Продажа квартиры с вложенным материнским капиталом

Содержание

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Сегодня предстоит узнать, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. Данный процесс имеет огромное количество особенностей и нюансов. Ведь подобная процедура обязывает родителей выделять всем членам семьи доли в приобретенной недвижимости. Соответственно, если не подготовиться к процессу продажи данной квартиры, могут возникнуть проблемы. Вплоть до аннулирования проведенной сделки. Какие особенности и нюансы придется учитывать?

Есть ли возможность?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Есть ли такая возможность у граждан? Именно выяснением ответа на второй вопрос рекомендуется заняться в первую очередь.

Дело в том, что теоретически продать купленную недвижимость можно. Даже если был использован материнский капитал. На практике люди не особо часто прибегают к данной мере. Придется изрядно постараться. Соответственно, можно задуматься над продажей. Но только после предварительной подготовки. С чем придется столкнуться продавцам и покупателям? Что считается важным для успешного проведения сделки?

Ипотека и продажа

Обратить внимание необходимо на следующий факт: сейчас большая часть недвижимости покупается в ипотеку. Причем с использованием материнского капитала. Продавать такую собственность можно, но с определенными проблемами. Квартиру, купленную по ипотеке с использованием капитала матери, продать сложнее, чем недвижимость без ипотечного кредитования. Особенно если новое жилье приобретается аналогичным образом. Почему так происходит? Дело в том, что в недвижимости придется выделить доли детям. Если кредит не выплачивается вовремя, квартира должна выставляться для дальнейшей ее реализации. А когда речь идет о еще недостроенном доме, то фактически доли несовершеннолетним выделить нельзя. Проблема эта решаема. Родителям придется оставить у нотариуса заверение о том, что в течение полугода с момента возможности использования жилья или окончания платежей по ипотеке несовершеннолетним детям обязательно выделят доли в квартире.

Высокие риски

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Стоит запомнить, что стоимость подобной недвижимости не должна быть слишком высокой. Ведь органы опеки всегда защищают интересы несовершеннолетних детей. Для покупателей приобретение подобной недвижимости – это огромный риск.

Например, в случае аннулирования сделки придется отдавать купленную недвижимость. И деньги, которые были уплачены продавцу, тоже. То есть необходимо будет восстановить ситуацию так, словно сделки и не было вовсе. Следует также отметить, что в течение трех лет после достижения совершеннолетия ребенок может обратиться в суд для признания сделки недействительной ввиду отсутствия законно выделенной доли в квартире. Это огромный риск для покупателей. Именно из-за этого придется не только соблюдать все установленные правила (о них будет рассказано далее), но и не завышать цену на недвижимость. Иначе покупателей попросту невозможно будет найти.

Спрашиваем разрешение

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, при разводе или в удачном браке? На самом деле при правильной подготовке ничего опасного в сделке нет. Главное, учитывать российское законодательство. Чтобы продать жилье, необходимо обратиться в органы опеки. Они выдают специальное разрешение. Без него невозможно осуществить продажу недвижимости, где в принципе выделена доля детям. Соответственно, именно с этого процесса необходимо начинать весь процесс.

Добро на продажу имущества детей может быть получено после обращения родителей в соответствующую инстанцию по месту жительства несовершеннолетних. Законные представители подают заявление установленного образца, в котором сообщают о планах продажи недвижимости. Далее органы опеки беседуют с родителями и всеми несовершеннолетними, которым уже есть 14 лет.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Как только этот этап пройден, работники службы должны удостовериться, что дети не будут ущемлены в правах. Если планируется продать недвижимость для того, чтобы улучшить качество жизни, никаких проблем не будет. В противном случае необходимо доказать, что у ребенка будет в собственности доля, которая окажется не меньше той, что была выделена в продаваемой недвижимости. Соответственно, необходимо сразу проводить сделку и по продаже, и по покупке жилья. Как только органы опеки дадут согласие на осуществление операции, можно проводить ее. Без разрешения, как уже было сказано, ни один добросовестный покупатель не согласится на сделку. Обычно соответствующий документ выдается через 2 недели после того, как органы убеждаются в отсутствии нарушений интересов детей.

Документы для органов опеки

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Как уже было сказано, первый этап – обращение в органы опеки. Но желательно вместе с этим выставить объявление о продаже и искать новую квартиру. Этот прием ускорит процесс.

Какие документы требуется предоставить при подаче заявления установленного образца? Родители приносят:

  1. Свидетельство о браке/разводе.
  2. Свидетельства о рождении детей.
  3. Паспорта (свои и детей после 14-летия).
  4. Справки на покупаемую недвижимость.
  5. Документы на продаваемую собственность (свидетельство о правах собственности).
Без предпоследнего пункта иногда можно обойтись. Сделать это представляется возможным, если:
  • Родители у нотариуса оформили документ, обещающий выделить доли детям в будущем.
  • Есть иное жилье, в котором несовершеннолетним выделят часть собственности.
  • Планируется перевести деньги на счета детям (требуется доказательство).
Соответственно, не все так просто, как кажется на первый взгляд. Продажа недвижимости имеет всего несколько путей реализации в данной ситуации. Какие именно?

Способы продажи

Если не вникать в подробности общения с органами опеки, то непосредственная продажа собственности может происходить всего несколькими путями. На сегодняшний день жилье, купленное при помощи изучаемого метода, можно:
  1. Продать, покупая новую квартиру (2 сделки проводятся одновременно).
  2. Осуществить обмен недвижимостью.
  3. Провести сделку купли-продажи для строительства дома (крайне трудный способ).
  4. Продать квартиру с последующим переводом средств на счет детям.
Больше никаких вариантов не дано. Продажа недвижимости с целью получения денежных средств "на жизнь" или на любые другие цели не не может иметь места. Такие сделки будут признаны недействительными.

Если есть квартира?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Если есть квартира, которая предлагает более комфортные условия пребывания, со сделкой проблем не должно быть. В такой ситуации необходимо выделить равнозначные доли (относительно тех, что принадлежали в купленной квартире с использованием капитала) в имеющимся жилье у родителей. Можно предоставить в собственность большую площадь, но не меньшую.

В данной ситуации родители должны следовать алгоритму:

  • Подготовить документы для продажи квартиры, в которую вложили капитал. Выставить ее на продажу (найти покупателей).
  • Оформить права собственности в квартире родителей (той, что без капитала имелась) на детей в долях, которые полагались в прежнем жилье. Лучше передать большую часть недвижимости, чтобы не возникало вопросов.
  • Обратиться в органы опеки с соответствующим запросом. После проверки условий жизни и удостоверения в том, что доли действительно выделены, но уже в новой недвижимости, можно забрать необходимый для проведения операции документ.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Читать еще:  Санаторно курортное лечение онкологических больных
Ничего трудного или особенного нет. Но опять же, полученные деньги можно потратить только для того, чтобы улучшить качество жизни (повысить комфорт).

Для дома

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и построить дом? Сделать это не так просто. Обменять недвижимость в данной ситуации проще. Достаточно просто представить документы в органы опеки, которые подтверждают соответствие жилищных условий санитарным нормам и качество материалов, из которых построено здание. А вот с продажей будет труднее. Как уже было сказано, можно попытаться действовать через нотариуса. У него пишется бумага, согласно которой детям будут выделены доли в строящемся жилье не ранее чем через 6 месяцев с момента окончания постройки.

Без выделения долей

Но это не все ситуации, которые встречаются на практике. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, без выделения долей? Ответ прост – никак. Органы опеки не разрешат провести подобную сделку. Единственное верное решение – выделение долей детям в другом жилье. Но при этом условия жизни и размер полученного имущества должны быть не хуже, чем они были в прежней квартире. Исключение с продажей возможно, только если процедура вынужденная – например, нужны деньги на лечение ребенка. Тогда органы опеки идут навстречу. Но придется предъявить ряд доказательств относительно использования финансов. Обязательно требуется принести справку от врача или заключение медицинской комиссии с диагнозом и назначенным лечением.

Покупка другой недвижимости

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую? Об этом уже было сказано ранее. Но существует еще несколько нюансов в данном процессе:
  1. Приобретаемая недвижимость должна быть аналогичной или большей площади, чем та, в которой использовался мат. капитал.
  2. Жилищные условия в недвижимости улучшаются или остаются прежними.
  3. Доли выделяются детям не менее тех, что были раньше.
Приобретение квартиры меньшей площади возможно лишь изредка. Но при этом доли несовершеннолетних должны быть аналогичны тем, что были ранее. Собственность иных хозяев (например, родителей) при подобных обстоятельствах может уменьшаться.

Как действовать продавцам?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, без опеки? Никак. Сделка попросту не будет признана действительной. Только если обманывать покупателей. Это нечестно. Продажа недвижимости может проводиться:
  • самостоятельно;
  • при помощи риелторских контор.
Второй вариант развития событий на практике встречается чаще. Соответственно, алгоритм действий будет следующим:
  1. Продавец готовит документы на квартиру и обращается с ними к риелторам.
  2. Разыскивается покупатель, квартира для покупки.
  3. Родители обращаются в органы опеки и получают разрешение на сделку.
  4. Посредством риелторской конторы регистрируется процесс купли-продажи с выделением долей детям.
  5. Собственники получают свидетельства о правах на недвижимость.
Ничего трудного. Проблемы возникают именно из-за того, что органы опеки не позволяют отложить приобретение нового жилья на будущее. Варианты продажи квартиры, в которую вложен материнский капитал, не слишком отличаются от аналогичной сделки с обычной недвижимостью.

О документах

Понятно, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. А какие документы нужны для сделки? Среди бумаг, которые предоставляются нотариусу или риелторской конторе, выделяют: свидетельства о правах собственности, кадастровый паспорт на квартиру, выписку из БТИ и домовой книги, удостоверения личности (паспорта) сторон, свидетельства о рождении всех детей, разрешение органов опеки на сделку, справку из ЕГРП, договор купли-продажи, технических паспорт квартиры, выписку из лицевого счета.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным. Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи. Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:
  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).
Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:
  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).
Дополнительно могут быть затребованы:
  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).
В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность. В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения. Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры. Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:
  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.
Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.
В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя. Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.
Читать еще:  Что нужно сдавать после лишения водительских прав
В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке. Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.
Внимание! Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:
  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.
Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:
  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).
Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:
  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.
Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей. Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.
  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.
Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.
  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.
Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.
  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.
Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).
  1. Регистрация сделки.
В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.
  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.
Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.
В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:
  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:
  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.
Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:
  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.
На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:
  1. С разрешением банка.
Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи. Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.
  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».
Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя. Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.
Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.
Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.
Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Бывают ситуации, когда приходится задумываться над тем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую. Такое может произойти, например, при необходимости приобретения более просторного жилья. Поэтому данный вопрос нужно обстоятельно изучить и узнать обо всех имеющихся в законе возможностях.

Правовое регулирование

Материнский капитал граждане начали получать, начиная с 2007 года, на основании ФЗ № 256. Семейный капитал является, по сути, реальной поддержкой той семьи, где воспитывается двое и более детей. Однако сертификат не предусматривает выдачи наличных денег. Кроме того, законом установлены ограничения использования данных средств. То есть ими можно воспользоваться только по целевому назначению. В настоящее время сумма составляет немногим более 450 тыс. рублей. Конечно, таких денег вряд ли хватит для приобретения полноценного жилья. Поэтому владельцы документа используют часть своих собственных денег, а также могут вложить и средства материнского капитала. Если же собственных денег нет, то допускается получение ипотеки.
Читать еще:  Понижение в должности по инициативе работодателя
После того, как такое жилье куплено, его оформляют в общую долевую собственность на детей и их родителей. Тогда начинают действовать статьи четвертого раздела ГК. Также здесь могут быть полезными правовые акты, в соответствии с которыми регулируется деятельность органов опеки и попечительства. Ограничения закона, связанные с использованием материнского капитала, направлены на то, чтобы избежать мошеннических действий за счет денежных средств государственной поддержки, путем их обналичивания.

Квартира с мат. капиталом

Жилье, приобретенное с применением материнского капитала, может быть разным. К данным путям относятся следующие варианты:

  • покупка полностью за счет данных средств, что является очень редким случаем, но, тем не менее, возможным;
  • использование собственных накоплений, предназначенных на квартиру с добавлением средств семейного капитала;
  • получение ипотечного кредита и добавлением средств семейного капитала путем его занесения в сумму первоначального взноса или в качестве оплаты долга;
  • приобретение недостроенного жилья в рассрочку на средства семейного капитала.
Таким образом, семье разрешается использовать материнский капитал не только на уже готовое жилье, но и строящееся. Также возможно участие в жилищных кооперативах, реконструкция своими силами или путем найма застройщиков.

Продажа возможна

Закон гласит, что граждане вправе распоряжаться собственностью так, как они посчитают нужным. Исходя из этого, есть возможность продать дом, купленный на материнский капитал. Это право распространяется на каждого члена семьи, который владеет своей долей помещения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Родители вправе принимать решение, как за себя, так и за детей, так как являются их представителями по закону. Таким образом, продать дом, купленный на материнский капитал возможно, если все собственники выразили свое согласие на осуществление сделки. Однако перед тем как начать процесс, следует изучить и принять во внимание имеющиеся ограничения. Ведь, они могут затруднить сделку, а порой, и вовсе сделать ее невозможной.

Имеющиеся ограничения

Основным условием, которое нужно иметь в виду, является получение разрешения от органов опеки на то, чтобы продать дом. Без этого сделку осуществить невозможно. Для этого в службу нужно представить доказательства о том, что:

  • у детей по-прежнему останется доля собственности;
  • она будет, по крайней мере, не меньше, имевшейся в доме, который продавался;
  • на новом месте площадь будет не меньше той, которая была прежде;
  • условия жилья не ухудшатся в целом.
Для прохождения процедуры регистрации в Росреестре, одним из главных документов, является в данном случае именно разрешительная бумага, выданная органами опеки и попечительства.

Получение разрешения на продажу

Чтобы получить соответствующее разрешение и продать дом, обладатели сертификатов должны соблюсти такие условия:
  • представить доказательства того, что будущие условия жилья являются лучше тех, которые были до этого;
  • если ребенка отдают в детский дом, то средства от продажи переводят на счет в банке на имя ребенка;
  • если взамен покупают дом, то приводят доказательства того, что в нем имеются все необходимые условия для комфортного проживания;
  • даже если квартиру меняют на другую, меньшей площади, то за ребенком сохраняется доля, не меньше той, которая имелась в предыдущем жилье.
Последний случай возможен, если член семьи заболел тяжелой болезнью или имеется другой, существенный повод. Без наличия основания органы опеки вряд ли дадут свое согласие на такую сделку. Для получения разрешения пишут заявление, в котором обосновывают свою просьбу и прилагают все необходимые документы. К таковым относятся следующие бумаги:
  • удостоверения личностей всех членов семьи (для взрослых – паспорта, на детей – документы о рождении);
  • документация на недвижимость;
  • согласие всех членов семьи на совершение сделки в письменном виде;
  • бумага, подтверждающая, что задолженностей по коммунальным платежам не числится;
  • бумаги на то жилье, которое собираются приобрести.
После того как органы опеки получили запрос, чтобы продать дом, купленный на материнский капитал, они проверяют всю информацию по данному вопросу. В ходе проверки опрашивают детей, достигших четырнадцатилетнего возраста, осматривают жилье, куда планируют переехать, изучают все бумаги. Обычно этот период длится не более двух недель. Отказать могут в следующих случаях:
  • если для покупки новой квартиры берут ипотеку или рассрочку;
  • в ней имеются обременения;
  • собственник желает выписаться из нее только после осуществления сделки;
  • квартиру покупаются в недостроенном доме.
При получении отказа в последнем случае имеются законные способы преодолеть такое решение.

Жилье с ипотекой

Вопрос о том, можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, решается в том же порядке, что и вопрос о квартире. Продать квартиру, находящуюся под ипотекой вполне возможно в следующих случаях.

  1. Если кредит оплачен и выделены детские доли. Тогда порядок сделки будет тем же, что и в случае с квартирой без обременений. Разумеется, для этого его нужно снять.
  2. Если кредит не погашен, но детские доли выделены. В таком случае разрешение от органов опеки получить будет затруднительно. Отказ часто мотивируют тем, что банк может забрать недвижимость, если семье не под силу выплачивать далее кредит, что, в свою очередь, нарушит права детей, а субсидия, которая была выплачена, станет бесполезной.
Но помимо данного органа, с вопросом о том, можно ли продать квартиру с обременением, следует обратиться и в банк, у которого недвижимость находится под залогом. Данное учреждение выдаст свое разрешение, если договором предусмотрена возможность досрочного погашения ипотеки, а новый покупатель согласен выплатить имеющийся остаток.

Жилье без обременений

Если ипотека выплачена, то это еще не означает, что с квартиры снято обременение. Залог по-прежнему будет числиться до тех пор, пока этот статус не снят. Для этого необходимо выполнить следующие действия.
  1. Известить банковское учреждение об оплате всего долга.
  2. Получить справку, разрешающую снять залог.
  3. Подать соответствующие документы в Росреестр.
Именно в этом органе, лицам, купившим жилье, будет выдано снятие обременения. Тогда они становятся полноправными собственниками своей недвижимости.

Жилье с залогом

Способом, как продать дом или квартиру, с которой обременение снять нельзя, является сообщение об этом покупателю. Последний может погасить задолженность полностью или оформить новый ипотечный кредит. Тогда банку нужно получить все необходимые бумаги на потенциального нового заемщика.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Аналогичная схема, как продать квартиру, купленную на материнский капитал и сразу же купить другую, применяется и в том случае, если она была приобретена в рассрочку при долевом строительстве. Но тогда дополнительно нужно договариваться не с банковским учреждением, а с застройщиком. Также, и в одном, и в другом случае все действия должны быть согласованы с органом опеки.

Риски

Важно! Риски в таких сделках заключаются в том, что если органы опеки посчитают, что права ребенка ущемлены, они запретят их. Даже если данный факт станет известным после того, как сделка прошла государственную регистрацию, она может быть аннулирована.
Претензии могут подаваться, пока ребенку не исполнится 21 год. Он сам вправе обратиться в суд, если посчитает нужным. А в случае удовлетворения данных требований покупателю придется:
  • вернуть жилое помещение, так как сделку отменят;
  • получить свои деньги за нее.
Возможно, семье, продавшей квартиру с материнским капиталом, даже разрешать отдавать деньги по частям, если полной суммы не будет. Может быть и такая ситуация, что у семьи вообще не будет никаких денег. Тогда покупателю, который приобрел когда-то это жилье – не позавидуешь.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Продажа квартиры с вложенным материнским капиталом

Содержание

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Сегодня предстоит узнать, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. Данный процесс имеет огромное количество особенностей и нюансов. Ведь подобная процедура обязывает родителей выделять всем членам семьи доли в приобретенной недвижимости. Соответственно, если не подготовиться к процессу продажи данной квартиры, могут возникнуть проблемы. Вплоть до аннулирования проведенной сделки. Какие особенности и нюансы придется учитывать?

Есть ли возможность?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Есть ли такая возможность у граждан? Именно выяснением ответа на второй вопрос рекомендуется заняться в первую очередь.

Дело в том, что теоретически продать купленную недвижимость можно. Даже если был использован материнский капитал. На практике люди не особо часто прибегают к данной мере. Придется изрядно постараться. Соответственно, можно задуматься над продажей. Но только после предварительной подготовки. С чем придется столкнуться продавцам и покупателям? Что считается важным для успешного проведения сделки?

Ипотека и продажа

Обратить внимание необходимо на следующий факт: сейчас большая часть недвижимости покупается в ипотеку. Причем с использованием материнского капитала. Продавать такую собственность можно, но с определенными проблемами. Квартиру, купленную по ипотеке с использованием капитала матери, продать сложнее, чем недвижимость без ипотечного кредитования. Особенно если новое жилье приобретается аналогичным образом. Почему так происходит? Дело в том, что в недвижимости придется выделить доли детям. Если кредит не выплачивается вовремя, квартира должна выставляться для дальнейшей ее реализации. А когда речь идет о еще недостроенном доме, то фактически доли несовершеннолетним выделить нельзя. Проблема эта решаема. Родителям придется оставить у нотариуса заверение о том, что в течение полугода с момента возможности использования жилья или окончания платежей по ипотеке несовершеннолетним детям обязательно выделят доли в квартире.

Высокие риски

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Стоит запомнить, что стоимость подобной недвижимости не должна быть слишком высокой. Ведь органы опеки всегда защищают интересы несовершеннолетних детей. Для покупателей приобретение подобной недвижимости – это огромный риск.

Например, в случае аннулирования сделки придется отдавать купленную недвижимость. И деньги, которые были уплачены продавцу, тоже. То есть необходимо будет восстановить ситуацию так, словно сделки и не было вовсе. Следует также отметить, что в течение трех лет после достижения совершеннолетия ребенок может обратиться в суд для признания сделки недействительной ввиду отсутствия законно выделенной доли в квартире. Это огромный риск для покупателей. Именно из-за этого придется не только соблюдать все установленные правила (о них будет рассказано далее), но и не завышать цену на недвижимость. Иначе покупателей попросту невозможно будет найти.

Спрашиваем разрешение

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, при разводе или в удачном браке? На самом деле при правильной подготовке ничего опасного в сделке нет. Главное, учитывать российское законодательство. Чтобы продать жилье, необходимо обратиться в органы опеки. Они выдают специальное разрешение. Без него невозможно осуществить продажу недвижимости, где в принципе выделена доля детям. Соответственно, именно с этого процесса необходимо начинать весь процесс.

Добро на продажу имущества детей может быть получено после обращения родителей в соответствующую инстанцию по месту жительства несовершеннолетних. Законные представители подают заявление установленного образца, в котором сообщают о планах продажи недвижимости. Далее органы опеки беседуют с родителями и всеми несовершеннолетними, которым уже есть 14 лет.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Как только этот этап пройден, работники службы должны удостовериться, что дети не будут ущемлены в правах. Если планируется продать недвижимость для того, чтобы улучшить качество жизни, никаких проблем не будет. В противном случае необходимо доказать, что у ребенка будет в собственности доля, которая окажется не меньше той, что была выделена в продаваемой недвижимости. Соответственно, необходимо сразу проводить сделку и по продаже, и по покупке жилья. Как только органы опеки дадут согласие на осуществление операции, можно проводить ее. Без разрешения, как уже было сказано, ни один добросовестный покупатель не согласится на сделку. Обычно соответствующий документ выдается через 2 недели после того, как органы убеждаются в отсутствии нарушений интересов детей.

Документы для органов опеки

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Как уже было сказано, первый этап – обращение в органы опеки. Но желательно вместе с этим выставить объявление о продаже и искать новую квартиру. Этот прием ускорит процесс.

Какие документы требуется предоставить при подаче заявления установленного образца? Родители приносят:

  1. Свидетельство о браке/разводе.
  2. Свидетельства о рождении детей.
  3. Паспорта (свои и детей после 14-летия).
  4. Справки на покупаемую недвижимость.
  5. Документы на продаваемую собственность (свидетельство о правах собственности).
Без предпоследнего пункта иногда можно обойтись. Сделать это представляется возможным, если:
  • Родители у нотариуса оформили документ, обещающий выделить доли детям в будущем.
  • Есть иное жилье, в котором несовершеннолетним выделят часть собственности.
  • Планируется перевести деньги на счета детям (требуется доказательство).
Соответственно, не все так просто, как кажется на первый взгляд. Продажа недвижимости имеет всего несколько путей реализации в данной ситуации. Какие именно?

Способы продажи

Если не вникать в подробности общения с органами опеки, то непосредственная продажа собственности может происходить всего несколькими путями. На сегодняшний день жилье, купленное при помощи изучаемого метода, можно:
  1. Продать, покупая новую квартиру (2 сделки проводятся одновременно).
  2. Осуществить обмен недвижимостью.
  3. Провести сделку купли-продажи для строительства дома (крайне трудный способ).
  4. Продать квартиру с последующим переводом средств на счет детям.
Больше никаких вариантов не дано. Продажа недвижимости с целью получения денежных средств "на жизнь" или на любые другие цели не не может иметь места. Такие сделки будут признаны недействительными.

Если есть квартира?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Если есть квартира, которая предлагает более комфортные условия пребывания, со сделкой проблем не должно быть. В такой ситуации необходимо выделить равнозначные доли (относительно тех, что принадлежали в купленной квартире с использованием капитала) в имеющимся жилье у родителей. Можно предоставить в собственность большую площадь, но не меньшую.

В данной ситуации родители должны следовать алгоритму:

  • Подготовить документы для продажи квартиры, в которую вложили капитал. Выставить ее на продажу (найти покупателей).
  • Оформить права собственности в квартире родителей (той, что без капитала имелась) на детей в долях, которые полагались в прежнем жилье. Лучше передать большую часть недвижимости, чтобы не возникало вопросов.
  • Обратиться в органы опеки с соответствующим запросом. После проверки условий жизни и удостоверения в том, что доли действительно выделены, но уже в новой недвижимости, можно забрать необходимый для проведения операции документ.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Читать еще:  При неизвестности места пребывания ответчика суд
Ничего трудного или особенного нет. Но опять же, полученные деньги можно потратить только для того, чтобы улучшить качество жизни (повысить комфорт).

Для дома

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и построить дом? Сделать это не так просто. Обменять недвижимость в данной ситуации проще. Достаточно просто представить документы в органы опеки, которые подтверждают соответствие жилищных условий санитарным нормам и качество материалов, из которых построено здание. А вот с продажей будет труднее. Как уже было сказано, можно попытаться действовать через нотариуса. У него пишется бумага, согласно которой детям будут выделены доли в строящемся жилье не ранее чем через 6 месяцев с момента окончания постройки.

Без выделения долей

Но это не все ситуации, которые встречаются на практике. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, без выделения долей? Ответ прост – никак. Органы опеки не разрешат провести подобную сделку. Единственное верное решение – выделение долей детям в другом жилье. Но при этом условия жизни и размер полученного имущества должны быть не хуже, чем они были в прежней квартире. Исключение с продажей возможно, только если процедура вынужденная – например, нужны деньги на лечение ребенка. Тогда органы опеки идут навстречу. Но придется предъявить ряд доказательств относительно использования финансов. Обязательно требуется принести справку от врача или заключение медицинской комиссии с диагнозом и назначенным лечением.

Покупка другой недвижимости

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую? Об этом уже было сказано ранее. Но существует еще несколько нюансов в данном процессе:
  1. Приобретаемая недвижимость должна быть аналогичной или большей площади, чем та, в которой использовался мат. капитал.
  2. Жилищные условия в недвижимости улучшаются или остаются прежними.
  3. Доли выделяются детям не менее тех, что были раньше.
Приобретение квартиры меньшей площади возможно лишь изредка. Но при этом доли несовершеннолетних должны быть аналогичны тем, что были ранее. Собственность иных хозяев (например, родителей) при подобных обстоятельствах может уменьшаться.

Как действовать продавцам?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, без опеки? Никак. Сделка попросту не будет признана действительной. Только если обманывать покупателей. Это нечестно. Продажа недвижимости может проводиться:
  • самостоятельно;
  • при помощи риелторских контор.
Второй вариант развития событий на практике встречается чаще. Соответственно, алгоритм действий будет следующим:
  1. Продавец готовит документы на квартиру и обращается с ними к риелторам.
  2. Разыскивается покупатель, квартира для покупки.
  3. Родители обращаются в органы опеки и получают разрешение на сделку.
  4. Посредством риелторской конторы регистрируется процесс купли-продажи с выделением долей детям.
  5. Собственники получают свидетельства о правах на недвижимость.
Ничего трудного. Проблемы возникают именно из-за того, что органы опеки не позволяют отложить приобретение нового жилья на будущее. Варианты продажи квартиры, в которую вложен материнский капитал, не слишком отличаются от аналогичной сделки с обычной недвижимостью.

О документах

Понятно, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. А какие документы нужны для сделки? Среди бумаг, которые предоставляются нотариусу или риелторской конторе, выделяют: свидетельства о правах собственности, кадастровый паспорт на квартиру, выписку из БТИ и домовой книги, удостоверения личности (паспорта) сторон, свидетельства о рождении всех детей, разрешение органов опеки на сделку, справку из ЕГРП, договор купли-продажи, технических паспорт квартиры, выписку из лицевого счета.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным. Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи. Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:
  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).
Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:
  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).
Дополнительно могут быть затребованы:
  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).
В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность. В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения. Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры. Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:
  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.
Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.
В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя. Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.
Читать еще:  Санаторно курортное лечение онкологических больных
В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке. Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.
Внимание! Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:
  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.
Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:
  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).
Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:
  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.
Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей. Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.
  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.
Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.
  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.
Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.
  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.
Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).
  1. Регистрация сделки.
В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.
  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.
Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.
В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:
  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:
  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.
Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:
  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.
На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:
  1. С разрешением банка.
Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи. Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.
  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».
Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя. Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.
Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.
Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.
Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Бывают ситуации, когда приходится задумываться над тем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую. Такое может произойти, например, при необходимости приобретения более просторного жилья. Поэтому данный вопрос нужно обстоятельно изучить и узнать обо всех имеющихся в законе возможностях.

Правовое регулирование

Материнский капитал граждане начали получать, начиная с 2007 года, на основании ФЗ № 256. Семейный капитал является, по сути, реальной поддержкой той семьи, где воспитывается двое и более детей. Однако сертификат не предусматривает выдачи наличных денег. Кроме того, законом установлены ограничения использования данных средств. То есть ими можно воспользоваться только по целевому назначению. В настоящее время сумма составляет немногим более 450 тыс. рублей. Конечно, таких денег вряд ли хватит для приобретения полноценного жилья. Поэтому владельцы документа используют часть своих собственных денег, а также могут вложить и средства материнского капитала. Если же собственных денег нет, то допускается получение ипотеки.
Читать еще:  Отчет об использовании денежных средств должника
После того, как такое жилье куплено, его оформляют в общую долевую собственность на детей и их родителей. Тогда начинают действовать статьи четвертого раздела ГК. Также здесь могут быть полезными правовые акты, в соответствии с которыми регулируется деятельность органов опеки и попечительства. Ограничения закона, связанные с использованием материнского капитала, направлены на то, чтобы избежать мошеннических действий за счет денежных средств государственной поддержки, путем их обналичивания.

Квартира с мат. капиталом

Жилье, приобретенное с применением материнского капитала, может быть разным. К данным путям относятся следующие варианты:

  • покупка полностью за счет данных средств, что является очень редким случаем, но, тем не менее, возможным;
  • использование собственных накоплений, предназначенных на квартиру с добавлением средств семейного капитала;
  • получение ипотечного кредита и добавлением средств семейного капитала путем его занесения в сумму первоначального взноса или в качестве оплаты долга;
  • приобретение недостроенного жилья в рассрочку на средства семейного капитала.
Таким образом, семье разрешается использовать материнский капитал не только на уже готовое жилье, но и строящееся. Также возможно участие в жилищных кооперативах, реконструкция своими силами или путем найма застройщиков.

Продажа возможна

Закон гласит, что граждане вправе распоряжаться собственностью так, как они посчитают нужным. Исходя из этого, есть возможность продать дом, купленный на материнский капитал. Это право распространяется на каждого члена семьи, который владеет своей долей помещения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Родители вправе принимать решение, как за себя, так и за детей, так как являются их представителями по закону. Таким образом, продать дом, купленный на материнский капитал возможно, если все собственники выразили свое согласие на осуществление сделки. Однако перед тем как начать процесс, следует изучить и принять во внимание имеющиеся ограничения. Ведь, они могут затруднить сделку, а порой, и вовсе сделать ее невозможной.

Имеющиеся ограничения

Основным условием, которое нужно иметь в виду, является получение разрешения от органов опеки на то, чтобы продать дом. Без этого сделку осуществить невозможно. Для этого в службу нужно представить доказательства о том, что:

  • у детей по-прежнему останется доля собственности;
  • она будет, по крайней мере, не меньше, имевшейся в доме, который продавался;
  • на новом месте площадь будет не меньше той, которая была прежде;
  • условия жилья не ухудшатся в целом.
Для прохождения процедуры регистрации в Росреестре, одним из главных документов, является в данном случае именно разрешительная бумага, выданная органами опеки и попечительства.

Получение разрешения на продажу

Чтобы получить соответствующее разрешение и продать дом, обладатели сертификатов должны соблюсти такие условия:
  • представить доказательства того, что будущие условия жилья являются лучше тех, которые были до этого;
  • если ребенка отдают в детский дом, то средства от продажи переводят на счет в банке на имя ребенка;
  • если взамен покупают дом, то приводят доказательства того, что в нем имеются все необходимые условия для комфортного проживания;
  • даже если квартиру меняют на другую, меньшей площади, то за ребенком сохраняется доля, не меньше той, которая имелась в предыдущем жилье.
Последний случай возможен, если член семьи заболел тяжелой болезнью или имеется другой, существенный повод. Без наличия основания органы опеки вряд ли дадут свое согласие на такую сделку. Для получения разрешения пишут заявление, в котором обосновывают свою просьбу и прилагают все необходимые документы. К таковым относятся следующие бумаги:
  • удостоверения личностей всех членов семьи (для взрослых – паспорта, на детей – документы о рождении);
  • документация на недвижимость;
  • согласие всех членов семьи на совершение сделки в письменном виде;
  • бумага, подтверждающая, что задолженностей по коммунальным платежам не числится;
  • бумаги на то жилье, которое собираются приобрести.
После того как органы опеки получили запрос, чтобы продать дом, купленный на материнский капитал, они проверяют всю информацию по данному вопросу. В ходе проверки опрашивают детей, достигших четырнадцатилетнего возраста, осматривают жилье, куда планируют переехать, изучают все бумаги. Обычно этот период длится не более двух недель. Отказать могут в следующих случаях:
  • если для покупки новой квартиры берут ипотеку или рассрочку;
  • в ней имеются обременения;
  • собственник желает выписаться из нее только после осуществления сделки;
  • квартиру покупаются в недостроенном доме.
При получении отказа в последнем случае имеются законные способы преодолеть такое решение.

Жилье с ипотекой

Вопрос о том, можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, решается в том же порядке, что и вопрос о квартире. Продать квартиру, находящуюся под ипотекой вполне возможно в следующих случаях.

  1. Если кредит оплачен и выделены детские доли. Тогда порядок сделки будет тем же, что и в случае с квартирой без обременений. Разумеется, для этого его нужно снять.
  2. Если кредит не погашен, но детские доли выделены. В таком случае разрешение от органов опеки получить будет затруднительно. Отказ часто мотивируют тем, что банк может забрать недвижимость, если семье не под силу выплачивать далее кредит, что, в свою очередь, нарушит права детей, а субсидия, которая была выплачена, станет бесполезной.
Но помимо данного органа, с вопросом о том, можно ли продать квартиру с обременением, следует обратиться и в банк, у которого недвижимость находится под залогом. Данное учреждение выдаст свое разрешение, если договором предусмотрена возможность досрочного погашения ипотеки, а новый покупатель согласен выплатить имеющийся остаток.

Жилье без обременений

Если ипотека выплачена, то это еще не означает, что с квартиры снято обременение. Залог по-прежнему будет числиться до тех пор, пока этот статус не снят. Для этого необходимо выполнить следующие действия.
  1. Известить банковское учреждение об оплате всего долга.
  2. Получить справку, разрешающую снять залог.
  3. Подать соответствующие документы в Росреестр.
Именно в этом органе, лицам, купившим жилье, будет выдано снятие обременения. Тогда они становятся полноправными собственниками своей недвижимости.

Жилье с залогом

Способом, как продать дом или квартиру, с которой обременение снять нельзя, является сообщение об этом покупателю. Последний может погасить задолженность полностью или оформить новый ипотечный кредит. Тогда банку нужно получить все необходимые бумаги на потенциального нового заемщика.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Аналогичная схема, как продать квартиру, купленную на материнский капитал и сразу же купить другую, применяется и в том случае, если она была приобретена в рассрочку при долевом строительстве. Но тогда дополнительно нужно договариваться не с банковским учреждением, а с застройщиком. Также, и в одном, и в другом случае все действия должны быть согласованы с органом опеки.

Риски

Важно! Риски в таких сделках заключаются в том, что если органы опеки посчитают, что права ребенка ущемлены, они запретят их. Даже если данный факт станет известным после того, как сделка прошла государственную регистрацию, она может быть аннулирована.
Претензии могут подаваться, пока ребенку не исполнится 21 год. Он сам вправе обратиться в суд, если посчитает нужным. А в случае удовлетворения данных требований покупателю придется:
  • вернуть жилое помещение, так как сделку отменят;
  • получить свои деньги за нее.
Возможно, семье, продавшей квартиру с материнским капиталом, даже разрешать отдавать деньги по частям, если полной суммы не будет. Может быть и такая ситуация, что у семьи вообще не будет никаких денег. Тогда покупателю, который приобрел когда-то это жилье – не позавидуешь.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Продажа квартиры с вложенным материнским капиталом: 9 комментариев

  1. the feed

    I’m not that much of a internet reader to be honest but your sites really nice, keep it up! I’ll go ahead and bookmark your site to come back down the road. All the best|

  2. the feed

    Very nice post. I just stumbled upon your weblog and wished to say that I’ve really enjoyed browsing your blog posts. In any case I’ll be subscribing to your rss feed and I hope you write again very soon!|

  3. theragun review

    I think this is among the most significant information for me. And i’m glad reading your article. But want to remark on few general things, The website style is ideal, the articles is really nice : D. Good job, cheers|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.