Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Риски покупателя при покупке квартиры, находящейся в залоге банка возникают из-за того, что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца.

Мысли об ипотеке
и недвижимости:

Покупка-продажа квартиры, находящейся в залоге.
Какие риски у покупателя?

Когда у заёмщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, то остаётся одна возможность: продать квартиру, купленную в кредит, и «вырученными» от продажи деньгами расплатиться с банком.
Ранее я писал о нескольких способах продажи квартиры, находящейся в залоге. Но у всех этих способов есть серьёзный недостаток для заёмщика-продавца квартиры: квартира на момент продажи находится в залоге банка.
Почему недостаток?
Потому что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца, идти на определённые риски и финансовые затраты.
Рассмотрим возможные способы продажи квартиры, находящейся в залоге банка, но рассмотрим эти способы с точки зрения покупателя.

1. Допустим, заёмщик-продавец предлагает покупателю внести задаток в размере остатка ссудной задолженности по кредиту, чтобы продавец мог погасить кредит. В этом случае, обязательства заёмщика-продавца перед банком будут выполнены, и он сможет продавать квартиру, не учитывая требования банка. Какой риск для покупателя?
   Продавец деньги получил, кредит погасил, но квартиру по тем или иным причинам покупателю не продал.
   Как покупатель будет возвращать свои деньги?
2. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге.
   После сделки банк получает деньги в размере остатка ссудной задолженности, даёт новому собственнику квартиры справку, что все обязательства перед банком выполнены, и новый собственник подаёт документы в органы юстиции, чтобы снять обременение.
   Для покупателя это лишние трудозатраты и денежные расходы: снимать залог.
3. Покупатель покупает квартиру, а деньги передаются через аккредитивный счёт.
   Сделка происходит так: в день сделки покупатель зачисляет деньги на счёт, открытый в банке, при этом определяются условия, при которых можно получить доступ к деньгам. Например, в случае регистрации договора купли-продажи на имя покупателя, доступ к деньгам на счёте, в части остатка ссудной задолженности заёмщика получает банк, а к разнице между стоимостью квартиры и остатком судной задолженности – получает заёмщик-продавец квартиры.
   Если сделку по тем или иным причинам не зарегистрируют, то доступ деньгам на счёте получит покупатель, чтобы забрать свои деньги.
   Обычно, при такой процедуре передачи денег, банк сразу даёт документы, необходимые для снятия залога. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника.
   Какие риски у покупателя при таком способе?
   А вспомните, что стало с деньгами на счетах банков, в случае банкротства банка. То есть, если за время сделки банк обанкротится, покупателю (если регистрация сделки по каким-либо причинам не произойдёт) будет проблематично забрать обратно свои деньги. И хоть вероятность такого события мала, покупатели всё равно предпочитают не рисковать.
4. Покупатель покупает квартиру, деньги передаются через ячейку депозитария банка, банк готовит документы для снятия обременения с квартиры. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника.
   Это тот способ, который больше всего из перечисленных способов устраивает покупателя, только далеко не все банки готовы решать вопрос таким образом.

Существенный недостаток продажи квартиры, находящейся в залоге банка в том, что в качестве покупателя может рассматриваться либо человек с «живыми деньгами», либо тот, кто берёт кредит в том же банке, в залоге которого находится квартира. То есть, если человек хочет с помощью кредитных средств, например, банка ВТБ 24 купить квартиру, находящуюся в залоге Альфа банка, это сделать будет практически не возможно. То есть, круг потенциальных покупателей сужается. Что следует из выше сказанного?
Что если у человека квартира в залоге банка, то продать ее, во-первых, сложнее, чем квартиру, не обремененную обязательствами, а во-вторых, приходится снижать стоимость, относительно той стоимости, по которой продаются аналогичные квартиры. И это снижение стоимости тем больше, чем более рискованную для покупателя схему передачи денег предлагает банк.
Но есть ли способ превратить недостатки в достоинства, чтобы покупатели желали купить квартиру, находящуюся в залоге даже по более высокой цене, чем продаются аналогичные квартиры?
Такой способ есть! Но о нём поговорим в следующий раз. Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка обойдется дешевле, чем приобретение жилья без проблем и обременений. Именно за счет большей финансовой выгоды такой вариант считается достаточно популярным и выгодным для всех сторон сделки: покупателя, продавца и банка. Однако данная система имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

В ипотеке или в залоге, какая разница?

Квартира в ипотеке – это недвижимость, которая была приобретена за счет кредитных средств. Чаще всего такое жилье и оформляется в качестве залога, но это вовсе не обязательно. А квартира, которая находится в залоге – это недвижимость, которая находится под обременением банка. Она является обеспечением и именно ее состояние банк отслеживает особенно тщательно. Таким образом, в большинстве случаев, продать квартиру, которая находится в ипотеке, но не залоге, не составит особого труда, так как у банка есть обеспечение. А вот залоговую недвижимость реализовать без разрешения финансовой организации или, как минимум, без согласования с ней, будет невозможно. В данной статье речь пойдет именно о квартирах, которые находятся под обременением (в залоге), так как продажа жилья, купленного в рамках ипотечного кредита (но не являющегося залогом) чаще всего производится в обычном порядке.

Преимущества и недостатки покупки квартиры в ипотеке, залоге

У процедуры есть ряд преимуществ и недостатков, которые нужно учитывать еще до оформления договора купли-продажи:

Преимущества	Недостатки
Низкая стоимость жилья	До погашения кредита с квартирой практически ничего невозможно сделать
Квартира в ипотеке уже проверена банком, что практически исключает мошеннические схемы	После погашения долга придется заниматься снятием обременения
Сделка производится под контролем банка, что делает ее проще, безопаснее и быстрее	Оформить ипотечный кредит на квартиру, которая и так уже находится в залоге практически невозможно

Процедура покупки квартиры, которая находится в ипотеке, залоге

Выделяют два основных варианта, при помощи которых может быть реализована продажа такой квартиры:

• Продажа с погашением кредита. В этой ситуации продавец жилья сразу после получения денег от покупателя погашает долг в полном объеме, снимает обременение и только потом производится переоформление права собственности на жилье. Данная схема ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением того, что придется внимательно контролировать все этапы. Некоторые мошенники могут просто взять деньги, якобы погасить кредит, а потом заявить, что банк насчитал там еще больше долга и нужно поднять цену жилья. До рыночной, что уже бессмысленно, ведь покупателя привлекла как раз низкая стоимость недвижимости. Банк о такой схеме зачастую не знает и никак в ней не участвует.
• Переоформление кредита. В этой ситуации между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в рамках которого банк снимает все долги с продавца и вешает их на покупателя. В обмен на это продавец передает покупателю жилье, а покупатель – некую сумму, о которой договаривались раньше. Главный недостаток схемы – банк сначала должен одобрить покупателя, его финансовое состояние и так далее.

Порядок действий

1. Продавец обращается в банк с заявлением о том, что он планирует продавать недвижимость, находящуюся в залоге.
2. Если банк дает согласие, продавец ищет покупателя.
3. После того как покупатель найдет и ему известен тот факт, что квартира находится под обременением, он обращается в банк.
4. Составляется заявление на выкуп залогового имущества с одновременным переоформлением на этого человека кредита.

1. В зависимости от ситуации, банк, покупатель и продавец разрабатывают схему, по которой будет производиться вся операция. Вплоть до того, что покупатель арендует ячейку в банке и вносит в нее сумму, на которую договорился с продавцом. Последний сможет забрать деньги только тогда, когда произойдет переоформление кредита и права собственности. Подобных схем существует огромное количество и все зависит от того, устроит тот или иной вариант все стороны или нет.
2. Производится переоформление кредита и права собственности на базе достигнутых ранее договоренностей.
3. Продавец забирает деньги, а покупатель становится новым заемщиком по кредиту и новым же владельцем недвижимости.

Документы

Для подобной сделки нужен достаточно обширный пакет документов. Причем как от продавца, так и от покупателя. Главная особенность: нужны документы, актуальные непосредственно для оформления сделки купли-продажи и, одновременно с ними, нужно предоставлять бумаги на оформление ипотечного кредита. Конкретный список напрямую зависит от выбранной схемы сделки и банка, но примерный перечень может выглядеть так:

• Паспорта продавца и покупателя.
• Документы на квартиру (желательно сделать свежую выписку из ЕГРН).
• Действующие договора залога и ипотеки.
• Справка о доходах покупателя и копия его трудовой книжки.
• Справка о лицах, прописанных в залоговой квартире.
• Справка о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги.
• Справка из налоговой о наличии/отсутствии долга по налогу на недвижимость.
• Договор купли-продажи.
• Согласие супруги на оформление ипотеки и покупку жилья (для покупателя) и на сделку купли-продажи (для продавца). Актуально только в том случае, если клиент находится в браке.
• Вместо согласия можно предоставить копию брачного контракта при условии, что в нем предусмотрены пункты, касающиеся покупки-продажи недвижимости.
• Разрешение от органов опеки. Только для тех ситуаций, если один из владельцев жилья несовершеннолетний (или если квартиру планируется, в том числе, оформить и на несовершеннолетнего).

Расходы

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Все расходы, связанные с оформлением сделки, могут быть оплачены продавцом или покупателем, в зависимости от договоренностей. Они также могут разделить их поровну или в любой другой пропорции. Рекомендуется отдельно описать данный момент в одном из пунктов договора купли-продажи и, естественно, обсудить заранее. Стандартный перечень расходов:

• Оформление договора купли-продажи недвижимости у нотариуса с последующим заверением: от 2 тысяч рублей (чаще – больше).
• Оформление страхового полиса для нового заемщика-покупателя. Цену назвать даже предварительно невозможно. Зависит от условий банка, цены недвижимости и многих других факторов.
• Оплата услуг оценочной компании. Такой отчет нужен не всегда, но банк может запросить его в ультимативном порядке. Цена также варьируется в широких пределах, но лишь в редких случаях она будет менее 2 тысяч рублей.
• Сбор необходимых документов для сделки купли-продажи. От 1 тысячи рублей. Этим обычно занимается продавец.

Также покупатель должен подготовить ту сумму, на которую он договорился с продавцом. Отдельно следует отметить, что некоторые банки требуют первоначальный взнос несмотря на то, что кредит оформляется не «с нуля». Все подобные вопросы стоит обсуждать с представителем выбранной финансовой организации заранее.

Сроки

Учитывая тот факт, что к «общему знаменателю» должны прийти все три стороны сделки, больше всего времени обычно отнимает процедура согласования договора и его условий. Сбор документов редко затягивается на срок более 1 недели, а саму сделку купли-продажи, при желании и наличии согласия всех сторон, можно совершить всего за несколько часов.

Риски при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, залоге

Риски покупателя есть всегда, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда вроде как все контролируется банком. Рассмотрим основные:

• Мошенничество. Самая распространенная проблема. Несмотря на все ухищрения, без опытного юриста определить все подводные камни той или иной ситуации практически невозможно. В данном случае самым распространенным является вариант, при котором продавец получает деньги за жилье и переводит кредит с себя на покупателя, но при этом, не переоформляет право собственности по той или иной причине. Реализовать это достаточно сложно, но возможно. А самая главная проблема – банку все равно кто будет платить кредит. Как следствие, он вряд ли будет вмешиваться.
• Расторжение договоренностей. Некоторые продавцы ведут себя не слишком честно относительно покупателя. Уже на последнем этапе, когда на подготовку сделки потрачено много денег и времени, они могут отказаться от заключения договора.
• Отказ банка. Многие финансовые организации предпочитают не рисковать и если и соглашаются на подобные сделки купли-продажи, то выдвигают настолько серьезные требования к покупателю, что далеко не каждый человек сможет им соответствовать. Кроме того, банк может на последнем этапе просто не дать разрешение на сделку (даже после достигнутых договоренностей) без объяснения причин.
• Невыгодные условия. Покупатель жилья может получить условия по ипотеке значительно хуже, чем были у продавца. Впрочем, данная проблема достаточно быстро решается при помощи рефинансирования.
• Затягивание. Банк или продавец могут затягивать заключение сделки по той или иной причине. Даже если в конечном итоге все будет сделано так, как нужно, на это может уйти значительно больше времени, чем на обычную покупку квартиры в ипотеку. Следует отметить, что этот пункт является вполне справедливой платой за низкую стоимость жилья.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

" data-medium-file="https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaya-kvartira-v-stile-loft-v-brazilii-1.jpg?fit=300%2C199" data-large-file="https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaya-kvartira-v-stile-loft-v-brazilii-1.jpg?fit=640%2C425" > покупка ипотечной квартиры в ипотеку Покупка ипотечной квартиры в ипотеку сопряжена со множеством трудностей и особенностей. Приобрести ипотечную квартиру ничуть не проще, чем продать ее. Во многом это связано с требованиями банков, а также с тем, что для покупки такой квартиры не предусмотрено облегченных условий: заявитель должен соответствовать всем требованиям банка, как если бы приобретал в ипотеку новое жилье.

Преимущества, которыми обладает покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка, достаточно внушительны. В первую очередь, вы получаете жилье по более привлекательной стоимости и зачастую под более доступный процент. Кроме того, покупка квартиры с обременением по ипотеке в случае, если квартира продается «с молотка» или по специальной программе, реализуется на более выгодных условиях: банку важно «отбить» свои деньги, и выгоду в этом случае упускать нельзя.

Однако для того, чтобы приобрести новую квартиру максимально выгодно, важно знать, как купить квартиру, которая находится в ипотеке, и следовать определенным правилам. В нашей сегодняшней статье мы рассмотрим, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку выгодно, и обязательно ли для этого обращаться в банк продавца. Также мы рассмотрим риски покупателя, связанные с покупкой такой квартиры, и расскажем, как избежать сложностей при оформлении сделки.

Покупка квартиры в ипотеке: риски покупателя.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

" data-medium-file="https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/investitsionnyj-risk.jpg?fit=300%2C115" data-large-file="https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/investitsionnyj-risk.jpg?fit=640%2C245" > покупка ипотечной квартиры в ипотеку Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя будут связаны в основном со способом расчета с продавцом. Впрочем, такие финансовые риски есть в любом случае, все зависит от продавца. Рассмотрим более подробно какие риски возможны при покупке ипотечной квартиры. Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя могут быть связаны со следующими ситуациями:

• Для продавца одним из удобных способов является получение от покупателя финансовых средств, достаточных для погашения задолженности. После этого продавец снимает обременение с квартиры и переводит ее в собственность покупателя. В чем тут риск? Вы переводите продавцу деньги, он закрывает ипотеку, а квартиру в итоге не продает. Конечно, при наличии расписки в получении денег, а также при участии банка в сделке такая возможность исключена, однако далеко не все продавцы готовы предоставлять расписки. Многие при упоминании банковской ячейки сразу отключают телефон. С одной стороны, это позволяет сразу же отмести мошенников, с другой – количество доступных квартир снижается.
• Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя могут быть связаны также с использованием аккредитива. В этом случае предусматриваются определенные условия, при которых продавец получает доступ к деньгам. Казалось бы, такой способ наиболее предпочтителен, ведь если сделка не будет оформлена, а собственность зарегистрирована, то деньги можно просто забрать. Однако в настоящее время банки закрываются один за другим, поэтому риск в этом случае связан именно с банкротством банка. Использовать такой способ стоит только в том случае, если сделка оформляется в надежном банке.
• Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя также могут быть связаны со способом, при котором ипотека переоформляется на покупателя. Вы попросту можете не подойти банку, даже если формально соответствуете его требованиям. Чаще всего, так «взбрыкивают» банки, которые не хотят терять предыдущего заявителя, который объективно может платить ипотеку, но у которого есть свои причины для продажи недвижимости. Кроме того, при переоформлении ипотеки к новому заявителю могут быть предъявлены более серьезные требования.

Наиболее безопасный способ, при котором можно рассчитаться с продавцом – использование ячейки банка-кредитора при его непосредственном участии. В этом случае риски покупателя минимальны, однако такой способ поддерживают не все банки, в основном – только крупные банки вроде Сбербанка, ВТБ или Россельхозбанка.

Итак, как мы видим, практически все риски покупателя связаны со способом расчетов с продавцом. Стоит отдельно упомянуть еще об одной причине, по которой сделка может не состояться. Если продавец нарушил свои обязательства перед банком и осуществил незаконную перепланировку, сделка вовсе не состоится, поскольку продавать такой объект банк попросту запретит. Преимущество покупки ипотечной квартиры заключается в том, что в большинстве случаев вы получаете жилье по более доступной стоимости, а также получаете жилье, которое гарантированно соответствует всем современным требованиям.

Какими способами может быть приобретена ипотечная квартира в ипотеку?

" data-medium-file="https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaja_dvuhkomnatnaja_kvartira-2.jpg?fit=300%2C208" data-large-file="https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaja_dvuhkomnatnaja_kvartira-2.jpg?fit=640%2C445" > покупка ипотечной квартиры в ипотеку Наиболее простой и доступный способ, которым может быть осуществлена покупка ипотечной квартиры в ипотеку – переоформление ипотечных обязательств на покупателя. Это выгодно всем участникам сделки: продавец избавляется от ненужного жилья, а вы получаете более привлекательные условия. Покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка, может быть осуществлена в ипотеку двумя способами:

• Совместное с продавцом обращение в банк и переоформление ипотечных обязательств.
• Обращение в банк с заявлением на оформление ипотеки на залоговую недвижимость.

Если с первым способом все более-менее понятно, то второй способ известен далеко не всем. В таком деле как продажа квартир от банка, невыплаченная ипотека играет особую роль. Должников, которые не справились с выплатой ипотеки, в настоящее время достаточно много. Поэтому практически в каждом крупном банке есть залоговые объекты, которые выставлены на продажу по решению суда. Если вас интересует продажа квартир от банка, невыплаченная ипотека других людей позволяет приобрести недвижимость по более низкой стоимости и с более привлекательной процентной ставкой, поэтому этим способом пользуются те, кто хочет получить максимальную выгоду. Минус здесь только один: вы не выбираете, в каком районе расположено жилье, придется довольствоваться тем, что есть.

Какие документы необходимы для покупки ипотечной квартиры в ипотеку?

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

" data-medium-file="https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/reg143.jpg?fit=300%2C180" data-large-file="https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/reg143.jpg?fit=640%2C384" > покупка ипотечной квартиры в ипотеку Наиболее распространенный способ, как купить ипотечную квартиру в ипотеку – переоформление ипотечных обязательств. Однако для этого вам потребуется доказать банку, что вы соответствуете его требованиям, и переоформление ипотеки на вас будет хорошим решением. Для того, чтобы покупка квартиры с обременением по ипотеке состоялась, важно предоставить полный пакет документов. В числе прочего, потребуется предоставить следующие обязательные документы:

• В первую очередь, необходимо будет подтвердить ваше официальное трудоустройство. На текущем месте работы необходимо отработать минимум полгода. Общий трудовой стаж за последние пять лет должен составлять как минимум год. Для различных категорий трудящихся могут быть установлены особые требования, например, для нотариусов и адвокатов устанавливаются собственные требования в разных банках.
• Также потребуется предоставить информацию о вашем доходе. В большинстве случаев подходит как справка по форме 2-НДФЛ, так и справка по форме банка. Однако в случае, если банк не захочет так просто отдавать квартиру, от вас могут потребовать предоставления более детального подтверждения ваших доходов. Для того, чтобы увеличить свои шансы на получение одобрения, лучше всего указать все источники вашего дохода, включая дополнительные, а также указать в заявке недвижимость или транспортные средства, если они есть у вас в собственности.
• Если вас интересует покупка квартиры с обременением по ипотеке, и вы хотите переоформить на себя ипотеку человека, который перестал справляться со своими кредитными обязательствами, вам потребуется идеальная кредитная история. Банк не захочет менять одного неплательщика на другого, поэтому лучше заранее обратиться в БКИ и убедиться в том, что с вашей кредитной историей все в порядке. Отсутствие кредитной истории также может быть негативным фактором: большинство банков отказываются одобрять такие заявки.
• Размер ежемесячного платежа не должен превышать 40% от ваших доходов. Поэтому в случае, если размер ежемесячного платежа хотя бы балансирует на грани, лучше всего привлекать созаемщиков. Напоминаем вам, что супруг становится созаемщиком автоматически, если в брачном договоре не указано иное. Также обращаем ваше внимание на то, что созаемщики также должны отвечать всем требованиям банка. При наличии «балласта» в виде созаемщика с плохой кредитной историей или без официального трудоустройства, в некоторых случаях вам вполне могут отказать.

В некоторых случаях пакет документов может быть расширен индивидуально. Так, если вы планируете использовать материнский капитал, вам потребуется предоставить сертификат, а также справку из ПФР о количестве доступных средств. Обращаем ваше внимание, что многие банки не принимают льготы и скидки при переоформлении чужой ипотеки. Этот параметр необходимо уточнять заранее.

Как может быть оформлена покупка квартиры с обременением по ипотеке?

" data-medium-file="https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/kto_mozhet_podpisyvat_pervichnye_dokumenty.jpg?fit=300%2C200" data-large-file="https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/kto_mozhet_podpisyvat_pervichnye_dokumenty.jpg?fit=640%2C426" > покупка ипотечной квартиры в ипотеку Существует несколько способов, которыми может быть осуществлена покупка квартиры с обременением по ипотеке. Первый способ -приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности. Как происходит покупка ипотечной квартиры за наличный расчет:

• Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
• После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
• Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

Второй способ – покупка ипотечной квартиры в ипотеку в том же банке. Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке – об этом способе мы говорили в нашей статье выше. Купить такую квартиру можно как через продавца-заемщика, так и при прямом обращении в банк.

Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у банка, то вам следует обратиться в банк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе. После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Самый сложный способ – оформление ипотеки в другом банке. Несмотря на то, что такой вариант между банками практически никак не регулируется, отчаиваться не стоит. Вариант, как купить квартиру, которая находится в ипотеке, в ипотеку в другом банке все-таки есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. В некоторых случаях остаток достаточно небольшой, и задача вполне осуществима. Чаще всего, эти деньги вносятся либо из собственных средств, либо оформляется займ на эту сумму в агентстве недвижимости. Оформление кредита для этого мы не рекомендуем, так как после всего у вас будет два долговых обязательства, а потребительский кредит и вовсе выдается под достаточно большой процент, что для многих может оказаться неприемлемо. После того, как ипотека продавца погашена, обременение с квартиры снимается, и вы можете подать документы на приобретение этой квартиры в другой банк через ипотеку. Такой способ подходит только в том случае, если вы доверяете продавцу, так как риски в этом случае повышены.

Можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку?

" data-medium-file="https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/870×390-870×390.png?fit=300%2C134" data-large-file="https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/870×390-870×390.png?fit=640%2C287" > покупка ипотечной квартиры в ипотеку В нашей сегодняшней статье мы постарались максимально подробно рассмотреть, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку. К какому выводу можно прийти на основе всего вышеописанного? Если вы покупаете квартиру у живого человека, обман будет возможен всегда. К сожалению, это так. Обман возникает не только при покупке недвижимости. Нас стремятся обмануть везде и всегда. С этим надо смириться, и об этом надо помнить. И выбирать такие способы расчетов с продавцом, при которых вас нельзя будет лишить недвижимости, или нельзя будет не вернуть вам деньги.

Доверять нельзя никому, даже своим родственникам. Как только речь идет о деньгах или недвижимости, в людей как будто бес вселяется: это проверено не одним поколением риэлторов и банковских специалистов. Поэтому наиболее простой способ покупки ипотечной квартиры – это прямое обращение в банк, минуя продавцов, которые все равно захотят хотя бы чуть-чуть, но навариться на продаже.

При обращении в банк вы получаете возможность выбора. Либо вы переоформляете ипотеку владельца квартиры на себя, либо рассчитываетесь непосредственно с банком, и вот тут уж вас точно никто не обманет. В нашей статье мы рассмотрели основные риски покупателя, связанные со способом расчета с продавцом, а также рассмотрели способы, которыми может быть осуществлена покупка ипотечной квартиры в ипотеку. Если вы планируете приобрести в ипотеку именно квартиру, которая уже оформлена в ипотеку, порядок действий может быть следующим:

• Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
• Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта. При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.
• Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др.
• Получение решение в нескольких банках.
• Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами. О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
• Снятие обременение с квартиры в юстиции.
• Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).
• Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
• Подписание кредитной документации и страховки.
• Регистрация сделки в Росреестре.
• Перечисление кредитных средств продавцу.

Мы надеемся, что наша статья была информативной и полезной для вас. Если мы вам помогли, будем благодарны за положительную оценку нашей статьи. Если же у вас остались вопросы, задавайте их в комментариях или в специальном разделе нашего сайта: мы обязательно подробно вам ответим!

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Риски покупателя при покупке квартиры, находящейся в залоге банка возникают из-за того, что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца.

Мысли об ипотеке
и недвижимости:

Покупка-продажа квартиры, находящейся в залоге.
Какие риски у покупателя?

Когда у заёмщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, то остаётся одна возможность: продать квартиру, купленную в кредит, и «вырученными» от продажи деньгами расплатиться с банком.
Ранее я писал о нескольких способах продажи квартиры, находящейся в залоге. Но у всех этих способов есть серьёзный недостаток для заёмщика-продавца квартиры: квартира на момент продажи находится в залоге банка.
Почему недостаток?
Потому что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца, идти на определённые риски и финансовые затраты.
Рассмотрим возможные способы продажи квартиры, находящейся в залоге банка, но рассмотрим эти способы с точки зрения покупателя.

1. Допустим, заёмщик-продавец предлагает покупателю внести задаток в размере остатка ссудной задолженности по кредиту, чтобы продавец мог погасить кредит. В этом случае, обязательства заёмщика-продавца перед банком будут выполнены, и он сможет продавать квартиру, не учитывая требования банка. Какой риск для покупателя?
   Продавец деньги получил, кредит погасил, но квартиру по тем или иным причинам покупателю не продал.
   Как покупатель будет возвращать свои деньги?
2. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге.
   После сделки банк получает деньги в размере остатка ссудной задолженности, даёт новому собственнику квартиры справку, что все обязательства перед банком выполнены, и новый собственник подаёт документы в органы юстиции, чтобы снять обременение.
   Для покупателя это лишние трудозатраты и денежные расходы: снимать залог.
3. Покупатель покупает квартиру, а деньги передаются через аккредитивный счёт.
   Сделка происходит так: в день сделки покупатель зачисляет деньги на счёт, открытый в банке, при этом определяются условия, при которых можно получить доступ к деньгам. Например, в случае регистрации договора купли-продажи на имя покупателя, доступ к деньгам на счёте, в части остатка ссудной задолженности заёмщика получает банк, а к разнице между стоимостью квартиры и остатком судной задолженности – получает заёмщик-продавец квартиры.
   Если сделку по тем или иным причинам не зарегистрируют, то доступ деньгам на счёте получит покупатель, чтобы забрать свои деньги.
   Обычно, при такой процедуре передачи денег, банк сразу даёт документы, необходимые для снятия залога. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника.
   Какие риски у покупателя при таком способе?
   А вспомните, что стало с деньгами на счетах банков, в случае банкротства банка. То есть, если за время сделки банк обанкротится, покупателю (если регистрация сделки по каким-либо причинам не произойдёт) будет проблематично забрать обратно свои деньги. И хоть вероятность такого события мала, покупатели всё равно предпочитают не рисковать.
4. Покупатель покупает квартиру, деньги передаются через ячейку депозитария банка, банк готовит документы для снятия обременения с квартиры. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника.
   Это тот способ, который больше всего из перечисленных способов устраивает покупателя, только далеко не все банки готовы решать вопрос таким образом.

Существенный недостаток продажи квартиры, находящейся в залоге банка в том, что в качестве покупателя может рассматриваться либо человек с «живыми деньгами», либо тот, кто берёт кредит в том же банке, в залоге которого находится квартира. То есть, если человек хочет с помощью кредитных средств, например, банка ВТБ 24 купить квартиру, находящуюся в залоге Альфа банка, это сделать будет практически не возможно. То есть, круг потенциальных покупателей сужается. Что следует из выше сказанного?
Что если у человека квартира в залоге банка, то продать ее, во-первых, сложнее, чем квартиру, не обремененную обязательствами, а во-вторых, приходится снижать стоимость, относительно той стоимости, по которой продаются аналогичные квартиры. И это снижение стоимости тем больше, чем более рискованную для покупателя схему передачи денег предлагает банк.
Но есть ли способ превратить недостатки в достоинства, чтобы покупатели желали купить квартиру, находящуюся в залоге даже по более высокой цене, чем продаются аналогичные квартиры?
Такой способ есть! Но о нём поговорим в следующий раз. Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка обойдется дешевле, чем приобретение жилья без проблем и обременений. Именно за счет большей финансовой выгоды такой вариант считается достаточно популярным и выгодным для всех сторон сделки: покупателя, продавца и банка. Однако данная система имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

В ипотеке или в залоге, какая разница?

Квартира в ипотеке – это недвижимость, которая была приобретена за счет кредитных средств. Чаще всего такое жилье и оформляется в качестве залога, но это вовсе не обязательно. А квартира, которая находится в залоге – это недвижимость, которая находится под обременением банка. Она является обеспечением и именно ее состояние банк отслеживает особенно тщательно. Таким образом, в большинстве случаев, продать квартиру, которая находится в ипотеке, но не залоге, не составит особого труда, так как у банка есть обеспечение. А вот залоговую недвижимость реализовать без разрешения финансовой организации или, как минимум, без согласования с ней, будет невозможно. В данной статье речь пойдет именно о квартирах, которые находятся под обременением (в залоге), так как продажа жилья, купленного в рамках ипотечного кредита (но не являющегося залогом) чаще всего производится в обычном порядке.

Преимущества и недостатки покупки квартиры в ипотеке, залоге

У процедуры есть ряд преимуществ и недостатков, которые нужно учитывать еще до оформления договора купли-продажи:

Преимущества	Недостатки
Низкая стоимость жилья	До погашения кредита с квартирой практически ничего невозможно сделать
Квартира в ипотеке уже проверена банком, что практически исключает мошеннические схемы	После погашения долга придется заниматься снятием обременения
Сделка производится под контролем банка, что делает ее проще, безопаснее и быстрее	Оформить ипотечный кредит на квартиру, которая и так уже находится в залоге практически невозможно

Процедура покупки квартиры, которая находится в ипотеке, залоге

Выделяют два основных варианта, при помощи которых может быть реализована продажа такой квартиры:

• Продажа с погашением кредита. В этой ситуации продавец жилья сразу после получения денег от покупателя погашает долг в полном объеме, снимает обременение и только потом производится переоформление права собственности на жилье. Данная схема ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением того, что придется внимательно контролировать все этапы. Некоторые мошенники могут просто взять деньги, якобы погасить кредит, а потом заявить, что банк насчитал там еще больше долга и нужно поднять цену жилья. До рыночной, что уже бессмысленно, ведь покупателя привлекла как раз низкая стоимость недвижимости. Банк о такой схеме зачастую не знает и никак в ней не участвует.
• Переоформление кредита. В этой ситуации между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в рамках которого банк снимает все долги с продавца и вешает их на покупателя. В обмен на это продавец передает покупателю жилье, а покупатель – некую сумму, о которой договаривались раньше. Главный недостаток схемы – банк сначала должен одобрить покупателя, его финансовое состояние и так далее.

Порядок действий

1. Продавец обращается в банк с заявлением о том, что он планирует продавать недвижимость, находящуюся в залоге.
2. Если банк дает согласие, продавец ищет покупателя.
3. После того как покупатель найдет и ему известен тот факт, что квартира находится под обременением, он обращается в банк.
4. Составляется заявление на выкуп залогового имущества с одновременным переоформлением на этого человека кредита.

1. В зависимости от ситуации, банк, покупатель и продавец разрабатывают схему, по которой будет производиться вся операция. Вплоть до того, что покупатель арендует ячейку в банке и вносит в нее сумму, на которую договорился с продавцом. Последний сможет забрать деньги только тогда, когда произойдет переоформление кредита и права собственности. Подобных схем существует огромное количество и все зависит от того, устроит тот или иной вариант все стороны или нет.
2. Производится переоформление кредита и права собственности на базе достигнутых ранее договоренностей.
3. Продавец забирает деньги, а покупатель становится новым заемщиком по кредиту и новым же владельцем недвижимости.

Документы

Для подобной сделки нужен достаточно обширный пакет документов. Причем как от продавца, так и от покупателя. Главная особенность: нужны документы, актуальные непосредственно для оформления сделки купли-продажи и, одновременно с ними, нужно предоставлять бумаги на оформление ипотечного кредита. Конкретный список напрямую зависит от выбранной схемы сделки и банка, но примерный перечень может выглядеть так:

• Паспорта продавца и покупателя.
• Документы на квартиру (желательно сделать свежую выписку из ЕГРН).
• Действующие договора залога и ипотеки.
• Справка о доходах покупателя и копия его трудовой книжки.
• Справка о лицах, прописанных в залоговой квартире.
• Справка о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги.
• Справка из налоговой о наличии/отсутствии долга по налогу на недвижимость.
• Договор купли-продажи.
• Согласие супруги на оформление ипотеки и покупку жилья (для покупателя) и на сделку купли-продажи (для продавца). Актуально только в том случае, если клиент находится в браке.
• Вместо согласия можно предоставить копию брачного контракта при условии, что в нем предусмотрены пункты, касающиеся покупки-продажи недвижимости.
• Разрешение от органов опеки. Только для тех ситуаций, если один из владельцев жилья несовершеннолетний (или если квартиру планируется, в том числе, оформить и на несовершеннолетнего).

Расходы

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Все расходы, связанные с оформлением сделки, могут быть оплачены продавцом или покупателем, в зависимости от договоренностей. Они также могут разделить их поровну или в любой другой пропорции. Рекомендуется отдельно описать данный момент в одном из пунктов договора купли-продажи и, естественно, обсудить заранее. Стандартный перечень расходов:

• Оформление договора купли-продажи недвижимости у нотариуса с последующим заверением: от 2 тысяч рублей (чаще – больше).
• Оформление страхового полиса для нового заемщика-покупателя. Цену назвать даже предварительно невозможно. Зависит от условий банка, цены недвижимости и многих других факторов.
• Оплата услуг оценочной компании. Такой отчет нужен не всегда, но банк может запросить его в ультимативном порядке. Цена также варьируется в широких пределах, но лишь в редких случаях она будет менее 2 тысяч рублей.
• Сбор необходимых документов для сделки купли-продажи. От 1 тысячи рублей. Этим обычно занимается продавец.

Также покупатель должен подготовить ту сумму, на которую он договорился с продавцом. Отдельно следует отметить, что некоторые банки требуют первоначальный взнос несмотря на то, что кредит оформляется не «с нуля». Все подобные вопросы стоит обсуждать с представителем выбранной финансовой организации заранее.

Сроки

Учитывая тот факт, что к «общему знаменателю» должны прийти все три стороны сделки, больше всего времени обычно отнимает процедура согласования договора и его условий. Сбор документов редко затягивается на срок более 1 недели, а саму сделку купли-продажи, при желании и наличии согласия всех сторон, можно совершить всего за несколько часов.

Риски при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, залоге

Риски покупателя есть всегда, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда вроде как все контролируется банком. Рассмотрим основные:

• Мошенничество. Самая распространенная проблема. Несмотря на все ухищрения, без опытного юриста определить все подводные камни той или иной ситуации практически невозможно. В данном случае самым распространенным является вариант, при котором продавец получает деньги за жилье и переводит кредит с себя на покупателя, но при этом, не переоформляет право собственности по той или иной причине. Реализовать это достаточно сложно, но возможно. А самая главная проблема – банку все равно кто будет платить кредит. Как следствие, он вряд ли будет вмешиваться.
• Расторжение договоренностей. Некоторые продавцы ведут себя не слишком честно относительно покупателя. Уже на последнем этапе, когда на подготовку сделки потрачено много денег и времени, они могут отказаться от заключения договора.
• Отказ банка. Многие финансовые организации предпочитают не рисковать и если и соглашаются на подобные сделки купли-продажи, то выдвигают настолько серьезные требования к покупателю, что далеко не каждый человек сможет им соответствовать. Кроме того, банк может на последнем этапе просто не дать разрешение на сделку (даже после достигнутых договоренностей) без объяснения причин.
• Невыгодные условия. Покупатель жилья может получить условия по ипотеке значительно хуже, чем были у продавца. Впрочем, данная проблема достаточно быстро решается при помощи рефинансирования.
• Затягивание. Банк или продавец могут затягивать заключение сделки по той или иной причине. Даже если в конечном итоге все будет сделано так, как нужно, на это может уйти значительно больше времени, чем на обычную покупку квартиры в ипотеку. Следует отметить, что этот пункт является вполне справедливой платой за низкую стоимость жилья.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

" data-medium-file="https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaya-kvartira-v-stile-loft-v-brazilii-1.jpg?fit=300%2C199" data-large-file="https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaya-kvartira-v-stile-loft-v-brazilii-1.jpg?fit=640%2C425" > покупка ипотечной квартиры в ипотеку Покупка ипотечной квартиры в ипотеку сопряжена со множеством трудностей и особенностей. Приобрести ипотечную квартиру ничуть не проще, чем продать ее. Во многом это связано с требованиями банков, а также с тем, что для покупки такой квартиры не предусмотрено облегченных условий: заявитель должен соответствовать всем требованиям банка, как если бы приобретал в ипотеку новое жилье.

Преимущества, которыми обладает покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка, достаточно внушительны. В первую очередь, вы получаете жилье по более привлекательной стоимости и зачастую под более доступный процент. Кроме того, покупка квартиры с обременением по ипотеке в случае, если квартира продается «с молотка» или по специальной программе, реализуется на более выгодных условиях: банку важно «отбить» свои деньги, и выгоду в этом случае упускать нельзя.

Однако для того, чтобы приобрести новую квартиру максимально выгодно, важно знать, как купить квартиру, которая находится в ипотеке, и следовать определенным правилам. В нашей сегодняшней статье мы рассмотрим, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку выгодно, и обязательно ли для этого обращаться в банк продавца. Также мы рассмотрим риски покупателя, связанные с покупкой такой квартиры, и расскажем, как избежать сложностей при оформлении сделки.

Покупка квартиры в ипотеке: риски покупателя.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

" data-medium-file="https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/investitsionnyj-risk.jpg?fit=300%2C115" data-large-file="https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/investitsionnyj-risk.jpg?fit=640%2C245" > покупка ипотечной квартиры в ипотеку Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя будут связаны в основном со способом расчета с продавцом. Впрочем, такие финансовые риски есть в любом случае, все зависит от продавца. Рассмотрим более подробно какие риски возможны при покупке ипотечной квартиры. Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя могут быть связаны со следующими ситуациями:

• Для продавца одним из удобных способов является получение от покупателя финансовых средств, достаточных для погашения задолженности. После этого продавец снимает обременение с квартиры и переводит ее в собственность покупателя. В чем тут риск? Вы переводите продавцу деньги, он закрывает ипотеку, а квартиру в итоге не продает. Конечно, при наличии расписки в получении денег, а также при участии банка в сделке такая возможность исключена, однако далеко не все продавцы готовы предоставлять расписки. Многие при упоминании банковской ячейки сразу отключают телефон. С одной стороны, это позволяет сразу же отмести мошенников, с другой – количество доступных квартир снижается.
• Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя могут быть связаны также с использованием аккредитива. В этом случае предусматриваются определенные условия, при которых продавец получает доступ к деньгам. Казалось бы, такой способ наиболее предпочтителен, ведь если сделка не будет оформлена, а собственность зарегистрирована, то деньги можно просто забрать. Однако в настоящее время банки закрываются один за другим, поэтому риск в этом случае связан именно с банкротством банка. Использовать такой способ стоит только в том случае, если сделка оформляется в надежном банке.
• Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя также могут быть связаны со способом, при котором ипотека переоформляется на покупателя. Вы попросту можете не подойти банку, даже если формально соответствуете его требованиям. Чаще всего, так «взбрыкивают» банки, которые не хотят терять предыдущего заявителя, который объективно может платить ипотеку, но у которого есть свои причины для продажи недвижимости. Кроме того, при переоформлении ипотеки к новому заявителю могут быть предъявлены более серьезные требования.

Наиболее безопасный способ, при котором можно рассчитаться с продавцом – использование ячейки банка-кредитора при его непосредственном участии. В этом случае риски покупателя минимальны, однако такой способ поддерживают не все банки, в основном – только крупные банки вроде Сбербанка, ВТБ или Россельхозбанка.

Итак, как мы видим, практически все риски покупателя связаны со способом расчетов с продавцом. Стоит отдельно упомянуть еще об одной причине, по которой сделка может не состояться. Если продавец нарушил свои обязательства перед банком и осуществил незаконную перепланировку, сделка вовсе не состоится, поскольку продавать такой объект банк попросту запретит. Преимущество покупки ипотечной квартиры заключается в том, что в большинстве случаев вы получаете жилье по более доступной стоимости, а также получаете жилье, которое гарантированно соответствует всем современным требованиям.

Какими способами может быть приобретена ипотечная квартира в ипотеку?

" data-medium-file="https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaja_dvuhkomnatnaja_kvartira-2.jpg?fit=300%2C208" data-large-file="https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaja_dvuhkomnatnaja_kvartira-2.jpg?fit=640%2C445" > покупка ипотечной квартиры в ипотеку Наиболее простой и доступный способ, которым может быть осуществлена покупка ипотечной квартиры в ипотеку – переоформление ипотечных обязательств на покупателя. Это выгодно всем участникам сделки: продавец избавляется от ненужного жилья, а вы получаете более привлекательные условия. Покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка, может быть осуществлена в ипотеку двумя способами:

• Совместное с продавцом обращение в банк и переоформление ипотечных обязательств.
• Обращение в банк с заявлением на оформление ипотеки на залоговую недвижимость.

Если с первым способом все более-менее понятно, то второй способ известен далеко не всем. В таком деле как продажа квартир от банка, невыплаченная ипотека играет особую роль. Должников, которые не справились с выплатой ипотеки, в настоящее время достаточно много. Поэтому практически в каждом крупном банке есть залоговые объекты, которые выставлены на продажу по решению суда. Если вас интересует продажа квартир от банка, невыплаченная ипотека других людей позволяет приобрести недвижимость по более низкой стоимости и с более привлекательной процентной ставкой, поэтому этим способом пользуются те, кто хочет получить максимальную выгоду. Минус здесь только один: вы не выбираете, в каком районе расположено жилье, придется довольствоваться тем, что есть.

Какие документы необходимы для покупки ипотечной квартиры в ипотеку?

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

" data-medium-file="https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/reg143.jpg?fit=300%2C180" data-large-file="https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/reg143.jpg?fit=640%2C384" > покупка ипотечной квартиры в ипотеку Наиболее распространенный способ, как купить ипотечную квартиру в ипотеку – переоформление ипотечных обязательств. Однако для этого вам потребуется доказать банку, что вы соответствуете его требованиям, и переоформление ипотеки на вас будет хорошим решением. Для того, чтобы покупка квартиры с обременением по ипотеке состоялась, важно предоставить полный пакет документов. В числе прочего, потребуется предоставить следующие обязательные документы:

• В первую очередь, необходимо будет подтвердить ваше официальное трудоустройство. На текущем месте работы необходимо отработать минимум полгода. Общий трудовой стаж за последние пять лет должен составлять как минимум год. Для различных категорий трудящихся могут быть установлены особые требования, например, для нотариусов и адвокатов устанавливаются собственные требования в разных банках.
• Также потребуется предоставить информацию о вашем доходе. В большинстве случаев подходит как справка по форме 2-НДФЛ, так и справка по форме банка. Однако в случае, если банк не захочет так просто отдавать квартиру, от вас могут потребовать предоставления более детального подтверждения ваших доходов. Для того, чтобы увеличить свои шансы на получение одобрения, лучше всего указать все источники вашего дохода, включая дополнительные, а также указать в заявке недвижимость или транспортные средства, если они есть у вас в собственности.
• Если вас интересует покупка квартиры с обременением по ипотеке, и вы хотите переоформить на себя ипотеку человека, который перестал справляться со своими кредитными обязательствами, вам потребуется идеальная кредитная история. Банк не захочет менять одного неплательщика на другого, поэтому лучше заранее обратиться в БКИ и убедиться в том, что с вашей кредитной историей все в порядке. Отсутствие кредитной истории также может быть негативным фактором: большинство банков отказываются одобрять такие заявки.
• Размер ежемесячного платежа не должен превышать 40% от ваших доходов. Поэтому в случае, если размер ежемесячного платежа хотя бы балансирует на грани, лучше всего привлекать созаемщиков. Напоминаем вам, что супруг становится созаемщиком автоматически, если в брачном договоре не указано иное. Также обращаем ваше внимание на то, что созаемщики также должны отвечать всем требованиям банка. При наличии «балласта» в виде созаемщика с плохой кредитной историей или без официального трудоустройства, в некоторых случаях вам вполне могут отказать.

В некоторых случаях пакет документов может быть расширен индивидуально. Так, если вы планируете использовать материнский капитал, вам потребуется предоставить сертификат, а также справку из ПФР о количестве доступных средств. Обращаем ваше внимание, что многие банки не принимают льготы и скидки при переоформлении чужой ипотеки. Этот параметр необходимо уточнять заранее.

Как может быть оформлена покупка квартиры с обременением по ипотеке?

" data-medium-file="https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/kto_mozhet_podpisyvat_pervichnye_dokumenty.jpg?fit=300%2C200" data-large-file="https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/kto_mozhet_podpisyvat_pervichnye_dokumenty.jpg?fit=640%2C426" > покупка ипотечной квартиры в ипотеку Существует несколько способов, которыми может быть осуществлена покупка квартиры с обременением по ипотеке. Первый способ -приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности. Как происходит покупка ипотечной квартиры за наличный расчет:

• Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
• После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
• Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

Второй способ – покупка ипотечной квартиры в ипотеку в том же банке. Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке – об этом способе мы говорили в нашей статье выше. Купить такую квартиру можно как через продавца-заемщика, так и при прямом обращении в банк.

Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у банка, то вам следует обратиться в банк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе. После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Самый сложный способ – оформление ипотеки в другом банке. Несмотря на то, что такой вариант между банками практически никак не регулируется, отчаиваться не стоит. Вариант, как купить квартиру, которая находится в ипотеке, в ипотеку в другом банке все-таки есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. В некоторых случаях остаток достаточно небольшой, и задача вполне осуществима. Чаще всего, эти деньги вносятся либо из собственных средств, либо оформляется займ на эту сумму в агентстве недвижимости. Оформление кредита для этого мы не рекомендуем, так как после всего у вас будет два долговых обязательства, а потребительский кредит и вовсе выдается под достаточно большой процент, что для многих может оказаться неприемлемо. После того, как ипотека продавца погашена, обременение с квартиры снимается, и вы можете подать документы на приобретение этой квартиры в другой банк через ипотеку. Такой способ подходит только в том случае, если вы доверяете продавцу, так как риски в этом случае повышены.

Можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку?

" data-medium-file="https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/870×390-870×390.png?fit=300%2C134" data-large-file="https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/870×390-870×390.png?fit=640%2C287" > покупка ипотечной квартиры в ипотеку В нашей сегодняшней статье мы постарались максимально подробно рассмотреть, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку. К какому выводу можно прийти на основе всего вышеописанного? Если вы покупаете квартиру у живого человека, обман будет возможен всегда. К сожалению, это так. Обман возникает не только при покупке недвижимости. Нас стремятся обмануть везде и всегда. С этим надо смириться, и об этом надо помнить. И выбирать такие способы расчетов с продавцом, при которых вас нельзя будет лишить недвижимости, или нельзя будет не вернуть вам деньги.

Доверять нельзя никому, даже своим родственникам. Как только речь идет о деньгах или недвижимости, в людей как будто бес вселяется: это проверено не одним поколением риэлторов и банковских специалистов. Поэтому наиболее простой способ покупки ипотечной квартиры – это прямое обращение в банк, минуя продавцов, которые все равно захотят хотя бы чуть-чуть, но навариться на продаже.

При обращении в банк вы получаете возможность выбора. Либо вы переоформляете ипотеку владельца квартиры на себя, либо рассчитываетесь непосредственно с банком, и вот тут уж вас точно никто не обманет. В нашей статье мы рассмотрели основные риски покупателя, связанные со способом расчета с продавцом, а также рассмотрели способы, которыми может быть осуществлена покупка ипотечной квартиры в ипотеку. Если вы планируете приобрести в ипотеку именно квартиру, которая уже оформлена в ипотеку, порядок действий может быть следующим:

• Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
• Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта. При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.
• Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др.
• Получение решение в нескольких банках.
• Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами. О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
• Снятие обременение с квартиры в юстиции.
• Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).
• Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
• Подписание кредитной документации и страховки.
• Регистрация сделки в Росреестре.
• Перечисление кредитных средств продавцу.

Мы надеемся, что наша статья была информативной и полезной для вас. Если мы вам помогли, будем благодарны за положительную оценку нашей статьи. Если же у вас остались вопросы, задавайте их в комментариях или в специальном разделе нашего сайта: мы обязательно подробно вам ответим!

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно