Преимущественное право аренды нежилого помещения

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 621 ГК РФ

1. Преимущественное право на заключение договора аренды означает приоритетное перед всеми остальными субъектами (потенциальными арендаторами) право на заключение договора аренды. Соответственно, арендодатель не вправе отказать такому арендатору в заключении договора аренды при отсутствии для этого правовых оснований. Преимущественное право на заключение договора аренды предоставляется арендатору, который в течение срока действия договора аренды надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Надлежащее исполнение обязанностей по существу означает полное отсутствие существенных нарушений условий договора аренды либо наличие незначительных нарушений таких условий, например, нарушение срока внесения арендной платы на один-два дня. Такому арендатору предоставляется право заключения договора аренды на новый срок, что является своего рода поощрением такому арендатору. Безусловно, реализовать такое преимущественное право арендатор может только при наличии у него желания на заключение такого договора. Выразить данное желание арендатор может путем направления арендодателю письма (уведомления), в котором содержится его намерение заключить договор аренды на новый срок. Срок направления такого письма (уведомления), как правило, указывается, в договоре. В случае если в договоре такой срок не указан, то арендатор должен направить такое письмо (уведомление) в срок, в течение которого арендодатель до окончания срока действия договора аренды сможет с учетом желания арендатора принять решение о заключении договора аренды на новый срок (разумный срок). В случае заключения договора аренды на новый срок арендатор и арендодатель вправе по соглашению изменить условия договора аренды. Арендатору предоставляется право потребовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному с другим арендатором на новый срок, а также потребовать возмещения убытков либо только возмещения убытков, в случае отказа арендодателя от заключения с ним договора аренды на новый срок и заключения в течение года с момента прекращения действия предыдущего договора аренды, договора аренды с другим арендатором. Возмещение убытков возможно только при условии, если они будут связаны с отказом арендодателя заключить с этим арендатором договор аренды на новый срок, то есть, например, если арендатор не получит доходов, которые он мог бы получить в случае заключения с ним арендодателем договора аренды.
Читать еще:  Оспаривание сделки должника конкурсным управляющим
Такие требования могут быть предъявлены как путем направления арендодателю письменных требований, так и путем направления искового заявления в суд. Но в этом случае арендатор обязан будет доказать факт причинения ему убытков.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Договор аренды также может быть пролонгированным на новый срок, если ни одна из сторон не потребует после истечения срока действия договора аренды его расторжения, а арендатор будет продолжать пользоваться арендованным имуществом. 2. Применимое законодательство: – ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации"; – Письмо Министерства экономического развития РФ от 16.02.2010 N Д05-408. 3. Судебная практика: – информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66; – Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 N 14АП-4894/14; – Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 N 11АП-4360/13; – Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 N 18АП-5778/12; – Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012 N 12АП-5509/12;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

– Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 N 15АП-1951/11; – Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2014 N Ф05-17493/13 по делу N А41-19191/2013.

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не распространяется на случаи, когда договор прекращается в силу одностороннего отказа от него арендодателя (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этих случаях арендатор не вправе со ссылкой на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ требовать признания отказа от договора незаконным либо предъявлять иски о понуждении арендодателя к заключению договора.

Ответ

Указанная позиция касается случаев когда в договоре было закреплено право арендодателя на односторонний отказ от договора (см. Постановление АС ВВО от 30.06.2015 № А43-15590/2014). Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист». Договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, срок которого истек. Если договор аренды был досрочно расторгнут, то арендатор не получает преимущественного права заключить договор на новый срок. Из этого вытекает, что арендатор не может рассчитывать на преимущественное право заключить договор аренды на новый срок, если предыдущий договор по каким-либо причинам был расторгнут до окончания срока его действия. Поэтому арендатору нужно проявлять осторожность в таких случаях, даже если арендодатель предлагает расторгнуть действующий договор аренды под предлогом последующего заключения нового договора. Пример из практики: суд кассационной инстанции указал, что если арендатор подписал с арендодателем дополнительное соглашение о расторжении договора аренды и вернул арендодателю арендованное имущество, то арендатор уже не может реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения на срок менее одного года.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Читать еще:  Решение суда об отмене дисциплинарного взыскания
За месяц до окончания срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды на новый срок. Арендодатель в своем письме отказал предпринимателю в продлении договора аренды в связи с реконструкцией помещения и попросил по окончании срока аренды освободить арендуемое помещение. Повторное письмо арендатора о продлении договора на новый срок арендодатель оставил без ответа. По окончании срока аренды стороны подписали дополнительное соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи недвижимого имущества. Спустя полтора месяца после расторжения договора арендодатель заключил договор аренды с третьим лицом. Полагая, что арендодатель нарушил его преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок и причинил ему убытки, арендатор обратился с иском в арбитражный суд. Истец (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к ответчику (арендодателю) о взыскании убытков, причиненных расторжением договора аренды. Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал. Арбитражный суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что, подписав соглашение о расторжении договора аренды, истец добровольно согласился на прекращение арендных правоотношений. Доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны ответчика, истец в материалы дела не представил.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Истец обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить принятые судебные акты и вынести постановление об удовлетворении исковых требований. Суд кассационной инстанции поддержал выводы нижестоящих судов. Суд кассационной инстанции отметил, что основания для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды отсутствовали, поскольку стороны добровольно расторгли договор дополнительным соглашением, а арендатор к моменту обращения в суд вернул арендодателю арендуемое помещение. На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Уральского округа от 7 июня 2011 г. по делу № А47-6211/2010). Также преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не распространяется на случаи, когда договор прекращается в силу одностороннего отказа от него арендодателя (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610ГК РФ). В этих случаях арендатор не вправе со ссылкой на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ требовать признания отказа от договора незаконным либо предъявлять иски о понуждении арендодателя к заключению договора.* Поэтому на этапе согласования и заключения договора арендатору необходимо исключать из него формулировки о возможности арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке. Лучше, чтобы такое право арендодателя вообще не было закреплено в договоре.* Но, если арендодатель не согласен заключить договор без этого условия, можно предложить компромиссный вариант: арендодатель имеет право на отказ в одностороннем порядке только в ответ на нарушение условий договора со стороны арендатора (подробнее см. Как помешать попыткам арендодателя расторгнуть договор). В соответствии с пунктом 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Читать еще:  Ссудополучатель сдает в аренду помещение договор
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Внимание! Преимущественным правом обладает также и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия:
  • надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору;
  • наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды;
  • согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором;
  • тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором. Необходимо обратить внимание на следующее: преимущественное право может быть исключено самим договором аренды или ограничено в договоре аренды необходимостью соблюдения арендатором ряда условий (например, обязанность арендатора направить заявление о намерении воспользоваться своим преимущественным правом за длительный срок до окончания договора (за 4 месяца), может быть предусмотрена обязанность арендатора заплатить вознаграждение за реализацию преимущественного права и др.). Внимание! Преимущественное право не распространяется на договор проката (ч. 2 ст. 627 ГК РФ), договор аренды транспортного средства с экипажем и без (ст. ст. 631 и 642 ГК РФ). Для возникновения преимущественного права должен быть действительным и заключенным договор аренды, которым оно предусмотрено. Например, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован (отсутствует государственная регистрация), то преимущественное право у арендатора не возникает. Как уже было указано, для реализации преимущественного права, необходимо, чтобы арендатор надлежащим образом в течение всего срока действия предыдущего договора аренды выполнял свои обязательства, если только иное прямо не предусмотрено договором аренды (то есть, являлся добросовестным арендатором). Если арендатор в течение срока договора аренды допускал нарушения своих обязательств, то преимущественное право он утрачивает. В таком случае арендодатель обязан доказать в суде допущенные арендатором нарушения (например, просрочка оплаты арендных платежей, невыполнение текущего ремонта, что можно подтвердить судебными актами, требованиями об уплате задолженности, актами сверки, перепиской и т.д.). Обратите внимание! Преимущественное право у арендатора появляется только в случае сдачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу, перед которым у арендатора есть приоритет (ведь арендодатель, возможно, не желает после окончания срока действия договора заключать новый договор, и это его право).

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Преимущественное право аренды нежилого помещения

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 621 ГК РФ

1. Преимущественное право на заключение договора аренды означает приоритетное перед всеми остальными субъектами (потенциальными арендаторами) право на заключение договора аренды. Соответственно, арендодатель не вправе отказать такому арендатору в заключении договора аренды при отсутствии для этого правовых оснований. Преимущественное право на заключение договора аренды предоставляется арендатору, который в течение срока действия договора аренды надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Надлежащее исполнение обязанностей по существу означает полное отсутствие существенных нарушений условий договора аренды либо наличие незначительных нарушений таких условий, например, нарушение срока внесения арендной платы на один-два дня. Такому арендатору предоставляется право заключения договора аренды на новый срок, что является своего рода поощрением такому арендатору. Безусловно, реализовать такое преимущественное право арендатор может только при наличии у него желания на заключение такого договора. Выразить данное желание арендатор может путем направления арендодателю письма (уведомления), в котором содержится его намерение заключить договор аренды на новый срок. Срок направления такого письма (уведомления), как правило, указывается, в договоре. В случае если в договоре такой срок не указан, то арендатор должен направить такое письмо (уведомление) в срок, в течение которого арендодатель до окончания срока действия договора аренды сможет с учетом желания арендатора принять решение о заключении договора аренды на новый срок (разумный срок). В случае заключения договора аренды на новый срок арендатор и арендодатель вправе по соглашению изменить условия договора аренды. Арендатору предоставляется право потребовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному с другим арендатором на новый срок, а также потребовать возмещения убытков либо только возмещения убытков, в случае отказа арендодателя от заключения с ним договора аренды на новый срок и заключения в течение года с момента прекращения действия предыдущего договора аренды, договора аренды с другим арендатором. Возмещение убытков возможно только при условии, если они будут связаны с отказом арендодателя заключить с этим арендатором договор аренды на новый срок, то есть, например, если арендатор не получит доходов, которые он мог бы получить в случае заключения с ним арендодателем договора аренды.
Читать еще:  Самара где взять справку об отсутствии судимости
Такие требования могут быть предъявлены как путем направления арендодателю письменных требований, так и путем направления искового заявления в суд. Но в этом случае арендатор обязан будет доказать факт причинения ему убытков.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Договор аренды также может быть пролонгированным на новый срок, если ни одна из сторон не потребует после истечения срока действия договора аренды его расторжения, а арендатор будет продолжать пользоваться арендованным имуществом. 2. Применимое законодательство: – ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации"; – Письмо Министерства экономического развития РФ от 16.02.2010 N Д05-408. 3. Судебная практика: – информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66; – Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 N 14АП-4894/14; – Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 N 11АП-4360/13; – Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 N 18АП-5778/12; – Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012 N 12АП-5509/12;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

– Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 N 15АП-1951/11; – Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2014 N Ф05-17493/13 по делу N А41-19191/2013.

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не распространяется на случаи, когда договор прекращается в силу одностороннего отказа от него арендодателя (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этих случаях арендатор не вправе со ссылкой на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ требовать признания отказа от договора незаконным либо предъявлять иски о понуждении арендодателя к заключению договора.

Ответ

Указанная позиция касается случаев когда в договоре было закреплено право арендодателя на односторонний отказ от договора (см. Постановление АС ВВО от 30.06.2015 № А43-15590/2014). Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист». Договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, срок которого истек. Если договор аренды был досрочно расторгнут, то арендатор не получает преимущественного права заключить договор на новый срок. Из этого вытекает, что арендатор не может рассчитывать на преимущественное право заключить договор аренды на новый срок, если предыдущий договор по каким-либо причинам был расторгнут до окончания срока его действия. Поэтому арендатору нужно проявлять осторожность в таких случаях, даже если арендодатель предлагает расторгнуть действующий договор аренды под предлогом последующего заключения нового договора. Пример из практики: суд кассационной инстанции указал, что если арендатор подписал с арендодателем дополнительное соглашение о расторжении договора аренды и вернул арендодателю арендованное имущество, то арендатор уже не может реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения на срок менее одного года.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Читать еще:  Проверка документов сотрудниками полиции на улице
За месяц до окончания срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды на новый срок. Арендодатель в своем письме отказал предпринимателю в продлении договора аренды в связи с реконструкцией помещения и попросил по окончании срока аренды освободить арендуемое помещение. Повторное письмо арендатора о продлении договора на новый срок арендодатель оставил без ответа. По окончании срока аренды стороны подписали дополнительное соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи недвижимого имущества. Спустя полтора месяца после расторжения договора арендодатель заключил договор аренды с третьим лицом. Полагая, что арендодатель нарушил его преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок и причинил ему убытки, арендатор обратился с иском в арбитражный суд. Истец (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к ответчику (арендодателю) о взыскании убытков, причиненных расторжением договора аренды. Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал. Арбитражный суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что, подписав соглашение о расторжении договора аренды, истец добровольно согласился на прекращение арендных правоотношений. Доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны ответчика, истец в материалы дела не представил.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Истец обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить принятые судебные акты и вынести постановление об удовлетворении исковых требований. Суд кассационной инстанции поддержал выводы нижестоящих судов. Суд кассационной инстанции отметил, что основания для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды отсутствовали, поскольку стороны добровольно расторгли договор дополнительным соглашением, а арендатор к моменту обращения в суд вернул арендодателю арендуемое помещение. На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Уральского округа от 7 июня 2011 г. по делу № А47-6211/2010). Также преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не распространяется на случаи, когда договор прекращается в силу одностороннего отказа от него арендодателя (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610ГК РФ). В этих случаях арендатор не вправе со ссылкой на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ требовать признания отказа от договора незаконным либо предъявлять иски о понуждении арендодателя к заключению договора.* Поэтому на этапе согласования и заключения договора арендатору необходимо исключать из него формулировки о возможности арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке. Лучше, чтобы такое право арендодателя вообще не было закреплено в договоре.* Но, если арендодатель не согласен заключить договор без этого условия, можно предложить компромиссный вариант: арендодатель имеет право на отказ в одностороннем порядке только в ответ на нарушение условий договора со стороны арендатора (подробнее см. Как помешать попыткам арендодателя расторгнуть договор). В соответствии с пунктом 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Читать еще:  Оспаривание сделки должника конкурсным управляющим
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Внимание! Преимущественным правом обладает также и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия:
  • надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору;
  • наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды;
  • согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором;
  • тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором. Необходимо обратить внимание на следующее: преимущественное право может быть исключено самим договором аренды или ограничено в договоре аренды необходимостью соблюдения арендатором ряда условий (например, обязанность арендатора направить заявление о намерении воспользоваться своим преимущественным правом за длительный срок до окончания договора (за 4 месяца), может быть предусмотрена обязанность арендатора заплатить вознаграждение за реализацию преимущественного права и др.). Внимание! Преимущественное право не распространяется на договор проката (ч. 2 ст. 627 ГК РФ), договор аренды транспортного средства с экипажем и без (ст. ст. 631 и 642 ГК РФ). Для возникновения преимущественного права должен быть действительным и заключенным договор аренды, которым оно предусмотрено. Например, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован (отсутствует государственная регистрация), то преимущественное право у арендатора не возникает. Как уже было указано, для реализации преимущественного права, необходимо, чтобы арендатор надлежащим образом в течение всего срока действия предыдущего договора аренды выполнял свои обязательства, если только иное прямо не предусмотрено договором аренды (то есть, являлся добросовестным арендатором). Если арендатор в течение срока договора аренды допускал нарушения своих обязательств, то преимущественное право он утрачивает. В таком случае арендодатель обязан доказать в суде допущенные арендатором нарушения (например, просрочка оплаты арендных платежей, невыполнение текущего ремонта, что можно подтвердить судебными актами, требованиями об уплате задолженности, актами сверки, перепиской и т.д.). Обратите внимание! Преимущественное право у арендатора появляется только в случае сдачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу, перед которым у арендатора есть приоритет (ведь арендодатель, возможно, не желает после окончания срока действия договора заключать новый договор, и это его право).

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Преимущественное право аренды нежилого помещения: 5 комментариев

  1. berkey

    I have read some excellent stuff here. Definitely value bookmarking for revisiting. I surprise how so much effort you set to make this sort of fantastic informative site.|

  2. junk car buyer near me

    Hi! This is kind of off topic but I need some help from an established blog. Is it very hard to set up your own blog? I’m not very techincal but I can figure things out pretty quick. I’m thinking about making my own but I’m not sure where to begin. Do you have any points or suggestions? With thanks|

  3. Maynard Wojtanowski

    Hi! I could have sworn I’ve been to this website before but after checking through some of the post I realized it’s new to me. Anyhow, I’m definitely glad I found it and I’ll be bookmarking and checking back often!|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.