Прекращение договора имущественного найма аренды

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Прекращение договора аренды Договор аренды может прекратить свое действие, в частности: – в результате одностороннего отказа от исполнения договора, когда возможность такого отказа предусмотрена законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ) или соглашением сторон; при этом по общему правилу соглашение может предусматривать право любой из сторон договора отказаться от его исполнения в случае, если исполнение договора связано с осуществлением предпринимательской деятельности всеми его сторонами, либо, если не все стороны исполняют договор в рамках предпринимательской деятельности, такое право предоставляется стороне, которая предпринимательскую деятельность не осуществляет (ст.ст. 310, 450.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015); – в случае истечения срока договора аренды (ст.ст. 408, 610 ГК РФ); – в результате досрочного расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ); – в случае гибели объекта аренды (обязательства сторон в этом случае прекращаются по установленным ст. 416 ГК РФ основаниям невозможностью исполнения) (см., например, постановления ФАС Московского округа от 26.12.2011 N Ф05-13103/11, ФАС Уральского округа от 22.04.2008 N Ф09-2787/08-С5). Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, подлежащего обязательной государственной регистрации, законодательством не предусмотрена. Судебная практика не сформировала единообразного мнения о том, необходима ли государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды. В некоторых случаях суды отмечают, что такая регистрация требуется (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2011 N Ф04-3141/11). В других судьи указывают, что законодательство не предусматривает государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества (см., например, постановление Семнадцатого ААС от 13.07.2009 N 17АП-5250/09). Следует обратить внимание, что при расторжении договора обязательства прекращаются с момента заключения соглашения сторон о его расторжении, если иное не вытекает из самого соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Поэтому договор аренды считается расторгнутым с момента заключения сторонами соглашения о его расторжении (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.05.2013 N Ф04-2349/13). По смыслу ч. 1 ст. 51 Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" любая из сторон договора аренды вправе обратиться с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в этом реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73)*(1). Если отношения по договору аренды связаны с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, арендодатель и арендатор могут достичь соглашения о том, что в случае одностороннего отказа от договора сторона, заявившая о таком отказе, выплачивает другой стороне определенную денежную сумму (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Однако устанавливать плату за осуществление права на односторонний отказ от договора недопустимо, если право на такой отказ установлено императивной нормой. Это касается, в частности, отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац второй п. 2 ст. 610 ГК РФ). Неправомерным будет взимание такой платы и в случаях, когда отказ от договора аренды связан с нарушением другой стороной предусмотренных договором обязательств (п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54). По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Отметим, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Это обязательство прекращается лишь надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (см. ст. 622 ГК РФ, п. 8 Постановления N 35, п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). *(1) До 01.01.2017 соответствующая запись вносилась в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение которого было предусмотрено Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Прекращение договора аренды (том числе досрочное расторжение) производится по общим правилам прекращения обязательств. Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора. В случае смерти арендодателя — физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
Читать еще:  Частично досрочное погашение ипотеки в втб отзывы
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное . Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора. В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, т. е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора. Что же касается ликвидации юридического лица — будь то арендодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается существенного нарушения на значения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет существенное нарушение условий договора; существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет существенное нарушение условий договора;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В отношении порядка внесения арендной платы сказано выше; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство квартального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий в пользовании имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи необеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатор. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью. В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно. Право арендатора на возобновление договора. Прекращение договора аренды в установленный срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Читать еще:  Расторжение договора с юристом на оказание услуг
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих равных условиях». Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора да новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. Основания прекращения договора. Прекращение договора аренды (в том числе и досрочное расторжение) производиться по основаниям предусмотренными главами 26 и 29 ГК РФ, с учётом правил статей 617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров). Смена собственника арендованного имущества не влечёт прекращения договора аренды, если это было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае смерти арендодателя, его права и обязанности по договору аренды – физического лица, договор аренды не прекращается, а переходят к наследникам, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 617 ГК РФ). В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные статьёй 418 ГК РФ, то есть договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора. Что же в отношении ликвидации юридического лица, то в не зависимости от того арендатор он или арендодатель – договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается ст. 419 ГК РФ.. По требованию арендодателя договор аренды, может быть, расторгнут судом досрочно в случаях, когда арендатор:
  • 1. Пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора, или назначения имущества. Существенное нарушение условий договора, это несоблюдение одной из сторон условий, заключённых в договоре, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора п. 2 ст. 450 ГК РФ.. Вопрос об определение назначения имущества был рассмотрен в главе II этой работы. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечёт за собой существенное нарушение договора в смысле указанной выше статьи;
  • 2. Существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечёт за собой существенное нарушение условий договора;
  • 3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • 4. Не производит в установленные договором аренды сроки капитального ремонта в тех случаях, когда в соответствие с законом, правовыми актами или договором является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием для расторжения (досрочного) только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
  • 1. Арендодатель не предоставил имущество в пользование арендатору, либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначения имущества. Создание препятствий пользованию имуществом можно трактовать очень широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не проведение арендодателем текущего ремонта, или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;
  • 2. Переданное арендатору имущество имеет препятствие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, то договор должен быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых недостатков, препятствующих нормальному использованию;
  • 3. Арендодатель не проводит капитальный ремонт имущества, являющийся его обязанностью, в установленные договором сроки, а при отсутствии их- в разумные сроки;
Читать еще:  Преимущества уголовникам по 44 фз постановление
Право арендатора на возобновление договора.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок ст. 621 ГК РФ.. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора, имеет при прочих равных условиях, преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды. В случае, если срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, то он теряет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки абзаца 1 статьи 621 ГК РФ "при прочих равных условиях". Понудить арендодателя заключить договор на прежних или иных условиях арендатор не вправе. Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора, заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде:
  • 1. Перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возместить убытки, причинённых отказом возобновить с ним договор;
  • 2. Возместить убытки.
Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращённого договора аренды, или же на иных условиях, но ни в коем случае на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды. Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен договором аренды. В противном случае он устанавливается в соответствии со статьёй 314 ГК РФ. Но, однако, следует отметить, что норма, закреплённая в статьёй 621 ГК РФ, применяется не ко всем договорам аренды. В письме Высшего Арбитражного Суда № С1-7/ОП-434 от 28 июля 1995 года "О правомерности проведения конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения", говориться следующее: "Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при проведении арендодателем такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным. При проведении конкурса арендодатель должен поставить в известность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление. Поскольку, согласно пункту 3 статьи 86 Основ гражданского законодательства , арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или не являлся.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключён а арендодатель уклоняется от заключения договора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению. В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний арендатор может предъявить к арендодателю соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса, с которым заключен договор. При подтверждении требований прежнего арендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении".

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Прекращение договора имущественного найма аренды

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Прекращение договора аренды Договор аренды может прекратить свое действие, в частности: – в результате одностороннего отказа от исполнения договора, когда возможность такого отказа предусмотрена законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ) или соглашением сторон; при этом по общему правилу соглашение может предусматривать право любой из сторон договора отказаться от его исполнения в случае, если исполнение договора связано с осуществлением предпринимательской деятельности всеми его сторонами, либо, если не все стороны исполняют договор в рамках предпринимательской деятельности, такое право предоставляется стороне, которая предпринимательскую деятельность не осуществляет (ст.ст. 310, 450.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015); – в случае истечения срока договора аренды (ст.ст. 408, 610 ГК РФ); – в результате досрочного расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ); – в случае гибели объекта аренды (обязательства сторон в этом случае прекращаются по установленным ст. 416 ГК РФ основаниям невозможностью исполнения) (см., например, постановления ФАС Московского округа от 26.12.2011 N Ф05-13103/11, ФАС Уральского округа от 22.04.2008 N Ф09-2787/08-С5). Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, подлежащего обязательной государственной регистрации, законодательством не предусмотрена. Судебная практика не сформировала единообразного мнения о том, необходима ли государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды. В некоторых случаях суды отмечают, что такая регистрация требуется (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2011 N Ф04-3141/11). В других судьи указывают, что законодательство не предусматривает государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества (см., например, постановление Семнадцатого ААС от 13.07.2009 N 17АП-5250/09). Следует обратить внимание, что при расторжении договора обязательства прекращаются с момента заключения соглашения сторон о его расторжении, если иное не вытекает из самого соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Поэтому договор аренды считается расторгнутым с момента заключения сторонами соглашения о его расторжении (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.05.2013 N Ф04-2349/13). По смыслу ч. 1 ст. 51 Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" любая из сторон договора аренды вправе обратиться с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в этом реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73)*(1). Если отношения по договору аренды связаны с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, арендодатель и арендатор могут достичь соглашения о том, что в случае одностороннего отказа от договора сторона, заявившая о таком отказе, выплачивает другой стороне определенную денежную сумму (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Однако устанавливать плату за осуществление права на односторонний отказ от договора недопустимо, если право на такой отказ установлено императивной нормой. Это касается, в частности, отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац второй п. 2 ст. 610 ГК РФ). Неправомерным будет взимание такой платы и в случаях, когда отказ от договора аренды связан с нарушением другой стороной предусмотренных договором обязательств (п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54). По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Отметим, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Это обязательство прекращается лишь надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (см. ст. 622 ГК РФ, п. 8 Постановления N 35, п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). *(1) До 01.01.2017 соответствующая запись вносилась в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение которого было предусмотрено Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Прекращение договора аренды (том числе досрочное расторжение) производится по общим правилам прекращения обязательств. Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора. В случае смерти арендодателя — физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
Читать еще:  Право пенсионера на обязательную долю в наследстве
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное . Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора. В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, т. е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора. Что же касается ликвидации юридического лица — будь то арендодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается существенного нарушения на значения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет существенное нарушение условий договора; существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет существенное нарушение условий договора;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В отношении порядка внесения арендной платы сказано выше; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство квартального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий в пользовании имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи необеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатор. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью. В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно. Право арендатора на возобновление договора. Прекращение договора аренды в установленный срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Читать еще:  Что такое территория общего пользования в москве
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих равных условиях». Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора да новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. Основания прекращения договора. Прекращение договора аренды (в том числе и досрочное расторжение) производиться по основаниям предусмотренными главами 26 и 29 ГК РФ, с учётом правил статей 617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров). Смена собственника арендованного имущества не влечёт прекращения договора аренды, если это было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае смерти арендодателя, его права и обязанности по договору аренды – физического лица, договор аренды не прекращается, а переходят к наследникам, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 617 ГК РФ). В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные статьёй 418 ГК РФ, то есть договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора. Что же в отношении ликвидации юридического лица, то в не зависимости от того арендатор он или арендодатель – договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается ст. 419 ГК РФ.. По требованию арендодателя договор аренды, может быть, расторгнут судом досрочно в случаях, когда арендатор:
  • 1. Пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора, или назначения имущества. Существенное нарушение условий договора, это несоблюдение одной из сторон условий, заключённых в договоре, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора п. 2 ст. 450 ГК РФ.. Вопрос об определение назначения имущества был рассмотрен в главе II этой работы. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечёт за собой существенное нарушение договора в смысле указанной выше статьи;
  • 2. Существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечёт за собой существенное нарушение условий договора;
  • 3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • 4. Не производит в установленные договором аренды сроки капитального ремонта в тех случаях, когда в соответствие с законом, правовыми актами или договором является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием для расторжения (досрочного) только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
  • 1. Арендодатель не предоставил имущество в пользование арендатору, либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначения имущества. Создание препятствий пользованию имуществом можно трактовать очень широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не проведение арендодателем текущего ремонта, или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;
  • 2. Переданное арендатору имущество имеет препятствие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, то договор должен быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых недостатков, препятствующих нормальному использованию;
  • 3. Арендодатель не проводит капитальный ремонт имущества, являющийся его обязанностью, в установленные договором сроки, а при отсутствии их- в разумные сроки;
Читать еще:  Постановление о возбуждении уголовного дела ст 105
Право арендатора на возобновление договора.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок ст. 621 ГК РФ.. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора, имеет при прочих равных условиях, преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды. В случае, если срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, то он теряет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки абзаца 1 статьи 621 ГК РФ "при прочих равных условиях". Понудить арендодателя заключить договор на прежних или иных условиях арендатор не вправе. Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора, заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде:
  • 1. Перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возместить убытки, причинённых отказом возобновить с ним договор;
  • 2. Возместить убытки.
Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращённого договора аренды, или же на иных условиях, но ни в коем случае на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды. Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен договором аренды. В противном случае он устанавливается в соответствии со статьёй 314 ГК РФ. Но, однако, следует отметить, что норма, закреплённая в статьёй 621 ГК РФ, применяется не ко всем договорам аренды. В письме Высшего Арбитражного Суда № С1-7/ОП-434 от 28 июля 1995 года "О правомерности проведения конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения", говориться следующее: "Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при проведении арендодателем такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным. При проведении конкурса арендодатель должен поставить в известность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление. Поскольку, согласно пункту 3 статьи 86 Основ гражданского законодательства , арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или не являлся.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключён а арендодатель уклоняется от заключения договора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению. В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний арендатор может предъявить к арендодателю соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса, с которым заключен договор. При подтверждении требований прежнего арендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении".

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Прекращение договора имущественного найма аренды: 12 комментариев

  1. feed

    I like the helpful info you provide in your articles. I’ll bookmark your weblog and check again here regularly. I am quite sure I will learn plenty of new stuff right here! Best of luck for the next!|

  2. the feed

    I like the valuable information you provide in your articles. I’ll bookmark your weblog and check again here regularly. I am quite sure I will learn lots of new stuff right here! Good luck for the next!|

  3. feed

    I know this site gives quality depending articles or reviews and additional information, is there any other website which gives such data in quality?|

  4. superbeets

    Aw, this was an extremely nice post. Taking the time and actual effort to create a really good article… but what can I say… I hesitate a lot and never seem to get anything done.|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.