Продажа недвижимости в рассрочку риски продавца

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Достаточно часто возникают ситуации, когда единственным вариантом продажи является отчуждение недвижимости в рассрочку. В первую очередь это может быть связано с тем, что у покупателя не имеется достаточного количества денежных средств для разовой оплаты полной суммы, в то время как продавец, испытывает затруднения с желающими приобрести принадлежащий ему объект. Оптимальным решением в таких случаях, как раз будет являться продажа недвижимости в рассрочку. Безусловно, основный риск продажи недвижимости в рассрочку возлагается на продавца, т.к. купля-продажа недвижимости подразумевает под собой в первую очередь регистрацию соответствующей сделки, а это означает, что покупатель, не заплатив возможно и трети стоимости приобретаемого объекта, становится его собственником. И здесь уместен вопрос, а какие действия должен предпринять продавец, что бы не остаться в проигрышной ситуации. Ответ очевиден – максимально проработать условия договора купли-продажи. Остановимся на этом подробнее. Основные условия, которые следует включить в договор-купли продажи недвижимости в рассрочку, касаются существенности нарушений обязательств, связанных с выплатой оставшейся суммы, после регистрации сделки. Идеальный вариант таких условий выглядит следующим образом: «Стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляет * руб. * коп. РФ, которая должна быть передана Покупателем Продавцу в полном объеме в порядке и сроки определенные настоящим Договором, в срок не позднее * месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю.». «Оплата стоимости недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Графиком платежей (Приложение № к Договору).». «Стороны определили, что невыполнение Покупателем условий Договора о порядке оплаты стоимости недвижимого имущества, в частности по внесению очередного платежа определенного Графиком платежей более 3 (Трех) дней, является существенным нарушением обязательств по Договору, что предоставляет право Продавцу расторгнуть Договор в одностороннем и внесудебном порядке.». «Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем, внесудебном порядке в случае неисполнения Покупателем условий об оплате предусмотренных п.п. * настоящего Договора путем уведомления Покупателя об отказе от Договора.». «Договор расторгаемый в порядке определенном п. * Договора, считается расторгнутым с момента получения Покупателем уведомления о его расторжении.». «При расторжении Продавцом Договора по основаниям и в порядке предусмотренным п * настоящего Договора, Продавец обязуется подписать соглашение о расторжении Договора, в срок не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения уведомления о его расторжении.». Включение приведенных условий в договор купли-продажи недвижимости на условиях рассрочки, максимально исключит риски продавца и минимизирует для него возможные негативные последствия такой сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Не стоит забывать, что не только приведенные условия будут страховать риски продавца. В дополнение к этому закон также позаботился о продавце отчуждаемой недвижимости. Так, неполная оплата недвижимости автоматически переводит ее в статус залога, где продавец будет являться залогодержателем по закону, но при условии если иное не будет предусмотренно договором. Соответствующее положение закреплено в части 5 ст. 488 ГК РФ. Таким образом задача продавца не допустить в договоре условие исключающее применение приведенной нормы. Юридическая компания «Миралс» оказывает всестороннюю юридическую поддержку юридическим и физическим лицам, по оформлению сопровождению всех видов гражданско-правовых сделок. Обращайтесь к нам за квалифицированной помощью! Получить бесплатную консультацию юриста написавшего статью можно позвонив по номеру:

Покупка квартиры – актуальный вопрос для тех, кто меняет постоянное место жительства, как на другой регион, так и в своем городе. Для многих продавцов и покупателей является актуальной тема купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Ведь не всегда в наличии есть необходимая сумма. Наиболее актуальный способ, позволяющий купить квартиру и не выплачивать всю стоимость сразу, а также быстрее продать – заключить договор купли-продажи квартиры в рассрочку. В то же время, покупка недвижимости — весьма дорогостоящий процесс. Не каждый желающий приобрести квартиру имеет возможность оплатить продавцу сразу всю сумму ее стоимости. Да и квартиры не всегда продаются как «пирожки».

Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры в рассрочку

Приобретение в собственность квартиры для себя и своей семьи позволяет людям достичь стабильности и избежать проблем в виде временного съема жилья в аренду. Ведь владелец ( наймодатель) может изменить свое решение о целесообразности проживания посторонних людей в его квартире в любую минуту. Процесс оформления договора купли-продажи квартиры требует от собственника (продавца) наличия определенного перечня документов и совершения, установленных Российским законодательством действий. Итак, необходим паспорт жилого помещения. В паспорте указываются:
  • Общая площадь квартиры, жилая площадь и площадь кухни, если она обустроена в качестве обособленной комнаты
  • Этажность и количество комнат в квартире
  • Подключённые коммунальные услуги
  • Оценивается состояние самого жилого помещения и дома, в котором оно расположено
  • Описываются прочие особенности, знание которых необходимо
Читать еще:  Характеристика на человека образец с места работы
Если паспорт жилого помещения отсутствует, в целях его изготовления можно обратиться в государственное Бюро по технической инвентаризации (БТИ).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Изготовление паспорта для квартиры – услуга платная, осуществляется специалистами бюро после рассмотрения заявления о её проведении и предъявлении квитанции об оплате. Технический паспорт необходим для того, чтобы понять, была ли выполнена перепланировка помещения или нет. Если выполнена перепланировка, то было ли получено разрешение на перепланировку? Ведь после приобретения такой квартиры, бремя ответственности за самовольную перепланировку ложится, на нового собственника. Выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах. В указанном документе можно увидеть информацию о том, есть ли обременения на квартиру или нет. А так же с какого времени квартира находится в собственности у продавца, и на каком основании. Справку о составе семьи. В ней указано количество зарегистрированных лиц в квартире. Как правило, на момент регистрации сделки купли-продажи, в квартире никто не должен быть зарегистрирован. Квитанции об оплате коммунальных услуг. В них не должно фигурировать суммы долга. В настоящее время, актуален вопрос по оплате капитального ремонта жилого помещения. В случае если есть долг, то он переходит к новому собственнику (п.3 ст.158 ЖК РФ). После того как, проверены все документы, можно приступить к утверждению условий договора купли-продажи квартиры в рассрочку между продавцом и покупателем.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: на что обратить внимание

Для того чтобы правильно оформить сделку как продавцу квартиры, так и покупателю нужно знать некоторые особенности такой процедуры. Если стороны пришли к соглашению, и утвердили все условия о порядке платежей, можно приступить непосредственно к составлению договора. В бланке договора купли-продажи квартиры в рассрочку необходимо указать следующее:
  • Данные продавца и покупателя с указанием контактных телефонов для связи
  • Общая сумма, необходимая к выплате покупателем
  • Срок и условия рассрочки оплаты
  • Размер первого и последующих платежей
  • Периодичность и предельные сроки ежемесячных выплат (график платежей)
  • Последствия несвоевременных выплат и периодически длящихся задолженностей по уплате рассрочки для покупателя (штрафные санкции)
  • Условие о том, что до момента фактической оплаты по договору, квартира находится в залоге у продавца
Обращаем ваше внимание на то что, в случае если квартира находится в долевой собственности или собственником является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, такие сделки оформляются у нотариуса. С 1 января 2017 года, это обязательное требование для оформления сделок с недвижимостью.

Купля-продажа квартиры в рассрочку: риски продавца

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Заключению такого рода договоров сопутствует львиная доля рисков. Наиболее рискованной сделка является для самого собственника. Поскольку продавец лично не имеет возможности всегда контролировать наличие у покупателя средств, необходимых для внесения очередной платы согласно договору, всегда существует опасность возникновения задолженностей по рассрочке. Небольшой гарантией собственного спокойствия собственника будет справка о доходах покупателя с постоянного места работы. Однако и это не является панацеей. Ведь человек может не только лишится работы в любое время, но и потерять жизнь. И тогда по обязательствам будут отвечать наследники. Ещё большим риском является возможность того, что недобросовестный покупатель может попытаться заключить аналогичную сделку либо сделку по продаже единым платежом в отношении квартиры с привлечением третьих лиц. Классическая схема: после заключения договора вносятся 4-5 выплат, для установления доверительных отношений и снятия подозрений со стороны собственника. Затем снимаются обременения под предлогом взятия кредита под залог имущества и расчёта с продавцом. Далее находится потенциальный покупатель, заинтересованный в приобретении данного объекта недвижимости. Покупателю предлагается сумма для приобретения, которая в выгодную сторону отличается от рыночной, и после оформления покупки мошенник скрывается с полученной от продажи выручкой. Таким случаям сопутствуют не только судебные разбирательства, но и возбуждение уголовного дела по факту мошенничества в отношении лиц, совершивших махинации. Чтобы уменьшить вероятность совершения мошеннических действий, необходимо на этапе заключения договора заверить его у нотариуса, с пометкой «квартира с обременением», приобретать такую квартиру вменяемый человек точно не станет.

Купля-продажа квартиры в рассрочку: риски покупателя

Главным риском для покупателя может стать невнимательное изучение содержания договора. При чтении особое внимание следует обратить на общую стоимость и на сроки ежемесячных выплат и их размеры.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Данные величины следует объективно сопоставить с уровнем текущего дохода и потенциального заработка в течение, как минимум, следующих нескольких лет. Несвоевременные расчёты могут привести к тому, что возможность своевременной выплаты, необходимых согласно договору сумм, будет утрачена ввиду сложившихся обстоятельств:
  1. Сокращение/увольнение с текущего места работы и проблемы с трудоустройством, уменьшение заработной платы либо иного источника дохода
  2. Деноминация и девальвация на валютном рынке и изменение конечной стоимости квартиры в российских рублях при условии расчёта за квартиру в иностранной валюте
Читать еще:  Правила собеседования при приеме на работу кратко
Несмотря на то, что договор купли-продажи с рассрочкой платежа выгоден, в первую очередь, для покупателя, риск нарушения условий договора может повлечь за собой не только привлечение к установленной законом финансовой ответственности, но и вероятности реализации квартиры с торгов в счёт погашения сумм основного долга и штрафных санкций.

Преимущества и недостатки совершения сделок в рассрочку

Как и любому явлению, которое преследует цель взаимной выгоды, заключению договора купли-продажи квартиры в рассрочку сопутствуют как положительные стороны, так и определённые риски. В первую очередь, безусловно, для продавца – это возможность продать объект недвижимости и получить деньги. Для покупателя — отсутствие дополнительных оплат, таких как проценты и страхование жизни, предусмотренных при ипотечных сделках. Кроме того, нет необходимости собирать дополнительные документы. И главный плюс – это своя крыша над головой. Недостатки таких сделок в том, что такие объекты недвижимости после заключения договора могут с большой вероятностью стать предметом мошенничества, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Во избежание негативных последствий, перед заключением договора покупатель и продавец должны самостоятельно изучить данную юридическую процедуру. Сопоставить свои финансовые и фактические возможности с объективной реальностью, и, при необходимости, воспользоваться консультативными услугами профессиональных юристов – только при соблюдении этих условий рассрочка по договору станет выгодным предприятием для обеих сторон. Не так давно мы обсуждали основные риски, с которыми сталкивается покупатель недвижимого имущества (жилой дом, квартира, земельный участок, нежилое помещение, здание, сооружение). Теперь поговорим о рисках продавца. Ему в некотором смысле чуть «проще», чем покупателю, – в случае, если со сделкой что-то идет не так, покупатель сталкивается с необходимостью возврата денег, уплаченных за недвижимость. Их, как мы понимаем, к этому моменту, скорее всего не будет. Шансы продавца на возврат недвижимости все-таки несколько повыше. Однако, сделки продажи недвижимости для продавца тоже являются сделками, сопряженными с рядом рисков.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Риск 1 и 2. Риск признания сделки незаключенной и риск признания сделки недействительной являются общими для продавца и покупателя. И наши рекомендации, сформулированные для минимизации данных рисков у покупателя, применимы также и к продавцу. Риск 3. Риск неисполнения покупателем своей обязанности по оплате недвижимости.
Наиболее выигрышным для продавца будет условие о предварительной оплате товара, когда оплата недвижимости покупателем производится до передачи ему недвижимости продавцом. В этом случае ГК позволяет применить правила о встречном исполнении обязательств, т.е. не производить передачу товара до поступления денег (ч.2 ст. 487, ст. 328 ГК), а также отказаться от исполнения обязательства в случае неисполнения покупателем своей обязанности по предварительной оплате. Если по каким-то причинам применяется иная схема оплаты, напоминаем о предусмотренном п. 5 ст. 488 ГК способе обеспечения исполнения обязанности покупателя по оплате недвижимости – с момента передачи товара покупателю и до его оплаты неоплаченный товар признается находящимся в залоге в пользу продавца. Это правило применяется, если иное не установлено договором. Обращаем внимание, что для регистрации такой ипотеки в силу закона в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо подать соответствующее, отдельное заявление. В противном случае, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке будет отсутствовать, и реализовать права залогодержателя продавец фактически не сможет. Напоминаем, что распорядиться заложенным имуществом без согласия залогодержателя (в данном случае – продавца) залогодатель (покупатель, не оплативший недвижимое имущество в полном объеме) не вправе (ст. 346 ГК), поэтому запись в ЕГРП о том, что имущество обременено ипотекой в силу закона в пользу продавца существенным образом минимизирует риски отчуждения, обременения неоплаченного товара. 4. Налоговые риски.
Если продавцом является юридическое лицо, возникает несколько спорных моментов налогообложения . Рассмотрим те из них, которые связаны:
1) с определением даты, на которую продавцу следует начислить НДС на сумму реализации;
2) с определением момента признания дохода в целях уплаты налога на прибыль
3) с определением момента прекращения обязательства по уплате налога на имущество. Применительно к НДС по общему правилу обязанность по уплате возникает в наиболее раннюю из дат – дату оплаты или дату передачи (п. 1 ст. 167 НК РФ). Однако, если речь идет о продаже недвижимости, применяется правило п. 3. Ст. 167 НК РФ, исходя из которой к отгрузке (передаче) приравнивается передача (переход) права собственности. Поэтому наиболее обоснованным признается подход, при котором датой возникновения обязанности по уплате НДС при реализации недвижимого имущества является дата государственной регистрации перехода права собственности или дата оплаты (более ранняя из дат). Применительно к налогообложению прибыли при использовании кассового метода датой признания дохода является дата получения оплаты. При использовании метода начисления датой получения дохода признается дата реализации недвижимости, которой с учетом положений п. 1 ст. 39 НК и ст. 551 ГК является дата регистрации перехода права собственности. Однако, сформирован и другой подход, в соответствии с которым датой получения дохода является дата фактической передачи имущества. В качестве обоснования данного подхода используются положения ст. 425 ГК о том, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, отсутствие регистрации перехода права собственности не является основанием признавать такой договор недействительным.
Читать еще:  Отпуск беременным перед декретом трудовой кодекс

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Во избежание спорных ситуаций с налоговыми органами необходимо учитывать отсутствие единства подходов относительно признания даты получения дохода при реализации недвижимости. Применительно к определению момента прекращения обязательства по уплате налога на имущество в настоящее время превалирует подход, что обязанность по уплате продавцом налога на имущество прекращается с даты фактической передачи товара покупателю. В соответствии с п.1 ст. 374 НК налогом на имущество облагается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств. Отметим, что в разъяснениях Минфина был отражен и другой подход, согласно которому обязанность продавца недвижимости по уплате налога на имущество прекращается в момент регистрации перехода права собственности к покупателю (см. письмо Минфина России от 28.01.2010 № 03-05-05-01/02 и др.). Если продавец – физическое лицо, при получении денежных средств от продажи недвижимости, возникает налоговая база по НДФЛ. В случае, если продаваемая недвижимость находилась в собственности продавца более трех лет, то по положениям НК продавцу предоставляется имущественный вычет на всю сумму, полученную при продаже. В случае, если продаваемый объект находился в собственности продавца менее трех лет, а стоимость продаваемой недвижимости превышает 1 млн руб., возникает обязанность по уплате налога. С целью ухода от налоговых последствий зачастую стороны договариваются об указании в договоре заниженной стоимости объекта . Казалось бы, основные риски при этом ложатся на покупателя, ведь именно ему придется в случае возврата денег доказывать их уплату в ином, нежели указано в договоре продажи недвижимости, размере. Однако, для продавца такая ситуация тоже не является полностью безопасной. Как правило, он выдает покупателю две расписки – на сумму, указанную в договоре (заниженную), и на оставшуюся сумму. Таким образом, на руках у покупателя фактически находится документ (доказательство), подтверждающий получение продавцом дохода, подлежащего налогообложению, однако налог по которому продавцом не уплачен. 5. Риски продавца при ипотечных сделках.
Обратим внимание на следующие особенности . Поскольку банк, выдающий кредит на приобретение недвижимости, заинтересован в возникновении ипотеки в силу закона, в договор продажи недвижимости включается условие об исключении залога в пользу продавца, возникающего на основании п. 5 .ст. 488 ГК (обеспечение исполнения покупателем его обязанности по оплате товара), поскольку в противном случае один из этих залогов (в пользу банка и в пользу продавца) будет последующим. Соответственно, воспользоваться правами залогодержателя недвижимости в случае, если оплата не будет получена, продавец не сможет. Отметим, что оплата в ипотечных сделках проводится с использованием банковских ячеек или посредством аккредитива, что делает в целом сделки продажи более безопасными для продавца. Тем не менее, советуем внимательно ознакомиться с условиями договора аренды сейфовой ячейки, соглашения об открытии аккредитива, изучить перечень документов, которые необходимо предоставить для получения денег за проданную недвижимость. 6. Иные риски. Естественно, что в рамках данного материала у нас не получилось подготовить исчерпывающий перечень всех возможных рисков. Обратим внимание также на следующие: а) риск предъявления покупателем требований, связанных с передачей недвижимости ненадлежащего качества (помните, что факт принятия покупателем объекта, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не будет являться основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора – часть 2 статьи 556 ГК РФ). Сроки для предъявления требований, связанных с недостатками, – 2 года с даты передачи объекта покупателю, или более длительный срок, установленный законом или договором;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

б) риск отказа покупателя принять товар; в) риск предъявления покупателем требования об уплате процентов на сумму предоплаты, полученной продавцом, если продавец не исполняет обязанности по передаче товара, по которому внесена предоплата (статья 487 ГК РФ); г) риск отказа от исполнения договора покупателем в случае, если продавец, обязанный осуществить страхование объекта, не осуществляет страхование в соответствии с договором купли-продажи (статья 490 ГК РФ); Виды предоставляемых нами услуг: – консультации по любым вопросам, связанным с недвижимостью;

– правовая экспертиза (аудит) документации по сделкам или бизнес-процессам, касающимся недвижимости; – подготовка документации по сделкам с недвижимостью, в том числе связанным с определением наиболее оптимальных способов инвестирования в недвижимость или при проведении строительства; – сопровождение процесса приобретения и (или) отчуждения недвижимости; – ведение судебных споров. Также предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург).

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Продажа недвижимости в рассрочку риски продавца

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Достаточно часто возникают ситуации, когда единственным вариантом продажи является отчуждение недвижимости в рассрочку. В первую очередь это может быть связано с тем, что у покупателя не имеется достаточного количества денежных средств для разовой оплаты полной суммы, в то время как продавец, испытывает затруднения с желающими приобрести принадлежащий ему объект. Оптимальным решением в таких случаях, как раз будет являться продажа недвижимости в рассрочку. Безусловно, основный риск продажи недвижимости в рассрочку возлагается на продавца, т.к. купля-продажа недвижимости подразумевает под собой в первую очередь регистрацию соответствующей сделки, а это означает, что покупатель, не заплатив возможно и трети стоимости приобретаемого объекта, становится его собственником. И здесь уместен вопрос, а какие действия должен предпринять продавец, что бы не остаться в проигрышной ситуации. Ответ очевиден – максимально проработать условия договора купли-продажи. Остановимся на этом подробнее. Основные условия, которые следует включить в договор-купли продажи недвижимости в рассрочку, касаются существенности нарушений обязательств, связанных с выплатой оставшейся суммы, после регистрации сделки. Идеальный вариант таких условий выглядит следующим образом: «Стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляет * руб. * коп. РФ, которая должна быть передана Покупателем Продавцу в полном объеме в порядке и сроки определенные настоящим Договором, в срок не позднее * месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю.». «Оплата стоимости недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Графиком платежей (Приложение № к Договору).». «Стороны определили, что невыполнение Покупателем условий Договора о порядке оплаты стоимости недвижимого имущества, в частности по внесению очередного платежа определенного Графиком платежей более 3 (Трех) дней, является существенным нарушением обязательств по Договору, что предоставляет право Продавцу расторгнуть Договор в одностороннем и внесудебном порядке.». «Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем, внесудебном порядке в случае неисполнения Покупателем условий об оплате предусмотренных п.п. * настоящего Договора путем уведомления Покупателя об отказе от Договора.». «Договор расторгаемый в порядке определенном п. * Договора, считается расторгнутым с момента получения Покупателем уведомления о его расторжении.». «При расторжении Продавцом Договора по основаниям и в порядке предусмотренным п * настоящего Договора, Продавец обязуется подписать соглашение о расторжении Договора, в срок не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения уведомления о его расторжении.». Включение приведенных условий в договор купли-продажи недвижимости на условиях рассрочки, максимально исключит риски продавца и минимизирует для него возможные негативные последствия такой сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Не стоит забывать, что не только приведенные условия будут страховать риски продавца. В дополнение к этому закон также позаботился о продавце отчуждаемой недвижимости. Так, неполная оплата недвижимости автоматически переводит ее в статус залога, где продавец будет являться залогодержателем по закону, но при условии если иное не будет предусмотренно договором. Соответствующее положение закреплено в части 5 ст. 488 ГК РФ. Таким образом задача продавца не допустить в договоре условие исключающее применение приведенной нормы. Юридическая компания «Миралс» оказывает всестороннюю юридическую поддержку юридическим и физическим лицам, по оформлению сопровождению всех видов гражданско-правовых сделок. Обращайтесь к нам за квалифицированной помощью! Получить бесплатную консультацию юриста написавшего статью можно позвонив по номеру:

Покупка квартиры – актуальный вопрос для тех, кто меняет постоянное место жительства, как на другой регион, так и в своем городе. Для многих продавцов и покупателей является актуальной тема купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Ведь не всегда в наличии есть необходимая сумма. Наиболее актуальный способ, позволяющий купить квартиру и не выплачивать всю стоимость сразу, а также быстрее продать – заключить договор купли-продажи квартиры в рассрочку. В то же время, покупка недвижимости — весьма дорогостоящий процесс. Не каждый желающий приобрести квартиру имеет возможность оплатить продавцу сразу всю сумму ее стоимости. Да и квартиры не всегда продаются как «пирожки».

Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры в рассрочку

Приобретение в собственность квартиры для себя и своей семьи позволяет людям достичь стабильности и избежать проблем в виде временного съема жилья в аренду. Ведь владелец ( наймодатель) может изменить свое решение о целесообразности проживания посторонних людей в его квартире в любую минуту. Процесс оформления договора купли-продажи квартиры требует от собственника (продавца) наличия определенного перечня документов и совершения, установленных Российским законодательством действий. Итак, необходим паспорт жилого помещения. В паспорте указываются:
  • Общая площадь квартиры, жилая площадь и площадь кухни, если она обустроена в качестве обособленной комнаты
  • Этажность и количество комнат в квартире
  • Подключённые коммунальные услуги
  • Оценивается состояние самого жилого помещения и дома, в котором оно расположено
  • Описываются прочие особенности, знание которых необходимо
Читать еще:  Характеристика на человека образец с места работы
Если паспорт жилого помещения отсутствует, в целях его изготовления можно обратиться в государственное Бюро по технической инвентаризации (БТИ).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Изготовление паспорта для квартиры – услуга платная, осуществляется специалистами бюро после рассмотрения заявления о её проведении и предъявлении квитанции об оплате. Технический паспорт необходим для того, чтобы понять, была ли выполнена перепланировка помещения или нет. Если выполнена перепланировка, то было ли получено разрешение на перепланировку? Ведь после приобретения такой квартиры, бремя ответственности за самовольную перепланировку ложится, на нового собственника. Выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах. В указанном документе можно увидеть информацию о том, есть ли обременения на квартиру или нет. А так же с какого времени квартира находится в собственности у продавца, и на каком основании. Справку о составе семьи. В ней указано количество зарегистрированных лиц в квартире. Как правило, на момент регистрации сделки купли-продажи, в квартире никто не должен быть зарегистрирован. Квитанции об оплате коммунальных услуг. В них не должно фигурировать суммы долга. В настоящее время, актуален вопрос по оплате капитального ремонта жилого помещения. В случае если есть долг, то он переходит к новому собственнику (п.3 ст.158 ЖК РФ). После того как, проверены все документы, можно приступить к утверждению условий договора купли-продажи квартиры в рассрочку между продавцом и покупателем.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: на что обратить внимание

Для того чтобы правильно оформить сделку как продавцу квартиры, так и покупателю нужно знать некоторые особенности такой процедуры. Если стороны пришли к соглашению, и утвердили все условия о порядке платежей, можно приступить непосредственно к составлению договора. В бланке договора купли-продажи квартиры в рассрочку необходимо указать следующее:
  • Данные продавца и покупателя с указанием контактных телефонов для связи
  • Общая сумма, необходимая к выплате покупателем
  • Срок и условия рассрочки оплаты
  • Размер первого и последующих платежей
  • Периодичность и предельные сроки ежемесячных выплат (график платежей)
  • Последствия несвоевременных выплат и периодически длящихся задолженностей по уплате рассрочки для покупателя (штрафные санкции)
  • Условие о том, что до момента фактической оплаты по договору, квартира находится в залоге у продавца
Обращаем ваше внимание на то что, в случае если квартира находится в долевой собственности или собственником является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, такие сделки оформляются у нотариуса. С 1 января 2017 года, это обязательное требование для оформления сделок с недвижимостью.

Купля-продажа квартиры в рассрочку: риски продавца

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Заключению такого рода договоров сопутствует львиная доля рисков. Наиболее рискованной сделка является для самого собственника. Поскольку продавец лично не имеет возможности всегда контролировать наличие у покупателя средств, необходимых для внесения очередной платы согласно договору, всегда существует опасность возникновения задолженностей по рассрочке. Небольшой гарантией собственного спокойствия собственника будет справка о доходах покупателя с постоянного места работы. Однако и это не является панацеей. Ведь человек может не только лишится работы в любое время, но и потерять жизнь. И тогда по обязательствам будут отвечать наследники. Ещё большим риском является возможность того, что недобросовестный покупатель может попытаться заключить аналогичную сделку либо сделку по продаже единым платежом в отношении квартиры с привлечением третьих лиц. Классическая схема: после заключения договора вносятся 4-5 выплат, для установления доверительных отношений и снятия подозрений со стороны собственника. Затем снимаются обременения под предлогом взятия кредита под залог имущества и расчёта с продавцом. Далее находится потенциальный покупатель, заинтересованный в приобретении данного объекта недвижимости. Покупателю предлагается сумма для приобретения, которая в выгодную сторону отличается от рыночной, и после оформления покупки мошенник скрывается с полученной от продажи выручкой. Таким случаям сопутствуют не только судебные разбирательства, но и возбуждение уголовного дела по факту мошенничества в отношении лиц, совершивших махинации. Чтобы уменьшить вероятность совершения мошеннических действий, необходимо на этапе заключения договора заверить его у нотариуса, с пометкой «квартира с обременением», приобретать такую квартиру вменяемый человек точно не станет.

Купля-продажа квартиры в рассрочку: риски покупателя

Главным риском для покупателя может стать невнимательное изучение содержания договора. При чтении особое внимание следует обратить на общую стоимость и на сроки ежемесячных выплат и их размеры.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Данные величины следует объективно сопоставить с уровнем текущего дохода и потенциального заработка в течение, как минимум, следующих нескольких лет. Несвоевременные расчёты могут привести к тому, что возможность своевременной выплаты, необходимых согласно договору сумм, будет утрачена ввиду сложившихся обстоятельств:
  1. Сокращение/увольнение с текущего места работы и проблемы с трудоустройством, уменьшение заработной платы либо иного источника дохода
  2. Деноминация и девальвация на валютном рынке и изменение конечной стоимости квартиры в российских рублях при условии расчёта за квартиру в иностранной валюте
Читать еще:  Свидетельство о регистрации по месту проживания
Несмотря на то, что договор купли-продажи с рассрочкой платежа выгоден, в первую очередь, для покупателя, риск нарушения условий договора может повлечь за собой не только привлечение к установленной законом финансовой ответственности, но и вероятности реализации квартиры с торгов в счёт погашения сумм основного долга и штрафных санкций.

Преимущества и недостатки совершения сделок в рассрочку

Как и любому явлению, которое преследует цель взаимной выгоды, заключению договора купли-продажи квартиры в рассрочку сопутствуют как положительные стороны, так и определённые риски. В первую очередь, безусловно, для продавца – это возможность продать объект недвижимости и получить деньги. Для покупателя — отсутствие дополнительных оплат, таких как проценты и страхование жизни, предусмотренных при ипотечных сделках. Кроме того, нет необходимости собирать дополнительные документы. И главный плюс – это своя крыша над головой. Недостатки таких сделок в том, что такие объекты недвижимости после заключения договора могут с большой вероятностью стать предметом мошенничества, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Во избежание негативных последствий, перед заключением договора покупатель и продавец должны самостоятельно изучить данную юридическую процедуру. Сопоставить свои финансовые и фактические возможности с объективной реальностью, и, при необходимости, воспользоваться консультативными услугами профессиональных юристов – только при соблюдении этих условий рассрочка по договору станет выгодным предприятием для обеих сторон. Не так давно мы обсуждали основные риски, с которыми сталкивается покупатель недвижимого имущества (жилой дом, квартира, земельный участок, нежилое помещение, здание, сооружение). Теперь поговорим о рисках продавца. Ему в некотором смысле чуть «проще», чем покупателю, – в случае, если со сделкой что-то идет не так, покупатель сталкивается с необходимостью возврата денег, уплаченных за недвижимость. Их, как мы понимаем, к этому моменту, скорее всего не будет. Шансы продавца на возврат недвижимости все-таки несколько повыше. Однако, сделки продажи недвижимости для продавца тоже являются сделками, сопряженными с рядом рисков.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Риск 1 и 2. Риск признания сделки незаключенной и риск признания сделки недействительной являются общими для продавца и покупателя. И наши рекомендации, сформулированные для минимизации данных рисков у покупателя, применимы также и к продавцу. Риск 3. Риск неисполнения покупателем своей обязанности по оплате недвижимости.
Наиболее выигрышным для продавца будет условие о предварительной оплате товара, когда оплата недвижимости покупателем производится до передачи ему недвижимости продавцом. В этом случае ГК позволяет применить правила о встречном исполнении обязательств, т.е. не производить передачу товара до поступления денег (ч.2 ст. 487, ст. 328 ГК), а также отказаться от исполнения обязательства в случае неисполнения покупателем своей обязанности по предварительной оплате. Если по каким-то причинам применяется иная схема оплаты, напоминаем о предусмотренном п. 5 ст. 488 ГК способе обеспечения исполнения обязанности покупателя по оплате недвижимости – с момента передачи товара покупателю и до его оплаты неоплаченный товар признается находящимся в залоге в пользу продавца. Это правило применяется, если иное не установлено договором. Обращаем внимание, что для регистрации такой ипотеки в силу закона в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо подать соответствующее, отдельное заявление. В противном случае, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке будет отсутствовать, и реализовать права залогодержателя продавец фактически не сможет. Напоминаем, что распорядиться заложенным имуществом без согласия залогодержателя (в данном случае – продавца) залогодатель (покупатель, не оплативший недвижимое имущество в полном объеме) не вправе (ст. 346 ГК), поэтому запись в ЕГРП о том, что имущество обременено ипотекой в силу закона в пользу продавца существенным образом минимизирует риски отчуждения, обременения неоплаченного товара. 4. Налоговые риски.
Если продавцом является юридическое лицо, возникает несколько спорных моментов налогообложения . Рассмотрим те из них, которые связаны:
1) с определением даты, на которую продавцу следует начислить НДС на сумму реализации;
2) с определением момента признания дохода в целях уплаты налога на прибыль
3) с определением момента прекращения обязательства по уплате налога на имущество. Применительно к НДС по общему правилу обязанность по уплате возникает в наиболее раннюю из дат – дату оплаты или дату передачи (п. 1 ст. 167 НК РФ). Однако, если речь идет о продаже недвижимости, применяется правило п. 3. Ст. 167 НК РФ, исходя из которой к отгрузке (передаче) приравнивается передача (переход) права собственности. Поэтому наиболее обоснованным признается подход, при котором датой возникновения обязанности по уплате НДС при реализации недвижимого имущества является дата государственной регистрации перехода права собственности или дата оплаты (более ранняя из дат). Применительно к налогообложению прибыли при использовании кассового метода датой признания дохода является дата получения оплаты. При использовании метода начисления датой получения дохода признается дата реализации недвижимости, которой с учетом положений п. 1 ст. 39 НК и ст. 551 ГК является дата регистрации перехода права собственности. Однако, сформирован и другой подход, в соответствии с которым датой получения дохода является дата фактической передачи имущества. В качестве обоснования данного подхода используются положения ст. 425 ГК о том, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, отсутствие регистрации перехода права собственности не является основанием признавать такой договор недействительным.
Читать еще:  Ребенок получил травму в школе действия родителей

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Во избежание спорных ситуаций с налоговыми органами необходимо учитывать отсутствие единства подходов относительно признания даты получения дохода при реализации недвижимости. Применительно к определению момента прекращения обязательства по уплате налога на имущество в настоящее время превалирует подход, что обязанность по уплате продавцом налога на имущество прекращается с даты фактической передачи товара покупателю. В соответствии с п.1 ст. 374 НК налогом на имущество облагается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств. Отметим, что в разъяснениях Минфина был отражен и другой подход, согласно которому обязанность продавца недвижимости по уплате налога на имущество прекращается в момент регистрации перехода права собственности к покупателю (см. письмо Минфина России от 28.01.2010 № 03-05-05-01/02 и др.). Если продавец – физическое лицо, при получении денежных средств от продажи недвижимости, возникает налоговая база по НДФЛ. В случае, если продаваемая недвижимость находилась в собственности продавца более трех лет, то по положениям НК продавцу предоставляется имущественный вычет на всю сумму, полученную при продаже. В случае, если продаваемый объект находился в собственности продавца менее трех лет, а стоимость продаваемой недвижимости превышает 1 млн руб., возникает обязанность по уплате налога. С целью ухода от налоговых последствий зачастую стороны договариваются об указании в договоре заниженной стоимости объекта . Казалось бы, основные риски при этом ложатся на покупателя, ведь именно ему придется в случае возврата денег доказывать их уплату в ином, нежели указано в договоре продажи недвижимости, размере. Однако, для продавца такая ситуация тоже не является полностью безопасной. Как правило, он выдает покупателю две расписки – на сумму, указанную в договоре (заниженную), и на оставшуюся сумму. Таким образом, на руках у покупателя фактически находится документ (доказательство), подтверждающий получение продавцом дохода, подлежащего налогообложению, однако налог по которому продавцом не уплачен. 5. Риски продавца при ипотечных сделках.
Обратим внимание на следующие особенности . Поскольку банк, выдающий кредит на приобретение недвижимости, заинтересован в возникновении ипотеки в силу закона, в договор продажи недвижимости включается условие об исключении залога в пользу продавца, возникающего на основании п. 5 .ст. 488 ГК (обеспечение исполнения покупателем его обязанности по оплате товара), поскольку в противном случае один из этих залогов (в пользу банка и в пользу продавца) будет последующим. Соответственно, воспользоваться правами залогодержателя недвижимости в случае, если оплата не будет получена, продавец не сможет. Отметим, что оплата в ипотечных сделках проводится с использованием банковских ячеек или посредством аккредитива, что делает в целом сделки продажи более безопасными для продавца. Тем не менее, советуем внимательно ознакомиться с условиями договора аренды сейфовой ячейки, соглашения об открытии аккредитива, изучить перечень документов, которые необходимо предоставить для получения денег за проданную недвижимость. 6. Иные риски. Естественно, что в рамках данного материала у нас не получилось подготовить исчерпывающий перечень всех возможных рисков. Обратим внимание также на следующие: а) риск предъявления покупателем требований, связанных с передачей недвижимости ненадлежащего качества (помните, что факт принятия покупателем объекта, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не будет являться основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора – часть 2 статьи 556 ГК РФ). Сроки для предъявления требований, связанных с недостатками, – 2 года с даты передачи объекта покупателю, или более длительный срок, установленный законом или договором;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

б) риск отказа покупателя принять товар; в) риск предъявления покупателем требования об уплате процентов на сумму предоплаты, полученной продавцом, если продавец не исполняет обязанности по передаче товара, по которому внесена предоплата (статья 487 ГК РФ); г) риск отказа от исполнения договора покупателем в случае, если продавец, обязанный осуществить страхование объекта, не осуществляет страхование в соответствии с договором купли-продажи (статья 490 ГК РФ); Виды предоставляемых нами услуг: – консультации по любым вопросам, связанным с недвижимостью;

– правовая экспертиза (аудит) документации по сделкам или бизнес-процессам, касающимся недвижимости; – подготовка документации по сделкам с недвижимостью, в том числе связанным с определением наиболее оптимальных способов инвестирования в недвижимость или при проведении строительства; – сопровождение процесса приобретения и (или) отчуждения недвижимости; – ведение судебных споров. Также предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург).

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Продажа недвижимости в рассрочку риски продавца: 12 комментариев

  1. berkey

    Hello, I think your blog might be having browser compatibility issues. When I look at your blog in Ie, it looks fine but when opening in Internet Explorer, it has some overlapping. I just wanted to give you a quick heads up! Other then that, superb blog!|

  2. the feed

    I have been browsing online more than three hours today, yet I never found any interesting article like yours. It is pretty worth enough for me. Personally, if all website owners and bloggers made good content as you did, the net will be much more useful than ever before.|

  3. thefeed

    Howdy! I could have sworn I’ve been to this website before but after reading through some of the post I realized it’s new to me. Anyhow, I’m definitely glad I found it and I’ll be book-marking and checking back often!|

  4. thefeed

    Hello I am so excited I found your weblog, I really found you by accident, while I was researching on Askjeeve for something else, Anyhow I am here now and would just like to say kudos for a tremendous post and a all round interesting blog (I also love the theme/design), I don’t have time to look over it all at the moment but I have book-marked it and also added in your RSS feeds, so when I have time I will be back to read more, Please do keep up the awesome work.|

  5. whole house atmospheric water generator

    It’s appropriate time to make a few plans for the longer term and it is time to be happy. I have read this submit and if I may just I want to recommend you some attention-grabbing things or tips. Maybe you could write next articles relating to this article. I wish to learn even more things about it!|

  6. pew pew madafakas shirt

    I am really impressed along with your writing abilities as well as with the structure in your blog. Is this a paid subject or did you modify it yourself? Anyway keep up the nice quality writing, it’s rare to see a great blog like this one nowadays..|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.