Продажа квартиры с правом пожизненного проживания

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Ситуация, когда в квартире прописан человек, имеющий пожизненное право на проживание в ней, достаточно распространенная. Продать такую недвижимость очень непросто, так как ни продавец, ни покупатель (если он решится приобрести такое жилье) не смогут выписать гражданина против его согласия. Решать пользоваться ему своим правом или отказаться может только сам проживающий.

Категории граждан, которые могут получить право пожизненного проживания

Некоторые граждане могут получить право пожизненного проживания в квартире, и никто не сможет принудить их освободить жилплощадь.
  1. Жильцы, которые в момент приватизации отказались получать долю в пользу кого-то из родственников.
  2. Граждане, право которых получено на основании завещания.
  3. Супруг, если это право закреплено брачным соглашением.
  4. Член кооператива, даже частично оплативший свой пай.
  5. Ребенок, не достигший совершеннолетия, временно живущий в интернате, или находящийся в исправительном учреждении.
Важно! При продаже квартиры с обременением в виде права пожизненного проживания не собственника, его согласие не требуется. Если гражданин, имеющий право пожизненного проживания – взрослый, то заключается обычный договор купли-продажи, однако владелец такой квартиры должен принять тот факт, что цена недвижимости из-за такого обременения будет ниже, иначе покупателя будет сложно найти. В случае, когда на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать квартиру без разрешения органов опеки не удастся. При этом ребенка нужно будет снять с регистрации и прописать в другой квартире в сроки, установленные законом.

Как не обмануть покупателя?

Случаются ситуации, когда продавец умышленно скрывает факт о прописанных жильцах или гражданах, имеющих право пожизненного пользования квартирой. Так поступать не следует, так как, когда обман откроется, а это обязательно произойдет, то продавцу придется не только возвращать полученные деньги, но и, возможно, компенсировать моральные потери покупателя, если он этого потребует. Однако чаще всего, продавец и сам не знает, что квартира, которую он реализует обременена. Такое происходит, если один из прошлых жильцов был временно выписан с жилплощади, например, на период отбывания наказания. Так поступают родственники, чтобы не оплачивать коммунальные услуги за отсутствующего человека. Поэтому, чтобы быть абсолютно уверенным в юридической чистоте квартиры, следует при заключении сделки тщательно проверять ее историю. Пример. Гражданин приобрел квартиру, которая на момент подписания договора купли-продажи была свободной. Он сам сходил в управляющую организацию и убедился, что все жильцы выписаны. Однако он не поинтересовался, когда и на каких основаниях происходило снятие с регистрации каждого из них. Спустя три года, явился брат прежнего хозяина, который все это время отбывал наказание, и потребовал от новых жильцов выделить ему комнату, так как восстановил временно прекращенную регистрацию. Новый собственник отказал бывшему жильцу, и тот подал иск в суд, который был удовлетворен. Собственнику пришлось освобождать комнату для бывшего жильца.

Как можно решить вопрос с пожизненным правом проживания в квартире?

Как уже было отмечено выше, никто не вправе принудить жильца с правом пожизненного пользования квартирой выписаться из нее. Однако решение существует. Если жилец не проживает в данной квартире, то с ним можно просто договориться о добровольной выписке, возможно, выдвинутые им условия не будут обременительными. В случае, когда у гражданина нет другого жилья, то новый владелец может предложить ему приобрести отдельную квартиру, или смириться с тем, что его семье придется жить в квартире с подселением.

Юридическая помощь при продаже квартиры с обременением право пожизненного проживания

Если вам надо продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания, то вам лучше обратиться к юристу компании «Правосфера». Он оценит сложившуюся ситуацию и предложит варианты ее решения. Также специалист может взять на себя переговоры как с потенциальным покупателем, так и с жильцом, имеющим право пользоваться квартирой. Вы можете обратиться к профессионалу тогда, когда вам понадобится помощь или консультация, а можете с первого этапа заручиться его поддержкой. В любом случае он сделает все возможное, чтобы направить дело в нужное русло, и поможет решить вопрос с наибольшей выгодой для клиента.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Оформленная купля продажа с пожизненным проживанием позволяет человеку получить деньги за свое жилье, но при этом оставаться в нем вплоть до своей кончины. Сложность вопроса состоит в том, что пункт договора, оговаривающий возможность проживания, не является причиной для наложения обременения. Как правильно заключить сделку, чтобы при последующей продаже жилья новый владелец не выселил жильца на улицу вы можете узнать из статьи далее.

Что это такое

Продажа жилища с правом дальнейшего пожизненного проживания, подразумевает, что продавец после получения денег за квартиру продолжит в ней находиться до своих последних дней. Подобные договоры часто заключают одинокие пожилые люди. Существует два вида продаж с правом пожизненного проживания продавца:

  • Первый предусматривает полный расчет между сторонами во время заключения сделки. В документе должно быть оговорено получение денег продавцом в полном объеме сразу. Это – ДКП с пожизненным проживанием, его мы рассмотрим в этой статье.
  • Второй встречается чаще. Пожилые люди продают квартиру в обмен на содержание и оплату коммунальных услуг. Таким образом, покупатель приобретает жилье в рассрочку, но при этом он обязуется обеспечивать уход и передавать хозяину помещения денежные суммы. Такой договор называется продажей с иждивением (рента). О ренте мы писали ранее по этой ссылке.
Часто мошенники используют этот тип сделок с целью отъема жилья у пожилого человека. Нотариус может отказаться заверять подобную юридическую операцию, если заподозрит, что старик находится в состоянии временного помешательства либо недееспособен.
Подобные сделки не предусмотрены ГК. По этой причине, люди, желающие приобрести у стариков жилище в обмен на пожизненный уход и содержание, договариваются с ними об оформлении ренты, завещания либо дарственной на покупателя.

В чем разница между продажей с проживанием и рентой

Рента подразумевает продажу жилья собственником рентоплательщику с сохранением права на пожизненное проживание. Согласно достигнутым договоренностям между сторонами, покупатель должен оплачивать в указанный срок некоторые суммы денег. Дополнительно в документ могут быть внесены пункты, обязывающие покупателя:
  • обеспечить пожизненный уход за больным либо престарелым хозяином жилища;
  • покупать медикаменты и продукты;
  • нанимать сиделок.
Читать еще:  Райффайзенбанк взять ипотеку на вторичное жилье
Стороны могут заключить договор пожизненной ренты либо постоянной. В первом случае обеспечение старика, инвалида производится до момента его кончины. Собственность переходит новому владельцу сразу после смерти предыдущего хозяина. Постоянная рента подразумевает выплату средств до погашения оговоренной суммы. Пожизненная рента имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон:
  • покупатель может оказаться безответственным человеком;
  • продавец может прожить дольше предполагаемого покупателем срока и за этот срок рентоплательщик затратит большие суммы, чем планировал;
  • продавец может пережить покупателя;
  • после смерти рентополучателя его родственники могут вступить в судебную тяжбу с целью оспорить договор ренты;
  • продавец может расторгнуть договор ренты через несколько лет, для этого ему достаточно доказать, что условия контракта не выполняются.
Заключая сделку продажи недвижимости с правом продавца пожизненного нахождения в жилище, покупатель вносит всю требуемую сумму сразу и больше ничего не должен продавцу. Потребовать с него дополнительно еще что-то хозяин квартиры не может. В каждом случае, квартира переходит к новому собственнику сразу, а освобождается от обременения только после кончины прежнего владельца, поскольку тот оговорил возможность проживания в ней.
Важно. Покупка недвижимости с оформлением договора, предусматривающего право продавца на пожизненное проживание, выгоднее для обеих сторон. Продавец получает сразу всю сумму и может ей распорядиться по своему усмотрению, а покупатель может быть уверен, что через несколько лет старик, получивший изрядную сумму, не расторгнет сделку под предлогом того, что рентодатель в полной мере не выполняет своих обязательств.

Пошаговая инструкция по заключению сделки

Сделка заключается по той же схеме, что и обычная продажа жилой недвижимости с той разницей, что в документе должно быть указано право продавца на пожизненное проживание в жилище.

Сбор документов

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Документы для продажи жилья обычно подготавливает собственник квартиры. На практике подписание договора продажи недвижимого имущества происходит в два этапа. Сторона, реализующая имущество, передает нотариусу документы. Через некоторое время юрист вызывает стороны для заключения сделки. Подписание договора состоится, как только в нотариальную контору поступит выписка ЕГРН. Собственник предоставляет нотариусу:
  • паспорта участников сделки;
  • документы, определяющие собственников жилища;
  • домовую книгу;
  • справку с места жительства о прописанных;
  • техпаспорт домовладения (квартиры).
Важно. Выписку ЕГРН можно заказать через МФЦ, но удобнее доверить получение документа нотариусу. В любом случае в стоимость сделки эта услуга входит.

Определение условий и образец договора

Документ купли — продажи составляет нотариус. В него вносятся все личные данные покупателя и продавца, стоимость жилища. Все особые условия должны быть отражены в документе, особенно те, что касаются возможности пожизненной регистрации и проживания в проданном жилище. Согласно ст. 558 ГК РФ договаривающиеся стороны должны определить перечень лиц, которые останутся проживать в помещении после его передачи в собственность к другому человеку. На самом деле проживание в квартире может быть позволено не одному человеку, а пожилой семейной паре.

Нужен ли нотариус

Законом прямо не установлена необходимость заключать такие сделки только через нотариуса. Однако наша редакция все же рекомендует обратиться за помощью в контору по следующим причинам:
  • регистрационная служба в некоторых регионах считает подобные договоры разновидностью ренты, а ренту нужно заверять нотариально;
  • заключенную в простой письменной форме продажу легко оспорить либо совсем отказаться от выполнения условий – нотариус обезопасит стороны.
Стоимость услуги юридической конторы зависит от цены продаваемого жилья. Договор, заключенный в присутствии нотариуса, скрепляется печатью и регистрируется в книге учета проведенных сделок. В зависимости от пожеланий сторон, изготавливается один либо два экземпляра документа. Юристы Москвы и Петербурга не всегда пропускают такие сделки, предлагая заключить сторонам обычный договор ренты с пожизненным проживанием и содержанием.

Государственная регистрация прав

Особенности регистрации перехода права на нового собственника:
  • если сделка заключена в простой письменной форме, стороны сами передают документы на регистрацию в МФЦ;
  • если удостоверял нотариус – то он самостоятельно в электронном виде передает сведения напрямую в Росреестр. Услуга бесплатна.
Госпошлина за регистрацию права стандартная – 2000 рублей.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Договор купли продажи квартиры с правом пожизненного проживания бывшего собственника не является основанием для наложения обременения Росреестром. Внесенный в соглашение пункт представляет собой существенное ограничение возможностей покупателя. Ошибочно полагать, что продавая недвижимость с пожизненно проживающим жильцом, новый владелец должен получить согласие пользователя жилища. Для продажи квартиры ему ничье разрешение не понадобится. Обезопасить себя покупатель может, если впишет в договор пункт, оговаривающий условия продажи жилья новым владельцем. В этом случае, следующий покупатель должен будет принять жилье с такими ограничениями либо отказаться от сделки. Чтобы не остаться без жилья, следует оговорить каждую деталь. Самостоятельно, не имея специального образования человеку сложно предусмотреть все подводные камни при продаже с правом пожизненного проживания в квартире, поэтому перед оформлением договора лучше обратиться за помощью к юристу.

Налоги

Любая продажа имущества государством рассматривается как получение материальной выгоды. Финансовые доходы граждан облагаются налогами. После получения денег с продажи домовладения (квартиры) с правом жить в нем до последних дней, бывший владелец недвижимости должен перечислить в казну государства налог 13 % от полученной выгоды. Рассчитать сумму, подлежащую уплате легко. Если квартира продана за 1 млн. руб., 13 % от этой суммы составят 130 000. Уменьшить сумму налога можно с помощью давности владения или налоговых вычетов. Подробнее об этом читайте здесь.

Сложности и подводные камни

Выписать из квартиры человека, который при продаже жилья закрепил свое право на пожизненное в ней проживание в договоре, нельзя. Этого не сможет сделать ни первый за ним владелец, ни последующие собственники. Если в документе не было оговорено это право продавца, то договор принимает форму обычной купли — продажи. Пожилой человек после получения денег может быть выдворен из квартиры в любой удобный момент для нового собственника.
Вопрос продажи квартиры с правом пожизненного в ней проживания, очень сложный. Обе стороны, покупатель и продавец, вступают после сделки в долговременные взаимоотношения. Чтобы впоследствии не попасть в неприятную ситуацию, следует проконсультироваться у специалистов. Записаться на консультацию можно в правом нижнем углу окна.
Чтобы статья могла быть полезной другим людям, поставьте лайк и сделайте репост. Читайте далее статью о возможностях обратной ипотеки для пенсионеров, как альтернативе купле-продажи квартиры с пожизненным проживанием.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Читать еще:  Характеристика с места работы практиканта образец

Откроется во всплывающем окне."> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение: Кроме права собственности существуют еще и право пользования квартирой. Это то, что кардинально отличает Откроется в новой вкладке.">первичный рынок жилья от Откроется в новой вкладке.">вторичного. И именно эта особенность добавляет нам (Покупателю) головную боль при выяснении всех личностей, которые могут иметь такие права пользования. Но выяснять это нам все-таки придется, и сейчас мы это выясним. Очевидно, что каждый собственник имеет все виды прав на квартиру, в том числе и безусловное право пользования ею. Но сюрприз для Покупателя в том, что могут быть и другие люди – не собственники – которые по закону тоже имеют Откроется в новой вкладке.">право пользования квартирой, т.е. право проживания в ней. Нам, конечно же, нужна квартира, свободная от прав проживания в ней посторонних лиц. А для этого мы должны, как минимум, этих лиц знать.

Кто же может иметь право на проживание в квартире?

Есть несколько категорий таких правообладателей:

  1. Все собственники квартиры (их видно из Откроется в новой вкладке.">Титула или из Откроется в новой вкладке.">Выписки ЕГРН);
  2. Члены семьи собственника квартиры, в т.ч. бывшие (не имеющие прав собственности на квартиру, но прописанные в ней);
  3. Лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу (в случае, когда квартира перешла хозяевам по наследству);
  4. Рентополучатели – предыдущие собственники квартиры, заключившие с текущим собственником Договор пожизненного содержания с иждивением;
  5. Лица, с которыми собственник квартиры заключил договор найма, или договор безвозмездного пользования.
Рассмотрим их по порядку. Нас будет интересовать вопрос, кто из них может сохранить право проживания в квартире после ее продажи, и как от этого права мы можем избавиться (в некоторых случаях). Собственники квартиры, не «прописанные» в ней, теряют право пользования вместе с правом собственности при продаже квартиры. «Прописанные» же в квартире собственники, могут сохранить право проживания в ней только если это будет прямо указано в Откроется в новой вкладке.">Договоре купли продажи квартиры (ДКП), и согласовано с Покупателем (чего в практике, обычно, не бывает). В остальных случаях (т.е. в большинстве сделок) – Продавец после отчуждения квартиры обязан сняться с регистрационного учета (выписаться), и это условие обязательно указывается отдельным пунктом в договоре. Члены семьи собственника могут иметь право пользования квартирой только если они там «прописаны». Именно наличие «прописки» подтверждает их право проживания в квартире. Выписка их из квартиры, соответственно, лишает их этого права. По общему правилу, члены семьи собственника должны выписаться из квартиры при ее продаже (эта обязанность для них установлена законом). И если они этого не делают, новый собственник может «выписать» их из квартиры через суд. Но здесь есть нюансы! Например, временно выписанные члены семьи собственника имеют шанс восстановить свою «прописку» (т.е. восстановить право пользования) даже после продажи квартиры, если докажут в суде, что их право было нарушено. Такими временно выписанными персонажами могут быть те, кто проходил длительное лечение в стационаре, уехал в длительную командировку, ушел служить в армию, отправился по решению суда отбывать наказание, и т.п.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Правда, с 2015 года для призывников и заключенных отменили обязательное снятие с регистрационного учета по месту жительства. То есть теперь даже если они «убыли по месту назначения» (начиная с 2015 года), они все равно остаются прописанными в своей квартире, и право проживания в ней не теряют. А те, кого отправили «на лесоповал» до 2015 года, соответственно – были сняты с регистрационного учета по месту жительства, но могут восстановить свое право на проживание в квартире по возвращении. Прописанные в квартире несовершеннолетние дети требуют повышенного внимания. Этот случай мы рассмотрим подробно далее, на шаге Откроется во всплывающем окне.">ИНСТРУКЦИИ – «Покупка квартиры с несовершеннолетними».

Как узнать кто прописан в квартире?

Список всех лиц, «прописанных» (зарегистрированных по месту жительства) в данной квартире нам покажет Откроется в новой вкладке.">Выписка из Домовой книги, а в некоторых городах ее заменяют Откроется в новой вкладке.">Справки о регистрации по форме №9 и №12 (подробнее обо всех этих бумагах – см. по ссылкам в Глоссарии). Различают обычную Выписку из Домовой книги и архивную (расширенную) Выписку. Обычная Выписка дает информацию обо всех «прописанных» в данной квартире на текущий момент. Архивная Выписка дает информацию обо всех жильцах, когда-либо бывших «прописанных» в данной квартире, включая тех, кто прописан на текущий момент. И ту и другую выдают в паспортном столе местного домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ТСЖ и пр.), либо в центре госуслуг МФЦ «Мои документы». Но получить их могут только собственники квартиры, либо прописанные в ней жильцы. Поэтому нам надо требовать такую бумагу с Продавца, а лучше пойти и заказать ее получение вместе с ним. Если же такой возможности нет, или есть ощущение, что Продавец что-то не договаривает, то Покупатель может заказать получение Выписки из Домовой книги специальным службам (о них ниже). Очевидно, что для целей проверки нас будет интересовать более полная, т.е. архивная Выписка. Именно из нее мы узнаем, существуют ли здесь лица, временно снятые с регистрационного учета или исчезнувшие в неизвестном направлении. Эти данные указаны в последней графе Выписки: «Когда и куда выбыл, временно или постоянно». Если таковых персонажей нет – все в порядке. Если таковые обнаруживаются, то есть шанс, что они могут вернуться, и их права на пользование квартирой могут быть восстановлены. От такой квартиры лучше отказаться. Во всяком случае, до урегулирования этого вопроса.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Как такой вопрос можно «урегулировать» лучше уточнять на Откроется в новой вкладке.">дополнительной консультации юриста применительно к конкретной сделке. В том числе – если обнаруживается временно выписанный или исчезнувший непонятно куда персонаж не из числа семьи Продавца, а из числа прежних собственников (если квартира продается не первый раз).

К сожалению, практика такова, что работники паспортных столов не очень любят выдавать именно архивные Выписки (по опыту работы риэлторов в Москве). Не всегда данные о прежних жильцах собраны и сгруппированы как положено, а выполнять эту работу по просьбе заявителей многие паспортистки просто не хотят. Здесь уже приходится рассчитывать на личное обаяние и благодарность «в пределах разумного». Если даже это не помогает, приходится обращаться «наверх» – к старшей паспортистке, либо к начальству территориального отдела ФМС. «Пинок сверху», как правило, быстро помогает нерадивой паспортистке решить задачу.

Читать еще:  Положение о контрактной системе в сфере закупок
Если нет желания ублажать паспортисток лично, вытягивая из них сведения, можно обратиться за подобной услугой в специализированные коммерческие службы или юридические конторы. Бывает, что архивные выписки отказываются давать, мотивируя это защитой персональных данных третьих лиц (тут сложно спорить). Бывает, что в выписке информация отражена не должным образом (спишем на «человеческий фактор» или лень паспортистки), тогда недостающие сведения нужно запрашивать там же, в паспортном столе, отдельно. Например, в графе «Когда и куда убыл, временно или постоянно» зачастую может стоять только дата снятия с регистрационного учета. Этой информации явно не достаточно для Покупателя. Здесь нам снова могут помочь вежливые люди из специализированных служб, работники которых специально «заточены» на добычу подобной информации, и получение различных справок, в т.ч. архивных Выписок из Домовой книги. В Москве вместо Выписки из Домовой книги можно взять Единый жилищный документ (ЕЖД), который дублирует многие сведения, связанные с квартирой, ее жильцами и собственниками, в т.ч. сведения из Домовой книги. Откроется в новой вкладке.">Единый жилищный документ (ЕЖД), очевидно, более удобен для использования, и выдается он в тех же инстанциях, что и Выписка, т.е. – в районных МФЦ г. Москвы (подробнее о нем — см. по ссылке). Но проблема здесь та же – во-первых, ЕЖД выдается только собственникам или прописанным в квартире жильцам, во-вторых, там указаны только текущие зарегистрированные лица. А значит, нужно добывать архивные сведения – самостоятельно или с помощью тех же специалистов.

Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?

Некоторые из перечисленных выше категорий правообладателей (обладателей права пользования квартирой), обладают этим правом бессрочно, т.е. пожизненно, и независимо от смены собственника жилья. Это право у них закреплено законом. И лишиться этого права они могут только добровольно отказавшись от него (например, выписавшись из квартиры). О ком здесь идет речь?

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Пожизненное право проживания в квартире имеют следующие лица: Подробно о каждом из них рассказано в соответствующих статьях Глоссария (по указанным ссылкам). Нам же сейчас нужно запомнить главное – при обнаружении таких персонажей следует отказаться от такой квартиры. Во всяком случае, если не удалось уладить вопрос с их добровольным (письменным, нотариально заверенным) отказом от права пользования квартирой и выписки из нее. Обнаружить этих персонажей позволяют Выписка из Домовой книги или ЕЖД (в случае с отказом от приватизации), и основной Откроется в новой вкладке.">правоустанавливающий документ на квартиру (в случае завещательного отказа или содержания с иждивением). Собственно наличие «прописанных» людей в квартире, даже на момент совершения сделки купли-продажи, является обычной практикой на рынке, особенно, в Откроется в новой вкладке.">альтернативных сделках. Важно, чтобы все они (особенно, те, кто не является собственником, и формально не участвует в сделке) были в курсе предстоящей сделки с квартирой, были полностью Откроется в новой вкладке.">дееспособными, и готовы были выписаться из квартиры после ее продажи. Полезно будет взять отдельное письменное обязательство сняться с регистрационного учета у тех, кто «прописан» в квартире, но не является ее собственником (т.е. у Откроется в новой вкладке.">«третьих лиц»). Такая «страховка» даст нам преимущество в случае судебного спора с теми, кто не захочет выписываться из квартиры после сделки. Тогда их выписывают в принудительном порядке, по решению суда. А то самое письменное обязательство от «третьих лиц» (помимо прочих условий сделки, согласно договору), будет весомым аргументом в суде. Перестраховка. Некоторые адвокаты, имеющие опыт судебной практики, утверждают, что даже с тех людей (не собственников), которые были выписаны из квартиры ДО ее продажи, желательно брать письменное заявление о том, что они не возражают против этой сделки. Это может звучать бредово (ведь они уже не имеют никаких прав на квартиру), но те же адвокаты приводят примеры, когда выписанные до продажи квартиры жильцы впоследствии восстанавливали свое право проживания там через суд.

Кто еще может иметь право пользования квартирой?

Вне зависимости от «прописки», права пользования квартирой могут иметь лица, с которыми собственник (Продавец) заключил договор найма или договор безвозмездного пользования. Фактически это обременение, которое может не отражаться ни в Титуле, ни в Выписке из Домовой книги. Вообще-то, Продавец имеет право продать квартиру с таким обременением, но обязан уведомить о нем Покупателя, указав это отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП). В этом случае нам необходимо потребовать от Продавца расторжения такого договора с пользователем (нанимателем) квартиры. Кстати, нужно еще вложить себе в голову следующую мысль – правильное составление Откроется в новой вкладке.">Договора купли-продажи квартиры (ДКП) снижает риск возможных претензий «третьих лиц» , в т.ч. претензий на право пользования квартирой. В условиях ДКП рекомендуется вписать обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех пользователях квартиры, обязательство снять с регистрационного учета всех «прописанных» там жильцов, и передать квартиру свободной от прав «третьих лиц».

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Дополнительно в ДКП можно вписать обязательство Продавца, в случае претензий со стороны «третьих лиц», решить их самостоятельно и за свой счет (либо компенсировать судебные издержки Покупателя). Важно, чтобы эти пункты договора были прописаны юридически грамотно, и имели однозначную трактовку. Грамотно сформулировать эти обязательства Продавца в ДКП поможет Откроется в новой вкладке.">Нотариус. Заказать Выписку из ЕГРН можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра). Еще одним применяемым на практике стимулом для Продавца «юридически освободить» квартиру после сделки, является особое условие получения денег при расчетах. Продавец получает полную сумму за квартиру только тогда, когда все жильцы будут сняты с регистрационного учета. Подробнее об этом будет рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Передача денег при покупке квартиры». Снятие всех жильцов с регистрационного учета (до сделки или после) риэлторы называют «юридическим освобождением» квартиры. Конечно, ситуация значительно упрощается, если на момент сделки квартира уже «юридически свободна».

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.">ЗДЕСЬ.

Итак, мы выяснили, кто кроме собственника имеет право пользования и проживания в квартире, изучили Выписку из Домовой книги, перечитали еще раз правоустанавливающий документ, и приняли необходимые меры для снятия всех жильцов с регистрационного учета. Глубоко вздохнули и идем дальше.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Продажа квартиры с правом пожизненного проживания: 4 комментария

  1. best web hosting company

    Hey there just wanted to give you a quick heads up.

    The words in your article seem to be running off
    the screen in Safari. I’m not sure if this is a format issue or something
    to do with web browser compatibility but I figured
    I’d post to let you know. The design and style look
    great though! Hope you get the issue resolved
    soon. Kudos

  2. cheap flights

    of course like your website but you need to test the spelling on several of
    your posts. Many of them are rife with spelling problems and I find it very bothersome to tell the truth
    nevertheless I will definitely come again again.

  3. webhosting

    Have you ever thought about publishing an e-book or guest authoring on other websites?
    I have a blog based upon on the same topics you
    discuss and would love to have you share some stories/information. I know my subscribers
    would value your work. If you are even remotely interested, feel free to send me an email.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Продажа квартиры с правом пожизненного проживания

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Ситуация, когда в квартире прописан человек, имеющий пожизненное право на проживание в ней, достаточно распространенная. Продать такую недвижимость очень непросто, так как ни продавец, ни покупатель (если он решится приобрести такое жилье) не смогут выписать гражданина против его согласия. Решать пользоваться ему своим правом или отказаться может только сам проживающий.

Категории граждан, которые могут получить право пожизненного проживания

Некоторые граждане могут получить право пожизненного проживания в квартире, и никто не сможет принудить их освободить жилплощадь.
  1. Жильцы, которые в момент приватизации отказались получать долю в пользу кого-то из родственников.
  2. Граждане, право которых получено на основании завещания.
  3. Супруг, если это право закреплено брачным соглашением.
  4. Член кооператива, даже частично оплативший свой пай.
  5. Ребенок, не достигший совершеннолетия, временно живущий в интернате, или находящийся в исправительном учреждении.
Важно! При продаже квартиры с обременением в виде права пожизненного проживания не собственника, его согласие не требуется. Если гражданин, имеющий право пожизненного проживания – взрослый, то заключается обычный договор купли-продажи, однако владелец такой квартиры должен принять тот факт, что цена недвижимости из-за такого обременения будет ниже, иначе покупателя будет сложно найти. В случае, когда на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать квартиру без разрешения органов опеки не удастся. При этом ребенка нужно будет снять с регистрации и прописать в другой квартире в сроки, установленные законом.

Как не обмануть покупателя?

Случаются ситуации, когда продавец умышленно скрывает факт о прописанных жильцах или гражданах, имеющих право пожизненного пользования квартирой. Так поступать не следует, так как, когда обман откроется, а это обязательно произойдет, то продавцу придется не только возвращать полученные деньги, но и, возможно, компенсировать моральные потери покупателя, если он этого потребует. Однако чаще всего, продавец и сам не знает, что квартира, которую он реализует обременена. Такое происходит, если один из прошлых жильцов был временно выписан с жилплощади, например, на период отбывания наказания. Так поступают родственники, чтобы не оплачивать коммунальные услуги за отсутствующего человека. Поэтому, чтобы быть абсолютно уверенным в юридической чистоте квартиры, следует при заключении сделки тщательно проверять ее историю. Пример. Гражданин приобрел квартиру, которая на момент подписания договора купли-продажи была свободной. Он сам сходил в управляющую организацию и убедился, что все жильцы выписаны. Однако он не поинтересовался, когда и на каких основаниях происходило снятие с регистрации каждого из них. Спустя три года, явился брат прежнего хозяина, который все это время отбывал наказание, и потребовал от новых жильцов выделить ему комнату, так как восстановил временно прекращенную регистрацию. Новый собственник отказал бывшему жильцу, и тот подал иск в суд, который был удовлетворен. Собственнику пришлось освобождать комнату для бывшего жильца.

Как можно решить вопрос с пожизненным правом проживания в квартире?

Как уже было отмечено выше, никто не вправе принудить жильца с правом пожизненного пользования квартирой выписаться из нее. Однако решение существует. Если жилец не проживает в данной квартире, то с ним можно просто договориться о добровольной выписке, возможно, выдвинутые им условия не будут обременительными. В случае, когда у гражданина нет другого жилья, то новый владелец может предложить ему приобрести отдельную квартиру, или смириться с тем, что его семье придется жить в квартире с подселением.

Юридическая помощь при продаже квартиры с обременением право пожизненного проживания

Если вам надо продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания, то вам лучше обратиться к юристу компании «Правосфера». Он оценит сложившуюся ситуацию и предложит варианты ее решения. Также специалист может взять на себя переговоры как с потенциальным покупателем, так и с жильцом, имеющим право пользоваться квартирой. Вы можете обратиться к профессионалу тогда, когда вам понадобится помощь или консультация, а можете с первого этапа заручиться его поддержкой. В любом случае он сделает все возможное, чтобы направить дело в нужное русло, и поможет решить вопрос с наибольшей выгодой для клиента.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Оформленная купля продажа с пожизненным проживанием позволяет человеку получить деньги за свое жилье, но при этом оставаться в нем вплоть до своей кончины. Сложность вопроса состоит в том, что пункт договора, оговаривающий возможность проживания, не является причиной для наложения обременения. Как правильно заключить сделку, чтобы при последующей продаже жилья новый владелец не выселил жильца на улицу вы можете узнать из статьи далее.

Что это такое

Продажа жилища с правом дальнейшего пожизненного проживания, подразумевает, что продавец после получения денег за квартиру продолжит в ней находиться до своих последних дней. Подобные договоры часто заключают одинокие пожилые люди. Существует два вида продаж с правом пожизненного проживания продавца:

  • Первый предусматривает полный расчет между сторонами во время заключения сделки. В документе должно быть оговорено получение денег продавцом в полном объеме сразу. Это – ДКП с пожизненным проживанием, его мы рассмотрим в этой статье.
  • Второй встречается чаще. Пожилые люди продают квартиру в обмен на содержание и оплату коммунальных услуг. Таким образом, покупатель приобретает жилье в рассрочку, но при этом он обязуется обеспечивать уход и передавать хозяину помещения денежные суммы. Такой договор называется продажей с иждивением (рента). О ренте мы писали ранее по этой ссылке.
Часто мошенники используют этот тип сделок с целью отъема жилья у пожилого человека. Нотариус может отказаться заверять подобную юридическую операцию, если заподозрит, что старик находится в состоянии временного помешательства либо недееспособен.
Подобные сделки не предусмотрены ГК. По этой причине, люди, желающие приобрести у стариков жилище в обмен на пожизненный уход и содержание, договариваются с ними об оформлении ренты, завещания либо дарственной на покупателя.

В чем разница между продажей с проживанием и рентой

Рента подразумевает продажу жилья собственником рентоплательщику с сохранением права на пожизненное проживание. Согласно достигнутым договоренностям между сторонами, покупатель должен оплачивать в указанный срок некоторые суммы денег. Дополнительно в документ могут быть внесены пункты, обязывающие покупателя:
  • обеспечить пожизненный уход за больным либо престарелым хозяином жилища;
  • покупать медикаменты и продукты;
  • нанимать сиделок.
Читать еще:  Оплата госпошлины за изменение юридического адреса
Стороны могут заключить договор пожизненной ренты либо постоянной. В первом случае обеспечение старика, инвалида производится до момента его кончины. Собственность переходит новому владельцу сразу после смерти предыдущего хозяина. Постоянная рента подразумевает выплату средств до погашения оговоренной суммы. Пожизненная рента имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон:
  • покупатель может оказаться безответственным человеком;
  • продавец может прожить дольше предполагаемого покупателем срока и за этот срок рентоплательщик затратит большие суммы, чем планировал;
  • продавец может пережить покупателя;
  • после смерти рентополучателя его родственники могут вступить в судебную тяжбу с целью оспорить договор ренты;
  • продавец может расторгнуть договор ренты через несколько лет, для этого ему достаточно доказать, что условия контракта не выполняются.
Заключая сделку продажи недвижимости с правом продавца пожизненного нахождения в жилище, покупатель вносит всю требуемую сумму сразу и больше ничего не должен продавцу. Потребовать с него дополнительно еще что-то хозяин квартиры не может. В каждом случае, квартира переходит к новому собственнику сразу, а освобождается от обременения только после кончины прежнего владельца, поскольку тот оговорил возможность проживания в ней.
Важно. Покупка недвижимости с оформлением договора, предусматривающего право продавца на пожизненное проживание, выгоднее для обеих сторон. Продавец получает сразу всю сумму и может ей распорядиться по своему усмотрению, а покупатель может быть уверен, что через несколько лет старик, получивший изрядную сумму, не расторгнет сделку под предлогом того, что рентодатель в полной мере не выполняет своих обязательств.

Пошаговая инструкция по заключению сделки

Сделка заключается по той же схеме, что и обычная продажа жилой недвижимости с той разницей, что в документе должно быть указано право продавца на пожизненное проживание в жилище.

Сбор документов

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Документы для продажи жилья обычно подготавливает собственник квартиры. На практике подписание договора продажи недвижимого имущества происходит в два этапа. Сторона, реализующая имущество, передает нотариусу документы. Через некоторое время юрист вызывает стороны для заключения сделки. Подписание договора состоится, как только в нотариальную контору поступит выписка ЕГРН. Собственник предоставляет нотариусу:
  • паспорта участников сделки;
  • документы, определяющие собственников жилища;
  • домовую книгу;
  • справку с места жительства о прописанных;
  • техпаспорт домовладения (квартиры).
Важно. Выписку ЕГРН можно заказать через МФЦ, но удобнее доверить получение документа нотариусу. В любом случае в стоимость сделки эта услуга входит.

Определение условий и образец договора

Документ купли — продажи составляет нотариус. В него вносятся все личные данные покупателя и продавца, стоимость жилища. Все особые условия должны быть отражены в документе, особенно те, что касаются возможности пожизненной регистрации и проживания в проданном жилище. Согласно ст. 558 ГК РФ договаривающиеся стороны должны определить перечень лиц, которые останутся проживать в помещении после его передачи в собственность к другому человеку. На самом деле проживание в квартире может быть позволено не одному человеку, а пожилой семейной паре.

Нужен ли нотариус

Законом прямо не установлена необходимость заключать такие сделки только через нотариуса. Однако наша редакция все же рекомендует обратиться за помощью в контору по следующим причинам:
  • регистрационная служба в некоторых регионах считает подобные договоры разновидностью ренты, а ренту нужно заверять нотариально;
  • заключенную в простой письменной форме продажу легко оспорить либо совсем отказаться от выполнения условий – нотариус обезопасит стороны.
Стоимость услуги юридической конторы зависит от цены продаваемого жилья. Договор, заключенный в присутствии нотариуса, скрепляется печатью и регистрируется в книге учета проведенных сделок. В зависимости от пожеланий сторон, изготавливается один либо два экземпляра документа. Юристы Москвы и Петербурга не всегда пропускают такие сделки, предлагая заключить сторонам обычный договор ренты с пожизненным проживанием и содержанием.

Государственная регистрация прав

Особенности регистрации перехода права на нового собственника:
  • если сделка заключена в простой письменной форме, стороны сами передают документы на регистрацию в МФЦ;
  • если удостоверял нотариус – то он самостоятельно в электронном виде передает сведения напрямую в Росреестр. Услуга бесплатна.
Госпошлина за регистрацию права стандартная – 2000 рублей.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Договор купли продажи квартиры с правом пожизненного проживания бывшего собственника не является основанием для наложения обременения Росреестром. Внесенный в соглашение пункт представляет собой существенное ограничение возможностей покупателя. Ошибочно полагать, что продавая недвижимость с пожизненно проживающим жильцом, новый владелец должен получить согласие пользователя жилища. Для продажи квартиры ему ничье разрешение не понадобится. Обезопасить себя покупатель может, если впишет в договор пункт, оговаривающий условия продажи жилья новым владельцем. В этом случае, следующий покупатель должен будет принять жилье с такими ограничениями либо отказаться от сделки. Чтобы не остаться без жилья, следует оговорить каждую деталь. Самостоятельно, не имея специального образования человеку сложно предусмотреть все подводные камни при продаже с правом пожизненного проживания в квартире, поэтому перед оформлением договора лучше обратиться за помощью к юристу.

Налоги

Любая продажа имущества государством рассматривается как получение материальной выгоды. Финансовые доходы граждан облагаются налогами. После получения денег с продажи домовладения (квартиры) с правом жить в нем до последних дней, бывший владелец недвижимости должен перечислить в казну государства налог 13 % от полученной выгоды. Рассчитать сумму, подлежащую уплате легко. Если квартира продана за 1 млн. руб., 13 % от этой суммы составят 130 000. Уменьшить сумму налога можно с помощью давности владения или налоговых вычетов. Подробнее об этом читайте здесь.

Сложности и подводные камни

Выписать из квартиры человека, который при продаже жилья закрепил свое право на пожизненное в ней проживание в договоре, нельзя. Этого не сможет сделать ни первый за ним владелец, ни последующие собственники. Если в документе не было оговорено это право продавца, то договор принимает форму обычной купли — продажи. Пожилой человек после получения денег может быть выдворен из квартиры в любой удобный момент для нового собственника.
Вопрос продажи квартиры с правом пожизненного в ней проживания, очень сложный. Обе стороны, покупатель и продавец, вступают после сделки в долговременные взаимоотношения. Чтобы впоследствии не попасть в неприятную ситуацию, следует проконсультироваться у специалистов. Записаться на консультацию можно в правом нижнем углу окна.
Чтобы статья могла быть полезной другим людям, поставьте лайк и сделайте репост. Читайте далее статью о возможностях обратной ипотеки для пенсионеров, как альтернативе купле-продажи квартиры с пожизненным проживанием.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Читать еще:  Райффайзенбанк взять ипотеку на вторичное жилье

Откроется во всплывающем окне."> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение: Кроме права собственности существуют еще и право пользования квартирой. Это то, что кардинально отличает Откроется в новой вкладке.">первичный рынок жилья от Откроется в новой вкладке.">вторичного. И именно эта особенность добавляет нам (Покупателю) головную боль при выяснении всех личностей, которые могут иметь такие права пользования. Но выяснять это нам все-таки придется, и сейчас мы это выясним. Очевидно, что каждый собственник имеет все виды прав на квартиру, в том числе и безусловное право пользования ею. Но сюрприз для Покупателя в том, что могут быть и другие люди – не собственники – которые по закону тоже имеют Откроется в новой вкладке.">право пользования квартирой, т.е. право проживания в ней. Нам, конечно же, нужна квартира, свободная от прав проживания в ней посторонних лиц. А для этого мы должны, как минимум, этих лиц знать.

Кто же может иметь право на проживание в квартире?

Есть несколько категорий таких правообладателей:

  1. Все собственники квартиры (их видно из Откроется в новой вкладке.">Титула или из Откроется в новой вкладке.">Выписки ЕГРН);
  2. Члены семьи собственника квартиры, в т.ч. бывшие (не имеющие прав собственности на квартиру, но прописанные в ней);
  3. Лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу (в случае, когда квартира перешла хозяевам по наследству);
  4. Рентополучатели – предыдущие собственники квартиры, заключившие с текущим собственником Договор пожизненного содержания с иждивением;
  5. Лица, с которыми собственник квартиры заключил договор найма, или договор безвозмездного пользования.
Рассмотрим их по порядку. Нас будет интересовать вопрос, кто из них может сохранить право проживания в квартире после ее продажи, и как от этого права мы можем избавиться (в некоторых случаях). Собственники квартиры, не «прописанные» в ней, теряют право пользования вместе с правом собственности при продаже квартиры. «Прописанные» же в квартире собственники, могут сохранить право проживания в ней только если это будет прямо указано в Откроется в новой вкладке.">Договоре купли продажи квартиры (ДКП), и согласовано с Покупателем (чего в практике, обычно, не бывает). В остальных случаях (т.е. в большинстве сделок) – Продавец после отчуждения квартиры обязан сняться с регистрационного учета (выписаться), и это условие обязательно указывается отдельным пунктом в договоре. Члены семьи собственника могут иметь право пользования квартирой только если они там «прописаны». Именно наличие «прописки» подтверждает их право проживания в квартире. Выписка их из квартиры, соответственно, лишает их этого права. По общему правилу, члены семьи собственника должны выписаться из квартиры при ее продаже (эта обязанность для них установлена законом). И если они этого не делают, новый собственник может «выписать» их из квартиры через суд. Но здесь есть нюансы! Например, временно выписанные члены семьи собственника имеют шанс восстановить свою «прописку» (т.е. восстановить право пользования) даже после продажи квартиры, если докажут в суде, что их право было нарушено. Такими временно выписанными персонажами могут быть те, кто проходил длительное лечение в стационаре, уехал в длительную командировку, ушел служить в армию, отправился по решению суда отбывать наказание, и т.п.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Правда, с 2015 года для призывников и заключенных отменили обязательное снятие с регистрационного учета по месту жительства. То есть теперь даже если они «убыли по месту назначения» (начиная с 2015 года), они все равно остаются прописанными в своей квартире, и право проживания в ней не теряют. А те, кого отправили «на лесоповал» до 2015 года, соответственно – были сняты с регистрационного учета по месту жительства, но могут восстановить свое право на проживание в квартире по возвращении. Прописанные в квартире несовершеннолетние дети требуют повышенного внимания. Этот случай мы рассмотрим подробно далее, на шаге Откроется во всплывающем окне.">ИНСТРУКЦИИ – «Покупка квартиры с несовершеннолетними».

Как узнать кто прописан в квартире?

Список всех лиц, «прописанных» (зарегистрированных по месту жительства) в данной квартире нам покажет Откроется в новой вкладке.">Выписка из Домовой книги, а в некоторых городах ее заменяют Откроется в новой вкладке.">Справки о регистрации по форме №9 и №12 (подробнее обо всех этих бумагах – см. по ссылкам в Глоссарии). Различают обычную Выписку из Домовой книги и архивную (расширенную) Выписку. Обычная Выписка дает информацию обо всех «прописанных» в данной квартире на текущий момент. Архивная Выписка дает информацию обо всех жильцах, когда-либо бывших «прописанных» в данной квартире, включая тех, кто прописан на текущий момент. И ту и другую выдают в паспортном столе местного домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ТСЖ и пр.), либо в центре госуслуг МФЦ «Мои документы». Но получить их могут только собственники квартиры, либо прописанные в ней жильцы. Поэтому нам надо требовать такую бумагу с Продавца, а лучше пойти и заказать ее получение вместе с ним. Если же такой возможности нет, или есть ощущение, что Продавец что-то не договаривает, то Покупатель может заказать получение Выписки из Домовой книги специальным службам (о них ниже). Очевидно, что для целей проверки нас будет интересовать более полная, т.е. архивная Выписка. Именно из нее мы узнаем, существуют ли здесь лица, временно снятые с регистрационного учета или исчезнувшие в неизвестном направлении. Эти данные указаны в последней графе Выписки: «Когда и куда выбыл, временно или постоянно». Если таковых персонажей нет – все в порядке. Если таковые обнаруживаются, то есть шанс, что они могут вернуться, и их права на пользование квартирой могут быть восстановлены. От такой квартиры лучше отказаться. Во всяком случае, до урегулирования этого вопроса.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Как такой вопрос можно «урегулировать» лучше уточнять на Откроется в новой вкладке.">дополнительной консультации юриста применительно к конкретной сделке. В том числе – если обнаруживается временно выписанный или исчезнувший непонятно куда персонаж не из числа семьи Продавца, а из числа прежних собственников (если квартира продается не первый раз).

К сожалению, практика такова, что работники паспортных столов не очень любят выдавать именно архивные Выписки (по опыту работы риэлторов в Москве). Не всегда данные о прежних жильцах собраны и сгруппированы как положено, а выполнять эту работу по просьбе заявителей многие паспортистки просто не хотят. Здесь уже приходится рассчитывать на личное обаяние и благодарность «в пределах разумного». Если даже это не помогает, приходится обращаться «наверх» – к старшей паспортистке, либо к начальству территориального отдела ФМС. «Пинок сверху», как правило, быстро помогает нерадивой паспортистке решить задачу.

Читать еще:  Справка об отсутствии обременения на автомобиль
Если нет желания ублажать паспортисток лично, вытягивая из них сведения, можно обратиться за подобной услугой в специализированные коммерческие службы или юридические конторы. Бывает, что архивные выписки отказываются давать, мотивируя это защитой персональных данных третьих лиц (тут сложно спорить). Бывает, что в выписке информация отражена не должным образом (спишем на «человеческий фактор» или лень паспортистки), тогда недостающие сведения нужно запрашивать там же, в паспортном столе, отдельно. Например, в графе «Когда и куда убыл, временно или постоянно» зачастую может стоять только дата снятия с регистрационного учета. Этой информации явно не достаточно для Покупателя. Здесь нам снова могут помочь вежливые люди из специализированных служб, работники которых специально «заточены» на добычу подобной информации, и получение различных справок, в т.ч. архивных Выписок из Домовой книги. В Москве вместо Выписки из Домовой книги можно взять Единый жилищный документ (ЕЖД), который дублирует многие сведения, связанные с квартирой, ее жильцами и собственниками, в т.ч. сведения из Домовой книги. Откроется в новой вкладке.">Единый жилищный документ (ЕЖД), очевидно, более удобен для использования, и выдается он в тех же инстанциях, что и Выписка, т.е. – в районных МФЦ г. Москвы (подробнее о нем — см. по ссылке). Но проблема здесь та же – во-первых, ЕЖД выдается только собственникам или прописанным в квартире жильцам, во-вторых, там указаны только текущие зарегистрированные лица. А значит, нужно добывать архивные сведения – самостоятельно или с помощью тех же специалистов.

Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?

Некоторые из перечисленных выше категорий правообладателей (обладателей права пользования квартирой), обладают этим правом бессрочно, т.е. пожизненно, и независимо от смены собственника жилья. Это право у них закреплено законом. И лишиться этого права они могут только добровольно отказавшись от него (например, выписавшись из квартиры). О ком здесь идет речь?

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Пожизненное право проживания в квартире имеют следующие лица: Подробно о каждом из них рассказано в соответствующих статьях Глоссария (по указанным ссылкам). Нам же сейчас нужно запомнить главное – при обнаружении таких персонажей следует отказаться от такой квартиры. Во всяком случае, если не удалось уладить вопрос с их добровольным (письменным, нотариально заверенным) отказом от права пользования квартирой и выписки из нее. Обнаружить этих персонажей позволяют Выписка из Домовой книги или ЕЖД (в случае с отказом от приватизации), и основной Откроется в новой вкладке.">правоустанавливающий документ на квартиру (в случае завещательного отказа или содержания с иждивением). Собственно наличие «прописанных» людей в квартире, даже на момент совершения сделки купли-продажи, является обычной практикой на рынке, особенно, в Откроется в новой вкладке.">альтернативных сделках. Важно, чтобы все они (особенно, те, кто не является собственником, и формально не участвует в сделке) были в курсе предстоящей сделки с квартирой, были полностью Откроется в новой вкладке.">дееспособными, и готовы были выписаться из квартиры после ее продажи. Полезно будет взять отдельное письменное обязательство сняться с регистрационного учета у тех, кто «прописан» в квартире, но не является ее собственником (т.е. у Откроется в новой вкладке.">«третьих лиц»). Такая «страховка» даст нам преимущество в случае судебного спора с теми, кто не захочет выписываться из квартиры после сделки. Тогда их выписывают в принудительном порядке, по решению суда. А то самое письменное обязательство от «третьих лиц» (помимо прочих условий сделки, согласно договору), будет весомым аргументом в суде. Перестраховка. Некоторые адвокаты, имеющие опыт судебной практики, утверждают, что даже с тех людей (не собственников), которые были выписаны из квартиры ДО ее продажи, желательно брать письменное заявление о том, что они не возражают против этой сделки. Это может звучать бредово (ведь они уже не имеют никаких прав на квартиру), но те же адвокаты приводят примеры, когда выписанные до продажи квартиры жильцы впоследствии восстанавливали свое право проживания там через суд.

Кто еще может иметь право пользования квартирой?

Вне зависимости от «прописки», права пользования квартирой могут иметь лица, с которыми собственник (Продавец) заключил договор найма или договор безвозмездного пользования. Фактически это обременение, которое может не отражаться ни в Титуле, ни в Выписке из Домовой книги. Вообще-то, Продавец имеет право продать квартиру с таким обременением, но обязан уведомить о нем Покупателя, указав это отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП). В этом случае нам необходимо потребовать от Продавца расторжения такого договора с пользователем (нанимателем) квартиры. Кстати, нужно еще вложить себе в голову следующую мысль – правильное составление Откроется в новой вкладке.">Договора купли-продажи квартиры (ДКП) снижает риск возможных претензий «третьих лиц» , в т.ч. претензий на право пользования квартирой. В условиях ДКП рекомендуется вписать обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех пользователях квартиры, обязательство снять с регистрационного учета всех «прописанных» там жильцов, и передать квартиру свободной от прав «третьих лиц».

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Дополнительно в ДКП можно вписать обязательство Продавца, в случае претензий со стороны «третьих лиц», решить их самостоятельно и за свой счет (либо компенсировать судебные издержки Покупателя). Важно, чтобы эти пункты договора были прописаны юридически грамотно, и имели однозначную трактовку. Грамотно сформулировать эти обязательства Продавца в ДКП поможет Откроется в новой вкладке.">Нотариус. Заказать Выписку из ЕГРН можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра). Еще одним применяемым на практике стимулом для Продавца «юридически освободить» квартиру после сделки, является особое условие получения денег при расчетах. Продавец получает полную сумму за квартиру только тогда, когда все жильцы будут сняты с регистрационного учета. Подробнее об этом будет рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Передача денег при покупке квартиры». Снятие всех жильцов с регистрационного учета (до сделки или после) риэлторы называют «юридическим освобождением» квартиры. Конечно, ситуация значительно упрощается, если на момент сделки квартира уже «юридически свободна».

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.">ЗДЕСЬ.

Итак, мы выяснили, кто кроме собственника имеет право пользования и проживания в квартире, изучили Выписку из Домовой книги, перечитали еще раз правоустанавливающий документ, и приняли необходимые меры для снятия всех жильцов с регистрационного учета. Глубоко вздохнули и идем дальше.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Продажа квартиры с правом пожизненного проживания: 12 комментариев

  1. the feed

    I’m not sure why but this web site is loading incredibly slow for me. Is anyone else having this issue or is it a problem on my end? I’ll check back later and see if the problem still exists.|

  2. the feed

    Hello! This post could not be written any better! Reading through this post reminds me of my old room mate! He always kept chatting about this. I will forward this page to him. Pretty sure he will have a good read. Many thanks for sharing!|

  3. superbeets review

    Today, I went to the beachfront with my children. I found a sea shell and gave it to my 4 year old daughter and said “You can hear the ocean if you put this to your ear.” She placed the shell to her ear and screamed. There was a hermit crab inside and it pinched her ear. She never wants to go back! LoL I know this is entirely off topic but I had to tell someone!|

  4. pew pew madafakas cat meaning

    Pretty section of content. I just stumbled upon your weblog and in accession capital to assert that I acquire actually enjoyed account your blog posts. Anyway I’ll be subscribing to your augment and even I achievement you access consistently quickly.|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.