Продажа квартиры предварительный договор на задаток

Содержание

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

При покупке недвижимости накануне оформления Основного договора стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или без него. Документ дает возможность подтвердить намерение приобрести жилье, а при изменении жизненных обстоятельств — скорректировать некоторые пункты или отсрочить покупку. Его составление не обязательно, однако в некоторых случаях без предварительного договора не обойтись.

Что дает предварительный договор купли-продажи квартиры

По сути предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение о заключении в будущем Основного договора на оговоренных условиях. Оформлять ПДКП целесообразно при следующих обстоятельствах:
  1. На текущий момент у покупателя недостаточно денег для совершения покупки. Заключив ПДКП, продавец подтверждает готовность ждать сбора недостающей суммы, а покупатель — готовность купить недвижимость в установленный срок.
  2. Невозможность прибыть лично для совершения сделки. Иногда стороны не могут явиться на сделку, а действия через посредников вызывают подозрения. Оформление ПДКП дает возможность отсрочить продажу до прибытия сторон.
  3. Нехватка необходимых документов. Оформление некоторых справок, например, разрешения органов опеки на продажу, может занять от 2 недель до 1 месяца, поэтому иногда сторонам крайне необходима отсрочка сделки для сбора документов.
  4. Недоверие со стороны покупателя. Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит только ему и после продажи не появятся «скрытые» собственники. Для сбора доказательств в виде дополнительных справок, выписок потребуется от 1 до 4 недель.

Чем отличается предварительный договор купли-продажи квартиры от основного договора

Главное отличие Предварительного и Основного договора в том, что последний не дает оснований для обретения права собственности на недвижимость. По договору не производится передача квартиры или денежных средств в оплату жилья. Кроме этого, существуют иные особенности, на которые следует обратить внимание:
  1. Предмет договора в ПДКП может быть описан менее детально, чем в Основном. Достаточно указать точный адрес. Однако при желании стороны могут вдаваться в подробности, указывая количество комнат, площадь и прочие нюансы.
  2. Несмотря на конкретное указание цены квартиры в ПДКП, оплата при его заключении не производится. Единственное, что могут стороны — договориться о внесении аванса или задатка в счет суммы по Основному договору.
  3. Предварительное соглашение по умолчанию действует всего год, после чего или считается недействительным по обоюдному согласию сторон, или расторгается в судебном порядке. Срок действия Основного договора не ограничен. Это значит, если стороны заключили соглашение о купле-продаже квартиры, при необходимости — заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре, он действует до окончательного исполнения обязательств. Конечно, в нем могут быть временные ограничения, например, по сроку выплаты всей стоимости квартиры или конкретной даты выписки жильцов.
  4. Предварительный договор должен заключаться в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно. В отличие от него, Основной договор купли-продажи может быть также заключен в простой форме, а в некоторых случаях — в нотариальной (при продаже квартиры недееспособного, несовершеннолетнего гражданина или в случае продажи квартиры в долевой собственности). При этом госрегистрация в Росреестре — обязательная процедура.
ПДКП может включать дополнительные гарантии исполнения обязательств — аванс или задаток.

Задаток в предварительном договоре купли-продажи квартиры

Между понятиями «аванса» и «задатка» существенная разница. Задаток максимально точно отвечает критерию средства обеспечения договора. Согласно ст. 380 ГК РФ, это сумма, которая выдается одной стороной договора другой стороне. Задаток является частью платежа, предназначенного для покупки квартиры. Он вносится как доказательство намерения добросовестно исполнить договор. Какой бы ни была сумма задатка, соглашение о его внесении должно быть оформлено в письменном виде. Согласно ст. 381 ГК РФ, если обязательство исполнить невозможно либо стороны сами пришли консенсусу по поводу отмены сделки, задаток может быть возвращен. Однако если покупатель откажется от намерения купить квартиру, задаток, оставленный им, останется у продавца. Последний также может понести потери. Если продавец возьмет задаток и передумает продать недвижимость, он должен отдать задаток в удвоенном размере. Кроме того, нарушитель обязательств должен возместить контрагенту понесенные убытки. Еще одна распространенная форма платежа, осуществляемого до совершения сделки — заключение договора с авансом. Он составляет процент от основной суммы соглашения. В случае прекращения обязательств этот платеж необходимо вернуть, но с учетом издержек понесенных второй стороной. Если сумму нельзя отнести к задатку, она считается авансом.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Для Покупателя и Продавца более предпочтительная форма обеспечения исполнения договора — задаток (не путать с залогом, когда на имущество накладывается обременение). Его уплата предполагает более серьезные негативные последствия в случае нарушения пунктов ДПКП. Если стороны соглашаются на внесение задатка, значит, не боятся возможных трудностей и решительно настроены на совершение сделки. Условие об оплате задатка может быть включено в предварительный договор купли-продажи квартиры. Передавая денежную суму в качестве задатка, стороны оформляют расписку о том, что Покупатель передал, а Продавец принял определенную сумму, причем в расписке должно фигурировать слово «задаток», иначе действие будет расценено как уплата аванса.

К чему обязывает, риски покупателя, последствия нарушения договора

Предварительный договор обязывает Покупателя к приобретению квартиры в будущем. Если он откажется, то рискует потерять выплаченную сумму задатка. Не исключено даже начало судебного процесса. Дело в том, что согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случае нарушения обязательств каждая из сторон договора имеет право требовать в суде оформление продажи квартиры в течение полугода с момента неисполнения обязательств. Что касается рисков, то на рынке вторичного жилья заключение ПДКП никаких исков не несет. Все предельно ясно и прозрачно. Есть желание заключить ПДКП — пожалуйста, закон дает такое право, нет желания давать какие-либо обязательства — договор не заключается. Тогда при оформлении продажи сразу готовится Основной договор.

Риски заключения ПДКП на первичном рынке недвижимости

Наибольшие риски сопряжены с покупкой жилья по ПДКП на первичном рынке. Дело в том, что застройщик должен оформлять с покупателем договор долевого участия (ДДУ). Согласно такому документу, ответственное лицо занимает деньги у инвестора (покупателя квартиры), а в ответ обязуется по окончании строительства заключить договор, следствием которого будет переход права собственности от застройщика к покупателю. Подмена ДДУ на ПДКП означает, что у Покупателя не возникнет права потребовать у застройщика передачу квартиры в собственность. Если строительство окажется незавершенным, в лучшем случае инвестор сможет вернуть обеспечительный платеж. Следует учесть, что при оформлении ДДУ исключен риск «двойной продажи», а ПДКП можно заключить несколько раз. Тогда на достроенную квартиру будет претендовать несколько обманутых вкладчиков.

Где заключить

Оформить договор о намерении продать квартиру можно:
  • самостоятельно;
  • с помощью нотариуса;
  • в риелторском агентстве.
Первый способ самый дешевый и опасный, поскольку малейшая неточность формулировок пунктов, которые может содержать типовой договор, превратит ПДКП в бесполезную бумагу. О том, как оформить документ правильно, необходимо спросить у юриста.
Читать еще:  Представление интересов должностного лица в суде
Нотариус может помочь грамотно составить документ, оценить дееспособность сторон, подтвердить, что действия Продавца и Покупателя добровольны.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Риелторы в основном действуют в интересах Продавца. Защита Покупателя их волнует в последнюю очередь. В превалирующем большинстве случаев в качестве обеспечения сделки предлагается указать, что покупатель вносит аванс, возврат которого крайне затруднителен.

Обязательно ли заключать

Нужно ли регистрировать

Документ не подлежит госрегистрации, не является основанием для перехода права собственности.

Срок действия

Указывать срок действия предварительного договора не обязательно, однако если Покупателю (Продавцу) важно, чтобы сделка была совершена в течение определенного срока, то необходимо оговорить, что Основной договор должен быть заключен, например, в течение 6 месяцев. О том, сколько действует бессрочный предварительный договор купли-продажи, указано в п. 4 ст. 429 ГК РФ. По умолчанию документ действителен в течение 1 года.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры

При составлении ПДКП необходимо помнить о следующем:
  • в документе должен быть четко определен предмет договора;
  • пункты формулируются лаконично и доходчиво без допуска возможности разночтения.
Договор выглядит как проект Основного соглашения, повторяющего его пункты и подлежащего заключению по истечении установленного промежутка времени. По согласованию сторон отдельные положения могут быть изменены. В договоре выделяют существенные и дополнительные условия. К существенным условиям причисляют:
  • Сведения о сторонах договора: ФИО, паспортные данные, место жительства. Если договор составляет поверенный, следует указать ее ФИО, номер и срок действия доверенности.
  • Предмет договора — это квартира. В ПДКП требуется указать характеристики, позволяющие распознать объект. Сюда входит: местоположение жилья (город улица, дом); количество жилых и нежилых м2; этажность дома, в котором расположена квартира; количество комнат; некоторые нюансы, влияющие на принятие решения о покупке. Также следует указать документ, на основании которого покупатель распоряжается имуществом.
  • Стоимость недвижимости. Цену указывать обязательно, ведь ее изменение — повод для отказа от сделки.
  • Способ взаиморасчетов. Стороны могут договориться об оплате наличными, о безналичном расчете, оплате путем использования банковской ячейки или с условием привлечения ипотечных средств или маткапитала.
  • Наличие лиц, имеющих право на использование объекта. В документе необходимо оговорить, в какие сроки все жильцы должны сняться с регистрационного учета и покинуть помещение.
  • Срок действия договора. Он может быть указан или нет. Рекомендуется внести ясность, до какой даты должна быть осуществлена сделка. По ее истечении договор будет считаться недействительным.
  • Гарантии исполнения договора. Здесь оговаривается внесение аванса или задатка.
  • Расходы за совершение сделки. Следует обозначить, на кого будут возложены затраты за нотариальное удостоверение, сбор документов. Подробнее: Какие расходы несет покупатель и продавец при покупке, продаже квартиры
  • Штрафные санкции. В ПДКП указывается, какое наказание ждет нарушителя обязательств.

Образец предварительного договора купли продажи квартиры с задатком

Образец (шаблон) предварительного договора купли продажи квартиры без задатка

Имеет ли предварительный договор юридическую силу

Вне зависимости от того, произведено ли нотариальное заверение договора, он имеет юридическую силу и влечет правовые последствия. Стороны обязуются совершить сделку, однако непредсказуемые обстоятельства могут стать причиной отказа от былых намерений. Тогда события развиваются по одному из возможных сценариев:
  1. Если истекает срок действия предварительного договора, и ни одна из сторон не заявила о намерении заключить основной договор, ПДКП считается недействительным. При желании одна из сторон может обратиться с просьбой продлить срок, а вторая может принять предложение или отказать.
  2. Если срок не истек, и обе стороны готовы отказаться от сделки, задаток возвращается прежнему владельцу. Продавец и Покупатель составляют документ-соглашение о расторжении ПДКП.
  3. Одна из сторон отсылает в сторону другой письменное предложение расторгнуть договор. При этом инициатор должен быть готов понести убыток в размере внесенного залога (или удвоенной суммы залога). Как правило, дело доходит до суда, только если не удается урегулировать несогласованности материального характера.

Как отказаться от предварительного договора

На стадии подписания договора каждая из сторон может просто отказаться его заключать. Если документ уже подписан, то есть возможность прекратить обязательства или изменить существенные условия (например, цену квартиры).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Для изменения условий необходимо составить дополнительное соглашение. Это возможно лишь в том случае, если вторая сторона не против.

Как вернуть деньги

При составлении ПДКП необходимо четко оговорить, действительно ли Продавец (Покупатель) решительно настроен на продажу или покупку, возможен ли отказ. Если есть некоторые нюансы, например, ожидается встречная сделка, от которой зависит последующая продажа, указывать положение о внесении задатка не стоит. На практике при срыве сделки по вине продавца в 99% случаев задаток просто отдается покупателю в исходном размере (без двойного увеличения). Бывают случаи, когда принципиальный покупатель, потративший время на поиски и воодушевленный предстоящей покупкой, хочет вернуть задаток в двойном размере. Тогда придется обращаться в суд, а это дополнительные траты времени и денег, и в конечном итоге суд, учитывая материальное положение продавца, может обязать нарушителя к осуществлению выплат, например, по 2 тыс. руб. в месяц. Предварительный договор — важная, а порой и крайне необходимая составляющая процесса приобретения квартиры. Без него продавцу не удастся получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу, а покупателю — взять в банке ипотеку. К составлению документа следует подходить максимально ответственно. Лучшая защита от неисполнения обязательств — обеспечение договора задатком. При этом обе стороны могут претендовать на возврат средств, в отличие от аванса, где в плюсе остается только продавец.

Нередко положения ПДКП формулируются настолько неверно, что признать права и обязанности по изложенному просто невозможно ввиду ряда противоречий законодательству. Чтобы получить защиту от срыва сделки, надо выяснить заранее: для чего нужен задаток при оформлении предварительного купли-продажи? Как заключается сделка? Какие риски существуют для покупателя и продавца при отказе от сделки? Как выгладит и сколько действует предварительный договор? Нужно ли нотариальное заверение? Ответы на все вопросы бесплатно предоставит юрист сайта ros-nasledstvo.ru.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Задаток при покупке квартиры

Задаток часто вызывает спор между продавцом и покупателем: продавец хочет получить деньги на подготовку сделки, покупатель боится платить. В статье мы объясним, что это такое, зачем он нужен и как правильно оформить задаток, чтобы не потерять деньги.

Что такое задаток на квартиру

Задаток при покупке квартиры — это деньги, которые покупатель передает продавцу до заключения договора купли- продажи , чтобы подтвердить свое намерение совершить сделку в дальнейшем. Согласно статье 380 ГК РФ , письменное соглашение о задатке должно быть заключено вне зависимости от размера суммы. Деньги, которые покупатель заплатил в качестве задатка, учитываются в общей сумме сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Например: квартира стоит 5 800 000 рублей. Покупатель передал продавцу 400 000 рублей в качестве задатка. При подписании договора купли-продажи покупатель заплатит 5 400 000 рублей.
Предварительное соглашение о задатке выполняет три функции сразу: 🔵 Доказательную . Доказывает, что продавец и покупатель заключили между собой договор о продаже имущества. 🔵 Обеспечительную . Обеспечивает обязательство продавца и покупателя совершить сделку. 🔵 Платежную . Размер задатка засчитывается в стоимость приобретенного имущества — об этом мы говорили выше. Закон о задатке при покупке квартиры гласит, что соглашение о задатке может содержать определенные условия совершения основной сделки. Если покупатель передумал оформлять сделку, задаток не возвращается. В этом его разница с авансом — аванс можно передавать без письменного соглашения, он также учитывается в общей сумме оплаты, но при отказе покупателя от сделки продавец возвращает его. Отличие залога от задатка при покупке квартиры — то, что гарантией выступают не деньги, а какое-то имущество. Например, автомобиль или земельный участок. Что выбрать — залог, задаток или аванс — при покупке квартиры — решать вам.
Читать еще:  Приказ о сроках хранения медицинской документации

Когда возможен возврат залога при покупке квартиры

Согласно Статье 381 ГК РФ , задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он: ✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал; ✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам; ✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников; ✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи; ✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости. Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.
Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.

Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры , попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго. ❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону . ❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги. ❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Какой задаток берут при продаже квартиры

Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.
Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного. Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки. А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.
Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой — у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.
Договор задатка при покупке квартиры — образец 2018 — должен содержать: 📃 Данные сторон . Укажите данные о покупателе и всех владельцах недвижимости, если их несколько. Обычно пишут фамилию, имя и отчество, серию и номер паспорта, место регистрации либо фактического проживания. 📃 Дату заключения . Это поможет доказать, что договор был заключен в определенную дату, в случае споров. 📃 Данные о недвижимости . В соглашение о задатке вносят адрес квартиры, ее кадастровый номер, общую и жилую площадь, стоимость. При желании можно указать дополнительные данные — например, номер выписки, свидетельствующей о праве собственности на недвижимость. 📃 Сумму задатка . Ее обязательно указывают цифрами и расшифровывают прописью.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

📃 Порядок передачи денег . Укажите, когда и каким способом покупатель передаст продавцу деньги. Например, напишите реквизиты расчетного счета или укажите, что вся сумма будет передана наличными в момент подписания соглашения. 📃 Время, в течение которого совершится сделка . Укажите сроки, в течение которых нужно оформить основной договор купли-продажи. Желательно указывать конкретные даты, например — до 31.10.2018, а не фразы «в течение месяца». 📃 Права и обязанности сторон . Например, нужно указать, что покупатель обязан своевременно внести оставшуюся сумму по сделке, а продавец — передать квартиру в состоянии, которое было при осмотре. 📃 Форс-мажорные обстоятельства . Следует указать, что можно относить к форс-мажорным обстоятельствам и как они повлияют на условия исполнения договора. 📃 Дату вступления в силу . Обычно указывают, что соглашение вступает в силу с момента его подписания. 📃 Подписи . В конце договора все стороны обязательно ставят подписи и расшифровку — фамилию с инициалами. Соглашение о задатке можно составить самостоятельно или использовать типовой образец. Чтобы скачать типовой договор о задатке при покупке квартиры , нажмите на ссылку .

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры: какие еще документы нужны

Чтобы задаток имел полную юридическую силу и к сделке не было вопросов, помимо соглашения нужно оформить еще два документа: предварительный договор купли-продажи и расписку . Предварительный договор купли-продажи составляется перед основным договором. В нем прописывают все договоренности, которых достигли продавец и покупатель . Например, указывают: 📝 стоимость квартиры, размер задатка, порядок расчетов — например, прописывают реквизиты продавца и сроки перечисления денежных средств ;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

📝 список документов, которые нужно подготовить к сделке, и сроки их подготовки продавцом; 📝 список предметов мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире; 📝 сроки передачи недвижимости покупателю; 📝 кто оплачивает услуги нотариуса, подготовку иных документов к сделке и другие расходы; 📝 данные недвижимости — общую и жилую площадь, номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие. Расписка о получении задатка за квартиру удостоверяет, что продавец получил задаток в полном объеме. Ее составляют в свободной форме, но в документе обязательно должны быть следующие сведения: 📌 фамилии, имена, отчества обоих участников сделки — продавца и покупателя; при необходимости можно указать паспортные данные; 📌 адреса регистрации и фактического проживания обеих сторон; 📌 указание того, что денежные средства передаются именно в качестве задатка, а не как аванс; 📌 сумма задатка — как и в соглашении, ее указывают цифрами и расшифровывают прописью;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Читать еще:  С какого возраста можно получить охотничий билет
📌 подписи обеих сторон сделки с расшифровкой — фамилией и инициалами.

Дополнительные вопросы: о чем еще нужно знать

Как выглядит типовой договор задатка при покупке квартиры?

Законодательство не предъявляет строгих требований к форме соглашения о задатке: главное — содержание. Обычно документ печатают на бумаге, вручную заполняют данные обеих сторон и другие существенные сведения, и подписывают.

Как правильно дать задаток при покупке квартиры?

Полная инструкция приведена выше. Краткая инструкция: 🤝 договоритесь с продавцом о сумме задатка, сроках регистрации сделки и других существенных условиях; 📋 проверьте готовность документов к сделке, получите согласие супруга продавца, уточните другие важные нюансы; 📝 составьте и подпишите предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке и расписку о получении денег; 💰 передайте деньги в момент подписания расписки.

Возможен ли задаток при покупке квартиры в ипотеку

Внесение залога при покупке квартиры с ипотечным кредитом, материнским капиталом и другими дополнительными условиями возможно. Просто в соглашении о задатке, помимо других существенных условий, указывается порядок оформления материнского капитала, порядок расчета с продавцом с использованием ипотечных средств или другие нюансы в зависимости от того, какие средства вы используете для покупки недвижимости.

Возвращается или нет задаток при покупке квартиры в случае форс-мажорных обстоятельств?

Согласно Статье 381 ГК РФ , если обязательства невозможно исполнить или обе стороны согласны расторгнуть договор, внесенный задаток должен быть возвращен. Но все зависит от договоренности. Именно поэтому мы рекомендуем прописывать возможные форс-мажорные обстоятельства и их влияние на условия сделки в соглашении. К форс-мажорным обстоятельствам можно отнести смерть продавца или покупателя, порчу имущества — например, пожар в квартире — и другие обстоятельства непреодолимой силы, которые помешают исполнению обязательств по договору.

Когда квартира или дом найдены — дело осталось за малым — заключить договор и передать продавцу денежные средства. Как лучше оформить передачу денег? Нужен ли задаток и чем он отличается от аванса — об этом далее.

Задаток / аванс что лучше?

А ничего не лучше. У задатка своя функция, у аванса своя. Иногда не нужен ни задаток, ни аванс. Бывают случаи, когда стороны уже сегодня готовы заключить договор купли продажи и полностью рассчитаться. Однако заключают соглашение о задатке «потому что в агентстве недвижимости так сказали». Нет понимания зачем они это делают — агент сказал надо, значит надо. Кому надо — агентству? Агентство недвижимости — посредник в сделке, оно не несет никакой ответственности за вашу сделку. Оформление сделки должны контролировать стороны, а не легкомысленно надеется на посредника.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Основное предназначение задатка — это обеспечение заключения сделки в будущем , лицом, передающим задаток (деньги) и лицом, получающем его. Иными словами — я даю продавцу 100 тыс рублей, если сделка не состоится через оговоренный срок по вине продавца — он должен вернуть покупателю двойную сумму. И наоборот — если по вине покупателя — деньги остаются у продавца. Вот что написано в законе:
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Вместе с передачей задатка обязательно должно быть заключено соглашение о задатке и предварительный договор купли продажи , а подтверждением передачи денег будет являться расписка.

Для чего столько бумаг?

Соглашение о задатке нужно, чтобы суд однозначно понял, что переданная денежная сумма — задаток, а не аванс (если дело дойдет до суда конечно).
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса
Расписка необходима для подтверждения передачи денег. Вместо расписки может быть и банковская квитанция о переводе, однако наряду с квитанцией все же лучше дополнительно написать расписку, в которой указать, что деньги получены на расчетный счет такой то — это уже двойная перестраховка, но не лишняя точно. Если квартира оформляется в долевую собственность — соответственно все документы делаются по количеству собственников, в том числе каждому сособственнику продавцом пишется расписка о получении денег. Это необходимо в том числе и для налоговой с целью получения налогового вычета. Предварительный договор купли продажи стороны подписывают, чтобы задаток стал обеспечением заключения основного договора на условиях, указанных в предварительном. Такие сложные конструкции и миллион бумаг подписывают обычно при покупке квартиры за счет кредитных средств, материнского капитала, целевых бюджетных выплат (помощь семьям и т.п.). Если у покупателя деньги на руках, квартира/дом устраивают — я не вижу смысла усложнять процесс сделки — лучше сразу заключать договор купли продажи, согласно которому передавать деньги. Чем проще — тем всегда лучше. А если продавцу нужно время, чтобы вывезти вещи, съехать? Это все можно прописать в основном договоре — время на вывоз вещей и прочие важные условия. При этом квартира уже будет оформлена в собственность покупателя. А заключи стороны договор задатка — продавец запросто найдет другого покупателя, который предложит более выгодную цену и даже обязанность вернуть задаток в двойном размере его не остановит.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Как видно, задаток хоть и введен законодателем в закон как обеспечительный платеж — по сути ничего не обеспечивает и не гарантирует.

Аванс

— это передача денежных средств в счет оплаты по договору, предоплата иными словами. Если мотив на передачу задатка и заключение соглашения о задатке еще можно понять, то передача аванса продавцу — в 99% случаев не нужно и не выгодно покупателю. Полагаю, покупатель, передавая аванс, просто не понимает что он делает. Либо считает, что передает задаток, а не аванс. Потому что не читает документы, которые подписывает. Непорядочные продавцы квартир могу брать авансы пачками от десятков людей и не возвращать. В суд мало кто идет, а если и идут — реально получить обратно свои деньги бывает очень трудно. При передаче аванса сторонам также, как и при задатке, необходимо подписать предварительный договор купли продажи, а сам факт получения денежных средств оформить распиской. Но можно сделать и по другому (что предпочтительнее для покупателя) — подписать сразу договор купли продажи с рассрочкой платежа, а аванс внести в счет первоначального взноса. При такой сделке, чтобы свести риски продавца к минимуму, можно в Росреестре зарегистрировать обременение в пользу продавца до полного погашения стоимости квартиры. В отличие от задатка аванс не возвращается продавцом в двойном размере, при нарушении им условий предварительного договора, более того, если основной договор купли продажи не заключается по вине покупателя, продавец все равно обязан будет ему вернуть аванс ! За пользование авансом законом предусмотрены штрафные санкции (небольшие). Стороны договора могут предусмотреть в предварительном соглашении процент, который будет начислен продавцу за пользование авансом, в случае если по его вине основной договор купли продажи так и не будет подписан.

И еще про задаток

Задаток может оплачиваться покупателем в рассрочку. Недавно нашла интересное определение Верховного суда, в котором суд указывает:
в законе не содержится ни минимальных, ни максимальных ограничений размера суммы задатка, нет ограничений и по числу этих платежей. Он определяется соглашением сторон. Таким образом, законодательство не содержит запрета на включение в договор купли-продажи условия о задатке, предусматривающего внесение задатка периодическими платежами, что судами при рассмотрении спора учтено не было.
В данном споре стороны определили, что оплата за квартиру будет происходить в рассрочку в течение нескольких лет. И все суммы оплаты являются задатком. Суды нижестоящих инстанций посчитали, что это никакой не задаток, а периодические платежи, что логично конечно. Однако Верховный суд пояснил, что задаток бывает разным и каким ему быть — решать сторонам.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Вывод — внимательно читайте договор купли продажи, не является ли оплата за квартиру — задатком?

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Продажа квартиры предварительный договор на задаток

Содержание

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

При покупке недвижимости накануне оформления Основного договора стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или без него. Документ дает возможность подтвердить намерение приобрести жилье, а при изменении жизненных обстоятельств — скорректировать некоторые пункты или отсрочить покупку. Его составление не обязательно, однако в некоторых случаях без предварительного договора не обойтись.

Что дает предварительный договор купли-продажи квартиры

По сути предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение о заключении в будущем Основного договора на оговоренных условиях. Оформлять ПДКП целесообразно при следующих обстоятельствах:
  1. На текущий момент у покупателя недостаточно денег для совершения покупки. Заключив ПДКП, продавец подтверждает готовность ждать сбора недостающей суммы, а покупатель — готовность купить недвижимость в установленный срок.
  2. Невозможность прибыть лично для совершения сделки. Иногда стороны не могут явиться на сделку, а действия через посредников вызывают подозрения. Оформление ПДКП дает возможность отсрочить продажу до прибытия сторон.
  3. Нехватка необходимых документов. Оформление некоторых справок, например, разрешения органов опеки на продажу, может занять от 2 недель до 1 месяца, поэтому иногда сторонам крайне необходима отсрочка сделки для сбора документов.
  4. Недоверие со стороны покупателя. Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит только ему и после продажи не появятся «скрытые» собственники. Для сбора доказательств в виде дополнительных справок, выписок потребуется от 1 до 4 недель.

Чем отличается предварительный договор купли-продажи квартиры от основного договора

Главное отличие Предварительного и Основного договора в том, что последний не дает оснований для обретения права собственности на недвижимость. По договору не производится передача квартиры или денежных средств в оплату жилья. Кроме этого, существуют иные особенности, на которые следует обратить внимание:
  1. Предмет договора в ПДКП может быть описан менее детально, чем в Основном. Достаточно указать точный адрес. Однако при желании стороны могут вдаваться в подробности, указывая количество комнат, площадь и прочие нюансы.
  2. Несмотря на конкретное указание цены квартиры в ПДКП, оплата при его заключении не производится. Единственное, что могут стороны — договориться о внесении аванса или задатка в счет суммы по Основному договору.
  3. Предварительное соглашение по умолчанию действует всего год, после чего или считается недействительным по обоюдному согласию сторон, или расторгается в судебном порядке. Срок действия Основного договора не ограничен. Это значит, если стороны заключили соглашение о купле-продаже квартиры, при необходимости — заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре, он действует до окончательного исполнения обязательств. Конечно, в нем могут быть временные ограничения, например, по сроку выплаты всей стоимости квартиры или конкретной даты выписки жильцов.
  4. Предварительный договор должен заключаться в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно. В отличие от него, Основной договор купли-продажи может быть также заключен в простой форме, а в некоторых случаях — в нотариальной (при продаже квартиры недееспособного, несовершеннолетнего гражданина или в случае продажи квартиры в долевой собственности). При этом госрегистрация в Росреестре — обязательная процедура.
ПДКП может включать дополнительные гарантии исполнения обязательств — аванс или задаток.

Задаток в предварительном договоре купли-продажи квартиры

Между понятиями «аванса» и «задатка» существенная разница. Задаток максимально точно отвечает критерию средства обеспечения договора. Согласно ст. 380 ГК РФ, это сумма, которая выдается одной стороной договора другой стороне. Задаток является частью платежа, предназначенного для покупки квартиры. Он вносится как доказательство намерения добросовестно исполнить договор. Какой бы ни была сумма задатка, соглашение о его внесении должно быть оформлено в письменном виде. Согласно ст. 381 ГК РФ, если обязательство исполнить невозможно либо стороны сами пришли консенсусу по поводу отмены сделки, задаток может быть возвращен. Однако если покупатель откажется от намерения купить квартиру, задаток, оставленный им, останется у продавца. Последний также может понести потери. Если продавец возьмет задаток и передумает продать недвижимость, он должен отдать задаток в удвоенном размере. Кроме того, нарушитель обязательств должен возместить контрагенту понесенные убытки. Еще одна распространенная форма платежа, осуществляемого до совершения сделки — заключение договора с авансом. Он составляет процент от основной суммы соглашения. В случае прекращения обязательств этот платеж необходимо вернуть, но с учетом издержек понесенных второй стороной. Если сумму нельзя отнести к задатку, она считается авансом.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Для Покупателя и Продавца более предпочтительная форма обеспечения исполнения договора — задаток (не путать с залогом, когда на имущество накладывается обременение). Его уплата предполагает более серьезные негативные последствия в случае нарушения пунктов ДПКП. Если стороны соглашаются на внесение задатка, значит, не боятся возможных трудностей и решительно настроены на совершение сделки. Условие об оплате задатка может быть включено в предварительный договор купли-продажи квартиры. Передавая денежную суму в качестве задатка, стороны оформляют расписку о том, что Покупатель передал, а Продавец принял определенную сумму, причем в расписке должно фигурировать слово «задаток», иначе действие будет расценено как уплата аванса.

К чему обязывает, риски покупателя, последствия нарушения договора

Предварительный договор обязывает Покупателя к приобретению квартиры в будущем. Если он откажется, то рискует потерять выплаченную сумму задатка. Не исключено даже начало судебного процесса. Дело в том, что согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случае нарушения обязательств каждая из сторон договора имеет право требовать в суде оформление продажи квартиры в течение полугода с момента неисполнения обязательств. Что касается рисков, то на рынке вторичного жилья заключение ПДКП никаких исков не несет. Все предельно ясно и прозрачно. Есть желание заключить ПДКП — пожалуйста, закон дает такое право, нет желания давать какие-либо обязательства — договор не заключается. Тогда при оформлении продажи сразу готовится Основной договор.

Риски заключения ПДКП на первичном рынке недвижимости

Наибольшие риски сопряжены с покупкой жилья по ПДКП на первичном рынке. Дело в том, что застройщик должен оформлять с покупателем договор долевого участия (ДДУ). Согласно такому документу, ответственное лицо занимает деньги у инвестора (покупателя квартиры), а в ответ обязуется по окончании строительства заключить договор, следствием которого будет переход права собственности от застройщика к покупателю. Подмена ДДУ на ПДКП означает, что у Покупателя не возникнет права потребовать у застройщика передачу квартиры в собственность. Если строительство окажется незавершенным, в лучшем случае инвестор сможет вернуть обеспечительный платеж. Следует учесть, что при оформлении ДДУ исключен риск «двойной продажи», а ПДКП можно заключить несколько раз. Тогда на достроенную квартиру будет претендовать несколько обманутых вкладчиков.

Где заключить

Оформить договор о намерении продать квартиру можно:
  • самостоятельно;
  • с помощью нотариуса;
  • в риелторском агентстве.
Первый способ самый дешевый и опасный, поскольку малейшая неточность формулировок пунктов, которые может содержать типовой договор, превратит ПДКП в бесполезную бумагу. О том, как оформить документ правильно, необходимо спросить у юриста.
Читать еще:  Приказ о сроках хранения медицинской документации
Нотариус может помочь грамотно составить документ, оценить дееспособность сторон, подтвердить, что действия Продавца и Покупателя добровольны.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Риелторы в основном действуют в интересах Продавца. Защита Покупателя их волнует в последнюю очередь. В превалирующем большинстве случаев в качестве обеспечения сделки предлагается указать, что покупатель вносит аванс, возврат которого крайне затруднителен.

Обязательно ли заключать

Нужно ли регистрировать

Документ не подлежит госрегистрации, не является основанием для перехода права собственности.

Срок действия

Указывать срок действия предварительного договора не обязательно, однако если Покупателю (Продавцу) важно, чтобы сделка была совершена в течение определенного срока, то необходимо оговорить, что Основной договор должен быть заключен, например, в течение 6 месяцев. О том, сколько действует бессрочный предварительный договор купли-продажи, указано в п. 4 ст. 429 ГК РФ. По умолчанию документ действителен в течение 1 года.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры

При составлении ПДКП необходимо помнить о следующем:
  • в документе должен быть четко определен предмет договора;
  • пункты формулируются лаконично и доходчиво без допуска возможности разночтения.
Договор выглядит как проект Основного соглашения, повторяющего его пункты и подлежащего заключению по истечении установленного промежутка времени. По согласованию сторон отдельные положения могут быть изменены. В договоре выделяют существенные и дополнительные условия. К существенным условиям причисляют:
  • Сведения о сторонах договора: ФИО, паспортные данные, место жительства. Если договор составляет поверенный, следует указать ее ФИО, номер и срок действия доверенности.
  • Предмет договора — это квартира. В ПДКП требуется указать характеристики, позволяющие распознать объект. Сюда входит: местоположение жилья (город улица, дом); количество жилых и нежилых м2; этажность дома, в котором расположена квартира; количество комнат; некоторые нюансы, влияющие на принятие решения о покупке. Также следует указать документ, на основании которого покупатель распоряжается имуществом.
  • Стоимость недвижимости. Цену указывать обязательно, ведь ее изменение — повод для отказа от сделки.
  • Способ взаиморасчетов. Стороны могут договориться об оплате наличными, о безналичном расчете, оплате путем использования банковской ячейки или с условием привлечения ипотечных средств или маткапитала.
  • Наличие лиц, имеющих право на использование объекта. В документе необходимо оговорить, в какие сроки все жильцы должны сняться с регистрационного учета и покинуть помещение.
  • Срок действия договора. Он может быть указан или нет. Рекомендуется внести ясность, до какой даты должна быть осуществлена сделка. По ее истечении договор будет считаться недействительным.
  • Гарантии исполнения договора. Здесь оговаривается внесение аванса или задатка.
  • Расходы за совершение сделки. Следует обозначить, на кого будут возложены затраты за нотариальное удостоверение, сбор документов. Подробнее: Какие расходы несет покупатель и продавец при покупке, продаже квартиры
  • Штрафные санкции. В ПДКП указывается, какое наказание ждет нарушителя обязательств.

Образец предварительного договора купли продажи квартиры с задатком

Образец (шаблон) предварительного договора купли продажи квартиры без задатка

Имеет ли предварительный договор юридическую силу

Вне зависимости от того, произведено ли нотариальное заверение договора, он имеет юридическую силу и влечет правовые последствия. Стороны обязуются совершить сделку, однако непредсказуемые обстоятельства могут стать причиной отказа от былых намерений. Тогда события развиваются по одному из возможных сценариев:
  1. Если истекает срок действия предварительного договора, и ни одна из сторон не заявила о намерении заключить основной договор, ПДКП считается недействительным. При желании одна из сторон может обратиться с просьбой продлить срок, а вторая может принять предложение или отказать.
  2. Если срок не истек, и обе стороны готовы отказаться от сделки, задаток возвращается прежнему владельцу. Продавец и Покупатель составляют документ-соглашение о расторжении ПДКП.
  3. Одна из сторон отсылает в сторону другой письменное предложение расторгнуть договор. При этом инициатор должен быть готов понести убыток в размере внесенного залога (или удвоенной суммы залога). Как правило, дело доходит до суда, только если не удается урегулировать несогласованности материального характера.

Как отказаться от предварительного договора

На стадии подписания договора каждая из сторон может просто отказаться его заключать. Если документ уже подписан, то есть возможность прекратить обязательства или изменить существенные условия (например, цену квартиры).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Для изменения условий необходимо составить дополнительное соглашение. Это возможно лишь в том случае, если вторая сторона не против.

Как вернуть деньги

При составлении ПДКП необходимо четко оговорить, действительно ли Продавец (Покупатель) решительно настроен на продажу или покупку, возможен ли отказ. Если есть некоторые нюансы, например, ожидается встречная сделка, от которой зависит последующая продажа, указывать положение о внесении задатка не стоит. На практике при срыве сделки по вине продавца в 99% случаев задаток просто отдается покупателю в исходном размере (без двойного увеличения). Бывают случаи, когда принципиальный покупатель, потративший время на поиски и воодушевленный предстоящей покупкой, хочет вернуть задаток в двойном размере. Тогда придется обращаться в суд, а это дополнительные траты времени и денег, и в конечном итоге суд, учитывая материальное положение продавца, может обязать нарушителя к осуществлению выплат, например, по 2 тыс. руб. в месяц. Предварительный договор — важная, а порой и крайне необходимая составляющая процесса приобретения квартиры. Без него продавцу не удастся получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу, а покупателю — взять в банке ипотеку. К составлению документа следует подходить максимально ответственно. Лучшая защита от неисполнения обязательств — обеспечение договора задатком. При этом обе стороны могут претендовать на возврат средств, в отличие от аванса, где в плюсе остается только продавец.

Нередко положения ПДКП формулируются настолько неверно, что признать права и обязанности по изложенному просто невозможно ввиду ряда противоречий законодательству. Чтобы получить защиту от срыва сделки, надо выяснить заранее: для чего нужен задаток при оформлении предварительного купли-продажи? Как заключается сделка? Какие риски существуют для покупателя и продавца при отказе от сделки? Как выгладит и сколько действует предварительный договор? Нужно ли нотариальное заверение? Ответы на все вопросы бесплатно предоставит юрист сайта ros-nasledstvo.ru.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Задаток при покупке квартиры

Задаток часто вызывает спор между продавцом и покупателем: продавец хочет получить деньги на подготовку сделки, покупатель боится платить. В статье мы объясним, что это такое, зачем он нужен и как правильно оформить задаток, чтобы не потерять деньги.

Что такое задаток на квартиру

Задаток при покупке квартиры — это деньги, которые покупатель передает продавцу до заключения договора купли- продажи , чтобы подтвердить свое намерение совершить сделку в дальнейшем. Согласно статье 380 ГК РФ , письменное соглашение о задатке должно быть заключено вне зависимости от размера суммы. Деньги, которые покупатель заплатил в качестве задатка, учитываются в общей сумме сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Например: квартира стоит 5 800 000 рублей. Покупатель передал продавцу 400 000 рублей в качестве задатка. При подписании договора купли-продажи покупатель заплатит 5 400 000 рублей.
Предварительное соглашение о задатке выполняет три функции сразу: 🔵 Доказательную . Доказывает, что продавец и покупатель заключили между собой договор о продаже имущества. 🔵 Обеспечительную . Обеспечивает обязательство продавца и покупателя совершить сделку. 🔵 Платежную . Размер задатка засчитывается в стоимость приобретенного имущества — об этом мы говорили выше. Закон о задатке при покупке квартиры гласит, что соглашение о задатке может содержать определенные условия совершения основной сделки. Если покупатель передумал оформлять сделку, задаток не возвращается. В этом его разница с авансом — аванс можно передавать без письменного соглашения, он также учитывается в общей сумме оплаты, но при отказе покупателя от сделки продавец возвращает его. Отличие залога от задатка при покупке квартиры — то, что гарантией выступают не деньги, а какое-то имущество. Например, автомобиль или земельный участок. Что выбрать — залог, задаток или аванс — при покупке квартиры — решать вам.
Читать еще:  Среднее профессиональное медицинское образование

Когда возможен возврат залога при покупке квартиры

Согласно Статье 381 ГК РФ , задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он: ✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал; ✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам; ✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников; ✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи; ✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости. Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.
Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.

Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры , попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго. ❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону . ❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги. ❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Какой задаток берут при продаже квартиры

Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.
Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного. Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки. А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.
Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой — у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.
Договор задатка при покупке квартиры — образец 2018 — должен содержать: 📃 Данные сторон . Укажите данные о покупателе и всех владельцах недвижимости, если их несколько. Обычно пишут фамилию, имя и отчество, серию и номер паспорта, место регистрации либо фактического проживания. 📃 Дату заключения . Это поможет доказать, что договор был заключен в определенную дату, в случае споров. 📃 Данные о недвижимости . В соглашение о задатке вносят адрес квартиры, ее кадастровый номер, общую и жилую площадь, стоимость. При желании можно указать дополнительные данные — например, номер выписки, свидетельствующей о праве собственности на недвижимость. 📃 Сумму задатка . Ее обязательно указывают цифрами и расшифровывают прописью.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

📃 Порядок передачи денег . Укажите, когда и каким способом покупатель передаст продавцу деньги. Например, напишите реквизиты расчетного счета или укажите, что вся сумма будет передана наличными в момент подписания соглашения. 📃 Время, в течение которого совершится сделка . Укажите сроки, в течение которых нужно оформить основной договор купли-продажи. Желательно указывать конкретные даты, например — до 31.10.2018, а не фразы «в течение месяца». 📃 Права и обязанности сторон . Например, нужно указать, что покупатель обязан своевременно внести оставшуюся сумму по сделке, а продавец — передать квартиру в состоянии, которое было при осмотре. 📃 Форс-мажорные обстоятельства . Следует указать, что можно относить к форс-мажорным обстоятельствам и как они повлияют на условия исполнения договора. 📃 Дату вступления в силу . Обычно указывают, что соглашение вступает в силу с момента его подписания. 📃 Подписи . В конце договора все стороны обязательно ставят подписи и расшифровку — фамилию с инициалами. Соглашение о задатке можно составить самостоятельно или использовать типовой образец. Чтобы скачать типовой договор о задатке при покупке квартиры , нажмите на ссылку .

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры: какие еще документы нужны

Чтобы задаток имел полную юридическую силу и к сделке не было вопросов, помимо соглашения нужно оформить еще два документа: предварительный договор купли-продажи и расписку . Предварительный договор купли-продажи составляется перед основным договором. В нем прописывают все договоренности, которых достигли продавец и покупатель . Например, указывают: 📝 стоимость квартиры, размер задатка, порядок расчетов — например, прописывают реквизиты продавца и сроки перечисления денежных средств ;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

📝 список документов, которые нужно подготовить к сделке, и сроки их подготовки продавцом; 📝 список предметов мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире; 📝 сроки передачи недвижимости покупателю; 📝 кто оплачивает услуги нотариуса, подготовку иных документов к сделке и другие расходы; 📝 данные недвижимости — общую и жилую площадь, номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие. Расписка о получении задатка за квартиру удостоверяет, что продавец получил задаток в полном объеме. Ее составляют в свободной форме, но в документе обязательно должны быть следующие сведения: 📌 фамилии, имена, отчества обоих участников сделки — продавца и покупателя; при необходимости можно указать паспортные данные; 📌 адреса регистрации и фактического проживания обеих сторон; 📌 указание того, что денежные средства передаются именно в качестве задатка, а не как аванс; 📌 сумма задатка — как и в соглашении, ее указывают цифрами и расшифровывают прописью;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Читать еще:  Очередь на квартиру по договору социального найма
📌 подписи обеих сторон сделки с расшифровкой — фамилией и инициалами.

Дополнительные вопросы: о чем еще нужно знать

Как выглядит типовой договор задатка при покупке квартиры?

Законодательство не предъявляет строгих требований к форме соглашения о задатке: главное — содержание. Обычно документ печатают на бумаге, вручную заполняют данные обеих сторон и другие существенные сведения, и подписывают.

Как правильно дать задаток при покупке квартиры?

Полная инструкция приведена выше. Краткая инструкция: 🤝 договоритесь с продавцом о сумме задатка, сроках регистрации сделки и других существенных условиях; 📋 проверьте готовность документов к сделке, получите согласие супруга продавца, уточните другие важные нюансы; 📝 составьте и подпишите предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке и расписку о получении денег; 💰 передайте деньги в момент подписания расписки.

Возможен ли задаток при покупке квартиры в ипотеку

Внесение залога при покупке квартиры с ипотечным кредитом, материнским капиталом и другими дополнительными условиями возможно. Просто в соглашении о задатке, помимо других существенных условий, указывается порядок оформления материнского капитала, порядок расчета с продавцом с использованием ипотечных средств или другие нюансы в зависимости от того, какие средства вы используете для покупки недвижимости.

Возвращается или нет задаток при покупке квартиры в случае форс-мажорных обстоятельств?

Согласно Статье 381 ГК РФ , если обязательства невозможно исполнить или обе стороны согласны расторгнуть договор, внесенный задаток должен быть возвращен. Но все зависит от договоренности. Именно поэтому мы рекомендуем прописывать возможные форс-мажорные обстоятельства и их влияние на условия сделки в соглашении. К форс-мажорным обстоятельствам можно отнести смерть продавца или покупателя, порчу имущества — например, пожар в квартире — и другие обстоятельства непреодолимой силы, которые помешают исполнению обязательств по договору.

Когда квартира или дом найдены — дело осталось за малым — заключить договор и передать продавцу денежные средства. Как лучше оформить передачу денег? Нужен ли задаток и чем он отличается от аванса — об этом далее.

Задаток / аванс что лучше?

А ничего не лучше. У задатка своя функция, у аванса своя. Иногда не нужен ни задаток, ни аванс. Бывают случаи, когда стороны уже сегодня готовы заключить договор купли продажи и полностью рассчитаться. Однако заключают соглашение о задатке «потому что в агентстве недвижимости так сказали». Нет понимания зачем они это делают — агент сказал надо, значит надо. Кому надо — агентству? Агентство недвижимости — посредник в сделке, оно не несет никакой ответственности за вашу сделку. Оформление сделки должны контролировать стороны, а не легкомысленно надеется на посредника.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Основное предназначение задатка — это обеспечение заключения сделки в будущем , лицом, передающим задаток (деньги) и лицом, получающем его. Иными словами — я даю продавцу 100 тыс рублей, если сделка не состоится через оговоренный срок по вине продавца — он должен вернуть покупателю двойную сумму. И наоборот — если по вине покупателя — деньги остаются у продавца. Вот что написано в законе:
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Вместе с передачей задатка обязательно должно быть заключено соглашение о задатке и предварительный договор купли продажи , а подтверждением передачи денег будет являться расписка.

Для чего столько бумаг?

Соглашение о задатке нужно, чтобы суд однозначно понял, что переданная денежная сумма — задаток, а не аванс (если дело дойдет до суда конечно).
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса
Расписка необходима для подтверждения передачи денег. Вместо расписки может быть и банковская квитанция о переводе, однако наряду с квитанцией все же лучше дополнительно написать расписку, в которой указать, что деньги получены на расчетный счет такой то — это уже двойная перестраховка, но не лишняя точно. Если квартира оформляется в долевую собственность — соответственно все документы делаются по количеству собственников, в том числе каждому сособственнику продавцом пишется расписка о получении денег. Это необходимо в том числе и для налоговой с целью получения налогового вычета. Предварительный договор купли продажи стороны подписывают, чтобы задаток стал обеспечением заключения основного договора на условиях, указанных в предварительном. Такие сложные конструкции и миллион бумаг подписывают обычно при покупке квартиры за счет кредитных средств, материнского капитала, целевых бюджетных выплат (помощь семьям и т.п.). Если у покупателя деньги на руках, квартира/дом устраивают — я не вижу смысла усложнять процесс сделки — лучше сразу заключать договор купли продажи, согласно которому передавать деньги. Чем проще — тем всегда лучше. А если продавцу нужно время, чтобы вывезти вещи, съехать? Это все можно прописать в основном договоре — время на вывоз вещей и прочие важные условия. При этом квартира уже будет оформлена в собственность покупателя. А заключи стороны договор задатка — продавец запросто найдет другого покупателя, который предложит более выгодную цену и даже обязанность вернуть задаток в двойном размере его не остановит.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Как видно, задаток хоть и введен законодателем в закон как обеспечительный платеж — по сути ничего не обеспечивает и не гарантирует.

Аванс

— это передача денежных средств в счет оплаты по договору, предоплата иными словами. Если мотив на передачу задатка и заключение соглашения о задатке еще можно понять, то передача аванса продавцу — в 99% случаев не нужно и не выгодно покупателю. Полагаю, покупатель, передавая аванс, просто не понимает что он делает. Либо считает, что передает задаток, а не аванс. Потому что не читает документы, которые подписывает. Непорядочные продавцы квартир могу брать авансы пачками от десятков людей и не возвращать. В суд мало кто идет, а если и идут — реально получить обратно свои деньги бывает очень трудно. При передаче аванса сторонам также, как и при задатке, необходимо подписать предварительный договор купли продажи, а сам факт получения денежных средств оформить распиской. Но можно сделать и по другому (что предпочтительнее для покупателя) — подписать сразу договор купли продажи с рассрочкой платежа, а аванс внести в счет первоначального взноса. При такой сделке, чтобы свести риски продавца к минимуму, можно в Росреестре зарегистрировать обременение в пользу продавца до полного погашения стоимости квартиры. В отличие от задатка аванс не возвращается продавцом в двойном размере, при нарушении им условий предварительного договора, более того, если основной договор купли продажи не заключается по вине покупателя, продавец все равно обязан будет ему вернуть аванс ! За пользование авансом законом предусмотрены штрафные санкции (небольшие). Стороны договора могут предусмотреть в предварительном соглашении процент, который будет начислен продавцу за пользование авансом, в случае если по его вине основной договор купли продажи так и не будет подписан.

И еще про задаток

Задаток может оплачиваться покупателем в рассрочку. Недавно нашла интересное определение Верховного суда, в котором суд указывает:
в законе не содержится ни минимальных, ни максимальных ограничений размера суммы задатка, нет ограничений и по числу этих платежей. Он определяется соглашением сторон. Таким образом, законодательство не содержит запрета на включение в договор купли-продажи условия о задатке, предусматривающего внесение задатка периодическими платежами, что судами при рассмотрении спора учтено не было.
В данном споре стороны определили, что оплата за квартиру будет происходить в рассрочку в течение нескольких лет. И все суммы оплаты являются задатком. Суды нижестоящих инстанций посчитали, что это никакой не задаток, а периодические платежи, что логично конечно. Однако Верховный суд пояснил, что задаток бывает разным и каким ему быть — решать сторонам.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Вывод — внимательно читайте договор купли продажи, не является ли оплата за квартиру — задатком?

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Продажа квартиры предварительный договор на задаток: 9 комментариев

  1. berkey

    Hey There. I found your blog using msn. This is a very well written article. I’ll make sure to bookmark it and come back to read more of your useful information. Thanks for the post. I will definitely comeback.|

  2. feed

    Hi, i read your blog from time to time and i own a similar one and i was just wondering if you get a lot of spam remarks? If so how do you reduce it, any plugin or anything you can advise? I get so much lately it’s driving me insane so any assistance is very much appreciated.|

  3. feed

    I like the valuable information you provide in your articles. I’ll bookmark your weblog and check again here regularly. I’m quite sure I will learn many new stuff right here! Best of luck for the next!|

  4. the feed

    Thank you, I have just been searching for info about this topic for ages and yours is the best I have found out so far. But, what concerning the conclusion? Are you positive in regards to the source?|

  5. junk car buyer

    Whats up are using WordPress for your blog platform? I’m new to the blog world but I’m trying to get started and set up my own. Do you require any coding expertise to make your own blog? Any help would be really appreciated!|

  6. Major Thong

    Have you ever considered creating an e-book or guest authoring on other websites? I have a blog based upon on the same ideas you discuss and would really like to have you share some stories/information. I know my readers would enjoy your work. If you’re even remotely interested, feel free to send me an e-mail.|

  7. pew pew madafakas shirt

    Just desire to say your article is as amazing. The clarity to your put up is simply cool and i could assume you’re knowledgeable in this subject. Well with your permission allow me to snatch your RSS feed to stay updated with coming near near post. Thanks a million and please carry on the gratifying work.|

  8. Georgeann Dilks

    Superb blog you have here but I was curious about if you knew of any message boards that cover the same topics discussed in this article? I’d really love to be a part of community where I can get advice from other knowledgeable people that share the same interest. If you have any recommendations, please let me know. Kudos!|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.