Продажа нежилого помещения в долевой собственности

Содержание

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическим и юридическим лицам принадлежат нежилые помещения в нежилом пятиэтажном здании по праву собственности. Земельный участок находится в общей долевой собственности у этих же лиц. Может ли физическое лицо произвести отчуждение (продажу) нежилого помещения без отчуждения доли земельного участка в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ? Каковы риски признания такого договора недействительным? Существуют ли другие негативные последствия? Необходимо ли соблюдать преимущественное право покупки других собственников земельного участка в том случае, если продажу доли в праве собственности на этот участок будет необходимо произвести вместе с продажей нежилого помещения в здании, расположенном на указанном земельном участке?

Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Данный принцип конкретизируется в ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, предусматривающей, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу проводится вместе с земельным участком.
Также он находит свое воплощение и в гражданском законодательстве в виде общего правила о том, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). При этом в том случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
В силу прямого указания п. 1 ст. 130 ГК РФ нежилые помещения признаются недвижимым имуществом и, следовательно, продаются по правилам, предусмотренным параграфом 7 главы 30 ГК РФ, в котором находится, в том числе, и упомянутая выше ст. 552 ГК РФ.
Вместе с тем, принимая во внимание то обстоятельство, что нежилое помещение не имеет непосредственной связи с земельным участком, а является недвижимостью лишь в силу того, что конструктивно представляет собой часть здания или сооружения, которые имеют прочную связь с землей, вопрос о применении к нему положений ст. 552 ГК РФ является спорным.
В том случае, если это нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то к его приобретателю в силу прямого указания закона переходит доля в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и являющийся общим имуществом собственников помещений в таком доме (п. 4 ч. 1 ст. 36, ст. 38 Жилищного кодекса РФ). Однако в отношении нежилых помещений, входящих в состав здания, не являющегося многоквартирным домом, аналогичные положения в законодательстве отсутствуют.
Разъяснения высших судебных инстанций на этот счет также не отличаются какой-либо определенностью. Так, например, в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее – Постановление N 64) говорится о том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, должны регулироваться нормами законодательства, применяющимися к сходным отношениям, например статьями 249, 289, 290 ГК РФ. На основании этого делается вывод, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, которая автоматически переходит к новому собственнику такого помещения при его купле-продаже (смотрите также п. 5 Постановления N 64).
Однако нетрудно заметить, что данные разъяснения говорят лишь об общем имуществе собственников помещений в самом здании, в котором находятся эти помещения, и не затрагивают вопроса о правах на земельный участок, на котором такое здание расположено. Прямо названные в указанных разъяснениях нормы ГК РФ, применимые к отношениям с участием собственников нежилых помещений, также не содержат положений о правах на земельный участок: ст. 290 ГК РФ, перечисляя общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, относит к нему общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Более того, пункт 2 самого Постановления N 64, определяя состав общего имущества здания, не упоминает в его числе земельные участки, на которых такое здание расположено.
Схожие разъяснения содержит в себе и п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44-48 ЖК РФ.
Буквальное прочтение данного пункта показывает, что, как и в ранее приведенном Постановлении N 64, разъяснения даются лишь относительно общего имущества, находящегося в самом здании, а среди перечисленных норм, подлежащих применению к отношениям собственников помещений в таком здании, прямо не названы положения ст. 36 и ст. 38 ЖК РФ, в совокупности определяющих, что судьба доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом следует судьбе помещения в таком доме.
Тем не менее в законодательстве имеются положения, указывающие на то, что если собственнику помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на земельный участок под этим зданием, она следует судьбе указанного помещения.
В частности, в соответствии со ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон N 102-ФЗ) при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются не только принадлежащая залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании, но и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).
Принимая во внимание, что ипотека призвана обеспечить исполнение какого-либо обязательства за счет стоимости заложенного имущества (ст. 1 Закона N 102-ФЗ), что предполагает его последующую продажу в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или переход права собственности на него к залогодержателю (ст.ст. 50, 54, 55, 56, 59, 59.1 Закона N 102-ФЗ), можно сделать вывод, что и переход права собственности на нежилое помещение в нежилом здании на основании договора купли-продажи должен в силу ст. 552 ГК РФ и положений ЖК РФ, применяемых по аналогии закона к отношениям сторон такого договора, сопровождаться переходом к покупателю нежилого помещения доли в праве собственности на земельный участок, занятый зданием, в котором расположено продаваемое помещение.
Наконец, еще более определенное указание на то, что совместно с продажей нежилого помещения в здании передается и доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено это здание, содержится в п. 1 ст. 250 ГК РФ. Так, данная норма предусматривает, что право преимущественной покупки доли в праве собственности на земельный участок не действует в том случае, когда такая доля продается собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Таким образом, мы полагаем, что в рассматриваемом случае одновременно с продажей нежилого помещения его собственник должен продать покупателю и принадлежащую ему долю в праве собственности на земельный участок под зданием, в котором расположено это помещение. Следует отметить, что приведенная позиция находит свое отражение и в судебной практике (смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 N 307-КГ15-14692, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 N 07АП-1761/16, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 N 07АП-3367/15).
Принимая во внимание разъяснения, данные в п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", договор купли-продажи нежилого помещения, в котором будет отсутствовать условие о продаже совместно с ним доли в праве собственности на земельный участок под зданием, может рассматриваться как ничтожный договор.
На наш взгляд, исключение, предусмотренное п. 1 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, позволяющее не соблюдать правило одновременной продажи недвижимости и расположенного под ней земельного участка при продаже части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, в рассматриваемом случае неприменимо. Ведь по смыслу приведенной нормы такое исключение касается случаев приобретения права собственности на часть неделимого объекта недвижимости, зарегистрировать право собственности на которую как самостоятельный объект невозможно. В рассматриваемом же случае продаже подлежит нежилое помещение, которое выделено в составе здания в качестве самостоятельного объекта недвижимости, поэтому вместе с его продажей к покупателю должна переходить доля в праве собственности на земельный участок под таким зданием, как правило, пропорциональная площади указанного нежилого помещения в общей площади здания (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.07.2015 N Ф04-20610/15, постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2014 N Ф06-3437/13).
В заключение отметим, что при одновременной продаже покупателю нежилого помещения принадлежащей продавцу доли в праве собственности на земельный участок под зданием, в котором находится такое помещение, не должны соблюдаться, как это уже отмечалось выше, общие положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки доли других участников долевой собственности. Следовательно, предлагать им приобрести указанную долю и получать отказы от ее приобретения продавцу в рассматриваемом случае не нужно.

Читать еще:  Сколько должна быть зарплата чтобы дали ипотеку
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ. Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала. Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года. ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок) Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Общая долевая собственность нежилого помещения может стать камнем преткновения при продаже, обмене. Вы находитесь в подобном положении? Как же выделить долю в натуре, чтобы разрешить дальнейшие конфликты между совладельцами нежилой недвижимости? Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Общая долевая собственность нежилого помещения — что это такое?

Общее имущество нежилых помещений наступает при приватизации или покупке объекта недвижимости, в данном случае коммерческой, несколькими совладельцами в долях, при этом размеры долей могут быть разными.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Распоряжаться своей долей коммерческой недвижимости – значит продать, сдать внаем, подарить, передать в безвозмездное владение или ин. Без согласия собственников иных долей ни одно из этих действий осуществить не выйдет – таков закон. Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
Пункт 1
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Даже если часть нежилого помещения, принадлежащая одному из совладельцев, составляет львиную долю нежилого помещения, это не придает ему статуса главного из собственников, и получить одобрение того, кто владеет хоть 1/100 долей – обязательное условие. Что касается разделения расходов по содержанию нежилого помещения, в соответствии со ст. 249 ГК РФ, обязан оплачивать каждый собственник пропорционально своей доле. Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Доходы от коммерческой недвижимости, принадлежащей в разных долях или в одинаковых, могут быть разделены также соответственно частям, принадлежащим совладельцам. Но в ст. 248 ГК РФ оговорена возможность иного распределения прибыли, если будет составлено письменное соглашение между собственниками. Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Неумение договариваться может лишить совладельца возможностью получать выгоду от своей доли, что особенно обидно, когда нежилое помещение имеет коммерческое назначение и относится к востребованным направлениям и расположено в удачном месте. Есть вариант раздела нежилого помещения через суд.

Продажа своей части

Перед продажей следует проверить давность оформления тех. паспорта, если истекло 5 лет или были переделки, затрагивающие конфигурацию помещений, не узаконенные должным образом, то придется вызывать представителей БТИ и оформить новый тех. паспорт. Примерно за 1,5 месяца до продажи своей части нежилой недвижимости ее хозяин обязан разослать письменные уведомления остальным совладельцам о своем намерении и указать, на каких именно условиях и за какую сумму планируется продажа. Чтобы не случилось так, что это требование закона признают нарушенным, следует свое письмо отправлять заказным отправлением с описью вложения и с уведомлением о вручении, иначе вступит в силу п. 3 ст. 250 ГК РФ – сделку признают недействительной на основании нарушения преимущественного права приобретения доли. Если нежилое помещение приобреталось в период брака того совладельца, который собрался продавать свою часть, то необходимо, чтобы супруга нотариально оформила согласие на продажу совместно нажитого имущества. Далее порядок действий продажи долевой собственности в нежилых помещениях таков:

  1. заказать независимую (рыночную) экспертную оценку доли недвижимости.
  2. Окончательно определиться с покупателем с суммой и с условиями сделки.
  3. Составить предварительный договор купли-продажи, если у покупателя не хватает полной суммы и нужно добыть средства в полном объеме.
  4. Оформить акт передачи доли нежилого помещения.
  5. Подписать соглашение о задатке и получить его.
  6. По истечении срока, указанного в предварительном договоре, оформить окончательный договор купли-продажи и произвести полный расчет.
  7. Договор купли-продажи зарегистрировать.
  8. С документами на долю нежилой недвижимости и с новым владельцем отправиться в ЕГРН, чтобы переоформить право собственности.

Договор купли-продажи доли нежилого помещения между физическими лицами


Договор купли-продажи доли нежилой недвижимости должен содержать такие сведения:
  • место проведения сделки, дату;
  • информацию о сторонах – физических лицах: ФИО полностью, паспортные реквизиты;
  • подробнейшие данные о предмете сделки – площадь, на каком этаже располагается, сколько этажей в здании, целевое назначение, точный адрес, кадастровый номер, все главные характеристики доли помещения;
  • стоимость, причем и полную, и цену за 1м2 (в рублях РФ);
  • способ и график расчета, если деньги передаются не единовременно;
  • ответственность сторон за невыполнение условий договора;
  • перечень прилагаемых документов;
  • подписи сторон с расшифровкой ФИО.
К составлению договора купли-продажи доли следует подойти очень ответственно. Нотариальное оформление этого документа не требуется. На картинке ниже представлен пример заполненного документа:

Выдел доли в натуре в нежилом помещении

Так как часть, доля помещения не считается отдельным самостоятельным объектом (ст. 128, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 1 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной…»), то понятно желание каждого из совладельцев разделить объект официально и закрепить в документах, чтобы не зависеть друг от друга в правах владения. С этой целью производят выдел доли в натуре, и следует отметить, что это возможно не всегда с чисто технической стороны.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
Пункт 1
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Читать еще:  Обработка персональных данных для юридических лиц
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
Пункт 1
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Если мирно разойтись не получается, то стоит обратиться в суд с требованием выделения своей доли в натуре (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Суд учтет, насколько реально отделение одной доли без ущерба для пользования иными частями. Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
Пункт 3
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Ознакомьтесь ниже с видео о выделе доли в натуральном выражении:
Если технология не позволяет или если одна из долей настолько мала, что выделить ее не представляется возможным, суд может обязать других совладельцев (или одного из них) компенсировать этому дольщику стоимость его доли, разумеется, при его согласии.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Также суд учтет, насколько безболезненным для остальных будет выделение в натуре одной части недвижимости, ведь может потребоваться перепланировка, переделка инженерных коммуникаций, что повлечет значительные материальные затраты для других дольщиков.

Судебная практика

Граждане К. и Ф. владеют автомастерской на правах долевой собственности. После очередной ссоры К. решил продать свою долю и отправил Ф. обычное письмо, в котором поведал о своих планах. Прошел 1 месяц, никакой реакции от Ф. не последовало, и К. продал свою долю. Но по прошествии 2-х месяцев он был неприятно удивлен: Ф. потребовал через суд перевод прав покупателя на него на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ, мотивируя тем, что он не был предупрежден и не дал своего согласия на продажу. Статья 250. Преимущественное право покупки
Пункт 3
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Суд удовлетворил иск Ф., так как К. не предоставил доказательств факта уведомления совладельца о предстоящей продаже.

Подводные камни и предупреждения

Предмет договора и его цену следует раскрывать максимально полно, иначе бумагу расценят, как не заключенную. Также часто стоимость доли нежилой недвижимости указывают в иностранной валюте – в долларах США или в Евро. Это возможно, если указать эквивалент в российских рублях и зафиксировать курс валюты на момент расчета.

Если сделка состоится и все пройдет гладко, то никаких проблем не возникнет, а в случае срыва или признания недействительной, если произойдет резкий скачок курса, то ситуация может обернуться потерями для одной или другой стороны. При первых признаках разногласий стоит попытаться заключить между собой соглашение доверительного управления собственностью. Неплохим вариантом является передача своему же компаньону своей доли в аренду. Долевое участие в нежилом помещении накладывает на совладельцев обязательства мирным путем решать проблемы по совместному владению и пользованию с целью получения максимальной выгоды.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

При наличии неразрешимых противоречий разумнее всего произвести выдел долей в натуре и вести дела раздельно. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург) Продать долю в нежилом помещении гораздо сложнее, чем целый объект недвижимости. Это связано с многочисленными законодательными требованиями к проведению такой сделки. Процедуре продажи доли в нежилом помещении и её покупке будет посвящена настоящая статья.

Кого нужно уведомить о продаже доли в праве на нежилое помещение

Если вы решили осуществить продажу своей доли, то стоит помнить об обязательном требовании – уведомить о предстоящей сделке других собственников долей в нежилом помещении. Законом установлены следующие требования к уведомлению сособственников:
  • уведомление должно быть сделано в письменной форме, можно через нотариуса;
  • сообщение должно быть получено остальными долевыми собственниками за месяц до предстоящей сделки;
  • в уведомлении обязательно необходимо указать цену, которую планируется предлагать третьим лицам, и другие значимые условия;
  • требования о предварительном уведомлении других собственников относится и к договору мены.

В какой форме нужно уведомить остальных собственников о купле-продаже нежилого помещения

Закон требует обязательное соблюдение письменной формы. Например, продавец может:
  • написать письмо в адрес остальных собственников;
  • направить телеграмму;
  • обратиться к нотариусу и через него направить уведомление о предстоящей сделке по продаже доли в коммерческой недвижимости;
  • разместить объявление о продаже в интернете на сайте Росреестра, если количество остальных собственников больше 20.
Наиболее предпочтительным и «безопасным» является уведомление через нотариуса. Как указано в Письме ФНП от 31.03.2016 года № 1033/03-16-3 безусловным доказательством того, что уведомление о продаже было направлено, являются:
  • нотариальное свидетельство о том, извещение передано или направлено сособственникам;
  • копия телеграммы, которая была выдана на почте.
Опись вложения в письмо не может быть безусловным доказательством направления уведомления сособственникам о предстоящей продаже доли, так как в тексте описи не будет отражено содержание самого уведомления. А при направлении письма потенциальным покупателям важно не только соблюсти форму, но и правильно оформить, изложить все необходимые данные в уведомлении. Тем не менее, закон не исключает возможности направления извещения простым письмом. Если продавец выберет такую форму уведомления, то извещение обязательно нужно направить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. В описи необходимо достаточно подробно описать тот документ, который направляется в адрес долевого собственника.

Пример описания извещения в описи вложения:

Извещение о продаже ½ доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Костромская область, г. Мантурово, ул. Центральная, д. 15, помещение № 5, по цене 4 000 000 рублей.

Какую информацию нужно указывать в извещении о продаже доли в коммерческой недвижимости

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В законе отмечен только один обязательный пункт, который должен быть указан в уведомлении – цена, за которую продавец хочет продать свою долю (статья 250 ГК РФ). Также в указанной норме обозначено, что в извещении должны быть отражены другие условия, на которых будет составлен договор продажи доли нежилого помещения. Но не уточнено, какие именно другие условия необходимо отразить. Между тем, в указанном выше письме ФНП РФ перечислена информация, которую нужно включить в извещение:
  • описание объекта продажи, то есть доли в праве на нежилую недвижимость;
  • стоимость доли;
  • порядок расчетов между продавцом и покупателем;
  • будет ли оформлен залог в случае рассрочки платежа или нет;
  • сроки передачи имущества;
  • другие существенные условия.
Образец извещения о продаже доли в нежилом помещении можно скачать здесь.

По какому адресу нужно направлять извещение о продаже доли в нежилом помещении

Чтобы избежать рисков оспаривания договора отчуждения доли, необходимо добиться получения уведомления о предстоящей сделке остальными сособственниками. Для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей извещение можно отправить по следующим адресам:
  • адрес из ЕГРЮЛ, ЕГРИП;
  • адрес, который сама компания или ИП сообщили (например, в тексте договора или в иных письменных документах).
Обратите внимание! Через нотариуса можно направить уведомление о продаже на электронную почту других собственников в том случае, если у продавца будет «на руках» соглашение об обмене юридически значимыми сообщениями, заключенное между продавцом и сособственником другой доли. При этом в таком соглашении должны быть указаны электронные адреса сторон. Для граждан извещение нужно направить по следующим адресам:
  • по прописке или по временной регистрации;
  • по адресу, который сам собственник указал (например, в тексте договора или в иных письменных документах);
  • по фактическому адресу проживания, если он известен.
Если вам известны сразу несколько адресов другого собственника доли, то лучше направить извещение по всем известным адресам, например, по прописке и по фактическому месту жительства. Обратите внимание! Нотариус не будет проверять данные о другом долевом участнике и его адресе, который указал продавец доли, так как исходит из добросовестного поведения продавца.

Отказ или согласие сособственника по покупке доли в нежилом помещении

Долевые собственники наделены преимущественным правом покупки предлагаемой к отчуждению доли в объекте недвижимости. Поэтому их обязательно нужно извещать о предстоящей сделке. Если сособственник согласится приобрести отчуждаемую долю, то договор продажи доли в праве на нежилое помещение необходимо заключить с ним. Поскольку отсутствие ответа на извещение о продаже доли считается отказом от своего преимущественного права, то согласие необходимо выразить в письменной форме и направить его в адрес продавца. Согласие также можно оформить у нотариуса.
Читать еще:  С какого возраста можно получить кредитную карту

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

При этом провести сделку с долевым собственником нужно в течение месяца с момента получения уведомления о предстоящей сделке. Следует обратить внимание на то, что в течение указанного срока сособственник должен не просто выразить свое согласие на покупку, но и подписать соглашение, а также подать его вместе с продавцом на регистрацию. Обратите внимание! Если участник долевой собственности приобретает долю, воспользовавшись своим преимущественным правом, то удостоверять договор купли-продажи доли у нотариуса не нужно (Определение Верховного Суда РФ от 12 декабря 2017 года № 310-КГ17-18496). Сособственник будет считаться отказавшимся от покупки доли коммерческой недвижимости в следующих случаях:
  • отказ оформлен у нотариуса;
  • отказ в простой письменной форме;
  • отсутствие ответа на извещение в течение 1 месяца со дня его получения;
  • договор по отчуждению доли не заключен в течение 1 месяца со дня получения извещения.
Обратите внимание! Если участник долевой собственности выражает согласие на покупку доли, но при этом выдвигает свои условия сделки, то продавец может либо согласиться на условия сособственника, либо продать на своих условиях третьему лицу через месяц. Например, продавец предлагает оплату в течение 10 дней с момента регистрации сделки, а сособственник требует рассрочки. Исключением может быть ситуация, когда продавец завысил цену доли, а сособственник согласился на покупку доли, но по реальной цене, подтвержденной отчетом оценщика (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05 августа 2016 года по делу №А43-17117/2015). В ситуации, когда другим собственником доли является несовершеннолетний гражданин, необходимо учитывать следующие особенности получения отказа от сделки. Оформление отказа от имени несовершеннолетнего должно быть произведено его родителем или другим законным представителем только при наличии соответствующего разрешения органов опеки.

Срок для реализации преимущественного права на покупку доли в нежилом помещении

У сособственника есть один месяц, чтобы найти деньги (если оплата требуется сразу) и заключить договор купли-продажи доли в коммерческой недвижимости. При этом срок отсчитывается не с даты, когда продавец отправил извещение о сделке, а с даты, когда такое извещение было получено сособственником. Когда долевой собственник выражает согласие на покупку или получил извещение, но оформил письменный отказ, то сложностей не возникает. Но как быть, если извещение не было получено адресатом и письмо вернулось продавцу? В силу гражданского законодательства извещение можно считать доставленным в следующих случаях:
  • сособственнику не было вручено извещение по причинам, которые зависят от него;
  • участник долевой собственности не явился на почту, чтобы получить письмо, и оно было возвращено, так как срок его хранения истек.
Обратите внимание! Если гражданин не смог получить уведомление о продаже по адресу своей прописки (временной регистрации), а компания/ИП по адресу из единого государственного реестра, то они сами несут риск последствий такого неполучения, а извещение будет считаться доставленным.

Как заключить договор купли-продажи доли в нежилом помещении

Поскольку сделка по продаже доли в нежилом помещении совершается через нотариуса, то в большинстве случаев сам текст договора составляет нотариус. Но бывают случаи, когда помощь нотариуса не требуется, или стороны настаивают на своем договоре, в этой ситуации рекомендуем указать следующие разделы в соглашении о покупке доли:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

1. Подробное описание продаваемой доли в нежилом помещении (раздел – Предмет договора). Его можно взять из выписки из ЕГРП на отчуждаемый объект недвижимости. Пример описания продаваемой доли:
В соответствии с Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить ½ (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 33:16:151515:18:36089:07, расположенное по адресу: Владимирская область, Судогодский район, город Судогда, улица Ленина, д. 15, помещение № 5, общей площадью 50,6 кв.м., назначение – нежилое помещение (далее по тексту – Объект недвижимости).
В этом же разделе потребуется перечислить документы, которые подтверждают право собственности продавца на отчуждаемую долю в нежилом помещении (указаны в ЕГРП). Пример перечисления:
Объект недвижимости принадлежит Продавцу на праве собственности на основании соглашения об определении долей в праве общей долей собственности на недвижимое имущество, заключенное в простой письменной форме от 15.03.2015 года, право собственности зарегистрировано «20» марта 2015 года Управлением Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области за № 33-33-34/008/2015-254, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 33АЛ номер 534678, выданным Управлением Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области «20» марта 2015 года, о чем была сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «20» марта 2015 года за № 33-33-34/008/2015-254.
2. Стоимость доли и порядок расчетов (раздел – Цена договора и порядок расчетов). В данном разделе необходимо указать не только стоимость доли, но и срок, в течение которого покупатель должен перечислить деньги, а также каким образом будет производиться оплата (передача наличных денежных средств, перечисление безналичным путем, через банковскую ячейку). Пример:
Цена (стоимость) Объекта недвижимости составляет ____________ рублей. Покупатель обязуется уплатить Продавцу стоимость Объекта недвижимости в течение 10 рабочих дней с момента регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по реквизитам Продавца, указанным в разделе «Реквизиты и подписи Сторон».
3. Укажите сроки передачи объекта недвижимости покупателю и документ, которым будет подтверждаться передача (Акт приема передачи доли в праве собственности – его необходимо оформить как приложение к договору). 4. Обременение, которое имеет нежилое помещение (если оно есть, то также должно быть указано в Выписке из ЕГРП). Например, таким обременением может быть договор аренды помещения. 5. Согласие супруга продавца или покупателя на совершение сделки. Реквизиты полученного нотариального согласия супруга необходимо описать в тексте договора или сделать указание на брачный договор. 6. Распределите расходы по оплате государственной пошлины и нотариальным расходам – можно возложить их полностью на одну из сторон или разделить на покупателя и продавца.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Если сособственник выразил желание купить долю, то договор можно составить в простой письменной форме без посещения нотариуса и затем обратиться в Росреестр или МФЦ для государственной регистрации перехода права собственности на долю. В случае когда сособственник ответил отказом от сделки или в течение месяца не выкупил долю, продавец имеет право продать её третьим лицам, но при этом в договоре должны быть указаны те же условия, которые были изложены в извещении. В этом случае для продажи доли третьим лицам необходимо обратиться к нотариусу для удостоверения договора и затем уже регистрировать переход права в Росреестре. Документы на регистрацию также можно подать в МФЦ, а некоторые нотариусы предлагают дополнительную услугу – направление документов на регистрацию в Росреестр через нотариуса. Обратите внимание! Для регистрации сделки необходимо обязательно оплатить государственную пошлину. Её сумма составляет 2000 рублей, если покупатель – физическое лицо, и 22000 рублей, если новым собственником станет компания. После того как необходимые документы заверены у нотариуса, необходимо зарегистрировать переход права собственности. Для регистрации вам потребуются следующие документы:
  • договор купли-продажи доли в 3 экз. (или в ином количестве в зависимости от количества покупателей) с актом приема-передачи доли;
  • документы, подтверждающие право собственности на долю в недвижимости;
  • паспорта продавца и покупателя;
  • документ об уплате госпошлины;
  • согласие супруга на сделку или брачный договор (если продавец или покупатель состоят в браке);
  • отказ долевых собственников от покупки или документы, подтверждающие направление извещения о предстоящей сделке (копия телеграммы, нотариальное свидетельство или копия извещения с описью вложения в почтовое отправление и почтовая квитанция);
  • другие документы в зависимости от обстоятельств сделки.
Если одной из сторон сделки является компания, то также необходимо приложить следующие документы:
  • учредительные документы компании;
  • документы, подтверждающие полномочия подписанта;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • документ об одобрении крупной сделки, если она является таковой.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в нежилом помещении

При нарушении порядка уведомления о предстоящей продаже доли в нежилом помещении долевой собственник может обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей по договору. А несостоявшийся покупатель будет вынужден подать в суд на продавца, чтобы взыскать с него убытки. Законом ограничен срок, в течение которого сособственник может обратиться в судебную инстанцию для восстановления своего права. Для этого есть всего 3 месяца с того момента, как долевой собственник узнал о том, что доля продана (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08 июня 2016 года по делу № А40-21690/15).

Остались вопросы?

Звоните в юридический отдел по телефонам:
  • Москва: (499) 577-00-25 (доб. 146)
  • С-Пб: (812) 425-66-30 (доб. 146)
  • Регионы РФ (звонок бесплатный): 8-800-350-23-69 (доб. 146)
Первая консультация бесплатно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Автор статьи: Добрынина Ирина, юрист

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Продажа нежилого помещения в долевой собственности: 5 комментариев

  1. car buyers houston

    Do you have a spam issue on this blog; I also am a blogger, and I was wanting to know your situation; we have created some nice procedures and we are looking to exchange solutions with other folks, be sure to shoot me an e-mail if interested.|

  2. theragun review

    Hmm is anyone else having problems with the images on this blog loading? I’m trying to determine if its a problem on my end or if it’s the blog. Any feed-back would be greatly appreciated.|

  3. we just did 46

    Hi there, just turned into alert to your blog through Google, and found that it is truly informative. I’m going to watch out for brussels. I’ll be grateful in case you proceed this in future. Many folks will likely be benefited out of your writing. Cheers!|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Продажа нежилого помещения в долевой собственности

Содержание

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическим и юридическим лицам принадлежат нежилые помещения в нежилом пятиэтажном здании по праву собственности. Земельный участок находится в общей долевой собственности у этих же лиц. Может ли физическое лицо произвести отчуждение (продажу) нежилого помещения без отчуждения доли земельного участка в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ? Каковы риски признания такого договора недействительным? Существуют ли другие негативные последствия? Необходимо ли соблюдать преимущественное право покупки других собственников земельного участка в том случае, если продажу доли в праве собственности на этот участок будет необходимо произвести вместе с продажей нежилого помещения в здании, расположенном на указанном земельном участке?

Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Данный принцип конкретизируется в ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, предусматривающей, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу проводится вместе с земельным участком.
Также он находит свое воплощение и в гражданском законодательстве в виде общего правила о том, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). При этом в том случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
В силу прямого указания п. 1 ст. 130 ГК РФ нежилые помещения признаются недвижимым имуществом и, следовательно, продаются по правилам, предусмотренным параграфом 7 главы 30 ГК РФ, в котором находится, в том числе, и упомянутая выше ст. 552 ГК РФ.
Вместе с тем, принимая во внимание то обстоятельство, что нежилое помещение не имеет непосредственной связи с земельным участком, а является недвижимостью лишь в силу того, что конструктивно представляет собой часть здания или сооружения, которые имеют прочную связь с землей, вопрос о применении к нему положений ст. 552 ГК РФ является спорным.
В том случае, если это нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то к его приобретателю в силу прямого указания закона переходит доля в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и являющийся общим имуществом собственников помещений в таком доме (п. 4 ч. 1 ст. 36, ст. 38 Жилищного кодекса РФ). Однако в отношении нежилых помещений, входящих в состав здания, не являющегося многоквартирным домом, аналогичные положения в законодательстве отсутствуют.
Разъяснения высших судебных инстанций на этот счет также не отличаются какой-либо определенностью. Так, например, в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее – Постановление N 64) говорится о том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, должны регулироваться нормами законодательства, применяющимися к сходным отношениям, например статьями 249, 289, 290 ГК РФ. На основании этого делается вывод, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, которая автоматически переходит к новому собственнику такого помещения при его купле-продаже (смотрите также п. 5 Постановления N 64).
Однако нетрудно заметить, что данные разъяснения говорят лишь об общем имуществе собственников помещений в самом здании, в котором находятся эти помещения, и не затрагивают вопроса о правах на земельный участок, на котором такое здание расположено. Прямо названные в указанных разъяснениях нормы ГК РФ, применимые к отношениям с участием собственников нежилых помещений, также не содержат положений о правах на земельный участок: ст. 290 ГК РФ, перечисляя общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, относит к нему общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Более того, пункт 2 самого Постановления N 64, определяя состав общего имущества здания, не упоминает в его числе земельные участки, на которых такое здание расположено.
Схожие разъяснения содержит в себе и п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44-48 ЖК РФ.
Буквальное прочтение данного пункта показывает, что, как и в ранее приведенном Постановлении N 64, разъяснения даются лишь относительно общего имущества, находящегося в самом здании, а среди перечисленных норм, подлежащих применению к отношениям собственников помещений в таком здании, прямо не названы положения ст. 36 и ст. 38 ЖК РФ, в совокупности определяющих, что судьба доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом следует судьбе помещения в таком доме.
Тем не менее в законодательстве имеются положения, указывающие на то, что если собственнику помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на земельный участок под этим зданием, она следует судьбе указанного помещения.
В частности, в соответствии со ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон N 102-ФЗ) при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются не только принадлежащая залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании, но и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).
Принимая во внимание, что ипотека призвана обеспечить исполнение какого-либо обязательства за счет стоимости заложенного имущества (ст. 1 Закона N 102-ФЗ), что предполагает его последующую продажу в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или переход права собственности на него к залогодержателю (ст.ст. 50, 54, 55, 56, 59, 59.1 Закона N 102-ФЗ), можно сделать вывод, что и переход права собственности на нежилое помещение в нежилом здании на основании договора купли-продажи должен в силу ст. 552 ГК РФ и положений ЖК РФ, применяемых по аналогии закона к отношениям сторон такого договора, сопровождаться переходом к покупателю нежилого помещения доли в праве собственности на земельный участок, занятый зданием, в котором расположено продаваемое помещение.
Наконец, еще более определенное указание на то, что совместно с продажей нежилого помещения в здании передается и доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено это здание, содержится в п. 1 ст. 250 ГК РФ. Так, данная норма предусматривает, что право преимущественной покупки доли в праве собственности на земельный участок не действует в том случае, когда такая доля продается собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Таким образом, мы полагаем, что в рассматриваемом случае одновременно с продажей нежилого помещения его собственник должен продать покупателю и принадлежащую ему долю в праве собственности на земельный участок под зданием, в котором расположено это помещение. Следует отметить, что приведенная позиция находит свое отражение и в судебной практике (смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 N 307-КГ15-14692, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 N 07АП-1761/16, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 N 07АП-3367/15).
Принимая во внимание разъяснения, данные в п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", договор купли-продажи нежилого помещения, в котором будет отсутствовать условие о продаже совместно с ним доли в праве собственности на земельный участок под зданием, может рассматриваться как ничтожный договор.
На наш взгляд, исключение, предусмотренное п. 1 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, позволяющее не соблюдать правило одновременной продажи недвижимости и расположенного под ней земельного участка при продаже части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, в рассматриваемом случае неприменимо. Ведь по смыслу приведенной нормы такое исключение касается случаев приобретения права собственности на часть неделимого объекта недвижимости, зарегистрировать право собственности на которую как самостоятельный объект невозможно. В рассматриваемом же случае продаже подлежит нежилое помещение, которое выделено в составе здания в качестве самостоятельного объекта недвижимости, поэтому вместе с его продажей к покупателю должна переходить доля в праве собственности на земельный участок под таким зданием, как правило, пропорциональная площади указанного нежилого помещения в общей площади здания (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.07.2015 N Ф04-20610/15, постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2014 N Ф06-3437/13).
В заключение отметим, что при одновременной продаже покупателю нежилого помещения принадлежащей продавцу доли в праве собственности на земельный участок под зданием, в котором находится такое помещение, не должны соблюдаться, как это уже отмечалось выше, общие положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки доли других участников долевой собственности. Следовательно, предлагать им приобрести указанную долю и получать отказы от ее приобретения продавцу в рассматриваемом случае не нужно.

Читать еще:  Отклеилось защитное стекло на телефоне что делать
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ. Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала. Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года. ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок) Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Общая долевая собственность нежилого помещения может стать камнем преткновения при продаже, обмене. Вы находитесь в подобном положении? Как же выделить долю в натуре, чтобы разрешить дальнейшие конфликты между совладельцами нежилой недвижимости? Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Общая долевая собственность нежилого помещения — что это такое?

Общее имущество нежилых помещений наступает при приватизации или покупке объекта недвижимости, в данном случае коммерческой, несколькими совладельцами в долях, при этом размеры долей могут быть разными.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Распоряжаться своей долей коммерческой недвижимости – значит продать, сдать внаем, подарить, передать в безвозмездное владение или ин. Без согласия собственников иных долей ни одно из этих действий осуществить не выйдет – таков закон. Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
Пункт 1
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Даже если часть нежилого помещения, принадлежащая одному из совладельцев, составляет львиную долю нежилого помещения, это не придает ему статуса главного из собственников, и получить одобрение того, кто владеет хоть 1/100 долей – обязательное условие. Что касается разделения расходов по содержанию нежилого помещения, в соответствии со ст. 249 ГК РФ, обязан оплачивать каждый собственник пропорционально своей доле. Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Доходы от коммерческой недвижимости, принадлежащей в разных долях или в одинаковых, могут быть разделены также соответственно частям, принадлежащим совладельцам. Но в ст. 248 ГК РФ оговорена возможность иного распределения прибыли, если будет составлено письменное соглашение между собственниками. Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Неумение договариваться может лишить совладельца возможностью получать выгоду от своей доли, что особенно обидно, когда нежилое помещение имеет коммерческое назначение и относится к востребованным направлениям и расположено в удачном месте. Есть вариант раздела нежилого помещения через суд.

Продажа своей части

Перед продажей следует проверить давность оформления тех. паспорта, если истекло 5 лет или были переделки, затрагивающие конфигурацию помещений, не узаконенные должным образом, то придется вызывать представителей БТИ и оформить новый тех. паспорт. Примерно за 1,5 месяца до продажи своей части нежилой недвижимости ее хозяин обязан разослать письменные уведомления остальным совладельцам о своем намерении и указать, на каких именно условиях и за какую сумму планируется продажа. Чтобы не случилось так, что это требование закона признают нарушенным, следует свое письмо отправлять заказным отправлением с описью вложения и с уведомлением о вручении, иначе вступит в силу п. 3 ст. 250 ГК РФ – сделку признают недействительной на основании нарушения преимущественного права приобретения доли. Если нежилое помещение приобреталось в период брака того совладельца, который собрался продавать свою часть, то необходимо, чтобы супруга нотариально оформила согласие на продажу совместно нажитого имущества. Далее порядок действий продажи долевой собственности в нежилых помещениях таков:

  1. заказать независимую (рыночную) экспертную оценку доли недвижимости.
  2. Окончательно определиться с покупателем с суммой и с условиями сделки.
  3. Составить предварительный договор купли-продажи, если у покупателя не хватает полной суммы и нужно добыть средства в полном объеме.
  4. Оформить акт передачи доли нежилого помещения.
  5. Подписать соглашение о задатке и получить его.
  6. По истечении срока, указанного в предварительном договоре, оформить окончательный договор купли-продажи и произвести полный расчет.
  7. Договор купли-продажи зарегистрировать.
  8. С документами на долю нежилой недвижимости и с новым владельцем отправиться в ЕГРН, чтобы переоформить право собственности.

Договор купли-продажи доли нежилого помещения между физическими лицами


Договор купли-продажи доли нежилой недвижимости должен содержать такие сведения:
  • место проведения сделки, дату;
  • информацию о сторонах – физических лицах: ФИО полностью, паспортные реквизиты;
  • подробнейшие данные о предмете сделки – площадь, на каком этаже располагается, сколько этажей в здании, целевое назначение, точный адрес, кадастровый номер, все главные характеристики доли помещения;
  • стоимость, причем и полную, и цену за 1м2 (в рублях РФ);
  • способ и график расчета, если деньги передаются не единовременно;
  • ответственность сторон за невыполнение условий договора;
  • перечень прилагаемых документов;
  • подписи сторон с расшифровкой ФИО.
К составлению договора купли-продажи доли следует подойти очень ответственно. Нотариальное оформление этого документа не требуется. На картинке ниже представлен пример заполненного документа:

Выдел доли в натуре в нежилом помещении

Так как часть, доля помещения не считается отдельным самостоятельным объектом (ст. 128, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 1 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной…»), то понятно желание каждого из совладельцев разделить объект официально и закрепить в документах, чтобы не зависеть друг от друга в правах владения. С этой целью производят выдел доли в натуре, и следует отметить, что это возможно не всегда с чисто технической стороны.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
Пункт 1
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Читать еще:  Требования к договору купли продажи недвижимости
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
Пункт 1
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Если мирно разойтись не получается, то стоит обратиться в суд с требованием выделения своей доли в натуре (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Суд учтет, насколько реально отделение одной доли без ущерба для пользования иными частями. Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
Пункт 3
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Ознакомьтесь ниже с видео о выделе доли в натуральном выражении:
Если технология не позволяет или если одна из долей настолько мала, что выделить ее не представляется возможным, суд может обязать других совладельцев (или одного из них) компенсировать этому дольщику стоимость его доли, разумеется, при его согласии.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Также суд учтет, насколько безболезненным для остальных будет выделение в натуре одной части недвижимости, ведь может потребоваться перепланировка, переделка инженерных коммуникаций, что повлечет значительные материальные затраты для других дольщиков.

Судебная практика

Граждане К. и Ф. владеют автомастерской на правах долевой собственности. После очередной ссоры К. решил продать свою долю и отправил Ф. обычное письмо, в котором поведал о своих планах. Прошел 1 месяц, никакой реакции от Ф. не последовало, и К. продал свою долю. Но по прошествии 2-х месяцев он был неприятно удивлен: Ф. потребовал через суд перевод прав покупателя на него на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ, мотивируя тем, что он не был предупрежден и не дал своего согласия на продажу. Статья 250. Преимущественное право покупки
Пункт 3
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Суд удовлетворил иск Ф., так как К. не предоставил доказательств факта уведомления совладельца о предстоящей продаже.

Подводные камни и предупреждения

Предмет договора и его цену следует раскрывать максимально полно, иначе бумагу расценят, как не заключенную. Также часто стоимость доли нежилой недвижимости указывают в иностранной валюте – в долларах США или в Евро. Это возможно, если указать эквивалент в российских рублях и зафиксировать курс валюты на момент расчета.

Если сделка состоится и все пройдет гладко, то никаких проблем не возникнет, а в случае срыва или признания недействительной, если произойдет резкий скачок курса, то ситуация может обернуться потерями для одной или другой стороны. При первых признаках разногласий стоит попытаться заключить между собой соглашение доверительного управления собственностью. Неплохим вариантом является передача своему же компаньону своей доли в аренду. Долевое участие в нежилом помещении накладывает на совладельцев обязательства мирным путем решать проблемы по совместному владению и пользованию с целью получения максимальной выгоды.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

При наличии неразрешимых противоречий разумнее всего произвести выдел долей в натуре и вести дела раздельно. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург) Продать долю в нежилом помещении гораздо сложнее, чем целый объект недвижимости. Это связано с многочисленными законодательными требованиями к проведению такой сделки. Процедуре продажи доли в нежилом помещении и её покупке будет посвящена настоящая статья.

Кого нужно уведомить о продаже доли в праве на нежилое помещение

Если вы решили осуществить продажу своей доли, то стоит помнить об обязательном требовании – уведомить о предстоящей сделке других собственников долей в нежилом помещении. Законом установлены следующие требования к уведомлению сособственников:
  • уведомление должно быть сделано в письменной форме, можно через нотариуса;
  • сообщение должно быть получено остальными долевыми собственниками за месяц до предстоящей сделки;
  • в уведомлении обязательно необходимо указать цену, которую планируется предлагать третьим лицам, и другие значимые условия;
  • требования о предварительном уведомлении других собственников относится и к договору мены.

В какой форме нужно уведомить остальных собственников о купле-продаже нежилого помещения

Закон требует обязательное соблюдение письменной формы. Например, продавец может:
  • написать письмо в адрес остальных собственников;
  • направить телеграмму;
  • обратиться к нотариусу и через него направить уведомление о предстоящей сделке по продаже доли в коммерческой недвижимости;
  • разместить объявление о продаже в интернете на сайте Росреестра, если количество остальных собственников больше 20.
Наиболее предпочтительным и «безопасным» является уведомление через нотариуса. Как указано в Письме ФНП от 31.03.2016 года № 1033/03-16-3 безусловным доказательством того, что уведомление о продаже было направлено, являются:
  • нотариальное свидетельство о том, извещение передано или направлено сособственникам;
  • копия телеграммы, которая была выдана на почте.
Опись вложения в письмо не может быть безусловным доказательством направления уведомления сособственникам о предстоящей продаже доли, так как в тексте описи не будет отражено содержание самого уведомления. А при направлении письма потенциальным покупателям важно не только соблюсти форму, но и правильно оформить, изложить все необходимые данные в уведомлении. Тем не менее, закон не исключает возможности направления извещения простым письмом. Если продавец выберет такую форму уведомления, то извещение обязательно нужно направить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. В описи необходимо достаточно подробно описать тот документ, который направляется в адрес долевого собственника.

Пример описания извещения в описи вложения:

Извещение о продаже ½ доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Костромская область, г. Мантурово, ул. Центральная, д. 15, помещение № 5, по цене 4 000 000 рублей.

Какую информацию нужно указывать в извещении о продаже доли в коммерческой недвижимости

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В законе отмечен только один обязательный пункт, который должен быть указан в уведомлении – цена, за которую продавец хочет продать свою долю (статья 250 ГК РФ). Также в указанной норме обозначено, что в извещении должны быть отражены другие условия, на которых будет составлен договор продажи доли нежилого помещения. Но не уточнено, какие именно другие условия необходимо отразить. Между тем, в указанном выше письме ФНП РФ перечислена информация, которую нужно включить в извещение:
  • описание объекта продажи, то есть доли в праве на нежилую недвижимость;
  • стоимость доли;
  • порядок расчетов между продавцом и покупателем;
  • будет ли оформлен залог в случае рассрочки платежа или нет;
  • сроки передачи имущества;
  • другие существенные условия.
Образец извещения о продаже доли в нежилом помещении можно скачать здесь.

По какому адресу нужно направлять извещение о продаже доли в нежилом помещении

Чтобы избежать рисков оспаривания договора отчуждения доли, необходимо добиться получения уведомления о предстоящей сделке остальными сособственниками. Для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей извещение можно отправить по следующим адресам:
  • адрес из ЕГРЮЛ, ЕГРИП;
  • адрес, который сама компания или ИП сообщили (например, в тексте договора или в иных письменных документах).
Обратите внимание! Через нотариуса можно направить уведомление о продаже на электронную почту других собственников в том случае, если у продавца будет «на руках» соглашение об обмене юридически значимыми сообщениями, заключенное между продавцом и сособственником другой доли. При этом в таком соглашении должны быть указаны электронные адреса сторон. Для граждан извещение нужно направить по следующим адресам:
  • по прописке или по временной регистрации;
  • по адресу, который сам собственник указал (например, в тексте договора или в иных письменных документах);
  • по фактическому адресу проживания, если он известен.
Если вам известны сразу несколько адресов другого собственника доли, то лучше направить извещение по всем известным адресам, например, по прописке и по фактическому месту жительства. Обратите внимание! Нотариус не будет проверять данные о другом долевом участнике и его адресе, который указал продавец доли, так как исходит из добросовестного поведения продавца.

Отказ или согласие сособственника по покупке доли в нежилом помещении

Долевые собственники наделены преимущественным правом покупки предлагаемой к отчуждению доли в объекте недвижимости. Поэтому их обязательно нужно извещать о предстоящей сделке. Если сособственник согласится приобрести отчуждаемую долю, то договор продажи доли в праве на нежилое помещение необходимо заключить с ним. Поскольку отсутствие ответа на извещение о продаже доли считается отказом от своего преимущественного права, то согласие необходимо выразить в письменной форме и направить его в адрес продавца. Согласие также можно оформить у нотариуса.
Читать еще:  Эксклюзивный торговый представитель обязанности

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

При этом провести сделку с долевым собственником нужно в течение месяца с момента получения уведомления о предстоящей сделке. Следует обратить внимание на то, что в течение указанного срока сособственник должен не просто выразить свое согласие на покупку, но и подписать соглашение, а также подать его вместе с продавцом на регистрацию. Обратите внимание! Если участник долевой собственности приобретает долю, воспользовавшись своим преимущественным правом, то удостоверять договор купли-продажи доли у нотариуса не нужно (Определение Верховного Суда РФ от 12 декабря 2017 года № 310-КГ17-18496). Сособственник будет считаться отказавшимся от покупки доли коммерческой недвижимости в следующих случаях:
  • отказ оформлен у нотариуса;
  • отказ в простой письменной форме;
  • отсутствие ответа на извещение в течение 1 месяца со дня его получения;
  • договор по отчуждению доли не заключен в течение 1 месяца со дня получения извещения.
Обратите внимание! Если участник долевой собственности выражает согласие на покупку доли, но при этом выдвигает свои условия сделки, то продавец может либо согласиться на условия сособственника, либо продать на своих условиях третьему лицу через месяц. Например, продавец предлагает оплату в течение 10 дней с момента регистрации сделки, а сособственник требует рассрочки. Исключением может быть ситуация, когда продавец завысил цену доли, а сособственник согласился на покупку доли, но по реальной цене, подтвержденной отчетом оценщика (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05 августа 2016 года по делу №А43-17117/2015). В ситуации, когда другим собственником доли является несовершеннолетний гражданин, необходимо учитывать следующие особенности получения отказа от сделки. Оформление отказа от имени несовершеннолетнего должно быть произведено его родителем или другим законным представителем только при наличии соответствующего разрешения органов опеки.

Срок для реализации преимущественного права на покупку доли в нежилом помещении

У сособственника есть один месяц, чтобы найти деньги (если оплата требуется сразу) и заключить договор купли-продажи доли в коммерческой недвижимости. При этом срок отсчитывается не с даты, когда продавец отправил извещение о сделке, а с даты, когда такое извещение было получено сособственником. Когда долевой собственник выражает согласие на покупку или получил извещение, но оформил письменный отказ, то сложностей не возникает. Но как быть, если извещение не было получено адресатом и письмо вернулось продавцу? В силу гражданского законодательства извещение можно считать доставленным в следующих случаях:
  • сособственнику не было вручено извещение по причинам, которые зависят от него;
  • участник долевой собственности не явился на почту, чтобы получить письмо, и оно было возвращено, так как срок его хранения истек.
Обратите внимание! Если гражданин не смог получить уведомление о продаже по адресу своей прописки (временной регистрации), а компания/ИП по адресу из единого государственного реестра, то они сами несут риск последствий такого неполучения, а извещение будет считаться доставленным.

Как заключить договор купли-продажи доли в нежилом помещении

Поскольку сделка по продаже доли в нежилом помещении совершается через нотариуса, то в большинстве случаев сам текст договора составляет нотариус. Но бывают случаи, когда помощь нотариуса не требуется, или стороны настаивают на своем договоре, в этой ситуации рекомендуем указать следующие разделы в соглашении о покупке доли:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

1. Подробное описание продаваемой доли в нежилом помещении (раздел – Предмет договора). Его можно взять из выписки из ЕГРП на отчуждаемый объект недвижимости. Пример описания продаваемой доли:
В соответствии с Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить ½ (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 33:16:151515:18:36089:07, расположенное по адресу: Владимирская область, Судогодский район, город Судогда, улица Ленина, д. 15, помещение № 5, общей площадью 50,6 кв.м., назначение – нежилое помещение (далее по тексту – Объект недвижимости).
В этом же разделе потребуется перечислить документы, которые подтверждают право собственности продавца на отчуждаемую долю в нежилом помещении (указаны в ЕГРП). Пример перечисления:
Объект недвижимости принадлежит Продавцу на праве собственности на основании соглашения об определении долей в праве общей долей собственности на недвижимое имущество, заключенное в простой письменной форме от 15.03.2015 года, право собственности зарегистрировано «20» марта 2015 года Управлением Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области за № 33-33-34/008/2015-254, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 33АЛ номер 534678, выданным Управлением Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области «20» марта 2015 года, о чем была сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «20» марта 2015 года за № 33-33-34/008/2015-254.
2. Стоимость доли и порядок расчетов (раздел – Цена договора и порядок расчетов). В данном разделе необходимо указать не только стоимость доли, но и срок, в течение которого покупатель должен перечислить деньги, а также каким образом будет производиться оплата (передача наличных денежных средств, перечисление безналичным путем, через банковскую ячейку). Пример:
Цена (стоимость) Объекта недвижимости составляет ____________ рублей. Покупатель обязуется уплатить Продавцу стоимость Объекта недвижимости в течение 10 рабочих дней с момента регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по реквизитам Продавца, указанным в разделе «Реквизиты и подписи Сторон».
3. Укажите сроки передачи объекта недвижимости покупателю и документ, которым будет подтверждаться передача (Акт приема передачи доли в праве собственности – его необходимо оформить как приложение к договору). 4. Обременение, которое имеет нежилое помещение (если оно есть, то также должно быть указано в Выписке из ЕГРП). Например, таким обременением может быть договор аренды помещения. 5. Согласие супруга продавца или покупателя на совершение сделки. Реквизиты полученного нотариального согласия супруга необходимо описать в тексте договора или сделать указание на брачный договор. 6. Распределите расходы по оплате государственной пошлины и нотариальным расходам – можно возложить их полностью на одну из сторон или разделить на покупателя и продавца.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Если сособственник выразил желание купить долю, то договор можно составить в простой письменной форме без посещения нотариуса и затем обратиться в Росреестр или МФЦ для государственной регистрации перехода права собственности на долю. В случае когда сособственник ответил отказом от сделки или в течение месяца не выкупил долю, продавец имеет право продать её третьим лицам, но при этом в договоре должны быть указаны те же условия, которые были изложены в извещении. В этом случае для продажи доли третьим лицам необходимо обратиться к нотариусу для удостоверения договора и затем уже регистрировать переход права в Росреестре. Документы на регистрацию также можно подать в МФЦ, а некоторые нотариусы предлагают дополнительную услугу – направление документов на регистрацию в Росреестр через нотариуса. Обратите внимание! Для регистрации сделки необходимо обязательно оплатить государственную пошлину. Её сумма составляет 2000 рублей, если покупатель – физическое лицо, и 22000 рублей, если новым собственником станет компания. После того как необходимые документы заверены у нотариуса, необходимо зарегистрировать переход права собственности. Для регистрации вам потребуются следующие документы:
  • договор купли-продажи доли в 3 экз. (или в ином количестве в зависимости от количества покупателей) с актом приема-передачи доли;
  • документы, подтверждающие право собственности на долю в недвижимости;
  • паспорта продавца и покупателя;
  • документ об уплате госпошлины;
  • согласие супруга на сделку или брачный договор (если продавец или покупатель состоят в браке);
  • отказ долевых собственников от покупки или документы, подтверждающие направление извещения о предстоящей сделке (копия телеграммы, нотариальное свидетельство или копия извещения с описью вложения в почтовое отправление и почтовая квитанция);
  • другие документы в зависимости от обстоятельств сделки.
Если одной из сторон сделки является компания, то также необходимо приложить следующие документы:
  • учредительные документы компании;
  • документы, подтверждающие полномочия подписанта;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • документ об одобрении крупной сделки, если она является таковой.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в нежилом помещении

При нарушении порядка уведомления о предстоящей продаже доли в нежилом помещении долевой собственник может обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей по договору. А несостоявшийся покупатель будет вынужден подать в суд на продавца, чтобы взыскать с него убытки. Законом ограничен срок, в течение которого сособственник может обратиться в судебную инстанцию для восстановления своего права. Для этого есть всего 3 месяца с того момента, как долевой собственник узнал о том, что доля продана (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08 июня 2016 года по делу № А40-21690/15).

Остались вопросы?

Звоните в юридический отдел по телефонам:
  • Москва: (499) 577-00-25 (доб. 146)
  • С-Пб: (812) 425-66-30 (доб. 146)
  • Регионы РФ (звонок бесплатный): 8-800-350-23-69 (доб. 146)
Первая консультация бесплатно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Автор статьи: Добрынина Ирина, юрист

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Продажа нежилого помещения в долевой собственности: 7 комментариев

  1. thefeed

    Can I simply say what a comfort to uncover a person that genuinely understands what they’re discussing online. You definitely know how to bring a problem to light and make it important. More people need to read this and understand this side of your story. I was surprised that you aren’t more popular since you definitely have the gift.|

  2. the feed

    whoah this weblog is magnificent i really like reading your articles. Stay up the great work! You recognize, lots of people are searching around for this info, you can help them greatly. |

  3. the feed

    Unquestionably consider that which you stated. Your favourite justification seemed to be on the internet the simplest factor to take into account of. I say to you, I definitely get annoyed at the same time as folks consider worries that they plainly do not recognise about. You controlled to hit the nail upon the top and defined out the entire thing with no need side-effects , people could take a signal. Will likely be again to get more. Thank you|

  4. feed

    I do agree with all the ideas you have offered to your post. They are very convincing and can definitely work. Still, the posts are too short for novices. May you please prolong them a bit from subsequent time? Thanks for the post.|

  5. superbeets

    My partner and I absolutely love your blog and find most of your post’s to be exactly I’m looking for. Does one offer guest writers to write content available for you? I wouldn’t mind producing a post or elaborating on a few of the subjects you write with regards to here. Again, awesome site!|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.