Покупка квартиры с отказавшимися от приватизации

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Напомним, что приватизация — это бесплатное получение от государства жилья, где живешь, в собственность. А кто такой “отказник от приватизации”? Что такое приватизация все, наверное, знают. Напомним, что приватизация — это бесплатное получение от государства жилья, где живешь, в собственность. Но есть еще такое понятие как “отказник от приватизации”.

Кто же такой отказник от приватизации?

По закону в приватизации участвуют все лица, постоянно зарегистрированные по адресу объекта недвижимости на момент оформления сделки. Понять, кто был зарегистрирован в тот момент, можно по архивной выписке из домовой книги. Как и что в ней смотреть можно прочитать здесь . Но зарегистрированный может и отказаться от своего права участия в приватизации. Если он отказался, то он и есть отказник от приватизации. Итак, если на момент приватизации в квартире было прописано больше людей, чем указано в договоре приватизации, это может быть проблемой.

Так почему не любят отказников от приватизации?

Вроде бы что такого, ну отказался человек от приватизации. Мало ли какие у него причины были. Все так. И даже согласно Гражданского кодекса (ст.292) продажа жилого помещения дает основание для прекращения права им пользования членами семьи прежнего собственника. Правда, если иное не установлено законом. А законом установлено другое. Вот ст.19 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” говорит о том, что этот пункт не распространяется на лиц, имевших такие же права на приватизацию, как и тот, кто в итоге приватизировал жилье. И получается, что люди, отказавшиеся от участия в приватизации, имеют право пожизненного проживания в квартире вне зависимости от смены собственника. Даже, если они уже потом явным образом еще раз отказались от своего права. Такое лицо может передумать и потом предъявить свои законные права на проживание в ВАШЕЙ квартире. А вам как новому собственнику придется в суде доказывать, что прав он уже не имеет. Вот такое странное право есть у отказника от приватизации, гарантированное ему законодательством России.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Вот поэтому и не любят отказников от приватизации и банки, дающие кредиты под залог такого жилья, и риэлторы, подбирающие жилье своим клиентам.

Что делать, если отказник от приватизации все же присутствует?

Рассмотрим несколько вариантов, которые могут в определенной степени обезопасить вас при покупке недвижимости с отказником от приватизации.
  1. Если отказник давно выписался из квартиры, в содержании квартиры никакого участия не принимал, коммунальные платежи не платил, можно сказать, что он в принципе потерял свои права на пользование этой квартирой. Даже, если он предъявит какие-то претензии потом, то через суд вы можете выиграть такое дело. В сентябре 2014 года вышел Обзор судебной практики Верховного Суда РФ, который в какой-то степени перевернул судебное видение этой проблемы и дал возможность лишать таких пропавших “отказников” права пожизненного проживания.
Читать еще:  Стал главным квартиросъемщиком куда подать данные
Правда, здесь есть нюанс – отказник должен быть добровольно выписанным из квартиры. Если он в момент приватизации находился, например, в тюрьме или проходил военную службу, а квартиру приватизировали без него, будет сложно доказать добровольность его отсутствия. И у вас точно могут быть проблемы.
  1. На момент сделки у отказника есть другое жилье в собственности. В этом случае суды также вряд ли пойдут ему на встречу, признавая сделку по покупке жилья новым собственником недействительной. Но лучше подстраховаться и взять себе копии документов, подтверждающих наличие такой собственности. Этим вы докажете свою осмотрительность в сделке. А суды “любят” осмотрительных и добросовестных приобретателей.
  2. В любом случае стоит взять с отказника нотариально заверенное заявление о том, что он не претендует на право пользования этой недвижимостью и на право собственности на нее, а также не намерен в будущем предъявлять какие-то права. Даже, если он уже не проживает в этой недвижимости. А, если отказник еще прописан в квартире, целесообразно в нотариальном заявлении предусмотреть пункт, что он обязуется в течение определенного срока выписаться с данной жилплощади.

Обязательно перед покупкой жилой недвижимости сами проверяйте все, что в ваших силах.

Запросите у продавца жилья архивную выписку из домовой книги, сами посмотрите, нет ли там «лишних» людей. Если есть, выясните, где они сейчас. Запросите дополнительные документы или заверения. Но еще раз напоминаем, что даже наличие нотариальных заявлений или отсутствие у отказника регистрации в данном жилье, не лишает отказника права на пользованием этим жильем по закону и в полной мере не защищает вас от потенциального судебного иска с его стороны. И несмотря на наличие определенной положительной судебной практики и комментариев Верховного суда по этому поводу, каждое судебное дело индивидуально и его исход зависит от конкретного судьи. Рассматриваю вариант покупки квартиры. Семья (продавцы), приватизировали её в 2006 году, но один из прописанных на тот момент в ней членов семьи отказался от приватизации. Сейчас у них новая квартира, а старую приватизированную они продают. На данный момент эта семья и отказавшийся от приватизации человек проживают в новой квартире, отказник уже зарегистрирован по новому адресу. Т.е. отказник никуда не пропал и вроде как знает о продаже квартиры. Скажите нужно ли в этом случае брать у отказника заявление, что он уведомлен о продаваемой квартире, претензий не имеет и отказывается от бессрочного пользования квартиры? Стоит ли перестраховаться и привести его на нотариальную сделку купли-продажи? Спасибо! 6 декабря 2015 в 14:46 – В чем проблема? Разве тут не работает п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, где говорится, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи прежнего собственника? ­ -Такая норма действительно существует. Однако это совсем не означает, что во всех случаях можно без опаски покупать квартиры, где проживают и зарегистрированы члены семьи продавца, полагаясь на их устные (или даже письменные) заверения в том, что после продажи они добровольно освободят квартиру и снимутся с регистрационного учета. Не стоит также быть уверенным, что в противном случае их можно будет легко признать утратившими право пользования проданной квартирой и выселить в судебном порядке. Дело в том, что это всего лишь общее правило, которое действует с 1 января 2005 года и применяется, если законом (или договором) не предусмотрено иное. То есть из этого правила есть исключения.
Читать еще:  Соглашение о расторжении договора найма квартиры
И отказники ­ это именно такое исключение? ­

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

-Безусловно. Если речь идет не просто о членах семьи собственника, а о лицах, которые давали свое согласие на приватизацию жилого помещения без их участия, то они обладают бессрочным правом пользования жилым помещением. И в случае последующей смены собственника это их право никоим образом не прекращается. –В каком законе прописана эта норма? -Парадокс, но в законе вы нигде такой нормы не найдете. Данное правило вывел Верховный суд РФ в результате толкования норм жилищного и гражданского законодательства. И сформулировал его в п. 18 постановления Пленума № 14 от 02 июля 2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ». ВС РФ, в частности, указал: в случае последующего после приватизации отчуждения жилого помещения права «отказников» от приватизации сохраняются, так как, давая согласие на приватизацию без их участия, они исходили из того, что их право пользования этим жилым помещением будет носить для них бессрочный характер. Логика здесь следующая. В ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ указано, что на «отказников» не распространяется правило, установленное в ст. 31 ЖК РФ (согласно ст. 31 ­ если человек перестал быть членом семьи собственника жилья, его право пользования данным жилым помещением прекращается). Поэтому выселить «отказников» из жилого помещения собственник, который приватизировал жилье с их согласия, а теперь решил продать квартиру, не имеет права. А значит, и новый собственник (при переходе ему права собственности на данное жилое помещение) не должен иметь такого права. Таким образом, норма о том, что лица, отказавшиеся от участия в приватизации, сохраняют право пользования жилым помещением в случае его последующего отчуждения, фактически была «создана» (или, если хотите, «логически выведена из закона») Верховным судом РФ. Однако «создав» эту норму, ВС РФ забыл разъяснить, при каких условиях и на каком основании право бессрочного пользования «отказниками» жилым помещением прекращается. -В связи со смертью? Не нужно это бессрочное право пользования жилым помещением путать с пожизненным. – ­ Тогда в каких случаях это право «отказников» прекращается и можно безбоязненно продавать квартиру? -Это очень трудный юридический вопрос. Давайте разберем, какие тут есть нюансы. Первое. Если исходить из того, что «отказникам» должно быть гарантировано то же самое бессрочное право пользования жилым помещением, что и ранее, до приватизации (при найме), то, следовательно, при их добровольной перемене постоянного места жительства это право должно прекращаться (ст. 83 ЖК РФ). Но тут вступает в силу следующий нюанс. Действительно, в случае перемены места постоянного жительства гражданин обязан зарегистрироваться в нем. Но ведь перерегистрация по месту жительства сама по себе никаких жилищных прав не порождает и не прекращает (по Закону РФ о праве граждан на свободу передвижения). Перерегистрация всего лишь подтверждает место жительства гражданина, пока не доказано иное. Кроме того, сам переезд может быть вынужденным, а смена места жительства носить временный, а не постоянный характер. В общем, в связи со всем вышесказанным не рекомендую покупать квартиры, где на момент продажи зарегистрированы «отказники» от приватизации. Выселить их из квартиры и/или снять с регистрационного учета в случае, если они откажутся сделать это добровольно, будет просто невозможно.
Читать еще:  Пакет документов для продажи квартиры по ипотеке
-Продавец обязан зафиксировать в договоре, что в квартире зарегистрированы люди, имеющие право на бессрочное пользование жилым помещением?

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

­ Да. В соответствии со ст. 558 ГК РФ перечень таких лиц (с указанием на их право бессрочного пользования жилым помещением, которое сохраняется после продажи) является существенным условием договора купли­продажи жилого помещения. Без согласования данного условия договор может быть признан незаключенным. И помните: подписываясь под этим пунктом, покупатель соглашается на покупку квартиры, обремененную правом бессрочного пользования «отказников». Следовательно, покупатель потом не сможет предъявить претензии продавцу в связи с тем, что такие лица не освобождают квартиру или не снимаются с учета. Нельзя их снять с регистрационного учета и по воле продавца­собственника. И если продавец дает вам такие обещания, помните: они абсурдны. Дело в том, что участниками договора купли-­продажи «отказники» не являются, поэтому договор не подписывают. Если же и существуют отдельные от договора купли-­продажи заявления­обязательства от таких членом семьи, где они обязуются добровольно сняться с регистрационного учета и освободить квартиру после продажи, то они рассматриваются судами всего лишь как демонстрация их намерений, которая не прекращает их бессрочное право пользования жилым помещением и не создает для «отказников» никаких гражданско­правовых обязательств.А если «отказники» уже зарегистрированы по новому месту жительства? ­ В этом случае рекомендую перед покупкой квартиры найти их и взять с них письменное подтверждение о том, что они в добровольном порядке сменили постоянное место жительства, понимая, что утрачивают в связи с этим в отношении отчуждаемой квартиры все жилищные права. В противном случае всегда остается открытой калитка для судебного спора. Ведь нельзя исключить вариант, при котором потом все будет представлено таким образом, что «отказник» был вынужден сменить место жительства (причем временно) из­за конфликтных отношений с собственником.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Покупка квартиры с отказавшимися от приватизации

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Напомним, что приватизация — это бесплатное получение от государства жилья, где живешь, в собственность. А кто такой “отказник от приватизации”? Что такое приватизация все, наверное, знают. Напомним, что приватизация — это бесплатное получение от государства жилья, где живешь, в собственность. Но есть еще такое понятие как “отказник от приватизации”.

Кто же такой отказник от приватизации?

По закону в приватизации участвуют все лица, постоянно зарегистрированные по адресу объекта недвижимости на момент оформления сделки. Понять, кто был зарегистрирован в тот момент, можно по архивной выписке из домовой книги. Как и что в ней смотреть можно прочитать здесь . Но зарегистрированный может и отказаться от своего права участия в приватизации. Если он отказался, то он и есть отказник от приватизации. Итак, если на момент приватизации в квартире было прописано больше людей, чем указано в договоре приватизации, это может быть проблемой.

Так почему не любят отказников от приватизации?

Вроде бы что такого, ну отказался человек от приватизации. Мало ли какие у него причины были. Все так. И даже согласно Гражданского кодекса (ст.292) продажа жилого помещения дает основание для прекращения права им пользования членами семьи прежнего собственника. Правда, если иное не установлено законом. А законом установлено другое. Вот ст.19 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” говорит о том, что этот пункт не распространяется на лиц, имевших такие же права на приватизацию, как и тот, кто в итоге приватизировал жилье. И получается, что люди, отказавшиеся от участия в приватизации, имеют право пожизненного проживания в квартире вне зависимости от смены собственника. Даже, если они уже потом явным образом еще раз отказались от своего права. Такое лицо может передумать и потом предъявить свои законные права на проживание в ВАШЕЙ квартире. А вам как новому собственнику придется в суде доказывать, что прав он уже не имеет. Вот такое странное право есть у отказника от приватизации, гарантированное ему законодательством России.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Вот поэтому и не любят отказников от приватизации и банки, дающие кредиты под залог такого жилья, и риэлторы, подбирающие жилье своим клиентам.

Что делать, если отказник от приватизации все же присутствует?

Рассмотрим несколько вариантов, которые могут в определенной степени обезопасить вас при покупке недвижимости с отказником от приватизации.
  1. Если отказник давно выписался из квартиры, в содержании квартиры никакого участия не принимал, коммунальные платежи не платил, можно сказать, что он в принципе потерял свои права на пользование этой квартирой. Даже, если он предъявит какие-то претензии потом, то через суд вы можете выиграть такое дело. В сентябре 2014 года вышел Обзор судебной практики Верховного Суда РФ, который в какой-то степени перевернул судебное видение этой проблемы и дал возможность лишать таких пропавших “отказников” права пожизненного проживания.
Читать еще:  Справка о регистрации по месту жительства образец
Правда, здесь есть нюанс – отказник должен быть добровольно выписанным из квартиры. Если он в момент приватизации находился, например, в тюрьме или проходил военную службу, а квартиру приватизировали без него, будет сложно доказать добровольность его отсутствия. И у вас точно могут быть проблемы.
  1. На момент сделки у отказника есть другое жилье в собственности. В этом случае суды также вряд ли пойдут ему на встречу, признавая сделку по покупке жилья новым собственником недействительной. Но лучше подстраховаться и взять себе копии документов, подтверждающих наличие такой собственности. Этим вы докажете свою осмотрительность в сделке. А суды “любят” осмотрительных и добросовестных приобретателей.
  2. В любом случае стоит взять с отказника нотариально заверенное заявление о том, что он не претендует на право пользования этой недвижимостью и на право собственности на нее, а также не намерен в будущем предъявлять какие-то права. Даже, если он уже не проживает в этой недвижимости. А, если отказник еще прописан в квартире, целесообразно в нотариальном заявлении предусмотреть пункт, что он обязуется в течение определенного срока выписаться с данной жилплощади.

Обязательно перед покупкой жилой недвижимости сами проверяйте все, что в ваших силах.

Запросите у продавца жилья архивную выписку из домовой книги, сами посмотрите, нет ли там «лишних» людей. Если есть, выясните, где они сейчас. Запросите дополнительные документы или заверения. Но еще раз напоминаем, что даже наличие нотариальных заявлений или отсутствие у отказника регистрации в данном жилье, не лишает отказника права на пользованием этим жильем по закону и в полной мере не защищает вас от потенциального судебного иска с его стороны. И несмотря на наличие определенной положительной судебной практики и комментариев Верховного суда по этому поводу, каждое судебное дело индивидуально и его исход зависит от конкретного судьи. Рассматриваю вариант покупки квартиры. Семья (продавцы), приватизировали её в 2006 году, но один из прописанных на тот момент в ней членов семьи отказался от приватизации. Сейчас у них новая квартира, а старую приватизированную они продают. На данный момент эта семья и отказавшийся от приватизации человек проживают в новой квартире, отказник уже зарегистрирован по новому адресу. Т.е. отказник никуда не пропал и вроде как знает о продаже квартиры. Скажите нужно ли в этом случае брать у отказника заявление, что он уведомлен о продаваемой квартире, претензий не имеет и отказывается от бессрочного пользования квартиры? Стоит ли перестраховаться и привести его на нотариальную сделку купли-продажи? Спасибо! 6 декабря 2015 в 14:46 – В чем проблема? Разве тут не работает п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, где говорится, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи прежнего собственника? ­ -Такая норма действительно существует. Однако это совсем не означает, что во всех случаях можно без опаски покупать квартиры, где проживают и зарегистрированы члены семьи продавца, полагаясь на их устные (или даже письменные) заверения в том, что после продажи они добровольно освободят квартиру и снимутся с регистрационного учета. Не стоит также быть уверенным, что в противном случае их можно будет легко признать утратившими право пользования проданной квартирой и выселить в судебном порядке. Дело в том, что это всего лишь общее правило, которое действует с 1 января 2005 года и применяется, если законом (или договором) не предусмотрено иное. То есть из этого правила есть исключения.
Читать еще:  Сколько возвращается денег при покупке квартиры
И отказники ­ это именно такое исключение? ­

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

-Безусловно. Если речь идет не просто о членах семьи собственника, а о лицах, которые давали свое согласие на приватизацию жилого помещения без их участия, то они обладают бессрочным правом пользования жилым помещением. И в случае последующей смены собственника это их право никоим образом не прекращается. –В каком законе прописана эта норма? -Парадокс, но в законе вы нигде такой нормы не найдете. Данное правило вывел Верховный суд РФ в результате толкования норм жилищного и гражданского законодательства. И сформулировал его в п. 18 постановления Пленума № 14 от 02 июля 2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ». ВС РФ, в частности, указал: в случае последующего после приватизации отчуждения жилого помещения права «отказников» от приватизации сохраняются, так как, давая согласие на приватизацию без их участия, они исходили из того, что их право пользования этим жилым помещением будет носить для них бессрочный характер. Логика здесь следующая. В ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ указано, что на «отказников» не распространяется правило, установленное в ст. 31 ЖК РФ (согласно ст. 31 ­ если человек перестал быть членом семьи собственника жилья, его право пользования данным жилым помещением прекращается). Поэтому выселить «отказников» из жилого помещения собственник, который приватизировал жилье с их согласия, а теперь решил продать квартиру, не имеет права. А значит, и новый собственник (при переходе ему права собственности на данное жилое помещение) не должен иметь такого права. Таким образом, норма о том, что лица, отказавшиеся от участия в приватизации, сохраняют право пользования жилым помещением в случае его последующего отчуждения, фактически была «создана» (или, если хотите, «логически выведена из закона») Верховным судом РФ. Однако «создав» эту норму, ВС РФ забыл разъяснить, при каких условиях и на каком основании право бессрочного пользования «отказниками» жилым помещением прекращается. -В связи со смертью? Не нужно это бессрочное право пользования жилым помещением путать с пожизненным. – ­ Тогда в каких случаях это право «отказников» прекращается и можно безбоязненно продавать квартиру? -Это очень трудный юридический вопрос. Давайте разберем, какие тут есть нюансы. Первое. Если исходить из того, что «отказникам» должно быть гарантировано то же самое бессрочное право пользования жилым помещением, что и ранее, до приватизации (при найме), то, следовательно, при их добровольной перемене постоянного места жительства это право должно прекращаться (ст. 83 ЖК РФ). Но тут вступает в силу следующий нюанс. Действительно, в случае перемены места постоянного жительства гражданин обязан зарегистрироваться в нем. Но ведь перерегистрация по месту жительства сама по себе никаких жилищных прав не порождает и не прекращает (по Закону РФ о праве граждан на свободу передвижения). Перерегистрация всего лишь подтверждает место жительства гражданина, пока не доказано иное. Кроме того, сам переезд может быть вынужденным, а смена места жительства носить временный, а не постоянный характер. В общем, в связи со всем вышесказанным не рекомендую покупать квартиры, где на момент продажи зарегистрированы «отказники» от приватизации. Выселить их из квартиры и/или снять с регистрационного учета в случае, если они откажутся сделать это добровольно, будет просто невозможно.
Читать еще:  Стал главным квартиросъемщиком куда подать данные
-Продавец обязан зафиксировать в договоре, что в квартире зарегистрированы люди, имеющие право на бессрочное пользование жилым помещением?

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

­ Да. В соответствии со ст. 558 ГК РФ перечень таких лиц (с указанием на их право бессрочного пользования жилым помещением, которое сохраняется после продажи) является существенным условием договора купли­продажи жилого помещения. Без согласования данного условия договор может быть признан незаключенным. И помните: подписываясь под этим пунктом, покупатель соглашается на покупку квартиры, обремененную правом бессрочного пользования «отказников». Следовательно, покупатель потом не сможет предъявить претензии продавцу в связи с тем, что такие лица не освобождают квартиру или не снимаются с учета. Нельзя их снять с регистрационного учета и по воле продавца­собственника. И если продавец дает вам такие обещания, помните: они абсурдны. Дело в том, что участниками договора купли-­продажи «отказники» не являются, поэтому договор не подписывают. Если же и существуют отдельные от договора купли-­продажи заявления­обязательства от таких членом семьи, где они обязуются добровольно сняться с регистрационного учета и освободить квартиру после продажи, то они рассматриваются судами всего лишь как демонстрация их намерений, которая не прекращает их бессрочное право пользования жилым помещением и не создает для «отказников» никаких гражданско­правовых обязательств.А если «отказники» уже зарегистрированы по новому месту жительства? ­ В этом случае рекомендую перед покупкой квартиры найти их и взять с них письменное подтверждение о том, что они в добровольном порядке сменили постоянное место жительства, понимая, что утрачивают в связи с этим в отношении отчуждаемой квартиры все жилищные права. В противном случае всегда остается открытой калитка для судебного спора. Ведь нельзя исключить вариант, при котором потом все будет представлено таким образом, что «отказник» был вынужден сменить место жительства (причем временно) из­за конфликтных отношений с собственником.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Покупка квартиры с отказавшимися от приватизации: 2 комментария

  1. pew pew madafakas

    excellent publish, very informative. I’m wondering why the other specialists of this sector don’t realize this. You must proceed your writing. I’m confident, you’ve a huge readers’ base already!|

  2. Patsy Voight

    Hey! I could have sworn I’ve been to this site before but after reading through some of the post I realized it’s new to me. Anyways, I’m definitely glad I found it and I’ll be bookmarking and checking back frequently!|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.