной рентабельности сбыта, а приобретатель – в максимальной рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость. Подход ориентирован на коммерческие цели использования промышленных зданий и помещений, а так же – торговых площадей. Может применяться и при рассмотрении вариантов организации бизнеса на территории культурно-спортивных комплексов, офисных помещений и т.п.

    Методики расчёта

    Совокупность применяемых в данном случае методик, наиболее обширна. Здесь в качестве сопутствующих, применяются так же методы сравнения и определения затрат, которые в иных случаях могут выступать в качестве самостоятельных. Базовыми являются методы:
    • метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимости;
    • дисконтирование доходов.
    Метод капитализации доходов при оценке недвижимости основан на анализе вложений, с учётом предусмотренных затрат на восстановление разрушенных элементов здания, капитальный и текущий ремонт. Оценка доходной недвижимости сопровождается составлением акта о степени износа объекта недвижимости, при непосредственном выявлении имеющихся в наличии недочётов.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    После выяснения объёма вложений, которые опираются на фактическое положение здания (помещения), а не на бухгалтерские сведения об инвентаризационном износе, оценщик приступает к определению объёма валового дохода. После определения максимальной прибыли делаются поправки:
    • на недогрузку в эксплуатации;
    • на непредусмотренные сбои в производстве.
    Планируемые затраты вычитаются из суммы валового дохода, при соразмерном соотношении времени эксплуатации и условий эксплуатации объекта. Полученный итог раскрывает перспективы инвестирования в конкретный объект и допускает последующего сравнения с иными коммерческими предприятиями. В этом случае очевидными становятся ожидаемые выгоды, которые имеют характер перспектив и подлежат дисконтированию. Под дисконтированием доходов понимается соразмерная состыковка перспектив получения прибыли и реальных расходов на приобретение, происходящее в текущий момент. Предполагается, что имеющиеся в данный момент денежные средства имеют более существенную ценность, чем предусматривающиеся перспективы получения выгоды. Поэтому при дисконтировании проводится сложный расчёт компенсации будущих выгод, оценивающихся с точки зрения текущей ситуации. Для проведения данных расчётов требуется знание не только динамики рынка недвижимости, но и закономерности функционирования финансового рынка.

    К кому обращаться за исполнением услуги оценки недвижимости

    Если собственник недвижимости или покупатель, заинтересованный в выгодном инвестировании, предусматривают проведение оценки на основании доходного подхода, им обязательно необходимо обратиться в коллегию независимых оценщиков, по месту расположения недвижимости. Координаты данных специалистов, лицензированных по соответствующему профилю, можно обнаружить как на рекламных сайтах региона, так и в кадастровой палате или многофункциональном центре, где оценщики зарегистрированы и внесены в специальный реестр исполнителей услуг. Предусмотреть эффективность и рентабельность инвестирования в недвижимость, можно с достоверностью, только при использовании доходного подхода. Остальные способы оценки не владеют данными методами. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

    8 800 350-81-94
    Круглосуточно

    Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости: 14 комментариев

    1. the feed

      Hey this is somewhat of off topic but I was wanting to know if blogs use WYSIWYG editors or if you have to manually code with HTML. I’m starting a blog soon but have no coding experience so I wanted to get guidance from someone with experience. Any help would be greatly appreciated!|

    2. feed

      Nice post. I used to be checking continuously this weblog and I’m impressed! Extremely helpful info specially the remaining part 🙂 I deal with such information much. I was looking for this certain information for a very long time. Thanks and good luck. |

    3. thefeed

      Simply desire to say your article is as amazing. The clearness in your post is just nice and i could assume you are an expert on this subject. Well with your permission allow me to grab your RSS feed to keep up to date with forthcoming post. Thanks a million and please carry on the gratifying work.|

    4. superbeets

      You have made some good points there. I checked on the internet to find out more about the issue and found most individuals will go along with your views on this website.|

    5. cash for cars houston

      hello there and thank you for your information – I have definitely picked up something new from right here. I did however expertise several technical points using this web site, as I experienced to reload the web site lots of times previous to I could get it to load correctly. I had been wondering if your web host is OK? Not that I’m complaining, but slow loading instances times will often affect your placement in google and could damage your quality score if advertising and marketing with Adwords. Well I am adding this RSS to my e-mail and could look out for a lot more of your respective exciting content. Make sure you update this again very soon.|

    6. theragun liv

      Whats up are using WordPress for your site platform? I’m new to the blog world but I’m trying to get started and set up my own. Do you require any coding knowledge to make your own blog? Any help would be greatly appreciated!|

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован.