Покупка недвижимости при усн доходы минус расходы

Содержание

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организацией, применяющей УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", принято решение о приобретении нежилого здания стоимостью 3,5 млн. руб. Для приобретения нежилого помещения будет оформлен кредит в кредитной организации. Оплата будет произведена одним платежом. Нежилое помещение будет использоваться в производственных целях. Объект недвижимости готов к использованию и не требует дополнительных затрат капитального характера. Остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов организации до покупки недвижимости составляет 223 тыс. руб., после приобретения нежилого помещения стоимость амортизируемого имущества составит 3,773 млн. руб.
Теряет ли при этом организация право применять УСН? Следует ли платить налог на имущество? Каков порядок учета расходов, связанных с приобретением здания в кредит?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Организация, применяющая УСН, не теряет право на применение УСН в случае приобретения нежилого помещения стоимостью 3,5 млн. руб., при условии, что после приобретения нежилого помещения остаточная стоимость амортизируемого имущества по итогам отчетного (налогового) периода не превысит 100 млн. руб.
Расходы на приобретение нежилого помещения признаются налогоплательщиком, применяющим УСН, в отчетных периодах равномерно в течение календарного года при выполнении следующих условий: ввод основного средства в эксплуатацию, фактическая его оплата (частичная оплата) и наличие документа, подтверждающего факт подачи на регистрацию права собственности на недвижимость.
Возможность признания таких расходов не зависит от источника средств, необходимых для их оплаты.
Проценты, уплачиваемые по кредитному договору, организация, применяющая УСН, вправе признавать в расходах для целей налогообложения с учетом ограничений, предусмотренных ст. 269 НК РФ. Обоснование вывода: Утрата права на применение УСН В соответствии с п. 4.1 ст. 346.13 НК РФ налогоплательщик считается утратившим право на применение УСН в случае, если по итогам отчетного (налогового) периода его доходы превысили определенный предел и (или) в течение отчетного (налогового) периода допущено несоответствие требованиям, установленным п. 3 и п. 4 ст. 346.12 и п. 3 ст. 346.14 НК РФ.
Пунктом 3 ст. 346.12 НК РФ установлен перечень налогоплательщиков, которые не вправе применять УСН.
В частности, согласно пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ не имеют право применять УСН организации, у которых остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов, определяемая в соответствии с законодательством РФ о бухгалтерском учете, превышает 100 млн. рублей. В целях этого подпункта учитываются основные средства и нематериальные активы, которые подлежат амортизации и признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ*(1).
В рассматриваемой ситуации после приобретения нежилого помещения остаточная стоимость амортизируемого имущества не превысит 100 млн. руб. Следовательно, требование, установленное пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ, соблюдается.
Таким образом, в данном случае организация в случае приобретения нежилого помещения стоимостью 3,5 млн. руб. не теряет право на применение УСН при соблюдении прочих условий, установленных главой 26.2 НК РФ для применения УСН. Учет расходов на приобретение нежилого помещения Налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, уменьшают полученные доходы на расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств (с учетом положений п.п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ).
Согласно п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств в период применения УСН принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. При этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями. Отчетными периодами признаются I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года (п. 2 ст. 346.19 НК РФ).
Пунктом 4 ст. 346.16 НК РФ установлено, что в целях главы 26.2 НК РФ в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ.
Пунктом 2 ст. 346.17 НК РФ установлено, что расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. Причем источники оплаты этих расходов (собственные они или заемные) значения не имеют.
Кроме того, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ предусмотрено, что расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, учитываемые в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 346.16 НК РФ, отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. Указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.
При этом основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (абзац 9 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Таким образом, организация, применяющая УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", вправе уменьшить полученные доходы на расходы, связанные с приобретением нежилого помещения, при выполнении следующих условий:
– ввод основного средства в эксплуатацию;
– фактическая его оплата (частичная оплата);
– наличие документа, подтверждающего факт подачи на регистрацию права собственности на недвижимость.
Если оплата основного средства происходит единовременно (одним платежом), то его стоимость учитывается в составе расходов за отчетные периоды равными долями.
Например, если организация приобрела основное средство, ввела его в эксплуатацию и подала документы на регистрацию в III квартале 2012 года, то она может учесть расходы на приобретение недвижимости равными долями в последние дни III и IV квартала 2012 года.
В том случае, если, например, организация приобретет основное средство в III квартале, а документы на регистрацию подаст только в IV квартале, то расходы на приобретение недвижимости можно будет учесть только в последний день налогового периода – 31 декабря 2012 года.
В случае если основное средство оплачивается поэтапно, то понесенные расходы на приобретение будут учтены после ввода в эксплуатацию и подачи документов на регистрацию только в части оплаченной суммы стоимости имущества.
Смотрите также письма Минфина России от 13.12.2010 N 03-11-11/287 и ФНС России от 06.02.2012 N ЕД-4-3/1818, от 04.04.2011 N КЕ-3-3/1073@.
Также необходимо отметить, что на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при УСН в расходах учитываются суммы НДС по оплаченным товарам (работам, услугам), приобретенным налогоплательщиком и подлежащим включению в состав расходов в соответствии со ст. 346.16 и ст. 346.17 НК РФ. То есть при УСН в качестве отдельного вида расходов учитывается только НДС по оплаченным товарам, работам и услугам, но не по основным средствам и нематериальным активам.
Суммы НДС при приобретении основных средств признаются в расходах с учетом особенностей признания расходов на их приобретение.
Так, согласно пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ при приобретении основных средств лицами, не являющимися плательщиками НДС, суммы НДС, предъявленные им продавцами, учитываются в стоимости таких основных средств. Организации, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Следовательно, "входной" НДС включается в первоначальную стоимость приобретенного объекта основных средств на основании пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, а затем списывается в расходах в составе стоимости основных средств в порядке, определенном п. 3 ст. 346.16 НК РФ (смотрите письмо Минфина России от 04.10.2005 N 03-11-04/2/94). Учет расходов на уплату процентов по кредиту В соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики вправе учесть при определении налоговой базы расходы в виде процентов, уплачиваемых за предоставление в пользование денежных средств (кредитов, займов), а также расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых кредитными организациями.
Подпунктом 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ предусмотрено, что расходы налогоплательщика в виде процентов за пользование заемными средствами (включая банковские кредиты) признаются в момент погашения задолженности путем списания денежных средств с расчетного счета налогоплательщика, выплаты из кассы, а при ином способе погашения задолженности – в момент такого погашения.
Согласно п. 2 ст. 346.16 НК РФ расходы, указанные в пп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, принимаются в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль организаций ст.ст. 265 и 269 НК РФ (смотрите письма Минфина России от 17.08.2011 N 03-11-06/2/120, от 21.02.2011 N 03-11-06/2/28, ФНС России от 01.09.2011 N ЕД-4-3/14218@).
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ проценты по долговым обязательствам любого вида, в том числе начисленные по кредиту, учитываются при определении налоговой базы с учетом особенностей, предусмотренных в ст. 269 НК РФ, то есть подлежат нормированию.
Статьей 269 НК РФ определено, что организация может выбрать один из следующих законодательно установленных порядков определения предельной величины процентов, признаваемых расходом:
– исходя из среднего уровня процентов, взимаемых по долговым обязательствам, выданным в том же квартале (месяце) на сопоставимых условиях;
– исходя из ставки рефинансирования Центрального банка РФ увеличенной на коэффициент – при оформлении долгового обязательства в рублях.
Порядок определения предельной величины процентов, признаваемых расходом, должен быть установлен организацией в учетной политике для целей налогообложения (смотрите письмо Минфина России от 16.08.2010 N 03-03-06/2/145).

Читать еще:  Реестр заложенного имущества нотариальная палата

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Налог на имущество Согласно п. 2 ст. 346.11 НК РФ применение организациями УСН предусматривает их освобождение, в частности, от обязанности по уплате налога на имущество организаций (смотрите также письма УФНС России по г. Москве от 23.06.2008 N 18-11/3/059128@, Минфина России от 04.07.2008 N 03-11-04/2/96, от 30.03.2007 N 03-05-06-04/18).
В связи с тем, что в рассматриваемом случае налогоплательщик, приобретая недвижимое имущество стоимостью 3,5 млн. руб., не теряет право на применение УСН, налог на имущество организаций налогоплательщик не уплачивает. К сведению:
В случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств и нематериальных активов до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов в соответствии с главой 26.2 НК РФ (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет – до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком)) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени (абзац 11 пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Рекомендуем ознакомиться со следующим материалом:
– Энциклопедия хозяйственных ситуаций. Приобретение ОС при УСН (подготовлено экспертами компании "Гарант"). Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Мельникова Елена
25 сентября 2012 г. Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. *(1) С 1 января 2013 года в главу 26.2 НК РФ Федеральным законом от 25.06.2012 N 94-ФЗ внесен ряд изменений. В частности, в соответствии с новой редакцией пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ не имеют право применять УСН организации, у которых остаточная стоимость основных средств, определяемая в соответствии с законодательством РФ о бухгалтерском учете, превышает 100 млн. рублей. Следовательно, с 1 января 2013 года остаточная стоимость нематериальных активов в расчете не учитывается (смотрите пп. "в" п. 10 ст. 2 и п. 1 ст. 9 Федерального закона от 25.06.2012 N 94-ФЗ, письмо Минфина России от 12.09.2012 N 03-11-06/2/123). При покупке основных средств для бизнеса их стоимость необходимо грамотно учитывать в расходах. Это важно для правильного формирования налоговой базы. Порядок налогового учета этих сумм зависит от момента покупки имущества, его стоимости и срока службы. Мы расскажем о правилах списания расходов на покупку основных средств на упрощенке.

Что такое основные средства?

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Налоговый учет основных средств актуален для ИП и организаций на УСН с объектом налогообложения «Доходы минус расходы». Покупка имущества уменьшает налоговую базу при УСН 15%, поэтому важно правильно учитывать затраты на ОС в расходах, и для этого существует определенный порядок. Основные средства — это активы, которые куплены не для последующей продажи с извлечением прибыли, а для ведения предпринимательской деятельности. В 2019 году стоимость основного средства должна быть более 100 000 рублей для целей налогового учета и более 40 000 рублей для целей бухгалтерского, а срок использования — больше года (ст. 256 НК РФ). Главное назначение основного средства — приносить экономическую прибыль. Критерий 100 000 рублей относится только к имуществу, которое эксплуатируется с 2016 года.

Имущество стоимостью меньше 40 000 рублей со сроком использования более года считается материальным расходом, его можно сразу списать в расходы. Имущество стоимостью от 40 000 до 100 000 считается материалом, его не нужно амортизировать и необходимо списывать в расходы равномерно, исходя из срока его полезной эксплуатации, или сразу. Минфин полагает, что материальные расходы должны списываться единообразно, то есть материалы стоимостью до 100 000 рублей либо все списываются единовременно, либо все постепенно. Но если основное средство куплено и введено в эксплуатацию при УСН до 2016 года, когда действовал ценовой лимит в 40 000 рублей, то списание расходов нужно продолжить по обычной схеме. Эту схему мы объясняем ниже. В число основных средств, как правило, попадают здания и постройки разного назначения, объекты природопользования и земельные участки. При этом земельные участки считаются основным средством, даже если их стоимость ниже 100 000 рублей, так как земля — не потребляемый актив. В основные средства могут попадать рабочие машины, измерительная, вычислительная и регулирующая техника, транспорт, инструменты, объекты интеллектуальной собственности. Даже капитальные вложения в арендованное имущество могут считаться основным средством.

Учет основного средства в расходах

Как и все траты, которые можно признать в качестве расходов, сумма на приобретение основного средства должна быть полностью оплачена, трата должна быть задокументирована и при необходимости на основное средство должно быть оформлено право собственности. Основное средство ставится на учет по первоначальной стоимости, которая включает:
  • Сумму приобретения по договору, включая НДС, траты по доставке и настройке.
  • Таможенные сборы и государственные пошлины.
  • Оплату услуг консультанта, юриста, посредника, которые были необходимы при покупке основного средства.
Основные средства принимаются к учету во 2 разделе Книги учета. Расчеты необходимо вести отдельно по каждому объекту. Из-за того что сроки службы разных средств могут различаться, в таком случае и порядок списания будет различным. Сведения по объектам отражаются за каждый квартал, на последнее число периода. После этого итоговые данные из последней строки в таблице 2 раздела необходимо перенести в 1 раздел КУДиР, также на последнее число квартала, в 5 графу: «Расходы, учитываемые при исчислении налоговой базы».

Если основное средство куплено при УСН

Если вы приобрели основное средство находясь на упрощенке, то списать его можно полностью до конца года. Минфин рекомендует списывать расходы на покупку ОС равномерно. Основное средство начинают учитывать в расходах в том квартале, когда оно было полностью оплачено, задокументировано, и им начали пользоваться в бизнесе. При этом нужно списать его стоимость каждый квартал до конца календарного года. Например, основное средство куплено и запущено в работу в ноябре, при этом вся его стоимость окажется в расходах 31 декабря. Если основное средство куплено в рассрочку, то расходы списываются по фактически уплаченным средствам. Разрешается дождаться полной оплаты основного средства и списывать расходы после этого.

Если основное средство куплено до перехода на УСН

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Период списания основного средства, которое было куплено до перехода на упрощенку, зависит от срока его службы: до 3 лет, от 3 до 15 или более 15 лет. Срок определяют по Классификации, закрепленной Постановлением правительства от 1 января 2002 года №1. При этом к учету принимается остаточная стоимость основного средства, которая актуальна на начало применения УСН. Далее, если в отношении основного средства принимался к вычету НДС, то его нужно восстановить и уплатить. Остаточный НДС рассчитывается пропорционально остаточной стоимости основного средствав последнем квартале перед переходом и учитывается в составе прочих расходов. Расчет по формуле:
НДС восстановленный = НДС к вычету × Остаточную стоимость ОС / Первоначальную стоимость ОС
Эта сумма не будет учитываться в первоначальной стоимости основного средства. В дальнейшем списание расходов зависит от срока полезного использования основного средства.
  • Если полезный срок менее 3 лет, расходы списывают в течение первого года применения упрощенки, равными долями.
  • Если полезный срок от 3 до 15 лет, то в первый год применения УСН списывается 50% стоимости, во второй — 30%, в третий — 20%.
  • Если полезный срок более 15 лет, стоимость списывается в течение 10 лет равными долями (ст. 346.16 НК РФ).
Читать еще:  Полномочия учредителя ооо и генерального директора

Пересчет налоговой базы при продаже УСН

Предприятие может не только приобретать, но и продавать основные средства. Если вы продаете ОС после истечения того срока, который оно должно прослужить (3, 10 или 15 лет), то корректировать расходы не нужно. Поэтому есть выгода в том, чтобы продавать имущество после срока службы, заданного по Классификации. Если же средство прослужило вам меньше 3, 10 или 15 лет, придется пересчитать налоговую базу. Пересчет делается следующим образом. Определите сумму амортизационных отчислений (алгоритм прописан в ст. 259 НК РФ). Сумму нужно определить за те годы, когда вы учитывали стоимость основного средства в расходах на УСН. Если амортизация окажется меньше сумм, которые вы учли в расходах, предприятию нужно будет заплатить недоимку, пени и подать уточненные декларации за прошлые годы. В Книге учета нет специальных разделов, где можно было бы отразить пересчет налоговой базы, так что предприятие составляет справку по пересчету в свободной форме. В КУДиР во 2 разделе нужно указать, какого числа продано основное средство и отразить суммы амортизационных отчислений, относящихся к этому году, — по месяц, в котором имущество было продано. Основные средства при УСН сложно учитывать без бухгалтерской программы или веб-сервиса, которые автоматизируют расчеты. Контур.Бухгалтерия — простой и удобный сервис для ведения бухучета, начисления зарплаты и отправки отчетности для ИП и организаций на УСН, ОСНО, ЕНВД. Пользуйтесь возможностями сервиса бесплатно в течение первого месяца работы, ведите бухгалтерию с нами и избавьтесь от рутины!
Предприятие, применяющее «упрощенку» с объектом налогообложения «доходы минус расходы», реализует объект недвижимости, приобретенный при применении этого спецрежима. Как выгоднее с точки зрения минимизации налогообложения учесть данный объект: как основное средство или как товар? И когда это возможно сделать? Рассмотрим разные варианты.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Объект недвижимости – основное средство Согласно ст. 346.16 НК РФ «упрощенец» уменьшает полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ). В соответствии со ст. 346.16 и 346.17 НК РФ данные расходы принимаются в налоговом учете в следующем порядке: –только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности; –с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию; –в течение налогового периода за отчетные периоды отражаются равными долями в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм; –расходами признаются затраты после их фактической оплаты; –по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете; –амортизируемым признается имущество в соответствии с гл. 25 НК РФ – со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 рублей, кроме земли и объектов природопользования (ст. 256 НК РФ); –основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав; –расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств определяются с учетом положений п. 2 ст. 257 НК РФ.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Поскольку основные средства учитываются по правилам бухгалтерского учета, согласно ПБУ 6/01 «Учет основных средств»[1] актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия: –объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; –объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев; –организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта; –объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем. Согласно пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ «упрощенцы» могут учесть в составе расходов затраты на ремонт основных средств. Для организаций, применяющих УСНО, важным моментом является выбытие основных средств. В соответствии со ст. 346.16 НК РФ в случае реализации основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов (в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет – до истечения 10 лет) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации, исходя из положений гл. 25 НК РФ, и уплатить дополнительную сумму налога и пени. Учесть при расчетах можно только начисленную амортизацию при условии, если данный объект недвижимости был введен в эксплуатацию. Уменьшение доходов от реализации основных средств, осуществленной при применении УСНО, на остаточную стоимость реализованных основных средств ст. 346.16 НК РФ не предусмотрено (письма Минфина РФ от 18.04.2007 № 03-11-0 4/2/106 , УФНС по г. Москве от 28.06.2006 № 18-1 1/3/56403@ ).При этом хотелось бы обратить внимание на право налоговых органовпроверять правильность применения цен по сделкам в случаях, перечисленных в п. 2 ст. 40 НК РФ, в частности когда сделки совершаются между взаимозависимыми лицами (Письмо Минфина РФ от 21.03.2007 № 03-02-0 7/1-132 ). Согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы[2] объекты недвижимости в основном относятся к имуществу со сроком полезного использования по группам: –к седьмой (свыше 15 до 20 лет включительно); –к восьмой (свыше 20 до 25 лет включительно);

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

–к девятой (свыше 25 до 30 лет включительно); –к десятой (свыше 30 лет). К четвертой группе относятся здания со СПИ свыше 5 до 7 лет включительно – здания (кроме жилых) из пленочных материалов. В пятую группу входят здания (кроме жилых) со СПИ свыше 7 до 10 лет включительно – сборно-разборные и передвижные. Если налогоплательщики-«упрощенцы» хотят избежать пересчета налоговой базы и доначисления единого налога и пеней за весь период использования, они должны реализовать объекты недвижимости, приобретенные при применении УСНО, введенные в эксплуатацию и учтенные в расходах, только через 10 лет. Особо отметим, что налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу лишь в случае реализации или передачи основного средства, то есть при списании, ликвидации в результате аварии, хищении или недостаче и в других аналогичных ситуациях пересчет делать не надо. Объект недвижимости – товар В соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Если «упрощенец» приобрел объект недвижимости с целью перепродажи, то в силу ПБУ 6/01«Учет основных средств» он не может принять его к учету в качестве основного средства. Согласно ст. 346.16 и 346.17 НК РФ расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину НДС), а также расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе расходы по их хранению, обслуживанию и транспортировке, принимаются в следующем порядке: –расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты; –по мере реализации данных товаров; –расходы, непосредственно связанные с реализацией указанных товаров, в том числе расходы по их хранению, обслуживанию и транспортировке, включаются в состав расходов после их фактической оплаты.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Суммы НДС по товарам учитывают в расходах по мере реализации товаров. Налогоплательщик вправе для целей налогообложения использовать один из следующих методов оценки покупных товаров: –по стоимости первых по времени приобретения (ФИФО); –по стоимости последних по времени приобретения (ЛИФО); –по средней стоимости; –по стоимости единицы товара. Под реализацией товаров Минфин понимает следующее: при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в состав расходов включается стоимость приобретенных товаров, оплаченных поставщикам, реализованных и оплаченных покупателями (Письмо от 18.12.2007 № 03-11-0 4/2/308 ). Что понимать под расходами, связанными с приобретением, хранением и продажей товаров? Согласно Методическим указаниям по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов[3]в состав данных расходоввключаются: –транспортно-заготовительные расходы (ТЗР); –расходы по переработке, подсортировке, обработке, доработке, улучшению технических характеристик товаров и по приведению их в товарный вид;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Читать еще:  Способы защиты деловой репутации юридического лица
–расходы, связанные с продажей товаров, включая расходы по рекламе; –расходы по хранению товаров: оплата труда работников складов, суммы ЕСН (взноса), амортизация, затраты на ремонт и содержание основных средств, используемых при хранении и перемещении товаров, другие расходы, непосредственно связанные с хранением товаров; –затраты по содержанию подразделения, осуществляющего торговую деятельность: оплата труда персонала и отчисления по ней на социальные нужды; расходы на ремонт, отопление, освещение, водоснабжение зданий (помещений); амортизация основных средств; прочие расходы, непосредственно связанные с содержанием указанного подразделения; –недостачи и потери от порчи товаров в пределах норм естественной убыли. Можно ли учесть объект недвижимости как товар? Если объект недвижимости приобретен с целью перепродажи, он подлежит учету в качестве товара и не может быть основным средством. Минфин согласен с такой позицией (письма от 01.02.2008 № 03-11-0 4/2/25 , от 20.08.2007 № 03-11-0 4/2/206 , от 11.07.2007 № 03-11-0 5/148 ). Расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, могут быть учтены при определении налоговой базы в отчетном периоде реализации указанного объекта недвижимости в качестве расходов на товары (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Определение и учет отдельных видов расходов по объектам недвижимости Учет расходов на реконструкцию объекта недвижимости. Согласно п. 4 ст. 346.16 НК РФ расходы на реконструкцию и модернизацию определяются с учетом положений п. 2 ст. 257 НК РФ. Первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям. Налоговый кодекс содержит четкое определение данных видов расходов. К работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами. Реконструкция включает переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции. К техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Предприятия, применяющие УСНО, учитывают расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств согласно пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. На основании п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы принимаются в следующем порядке, в частности: в отношении расходов на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств в период применения упрощенной системы налогообложения, а также расходов на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, произведенных в указанном периоде, – с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. Аналогичное мнение высказано финансистами в Письме от 28.01.2008 № 03-11-0 4/2/14 . Также нужно произвести оплату соответствующих работ. В случае необходимости государственной регистрации прав на достроенный (модернизированный, переустроенный и т. п.) объект основных средств обязательным условием признания вышеназванных расходов является подача документов на государственную регистрацию прав на указанный объект основных средств (Письмо Минфина РФ от 20.08.2007 № 03-11-0 4/2/205 ). Таким образом, расходы на реконструкцию объекта недвижимости можно принять при учете основного средства, но нельзя, если объект недвижимости учтен как товар. Главой 26.2 НК РФ не предусмотрено увеличение стоимости приобретения товаров на затраты по доведению их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях. Поэтому расходы, связанные с проведением реконструкции части нежилого здания, приобретенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы учитываться не должны. Данное мнение финансисты высказали в письмахот 20.08.2007 № 03-11-0 4/2/206 , от 01.02.2008 № 03-11-0 4/2/25 . Можно ли принять расходы на ремонт объекта недвижимости, учтенного в качестве товара, как материальные расходы? Не всякий ремонт и перепланировка объекта недвижимости является реконструкцией. В Письме Минфина РФ от 24.10.2006 № 03-11-0 4/2/219 высказано мнение о том, что организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости, вправе признать расходы по покупке у физических лиц квартир, предназначенных для дальнейшей реализации после их перевода в нежилой фонд, в порядке, установленном пп. 23 п. 1 ст. 346.16 и пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ. Расходы, связанные с получением технических заключений в связи с переводом объектов жилого фонда в объекты нежилого фонда, могут учитываться согласно пп. 26 п. 1 ст. 346.16 НК РФ как расходы, связанные с подтверждением соответствия продукции или иных объектов, процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнения работ или оказания услуг требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров. Расходы, связанные с подготовкой проектной документации и проведением ремонта приобретенных квартир в связи с их переводом из жилого фонда в нежилой фонд, могут быть учтены в составе материальных расходов на основании пп. 5 п. 1 ст. 346.16 и пп. 6 п. 1 ст. 254 Кодекса. Расходы на ремонт основных средств «упрощенцы» также могут включить в состав расходов согласно пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Из всего вышесказанного можно сделать следующие выводы: –если «упрощенец» приобрел объект недвижимости и не эксплуатировал его, а затем продал, то имеет смысл учитывать данный объект как товар. В таком случае расходы для целей налогообложения будут приняты в момент реализации товара. При этом расходы на его реконструкцию и модернизацию признать не удастся ни при каких обстоятельствах: учесть в расходах можно только покупную стоимость объекта и расходы, квалифицируемые как материальные, а также расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров; –если данный объект начал использоваться в производственных или управленческих целях или был сдан в аренду, то он признается введенным в эксплуатацию основным средством. Если приобретенные объекты недвижимости до их реализации используются налогоплательщиками для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе путем передачи объектов недвижимости (или их частей) в аренду, то для целей налогообложения эти объекты относятся к объектам основных средств (письма Минфина РФ от 01.02.2008 № 03-11-0 4/2/25 , от 11.07.2007 № 03-11-0 5/148 ). В данном случае расходы для целей налогообложения налогоплательщик вправе учесть в налоговом периоде ввода в эксплуатацию основного средства. При этом в состав расходов можно включить его первоначальную стоимость, затраты на реконструкцию, ремонт, текущие расходы. Но если объекты недвижимости, приобретенные при применении УСНО, введенные в эксплуатацию и учтенные в расходах, будут реализованы раньше чем через 10 лет, то организация-«упрощенец» обязана сделать пересчет налоговой базы и доначислить единый налог и пени за весь период использования с учетом амортизации. Таким образом, объект недвижимости может быть или основным средством, или товаром. Самая сложная ситуация с точки зрения налогообложения – это реализация объекта незавершенного строительства, то есть когда организация реализовала объект недвижимости, не введя его в эксплуатацию. В этом случае она не вправе учитывать расходы на строительство указанного объекта при применении УСНО с объектом «доходы минус расходы», так как расходы на строительство объекта недвижимости могут быть признаны налогоплательщиком после ввода его в эксплуатацию согласно пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ (Письмо Минфина РФ от 22.05.2007 № 03-11-0 4/2/135 ). Переход с объекта налогообложения «доходы» на «доходы минус расходы» .С 01.01.2008 вступил в силу п. 4 ст. 346.17 НК РФ. Данная норма однозначно запрещает учитывать расходы, относящиеся к налоговым периодам, в которых применялся объект налогообложения «доходы», при исчислении налоговой базы по объекту «доходы минус расходы». Таким образом, если основное средство приобретено и введено в эксплуатацию при применении объекта налогообложения «доходы», то расходы по нему (на приобретение, реконструкцию и др.) при смене объекта налогообложения учесть нельзя. Аналогичное мнение Минфин высказывал и ранее (письма от 10.10.2006 № 03-11-0 2/217 , от 09.01.2007 № 03-11-0 4/2/1 ).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Итак, налогоплательщик при выборе «упрощенки» с объектом налогообложения «доходы» должен четко понимать, что расходы на приобретение, реконструкцию и модернизацию основных средств, как и расходы на товары, приобретенные в период применения данного спецрежима, он не сможет учесть ни при каких условиях. Обратите внимание: При применении УСНО даже с объектом налогообложения «доходы минус расходы» можно учесть расходы, включенные в строго ограниченный НК РФ перечень. Поэтому организации, осуществляющие торговлю объектами недвижимости, должны проанализировать свою финансовую деятельность с точки зрения налоговых рисков и сделать вывод о необходимости применения указанного спецрежима для этого вида деятельности. Возможно, общий режим налогообложения в данном случае будет более уместен исходя из ограничений в отношении применения УСНО по итогам налогового периода в 20 млн. рублей (с учетом коэффициента-дефлятора). Ведь объекты недвижимости – это весьма дорогостоящие товары или основные средства. [1] Утверждено Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н. [2] Утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1. [3] Утверждены Приказом Минфина РФ от 28.12.2001 № 119н. Автор – редактор журнала «Упрощенная система налогообложения: бухгалтер-ский учет и налогообложение».

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Покупка недвижимости при усн доходы минус расходы

Содержание

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организацией, применяющей УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", принято решение о приобретении нежилого здания стоимостью 3,5 млн. руб. Для приобретения нежилого помещения будет оформлен кредит в кредитной организации. Оплата будет произведена одним платежом. Нежилое помещение будет использоваться в производственных целях. Объект недвижимости готов к использованию и не требует дополнительных затрат капитального характера. Остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов организации до покупки недвижимости составляет 223 тыс. руб., после приобретения нежилого помещения стоимость амортизируемого имущества составит 3,773 млн. руб.
Теряет ли при этом организация право применять УСН? Следует ли платить налог на имущество? Каков порядок учета расходов, связанных с приобретением здания в кредит?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Организация, применяющая УСН, не теряет право на применение УСН в случае приобретения нежилого помещения стоимостью 3,5 млн. руб., при условии, что после приобретения нежилого помещения остаточная стоимость амортизируемого имущества по итогам отчетного (налогового) периода не превысит 100 млн. руб.
Расходы на приобретение нежилого помещения признаются налогоплательщиком, применяющим УСН, в отчетных периодах равномерно в течение календарного года при выполнении следующих условий: ввод основного средства в эксплуатацию, фактическая его оплата (частичная оплата) и наличие документа, подтверждающего факт подачи на регистрацию права собственности на недвижимость.
Возможность признания таких расходов не зависит от источника средств, необходимых для их оплаты.
Проценты, уплачиваемые по кредитному договору, организация, применяющая УСН, вправе признавать в расходах для целей налогообложения с учетом ограничений, предусмотренных ст. 269 НК РФ. Обоснование вывода: Утрата права на применение УСН В соответствии с п. 4.1 ст. 346.13 НК РФ налогоплательщик считается утратившим право на применение УСН в случае, если по итогам отчетного (налогового) периода его доходы превысили определенный предел и (или) в течение отчетного (налогового) периода допущено несоответствие требованиям, установленным п. 3 и п. 4 ст. 346.12 и п. 3 ст. 346.14 НК РФ.
Пунктом 3 ст. 346.12 НК РФ установлен перечень налогоплательщиков, которые не вправе применять УСН.
В частности, согласно пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ не имеют право применять УСН организации, у которых остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов, определяемая в соответствии с законодательством РФ о бухгалтерском учете, превышает 100 млн. рублей. В целях этого подпункта учитываются основные средства и нематериальные активы, которые подлежат амортизации и признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ*(1).
В рассматриваемой ситуации после приобретения нежилого помещения остаточная стоимость амортизируемого имущества не превысит 100 млн. руб. Следовательно, требование, установленное пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ, соблюдается.
Таким образом, в данном случае организация в случае приобретения нежилого помещения стоимостью 3,5 млн. руб. не теряет право на применение УСН при соблюдении прочих условий, установленных главой 26.2 НК РФ для применения УСН. Учет расходов на приобретение нежилого помещения Налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, уменьшают полученные доходы на расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств (с учетом положений п.п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ).
Согласно п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств в период применения УСН принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. При этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями. Отчетными периодами признаются I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года (п. 2 ст. 346.19 НК РФ).
Пунктом 4 ст. 346.16 НК РФ установлено, что в целях главы 26.2 НК РФ в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ.
Пунктом 2 ст. 346.17 НК РФ установлено, что расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. Причем источники оплаты этих расходов (собственные они или заемные) значения не имеют.
Кроме того, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ предусмотрено, что расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, учитываемые в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 346.16 НК РФ, отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. Указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.
При этом основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (абзац 9 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Таким образом, организация, применяющая УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", вправе уменьшить полученные доходы на расходы, связанные с приобретением нежилого помещения, при выполнении следующих условий:
– ввод основного средства в эксплуатацию;
– фактическая его оплата (частичная оплата);
– наличие документа, подтверждающего факт подачи на регистрацию права собственности на недвижимость.
Если оплата основного средства происходит единовременно (одним платежом), то его стоимость учитывается в составе расходов за отчетные периоды равными долями.
Например, если организация приобрела основное средство, ввела его в эксплуатацию и подала документы на регистрацию в III квартале 2012 года, то она может учесть расходы на приобретение недвижимости равными долями в последние дни III и IV квартала 2012 года.
В том случае, если, например, организация приобретет основное средство в III квартале, а документы на регистрацию подаст только в IV квартале, то расходы на приобретение недвижимости можно будет учесть только в последний день налогового периода – 31 декабря 2012 года.
В случае если основное средство оплачивается поэтапно, то понесенные расходы на приобретение будут учтены после ввода в эксплуатацию и подачи документов на регистрацию только в части оплаченной суммы стоимости имущества.
Смотрите также письма Минфина России от 13.12.2010 N 03-11-11/287 и ФНС России от 06.02.2012 N ЕД-4-3/1818, от 04.04.2011 N КЕ-3-3/1073@.
Также необходимо отметить, что на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при УСН в расходах учитываются суммы НДС по оплаченным товарам (работам, услугам), приобретенным налогоплательщиком и подлежащим включению в состав расходов в соответствии со ст. 346.16 и ст. 346.17 НК РФ. То есть при УСН в качестве отдельного вида расходов учитывается только НДС по оплаченным товарам, работам и услугам, но не по основным средствам и нематериальным активам.
Суммы НДС при приобретении основных средств признаются в расходах с учетом особенностей признания расходов на их приобретение.
Так, согласно пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ при приобретении основных средств лицами, не являющимися плательщиками НДС, суммы НДС, предъявленные им продавцами, учитываются в стоимости таких основных средств. Организации, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Следовательно, "входной" НДС включается в первоначальную стоимость приобретенного объекта основных средств на основании пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, а затем списывается в расходах в составе стоимости основных средств в порядке, определенном п. 3 ст. 346.16 НК РФ (смотрите письмо Минфина России от 04.10.2005 N 03-11-04/2/94). Учет расходов на уплату процентов по кредиту В соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики вправе учесть при определении налоговой базы расходы в виде процентов, уплачиваемых за предоставление в пользование денежных средств (кредитов, займов), а также расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых кредитными организациями.
Подпунктом 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ предусмотрено, что расходы налогоплательщика в виде процентов за пользование заемными средствами (включая банковские кредиты) признаются в момент погашения задолженности путем списания денежных средств с расчетного счета налогоплательщика, выплаты из кассы, а при ином способе погашения задолженности – в момент такого погашения.
Согласно п. 2 ст. 346.16 НК РФ расходы, указанные в пп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, принимаются в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль организаций ст.ст. 265 и 269 НК РФ (смотрите письма Минфина России от 17.08.2011 N 03-11-06/2/120, от 21.02.2011 N 03-11-06/2/28, ФНС России от 01.09.2011 N ЕД-4-3/14218@).
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ проценты по долговым обязательствам любого вида, в том числе начисленные по кредиту, учитываются при определении налоговой базы с учетом особенностей, предусмотренных в ст. 269 НК РФ, то есть подлежат нормированию.
Статьей 269 НК РФ определено, что организация может выбрать один из следующих законодательно установленных порядков определения предельной величины процентов, признаваемых расходом:
– исходя из среднего уровня процентов, взимаемых по долговым обязательствам, выданным в том же квартале (месяце) на сопоставимых условиях;
– исходя из ставки рефинансирования Центрального банка РФ увеличенной на коэффициент – при оформлении долгового обязательства в рублях.
Порядок определения предельной величины процентов, признаваемых расходом, должен быть установлен организацией в учетной политике для целей налогообложения (смотрите письмо Минфина России от 16.08.2010 N 03-03-06/2/145).

Читать еще:  Отпуск без сохранения по инициативе работодателя

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Налог на имущество Согласно п. 2 ст. 346.11 НК РФ применение организациями УСН предусматривает их освобождение, в частности, от обязанности по уплате налога на имущество организаций (смотрите также письма УФНС России по г. Москве от 23.06.2008 N 18-11/3/059128@, Минфина России от 04.07.2008 N 03-11-04/2/96, от 30.03.2007 N 03-05-06-04/18).
В связи с тем, что в рассматриваемом случае налогоплательщик, приобретая недвижимое имущество стоимостью 3,5 млн. руб., не теряет право на применение УСН, налог на имущество организаций налогоплательщик не уплачивает. К сведению:
В случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств и нематериальных активов до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов в соответствии с главой 26.2 НК РФ (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет – до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком)) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени (абзац 11 пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Рекомендуем ознакомиться со следующим материалом:
– Энциклопедия хозяйственных ситуаций. Приобретение ОС при УСН (подготовлено экспертами компании "Гарант"). Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Мельникова Елена
25 сентября 2012 г. Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. *(1) С 1 января 2013 года в главу 26.2 НК РФ Федеральным законом от 25.06.2012 N 94-ФЗ внесен ряд изменений. В частности, в соответствии с новой редакцией пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ не имеют право применять УСН организации, у которых остаточная стоимость основных средств, определяемая в соответствии с законодательством РФ о бухгалтерском учете, превышает 100 млн. рублей. Следовательно, с 1 января 2013 года остаточная стоимость нематериальных активов в расчете не учитывается (смотрите пп. "в" п. 10 ст. 2 и п. 1 ст. 9 Федерального закона от 25.06.2012 N 94-ФЗ, письмо Минфина России от 12.09.2012 N 03-11-06/2/123). При покупке основных средств для бизнеса их стоимость необходимо грамотно учитывать в расходах. Это важно для правильного формирования налоговой базы. Порядок налогового учета этих сумм зависит от момента покупки имущества, его стоимости и срока службы. Мы расскажем о правилах списания расходов на покупку основных средств на упрощенке.

Что такое основные средства?

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Налоговый учет основных средств актуален для ИП и организаций на УСН с объектом налогообложения «Доходы минус расходы». Покупка имущества уменьшает налоговую базу при УСН 15%, поэтому важно правильно учитывать затраты на ОС в расходах, и для этого существует определенный порядок. Основные средства — это активы, которые куплены не для последующей продажи с извлечением прибыли, а для ведения предпринимательской деятельности. В 2019 году стоимость основного средства должна быть более 100 000 рублей для целей налогового учета и более 40 000 рублей для целей бухгалтерского, а срок использования — больше года (ст. 256 НК РФ). Главное назначение основного средства — приносить экономическую прибыль. Критерий 100 000 рублей относится только к имуществу, которое эксплуатируется с 2016 года.

Имущество стоимостью меньше 40 000 рублей со сроком использования более года считается материальным расходом, его можно сразу списать в расходы. Имущество стоимостью от 40 000 до 100 000 считается материалом, его не нужно амортизировать и необходимо списывать в расходы равномерно, исходя из срока его полезной эксплуатации, или сразу. Минфин полагает, что материальные расходы должны списываться единообразно, то есть материалы стоимостью до 100 000 рублей либо все списываются единовременно, либо все постепенно. Но если основное средство куплено и введено в эксплуатацию при УСН до 2016 года, когда действовал ценовой лимит в 40 000 рублей, то списание расходов нужно продолжить по обычной схеме. Эту схему мы объясняем ниже. В число основных средств, как правило, попадают здания и постройки разного назначения, объекты природопользования и земельные участки. При этом земельные участки считаются основным средством, даже если их стоимость ниже 100 000 рублей, так как земля — не потребляемый актив. В основные средства могут попадать рабочие машины, измерительная, вычислительная и регулирующая техника, транспорт, инструменты, объекты интеллектуальной собственности. Даже капитальные вложения в арендованное имущество могут считаться основным средством.

Учет основного средства в расходах

Как и все траты, которые можно признать в качестве расходов, сумма на приобретение основного средства должна быть полностью оплачена, трата должна быть задокументирована и при необходимости на основное средство должно быть оформлено право собственности. Основное средство ставится на учет по первоначальной стоимости, которая включает:
  • Сумму приобретения по договору, включая НДС, траты по доставке и настройке.
  • Таможенные сборы и государственные пошлины.
  • Оплату услуг консультанта, юриста, посредника, которые были необходимы при покупке основного средства.
Основные средства принимаются к учету во 2 разделе Книги учета. Расчеты необходимо вести отдельно по каждому объекту. Из-за того что сроки службы разных средств могут различаться, в таком случае и порядок списания будет различным. Сведения по объектам отражаются за каждый квартал, на последнее число периода. После этого итоговые данные из последней строки в таблице 2 раздела необходимо перенести в 1 раздел КУДиР, также на последнее число квартала, в 5 графу: «Расходы, учитываемые при исчислении налоговой базы».

Если основное средство куплено при УСН

Если вы приобрели основное средство находясь на упрощенке, то списать его можно полностью до конца года. Минфин рекомендует списывать расходы на покупку ОС равномерно. Основное средство начинают учитывать в расходах в том квартале, когда оно было полностью оплачено, задокументировано, и им начали пользоваться в бизнесе. При этом нужно списать его стоимость каждый квартал до конца календарного года. Например, основное средство куплено и запущено в работу в ноябре, при этом вся его стоимость окажется в расходах 31 декабря. Если основное средство куплено в рассрочку, то расходы списываются по фактически уплаченным средствам. Разрешается дождаться полной оплаты основного средства и списывать расходы после этого.

Если основное средство куплено до перехода на УСН

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Период списания основного средства, которое было куплено до перехода на упрощенку, зависит от срока его службы: до 3 лет, от 3 до 15 или более 15 лет. Срок определяют по Классификации, закрепленной Постановлением правительства от 1 января 2002 года №1. При этом к учету принимается остаточная стоимость основного средства, которая актуальна на начало применения УСН. Далее, если в отношении основного средства принимался к вычету НДС, то его нужно восстановить и уплатить. Остаточный НДС рассчитывается пропорционально остаточной стоимости основного средствав последнем квартале перед переходом и учитывается в составе прочих расходов. Расчет по формуле:
НДС восстановленный = НДС к вычету × Остаточную стоимость ОС / Первоначальную стоимость ОС
Эта сумма не будет учитываться в первоначальной стоимости основного средства. В дальнейшем списание расходов зависит от срока полезного использования основного средства.
  • Если полезный срок менее 3 лет, расходы списывают в течение первого года применения упрощенки, равными долями.
  • Если полезный срок от 3 до 15 лет, то в первый год применения УСН списывается 50% стоимости, во второй — 30%, в третий — 20%.
  • Если полезный срок более 15 лет, стоимость списывается в течение 10 лет равными долями (ст. 346.16 НК РФ).
Читать еще:  Способы защиты деловой репутации юридического лица

Пересчет налоговой базы при продаже УСН

Предприятие может не только приобретать, но и продавать основные средства. Если вы продаете ОС после истечения того срока, который оно должно прослужить (3, 10 или 15 лет), то корректировать расходы не нужно. Поэтому есть выгода в том, чтобы продавать имущество после срока службы, заданного по Классификации. Если же средство прослужило вам меньше 3, 10 или 15 лет, придется пересчитать налоговую базу. Пересчет делается следующим образом. Определите сумму амортизационных отчислений (алгоритм прописан в ст. 259 НК РФ). Сумму нужно определить за те годы, когда вы учитывали стоимость основного средства в расходах на УСН. Если амортизация окажется меньше сумм, которые вы учли в расходах, предприятию нужно будет заплатить недоимку, пени и подать уточненные декларации за прошлые годы. В Книге учета нет специальных разделов, где можно было бы отразить пересчет налоговой базы, так что предприятие составляет справку по пересчету в свободной форме. В КУДиР во 2 разделе нужно указать, какого числа продано основное средство и отразить суммы амортизационных отчислений, относящихся к этому году, — по месяц, в котором имущество было продано. Основные средства при УСН сложно учитывать без бухгалтерской программы или веб-сервиса, которые автоматизируют расчеты. Контур.Бухгалтерия — простой и удобный сервис для ведения бухучета, начисления зарплаты и отправки отчетности для ИП и организаций на УСН, ОСНО, ЕНВД. Пользуйтесь возможностями сервиса бесплатно в течение первого месяца работы, ведите бухгалтерию с нами и избавьтесь от рутины!
Предприятие, применяющее «упрощенку» с объектом налогообложения «доходы минус расходы», реализует объект недвижимости, приобретенный при применении этого спецрежима. Как выгоднее с точки зрения минимизации налогообложения учесть данный объект: как основное средство или как товар? И когда это возможно сделать? Рассмотрим разные варианты.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Объект недвижимости – основное средство Согласно ст. 346.16 НК РФ «упрощенец» уменьшает полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ). В соответствии со ст. 346.16 и 346.17 НК РФ данные расходы принимаются в налоговом учете в следующем порядке: –только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности; –с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию; –в течение налогового периода за отчетные периоды отражаются равными долями в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм; –расходами признаются затраты после их фактической оплаты; –по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете; –амортизируемым признается имущество в соответствии с гл. 25 НК РФ – со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 рублей, кроме земли и объектов природопользования (ст. 256 НК РФ); –основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав; –расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств определяются с учетом положений п. 2 ст. 257 НК РФ.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Поскольку основные средства учитываются по правилам бухгалтерского учета, согласно ПБУ 6/01 «Учет основных средств»[1] актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия: –объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; –объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев; –организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта; –объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем. Согласно пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ «упрощенцы» могут учесть в составе расходов затраты на ремонт основных средств. Для организаций, применяющих УСНО, важным моментом является выбытие основных средств. В соответствии со ст. 346.16 НК РФ в случае реализации основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов (в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет – до истечения 10 лет) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации, исходя из положений гл. 25 НК РФ, и уплатить дополнительную сумму налога и пени. Учесть при расчетах можно только начисленную амортизацию при условии, если данный объект недвижимости был введен в эксплуатацию. Уменьшение доходов от реализации основных средств, осуществленной при применении УСНО, на остаточную стоимость реализованных основных средств ст. 346.16 НК РФ не предусмотрено (письма Минфина РФ от 18.04.2007 № 03-11-0 4/2/106 , УФНС по г. Москве от 28.06.2006 № 18-1 1/3/56403@ ).При этом хотелось бы обратить внимание на право налоговых органовпроверять правильность применения цен по сделкам в случаях, перечисленных в п. 2 ст. 40 НК РФ, в частности когда сделки совершаются между взаимозависимыми лицами (Письмо Минфина РФ от 21.03.2007 № 03-02-0 7/1-132 ). Согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы[2] объекты недвижимости в основном относятся к имуществу со сроком полезного использования по группам: –к седьмой (свыше 15 до 20 лет включительно); –к восьмой (свыше 20 до 25 лет включительно);

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

–к девятой (свыше 25 до 30 лет включительно); –к десятой (свыше 30 лет). К четвертой группе относятся здания со СПИ свыше 5 до 7 лет включительно – здания (кроме жилых) из пленочных материалов. В пятую группу входят здания (кроме жилых) со СПИ свыше 7 до 10 лет включительно – сборно-разборные и передвижные. Если налогоплательщики-«упрощенцы» хотят избежать пересчета налоговой базы и доначисления единого налога и пеней за весь период использования, они должны реализовать объекты недвижимости, приобретенные при применении УСНО, введенные в эксплуатацию и учтенные в расходах, только через 10 лет. Особо отметим, что налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу лишь в случае реализации или передачи основного средства, то есть при списании, ликвидации в результате аварии, хищении или недостаче и в других аналогичных ситуациях пересчет делать не надо. Объект недвижимости – товар В соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Если «упрощенец» приобрел объект недвижимости с целью перепродажи, то в силу ПБУ 6/01«Учет основных средств» он не может принять его к учету в качестве основного средства. Согласно ст. 346.16 и 346.17 НК РФ расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину НДС), а также расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе расходы по их хранению, обслуживанию и транспортировке, принимаются в следующем порядке: –расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты; –по мере реализации данных товаров; –расходы, непосредственно связанные с реализацией указанных товаров, в том числе расходы по их хранению, обслуживанию и транспортировке, включаются в состав расходов после их фактической оплаты.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Суммы НДС по товарам учитывают в расходах по мере реализации товаров. Налогоплательщик вправе для целей налогообложения использовать один из следующих методов оценки покупных товаров: –по стоимости первых по времени приобретения (ФИФО); –по стоимости последних по времени приобретения (ЛИФО); –по средней стоимости; –по стоимости единицы товара. Под реализацией товаров Минфин понимает следующее: при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в состав расходов включается стоимость приобретенных товаров, оплаченных поставщикам, реализованных и оплаченных покупателями (Письмо от 18.12.2007 № 03-11-0 4/2/308 ). Что понимать под расходами, связанными с приобретением, хранением и продажей товаров? Согласно Методическим указаниям по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов[3]в состав данных расходоввключаются: –транспортно-заготовительные расходы (ТЗР); –расходы по переработке, подсортировке, обработке, доработке, улучшению технических характеристик товаров и по приведению их в товарный вид;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Читать еще:  Сотрудник восстановлен на работе по решению суда
–расходы, связанные с продажей товаров, включая расходы по рекламе; –расходы по хранению товаров: оплата труда работников складов, суммы ЕСН (взноса), амортизация, затраты на ремонт и содержание основных средств, используемых при хранении и перемещении товаров, другие расходы, непосредственно связанные с хранением товаров; –затраты по содержанию подразделения, осуществляющего торговую деятельность: оплата труда персонала и отчисления по ней на социальные нужды; расходы на ремонт, отопление, освещение, водоснабжение зданий (помещений); амортизация основных средств; прочие расходы, непосредственно связанные с содержанием указанного подразделения; –недостачи и потери от порчи товаров в пределах норм естественной убыли. Можно ли учесть объект недвижимости как товар? Если объект недвижимости приобретен с целью перепродажи, он подлежит учету в качестве товара и не может быть основным средством. Минфин согласен с такой позицией (письма от 01.02.2008 № 03-11-0 4/2/25 , от 20.08.2007 № 03-11-0 4/2/206 , от 11.07.2007 № 03-11-0 5/148 ). Расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, могут быть учтены при определении налоговой базы в отчетном периоде реализации указанного объекта недвижимости в качестве расходов на товары (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Определение и учет отдельных видов расходов по объектам недвижимости Учет расходов на реконструкцию объекта недвижимости. Согласно п. 4 ст. 346.16 НК РФ расходы на реконструкцию и модернизацию определяются с учетом положений п. 2 ст. 257 НК РФ. Первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям. Налоговый кодекс содержит четкое определение данных видов расходов. К работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами. Реконструкция включает переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции. К техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Предприятия, применяющие УСНО, учитывают расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств согласно пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. На основании п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы принимаются в следующем порядке, в частности: в отношении расходов на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств в период применения упрощенной системы налогообложения, а также расходов на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, произведенных в указанном периоде, – с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. Аналогичное мнение высказано финансистами в Письме от 28.01.2008 № 03-11-0 4/2/14 . Также нужно произвести оплату соответствующих работ. В случае необходимости государственной регистрации прав на достроенный (модернизированный, переустроенный и т. п.) объект основных средств обязательным условием признания вышеназванных расходов является подача документов на государственную регистрацию прав на указанный объект основных средств (Письмо Минфина РФ от 20.08.2007 № 03-11-0 4/2/205 ). Таким образом, расходы на реконструкцию объекта недвижимости можно принять при учете основного средства, но нельзя, если объект недвижимости учтен как товар. Главой 26.2 НК РФ не предусмотрено увеличение стоимости приобретения товаров на затраты по доведению их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях. Поэтому расходы, связанные с проведением реконструкции части нежилого здания, приобретенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы учитываться не должны. Данное мнение финансисты высказали в письмахот 20.08.2007 № 03-11-0 4/2/206 , от 01.02.2008 № 03-11-0 4/2/25 . Можно ли принять расходы на ремонт объекта недвижимости, учтенного в качестве товара, как материальные расходы? Не всякий ремонт и перепланировка объекта недвижимости является реконструкцией. В Письме Минфина РФ от 24.10.2006 № 03-11-0 4/2/219 высказано мнение о том, что организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости, вправе признать расходы по покупке у физических лиц квартир, предназначенных для дальнейшей реализации после их перевода в нежилой фонд, в порядке, установленном пп. 23 п. 1 ст. 346.16 и пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ. Расходы, связанные с получением технических заключений в связи с переводом объектов жилого фонда в объекты нежилого фонда, могут учитываться согласно пп. 26 п. 1 ст. 346.16 НК РФ как расходы, связанные с подтверждением соответствия продукции или иных объектов, процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнения работ или оказания услуг требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров. Расходы, связанные с подготовкой проектной документации и проведением ремонта приобретенных квартир в связи с их переводом из жилого фонда в нежилой фонд, могут быть учтены в составе материальных расходов на основании пп. 5 п. 1 ст. 346.16 и пп. 6 п. 1 ст. 254 Кодекса. Расходы на ремонт основных средств «упрощенцы» также могут включить в состав расходов согласно пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Из всего вышесказанного можно сделать следующие выводы: –если «упрощенец» приобрел объект недвижимости и не эксплуатировал его, а затем продал, то имеет смысл учитывать данный объект как товар. В таком случае расходы для целей налогообложения будут приняты в момент реализации товара. При этом расходы на его реконструкцию и модернизацию признать не удастся ни при каких обстоятельствах: учесть в расходах можно только покупную стоимость объекта и расходы, квалифицируемые как материальные, а также расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров; –если данный объект начал использоваться в производственных или управленческих целях или был сдан в аренду, то он признается введенным в эксплуатацию основным средством. Если приобретенные объекты недвижимости до их реализации используются налогоплательщиками для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе путем передачи объектов недвижимости (или их частей) в аренду, то для целей налогообложения эти объекты относятся к объектам основных средств (письма Минфина РФ от 01.02.2008 № 03-11-0 4/2/25 , от 11.07.2007 № 03-11-0 5/148 ). В данном случае расходы для целей налогообложения налогоплательщик вправе учесть в налоговом периоде ввода в эксплуатацию основного средства. При этом в состав расходов можно включить его первоначальную стоимость, затраты на реконструкцию, ремонт, текущие расходы. Но если объекты недвижимости, приобретенные при применении УСНО, введенные в эксплуатацию и учтенные в расходах, будут реализованы раньше чем через 10 лет, то организация-«упрощенец» обязана сделать пересчет налоговой базы и доначислить единый налог и пени за весь период использования с учетом амортизации. Таким образом, объект недвижимости может быть или основным средством, или товаром. Самая сложная ситуация с точки зрения налогообложения – это реализация объекта незавершенного строительства, то есть когда организация реализовала объект недвижимости, не введя его в эксплуатацию. В этом случае она не вправе учитывать расходы на строительство указанного объекта при применении УСНО с объектом «доходы минус расходы», так как расходы на строительство объекта недвижимости могут быть признаны налогоплательщиком после ввода его в эксплуатацию согласно пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ (Письмо Минфина РФ от 22.05.2007 № 03-11-0 4/2/135 ). Переход с объекта налогообложения «доходы» на «доходы минус расходы» .С 01.01.2008 вступил в силу п. 4 ст. 346.17 НК РФ. Данная норма однозначно запрещает учитывать расходы, относящиеся к налоговым периодам, в которых применялся объект налогообложения «доходы», при исчислении налоговой базы по объекту «доходы минус расходы». Таким образом, если основное средство приобретено и введено в эксплуатацию при применении объекта налогообложения «доходы», то расходы по нему (на приобретение, реконструкцию и др.) при смене объекта налогообложения учесть нельзя. Аналогичное мнение Минфин высказывал и ранее (письма от 10.10.2006 № 03-11-0 2/217 , от 09.01.2007 № 03-11-0 4/2/1 ).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Итак, налогоплательщик при выборе «упрощенки» с объектом налогообложения «доходы» должен четко понимать, что расходы на приобретение, реконструкцию и модернизацию основных средств, как и расходы на товары, приобретенные в период применения данного спецрежима, он не сможет учесть ни при каких условиях. Обратите внимание: При применении УСНО даже с объектом налогообложения «доходы минус расходы» можно учесть расходы, включенные в строго ограниченный НК РФ перечень. Поэтому организации, осуществляющие торговлю объектами недвижимости, должны проанализировать свою финансовую деятельность с точки зрения налоговых рисков и сделать вывод о необходимости применения указанного спецрежима для этого вида деятельности. Возможно, общий режим налогообложения в данном случае будет более уместен исходя из ограничений в отношении применения УСНО по итогам налогового периода в 20 млн. рублей (с учетом коэффициента-дефлятора). Ведь объекты недвижимости – это весьма дорогостоящие товары или основные средства. [1] Утверждено Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н. [2] Утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1. [3] Утверждены Приказом Минфина РФ от 28.12.2001 № 119н. Автор – редактор журнала «Упрощенная система налогообложения: бухгалтер-ский учет и налогообложение».

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Покупка недвижимости при усн доходы минус расходы: 11 комментариев

  1. the feed

    Definitely imagine that that you said. Your favourite reason seemed to be on the net the simplest factor to have in mind of. I say to you, I certainly get irked even as people consider issues that they plainly do not understand about. You controlled to hit the nail upon the top and also outlined out the whole thing without having side effect , folks could take a signal. Will probably be back to get more. Thank you|

  2. feed

    When I initially commented I clicked the “Notify me when new comments are added” checkbox and now each time a comment is added I get several emails with the same comment. Is there any way you can remove people from that service? Appreciate it!|

  3. solar powered atmospheric water generator

    An impressive share! I have just forwarded this onto a colleague who was conducting a little research on this. And he in fact bought me breakfast simply because I stumbled upon it for him… lol. So allow me to reword this…. Thanks for the meal!! But yeah, thanx for spending time to talk about this subject here on your web site.|

  4. superbeets review

    Hi! I just wanted to ask if you ever have any issues with hackers? My last blog (wordpress) was hacked and I ended up losing a few months of hard work due to no back up. Do you have any solutions to stop hackers?|

  5. theragun review

    Thank you, I have recently been searching for info about this topic for a while and yours is the best I’ve found out till now. However, what in regards to the conclusion? Are you certain in regards to the source?|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.