Продажа квартиры с долгами за коммунальные услуги

Содержание

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Собственников недвижимости часто волнует вопрос о том, можно ли продать квартиру с долгами за ЖКХ. Подобная реализация жилого помещения не противоречит действующему законодательству и вполне осуществима. Однако нужно изучить нюансы этой процедуры, чтобы в дальнейшем у сторон сделки не возникло вопросов. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам бесплатной консультации :

Законодательный регламент

Для управляющей компании нет принципиальной разницы, с кого в итоге будет списан долг, накопленный в процессе не оплаты. Его может оплатить новый владелец жилья после вселения. Однако в пользу нового владельца можно привести несколько фактов:

  • он обязан оплачивать услуги только с того момента как приобрел квартиру в собственность;
  • только после регистрации права собственности на жилье.
Если УК заявит исковое обращение в суд, тогда высока вероятность, что закон будет только на стороне нового собственника. Если покупатель приобретал квартиру с обременением и соответствующим переводом долга на нового хозяина, тогда согласно 391 ГК РФ после того как права собственности будут зарегистрированы, все существующие задолженности перейдут к нему. Важно отметить, что долг будет переведен только в случае, если будет согласна УК и новый собственник помещения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Переуступка требований должна оформляться в соответствии со статьей 389 ГК РФ. Этот документ представляет собой письменное обязательство, с заверением у нотариуса.
Могут ли собственника выселить за долги по КУ? Читайте в нашей статье.

Правила продажи квартиры с долгом

Осуществить действия по продаже жилья с долговыми обязательствами можно. Однако следует запомнить, что долг выставлен не квартире, а ее собственнику. Поэтому вместе с передачей жилого помещения долг останется за предыдущим владельцем. Поэтому подобная продажа во многих случаях сопровождается проблемами с получением документации для сделки.

При согласии покупателя

Если покупатель знает о наличии долгов, тогда продажа возможна. Однако для того чтобы новый владелец заплатил долг по имеющимся квитанциям, следует прописать этот момент в договоре. При этом решается вопрос о скидке на жилье и итоговой сумме по продаже недвижимого имущества. Это обезопасит предыдущего владельца от искового заявления в суд, где будет решен вопрос о не оплате долга.

Продавец скрыл долги

Закон не запрещает реализацию жилья с наличием долгов.

Однако при получении права собственности, потребуется выписка с лицевого счета, после которой факт долгов будет полностью раскрыт. В ней будут указаны суммы по имеющимся коммунальным задолженностям.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Новый владелец получит массу неприятностей, поскольку он будет получать не только новый счет, но и квитанции с коммунальными задолженностями за прошлые месяцы.
Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой? Узнайте из статьи.

Кто платит?

Если обратиться к статье 210 ГК РФ, можно выяснить, что за новым владельцем не закреплено право платить по долгам за купленную квартиру. Поэтому любое предъявление требований со стороны УК будут считаться неправомерными в отношении покупателя. Исключением является лишь взнос за проведение капитального ремонта, что закреплено п.3 статьи 158 ЖК РФ. Обязанность по уплате возникнет только на основании статьи 391 ГК РФ, если будет осуществлен перевод задолженностей.

Проверка наличия задолженности

Сумму задолженности можно узнать по квитанциям, присылаемым по адресу проживания владельца или дистанционно. Получение информации можно осуществить в терминалах и отделениях банка. Для этого применяют один из способов:

  1. Обращение в управляющую компанию. Этот способ неудобен тем, что в организацию придется ехать лично;
  2. Через терминал оплаты. Для того чтобы воспользоваться такой возможностью потребуется квитанция для оплаты в пользу поставщика услуг. В поля вводят название услуги и месяц, за который нужно получить информацию;
  3. Звонок напрямую к поставщику услуги. Для того чтобы получить информацию нужно сказать адрес и ФИО собственника жилья;
  4. В банковском отделении. Получить сведения по долгам можно через кассира-операциониста, работающего в банке и принимающего платежи.
Помимо перечисленных выше способов разработаны мобильные сервисы для определения долгов по реквизитам поставщика услуги. При необходимости получения справки, подтверждающей отсутствии или наличие долговых обязательств нужно обратиться в следующие организации:
  • в бухгалтерию ТСЖ или управляющей компании;
  • в ИРЦ, то есть информационно-расчетный центр.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Ее может получить владелец жилья или гражданин с пропиской в этом помещении. Права на нее также имеют органы опеки, судебные органы и законные представители собственника квартиры.
Как узнать, правильно ли вам начисляют коммунальные платежи? Читайте тут.

Условия продажи квартиры с долгами

Для того чтобы осуществить сделку с продажей квартиры, где присутствуют долги, нужно соблюсти некоторые условия, которые являются обязательными. К ним относят уведомление потенциального покупателя о подобной ситуации, при которой требуется внесение средств за оплату ЖКХ. Иначе если он узнает об этом позднее, последует обращение в судебный орган и аннулирование сделки с потерей части средств, так как возможно постановление об уменьшении суммы для продажи. Гражданский кодекс и закон в целом в этом случае на стороне покупателя.

Когда можно продавать?

Продажа квартиры с долгом возможна лишь тогда, когда ситуация не дошла до судебного разбирательства. Если суд постановил, что собственник жилья должен внести определенную сумму по долгам за ЖКХ и квартплату, тогда судебные приставы на основе судебного решения могут наложить обременение на жилое помещение. Тогда продать его будет уже невозможно.
Читать еще:  Сколько действительна справка из банка для визы
Наличие неоплаченных счетов не препятствует продаже. При этом не имеет значение, кто будет их оплачивать.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Чаще всего подобные сделки связаны с иными причинами, по которым они не могут быть подписаны:
  1. на квартиру наложено обременение, то есть она находится в залоге у банка;
  2. на помещение наложен арест со стороны судебных приставов;
  3. помещение относится к не приватизированному;
  4. третьи лица выставляют собственные права на жилое помещение;
  5. нет согласия от иных собственников жилья.
к содержанию ↑

Способы погашения

Урегулировать вопрос до начала сделки можно даже с наличием большой задолженности за услуги коммунального характера. Однако нужно соблюдать определенные условия в зависимости от того кто будет оплачивать долги: продавец или покупатель помещения.
О том, как оплачивать коммунальные платежи без комиссии, читайте здесь.

Продавцом

Для того чтобы избежать проблем с УК в дальнейшем, собственник может самостоятельно погасить большой долг. Для этого ему нужно обратиться к поставщику услуг. Следует объяснить ситуацию и постараться не доводить дело до суда, поскольку в таком случае продажа жилья будет невозможна. Если предоставить доказательства не оплаты по уважительным причинам УК может пойти на уступки и предложить оплату частями, то есть в рассрочку. Реструктуризация долга возможна лишь в исключительных случаях. У продавца есть несколько вариантов для решения вопроса:

  • использование аванса за квартиру в качестве погашения долга;
  • оформление потребительского кредита;
  • займ у родственников или друзей.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

к содержанию ↑

Переуступка долга

При переуступке долга все платежи, которые ранее были предназначены для предыдущего владельца, переходят к новому хозяину. В подобном случае при продаже часто делается скидка на жилое помещение, чтобы новый владелец мог оплатить услуги ЖКХ.

Договор купли-продажи с наличием долговых обязательств

При проведении продажи жилья с долгом следует составить договор по установленным правилам. В нем должен присутствовать пункт, что обязательства по оплате коммунальных услуг, относящихся к предыдущим месяцам, передаются новому владельцу жилья. Образец договора имеет типовую форму при составлении, но лишь с единственным отличием в пункте о переводе долга к новому владельцу. Образец договора купли-продажи квартиры с долгами.

Написание письменного обязательства

Обязательство об уплате долгов, которое подписывается сторонами, составляется в письменном виде. В соответствии с ним новый собственник будет оплачивать долг вместо предыдущего собственника. Важно пройти нотариальное заверение документа.

Уведомление УК

Новый собственник квартиры с долгами должен послать уведомление в управляющую компанию, где сообщает о смене собственника помещения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Оно составляется в письменной форме и к нему следует приложить два документа:
  1. договор на покупку жилья;
  2. правоустанавливающий документ.
Образец уведомления в УК о смене собственника квартиры. О том, как законно продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, смотрите в видеоролике: Необязательными, но все же рекомендуемыми бумагами, являются записи приборов учета на момент приобретения собственности.

Острые вопросы

При продаже и покупке подобного вида жилья, где присутствуют долговые обязательства, следует выяснить ряд вопросов, которые возникают у сторон сделки.

А это не опасно?

Покупка жилья с долгом по КУ не представляет опасности, однако следует решить вопрос о том, кто будет вносить платеж за услуги перед заключением сделки. Это обезопасит покупателя от проблем и претензий от управляющей компании.

Обязан ли новый владелец жилья платить по чужим долгам без своего согласия?

Ответ отрицательный, поскольку новый собственник может проявить инициативу и подписать документы по переводу долга на себя, тогда он будет обязан платить за них. Если эти действия не воспроизводились долги принадлежат предыдущему владельцу помещения.

Срок исковой давности

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

На долги по КУ установлен срок исковой давности. Он составляет три года. По истечении этого времени предъявить претензии не сможет ни управляющая компания, ни суд.

Если купили квартиру с долгом по капремонту?

При наличии долга по капремонту его придется оплачивать новому владельцу жилья. Поскольку это правило установлено ч.3 статьи 158 ЖК РФ. Не каждый покупатель готов приобрести квартиру с наличием долгов, но иногда люди, которые знают о правильном оформлении, соглашаются на сделку. При этом должны быть соблюдены требования, касающиеся порядка уплаты по обязательствам. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно ! Также рекомендуем к прочтению: Поделиться в соц.сетях: 1 Комментарий Полезная статья, даже не думал что в этом вопросе столько подводных камней, спасибо за подробное разъяснение. Покупка недвижимости – это большой риск как для покупателя, так и для продавца, потому как не всегда попадаются честные люди, которым стоит доверять. При продаже квартиры, или её покупке, к примеру, стоит обращать внимание на многие вещи, даже на такие мелочи, как поведение и манеры человека. Мошенник всегда будет во взволнованном состоянии, странно себя вести и, скорее всего, выдаст себя.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В любом случае нужно проверять все документы. Когда производится покупка квартиры, стоит поговорить с соседями, знают ли они вообще владельца? К тому же стоит обратиться и в управляющую компанию дома, чтобы убедиться, в том, что никаких долгов нет и собственник все выплатил.

Как узнать о задолженности

Если вы не хотите купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, то стоит проверить собственника на факт их наличия. Не всегда, даже очень доброжелательный и честный продавец, может на деле являться таковым. За добрыми намерениями, может скрываться совершенно иное. Поэтому при покупке квартиры нужно действовать осторожно. Как же быть, если продавец умалчивает о долгах по коммунальным услугам? Факт задолженности можно проверить несколькими способами, один из простых: обратится в управляющую компанию (УК). В этом случае покупателю предоставят специальную выписку, в которой будут указаны все задолженности по квартплате. На ее основании можно потребовать снизить цену на недвижимость. Второй вариант получить выписку – обратиться в отделение банка, с которым сотрудничает управляющая компания, который принимает платежи за коммунальные услуги. Для этого придется составить заявку, в которой будет указан адрес дома, а также номер квартиры, по которой требуется предоставить информацию. Правильный способ узнать о задолженностях – попросить продавца взять справку из УК ЖКХ, которая будет подтверждать их отсутствие.

Читать еще:  Оплачивается ли праздничный день в учебном отпуске

Обязанности об уплате квартплаты

Обязанность об уплате счета за коммунальные услуги закреплена на уровне Жилищного Кодекса РФ. Причем делать это необходимо полноценно и своевременно. Платеж выполняет сам собственник либо арендатор жилья не позднее 10 числа каждого месяца, в том случае если нет дополнительных договоренностей с УК. Если человек купил квартиру с долгами, то он не обязан их оплачивать, в соответствии все с тем же самым ЖК, потому как эта обязанность вступает в силу только с момента подписания договора купли-продажи. Новый владелец никаким образом не должен разбираться с задолженностью по коммуналке предыдущего хозяина недвижимости. Оплачиваются коммунальные услуги только с того момента, как будет зарегистрировано право собственности.

Получается, что новый владелец может не переживать по этому поводу. Все долги будут взыматься с предыдущего собственника в соответствии с предусмотренными законодательством действиями.
При всем этом законом не запрещается продать квартиру с долгом по квартплате, несмотря на заблуждения многих граждан. Это никак не нарушает требования и не является мошенничеством со стороны продавца.

Продажа квартиры с долгами

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Многих все же тревожит вопрос “Возможно ли продать квартиру с долгами по коммунальным услугам”? Юристы утверждают, что это возможно. Все потому, что долг закреплен не за квартирой, а за ее собственником. То есть за человеком. Соответственно новый владелец не будет иметь никакого отношения к долгам предыдущего хозяина. Часто, управляющая компания ведет себя неправильно в таких ситуациях и требуют выплатить долги у новых жильцов. Это незаконно, хотя сотрудники организации могут действовать решительно. В таком случае стоит подавать в суд. Но перед тем, как продать квартиру с долгами, нужно разобраться, чем это может быть чревато для обоих сторон, совершающих сделку. Так как многие покупатели не разбираются в законодательстве, они при малейшем подозрении стараются отказаться от варианта и найти другой, ведь услуги адвокатов достаточно дорогие. Поэтому покупатель, узнавший о долге скорее всего быстро «пропадет». Как же стоит продавать квартиру с имеющимися долгами по квартплате? Действовать стоит также, как при обычной продаже, но при этом заранее уведомить покупателя о том, что имеются долги. Чтобы не возникло недоразумений стоит объяснить, что это никак не повлияет на сделку и долг останется на продавце. При этом стоит как можно раньше его оплатить.

Продажа квартиры, если она неприватизированная

Но многих интересует и такой вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?». По действующему законодательству нельзя. Если квартира не была приватизирована, то она по праву принадлежит государству и сделать с ней ничего нельзя. Есть несколько вариантов развития событий:
  • Обратиться в агентства, которые подскажут, как продать неприватизированную квартиру “быстро” и “просто”. Это дорогой способ.
  • Попросить покупателя внести необходимое количество денег для приватизации и погашения долгов. В таком случае придется составлять нотариально заверенные договора об обязательствах.
В таком случае её сначала приватизируют, а уже после заключают договор о продаже. Долг за коммунальные услуги также можно погасить в любое время, но чем раньше – тем лучше, тянуть не стоит из-за начисляющийся пени. Поэтому вопрос “можно ли продавать квартиру с долгами”, можно считать закрытым.

Как правильно оформить?

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нисколько не рискованное дело в том случае, когда собственник готов, а также имеет возможность погасить долг. Оформление происходит таким же образом, как и при обычной продаже квартиры, за исключением некоторых особенностей:
  • Составляется обычный договор-купли продажи.
  • В нем отражается информация о том, что задолженность будет погашена предыдущим владельцем.
  • Либо в другом случае долги переносятся на нового собственника, по договоренности о возмещении.
В силу он вступит только с момента его подписания. Для оформления потребуется также стандартный пакет документов:
  • Паспорт или его копия (Возможны другие документы, подтверждающие личность).
  • Договор купли-продажи.
  • Технический и кадастровый паспорта объекта.
  • Выписки из Регистрационной палаты и из УК, об отсутствии долгов (или факта их наличия, если производится продажа квартиры с долгом)
В случае, когда собственников несколько, необходимо присутствие каждого из них, только в таком случае можно будет продать квартиру.

Важные нюансы

Исходя из статьи стало понятно, как нужно продавать квартиру с долгом по коммунальным платежам. Но при этом есть еще пара нюансов, на которые стоит обратить внимание:
  • Долг числится 36 месяцев за владельцем. Далее он автоматически списывается.
  • Если наложен судебный арест, то сделать с квартирой ничего не получится.
  • Новый владелец не отвечает за долги предыдущего.
  • Если собственник не платил за капитальный ремонт, то долги автоматически переходят на нового владельца. Информация об этом прописана в 158 статье ЖК РФ.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру, но не имеют возможности оплатить долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи. Советую собственникам заранее запросить точную сумму долга в своей управляющей компании или ЕИРЦ . Лучше это сделать до показов квартиры.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб. Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК РФ. Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ. Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи. Полный список документов для продажи квартиры в 2019 году Если покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика.
Читать еще:  Пособие по освобождению из мест лишения свободы

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб. Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки. Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках. Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ. Минусы:
  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.
После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб. Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:
  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.
Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему. Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2. Минусы:
  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании. Как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники — инструкция. Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

Как не нужно продавать квартиру с долгами

Один мой знакомый рассказал как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали. Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — долг действительно был закрыт. Но все могло обернутся по-другому. Долг мог бы так и остаться на моем знакомом, ведь долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому. Долг висит на человеке, а не на квартире. Новые собственники должны платить за коммуналку только с даты регистрации квартиры в их собственность — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. На квартиру оформлен только лицевой счет, но за коммунальные услуги должен платить только тот, кто этими услугами пользовался. Поэтому и долги прикреплены к человеку, а не за квартирой. Исключение — долг по кап.ремонту всегда переходит на нового собственника (п. 3 ст. 158 ЖК). После сделки новые собственники могут потребовать в Управляющей компании убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет. Управляющая компания конечно чаще всего отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. В этом случае собственники могут подать в суд и они бы его точно выиграли. Ведь нигде не было написано об обязанности платить долг за предыдущего собственника, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить моему знакомому, хоть он их и вычел с цены за квартиру. Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓. Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Продажа квартиры с долгами за коммунальные услуги

Содержание

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Собственников недвижимости часто волнует вопрос о том, можно ли продать квартиру с долгами за ЖКХ. Подобная реализация жилого помещения не противоречит действующему законодательству и вполне осуществима. Однако нужно изучить нюансы этой процедуры, чтобы в дальнейшем у сторон сделки не возникло вопросов. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам бесплатной консультации :

Законодательный регламент

Для управляющей компании нет принципиальной разницы, с кого в итоге будет списан долг, накопленный в процессе не оплаты. Его может оплатить новый владелец жилья после вселения. Однако в пользу нового владельца можно привести несколько фактов:

  • он обязан оплачивать услуги только с того момента как приобрел квартиру в собственность;
  • только после регистрации права собственности на жилье.
Если УК заявит исковое обращение в суд, тогда высока вероятность, что закон будет только на стороне нового собственника. Если покупатель приобретал квартиру с обременением и соответствующим переводом долга на нового хозяина, тогда согласно 391 ГК РФ после того как права собственности будут зарегистрированы, все существующие задолженности перейдут к нему. Важно отметить, что долг будет переведен только в случае, если будет согласна УК и новый собственник помещения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Переуступка требований должна оформляться в соответствии со статьей 389 ГК РФ. Этот документ представляет собой письменное обязательство, с заверением у нотариуса.
Могут ли собственника выселить за долги по КУ? Читайте в нашей статье.

Правила продажи квартиры с долгом

Осуществить действия по продаже жилья с долговыми обязательствами можно. Однако следует запомнить, что долг выставлен не квартире, а ее собственнику. Поэтому вместе с передачей жилого помещения долг останется за предыдущим владельцем. Поэтому подобная продажа во многих случаях сопровождается проблемами с получением документации для сделки.

При согласии покупателя

Если покупатель знает о наличии долгов, тогда продажа возможна. Однако для того чтобы новый владелец заплатил долг по имеющимся квитанциям, следует прописать этот момент в договоре. При этом решается вопрос о скидке на жилье и итоговой сумме по продаже недвижимого имущества. Это обезопасит предыдущего владельца от искового заявления в суд, где будет решен вопрос о не оплате долга.

Продавец скрыл долги

Закон не запрещает реализацию жилья с наличием долгов.

Однако при получении права собственности, потребуется выписка с лицевого счета, после которой факт долгов будет полностью раскрыт. В ней будут указаны суммы по имеющимся коммунальным задолженностям.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Новый владелец получит массу неприятностей, поскольку он будет получать не только новый счет, но и квитанции с коммунальными задолженностями за прошлые месяцы.
Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой? Узнайте из статьи.

Кто платит?

Если обратиться к статье 210 ГК РФ, можно выяснить, что за новым владельцем не закреплено право платить по долгам за купленную квартиру. Поэтому любое предъявление требований со стороны УК будут считаться неправомерными в отношении покупателя. Исключением является лишь взнос за проведение капитального ремонта, что закреплено п.3 статьи 158 ЖК РФ. Обязанность по уплате возникнет только на основании статьи 391 ГК РФ, если будет осуществлен перевод задолженностей.

Проверка наличия задолженности

Сумму задолженности можно узнать по квитанциям, присылаемым по адресу проживания владельца или дистанционно. Получение информации можно осуществить в терминалах и отделениях банка. Для этого применяют один из способов:

  1. Обращение в управляющую компанию. Этот способ неудобен тем, что в организацию придется ехать лично;
  2. Через терминал оплаты. Для того чтобы воспользоваться такой возможностью потребуется квитанция для оплаты в пользу поставщика услуг. В поля вводят название услуги и месяц, за который нужно получить информацию;
  3. Звонок напрямую к поставщику услуги. Для того чтобы получить информацию нужно сказать адрес и ФИО собственника жилья;
  4. В банковском отделении. Получить сведения по долгам можно через кассира-операциониста, работающего в банке и принимающего платежи.
Помимо перечисленных выше способов разработаны мобильные сервисы для определения долгов по реквизитам поставщика услуги. При необходимости получения справки, подтверждающей отсутствии или наличие долговых обязательств нужно обратиться в следующие организации:
  • в бухгалтерию ТСЖ или управляющей компании;
  • в ИРЦ, то есть информационно-расчетный центр.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Ее может получить владелец жилья или гражданин с пропиской в этом помещении. Права на нее также имеют органы опеки, судебные органы и законные представители собственника квартиры.
Как узнать, правильно ли вам начисляют коммунальные платежи? Читайте тут.

Условия продажи квартиры с долгами

Для того чтобы осуществить сделку с продажей квартиры, где присутствуют долги, нужно соблюсти некоторые условия, которые являются обязательными. К ним относят уведомление потенциального покупателя о подобной ситуации, при которой требуется внесение средств за оплату ЖКХ. Иначе если он узнает об этом позднее, последует обращение в судебный орган и аннулирование сделки с потерей части средств, так как возможно постановление об уменьшении суммы для продажи. Гражданский кодекс и закон в целом в этом случае на стороне покупателя.

Когда можно продавать?

Продажа квартиры с долгом возможна лишь тогда, когда ситуация не дошла до судебного разбирательства. Если суд постановил, что собственник жилья должен внести определенную сумму по долгам за ЖКХ и квартплату, тогда судебные приставы на основе судебного решения могут наложить обременение на жилое помещение. Тогда продать его будет уже невозможно.
Читать еще:  Сколько времени занимает вступление в наследство
Наличие неоплаченных счетов не препятствует продаже. При этом не имеет значение, кто будет их оплачивать.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Чаще всего подобные сделки связаны с иными причинами, по которым они не могут быть подписаны:
  1. на квартиру наложено обременение, то есть она находится в залоге у банка;
  2. на помещение наложен арест со стороны судебных приставов;
  3. помещение относится к не приватизированному;
  4. третьи лица выставляют собственные права на жилое помещение;
  5. нет согласия от иных собственников жилья.
к содержанию ↑

Способы погашения

Урегулировать вопрос до начала сделки можно даже с наличием большой задолженности за услуги коммунального характера. Однако нужно соблюдать определенные условия в зависимости от того кто будет оплачивать долги: продавец или покупатель помещения.
О том, как оплачивать коммунальные платежи без комиссии, читайте здесь.

Продавцом

Для того чтобы избежать проблем с УК в дальнейшем, собственник может самостоятельно погасить большой долг. Для этого ему нужно обратиться к поставщику услуг. Следует объяснить ситуацию и постараться не доводить дело до суда, поскольку в таком случае продажа жилья будет невозможна. Если предоставить доказательства не оплаты по уважительным причинам УК может пойти на уступки и предложить оплату частями, то есть в рассрочку. Реструктуризация долга возможна лишь в исключительных случаях. У продавца есть несколько вариантов для решения вопроса:

  • использование аванса за квартиру в качестве погашения долга;
  • оформление потребительского кредита;
  • займ у родственников или друзей.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

к содержанию ↑

Переуступка долга

При переуступке долга все платежи, которые ранее были предназначены для предыдущего владельца, переходят к новому хозяину. В подобном случае при продаже часто делается скидка на жилое помещение, чтобы новый владелец мог оплатить услуги ЖКХ.

Договор купли-продажи с наличием долговых обязательств

При проведении продажи жилья с долгом следует составить договор по установленным правилам. В нем должен присутствовать пункт, что обязательства по оплате коммунальных услуг, относящихся к предыдущим месяцам, передаются новому владельцу жилья. Образец договора имеет типовую форму при составлении, но лишь с единственным отличием в пункте о переводе долга к новому владельцу. Образец договора купли-продажи квартиры с долгами.

Написание письменного обязательства

Обязательство об уплате долгов, которое подписывается сторонами, составляется в письменном виде. В соответствии с ним новый собственник будет оплачивать долг вместо предыдущего собственника. Важно пройти нотариальное заверение документа.

Уведомление УК

Новый собственник квартиры с долгами должен послать уведомление в управляющую компанию, где сообщает о смене собственника помещения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Оно составляется в письменной форме и к нему следует приложить два документа:
  1. договор на покупку жилья;
  2. правоустанавливающий документ.
Образец уведомления в УК о смене собственника квартиры. О том, как законно продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, смотрите в видеоролике: Необязательными, но все же рекомендуемыми бумагами, являются записи приборов учета на момент приобретения собственности.

Острые вопросы

При продаже и покупке подобного вида жилья, где присутствуют долговые обязательства, следует выяснить ряд вопросов, которые возникают у сторон сделки.

А это не опасно?

Покупка жилья с долгом по КУ не представляет опасности, однако следует решить вопрос о том, кто будет вносить платеж за услуги перед заключением сделки. Это обезопасит покупателя от проблем и претензий от управляющей компании.

Обязан ли новый владелец жилья платить по чужим долгам без своего согласия?

Ответ отрицательный, поскольку новый собственник может проявить инициативу и подписать документы по переводу долга на себя, тогда он будет обязан платить за них. Если эти действия не воспроизводились долги принадлежат предыдущему владельцу помещения.

Срок исковой давности

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

На долги по КУ установлен срок исковой давности. Он составляет три года. По истечении этого времени предъявить претензии не сможет ни управляющая компания, ни суд.

Если купили квартиру с долгом по капремонту?

При наличии долга по капремонту его придется оплачивать новому владельцу жилья. Поскольку это правило установлено ч.3 статьи 158 ЖК РФ. Не каждый покупатель готов приобрести квартиру с наличием долгов, но иногда люди, которые знают о правильном оформлении, соглашаются на сделку. При этом должны быть соблюдены требования, касающиеся порядка уплаты по обязательствам. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно ! Также рекомендуем к прочтению: Поделиться в соц.сетях: 1 Комментарий Полезная статья, даже не думал что в этом вопросе столько подводных камней, спасибо за подробное разъяснение. Покупка недвижимости – это большой риск как для покупателя, так и для продавца, потому как не всегда попадаются честные люди, которым стоит доверять. При продаже квартиры, или её покупке, к примеру, стоит обращать внимание на многие вещи, даже на такие мелочи, как поведение и манеры человека. Мошенник всегда будет во взволнованном состоянии, странно себя вести и, скорее всего, выдаст себя.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В любом случае нужно проверять все документы. Когда производится покупка квартиры, стоит поговорить с соседями, знают ли они вообще владельца? К тому же стоит обратиться и в управляющую компанию дома, чтобы убедиться, в том, что никаких долгов нет и собственник все выплатил.

Как узнать о задолженности

Если вы не хотите купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, то стоит проверить собственника на факт их наличия. Не всегда, даже очень доброжелательный и честный продавец, может на деле являться таковым. За добрыми намерениями, может скрываться совершенно иное. Поэтому при покупке квартиры нужно действовать осторожно. Как же быть, если продавец умалчивает о долгах по коммунальным услугам? Факт задолженности можно проверить несколькими способами, один из простых: обратится в управляющую компанию (УК). В этом случае покупателю предоставят специальную выписку, в которой будут указаны все задолженности по квартплате. На ее основании можно потребовать снизить цену на недвижимость. Второй вариант получить выписку – обратиться в отделение банка, с которым сотрудничает управляющая компания, который принимает платежи за коммунальные услуги. Для этого придется составить заявку, в которой будет указан адрес дома, а также номер квартиры, по которой требуется предоставить информацию. Правильный способ узнать о задолженностях – попросить продавца взять справку из УК ЖКХ, которая будет подтверждать их отсутствие.

Читать еще:  Порядок получения справки об отсутствии судимости

Обязанности об уплате квартплаты

Обязанность об уплате счета за коммунальные услуги закреплена на уровне Жилищного Кодекса РФ. Причем делать это необходимо полноценно и своевременно. Платеж выполняет сам собственник либо арендатор жилья не позднее 10 числа каждого месяца, в том случае если нет дополнительных договоренностей с УК. Если человек купил квартиру с долгами, то он не обязан их оплачивать, в соответствии все с тем же самым ЖК, потому как эта обязанность вступает в силу только с момента подписания договора купли-продажи. Новый владелец никаким образом не должен разбираться с задолженностью по коммуналке предыдущего хозяина недвижимости. Оплачиваются коммунальные услуги только с того момента, как будет зарегистрировано право собственности.

Получается, что новый владелец может не переживать по этому поводу. Все долги будут взыматься с предыдущего собственника в соответствии с предусмотренными законодательством действиями.
При всем этом законом не запрещается продать квартиру с долгом по квартплате, несмотря на заблуждения многих граждан. Это никак не нарушает требования и не является мошенничеством со стороны продавца.

Продажа квартиры с долгами

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Многих все же тревожит вопрос “Возможно ли продать квартиру с долгами по коммунальным услугам”? Юристы утверждают, что это возможно. Все потому, что долг закреплен не за квартирой, а за ее собственником. То есть за человеком. Соответственно новый владелец не будет иметь никакого отношения к долгам предыдущего хозяина. Часто, управляющая компания ведет себя неправильно в таких ситуациях и требуют выплатить долги у новых жильцов. Это незаконно, хотя сотрудники организации могут действовать решительно. В таком случае стоит подавать в суд. Но перед тем, как продать квартиру с долгами, нужно разобраться, чем это может быть чревато для обоих сторон, совершающих сделку. Так как многие покупатели не разбираются в законодательстве, они при малейшем подозрении стараются отказаться от варианта и найти другой, ведь услуги адвокатов достаточно дорогие. Поэтому покупатель, узнавший о долге скорее всего быстро «пропадет». Как же стоит продавать квартиру с имеющимися долгами по квартплате? Действовать стоит также, как при обычной продаже, но при этом заранее уведомить покупателя о том, что имеются долги. Чтобы не возникло недоразумений стоит объяснить, что это никак не повлияет на сделку и долг останется на продавце. При этом стоит как можно раньше его оплатить.

Продажа квартиры, если она неприватизированная

Но многих интересует и такой вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?». По действующему законодательству нельзя. Если квартира не была приватизирована, то она по праву принадлежит государству и сделать с ней ничего нельзя. Есть несколько вариантов развития событий:
  • Обратиться в агентства, которые подскажут, как продать неприватизированную квартиру “быстро” и “просто”. Это дорогой способ.
  • Попросить покупателя внести необходимое количество денег для приватизации и погашения долгов. В таком случае придется составлять нотариально заверенные договора об обязательствах.
В таком случае её сначала приватизируют, а уже после заключают договор о продаже. Долг за коммунальные услуги также можно погасить в любое время, но чем раньше – тем лучше, тянуть не стоит из-за начисляющийся пени. Поэтому вопрос “можно ли продавать квартиру с долгами”, можно считать закрытым.

Как правильно оформить?

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нисколько не рискованное дело в том случае, когда собственник готов, а также имеет возможность погасить долг. Оформление происходит таким же образом, как и при обычной продаже квартиры, за исключением некоторых особенностей:
  • Составляется обычный договор-купли продажи.
  • В нем отражается информация о том, что задолженность будет погашена предыдущим владельцем.
  • Либо в другом случае долги переносятся на нового собственника, по договоренности о возмещении.
В силу он вступит только с момента его подписания. Для оформления потребуется также стандартный пакет документов:
  • Паспорт или его копия (Возможны другие документы, подтверждающие личность).
  • Договор купли-продажи.
  • Технический и кадастровый паспорта объекта.
  • Выписки из Регистрационной палаты и из УК, об отсутствии долгов (или факта их наличия, если производится продажа квартиры с долгом)
В случае, когда собственников несколько, необходимо присутствие каждого из них, только в таком случае можно будет продать квартиру.

Важные нюансы

Исходя из статьи стало понятно, как нужно продавать квартиру с долгом по коммунальным платежам. Но при этом есть еще пара нюансов, на которые стоит обратить внимание:
  • Долг числится 36 месяцев за владельцем. Далее он автоматически списывается.
  • Если наложен судебный арест, то сделать с квартирой ничего не получится.
  • Новый владелец не отвечает за долги предыдущего.
  • Если собственник не платил за капитальный ремонт, то долги автоматически переходят на нового владельца. Информация об этом прописана в 158 статье ЖК РФ.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру, но не имеют возможности оплатить долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи. Советую собственникам заранее запросить точную сумму долга в своей управляющей компании или ЕИРЦ . Лучше это сделать до показов квартиры.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб. Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК РФ. Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ. Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи. Полный список документов для продажи квартиры в 2019 году Если покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика.
Читать еще:  Сколько действительна справка из банка для визы

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб. Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки. Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках. Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ. Минусы:
  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.
После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб. Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:
  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.
Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему. Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2. Минусы:
  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании. Как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники — инструкция. Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

Как не нужно продавать квартиру с долгами

Один мой знакомый рассказал как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали. Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — долг действительно был закрыт. Но все могло обернутся по-другому. Долг мог бы так и остаться на моем знакомом, ведь долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому. Долг висит на человеке, а не на квартире. Новые собственники должны платить за коммуналку только с даты регистрации квартиры в их собственность — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. На квартиру оформлен только лицевой счет, но за коммунальные услуги должен платить только тот, кто этими услугами пользовался. Поэтому и долги прикреплены к человеку, а не за квартирой. Исключение — долг по кап.ремонту всегда переходит на нового собственника (п. 3 ст. 158 ЖК). После сделки новые собственники могут потребовать в Управляющей компании убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет. Управляющая компания конечно чаще всего отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. В этом случае собственники могут подать в суд и они бы его точно выиграли. Ведь нигде не было написано об обязанности платить долг за предыдущего собственника, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить моему знакомому, хоть он их и вычел с цены за квартиру. Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓. Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Продажа квартиры с долгами за коммунальные услуги: 10 комментариев

  1. berkey

    hey there and thank you for your info – I’ve certainly picked up something new from right here. I did however expertise a few technical points using this web site, as I experienced to reload the web site many times previous to I could get it to load properly. I had been wondering if your web host is OK? Not that I am complaining, but sluggish loading instances times will sometimes affect your placement in google and can damage your high quality score if advertising and marketing with Adwords. Well I’m adding this RSS to my email and could look out for much more of your respective intriguing content. Ensure that you update this again very soon.|

  2. feed

    My partner and I absolutely love your blog and find many of your post’s to be exactly I’m looking for. can you offer guest writers to write content in your case? I wouldn’t mind writing a post or elaborating on some of the subjects you write about here. Again, awesome web site!|

  3. the feed

    Hey! I just wanted to ask if you ever have any issues with hackers? My last blog (wordpress) was hacked and I ended up losing several weeks of hard work due to no data backup. Do you have any methods to stop hackers?|

  4. feed

    Hello there, just became aware of your blog through Google, and found that it is truly informative. I am going to watch out for brussels. I’ll appreciate if you continue this in future. A lot of people will be benefited from your writing. Cheers!|

  5. the feed

    Good day! I just want to give you a big thumbs up for the excellent information you’ve got right here on this post. I’ll be returning to your web site for more soon.|

  6. the feed

    Hi there, just became alert to your blog through Google, and found that it is really informative. I am going to watch out for brussels. I’ll be grateful if you continue this in future. Many people will be benefited from your writing. Cheers!|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.