Продажа здания на арендованном земельном участке

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Может ли покупатель начать строительство не дожидаясь оформления переуступки аренды и какие могут возникнуть сложности? Могут ли отказать в переуступке аренды после подписания договора купли-продажи объекта недвижимости?

Не может начать строительство, т.к. у него пока нет прав на землю. Надо сначала сделать переуступку и купить объект недвижимости, зарегистрировав право (ст. 8.1.ГК РФ)

Может начинать при наличии разрешения согласно ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ. Право аренды переходит к нему как к собственнику недвижимости.

Здравствуйте, в данном случае переоформление аренды возможно лишь с согласия Арендодателя. Поэтому я бы не советовал сразу начинать строительство. ГК РФ Статья 606. Договор аренды Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 606 ГК РФ По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Начать строительство покупатель может. Риски минимальные, поскольку в соответствии с "Земельным кодексом Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ Статья 22. ч 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Для более точного ответа необходимо изучать Ваш договор аренды.

Если перед арендодателем нет задолженности по аренде и договором н установлен запрет на уступку права аренды, то никакого разрешения арендодателя на уступку права аренды вообще не требуется. Поэтому вопрос о запрете уступки не стоит. Если покупатель начнет строительство до заключения договора, то разрешение на строительство будет оформлено на продавца (цедента), как настоящего правообладателя участка. Потом в договоре цессии нужно будет отражать этот момент. Но в общем ничего страшного нет. Есть только риск отказа цедента в заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Покупатель может с Вашего разрешения как арендатора начать строительство на участке (при условии наличия у Вас разрешения на строительство, ст.51 ГрК РФ) . Вы можете также заключить предварительный договор купли-продажи, пока идет оформление. Потом сделаете перевод прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и продадите объект по основному договору, Ст.22 ЗК РФ,ст.45 ГК РФ.

Продавец вправе продать Объект недвижимости на не принадлежащем ему земельном участке. В таком случае право пользование земельного участка переходит Покупателю (но необходимо прежде ознакомиться с договором аренды ЗУ, нет ли там никаких ограничений). П. 3, ст. 552 ГК РФ Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Таким образом возможность переуступки в договоре аренды земли должна быть оговорена. Это предусматривает п.2 ст. 615 ГК РФ. У нанимателя есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора. Если этого не сделать, арендатор будет не вправе переуступать свой участок.

Вам лучше сначала обратиться к собственнику земли и получить разрешение на переуступку прав аренды, а лучше сразу переоформить договор аренды на покупателя. Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Когда земля будет в аренде у покупателя, можете зарегистрировать переход права собственности на объект незавершенного строительства в Росреестре. Потом покупателю скорее всего придется переоформлять разрешение на строительство на свое имя. Желаю Вам удачи и всех благ!

Да же если вы не переоформите уступку прав по аренде земельных участков, то при продаже вашего объекта незавершенного строительства согласно статье 35 ЗК РФ-1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.. То есть, новый собственник приобретает на условиях договора аренды право пользования землей, Поэтому нет смысла в отказе. В оформлении переуступки права аренды.

Читать еще:  Получить разрешение на оружие в москве пошагово
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2018) ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Можно ли продавать здание без участка под ним? ВАС не сомневался

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

История, которую рассказали судьям ВАС РФ, весьма проста и бесхитростна, а потому правдива и довольно типична для российской действительности. Суть в том, что предпринимательница Татьяна Горячая купила у районной администрации в Красноярском крае на аукционе магазин, а когда попыталась зарегистрировать право собственности на него, ей отказали. Причина – здание продали без земельного участка. Как такое в принципе могло получиться? Это первое, о чем хочется спросить. Ведь согласно земельному законодательству здания всегда продаются с земельным участком, так как они по сути неделимы. Не может же здание висеть в воздухе!? Парадоксальности в эту ситуацию добавляет и то обстоятельство, что 2/3 земли под магазином находятся в аренде у той же самой предпрнимательницы, которая его приобрела. Казалось бы, что же тогда мешает признать право собственности на магазин, если и он, и земля под ним в распоряжении одного лица? Неурядица с оформлением документов. На это указала регистрационная палата, куда предпринимательница обратилась с документами о покупке магазина. Получается, администрация не доглядела и не проверила документы на землю прежде, чем объявлять аукцион о продаже магазина. К сожалению, пренебрежение к документации и вообще к правилам проведения сделок, тоже весьма распространенное являение в местных администрациях. В сообщении об аукционе говорилось, что магазин стоит на земле, которая находится в госсобственности Сообщение о проведении аукциона опубликовал в местной газете глава районной администрации Красноярского края. В сообщении говорилось о продаже торгового павильона площадью 370 квадратных метров. Тут же было указано, что здание расположено на участке государственной собственности, который, правда, сдан в аренду. В сообщении также указана начальная цена имущества – чуть больше 1 миллиона рублей, но без уточнения, включается ли в эту сумму стоимость земельного участка. Татьяна Горячая заплатила за магазин 3 миллиона рублей Таким был итог аукциона. Предпринимательница предложила цену в 3 миллиона рулей, и стала победительницей. Затем она подписала соответствующий договор и заплатила всю сумму. Как выяснилось, большая часть земли под магазином находилась в аренде – тоже у Татьяны Горячей. Договор аренды с администрацией она подписала в 2004 году на 10 лет. Возможно, именно поэтому она и подала заявку на участие в аукционе – распоряжаясь землей, предпринимательница хотела приобрести и магазин, который стоял на ней, чтобы в последующем владеть и тем, и другим. В регистрации права собственности на магазин Татьяне Горячей отказали из-за нарушений законодательства

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Краевое УФРС мотивировало свой отказ так: здание продано по сути без земельного участка, что нарушает законодательство. Почему УФРС утверждает, что здание продано без участка? Потому что участок документально не подтвержден: не сформирован в размере, соответствующем размеру здания, не прошел кадастровый учет, ему не присвоен кадастровый номер. Так как Горячая уже заплатила за магазин, но получить в собственность его не могла, она обратилась в суд с требованием признать сделку купли-продажи недействительной и взыскать с администрации 3 миллиона рублей, то есть вернуть свои деньги. Разные судебные инстанции принимали противоположные решения Рассмотрев иск предпринимательницы, арбитражный суд Красноярского края ей отказал. Однако 3ААС это решение суда первой инстанции отменил, и у Татьяны Горячевой появилась надежда получить свои деньги обратно. К сожалению, ФАС ВСО лишил ее такой надежды, так как оставил в силе решение суда первой инстанции. Тогда предпринимательница обратилась с жалобой в ВАС РФ, судебная коллегия которого передала дело в Президиум ВАС. На суде представитель администрации уверяла, что Горячевой не раз предлагали выкупить участок По словам представителя администрации, она не просто не противилась решению проблемы с земельным участком, а напротив, стремилась ее решить. Для этого предпринимательнице неоднократно направлялись письма с предложением выкупить участок.
Читать еще:  Проводка удержание налога на доходы физических лиц
Тогда судьи ВАС напомнили, что с Горячей был ранее заключен и в настоящее время действует договор аренды этого же участка. Зачем же его покупать? На это представитель администрации ответила: регистрация права собственности на здание не происходит из-за того, что не расторгнут договор аренды. Поэтому Горячая будто бы специально добивается возврата денежной суммы. Но выплатить ее сейчас для администрации весьма проблематично. Администрация признала, что участок не был оформлен надлежащим образом, хотя это необходимо было сделать до аукциона Представитель администрации не отрицала, что кадастровый план необходимо было привести в соответствие законодательству и оформить участок.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Но если администрация осознавала это, то, по мнению судей, она указала в сообщении недостоверные сведения об участке. На момент аукциона по действующему законодательству земля относилась не к государственной, как было указано в объявлении, а к муниципальной собственности и подлежала кадастровому учету. Предметом сделки может быть земельный участок, прошедший кадастровый учет. В противном случае сделка может быть признана недействительной. К такому же заключению пришел и 3ААС. Он посчитал, что договор купли-продажи магазина не соответствует требованиям действующего законодательства и является недействительным в силу ничтожности. С этим в своем определении согласилась и коллегия судей ВАС РФ. Судьям ВАС РФ пришлось разъяснить элементарное: здание магазина можно было продавать только вместе с землей На это указывает закон о приватизации государственного и муниципального иумщества. Судьи ВАС поинтересовались у представителя администрации, принимала ли вообще она во внимание положения этого закона. Исходя из статьи 28, спорное здание и земельный участок под ним подлежали совместной продаже на аукционе. Отчуждение здания происходит одновременно с земельным участком. Администрация слабо протестовала, что в ГК об этом не указано. Иными словами, инертная администрация, выставив магазин на аукцион, не только не подозревала о том, что земельный участок находится в муниципальной собственности, но и о том, что он реализуется вместе с магазином? В итоге ВАС оставил в силе постановление 3ААС, который, по мнению Президиума, правильно оценил обстоятельства по делу. Теперь районная администрация обязана вернуть деньги предпринимательнице Горячей, так как сделка купли-продажи здания признана недействительной. Своим постановлением ВАС РФ подтвердил практику, которой арбитражные суды придерживались и ранее: реализовать здание можно вместе с земельным участком. Виктория Цыганкова, Лев Миров

Юридический блог

Договор купли-продажи дома с землей в аренде. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 Гражданского Кодекса) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского Кодекса случаев. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на дом с земельным участком в аренде по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор купли-продажи дома с землей в аренде

Договор купли-продажи дома с землей в аренде по аккредитиву

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Город Москва, РФ,
Двадцать первого июля две тысячи _______________________ года Мы, ГАЙДАРОВ АНДРЕЙ АШОТОВИЧ, 11.11.1965 г.р., паспорт 11 00 777777, выдан УВД г. Москвы 11.11.2001 г., код подразделения 333-001, прож.: гор. Москва, ул. Севастопольская, дом № 4 кв. 142, – именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ,
и РИСОВ ГЕОРГИЙ ГЕОРГИЕВИЧ, 12.12.1985 г.р., паспорт 01 01 875497, выдан ОВД гор. Москвы 11.11.2005 г., код подразделения 333-141, прож.: гор. Москва, ул. Заречная, дом № 272, – именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. ПРОДАВЕЦ передает, а ПОКУПАТЕЛЬ принимает в собственность НЕДВИЖИМОСТЬ: СТРОЕНИЯ, состоящие из: жилого дома с пристройками лит. «Ю», кирпичных, полезной площадью 231,6 кв.м. (по данным справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» от 12.12.2006 г.) и общей площадью 234,1 кв.м. (по данным Свидетельства о государственной регистрации права от 12.12.2006 г.), в том числе жилой площадью 85,7 кв.м., кадастровый № 77-77-01/077/2015-444, ограждений и сооружений, расположенные на земельном участке площадью 440,4 кв.м., номер объекта 77:77:07:07:20:044, находящиеся по адресу: гор. Москва, Западный район, квартал № 188, ул. Братьев Игнатовых, дом № 90/1.
Читать еще:  Основания освобождения от уплаты госпошлины в суд
2. Указанное строение принадлежат ПРОДАВЦУ на основании Акта приемки в эксплуатацию законченного строительством
индивидуального жилого дома, выданного администрацией Западного внутригородского округа гор. Москвы 20.12.2005 г., утвержденного Постановлением главы администрации Западного района гор. Москвы 01.01.2005 г. за № 13, Свидетельства о
государственной регистрации права серия 77 АА № 665465, выданного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по гор. Москва 11.01.2006 г., и справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 21.11.2006 г., оператор № 2, учетный № 1 Инвентаризационная стоимость строения составляет 827431 (восемьсот двадцать семь тысяч четыреста тридцать один) руб. Земельный участок площадью 440,4 кв.м., на котором расположено указанное строение, находится у Продавца на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка, заключенного с мэрией гор.
Москвы 11.11.1999 г. за № 18, и Свидетельства о государственной регистрации права серия АА 023454, выданного краевым
учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.08.1999 г., в гор. Москва. Продавец подтвердил, что в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя он продолжает пользоваться земельным участком на основании вышеуказанного договора аренды, который считается возобновленным в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок. В связи с оформлением договора купли-продажи строения и по соглашению сторон Продавец обязуется в течение месяца с момента выдачи на основании настоящего договора свидетельства о праве собственности на указанное строение сообщить арендодателю о продаже им строения и о переходе права собственности на строение к Покупателю и ходатайствовать о прекращении настоящего договора аренды на его имя. ПОКУПАТЕЛЬ предупрежден о дальнейшем оформлении своих прав на земельный участок в соответствии с действующим законодательством. 3. Отчуждаемое недвижимое имущество продано Покупателю за 7500000 (семь миллионов пятьсот тысяч) руб., из которых 2058375 (два миллиона пятьдесят восемь тысяч триста семьдесят пять) руб. Покупатель передал Продавцу полностью при подписании настоящего договора, а на сумму 5441625 (пять миллионов четыреста сорок одну тысячу шестьсот двадцать пять) руб. Покупатель произвел расчет через Лучко Людмилу Владимировну по аккредитиву (покрытому депонированному безотзывному) № 1 от 11.11.2006 г. на счет Продавца № 12345****87654 в филиале ОАО ВТБ в гор. Москва полностью до подписания настоящего договора. 4. С техническим состоянием строения ПОКУПАТЕЛЬ ознакомлен и согласен. 5. Согласно ст. 460 ГК РФ ПРОДАВЕЦ продал, а ПОКУПАТЕЛЬ купил недвижимость, указанную в п. 1 настоящего договора, свободной от всех имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых ПРОДАВЕЦ и ПОКУПАТЕЛЬ в момент заключения настоящего договора не могли не знать. В соответствии со ст. 292 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ, выпиской из домовой книги, выданной квартальным комитетом № 4 Западного административного района гор. Москвы 11.11.2006 г., и утвержденной
общим отделом Западного внутригородского района гор. Москвы 11.11.2006 г., в передаваемых жилых помещения никто не
зарегистрирован и не проживает. 6. До заключения настоящего договора отчуждаемая недвижимость никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается ПРОДАВЦОМ, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москва 11.11.2006 г. за № 01/165/2015-077, и справкой филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 11.11.2006 г., оператор № 2, учетный № 1. В случае наличия арестов и запрещений в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по гор. Москва ПРОДАВЕЦ обязуется возвратить уплаченные за недвижимость деньги, а также возместить все понесенные ПОКУПАТЕЛЕМ убытки. Стороны договора заявляют, что им известно, что отчуждаемое строение находится в зоне реконструкции по Постановлению главы муниципального образования гор. Москва от 11.11.2005 г. за № 15 согласно справке филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 11.11.2006 г., оператор № 2, учетный № 1. 7. Настоящий договор содержит весь объем соглашений в отношении предмета и условий настоящего договора; отменяет и делает недействительным другие соглашения и обязательства, заключенные в устной или письменной форме (нотариально не удостоверенные) как до, так и после заключения настоящего договора, которые противоречат настоящему договору.
Любые изменения условий и предмета настоящего договора могут быть совершены только путем заключения нотариально удостоверенного соглашения. 8. Настоящий договор является документом, подтверждающим передачу указанной недвижимости и переход права собственности на нее к ПОКУПАТЕЛЮ без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

9. Расходы по заключению настоящего договора оплачивают стороны поровну. 10. Содержание ст. 131, 209, 223, 271, 288, 292, 456, 460, 463, 475, 549, 550,551, 554-558 ГК РФ, ст.ст. 34,35 СК РФ, а также ст.ст. 28,35,36 ЗК РФ, сторонам известны. 11. Стороны договора заявляют, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях. 12. Настоящий договор вступает в силу после его государственной регистрации, право собственности на указанную недвижимость у ПОКУПАТЕЛЯ возникает после регистрации перехода права собственности в Главном управлении Федеральной регистрационной службы. 13. Настоящий договор составлен и подписан сторонами в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Текст договора сторонами прочитан. ПОДПИСИ:
______________
______________

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Продажа здания на арендованном земельном участке

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Может ли покупатель начать строительство не дожидаясь оформления переуступки аренды и какие могут возникнуть сложности? Могут ли отказать в переуступке аренды после подписания договора купли-продажи объекта недвижимости?

Не может начать строительство, т.к. у него пока нет прав на землю. Надо сначала сделать переуступку и купить объект недвижимости, зарегистрировав право (ст. 8.1.ГК РФ)

Может начинать при наличии разрешения согласно ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ. Право аренды переходит к нему как к собственнику недвижимости.

Здравствуйте, в данном случае переоформление аренды возможно лишь с согласия Арендодателя. Поэтому я бы не советовал сразу начинать строительство. ГК РФ Статья 606. Договор аренды Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 606 ГК РФ По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Начать строительство покупатель может. Риски минимальные, поскольку в соответствии с "Земельным кодексом Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ Статья 22. ч 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Для более точного ответа необходимо изучать Ваш договор аренды.

Если перед арендодателем нет задолженности по аренде и договором н установлен запрет на уступку права аренды, то никакого разрешения арендодателя на уступку права аренды вообще не требуется. Поэтому вопрос о запрете уступки не стоит. Если покупатель начнет строительство до заключения договора, то разрешение на строительство будет оформлено на продавца (цедента), как настоящего правообладателя участка. Потом в договоре цессии нужно будет отражать этот момент. Но в общем ничего страшного нет. Есть только риск отказа цедента в заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Покупатель может с Вашего разрешения как арендатора начать строительство на участке (при условии наличия у Вас разрешения на строительство, ст.51 ГрК РФ) . Вы можете также заключить предварительный договор купли-продажи, пока идет оформление. Потом сделаете перевод прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и продадите объект по основному договору, Ст.22 ЗК РФ,ст.45 ГК РФ.

Продавец вправе продать Объект недвижимости на не принадлежащем ему земельном участке. В таком случае право пользование земельного участка переходит Покупателю (но необходимо прежде ознакомиться с договором аренды ЗУ, нет ли там никаких ограничений). П. 3, ст. 552 ГК РФ Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Таким образом возможность переуступки в договоре аренды земли должна быть оговорена. Это предусматривает п.2 ст. 615 ГК РФ. У нанимателя есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора. Если этого не сделать, арендатор будет не вправе переуступать свой участок.

Вам лучше сначала обратиться к собственнику земли и получить разрешение на переуступку прав аренды, а лучше сразу переоформить договор аренды на покупателя. Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Когда земля будет в аренде у покупателя, можете зарегистрировать переход права собственности на объект незавершенного строительства в Росреестре. Потом покупателю скорее всего придется переоформлять разрешение на строительство на свое имя. Желаю Вам удачи и всех благ!

Да же если вы не переоформите уступку прав по аренде земельных участков, то при продаже вашего объекта незавершенного строительства согласно статье 35 ЗК РФ-1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.. То есть, новый собственник приобретает на условиях договора аренды право пользования землей, Поэтому нет смысла в отказе. В оформлении переуступки права аренды.

Читать еще:  Сбил пешехода на пешеходном переходе наказание какое
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2018) ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Можно ли продавать здание без участка под ним? ВАС не сомневался

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

История, которую рассказали судьям ВАС РФ, весьма проста и бесхитростна, а потому правдива и довольно типична для российской действительности. Суть в том, что предпринимательница Татьяна Горячая купила у районной администрации в Красноярском крае на аукционе магазин, а когда попыталась зарегистрировать право собственности на него, ей отказали. Причина – здание продали без земельного участка. Как такое в принципе могло получиться? Это первое, о чем хочется спросить. Ведь согласно земельному законодательству здания всегда продаются с земельным участком, так как они по сути неделимы. Не может же здание висеть в воздухе!? Парадоксальности в эту ситуацию добавляет и то обстоятельство, что 2/3 земли под магазином находятся в аренде у той же самой предпрнимательницы, которая его приобрела. Казалось бы, что же тогда мешает признать право собственности на магазин, если и он, и земля под ним в распоряжении одного лица? Неурядица с оформлением документов. На это указала регистрационная палата, куда предпринимательница обратилась с документами о покупке магазина. Получается, администрация не доглядела и не проверила документы на землю прежде, чем объявлять аукцион о продаже магазина. К сожалению, пренебрежение к документации и вообще к правилам проведения сделок, тоже весьма распространенное являение в местных администрациях. В сообщении об аукционе говорилось, что магазин стоит на земле, которая находится в госсобственности Сообщение о проведении аукциона опубликовал в местной газете глава районной администрации Красноярского края. В сообщении говорилось о продаже торгового павильона площадью 370 квадратных метров. Тут же было указано, что здание расположено на участке государственной собственности, который, правда, сдан в аренду. В сообщении также указана начальная цена имущества – чуть больше 1 миллиона рублей, но без уточнения, включается ли в эту сумму стоимость земельного участка. Татьяна Горячая заплатила за магазин 3 миллиона рублей Таким был итог аукциона. Предпринимательница предложила цену в 3 миллиона рулей, и стала победительницей. Затем она подписала соответствующий договор и заплатила всю сумму. Как выяснилось, большая часть земли под магазином находилась в аренде – тоже у Татьяны Горячей. Договор аренды с администрацией она подписала в 2004 году на 10 лет. Возможно, именно поэтому она и подала заявку на участие в аукционе – распоряжаясь землей, предпринимательница хотела приобрести и магазин, который стоял на ней, чтобы в последующем владеть и тем, и другим. В регистрации права собственности на магазин Татьяне Горячей отказали из-за нарушений законодательства

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Краевое УФРС мотивировало свой отказ так: здание продано по сути без земельного участка, что нарушает законодательство. Почему УФРС утверждает, что здание продано без участка? Потому что участок документально не подтвержден: не сформирован в размере, соответствующем размеру здания, не прошел кадастровый учет, ему не присвоен кадастровый номер. Так как Горячая уже заплатила за магазин, но получить в собственность его не могла, она обратилась в суд с требованием признать сделку купли-продажи недействительной и взыскать с администрации 3 миллиона рублей, то есть вернуть свои деньги. Разные судебные инстанции принимали противоположные решения Рассмотрев иск предпринимательницы, арбитражный суд Красноярского края ей отказал. Однако 3ААС это решение суда первой инстанции отменил, и у Татьяны Горячевой появилась надежда получить свои деньги обратно. К сожалению, ФАС ВСО лишил ее такой надежды, так как оставил в силе решение суда первой инстанции. Тогда предпринимательница обратилась с жалобой в ВАС РФ, судебная коллегия которого передала дело в Президиум ВАС. На суде представитель администрации уверяла, что Горячевой не раз предлагали выкупить участок По словам представителя администрации, она не просто не противилась решению проблемы с земельным участком, а напротив, стремилась ее решить. Для этого предпринимательнице неоднократно направлялись письма с предложением выкупить участок.
Читать еще:  Условия переселения из ветхого и аварийного жилья
Тогда судьи ВАС напомнили, что с Горячей был ранее заключен и в настоящее время действует договор аренды этого же участка. Зачем же его покупать? На это представитель администрации ответила: регистрация права собственности на здание не происходит из-за того, что не расторгнут договор аренды. Поэтому Горячая будто бы специально добивается возврата денежной суммы. Но выплатить ее сейчас для администрации весьма проблематично. Администрация признала, что участок не был оформлен надлежащим образом, хотя это необходимо было сделать до аукциона Представитель администрации не отрицала, что кадастровый план необходимо было привести в соответствие законодательству и оформить участок.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Но если администрация осознавала это, то, по мнению судей, она указала в сообщении недостоверные сведения об участке. На момент аукциона по действующему законодательству земля относилась не к государственной, как было указано в объявлении, а к муниципальной собственности и подлежала кадастровому учету. Предметом сделки может быть земельный участок, прошедший кадастровый учет. В противном случае сделка может быть признана недействительной. К такому же заключению пришел и 3ААС. Он посчитал, что договор купли-продажи магазина не соответствует требованиям действующего законодательства и является недействительным в силу ничтожности. С этим в своем определении согласилась и коллегия судей ВАС РФ. Судьям ВАС РФ пришлось разъяснить элементарное: здание магазина можно было продавать только вместе с землей На это указывает закон о приватизации государственного и муниципального иумщества. Судьи ВАС поинтересовались у представителя администрации, принимала ли вообще она во внимание положения этого закона. Исходя из статьи 28, спорное здание и земельный участок под ним подлежали совместной продаже на аукционе. Отчуждение здания происходит одновременно с земельным участком. Администрация слабо протестовала, что в ГК об этом не указано. Иными словами, инертная администрация, выставив магазин на аукцион, не только не подозревала о том, что земельный участок находится в муниципальной собственности, но и о том, что он реализуется вместе с магазином? В итоге ВАС оставил в силе постановление 3ААС, который, по мнению Президиума, правильно оценил обстоятельства по делу. Теперь районная администрация обязана вернуть деньги предпринимательнице Горячей, так как сделка купли-продажи здания признана недействительной. Своим постановлением ВАС РФ подтвердил практику, которой арбитражные суды придерживались и ранее: реализовать здание можно вместе с земельным участком. Виктория Цыганкова, Лев Миров

Юридический блог

Договор купли-продажи дома с землей в аренде. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 Гражданского Кодекса) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского Кодекса случаев. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на дом с земельным участком в аренде по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор купли-продажи дома с землей в аренде

Договор купли-продажи дома с землей в аренде по аккредитиву

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Город Москва, РФ,
Двадцать первого июля две тысячи _______________________ года Мы, ГАЙДАРОВ АНДРЕЙ АШОТОВИЧ, 11.11.1965 г.р., паспорт 11 00 777777, выдан УВД г. Москвы 11.11.2001 г., код подразделения 333-001, прож.: гор. Москва, ул. Севастопольская, дом № 4 кв. 142, – именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ,
и РИСОВ ГЕОРГИЙ ГЕОРГИЕВИЧ, 12.12.1985 г.р., паспорт 01 01 875497, выдан ОВД гор. Москвы 11.11.2005 г., код подразделения 333-141, прож.: гор. Москва, ул. Заречная, дом № 272, – именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. ПРОДАВЕЦ передает, а ПОКУПАТЕЛЬ принимает в собственность НЕДВИЖИМОСТЬ: СТРОЕНИЯ, состоящие из: жилого дома с пристройками лит. «Ю», кирпичных, полезной площадью 231,6 кв.м. (по данным справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» от 12.12.2006 г.) и общей площадью 234,1 кв.м. (по данным Свидетельства о государственной регистрации права от 12.12.2006 г.), в том числе жилой площадью 85,7 кв.м., кадастровый № 77-77-01/077/2015-444, ограждений и сооружений, расположенные на земельном участке площадью 440,4 кв.м., номер объекта 77:77:07:07:20:044, находящиеся по адресу: гор. Москва, Западный район, квартал № 188, ул. Братьев Игнатовых, дом № 90/1.
Читать еще:  Согласие на доступ к земельному участку образец
2. Указанное строение принадлежат ПРОДАВЦУ на основании Акта приемки в эксплуатацию законченного строительством
индивидуального жилого дома, выданного администрацией Западного внутригородского округа гор. Москвы 20.12.2005 г., утвержденного Постановлением главы администрации Западного района гор. Москвы 01.01.2005 г. за № 13, Свидетельства о
государственной регистрации права серия 77 АА № 665465, выданного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по гор. Москва 11.01.2006 г., и справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 21.11.2006 г., оператор № 2, учетный № 1 Инвентаризационная стоимость строения составляет 827431 (восемьсот двадцать семь тысяч четыреста тридцать один) руб. Земельный участок площадью 440,4 кв.м., на котором расположено указанное строение, находится у Продавца на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка, заключенного с мэрией гор.
Москвы 11.11.1999 г. за № 18, и Свидетельства о государственной регистрации права серия АА 023454, выданного краевым
учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.08.1999 г., в гор. Москва. Продавец подтвердил, что в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя он продолжает пользоваться земельным участком на основании вышеуказанного договора аренды, который считается возобновленным в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок. В связи с оформлением договора купли-продажи строения и по соглашению сторон Продавец обязуется в течение месяца с момента выдачи на основании настоящего договора свидетельства о праве собственности на указанное строение сообщить арендодателю о продаже им строения и о переходе права собственности на строение к Покупателю и ходатайствовать о прекращении настоящего договора аренды на его имя. ПОКУПАТЕЛЬ предупрежден о дальнейшем оформлении своих прав на земельный участок в соответствии с действующим законодательством. 3. Отчуждаемое недвижимое имущество продано Покупателю за 7500000 (семь миллионов пятьсот тысяч) руб., из которых 2058375 (два миллиона пятьдесят восемь тысяч триста семьдесят пять) руб. Покупатель передал Продавцу полностью при подписании настоящего договора, а на сумму 5441625 (пять миллионов четыреста сорок одну тысячу шестьсот двадцать пять) руб. Покупатель произвел расчет через Лучко Людмилу Владимировну по аккредитиву (покрытому депонированному безотзывному) № 1 от 11.11.2006 г. на счет Продавца № 12345****87654 в филиале ОАО ВТБ в гор. Москва полностью до подписания настоящего договора. 4. С техническим состоянием строения ПОКУПАТЕЛЬ ознакомлен и согласен. 5. Согласно ст. 460 ГК РФ ПРОДАВЕЦ продал, а ПОКУПАТЕЛЬ купил недвижимость, указанную в п. 1 настоящего договора, свободной от всех имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых ПРОДАВЕЦ и ПОКУПАТЕЛЬ в момент заключения настоящего договора не могли не знать. В соответствии со ст. 292 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ, выпиской из домовой книги, выданной квартальным комитетом № 4 Западного административного района гор. Москвы 11.11.2006 г., и утвержденной
общим отделом Западного внутригородского района гор. Москвы 11.11.2006 г., в передаваемых жилых помещения никто не
зарегистрирован и не проживает. 6. До заключения настоящего договора отчуждаемая недвижимость никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается ПРОДАВЦОМ, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москва 11.11.2006 г. за № 01/165/2015-077, и справкой филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 11.11.2006 г., оператор № 2, учетный № 1. В случае наличия арестов и запрещений в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по гор. Москва ПРОДАВЕЦ обязуется возвратить уплаченные за недвижимость деньги, а также возместить все понесенные ПОКУПАТЕЛЕМ убытки. Стороны договора заявляют, что им известно, что отчуждаемое строение находится в зоне реконструкции по Постановлению главы муниципального образования гор. Москва от 11.11.2005 г. за № 15 согласно справке филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 11.11.2006 г., оператор № 2, учетный № 1. 7. Настоящий договор содержит весь объем соглашений в отношении предмета и условий настоящего договора; отменяет и делает недействительным другие соглашения и обязательства, заключенные в устной или письменной форме (нотариально не удостоверенные) как до, так и после заключения настоящего договора, которые противоречат настоящему договору.
Любые изменения условий и предмета настоящего договора могут быть совершены только путем заключения нотариально удостоверенного соглашения. 8. Настоящий договор является документом, подтверждающим передачу указанной недвижимости и переход права собственности на нее к ПОКУПАТЕЛЮ без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

9. Расходы по заключению настоящего договора оплачивают стороны поровну. 10. Содержание ст. 131, 209, 223, 271, 288, 292, 456, 460, 463, 475, 549, 550,551, 554-558 ГК РФ, ст.ст. 34,35 СК РФ, а также ст.ст. 28,35,36 ЗК РФ, сторонам известны. 11. Стороны договора заявляют, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях. 12. Настоящий договор вступает в силу после его государственной регистрации, право собственности на указанную недвижимость у ПОКУПАТЕЛЯ возникает после регистрации перехода права собственности в Главном управлении Федеральной регистрационной службы. 13. Настоящий договор составлен и подписан сторонами в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Текст договора сторонами прочитан. ПОДПИСИ:
______________
______________

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Продажа здания на арендованном земельном участке: 11 комментариев

  1. berkey

    Spot on with this write-up, I actually think this site needs a great deal more attention. I’ll probably be returning to see more, thanks for the advice!|

  2. the feed

    Hi! I realize this is sort of off-topic however I needed to ask. Does operating a well-established blog such as yours require a massive amount work? I am brand new to operating a blog however I do write in my diary everyday. I’d like to start a blog so I can share my personal experience and feelings online. Please let me know if you have any kind of recommendations or tips for new aspiring bloggers. Appreciate it!|

  3. feed

    Do you have a spam issue on this website; I also am a blogger, and I was wanting to know your situation; we have created some nice practices and we are looking to exchange techniques with other folks, why not shoot me an email if interested.|

  4. thefeed

    I’m not sure exactly why but this weblog is loading very slow for me. Is anyone else having this problem or is it a issue on my end? I’ll check back later on and see if the problem still exists.|

  5. portable atmospheric water generator

    Unquestionably believe that which you stated. Your favorite justification appeared to be on the internet the simplest thing to be aware of. I say to you, I certainly get irked while people consider worries that they just do not know about. You managed to hit the nail upon the top as well as defined out the whole thing without having side effect , people could take a signal. Will likely be back to get more. Thanks|

  6. junk car buyer

    Generally I don’t read article on blogs, however I would like to say that this write-up very forced me to check out and do so! Your writing taste has been amazed me. Thank you, quite great post.|

  7. Daisey Logoleo

    I truly love your website.. Excellent colors & theme. Did you create this site yourself? Please reply back as I’m hoping to create my own site and would love to learn where you got this from or exactly what the theme is named. Appreciate it!|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.