Пролонгация договора об оказания услуг без торгов

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ специально для ГАРАНТ.РУ Государственным унитарным предприятием (ГУП) по результатам торгов был заключен договор на оказание охранных услуг в качестве заказчика в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц". Пролонгация договором не предусмотрена (не является "автоматической"). Может ли ГУП заключить дополнительное соглашение о продлении договора (пролонгации) без проведения конкурентных процедур, анализируют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Павел Ерин и Алексей Александров. Прежде всего, отметим, что согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 18 июля 2011 г. № 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" (далее – Закон о закупках) заказчики, в том числе государственные унитарные предприятия (п. 1 ч. 2 ст. 1 этого федерального закона), при осуществлении закупок руководствуются, помимо Закона о закупках, Конституцией РФ, ГК РФ, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, а также разрабатываемыми и утверждаемыми ими самими положениями о закупке. Понятие "закупка" Законом о закупках четко не определено. Но из некоторых норм Закона о закупках (например, из п. 3 ч. 9 ст. 4 этого Закона, определяющего, что в извещении о закупке в обязательном порядке указывается предмет договора, из ч. 5 ст. 4 Закона о закупках, согласно которому проект договора является неотъемлемой частью извещения о закупке и документации о закупке) следует, что результатом проведения закупки является заключение нового договора. При этом положение о закупке должно регулировать также порядок заключения и исполнения договоров (ч. 2 ст. 2 Закона о закупках). Отсюда можно сделать вывод, что под закупкой понимается процедура выбора контрагента для заключения с ним договора и само заключение договора. Договор порождает обязательства, то есть права и обязанности его сторон (ст. 307 ГК РФ), которые возникают с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Следовательно, исполнение договора, реализация прав и обязанностей, уже возникших из него, не является предметом регулирования Закона о закупках. Равным образом под действие Закона о закупках не должно подпадать и изменение договора. Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено самим ГК РФ, другими законами или договором. Закон о закупках не содержит норм, исключающих или ограничивающих возможность изменения условий заключаемых в ходе закупки договоров, в том числе условия о количестве товаров (работ, услуг) и цене договора. Более того, ч. 5 ст. 4 Закона о закупках предусматривает, что информация об изменении объема, цены закупаемых товаров, работ, услуг или сроков исполнения договора по сравнению с указанными в протоколе, составленном по результатам закупки, подлежит размещению в установленном этим Законом порядке, что само по себе подтверждает возможность изменения договора, заключенного в соответствии с Законом о закупках. Заметим, что в отношении некоторых видов обязательств законом прямо установлено, что их регулирование может осуществляться как путем заключения нового договора, так и путем продления срока действия ранее существующего, например, в отношении договора энергоснабжения (п. 2, п. 3 ст. 540 ГК РФ). ВНИМАНИЕ! Между продлением ранее заключенного и заключением нового договора существует различие, на что в ряде случаев специально указывается в правоприменительной практике: Вместе с тем необходимо иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. По правилам п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Законом к существенным условиям договора купли-продажи отнесены наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ), включая договор поставки (п. 5 ст. 454 ГК РФ), а к существенным условиям договоров подряда и услуг – определение работ или услуг соответственно (п. 1 ст. 702, п. 1 ст. 703, п. 1 ст. 779 ГК РФ). Соответственно, согласование таковых существенных условий может квалифицироваться как заключение договора вне зависимости от того, каким образом поименован документ, в котором отражено таковое согласование (ст. 431 ГК РФ).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

ВАЖНО ЗНАТЬ Правовая позиция ВАС РФ по вопросу о продлении договора аренды: Автоматическое продление договора аренды по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон, предусмотренное условиями этого договора, означает, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Логика приведенных разъяснений ВАС РФ позволяет применить их к любому другому виду гражданско-правового договора, длящийся характер исполнения обязательств по которому непосредственно связан со сроком его действия. В частности, в отношении договора возмездного оказания услуг может быть применена и такая логика: его предметом является совершение исполнителем определенных действий или осуществление определенной деятельности (п. 1 ст. 779 ГК РФ), и можно сказать, что при продлении договора стороны согласовывают совершение новых определенных действий, пусть и аналогичных выполняемым ранее (определенные в ранее подписанном договоре уже совершены). Безусловно, возникает вопрос о разграничении новой закупки и "простого изменения" договора. По нашему мнению, следует исходить из того, что изменением, не являющимся новой закупкой, можно считать увеличение количества товаров, объема работ или услуг, изначально предусмотренное условиями заключенного договора или необходимость которого следует из причин, не зависящих от воли сторон (например выявление необходимости выполнения дополнительных работ по договору подряда (п. 5 ст. 709, п. 3 ст. 743 ГК РФ). Если же фактически согласовываются новое количество товара, новый объем работ или услуг (на новый срок), даже если такое соглашение именуется изменением или дополнением ранее заключенного договора, оно может считаться новым договором, а его заключение – новой закупкой. Таким образом, поскольку в результате продления срока действия договора оказания охранных услуг стороны достигают соглашения о приобретении этих услуг в течение нового срока и, следовательно, о новом объеме услуг, такое продление должно расцениваться как новая закупка. Дополнительное соглашение к ранее заключенному договору, устанавливающее права и обязанности сторон на новый срок, в этой ситуации может быть квалифицировано как новый договор. Очевидно, что в случае осуществления новой закупки заказчику в силу ч. 1, ч. 2 ст. 2 Закона о закупках следует руководствоваться утвержденным положением о закупках и включать информацию о такой закупке в план закупок, формируемый и размещаемый на официальном сайте заказчиком в соответствии с ч. 2 ст. 4 Закона о закупках. Напомним, что Закон о закупках не определяет порядок подготовки и проведения процедур закупки (способы закупки) и условия их применения, порядок заключения и исполнения договоров, а требует от заказчика определить их в положении о закупке (ч. 2 ст. 2 Закона о закупках). Поэтому для осуществления закупки нового объема охранных услуг (продления срока действия договора об оказании таких услуг) без проведения конкурентных процедур необходимо, чтобы такая возможность была предусмотрена положением о закупке. Это можно сделать в том числе путем внесения изменений в ранее утвержденное положение о закупке, предусмотрев возможность проведения закупок у единственных поставщиков, подрядчиков, исполнителей путем продления ранее заключенных договоров (ч. 1 ст. 5 Закона о закупках). Ознакомиться с текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, а также с правовой позицией судов и историей судебных решений, не затратив много времени на самостоятельный анализ Вам поможет система ГАРАНТ и ее специальный информационный блок "Энциклопедия судебной практики". Можно ли продлить договор аренды государственного имущества, заключенный без торгов (попадает в исключения по статье 17.1 ФЗ №135 О защите конкуренции) Дополнительным соглашением о продлении сроков аренды, согласно ГК РФ и ФЗ №135 (статья 17.1, пункт 9 о заключении договоров на новый срок)? И согласно каким законам можно (или нельзя) увеличивать срок аренды не заключением нового договора на новый срок, а дополнительным соглашением к старому договору об увеличении срока аренды?
Читать еще:  Положена ли инвалидность после шунтирования сердца

Не сможете. Это не подпадает в исключения. Будет применяться ст. 17.1, Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции"

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

У вас есть преимущественное право.ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок Позиции высших судов по ст. 621 ГК РФ >>> Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 621 ГК РФ >>> 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При определенных условиях можете. Ознакомьтесь со статьей Раньше компании, которые заключили договор аренды на торгах, не могли рассчитывать на то, что по окончании его срока договор можно будет продлить на новый срок без проведения торгов. Но с 2012 года такая возможность появилась (п. 9-11 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Формально закон называет только четыре условия, препятствующие перезаключению договора в льготном порядке. Первое – если иное установлено в самом договоре (то есть договор запрещает льготный порядок его продления). Второе – если срок действия договора аренды ограничен законодательством РФ. Третье – если собственник принял решения об ином порядке использования арендуемого имущества (то есть аренда вообще не предполагается). Наконец, последнее условие – наличие у арендатора задолженности по арендной плате и неустойке. Однако на практике суды иногда толкуют эти основания расширительно, а арендодатели порой пытаются маневрировать с этими основаниями, чтобы не позволить компании продлить срок аренды.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Льготный порядок распространяется не на все договоры аренды публичного имущества В части 9 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ возможность пролонгировать договор аренды без торгов предоставлена для договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 того же закона № 135-ФЗ. В этих нормах как раз содержатся правила о том, что договор аренды государственного и муниципального имущества должен быть заключен на торгах. Между тем, до введения статьи 17.1 закона № 135-ФЗ, которая установила обязательность торгов (это произошло в июле 2008 года, когда вступил в силу Федеральный закон от 30.06.08 № 108-ФЗ), компании имели возможность заключать договоры аренды имущества, находящегося в публичной собственности, без торгов. Если договор был заключен в то время на длительный срок, который заканчивается только сейчас, то возникает вопрос: распространяется ли на такие ситуации льготный порядок перезаключения договора на новый срок или нет, учитывая, что первоначальные договоры не попали под действие частей 1 и 3 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ? Судебная практика придерживается второго варианта. Суды отмечают, что необходимое условие для реализации права на пролонгацию договора аренды без проведения конкурса или аукциона – это заключение первоначального договора только по результатам проведения торгов по правилам статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ (постановления АС Северо-Западного округа от 08.08.14 по делу № А56-63940/2013, ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.07.14 по делу № А19-22020/2012, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.14 по делу № А56-72883/2013, от 21.08.14 по делу № А56-11963/2014). По мнению судов, после введения обязательной процедуры торгов публичное имущество не может быть передано в аренду вне конкурсных процедур. В том числе под этот запрет подпадает пролонгация тех договора аренды, которые заключались без торгов еще до появления статьи 17.1 закона № 135-ФЗ. Такая сделка является недействительной (ст. 168 ГК РФ), а применение к ней положений части 9 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ привело бы к обходу обязательности торгов. Такая же точка зрения была высказана в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73).

Продление аренды публичной собственности. Как перезаключить договор без торгов

Коллектив авторов, VEGAS LEX Основной вопрос: компания арендует помещение, принадлежащее муниципалитету. Договор был заключен на торгах, его срок подходит к концу. Можно ли заключить новый договор без проведения торгов? Решение: возможность заключить договор на новый срок, не соблюдая конкурсные процедуры, есть. Но только при соблюдении некоторых обязательных условий. Заключить договор о передаче во владение и (или) пользование государственного и муниципального имущества, например, договор аренды, можно только по результатам конкурса или аукциона. Таково общее правило (ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.06 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», далее – закон № 135-ФЗ). Аналогичный порядок предусмотрен для аренды имущества, закрепленного за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ч. 3 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Исключения из общего правила о необходимости торгов имеются, но они настолько специфические, что основной массе компаний не стоит рассчитывать на изначальное заключение договоров без торгов. Раньше компании, которые заключили договор аренды на торгах, не могли рассчитывать на то, что по окончании его срока договор можно будет продлить на новый срок без проведения торгов. Но с 2012 года такая возможность появилась (п. 9-11 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Формально закон называет только четыре условия, препятствующие перезаключению договора в льготном порядке. Первое – если иное установлено в самом договоре (то есть договор запрещает льготный порядок его продления). Второе – если срок действия договора аренды ограничен законодательством РФ. Третье – если собственник принял решения об ином порядке использования арендуемого имущества (то есть аренда вообще не предполагается). Наконец, последнее условие – наличие у арендатора задолженности по арендной плате и неустойке. Однако на практике суды иногда толкуют эти основания расширительно, а арендодатели порой пытаются маневрировать с этими основаниями, чтобы не позволить компании продлить срок аренды.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Льготный порядок распространяется не на все договоры аренды публичного имущества В части 9 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ возможность пролонгировать договор аренды без торгов предоставлена для договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 того же закона № 135-ФЗ. В этих нормах как раз содержатся правила о том, что договор аренды государственного и муниципального имущества должен быть заключен на торгах. Между тем, до введения статьи 17.1 закона № 135-ФЗ, которая установила обязательность торгов (это произошло в июле 2008 года, когда вступил в силу Федеральный закон от 30.06.08 № 108-ФЗ), компании имели возможность заключать договоры аренды имущества, находящегося в публичной собственности, без торгов. Если договор был заключен в то время на длительный срок, который заканчивается только сейчас, то возникает вопрос: распространяется ли на такие ситуации льготный порядок перезаключения договора на новый срок или нет, учитывая, что первоначальные договоры не попали под действие частей 1 и 3 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ? Судебная практика придерживается второго варианта. Суды отмечают, что необходимое условие для реализации права на пролонгацию договора аренды без проведения конкурса или аукциона – это заключение первоначального договора только по результатам проведения торгов по правилам статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ (постановления АС Северо-Западного округа от 08.08.14 по делу № А56-63940/2013, ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.07.14 по делу № А19-22020/2012, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.14 по делу № А56-72883/2013, от 21.08.14 по делу № А56-11963/2014). По мнению судов, после введения обязательной процедуры торгов публичное имущество не может быть передано в аренду вне конкурсных процедур. В том числе под этот запрет подпадает пролонгация тех договора аренды, которые заключались без торгов еще до появления статьи 17.1 закона № 135-ФЗ. Такая сделка является недействительной (ст. 168 ГК РФ), а применение к ней положений части 9 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ привело бы к обходу обязательности торгов. Такая же точка зрения была высказана в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73). В случаях, предусмотренных законом , договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным ( статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ № 73). Однако договоры, заключенные без торгов, можно возобновить на неопределенный срок, ссылаясь на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса. На возможность применения данной нормы в обстоятельствах, когда первоначальный договор был заключен (и мог быть заключен по закону) еще без проведения торгов, было указано в том же пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ № 73. Иными словами, если арендодатель до окончания срока аренды не поднимает вопрос о ее прекращении, и компания-арендатор после истечения этого срока продолжает пользоваться арендованной недвижимостью, то договор продолжает свое действие. Стоит отметить, что опасность игнорирования необходимости проведения торгов заключается не только в признании продленного договора недействительным, но и в том, что такие действия публичного собственника и компании антимонопольный орган может расценить в качестве запрещенного соглашения, ограничивающего конкуренцию между претендентами на получение в пользование государственного (муниципального) имущества (ст. 16 закона № 135-ФЗ, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.10.13 по делу № А33-16285/2012). Арендатор обязан заблаговременно направить уведомление о желании перезаключить договор аренды В законе № 135-ФЗ не указана обязанность арендатора направить арендодателю уведомление о своем намерении перезаключить договор аренды на новый срок. Но суды считают такое уведомление обязательным. По их мнению, пункты 9-11 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ просто уточняют для имущества, находящегося в публичной собственности, особые условия для преимущественного права аренды, которое в общем виде предусмотрено в статье 621 Гражданского кодекса. А в соответствии с этой статьей арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Поэтому суды применяют это правило к перезаключению договора аренды публичного имущества по аналогии.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Если договором аренды предусмотрен срок для направления такого уведомления, то для арендатора этот срок является обязательным (п. 1 ст. 621 ГК РФ, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 12.02.14 по делу № А32-31111/2012, Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.11 по делу № А40-75619/10). То есть отправка уведомления с опозданием может повлечь отказ в перезаключении договора в льготном порядке. Если же такой срок в договоре не установлен, то арендатор должен направить уведомление просто в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ). В случае возникновения спора суды оценивают разумность срока с учетом конкретных обстоятельств дела, четких критериев для этого нет. Например, в одном деле арендатор отправил уведомление за два дня до истечения срока аренды, и суд посчитал, что это не укладывается в понятие разумного срока (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.03.14 по делу № А33-6143/2013). Представляется, что арендаторам можно ориентироваться на положения статьи 445 Гражданского кодекса, которая устанавливает тридцатидневный срок рассмотрения оферты стороной, для которой заключение договора обязательно. Учитывая, что 30 дней отсчитываются от даты получения оферты, предложение о продлении договора нужно отправить за 30 дней до окончания его срока плюс время, необходимое на доставку письма адресату. Даже если не руководствоваться статьей 445 Гражданского кодекса, время на доставку письма в любом случае необходимо закладывать в расчет разумного срока с учетом правил о юридически значимых сообщениях (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Основания для отказа перезаключить договор Заключить договор аренды на новый срок может только арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по договору аренды. Это правило закреплено в части 9 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ. В то же время в пункте 2 части 10 той же статьи указан один из случаев, когда арендодатель вправе отказать в льготном порядке перезаключения договора: при наличии у арендатора задолженности по арендной плате, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды. Понятие «надлежащего исполнения обязанностей по договору аренды» не ограничивается обязанностью арендатора своевременно вносить арендную плату. Так, согласно нормам Гражданского кодекса, помимо своевременного внесения арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК РФ) арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора либо его целевым назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ), а также поддерживать его в надлежащем состоянии (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Иные обязанности могут быть установлены в договоре. В связи с этим возникает вопрос: препятствием для пролонгации договора аренды без торгов может быть только случай, который указан в пункте 2 части 10 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ, или любое ненадлежащее исполнение обязанностей с его стороны? Последствия нарушения арендатором иных обязанностей Некоторые арбитражные суды прямо отмечают, что пункт 2 части 10 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в перезаключении договора, следовательно, никакие иные нарушения со стороны арендатора в течение действия договора значения не имеют (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 03.12.13 по делу № А70-1538/2013, Поволжского округа от 28.11.13 по делу № А65-3807/2013, АС Уральского округа от 14.08.14 по делу № А71-7104/2013). Противоположных примеров в судебной практике найти не удалось. Поэтому компания-арендатор может исходить из того, что несоблюдение иных обязанностей – не основание для отказа в перезаключении договора аренды в льготном порядке. Пункт 2 части 10 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ часто вызывает на практике еще один вопрос: может ли арендодатель отказать в льготном перезаключении договора, если у компании в период действия договора возникала задолженность по арендной плате в размере, указанном в этом пункте, но к моменту окончания срока договора она уже погашена (а равно погашена неустойка)? По данному вопросу ФАС России занимает позицию в пользу арендаторов. По ее мнению, смысл пункта 2 части 10 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ в том, что наличие задолженности имеет значение только на момент окончания срока действия договора аренды либо на момент принятия решения об отказе в заключении договора аренды на новый срок (п. 15 Разъяснений ФАС России статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.06 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», доведенных письмом от 24.04.14 № ЦА/16309/14). Также некоторые суды не считают единичные и непродолжительные задержки оплаты арендной платы основанием для отказа от заключения договора на новый срок (постановление ФАС Уральского округа от 27.12.13 по делу № А07-20667/2012). Следовательно, арендодатель не вправе отказать в заключении договора на новый срок, если арендатор вносил арендную плату с просрочкой, но к окончанию срока действия договора аренды в полном объеме погасил задолженность. Однако в судебной практике существует и иной подход. Так, в одном из споров компания арендовала муниципальное имущество на три года. Арендную плату нужно было вносить ежемесячно, но компания перечислила первый платеж лишь спустя девять месяцев после заключения договора. Поскольку допущенная задолженность превышала размер ежемесячного платежа, арендодатель отказал в перезаключении договора. Суд посчитал такой отказ законным, несмотря на то, что на момент окончания действия договора арендатор задолженности не имел (постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.04.14 по делу № А04-5620/2013). Аналогичный вывод был сделан и в другом деле (постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.06.14 по делу № А04-5532/2013). При этом суд уточнил, что для отказа в перезаключении договора арендодатель не был обязан направлять арендатору претензии о взыскании арендных платежей. Учитывая отсутствие единообразной практики, арендаторам, желающим воспользоваться льготным порядком перезаключения договора, важно не нарушать сроки внесения арендных платежей в течение всего срока действия договора. Арендная плата при перезаключении договора определяется на основе оценки

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Размер арендной платы при перезаключении договора аренды стороны обязаны определить по результатам оценки рыночной стоимости объекта (п. 1 ч. 9 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Обязательность оценки публичного имущества, передаваемого в аренду, установлена и в статье 8 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее – закон об оценочной деятельности). При этом закон № 135-ФЗ не говорит, кто заключает договор на проведение оценки имущества. В статье 10 закона об оценочной деятельности указано, что по общему правилу договор на проведение оценки такого имущества заключает лицо, уполномоченное собственником на совершение сделок с объектами оценки. В рассматриваемой ситуации с арендой таким лицом будет арендодатель – публичное образование. Этот вывод подтверждает судебная практика. В постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.10 № 11923/09 было указано, что именно арендодатель должен решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов государственного имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы. Договор на оценку он заключает без участия арендатора. Такая оценка производится на дату истечения срока первоначального договора аренды. Это правило действует даже в том случае, если договор аренды на новый срок заключается не сразу после истечения срока первоначального договора (п. 4.2, п. 4.3 постановления Пленума ВАС РФ № 73). Арендатор может оспорить достоверность сведений, содержащихся в отчете об оценке публичного имущества, если он с ними не согласен (ст. 13 закона об оценочной деятельности). Причем величину рыночной стоимости можно оспорить, либо предъявив самостоятельный иск, либо в рамках спора о заключении договора аренды (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.05 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»). В таких случаях рыночная стоимость объекта может быть определена по результатам назначенной судом экспертизы. Перезаключить договор нельзя, если собственник принял решение об ином использовании имущества Как уже отмечалось выше, одно из оснований для отказа в перезаключении договора –принятие собственником решения об ином порядке распоряжения арендованным имуществом (ч. 10 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Что понимается под иным порядком распоряжения имуществом В указанной выше норме речь идет о ситуациях, когда арендодатель решил не сдавать имущество в аренду, а использовать его иными способами. Например, собственник может закрепить его на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями или учреждениями (постановление ФАС Уральского округа от 28.04.14 № Ф09-1921/14 по делу № А60-26445/2013) либо передать его в безвозмездное пользование (постановление ФАС Центрального округа от 17.07.13 по делу № А48-3050/2012). Также имущество может быть включено в прогнозный план (программу) приватизации. В таком случае арендатор не может требовать перезаключения договора аренды на новый срок. Решение об ином порядке использования может принять не только собственник, но и владелец публичной собственности – предприятие или учреждение. Например, он может решить использовать его для собственных нужд (постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.14 по делу № А26-4869/2013, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.13 по делу № А23-335/2013). Порядок принятия решения В пункте 1 части 10 закона № 135-ФЗ речь идет о решении об ином порядке использования арендованного имущества, принятом «в установленном порядке». Очевидно, что порядок будет соблюден, если решение принял уполномоченный орган или должностное лицо. Единой формы такого решения нет. Например, это может быть приказ или распоряжение собственника о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, о передаче имущества в безвозмездное пользование общественным объединениям (см., например, постановление ФАС Центрального округа от 17.07.13 по делу № А48-3050/2012). Отсутствие регистрации такого вещного права не связано с наличием или отсутствием волеизъявления собственника об ином использовании имущества. Поэтому отсутствие государственной регистрации не является основанием для признания незаконным отказа в пролонгации договора (определение Верховного Суда РФ от 21.08.14 по делу № А60-26445/2013).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Другой вариант – издание приказа руководителя предприятия или учреждения об использовании арендованного имущества для собственных нужд или распоряжение (постановление) об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации. Тем не менее, не всегда отсутствие оформления таких решений в виде отдельного документа служит основанием для признания незаконным отказа в пролонгации договора аренды. Так, в одном из споров суд посчитал достаточным основанием для отказа протокол совещания (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.14 по делу № А23-3491/2013). Реализация преимущественного права аренды при перенайме С помощью перенайма нельзя избежать отказа в льготной пролонгации договора аренды публичной собственности Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу или передать имущество в перенаем. По общему правилу передача прав владения и пользования публичным имуществом возможно на торгах. Для перенайма закон № 135-ФЗ исключений не делает. Поэтому перенаем государственного и муниципального имущества возможен лишь с соблюдением конкурсных процедур. Такая позиция выражена в письме ФАС РФ от 09.09.10 № АЦ/30241 «О рассмотрении обращения » и постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.12 № 16679/11. После перенайма новая компания станет арендатором и по окончанию срока аренды сможет воспользоваться льготным порядком перезаключения договора. Но если первоначальный арендатор допустил нарушение, являющееся основанием для отказа в перезаключении договора (п. 2 ч. 10 ст. 17.1 закона о конкуренции), то избежать такого отказа, передав право аренды третьему лицу, нельзя. Во-первых, при наличии задолженности арендодатель вряд ли даст необходимое по закону согласие на перенаем (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Во-вторых, в такой ситуации перевод прав и обязанностей на нового арендатора будет направлен на избежание неблагоприятных последствий (отказ в перезаключении договора), которые связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором. Эти действия суд сможет квалифицировать как злоупотребление правом (постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.13 № 3914/13) и в случае оспаривания отказа от льготной пролонгации – отказать в защите этого права. Если публичный арендодатель отказался перезаключить договор, хотя все условия для этого соблюдены, то арендатор может обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок (п. 4.5 постановления Пленума ВАС РФ № 73). А если такой арендодатель, отказав арендатору, в течение года передал имущество в аренду другой компании, то первоначальный арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей по этому договору на себя и одновременно взыскания убытков либо только взыскания убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Может ли арендодатель защититься от перезаключения договора, если арендатор исправно вносит плату, но нарушает иные обязательства? Да, в таком случае арендодатель может предъявить арендатору требование о досрочном расторжении договора в связи с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором. Такое право ему предоставлено статьей 619 Гражданского кодекса. Кроме того, дополнительные по отношению к законным основания расторжения договора могут быть установлены в самом договоре.
17
ноября

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Пролонгация договора об оказания услуг без торгов

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ специально для ГАРАНТ.РУ Государственным унитарным предприятием (ГУП) по результатам торгов был заключен договор на оказание охранных услуг в качестве заказчика в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц". Пролонгация договором не предусмотрена (не является "автоматической"). Может ли ГУП заключить дополнительное соглашение о продлении договора (пролонгации) без проведения конкурентных процедур, анализируют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Павел Ерин и Алексей Александров. Прежде всего, отметим, что согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 18 июля 2011 г. № 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" (далее – Закон о закупках) заказчики, в том числе государственные унитарные предприятия (п. 1 ч. 2 ст. 1 этого федерального закона), при осуществлении закупок руководствуются, помимо Закона о закупках, Конституцией РФ, ГК РФ, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, а также разрабатываемыми и утверждаемыми ими самими положениями о закупке. Понятие "закупка" Законом о закупках четко не определено. Но из некоторых норм Закона о закупках (например, из п. 3 ч. 9 ст. 4 этого Закона, определяющего, что в извещении о закупке в обязательном порядке указывается предмет договора, из ч. 5 ст. 4 Закона о закупках, согласно которому проект договора является неотъемлемой частью извещения о закупке и документации о закупке) следует, что результатом проведения закупки является заключение нового договора. При этом положение о закупке должно регулировать также порядок заключения и исполнения договоров (ч. 2 ст. 2 Закона о закупках). Отсюда можно сделать вывод, что под закупкой понимается процедура выбора контрагента для заключения с ним договора и само заключение договора. Договор порождает обязательства, то есть права и обязанности его сторон (ст. 307 ГК РФ), которые возникают с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Следовательно, исполнение договора, реализация прав и обязанностей, уже возникших из него, не является предметом регулирования Закона о закупках. Равным образом под действие Закона о закупках не должно подпадать и изменение договора. Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено самим ГК РФ, другими законами или договором. Закон о закупках не содержит норм, исключающих или ограничивающих возможность изменения условий заключаемых в ходе закупки договоров, в том числе условия о количестве товаров (работ, услуг) и цене договора. Более того, ч. 5 ст. 4 Закона о закупках предусматривает, что информация об изменении объема, цены закупаемых товаров, работ, услуг или сроков исполнения договора по сравнению с указанными в протоколе, составленном по результатам закупки, подлежит размещению в установленном этим Законом порядке, что само по себе подтверждает возможность изменения договора, заключенного в соответствии с Законом о закупках. Заметим, что в отношении некоторых видов обязательств законом прямо установлено, что их регулирование может осуществляться как путем заключения нового договора, так и путем продления срока действия ранее существующего, например, в отношении договора энергоснабжения (п. 2, п. 3 ст. 540 ГК РФ). ВНИМАНИЕ! Между продлением ранее заключенного и заключением нового договора существует различие, на что в ряде случаев специально указывается в правоприменительной практике: Вместе с тем необходимо иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. По правилам п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Законом к существенным условиям договора купли-продажи отнесены наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ), включая договор поставки (п. 5 ст. 454 ГК РФ), а к существенным условиям договоров подряда и услуг – определение работ или услуг соответственно (п. 1 ст. 702, п. 1 ст. 703, п. 1 ст. 779 ГК РФ). Соответственно, согласование таковых существенных условий может квалифицироваться как заключение договора вне зависимости от того, каким образом поименован документ, в котором отражено таковое согласование (ст. 431 ГК РФ).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

ВАЖНО ЗНАТЬ Правовая позиция ВАС РФ по вопросу о продлении договора аренды: Автоматическое продление договора аренды по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон, предусмотренное условиями этого договора, означает, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Логика приведенных разъяснений ВАС РФ позволяет применить их к любому другому виду гражданско-правового договора, длящийся характер исполнения обязательств по которому непосредственно связан со сроком его действия. В частности, в отношении договора возмездного оказания услуг может быть применена и такая логика: его предметом является совершение исполнителем определенных действий или осуществление определенной деятельности (п. 1 ст. 779 ГК РФ), и можно сказать, что при продлении договора стороны согласовывают совершение новых определенных действий, пусть и аналогичных выполняемым ранее (определенные в ранее подписанном договоре уже совершены). Безусловно, возникает вопрос о разграничении новой закупки и "простого изменения" договора. По нашему мнению, следует исходить из того, что изменением, не являющимся новой закупкой, можно считать увеличение количества товаров, объема работ или услуг, изначально предусмотренное условиями заключенного договора или необходимость которого следует из причин, не зависящих от воли сторон (например выявление необходимости выполнения дополнительных работ по договору подряда (п. 5 ст. 709, п. 3 ст. 743 ГК РФ). Если же фактически согласовываются новое количество товара, новый объем работ или услуг (на новый срок), даже если такое соглашение именуется изменением или дополнением ранее заключенного договора, оно может считаться новым договором, а его заключение – новой закупкой. Таким образом, поскольку в результате продления срока действия договора оказания охранных услуг стороны достигают соглашения о приобретении этих услуг в течение нового срока и, следовательно, о новом объеме услуг, такое продление должно расцениваться как новая закупка. Дополнительное соглашение к ранее заключенному договору, устанавливающее права и обязанности сторон на новый срок, в этой ситуации может быть квалифицировано как новый договор. Очевидно, что в случае осуществления новой закупки заказчику в силу ч. 1, ч. 2 ст. 2 Закона о закупках следует руководствоваться утвержденным положением о закупках и включать информацию о такой закупке в план закупок, формируемый и размещаемый на официальном сайте заказчиком в соответствии с ч. 2 ст. 4 Закона о закупках. Напомним, что Закон о закупках не определяет порядок подготовки и проведения процедур закупки (способы закупки) и условия их применения, порядок заключения и исполнения договоров, а требует от заказчика определить их в положении о закупке (ч. 2 ст. 2 Закона о закупках). Поэтому для осуществления закупки нового объема охранных услуг (продления срока действия договора об оказании таких услуг) без проведения конкурентных процедур необходимо, чтобы такая возможность была предусмотрена положением о закупке. Это можно сделать в том числе путем внесения изменений в ранее утвержденное положение о закупке, предусмотрев возможность проведения закупок у единственных поставщиков, подрядчиков, исполнителей путем продления ранее заключенных договоров (ч. 1 ст. 5 Закона о закупках). Ознакомиться с текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, а также с правовой позицией судов и историей судебных решений, не затратив много времени на самостоятельный анализ Вам поможет система ГАРАНТ и ее специальный информационный блок "Энциклопедия судебной практики". Можно ли продлить договор аренды государственного имущества, заключенный без торгов (попадает в исключения по статье 17.1 ФЗ №135 О защите конкуренции) Дополнительным соглашением о продлении сроков аренды, согласно ГК РФ и ФЗ №135 (статья 17.1, пункт 9 о заключении договоров на новый срок)? И согласно каким законам можно (или нельзя) увеличивать срок аренды не заключением нового договора на новый срок, а дополнительным соглашением к старому договору об увеличении срока аренды?
Читать еще:  Профилактика жестокого обращения с детьми в семье

Не сможете. Это не подпадает в исключения. Будет применяться ст. 17.1, Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции"

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

У вас есть преимущественное право.ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок Позиции высших судов по ст. 621 ГК РФ >>> Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 621 ГК РФ >>> 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При определенных условиях можете. Ознакомьтесь со статьей Раньше компании, которые заключили договор аренды на торгах, не могли рассчитывать на то, что по окончании его срока договор можно будет продлить на новый срок без проведения торгов. Но с 2012 года такая возможность появилась (п. 9-11 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Формально закон называет только четыре условия, препятствующие перезаключению договора в льготном порядке. Первое – если иное установлено в самом договоре (то есть договор запрещает льготный порядок его продления). Второе – если срок действия договора аренды ограничен законодательством РФ. Третье – если собственник принял решения об ином порядке использования арендуемого имущества (то есть аренда вообще не предполагается). Наконец, последнее условие – наличие у арендатора задолженности по арендной плате и неустойке. Однако на практике суды иногда толкуют эти основания расширительно, а арендодатели порой пытаются маневрировать с этими основаниями, чтобы не позволить компании продлить срок аренды.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Льготный порядок распространяется не на все договоры аренды публичного имущества В части 9 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ возможность пролонгировать договор аренды без торгов предоставлена для договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 того же закона № 135-ФЗ. В этих нормах как раз содержатся правила о том, что договор аренды государственного и муниципального имущества должен быть заключен на торгах. Между тем, до введения статьи 17.1 закона № 135-ФЗ, которая установила обязательность торгов (это произошло в июле 2008 года, когда вступил в силу Федеральный закон от 30.06.08 № 108-ФЗ), компании имели возможность заключать договоры аренды имущества, находящегося в публичной собственности, без торгов. Если договор был заключен в то время на длительный срок, который заканчивается только сейчас, то возникает вопрос: распространяется ли на такие ситуации льготный порядок перезаключения договора на новый срок или нет, учитывая, что первоначальные договоры не попали под действие частей 1 и 3 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ? Судебная практика придерживается второго варианта. Суды отмечают, что необходимое условие для реализации права на пролонгацию договора аренды без проведения конкурса или аукциона – это заключение первоначального договора только по результатам проведения торгов по правилам статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ (постановления АС Северо-Западного округа от 08.08.14 по делу № А56-63940/2013, ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.07.14 по делу № А19-22020/2012, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.14 по делу № А56-72883/2013, от 21.08.14 по делу № А56-11963/2014). По мнению судов, после введения обязательной процедуры торгов публичное имущество не может быть передано в аренду вне конкурсных процедур. В том числе под этот запрет подпадает пролонгация тех договора аренды, которые заключались без торгов еще до появления статьи 17.1 закона № 135-ФЗ. Такая сделка является недействительной (ст. 168 ГК РФ), а применение к ней положений части 9 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ привело бы к обходу обязательности торгов. Такая же точка зрения была высказана в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73).

Продление аренды публичной собственности. Как перезаключить договор без торгов

Коллектив авторов, VEGAS LEX Основной вопрос: компания арендует помещение, принадлежащее муниципалитету. Договор был заключен на торгах, его срок подходит к концу. Можно ли заключить новый договор без проведения торгов? Решение: возможность заключить договор на новый срок, не соблюдая конкурсные процедуры, есть. Но только при соблюдении некоторых обязательных условий. Заключить договор о передаче во владение и (или) пользование государственного и муниципального имущества, например, договор аренды, можно только по результатам конкурса или аукциона. Таково общее правило (ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.06 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», далее – закон № 135-ФЗ). Аналогичный порядок предусмотрен для аренды имущества, закрепленного за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ч. 3 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Исключения из общего правила о необходимости торгов имеются, но они настолько специфические, что основной массе компаний не стоит рассчитывать на изначальное заключение договоров без торгов. Раньше компании, которые заключили договор аренды на торгах, не могли рассчитывать на то, что по окончании его срока договор можно будет продлить на новый срок без проведения торгов. Но с 2012 года такая возможность появилась (п. 9-11 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Формально закон называет только четыре условия, препятствующие перезаключению договора в льготном порядке. Первое – если иное установлено в самом договоре (то есть договор запрещает льготный порядок его продления). Второе – если срок действия договора аренды ограничен законодательством РФ. Третье – если собственник принял решения об ином порядке использования арендуемого имущества (то есть аренда вообще не предполагается). Наконец, последнее условие – наличие у арендатора задолженности по арендной плате и неустойке. Однако на практике суды иногда толкуют эти основания расширительно, а арендодатели порой пытаются маневрировать с этими основаниями, чтобы не позволить компании продлить срок аренды.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Льготный порядок распространяется не на все договоры аренды публичного имущества В части 9 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ возможность пролонгировать договор аренды без торгов предоставлена для договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 того же закона № 135-ФЗ. В этих нормах как раз содержатся правила о том, что договор аренды государственного и муниципального имущества должен быть заключен на торгах. Между тем, до введения статьи 17.1 закона № 135-ФЗ, которая установила обязательность торгов (это произошло в июле 2008 года, когда вступил в силу Федеральный закон от 30.06.08 № 108-ФЗ), компании имели возможность заключать договоры аренды имущества, находящегося в публичной собственности, без торгов. Если договор был заключен в то время на длительный срок, который заканчивается только сейчас, то возникает вопрос: распространяется ли на такие ситуации льготный порядок перезаключения договора на новый срок или нет, учитывая, что первоначальные договоры не попали под действие частей 1 и 3 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ? Судебная практика придерживается второго варианта. Суды отмечают, что необходимое условие для реализации права на пролонгацию договора аренды без проведения конкурса или аукциона – это заключение первоначального договора только по результатам проведения торгов по правилам статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ (постановления АС Северо-Западного округа от 08.08.14 по делу № А56-63940/2013, ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.07.14 по делу № А19-22020/2012, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.14 по делу № А56-72883/2013, от 21.08.14 по делу № А56-11963/2014). По мнению судов, после введения обязательной процедуры торгов публичное имущество не может быть передано в аренду вне конкурсных процедур. В том числе под этот запрет подпадает пролонгация тех договора аренды, которые заключались без торгов еще до появления статьи 17.1 закона № 135-ФЗ. Такая сделка является недействительной (ст. 168 ГК РФ), а применение к ней положений части 9 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ привело бы к обходу обязательности торгов. Такая же точка зрения была высказана в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73). В случаях, предусмотренных законом , договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным ( статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ № 73). Однако договоры, заключенные без торгов, можно возобновить на неопределенный срок, ссылаясь на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса. На возможность применения данной нормы в обстоятельствах, когда первоначальный договор был заключен (и мог быть заключен по закону) еще без проведения торгов, было указано в том же пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ № 73. Иными словами, если арендодатель до окончания срока аренды не поднимает вопрос о ее прекращении, и компания-арендатор после истечения этого срока продолжает пользоваться арендованной недвижимостью, то договор продолжает свое действие. Стоит отметить, что опасность игнорирования необходимости проведения торгов заключается не только в признании продленного договора недействительным, но и в том, что такие действия публичного собственника и компании антимонопольный орган может расценить в качестве запрещенного соглашения, ограничивающего конкуренцию между претендентами на получение в пользование государственного (муниципального) имущества (ст. 16 закона № 135-ФЗ, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.10.13 по делу № А33-16285/2012). Арендатор обязан заблаговременно направить уведомление о желании перезаключить договор аренды В законе № 135-ФЗ не указана обязанность арендатора направить арендодателю уведомление о своем намерении перезаключить договор аренды на новый срок. Но суды считают такое уведомление обязательным. По их мнению, пункты 9-11 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ просто уточняют для имущества, находящегося в публичной собственности, особые условия для преимущественного права аренды, которое в общем виде предусмотрено в статье 621 Гражданского кодекса. А в соответствии с этой статьей арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Поэтому суды применяют это правило к перезаключению договора аренды публичного имущества по аналогии.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Если договором аренды предусмотрен срок для направления такого уведомления, то для арендатора этот срок является обязательным (п. 1 ст. 621 ГК РФ, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 12.02.14 по делу № А32-31111/2012, Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.11 по делу № А40-75619/10). То есть отправка уведомления с опозданием может повлечь отказ в перезаключении договора в льготном порядке. Если же такой срок в договоре не установлен, то арендатор должен направить уведомление просто в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ). В случае возникновения спора суды оценивают разумность срока с учетом конкретных обстоятельств дела, четких критериев для этого нет. Например, в одном деле арендатор отправил уведомление за два дня до истечения срока аренды, и суд посчитал, что это не укладывается в понятие разумного срока (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.03.14 по делу № А33-6143/2013). Представляется, что арендаторам можно ориентироваться на положения статьи 445 Гражданского кодекса, которая устанавливает тридцатидневный срок рассмотрения оферты стороной, для которой заключение договора обязательно. Учитывая, что 30 дней отсчитываются от даты получения оферты, предложение о продлении договора нужно отправить за 30 дней до окончания его срока плюс время, необходимое на доставку письма адресату. Даже если не руководствоваться статьей 445 Гражданского кодекса, время на доставку письма в любом случае необходимо закладывать в расчет разумного срока с учетом правил о юридически значимых сообщениях (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Основания для отказа перезаключить договор Заключить договор аренды на новый срок может только арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по договору аренды. Это правило закреплено в части 9 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ. В то же время в пункте 2 части 10 той же статьи указан один из случаев, когда арендодатель вправе отказать в льготном порядке перезаключения договора: при наличии у арендатора задолженности по арендной плате, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды. Понятие «надлежащего исполнения обязанностей по договору аренды» не ограничивается обязанностью арендатора своевременно вносить арендную плату. Так, согласно нормам Гражданского кодекса, помимо своевременного внесения арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК РФ) арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора либо его целевым назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ), а также поддерживать его в надлежащем состоянии (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Иные обязанности могут быть установлены в договоре. В связи с этим возникает вопрос: препятствием для пролонгации договора аренды без торгов может быть только случай, который указан в пункте 2 части 10 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ, или любое ненадлежащее исполнение обязанностей с его стороны? Последствия нарушения арендатором иных обязанностей Некоторые арбитражные суды прямо отмечают, что пункт 2 части 10 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в перезаключении договора, следовательно, никакие иные нарушения со стороны арендатора в течение действия договора значения не имеют (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 03.12.13 по делу № А70-1538/2013, Поволжского округа от 28.11.13 по делу № А65-3807/2013, АС Уральского округа от 14.08.14 по делу № А71-7104/2013). Противоположных примеров в судебной практике найти не удалось. Поэтому компания-арендатор может исходить из того, что несоблюдение иных обязанностей – не основание для отказа в перезаключении договора аренды в льготном порядке. Пункт 2 части 10 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ часто вызывает на практике еще один вопрос: может ли арендодатель отказать в льготном перезаключении договора, если у компании в период действия договора возникала задолженность по арендной плате в размере, указанном в этом пункте, но к моменту окончания срока договора она уже погашена (а равно погашена неустойка)? По данному вопросу ФАС России занимает позицию в пользу арендаторов. По ее мнению, смысл пункта 2 части 10 статьи 17.1 закона № 135-ФЗ в том, что наличие задолженности имеет значение только на момент окончания срока действия договора аренды либо на момент принятия решения об отказе в заключении договора аренды на новый срок (п. 15 Разъяснений ФАС России статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.06 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», доведенных письмом от 24.04.14 № ЦА/16309/14). Также некоторые суды не считают единичные и непродолжительные задержки оплаты арендной платы основанием для отказа от заключения договора на новый срок (постановление ФАС Уральского округа от 27.12.13 по делу № А07-20667/2012). Следовательно, арендодатель не вправе отказать в заключении договора на новый срок, если арендатор вносил арендную плату с просрочкой, но к окончанию срока действия договора аренды в полном объеме погасил задолженность. Однако в судебной практике существует и иной подход. Так, в одном из споров компания арендовала муниципальное имущество на три года. Арендную плату нужно было вносить ежемесячно, но компания перечислила первый платеж лишь спустя девять месяцев после заключения договора. Поскольку допущенная задолженность превышала размер ежемесячного платежа, арендодатель отказал в перезаключении договора. Суд посчитал такой отказ законным, несмотря на то, что на момент окончания действия договора арендатор задолженности не имел (постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.04.14 по делу № А04-5620/2013). Аналогичный вывод был сделан и в другом деле (постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.06.14 по делу № А04-5532/2013). При этом суд уточнил, что для отказа в перезаключении договора арендодатель не был обязан направлять арендатору претензии о взыскании арендных платежей. Учитывая отсутствие единообразной практики, арендаторам, желающим воспользоваться льготным порядком перезаключения договора, важно не нарушать сроки внесения арендных платежей в течение всего срока действия договора. Арендная плата при перезаключении договора определяется на основе оценки

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Размер арендной платы при перезаключении договора аренды стороны обязаны определить по результатам оценки рыночной стоимости объекта (п. 1 ч. 9 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Обязательность оценки публичного имущества, передаваемого в аренду, установлена и в статье 8 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее – закон об оценочной деятельности). При этом закон № 135-ФЗ не говорит, кто заключает договор на проведение оценки имущества. В статье 10 закона об оценочной деятельности указано, что по общему правилу договор на проведение оценки такого имущества заключает лицо, уполномоченное собственником на совершение сделок с объектами оценки. В рассматриваемой ситуации с арендой таким лицом будет арендодатель – публичное образование. Этот вывод подтверждает судебная практика. В постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.10 № 11923/09 было указано, что именно арендодатель должен решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов государственного имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы. Договор на оценку он заключает без участия арендатора. Такая оценка производится на дату истечения срока первоначального договора аренды. Это правило действует даже в том случае, если договор аренды на новый срок заключается не сразу после истечения срока первоначального договора (п. 4.2, п. 4.3 постановления Пленума ВАС РФ № 73). Арендатор может оспорить достоверность сведений, содержащихся в отчете об оценке публичного имущества, если он с ними не согласен (ст. 13 закона об оценочной деятельности). Причем величину рыночной стоимости можно оспорить, либо предъявив самостоятельный иск, либо в рамках спора о заключении договора аренды (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.05 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»). В таких случаях рыночная стоимость объекта может быть определена по результатам назначенной судом экспертизы. Перезаключить договор нельзя, если собственник принял решение об ином использовании имущества Как уже отмечалось выше, одно из оснований для отказа в перезаключении договора –принятие собственником решения об ином порядке распоряжения арендованным имуществом (ч. 10 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Что понимается под иным порядком распоряжения имуществом В указанной выше норме речь идет о ситуациях, когда арендодатель решил не сдавать имущество в аренду, а использовать его иными способами. Например, собственник может закрепить его на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями или учреждениями (постановление ФАС Уральского округа от 28.04.14 № Ф09-1921/14 по делу № А60-26445/2013) либо передать его в безвозмездное пользование (постановление ФАС Центрального округа от 17.07.13 по делу № А48-3050/2012). Также имущество может быть включено в прогнозный план (программу) приватизации. В таком случае арендатор не может требовать перезаключения договора аренды на новый срок. Решение об ином порядке использования может принять не только собственник, но и владелец публичной собственности – предприятие или учреждение. Например, он может решить использовать его для собственных нужд (постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.14 по делу № А26-4869/2013, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.13 по делу № А23-335/2013). Порядок принятия решения В пункте 1 части 10 закона № 135-ФЗ речь идет о решении об ином порядке использования арендованного имущества, принятом «в установленном порядке». Очевидно, что порядок будет соблюден, если решение принял уполномоченный орган или должностное лицо. Единой формы такого решения нет. Например, это может быть приказ или распоряжение собственника о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, о передаче имущества в безвозмездное пользование общественным объединениям (см., например, постановление ФАС Центрального округа от 17.07.13 по делу № А48-3050/2012). Отсутствие регистрации такого вещного права не связано с наличием или отсутствием волеизъявления собственника об ином использовании имущества. Поэтому отсутствие государственной регистрации не является основанием для признания незаконным отказа в пролонгации договора (определение Верховного Суда РФ от 21.08.14 по делу № А60-26445/2013).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Другой вариант – издание приказа руководителя предприятия или учреждения об использовании арендованного имущества для собственных нужд или распоряжение (постановление) об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации. Тем не менее, не всегда отсутствие оформления таких решений в виде отдельного документа служит основанием для признания незаконным отказа в пролонгации договора аренды. Так, в одном из споров суд посчитал достаточным основанием для отказа протокол совещания (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.14 по делу № А23-3491/2013). Реализация преимущественного права аренды при перенайме С помощью перенайма нельзя избежать отказа в льготной пролонгации договора аренды публичной собственности Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу или передать имущество в перенаем. По общему правилу передача прав владения и пользования публичным имуществом возможно на торгах. Для перенайма закон № 135-ФЗ исключений не делает. Поэтому перенаем государственного и муниципального имущества возможен лишь с соблюдением конкурсных процедур. Такая позиция выражена в письме ФАС РФ от 09.09.10 № АЦ/30241 «О рассмотрении обращения » и постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.12 № 16679/11. После перенайма новая компания станет арендатором и по окончанию срока аренды сможет воспользоваться льготным порядком перезаключения договора. Но если первоначальный арендатор допустил нарушение, являющееся основанием для отказа в перезаключении договора (п. 2 ч. 10 ст. 17.1 закона о конкуренции), то избежать такого отказа, передав право аренды третьему лицу, нельзя. Во-первых, при наличии задолженности арендодатель вряд ли даст необходимое по закону согласие на перенаем (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Во-вторых, в такой ситуации перевод прав и обязанностей на нового арендатора будет направлен на избежание неблагоприятных последствий (отказ в перезаключении договора), которые связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором. Эти действия суд сможет квалифицировать как злоупотребление правом (постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.13 № 3914/13) и в случае оспаривания отказа от льготной пролонгации – отказать в защите этого права. Если публичный арендодатель отказался перезаключить договор, хотя все условия для этого соблюдены, то арендатор может обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок (п. 4.5 постановления Пленума ВАС РФ № 73). А если такой арендодатель, отказав арендатору, в течение года передал имущество в аренду другой компании, то первоначальный арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей по этому договору на себя и одновременно взыскания убытков либо только взыскания убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Может ли арендодатель защититься от перезаключения договора, если арендатор исправно вносит плату, но нарушает иные обязательства? Да, в таком случае арендодатель может предъявить арендатору требование о досрочном расторжении договора в связи с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором. Такое право ему предоставлено статьей 619 Гражданского кодекса. Кроме того, дополнительные по отношению к законным основания расторжения договора могут быть установлены в самом договоре.
17
ноября

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Пролонгация договора об оказания услуг без торгов: 9 комментариев

  1. berkey

    Hmm is anyone else encountering problems with the pictures on this blog loading? I’m trying to find out if its a problem on my end or if it’s the blog. Any feedback would be greatly appreciated.|

  2. feed

    Great blog! Is your theme custom made or did you download it from somewhere? A design like yours with a few simple adjustements would really make my blog stand out. Please let me know where you got your theme. Appreciate it|

  3. thefeed

    I like the valuable information you provide in your articles. I will bookmark your blog and test once more here regularly. I’m moderately sure I will learn many new stuff right right here! Good luck for the next!|

  4. Chad Weirather

    The other day, while I was at work, my cousin stole my iPad and tested to see if it can survive a 40 foot drop, just so she can be a youtube sensation. My apple ipad is now broken and she has 83 views. I know this is totally off topic but I had to share it with someone!|

  5. pew pew madafakas unicorn

    Hello just wanted to give you a quick heads up and let you know a few of the images aren’t loading properly. I’m not sure why but I think its a linking issue. I’ve tried it in two different internet browsers and both show the same outcome.|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.