Продажа нежилых помещений в многоквартирном доме

Содержание

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Коммерческая недвижимость в новостройках прочно заняла свое место на первых этажах. Магазины шаговой доступности, общепит и питейные заведения располагаются в помещениях, которые уже на этапе застройки отдают коммерсантам. Но чтобы начать свой бизнес или инвестировать в такие объекты, нужно знать нюансы этого рынка. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

В чем особенности коммерческих помещений в новостройках?

У многих предпринимателей возникает вопрос: за какую цену продаётся коммерческая недвижимость от застройщика. Она гораздо выше, чем у жилых помещений. В одном и том же доме жилая и нежилая недвижимость новостройки может отдаваться по цене, разнящейся в пять раз. Если за квадратный метр жилплощади в новостройках запрашивают 60-70 тысяч рублей, то коммерческое помещение от застройщика будет по цене 120-150 тысяч рублей. Это средняя цена для крупного города примерно с миллионом жителей. В небольших городах на 300-700 тысяч жителей цена будет в 2 раза ниже. Но и ликвидность купленных там объектов понижена. Второй особенностью нежилых помещений в новостройках является то, что арендодателю не потребуется уделять слишком много внимания сданному в аренду помещению. Съемщики сами заинтересованы в том, чтобы арендованное ими помещение оставалось в сохранности, так как от этого зависит процветание их бизнеса.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Также специфика бизнеса, который располагается на первых этажах новостроек, почти исключает нанесение повреждений инфраструктуре здания или его косметическому облику. Коммерческая недвижимость в строящихся домах слишком дорогая и маленькая, чтобы организовывать там, к примеру, производство, поэтому там располагается в основном сфера услуг. Договор с организацией, которая хочет купить нежилое помещение от застройщика или снять это помещение в аренду, всегда длится дольше, чем любой договор аренды жилой недвижимости.

Чаще всего контракты на аренду заключают сразу на несколько лет, а потом продлевают, пока бизнес приносит прибыль. Так как коммерческая недвижимость находится в новостройке, арендатор может не беспокоиться о состоянии инфраструктуры здания, в котором он начинает бизнес.

Как купить коммерческую недвижимость от застройщика

В большинстве случаев компания-застройщик выступает либо как арендодатель, либо как продавец помещений. Чаще всего застройщик сдает помещения в аренду, а не продает, потому что в развивающихся районах цены на аренду со временем растут вверх. Распространено убеждение, что не сетевым магазинам трудно добиться расположения в подобных объектах. Но на самом деле, сетевые магазины имеют лишь теоретическое преимущество перед малым бизнесом. На практике им нужно гораздо больше места, чем маленьким фирмам, а на первых этажах новостроек его хронически не хватает. Вдобавок, понимая слабость своей изначальной позиции, владельцы малого бизнеса стараются предложить как можно лучшие условия, а сетевой магазин в любом случае обладает достаточными ресурсами, чтобы обрести помещение в новом районе.

Купить нежилое помещение у застройщика – это фактически единственный способ приобрести коммерческую недвижимость в новостройке. Спрос на нее сейчас очень велик из-за кризиса, даже несмотря на общий спад цен на недвижимость. Обязательно интересуйтесь ценами на недвижимость цокольных этажей в момент, когда дом еще только строится. При реализации крупных жилых объектов солидные организации проводят конкурс среди фирм, иногда это даже проходит как голосование среди будущих жильцов. Поэтому не думайте, что купить коммерческую недвижимость в новостройках так просто. Чем крупнее объект, тем больше нужно будет предложить застройщику что-то кроме денег.

Как выбирать?

В первую очередь ориентируйтесь на свои денежные ресурсы. Коммерческая недвижимость очень дорогая, а контракты заключаются надолго. Если вы планируете развивать свою фирму, подумайте, не нанесет ли это ее бюджету ущерб. Чтобы не потерять деньги, выходите на контакт с застройщиком, когда дом будет готов хотя бы на половину.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

На этапе, когда только вырыли котлован, заключить контракт – значит, закопать свои деньги. А купить на этом этапе помещение вам никто не даст.

Проявите маркетинговое исследование среди жителей района, выделите приоритетные сферы для бизнеса в нем. Если район совсем новый, то ориентируйтесь по стоимости жилья. Она поможет выявить возрастные группы, а также примерный доход тех, кто вселится в новое жилье. На первом этаже элитного жилого комплекса, где селятся обеспеченные люди, можно поместить отделение банка или фитнес-центр. В здании, где будет жить средний класс, лучше развивать мелкую розничную торговлю. Если этот показатель ниже сотни, то развивать бизнес в таком месте вообще не имеет смысла. Приемлемый показатель для розничной торговли – 300-400 человек в день. Для салонов красоты и банков это 100-200 человек. Сверьтесь не только с этим показателем, но и с количеством квартир в новом жилом комплексе. Важным фактором при покупке коммерческого помещения, является инфраструктура, которую обязан обеспечить застройщик. Для коммерческих организаций особенно важно, чтобы клиенты могли спокойно подъехать к их адресу и где-то оставить свою машину. Соответственно, дороги и охраняемые парковки должны быть обязательно. Доступность общественного транспорта тоже играет большую роль, особенно в крупных городах. Если недвижимость находится рядом с местной станицей метро, даже если она очень далеко от центра, ее рентабельность вырастет в несколько раз.

Необходимые документы

В целом, состав документов не отличается от покупки обычной нежилой недвижимости. Для сделки потребуются:

  1. Договор купли-продажи или аренды.
  2. Документы из БТИ о проведенной инвентаризации здания.
  3. Кадастровый паспорт здания.
  4. Доверенность на то, чтобы действовать от юридического лица.
  5. В случае, когда юридическое лицо представлено ИП, документ о государственной регистрации.
  6. Документы, подтверждающие право собственности продавца.
  7. Документ об оплате госпошлины.

Пошаговая инструкция по покупке некоммерческой недвижимости в новостройке

  1. Выбор объекта. Критерии отбора даны выше. Но лучше захватить с собой человека, который разбирается как приобрести коммерческое помещение в новостройке и может сразу определить состояние и перспективность покупаемой площади.
  2. Налаживание контакта с застройщиком. Проводится на стадии, когда объект уже готовятся сдать. Помните, что не только ваша фирма хочет заполучить место на цокольном этаже нового дома.
  3. Сбор документов и подписание договора купли-продажи(или аренды, если речь идет о съеме нежилой площади).
  4. Поход в Росреестр с целью зарегистрировать переход права собственности от застройщика к вам или вашей фирме.
Обратите внимание, что на последнем этапе, когда стороны готовы зарегистрировать свою сделку, они обращаются в Росреестр именно за регистрацией перехода прав собственности. Сам договор регистрации не подлежит, подлежат лишь его итоги.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Обычно отправляется делегация из юристов, которым вручают доверенность. Но можно сделать еще проще и отправить документы, а также договор заказным письмом по адресу Росреестра.
Читать еще:  Розничная торговля лекарственными средствами оквэд

Сроки и пошлины

Сам процесс регистрации занимает около месяца. Но учитывая, что работники Росреестра могут в первый раз отказать вам из-за несоответствия формальным требованиям, ожидание может тянуться месяцами. Это основная причина, почему лучше не поскупиться на юриста. Сбор необходимых документов, в том числе с запросами в БТИ, займет несколько недель. Госпошлина выплачивается коммерческой организацией на общих основаниях и составляет 22 тысячи рублей.

Строящаяся коммерческая недвижимость

Купить коммерческую недвижимость в строящихся домах на много проще и дешевле. Но это сопряжено с определенным рисками. Ведь неизвестно, каким спросом будет пользоваться жилье в новом комплексе, какие именно коммерческие объекты там востребованы. Как говорилось ранее, на этапе, когда лишь вырыт котлован и закладывается фундамент, говорить о заключении сделки с застройщиком нет смысла. Приходите осматривать объекты, когда здание уже на 70-80% готово.

На что стоит обращать внимание?

Выясните, на каком уровне находится инфраструктура в районе, где возводится интересующий вас жилой комплекс. Лучше, если он будет находиться рядом с другим крупным районом, чтобы проходимость объекта была выше. Если планируете не просто инвестировать в недвижимость, а развивать свою фирму в купленном помещении, заранее определитесь со сферой, в которой будете работать. Все строительные фирмы сегодня реализуют планировку на первых этажах в соответствии с тем, какое потенциальное предназначение они видят в определенном помещении. Нежилую недвижимость с возможностью перепланировки найти сейчас труднее, стоит она дороже. Если приобретаете ее просто для умножения своего капитала, то неликвидная недвижимость не только в определенный момент перестанет быть удобным активом, но и станет непосильной ношей для бюджета, ведь на нее нужно будет тратиться, даже если ее никто не арендует.

Нюансы и подводные камни

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Коммерческая недвижимость во время кризиса не так теряет позиции, как жилая. Это связано с тем, что в тяжелые времена бизнес предпочитает снижать издержки и ищет новые площади, которые может арендовать. Аренда в новых помещениях стоит дешево, поэтому трудностей с реализацией приобретенной собственности быть не должно. Обратите внимание на услугу лизинга от застройщиков.

Некоторые крупные застройщики предлагают коммерсантам платить за аренду недвижимости с правом последующего выкупа. Схема очень похожа на ипотеку, но здесь недвижимость вам дает в пользование не банк, а застройщик, при этом сумма арендных платежей строго фиксирована и сразу идет в счет оплаты по лизингу. Лучше не связывайтесь с долевым строительством. Мало того, что такие сделки часто бывают оформлены не на застройщика, а на подставную фирму, которая откажется отвечать перед дольщиком, даже при честной сделке это нецелесообразно. Купленная недвижимость может долго не окупаться и нести лишь убытки. Как видите, купить нежилое помещение в новостройке от застройщика обременительно и имеется масса нюансов. Нужно правильно выбрать этап общения с застройщиком, провести исследования, которые выявят рентабельность объекта. Кроме того, нужно обязательно следить за юридической точностью проводимых с застройщиком сделок. Но рентабельность, которую можно получить на выходе, стоит всех трудов. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)

Договоры купли-продажи нежилой недвижимости заключаются, как показывает практика, довольно часто. Нередко возникают и различные проблемы в этой сфере. Чтобы не нажить себе неприятностей, нужно неплохо разбираться в вопросе, в его тонкостях.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Данная статья поможет понять, что такое купля-продажа нежилых объектов, как она осуществляется. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

Основные нормы, касающиеся купли-продажи нежилых помещений и зданий содержаться в параграфе 7, часть 2, глава 30 Гражданского Кодекса РФ. Важные нормы включены и в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Последние касаются гос. регистрации перехода права собственности на объект.

Согласно ст.549 ГК РФ, при купле-продаже недвижимости продавец обязуется передать покупателю некое здание, сооружение, квартиру, помещение и так далее. В рамках настоящей статьи, нас интересуют нежилые объекты: То есть, вся та недвижимость, в которой нельзя проживать, но которую можно использовать, например, для осуществления коммерческой деятельности.

Как быстро и выгодно реализовать объект недвижимости?

Рассмотрим, как быстро продать недвижимость, не предназначенную для проживания. Существует два способа достижения обозначенной цели:
  1. Самостоятельный поиск покупателя.
  2. Обращения к лицам, профессионально оказывающим риэлторские услуги.
В первом случае, самое главное – сделать так, чтобы о продаваемом объекте узнали. В век цифровых технологий, наверное, стоит размещать объявление на различных интернет площадках. Где именно?
  1. Социальные сети. Нужно искать группы, в которых общаются предприниматели. Желательно, чтобы это были региональные сообщества.
  2. Популярные доски объявлений. Например, «Авито» – сайт, который хорошо знают. Туда ежедневно заходят сотни тысяч людей. Есть специальный раздел для размещения объявлений о продаже нежилых объектов.
  3. Специализированные площадки для бизнесменов. Есть и такие сайты, где все объявления касаются только продажи бизнеса, коммерческой недвижимости и тому подобного.

Стоит ли обращаться к риэлторам?

Каждый решает этот вопрос сам. Преимущества обращения к указанным лицам таковы:

  1. Объект, скорее всего, будет продан довольно быстро. Агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась как можно быстрее. Соответственно, они практикуют активные продажи.
  2. Можно рассчитывать на хорошую продажную цену. В этом риэлторы тоже заинтересованы, потому что за свою работу берут процент от стоимости имущества. Хотя бывает и так, что агенты умышленно сбрасывают цену, с согласия собственника, чтобы получить деньги быстрее, пусть и в меньшем размере.
  3. Не нужно тратить время на поиск покупателя.
  4. Можно быть уверенным в том, что процедура совершения сделки будет сопровождаться опытными специалистами.
Важно еще и то, что продавец почти никогда не платит риэлторам деньги, так сложилось, что услуги посредников оплачиваются покупателем.

Оценка стоимости

ГК РФ дает право сторонам самостоятельно договориться о продажной цене объекта недвижимости. Главное, чтобы она не была подозрительно низкой. Иначе, у ФНС могут возникнуть вопросы. Если между сторонами возникли разногласия относительно цены, то можно обратиться в компетентные органы и получить справку о кадастровой стоимости. Не запрещено обращаться к профессиональным оценщикам, которые могут установить достаточно точную рыночную цену объекта с учетом всех нюансов.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Подробнее об оценке стоимости нежилого помещения помещения читайте тут.

Проведение сделки

Можно выделить следующие этапы:

  1. Подбор объекта покупателем. Поиск покупателя собственником.
  2. Изучение документов, проверка их на предмет юридической чистоты.
  3. Подготовка проекта договора.
  4. Подписание всех необходимых бумаг.
  5. Передача денежных средств.
  6. Государственная регистрация права собственности (ст.551 ГК РФ).
Что потребуется из документов?
  • Правоустанавливающие бумаги.
  • Документы, удостоверяющие личности сторон их статус (для юр. лиц и ИП, например).
  • Выписка из ЕГРН. Чем свежее, тем лучше.
  • Доверенность, если в сделке участвует представитель.
  • Различные согласия, если имущество приобретено в браке или находится, например, в долевой собственности.

С долями

Нормами главы 16 ГК РФ регулируются вопросы владения, пользования и распоряжения общей собственностью. Закон разрешает иметь нежилые объекты в долевой собственности. Но продажа долей имеет определенные особенности.
  • Сделка с долями совершается у нотариуса.
  • Собственники остальных долей имеет преимущественное право на покупку. То есть, сначала нужно сделать предложение им, затем – третьим лицам. Причем нельзя продавать имущество не собственникам по цене ниже той, что называлась остальным дольщикам.

Приобретение здания

Особенность сделки заключается в том, что здание может продаваться с земельным участком, если он тоже находится в собственности.

Соответственно для осуществления сделки потребуются:

  • правоустанавливающие документы на землю;
  • выписка из ЕГРН на участок, которая будет подтверждать факт существования права собственности продавца на момент заключения договора.
Читать еще:  Список вещей запрещенных для провоза в самолете
Может быть так, что земля под зданием принадлежит собственнику на праве аренды или другом праве. Если речь идет об аренде, то договор на земельный участок нужно будет перезаключать. У нового владельца появится возможность уже самостоятельно оформить право собственности на землю. Больше нюансов о том, как составить договор купли-продажи нежилого здания с земельным участком, можно узнать здесь.

Реализация отдельных площадей в здании

Как правило, речь идет об обособленных объектах. Например, о продаже бывших квартир в жилых домах, переведенных в нежилой фонд. Каких-либо дополнительных особенностей сделка не имеет. На объект должны иметься:
  • правоустанавливающие документы;
  • выписка из ЕГРН.

Договор между физическими лицами

Физ. лицам разрешено продавать, покупать и использовать нежилую недвижимость. В договоре указываются паспортные данные продавца и покупателя. Сделка может быть подписана с одной или двух сторон представителем. В таком случае, нужна будет доверенность, выданная нотариусом. Дополнительно прочитать о сделке купли-продажи нежилого помещения между физлицами можно в этой статье.

С участием юридических лиц

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Особенность заключается в том, что юридическому лицу необходимо представить довольно большой пакет документов. Это:

  1. устав или иной учредительный документ;
  2. свидетельства ИНН или ОГРН, либо выписка из налоговой, свидетельствующая о том, что юр. лицо зарегистрировано в законном порядке;
  3. приказ о назначении руководителя;
  4. решение о заключении сделки;
  5. доверенность на имя физ. лица, действующего от имени компании;
  6. паспорт данного «физика».
Больше информации о сделке купли-продажи нежилого помещения с участием юрлиц читайте в этой статье.

Объекты от застройщика

Приобрести их можно двумя способами:
  1. Оформить договор участия в долевом строительстве. Это, когда объект еще не введен в эксплуатацию, а его стоимость уже внесена на счет застройщика. После того, как здание или помещение достроят, покупатель (дольщик) сможет зарегистрировать право собственности на объект. Получается выгодно по цене. Но есть риски. Например, застройщик может, в процессе, признать себя банкротом.
  2. Купить готовый объект, введенный в эксплуатацию, и сразу зарегистрировать на него право собственности.
Подробнее о покупке нежилых помещений от застройщика в новостройках прочитать можно тут.

Некоммерческая недвижимость с земельным участком

Особенность заключается в том, что строение или помещение и земля, согласно действующему законодательству, связаны друг с другом. Нельзя продать нежилое здание, оставив в своей собственности землю.

Разница между договорами

ГК РФ устанавливает существенные условия сделки купли-продажи недвижимости. Для всех договоров, за исключением участия в долевом строительстве, они будут одинаковыми. Отличаться документы будут теми частями, где указываются сведения о сторонах и описывается предмет сделки. Например, физ. лицу нужно указать только паспортные данные. А ИП – номера ИНН и ГРН. В договоре продажи строения с землей будет подробно описан участок, на котором стоит постройка.

Налогообложение

ИП и юридические лица платят налог с продажи в соответствии с системой налогообложения, которую они используют. Если ИП продал нежилую недвижимость, которая не использовалась в предпринимательской деятельности, то ему нужно будет уплатить НДФЛ – 13% от дохода. По такой же ставке уплачивают налог все физические лица. Можно воспользоваться налоговым вычетом. Например, в случае, если нежилой объект находился в собственности определенного лица на протяжении 5 лет. Либо, можно уменьшить налоговую базу на сумму, за которую недвижимость приобреталась. Дополнительно узнать о налогообложении при продаже нежилого помещения можно здесь.

Нюансы и подводные камни

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Можно подчеркнуть следующее:
  1. Покупателю стоит внимательно изучать потенциальную покупку, сразу заявлять обо всех выявленных недостатках, настаивать на снижении цены.
  2. Не стоит забывать, что неотъемлемой часть ДКП недвижимости является передаточный акт, по которому, собственно, объект передается продавцом покупателю.
  3. Стороны должны прописать в договоре порядок и сроки внесения денег покупателем в пользу продавца.
  4. Стороны сделки могут заключить предварительный договор купли-продажи. Если сразу оформить основной, по каким-либо причинам, не получается.
Купля-продажа нежилой недвижимости – ответственное мероприятие, которое имеет ряд тонкостей, в зависимости от конкретной ситуации: типа объекта, видов субъектов и тому подобного. Рекомендуется привлечь к участию в сопровождении сделки компетентного правового специалиста. Слишком уж велика цена ошибки. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно ! Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Многоквартирный дом (МКД) – это сложное строительное сооружение, в котором имеются как жилые, так и нежилые помещения. У многих людей сразу возникает путаница относительно таких имущественных вопросов. Сложность заключается в том, что в подобных домах имеется немало непригодных для жилья объектов. И что законодатель имеет в виду? На самом деле здесь легко разобраться, зная действующую правовую базу. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Критерии


Нежилое помещение не предполагает, исходя из своего определения, проживание в нем каких-либо лиц, так как оно предназначено для других целей. Согласно Постановлению Правительства №354 нежилым фондом МКД признаются территории и помещения, которые обладают следующими правовыми требованиями и критериями:

  1. Не являются общим имуществом квартирантов (подъезд, лифт, подвалы, чердаки, подсобки, лестничные площадки и т.д.).
  2. Указаны в проектной и другой документации МКД как нежилые.
  3. Являются частью МКД и предназначены для хранения и помещения транспорта (подземные парковки, гаражи).
Непригодные для жилья помещения должны быть официально закреплены в документации и паспорте дома как нежилые. Отсутствие таких помещений в официальных документах не дает никаких оснований их считать нежилыми и совершать с ними какие-либо коммерческие правовые действия.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Подъезды, лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, хоть и не предназначены для жилья, но законодатель не относит их к нежилым помещениям МКД. Это все лишь общие территории, обслуживающие нужды всех собственников. Они не представляют собой целостное сооружение поэтому законодатель их и не относит к нежилому фонду.

Характеристика и признаки

У нежилого помещения есть определенные правовые критерии и признаки, которые выделяют его как особую жилищную категорию. Его можно охарактеризовать следующими пунктами:

  • обособленное помещение. (такой объект должен иметь стены, пол, потолок и отдельный вход;
  • недвижимое имущество по своему типу;
  • помещение является частью дома, а не каким-либо отдельным строением или зданием;
  • не является структурной частью жилой квартиры;
  • имеет собственника;
  • определено в официальной документации как нежилое и входит в состав нежилого фонда.
Это главные признаки нежилого объекта, который обычно расположен на первых этажах жилого дома. В сегодняшних реалиях первый этаж МКД занимают различные магазины, аптеки, салоны красоты, медицинские клиники, почта, офисы и т.д. Они не предназначены для жилья. Нежилые объекты дома достаточно разнообразны по своей целевой природе. Это значит, что все зависит от того, для каких целей используют помещения. На практике юристы обычно их классифицируют согласно целевому назначению. Все они расположены на первых и цокольных этажах дома и могут занимать различную площадь в зависимости от архитектурной возможности дома. Среди подобных объектов можно выделить следующие категории нежилого фонда МКД:

  • торгово-розничные помещения (магазины, где торгуют любым товаром, супермаркеты, универсамы);
  • медицинские учреждения (клиники, лаборатории, диспансеры, медицинская экспертиза, консультации, пункты скорой помощи, центры социальной реабилитации и т.д.);
  • аптеки;
  • складские помещения, предназначенные для хранения продуктов, изделий, вещей и т.д.;
  • развлекательно – досуговые объекты (театр, кино, ночные клубы, казино, залы игровых автоматов, дискотеки, интернет-кафе, клубы по интересам);
  • спортивные комплексы (спортзал, фитнесс-клуб);
  • офис (юридические, консалтинговые фирмы, не связанные с торговой деятельностью и возглавляемые ИП, юридическими лицами);
  • образовательные объекты (различные кружки, языковые курсы, автошколы);
  • творческие заведения (художественные/багетные мастерские, выставочные залы);
  • общепит (кафе, бистро, рестораны);
  • гаражи;
  • учреждения связи (почта);
  • коммунально-бытовые помещения (парикмахерская, салон красоты, дом быта, химчистка, баня, сауна, справочное бюро, фотостудия, ателье);
  • финансовые организации (банки, ломбарды);
  • производственные учреждения (цеха, овощехранилища, автосервис и т.д.);
  • другие объекты (агентства, кооперативы).
Читать еще:  Что понимается под убийством с особой жестокостью
Разновидностей нежилых помещений может быть очень много. Все выше перечисленные учреждения могут быть расположены в многоквартирном доме на нижнем этаже. Это обычная жилищная практика в мегаполисах.

Бывают ли встроенные?

Нежилые помещения могут быть непосредственно встроенными в дом или иметь пристройку. Однако, в техническом паспорте они должны быть указаны как часть МКД. Если их в документации нет, то такая пристройка должна быть возведена с соблюдением законодательства и разрешения собственников квартир, Роспотребнадзора, муниципалитета. В противном случае строение подлежит сносу. Некапитальная конструкция (лестницы, крыльцо, навес) особого разрешения не требует.

Кто может быть собственником?

У нежилых помещений тоже есть свои собственники, статус которых совсем не отличается от квартирантов жилых помещений. От типа и целевого назначения нежилого объекта зависит, кто будет владельцем такой недвижимостью. В теории ими могут быть следующие категории субъектов согласно ст. 212 ГК РФ:
  1. физическое лицо, зарегистрированное как ИП;
  2. группа физических лиц;
  3. юридические лица всех разновидностей (ОАО, ЗАО, ООО, унитарные предприятия, производственные кооперативы, фонды и т.д.);
  4. Российская Федерация;
  5. субъекты РФ.
Все частные заведения, цель которых коммерческая деятельность, чаще всего находятся в руках физических или юридических лиц. Однако, государственные учреждения тоже могут заниматься коммерцией (унитарные предприятия).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

У государственных и муниципальных учреждений собственником является государственный орган или муниципалитет. Собственник обязательно должен быть указан в ЕГРЮЛ поэтому, чтобы точно узнать, кто владеет тем или иным заведением, нужно обратиться в Росреестр или зайти на официальный сайт ФНС. Часто такую информацию можно найти на официальных ресурсах (сайты, социальные сети) конкретных предприятий, учреждений.

Как стать владельцем?

Ничто не мешает человеку стать законным владельцем нежилого объекта, так как все зависит от платежеспособности и возможностей потенциального собственника. Приобрести такое имущество можно несколькими способами согласно ст. 218 ГК РФ:

  1. Непосредственно купить нежилое помещение, строение по объявлению или через специальные сайты, агентства недвижимости, занимающиеся продажей таких объектов.
  2. Купить жилую квартиру, апартаменты или несколько квартир в доме на первом этаже, а затем перевести их в нежилой фонд.
  3. Стать одаряемым по договору дарения или наследником в порядке завещания иди законного наследования.
  4. Совершить сделку мены имущества.
  5. Быть членом жилищного кооператива и регулярно вносить паевые взносы.
Просто самовольно захватить имущество на первом этаже нельзя, но можно построить собственный дом и заниматься там любой деятельностью. Тем не менее самый частый способ – это первый и второй вариант. Непосредственно с продавцом всегда можно договориться о приемлемой цене, а агентства недвижимости могут подобрать нужное помещение. Все остальные способы крайне редко применяются, но теоретически они допустимы.

Процедура перевода из жилого фонда

Перевести жилое помещение в нежилое вполне возможно. Эта процедура регулируется гл.3 ЖК РФ. Многие люди в целях бизнеса скупают квартиры на первом этаже МКД, потому что такое жилье гораздо дешевле в цене. Однако, для того, чтобы трансформировать его в нежилой объект нужно соблюсти определенные правовые условия, выдвинутые законодателем. Согласно ст.22 ЖК РФ такими условиями являются следующие жилищные характеристики:

  1. Помещение имеет отдельный вход и к нему имеется свободный доступ с улицы. В качестве альтернативы допустима техническая возможность реконструкции такого объекта. В противном случае ничего не получится. Недопустимо использование общее имущество МКД для входа в нежилое помещение (подъезды).
  2. Жилищный объект не обременен правами других лиц или не используется в качестве законного проживания других субъектов.
  3. Жилье находится на первом или цокольном этаже МКД. Возможно и выше, но при условии, что нижние этажи также являются нежилыми комплексами.
  4. Жилье будет использоваться в законных предпринимательских, профессиональных целях за исключением религиозной сферы.
  5. МКД не является аварийным.
Необходимо запастись терпением и подготовить стопку документов, а затем обратиться в местный МФЦ, где нужно предоставить:
  1. письменное заявление о решении трансформировать жилье в нежилое;
  2. документы о праве собственности (подлинники и копии);
  3. технический план с описанием;
  4. технический паспорт квартиры;
  5. поэтажная планировка всего МКД;
  6. проект перепланировки, реконструкции, переустройства жилого помещения с подробным перечнем всех проводимых работ и материалов.
  • Скачать бланк заявления на перевод жилого помещения в нежилое
  • Скачать образец заявления на перевод жилого помещения в нежилое
В конечном итоге необходимо ждать 45 дней, чтобы было принято соответствующее решение и выдан на руки итоговый документ. О том, каким будет это решение предсказать трудно, так как муниципалитет может отказать по различным основаниям.

Например, его не устроил проект перепланировки или отсутствуют те или иные документы, которых придется собрать немало.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Пустить все на самотек и заниматься бизнесом в жилом помещении не получится, так как посторонние люди неминуемо привлекут внимание соседей. Многие граждане скупают квартиры для дальнейшей сдачи помещения в коммерческий найм, что вполне допустимо в рамках правового поля, но самовольное конструирование их под офисы карается законом. К тому же стоит учесть, для каких целей будет использоваться нежилое помещение. Например, для организации ресторанного бизнеса, общепита потребуется собрать еще больше документов. Вдобавок нежилое помещение должно соответствовать санитарным нормам, а также владелец обязан соблюдать меры пожарной безопасности и т.д. Теоретически этот вопрос можно решить через окно, увеличив его до пола и сделать из него дверь, но в качестве второго варианта ломают несущую стену, переоборудуют подъезд и крыльцо. В последних случаях уже требуется согласие всех собственников и проведение общего собрания, так как это считается уже общим имуществом МКД, использовать которое можно только с разрешения квартирантов. Перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое:

Коммунальные услуги и содержание

Нежилое помещение чаще всего является частью МКД и подключено к инженерным сетям дома, а собственники такого жилья ничем не отличаются по правому статусу от обычных квартирантов. Владелец также заключает договор с Управляющей компанией или ТСЖ, а затем в равной степени оплачивает общие коммунальные услуги согласно ст.157 ЖК РФ. В договоре с УК или ТСЖ прописывается право собственника за определенную плату размещать рекламные баннеры своей компании, вывески на фасаде дома.

Даже, если собственник не пользуется лифтом, мусоропроводом, подъездом, то он в любом случае должен производить оплату коммунальных услуг на общие нужды (текущий ремонт, содержание общих территорий, уборка помещений), включая и взносы на капитальный ремонт. Никаких льгот и изъятий из этого правила не допускается. Все тарифы устанавливаются органами МСУ, УК или ТСЖ. Вдобавок владелец нежилого объекта может заключить прямые договоры с организациями-поставщиками горячей и холодной воды, электричества и т.д. для осуществления своей предпринимательской и профессиональной деятельности. Однако, в данном случае необходимо установить специальные счетчики потребления ком.услуг, чтобы плата рассчитывалась, исходя из данных показателей приборов, а не по нормативам на человека. Такой собственник согласно ст.157 ЖК РФ обязан предоставлять показатели приборов потребления воды, электроэнергии и т.д. ресурсоснабжающим учреждениям, которые обслуживают квартирантов МКД. В заключение необходимо сказать, что нежилые объекты – достаточно сложные с правовой точки зрения помещения, так как являются недвижимым имуществом и в то же время собственностью с особым статусом.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Они не предназначены для проживания, так как их главная цель – коммерческая, профессиональная и иная деятельность. Нежилые объекты требуют значительных вложений, затрат и бюрократизма поэтому люди ищут различные пути обхода препятствий. Правовые знания в этом вопросе могут значительно облегчить жилищную ситуацию. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Продажа нежилых помещений в многоквартирном доме: 3 комментария

  1. fa thor t shirt

    Greetings from California! I’m bored to tears at work so I decided to check out your blog on my iphone during lunch break. I really like the information you provide here and can’t wait to take a look when I get home. I’m shocked at how fast your blog loaded on my mobile .. I’m not even using WIFI, just 3G .. Anyhow, good site!|

  2. Ted Mallinak

    What i don’t realize is actually how you are now not really much more neatly-liked than you may be now. You’re so intelligent. You already know thus significantly when it comes to this topic, made me individually consider it from so many varied angles. Its like women and men are not involved except it is something to accomplish with Woman gaga! Your individual stuffs excellent. Always care for it up!|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Продажа нежилых помещений в многоквартирном доме

Содержание

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Коммерческая недвижимость в новостройках прочно заняла свое место на первых этажах. Магазины шаговой доступности, общепит и питейные заведения располагаются в помещениях, которые уже на этапе застройки отдают коммерсантам. Но чтобы начать свой бизнес или инвестировать в такие объекты, нужно знать нюансы этого рынка. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

В чем особенности коммерческих помещений в новостройках?

У многих предпринимателей возникает вопрос: за какую цену продаётся коммерческая недвижимость от застройщика. Она гораздо выше, чем у жилых помещений. В одном и том же доме жилая и нежилая недвижимость новостройки может отдаваться по цене, разнящейся в пять раз. Если за квадратный метр жилплощади в новостройках запрашивают 60-70 тысяч рублей, то коммерческое помещение от застройщика будет по цене 120-150 тысяч рублей. Это средняя цена для крупного города примерно с миллионом жителей. В небольших городах на 300-700 тысяч жителей цена будет в 2 раза ниже. Но и ликвидность купленных там объектов понижена. Второй особенностью нежилых помещений в новостройках является то, что арендодателю не потребуется уделять слишком много внимания сданному в аренду помещению. Съемщики сами заинтересованы в том, чтобы арендованное ими помещение оставалось в сохранности, так как от этого зависит процветание их бизнеса.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Также специфика бизнеса, который располагается на первых этажах новостроек, почти исключает нанесение повреждений инфраструктуре здания или его косметическому облику. Коммерческая недвижимость в строящихся домах слишком дорогая и маленькая, чтобы организовывать там, к примеру, производство, поэтому там располагается в основном сфера услуг. Договор с организацией, которая хочет купить нежилое помещение от застройщика или снять это помещение в аренду, всегда длится дольше, чем любой договор аренды жилой недвижимости.

Чаще всего контракты на аренду заключают сразу на несколько лет, а потом продлевают, пока бизнес приносит прибыль. Так как коммерческая недвижимость находится в новостройке, арендатор может не беспокоиться о состоянии инфраструктуры здания, в котором он начинает бизнес.

Как купить коммерческую недвижимость от застройщика

В большинстве случаев компания-застройщик выступает либо как арендодатель, либо как продавец помещений. Чаще всего застройщик сдает помещения в аренду, а не продает, потому что в развивающихся районах цены на аренду со временем растут вверх. Распространено убеждение, что не сетевым магазинам трудно добиться расположения в подобных объектах. Но на самом деле, сетевые магазины имеют лишь теоретическое преимущество перед малым бизнесом. На практике им нужно гораздо больше места, чем маленьким фирмам, а на первых этажах новостроек его хронически не хватает. Вдобавок, понимая слабость своей изначальной позиции, владельцы малого бизнеса стараются предложить как можно лучшие условия, а сетевой магазин в любом случае обладает достаточными ресурсами, чтобы обрести помещение в новом районе.

Купить нежилое помещение у застройщика – это фактически единственный способ приобрести коммерческую недвижимость в новостройке. Спрос на нее сейчас очень велик из-за кризиса, даже несмотря на общий спад цен на недвижимость. Обязательно интересуйтесь ценами на недвижимость цокольных этажей в момент, когда дом еще только строится. При реализации крупных жилых объектов солидные организации проводят конкурс среди фирм, иногда это даже проходит как голосование среди будущих жильцов. Поэтому не думайте, что купить коммерческую недвижимость в новостройках так просто. Чем крупнее объект, тем больше нужно будет предложить застройщику что-то кроме денег.

Как выбирать?

В первую очередь ориентируйтесь на свои денежные ресурсы. Коммерческая недвижимость очень дорогая, а контракты заключаются надолго. Если вы планируете развивать свою фирму, подумайте, не нанесет ли это ее бюджету ущерб. Чтобы не потерять деньги, выходите на контакт с застройщиком, когда дом будет готов хотя бы на половину.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

На этапе, когда только вырыли котлован, заключить контракт – значит, закопать свои деньги. А купить на этом этапе помещение вам никто не даст.

Проявите маркетинговое исследование среди жителей района, выделите приоритетные сферы для бизнеса в нем. Если район совсем новый, то ориентируйтесь по стоимости жилья. Она поможет выявить возрастные группы, а также примерный доход тех, кто вселится в новое жилье. На первом этаже элитного жилого комплекса, где селятся обеспеченные люди, можно поместить отделение банка или фитнес-центр. В здании, где будет жить средний класс, лучше развивать мелкую розничную торговлю. Если этот показатель ниже сотни, то развивать бизнес в таком месте вообще не имеет смысла. Приемлемый показатель для розничной торговли – 300-400 человек в день. Для салонов красоты и банков это 100-200 человек. Сверьтесь не только с этим показателем, но и с количеством квартир в новом жилом комплексе. Важным фактором при покупке коммерческого помещения, является инфраструктура, которую обязан обеспечить застройщик. Для коммерческих организаций особенно важно, чтобы клиенты могли спокойно подъехать к их адресу и где-то оставить свою машину. Соответственно, дороги и охраняемые парковки должны быть обязательно. Доступность общественного транспорта тоже играет большую роль, особенно в крупных городах. Если недвижимость находится рядом с местной станицей метро, даже если она очень далеко от центра, ее рентабельность вырастет в несколько раз.

Необходимые документы

В целом, состав документов не отличается от покупки обычной нежилой недвижимости. Для сделки потребуются:

  1. Договор купли-продажи или аренды.
  2. Документы из БТИ о проведенной инвентаризации здания.
  3. Кадастровый паспорт здания.
  4. Доверенность на то, чтобы действовать от юридического лица.
  5. В случае, когда юридическое лицо представлено ИП, документ о государственной регистрации.
  6. Документы, подтверждающие право собственности продавца.
  7. Документ об оплате госпошлины.

Пошаговая инструкция по покупке некоммерческой недвижимости в новостройке

  1. Выбор объекта. Критерии отбора даны выше. Но лучше захватить с собой человека, который разбирается как приобрести коммерческое помещение в новостройке и может сразу определить состояние и перспективность покупаемой площади.
  2. Налаживание контакта с застройщиком. Проводится на стадии, когда объект уже готовятся сдать. Помните, что не только ваша фирма хочет заполучить место на цокольном этаже нового дома.
  3. Сбор документов и подписание договора купли-продажи(или аренды, если речь идет о съеме нежилой площади).
  4. Поход в Росреестр с целью зарегистрировать переход права собственности от застройщика к вам или вашей фирме.
Обратите внимание, что на последнем этапе, когда стороны готовы зарегистрировать свою сделку, они обращаются в Росреестр именно за регистрацией перехода прав собственности. Сам договор регистрации не подлежит, подлежат лишь его итоги.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Обычно отправляется делегация из юристов, которым вручают доверенность. Но можно сделать еще проще и отправить документы, а также договор заказным письмом по адресу Росреестра.
Читать еще:  Что понимается под убийством с особой жестокостью

Сроки и пошлины

Сам процесс регистрации занимает около месяца. Но учитывая, что работники Росреестра могут в первый раз отказать вам из-за несоответствия формальным требованиям, ожидание может тянуться месяцами. Это основная причина, почему лучше не поскупиться на юриста. Сбор необходимых документов, в том числе с запросами в БТИ, займет несколько недель. Госпошлина выплачивается коммерческой организацией на общих основаниях и составляет 22 тысячи рублей.

Строящаяся коммерческая недвижимость

Купить коммерческую недвижимость в строящихся домах на много проще и дешевле. Но это сопряжено с определенным рисками. Ведь неизвестно, каким спросом будет пользоваться жилье в новом комплексе, какие именно коммерческие объекты там востребованы. Как говорилось ранее, на этапе, когда лишь вырыт котлован и закладывается фундамент, говорить о заключении сделки с застройщиком нет смысла. Приходите осматривать объекты, когда здание уже на 70-80% готово.

На что стоит обращать внимание?

Выясните, на каком уровне находится инфраструктура в районе, где возводится интересующий вас жилой комплекс. Лучше, если он будет находиться рядом с другим крупным районом, чтобы проходимость объекта была выше. Если планируете не просто инвестировать в недвижимость, а развивать свою фирму в купленном помещении, заранее определитесь со сферой, в которой будете работать. Все строительные фирмы сегодня реализуют планировку на первых этажах в соответствии с тем, какое потенциальное предназначение они видят в определенном помещении. Нежилую недвижимость с возможностью перепланировки найти сейчас труднее, стоит она дороже. Если приобретаете ее просто для умножения своего капитала, то неликвидная недвижимость не только в определенный момент перестанет быть удобным активом, но и станет непосильной ношей для бюджета, ведь на нее нужно будет тратиться, даже если ее никто не арендует.

Нюансы и подводные камни

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Коммерческая недвижимость во время кризиса не так теряет позиции, как жилая. Это связано с тем, что в тяжелые времена бизнес предпочитает снижать издержки и ищет новые площади, которые может арендовать. Аренда в новых помещениях стоит дешево, поэтому трудностей с реализацией приобретенной собственности быть не должно. Обратите внимание на услугу лизинга от застройщиков.

Некоторые крупные застройщики предлагают коммерсантам платить за аренду недвижимости с правом последующего выкупа. Схема очень похожа на ипотеку, но здесь недвижимость вам дает в пользование не банк, а застройщик, при этом сумма арендных платежей строго фиксирована и сразу идет в счет оплаты по лизингу. Лучше не связывайтесь с долевым строительством. Мало того, что такие сделки часто бывают оформлены не на застройщика, а на подставную фирму, которая откажется отвечать перед дольщиком, даже при честной сделке это нецелесообразно. Купленная недвижимость может долго не окупаться и нести лишь убытки. Как видите, купить нежилое помещение в новостройке от застройщика обременительно и имеется масса нюансов. Нужно правильно выбрать этап общения с застройщиком, провести исследования, которые выявят рентабельность объекта. Кроме того, нужно обязательно следить за юридической точностью проводимых с застройщиком сделок. Но рентабельность, которую можно получить на выходе, стоит всех трудов. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)

Договоры купли-продажи нежилой недвижимости заключаются, как показывает практика, довольно часто. Нередко возникают и различные проблемы в этой сфере. Чтобы не нажить себе неприятностей, нужно неплохо разбираться в вопросе, в его тонкостях.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Данная статья поможет понять, что такое купля-продажа нежилых объектов, как она осуществляется. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

Основные нормы, касающиеся купли-продажи нежилых помещений и зданий содержаться в параграфе 7, часть 2, глава 30 Гражданского Кодекса РФ. Важные нормы включены и в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Последние касаются гос. регистрации перехода права собственности на объект.

Согласно ст.549 ГК РФ, при купле-продаже недвижимости продавец обязуется передать покупателю некое здание, сооружение, квартиру, помещение и так далее. В рамках настоящей статьи, нас интересуют нежилые объекты: То есть, вся та недвижимость, в которой нельзя проживать, но которую можно использовать, например, для осуществления коммерческой деятельности.

Как быстро и выгодно реализовать объект недвижимости?

Рассмотрим, как быстро продать недвижимость, не предназначенную для проживания. Существует два способа достижения обозначенной цели:
  1. Самостоятельный поиск покупателя.
  2. Обращения к лицам, профессионально оказывающим риэлторские услуги.
В первом случае, самое главное – сделать так, чтобы о продаваемом объекте узнали. В век цифровых технологий, наверное, стоит размещать объявление на различных интернет площадках. Где именно?
  1. Социальные сети. Нужно искать группы, в которых общаются предприниматели. Желательно, чтобы это были региональные сообщества.
  2. Популярные доски объявлений. Например, «Авито» – сайт, который хорошо знают. Туда ежедневно заходят сотни тысяч людей. Есть специальный раздел для размещения объявлений о продаже нежилых объектов.
  3. Специализированные площадки для бизнесменов. Есть и такие сайты, где все объявления касаются только продажи бизнеса, коммерческой недвижимости и тому подобного.

Стоит ли обращаться к риэлторам?

Каждый решает этот вопрос сам. Преимущества обращения к указанным лицам таковы:

  1. Объект, скорее всего, будет продан довольно быстро. Агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась как можно быстрее. Соответственно, они практикуют активные продажи.
  2. Можно рассчитывать на хорошую продажную цену. В этом риэлторы тоже заинтересованы, потому что за свою работу берут процент от стоимости имущества. Хотя бывает и так, что агенты умышленно сбрасывают цену, с согласия собственника, чтобы получить деньги быстрее, пусть и в меньшем размере.
  3. Не нужно тратить время на поиск покупателя.
  4. Можно быть уверенным в том, что процедура совершения сделки будет сопровождаться опытными специалистами.
Важно еще и то, что продавец почти никогда не платит риэлторам деньги, так сложилось, что услуги посредников оплачиваются покупателем.

Оценка стоимости

ГК РФ дает право сторонам самостоятельно договориться о продажной цене объекта недвижимости. Главное, чтобы она не была подозрительно низкой. Иначе, у ФНС могут возникнуть вопросы. Если между сторонами возникли разногласия относительно цены, то можно обратиться в компетентные органы и получить справку о кадастровой стоимости. Не запрещено обращаться к профессиональным оценщикам, которые могут установить достаточно точную рыночную цену объекта с учетом всех нюансов.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Подробнее об оценке стоимости нежилого помещения помещения читайте тут.

Проведение сделки

Можно выделить следующие этапы:

  1. Подбор объекта покупателем. Поиск покупателя собственником.
  2. Изучение документов, проверка их на предмет юридической чистоты.
  3. Подготовка проекта договора.
  4. Подписание всех необходимых бумаг.
  5. Передача денежных средств.
  6. Государственная регистрация права собственности (ст.551 ГК РФ).
Что потребуется из документов?
  • Правоустанавливающие бумаги.
  • Документы, удостоверяющие личности сторон их статус (для юр. лиц и ИП, например).
  • Выписка из ЕГРН. Чем свежее, тем лучше.
  • Доверенность, если в сделке участвует представитель.
  • Различные согласия, если имущество приобретено в браке или находится, например, в долевой собственности.

С долями

Нормами главы 16 ГК РФ регулируются вопросы владения, пользования и распоряжения общей собственностью. Закон разрешает иметь нежилые объекты в долевой собственности. Но продажа долей имеет определенные особенности.
  • Сделка с долями совершается у нотариуса.
  • Собственники остальных долей имеет преимущественное право на покупку. То есть, сначала нужно сделать предложение им, затем – третьим лицам. Причем нельзя продавать имущество не собственникам по цене ниже той, что называлась остальным дольщикам.

Приобретение здания

Особенность сделки заключается в том, что здание может продаваться с земельным участком, если он тоже находится в собственности.

Соответственно для осуществления сделки потребуются:

  • правоустанавливающие документы на землю;
  • выписка из ЕГРН на участок, которая будет подтверждать факт существования права собственности продавца на момент заключения договора.
Читать еще:  Работа в уфсин отзывы сотрудников зарплата 2018
Может быть так, что земля под зданием принадлежит собственнику на праве аренды или другом праве. Если речь идет об аренде, то договор на земельный участок нужно будет перезаключать. У нового владельца появится возможность уже самостоятельно оформить право собственности на землю. Больше нюансов о том, как составить договор купли-продажи нежилого здания с земельным участком, можно узнать здесь.

Реализация отдельных площадей в здании

Как правило, речь идет об обособленных объектах. Например, о продаже бывших квартир в жилых домах, переведенных в нежилой фонд. Каких-либо дополнительных особенностей сделка не имеет. На объект должны иметься:
  • правоустанавливающие документы;
  • выписка из ЕГРН.

Договор между физическими лицами

Физ. лицам разрешено продавать, покупать и использовать нежилую недвижимость. В договоре указываются паспортные данные продавца и покупателя. Сделка может быть подписана с одной или двух сторон представителем. В таком случае, нужна будет доверенность, выданная нотариусом. Дополнительно прочитать о сделке купли-продажи нежилого помещения между физлицами можно в этой статье.

С участием юридических лиц

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Особенность заключается в том, что юридическому лицу необходимо представить довольно большой пакет документов. Это:

  1. устав или иной учредительный документ;
  2. свидетельства ИНН или ОГРН, либо выписка из налоговой, свидетельствующая о том, что юр. лицо зарегистрировано в законном порядке;
  3. приказ о назначении руководителя;
  4. решение о заключении сделки;
  5. доверенность на имя физ. лица, действующего от имени компании;
  6. паспорт данного «физика».
Больше информации о сделке купли-продажи нежилого помещения с участием юрлиц читайте в этой статье.

Объекты от застройщика

Приобрести их можно двумя способами:
  1. Оформить договор участия в долевом строительстве. Это, когда объект еще не введен в эксплуатацию, а его стоимость уже внесена на счет застройщика. После того, как здание или помещение достроят, покупатель (дольщик) сможет зарегистрировать право собственности на объект. Получается выгодно по цене. Но есть риски. Например, застройщик может, в процессе, признать себя банкротом.
  2. Купить готовый объект, введенный в эксплуатацию, и сразу зарегистрировать на него право собственности.
Подробнее о покупке нежилых помещений от застройщика в новостройках прочитать можно тут.

Некоммерческая недвижимость с земельным участком

Особенность заключается в том, что строение или помещение и земля, согласно действующему законодательству, связаны друг с другом. Нельзя продать нежилое здание, оставив в своей собственности землю.

Разница между договорами

ГК РФ устанавливает существенные условия сделки купли-продажи недвижимости. Для всех договоров, за исключением участия в долевом строительстве, они будут одинаковыми. Отличаться документы будут теми частями, где указываются сведения о сторонах и описывается предмет сделки. Например, физ. лицу нужно указать только паспортные данные. А ИП – номера ИНН и ГРН. В договоре продажи строения с землей будет подробно описан участок, на котором стоит постройка.

Налогообложение

ИП и юридические лица платят налог с продажи в соответствии с системой налогообложения, которую они используют. Если ИП продал нежилую недвижимость, которая не использовалась в предпринимательской деятельности, то ему нужно будет уплатить НДФЛ – 13% от дохода. По такой же ставке уплачивают налог все физические лица. Можно воспользоваться налоговым вычетом. Например, в случае, если нежилой объект находился в собственности определенного лица на протяжении 5 лет. Либо, можно уменьшить налоговую базу на сумму, за которую недвижимость приобреталась. Дополнительно узнать о налогообложении при продаже нежилого помещения можно здесь.

Нюансы и подводные камни

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Можно подчеркнуть следующее:
  1. Покупателю стоит внимательно изучать потенциальную покупку, сразу заявлять обо всех выявленных недостатках, настаивать на снижении цены.
  2. Не стоит забывать, что неотъемлемой часть ДКП недвижимости является передаточный акт, по которому, собственно, объект передается продавцом покупателю.
  3. Стороны должны прописать в договоре порядок и сроки внесения денег покупателем в пользу продавца.
  4. Стороны сделки могут заключить предварительный договор купли-продажи. Если сразу оформить основной, по каким-либо причинам, не получается.
Купля-продажа нежилой недвижимости – ответственное мероприятие, которое имеет ряд тонкостей, в зависимости от конкретной ситуации: типа объекта, видов субъектов и тому подобного. Рекомендуется привлечь к участию в сопровождении сделки компетентного правового специалиста. Слишком уж велика цена ошибки. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно ! Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Многоквартирный дом (МКД) – это сложное строительное сооружение, в котором имеются как жилые, так и нежилые помещения. У многих людей сразу возникает путаница относительно таких имущественных вопросов. Сложность заключается в том, что в подобных домах имеется немало непригодных для жилья объектов. И что законодатель имеет в виду? На самом деле здесь легко разобраться, зная действующую правовую базу. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Критерии


Нежилое помещение не предполагает, исходя из своего определения, проживание в нем каких-либо лиц, так как оно предназначено для других целей. Согласно Постановлению Правительства №354 нежилым фондом МКД признаются территории и помещения, которые обладают следующими правовыми требованиями и критериями:

  1. Не являются общим имуществом квартирантов (подъезд, лифт, подвалы, чердаки, подсобки, лестничные площадки и т.д.).
  2. Указаны в проектной и другой документации МКД как нежилые.
  3. Являются частью МКД и предназначены для хранения и помещения транспорта (подземные парковки, гаражи).
Непригодные для жилья помещения должны быть официально закреплены в документации и паспорте дома как нежилые. Отсутствие таких помещений в официальных документах не дает никаких оснований их считать нежилыми и совершать с ними какие-либо коммерческие правовые действия.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Подъезды, лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, хоть и не предназначены для жилья, но законодатель не относит их к нежилым помещениям МКД. Это все лишь общие территории, обслуживающие нужды всех собственников. Они не представляют собой целостное сооружение поэтому законодатель их и не относит к нежилому фонду.

Характеристика и признаки

У нежилого помещения есть определенные правовые критерии и признаки, которые выделяют его как особую жилищную категорию. Его можно охарактеризовать следующими пунктами:

  • обособленное помещение. (такой объект должен иметь стены, пол, потолок и отдельный вход;
  • недвижимое имущество по своему типу;
  • помещение является частью дома, а не каким-либо отдельным строением или зданием;
  • не является структурной частью жилой квартиры;
  • имеет собственника;
  • определено в официальной документации как нежилое и входит в состав нежилого фонда.
Это главные признаки нежилого объекта, который обычно расположен на первых этажах жилого дома. В сегодняшних реалиях первый этаж МКД занимают различные магазины, аптеки, салоны красоты, медицинские клиники, почта, офисы и т.д. Они не предназначены для жилья. Нежилые объекты дома достаточно разнообразны по своей целевой природе. Это значит, что все зависит от того, для каких целей используют помещения. На практике юристы обычно их классифицируют согласно целевому назначению. Все они расположены на первых и цокольных этажах дома и могут занимать различную площадь в зависимости от архитектурной возможности дома. Среди подобных объектов можно выделить следующие категории нежилого фонда МКД:

  • торгово-розничные помещения (магазины, где торгуют любым товаром, супермаркеты, универсамы);
  • медицинские учреждения (клиники, лаборатории, диспансеры, медицинская экспертиза, консультации, пункты скорой помощи, центры социальной реабилитации и т.д.);
  • аптеки;
  • складские помещения, предназначенные для хранения продуктов, изделий, вещей и т.д.;
  • развлекательно – досуговые объекты (театр, кино, ночные клубы, казино, залы игровых автоматов, дискотеки, интернет-кафе, клубы по интересам);
  • спортивные комплексы (спортзал, фитнесс-клуб);
  • офис (юридические, консалтинговые фирмы, не связанные с торговой деятельностью и возглавляемые ИП, юридическими лицами);
  • образовательные объекты (различные кружки, языковые курсы, автошколы);
  • творческие заведения (художественные/багетные мастерские, выставочные залы);
  • общепит (кафе, бистро, рестораны);
  • гаражи;
  • учреждения связи (почта);
  • коммунально-бытовые помещения (парикмахерская, салон красоты, дом быта, химчистка, баня, сауна, справочное бюро, фотостудия, ателье);
  • финансовые организации (банки, ломбарды);
  • производственные учреждения (цеха, овощехранилища, автосервис и т.д.);
  • другие объекты (агентства, кооперативы).
Читать еще:  Розничная торговля лекарственными средствами оквэд
Разновидностей нежилых помещений может быть очень много. Все выше перечисленные учреждения могут быть расположены в многоквартирном доме на нижнем этаже. Это обычная жилищная практика в мегаполисах.

Бывают ли встроенные?

Нежилые помещения могут быть непосредственно встроенными в дом или иметь пристройку. Однако, в техническом паспорте они должны быть указаны как часть МКД. Если их в документации нет, то такая пристройка должна быть возведена с соблюдением законодательства и разрешения собственников квартир, Роспотребнадзора, муниципалитета. В противном случае строение подлежит сносу. Некапитальная конструкция (лестницы, крыльцо, навес) особого разрешения не требует.

Кто может быть собственником?

У нежилых помещений тоже есть свои собственники, статус которых совсем не отличается от квартирантов жилых помещений. От типа и целевого назначения нежилого объекта зависит, кто будет владельцем такой недвижимостью. В теории ими могут быть следующие категории субъектов согласно ст. 212 ГК РФ:
  1. физическое лицо, зарегистрированное как ИП;
  2. группа физических лиц;
  3. юридические лица всех разновидностей (ОАО, ЗАО, ООО, унитарные предприятия, производственные кооперативы, фонды и т.д.);
  4. Российская Федерация;
  5. субъекты РФ.
Все частные заведения, цель которых коммерческая деятельность, чаще всего находятся в руках физических или юридических лиц. Однако, государственные учреждения тоже могут заниматься коммерцией (унитарные предприятия).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

У государственных и муниципальных учреждений собственником является государственный орган или муниципалитет. Собственник обязательно должен быть указан в ЕГРЮЛ поэтому, чтобы точно узнать, кто владеет тем или иным заведением, нужно обратиться в Росреестр или зайти на официальный сайт ФНС. Часто такую информацию можно найти на официальных ресурсах (сайты, социальные сети) конкретных предприятий, учреждений.

Как стать владельцем?

Ничто не мешает человеку стать законным владельцем нежилого объекта, так как все зависит от платежеспособности и возможностей потенциального собственника. Приобрести такое имущество можно несколькими способами согласно ст. 218 ГК РФ:

  1. Непосредственно купить нежилое помещение, строение по объявлению или через специальные сайты, агентства недвижимости, занимающиеся продажей таких объектов.
  2. Купить жилую квартиру, апартаменты или несколько квартир в доме на первом этаже, а затем перевести их в нежилой фонд.
  3. Стать одаряемым по договору дарения или наследником в порядке завещания иди законного наследования.
  4. Совершить сделку мены имущества.
  5. Быть членом жилищного кооператива и регулярно вносить паевые взносы.
Просто самовольно захватить имущество на первом этаже нельзя, но можно построить собственный дом и заниматься там любой деятельностью. Тем не менее самый частый способ – это первый и второй вариант. Непосредственно с продавцом всегда можно договориться о приемлемой цене, а агентства недвижимости могут подобрать нужное помещение. Все остальные способы крайне редко применяются, но теоретически они допустимы.

Процедура перевода из жилого фонда

Перевести жилое помещение в нежилое вполне возможно. Эта процедура регулируется гл.3 ЖК РФ. Многие люди в целях бизнеса скупают квартиры на первом этаже МКД, потому что такое жилье гораздо дешевле в цене. Однако, для того, чтобы трансформировать его в нежилой объект нужно соблюсти определенные правовые условия, выдвинутые законодателем. Согласно ст.22 ЖК РФ такими условиями являются следующие жилищные характеристики:

  1. Помещение имеет отдельный вход и к нему имеется свободный доступ с улицы. В качестве альтернативы допустима техническая возможность реконструкции такого объекта. В противном случае ничего не получится. Недопустимо использование общее имущество МКД для входа в нежилое помещение (подъезды).
  2. Жилищный объект не обременен правами других лиц или не используется в качестве законного проживания других субъектов.
  3. Жилье находится на первом или цокольном этаже МКД. Возможно и выше, но при условии, что нижние этажи также являются нежилыми комплексами.
  4. Жилье будет использоваться в законных предпринимательских, профессиональных целях за исключением религиозной сферы.
  5. МКД не является аварийным.
Необходимо запастись терпением и подготовить стопку документов, а затем обратиться в местный МФЦ, где нужно предоставить:
  1. письменное заявление о решении трансформировать жилье в нежилое;
  2. документы о праве собственности (подлинники и копии);
  3. технический план с описанием;
  4. технический паспорт квартиры;
  5. поэтажная планировка всего МКД;
  6. проект перепланировки, реконструкции, переустройства жилого помещения с подробным перечнем всех проводимых работ и материалов.
  • Скачать бланк заявления на перевод жилого помещения в нежилое
  • Скачать образец заявления на перевод жилого помещения в нежилое
В конечном итоге необходимо ждать 45 дней, чтобы было принято соответствующее решение и выдан на руки итоговый документ. О том, каким будет это решение предсказать трудно, так как муниципалитет может отказать по различным основаниям.

Например, его не устроил проект перепланировки или отсутствуют те или иные документы, которых придется собрать немало.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Пустить все на самотек и заниматься бизнесом в жилом помещении не получится, так как посторонние люди неминуемо привлекут внимание соседей. Многие граждане скупают квартиры для дальнейшей сдачи помещения в коммерческий найм, что вполне допустимо в рамках правового поля, но самовольное конструирование их под офисы карается законом. К тому же стоит учесть, для каких целей будет использоваться нежилое помещение. Например, для организации ресторанного бизнеса, общепита потребуется собрать еще больше документов. Вдобавок нежилое помещение должно соответствовать санитарным нормам, а также владелец обязан соблюдать меры пожарной безопасности и т.д. Теоретически этот вопрос можно решить через окно, увеличив его до пола и сделать из него дверь, но в качестве второго варианта ломают несущую стену, переоборудуют подъезд и крыльцо. В последних случаях уже требуется согласие всех собственников и проведение общего собрания, так как это считается уже общим имуществом МКД, использовать которое можно только с разрешения квартирантов. Перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое:

Коммунальные услуги и содержание

Нежилое помещение чаще всего является частью МКД и подключено к инженерным сетям дома, а собственники такого жилья ничем не отличаются по правому статусу от обычных квартирантов. Владелец также заключает договор с Управляющей компанией или ТСЖ, а затем в равной степени оплачивает общие коммунальные услуги согласно ст.157 ЖК РФ. В договоре с УК или ТСЖ прописывается право собственника за определенную плату размещать рекламные баннеры своей компании, вывески на фасаде дома.

Даже, если собственник не пользуется лифтом, мусоропроводом, подъездом, то он в любом случае должен производить оплату коммунальных услуг на общие нужды (текущий ремонт, содержание общих территорий, уборка помещений), включая и взносы на капитальный ремонт. Никаких льгот и изъятий из этого правила не допускается. Все тарифы устанавливаются органами МСУ, УК или ТСЖ. Вдобавок владелец нежилого объекта может заключить прямые договоры с организациями-поставщиками горячей и холодной воды, электричества и т.д. для осуществления своей предпринимательской и профессиональной деятельности. Однако, в данном случае необходимо установить специальные счетчики потребления ком.услуг, чтобы плата рассчитывалась, исходя из данных показателей приборов, а не по нормативам на человека. Такой собственник согласно ст.157 ЖК РФ обязан предоставлять показатели приборов потребления воды, электроэнергии и т.д. ресурсоснабжающим учреждениям, которые обслуживают квартирантов МКД. В заключение необходимо сказать, что нежилые объекты – достаточно сложные с правовой точки зрения помещения, так как являются недвижимым имуществом и в то же время собственностью с особым статусом.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Они не предназначены для проживания, так как их главная цель – коммерческая, профессиональная и иная деятельность. Нежилые объекты требуют значительных вложений, затрат и бюрократизма поэтому люди ищут различные пути обхода препятствий. Правовые знания в этом вопросе могут значительно облегчить жилищную ситуацию. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Продажа нежилых помещений в многоквартирном доме: 10 комментариев

  1. berkey

    Hmm it seems like your site ate my first comment (it was extremely long) so I guess I’ll just sum it up what I submitted and say, I’m thoroughly enjoying your blog. I as well am an aspiring blog blogger but I’m still new to the whole thing. Do you have any tips and hints for newbie blog writers? I’d certainly appreciate it.|

  2. the feed

    Superb post however I was wanting to know if you could write a litte more on this subject? I’d be very thankful if you could elaborate a little bit more. Many thanks!|

  3. atmospheric water generator price

    You are so interesting! I don’t suppose I’ve truly read something like this before. So nice to discover another person with unique thoughts on this issue. Really.. many thanks for starting this up. This website is something that is needed on the web, someone with a bit of originality!|

  4. houston junk car buyer

    Hello just wanted to give you a quick heads up. The words in your post seem to be running off the screen in Firefox. I’m not sure if this is a format issue or something to do with web browser compatibility but I figured I’d post to let you know. The design look great though! Hope you get the issue resolved soon. Thanks|

  5. theragun review

    This is really interesting, You are a very skilled blogger. I have joined your feed and look forward to seeking more of your fantastic post. Also, I have shared your website in my social networks!|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.