Проверка юридической чистоты объекта недвижимости

Содержание

Проверять вторичное жилье на юридическую чистоту довольно долго и сложно. В частности, нужно удостовериться в подлинности документов, оценить правовой статус квартиры и возможные риски, связанные с ее покупкой. Подробно о 10 главных шагах по проверке юридической чистоты квартиры рассказывает адвокат Анастасия Брайчева.

1. Прежде всего обратите внимание на цену.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.

2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах.

Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права.

Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.

4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру.

Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста). До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.

5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.

Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником. Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств. В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают. Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет. Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна. На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать. Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими». Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере. Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого. Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.

6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире.

Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников. По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным. Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.

7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом.

Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.
Читать еще:  Специалист по социальной работе отзывы о работе

8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета. От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении. Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках с квартирой «с начинкой».

9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.

10. И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации.

В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло. Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги. При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются. Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит. Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет). В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности. С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам. В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании. Проверка юридической чистоты при покупке дорогого имущества помогает заключить сделку, которую аннулировать не представляется возможным. Чаще всего она важна для покупки вторичной недвижимости или земли. Если не проверить недвижимость, покупателя могут подстерегать неприятные сюрпризы. Ведь часто, в надежде решить проблемы при помощи продажи недвижимости, собственники их пытаются скрыть. И если на квартиру наложен арест, или другие обременения, то новый владелец рискует купить себе вместе с ней долги предыдущего владельца. А если покупатель не знает о существовании других людей, имеющих право на недвижимость, его может ожидать множество других сложностей.

Проверка юридической чистоты квартиры квалифицированными специалистами

Юристы компании Contrust составят правильную схему заключения договора, с учетом всех нюансов операции. За десятилетия работы мы изучили все нюансы работы с недвижимостью. Предварительно мы проверим право продавца на собственность, уточним количество и личности прописанных, удостоверимся, что все члены семьи согласны на сделку и проведем проверку обременений и ограничений. История квартиры проверяется в течение нескольких дней. Для ее начала заказчик предоставит лишь кадастровый номер недвижимости или юридический адрес. В итоге заказчику предоставляется заключение и пакет документов, в том числе из закрытых источников.

Операции по проверке юридической чистоты квартиры

  1. Проверка всех собственников на предмет банкротства и участия в судебных разбирательствах.
  2. Определение наличия и исследование судебных документов, зарегистрированных в Росреестре, установление причины появления данных записей.
  3. Проверка права продавца на недвижимость.
  4. Наличие прописанных граждан (всем необходимо выписаться).
  5. Проверка прав граждан, проживавших в квартире и выписанных перед продажей.
  6. Есть ли обременения.
  7. Не стоит ли продавец на учете в неврологическом или наркологическом диспансере.
  8. Наличие долей несовершеннолетних граждан.
  9. Законность предыдущих сделок.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Рекомендуем покупателю уже при первоначальном осмотре жилья уделить внимание следующим моментам:
  • Расспросить об истории, жильцах и соседях.
  • Проверить удостоверение личности.
  • Потребовать у собственника выписку из ЕГРН, полученную лично, правоустанавливающие документы.

Какие риски могут поджидать покупателя

  1. Быстрая перепродажа квартиры. Если при предыдущей продаже был использован договор дарения, его могут оспорить другие наследники, при договоре паенакопления сделку может оспорить второй супруг.
  2. Справка по форме 9. Проверьте, чтобы количество проживающих и указанных в перечне совпадало, иначе могут появиться новый участник сделки или быть нарушены права ребенка.
  3. Выписка из ЕГРН с большим количеством операций и наличие обременений может быть предвестником оспаривания сделки.
  4. Несогласование в техническом паспорте либо в границах земельного участка может быть поводом для разбирательств с соседями.

Примеры, когда проблемы касаются юридической чистоты недвижимости

Пример 1. Один из участников сделки, имеющий право на владение имуществом, стоит на учете или лечится в психоневрологическом диспансере. После совершения сделки его снимают с учета, и он подает обращение в суд о признании сделки недействительной. Деньги к тому времени будут потрачены, и добиваться их возврата придется много лет. Скорее всего, иск будет удовлетворен и квартира вернется бывшему владельцу. Пример 2. Квартира приватизирована, однако несовершеннолетнему не выделена доля. Обязательное выделение доли требуется при покупке жилья с использованием материнского капитала. Через несколько лет он может обратиться в суд и предъявить право на жилье. Пример 3. Одним из собственников жилья после приватизации является несовершеннолетний ребенок. Сделка должна проводиться только при согласии органов попечительства, они же и проведут последующую проверку.
Читать еще:  Постановление тс о транзите санкционных товаров
Таким образом, риски покупки недвижимости без проверки юридической чистоты велики, причем опасность может быть связана не только с незнанием законодательства, но и с проведением мошеннических схем. В любом случае лучше не рисковать, а обратиться к опытным специалистам. Заказать услугу Вы можете, позвонив по телефону +7 843 206 51 73 или оставив заявку. Статья размещена в информационно-аналитическом Бюллетене RWAY № 206 (май 2012 г.). Проверка недвижимости уже стала неотъемлемым этапом любой сделки с недвижимостью. В статье описывается проверка недвижимости и принципиальные блоки, подлежащие юридической проверке при приобретении или аренде коммерческой недвижимости. Сделки по приобретению нежилой недвижимости в собственность или получению в аренду являются одними из наиболее распространенных видов сделок. Покупатель недвижимости или арендатор всегда являются менее защищенной стороной в сделках по приобретению или аренде недвижимости, поскольку не знают и не могут быть до конца уверены в том приобретают ли они или арендуют юридически чистый объект или нет, какие у них могут возникнуть в будущем сложности или проблемы, связанные с нахождением нежилого объекта в собственности или в аренде, какова вероятность признания недействительной сделки по приобретению или аренде коммерческого помещения, а также, какова вероятность утратить право собственности на приобретенное помещение или лишиться законного основания для владения и пользования арендованной недвижимостью.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Основным риском, который несет продавец недвижимости, является риск перехода к приобретателю права собственности на недвижимость без получения от приобретателя денег за нежилой объект недвижимости. Основные риски арендодателя связаны с неполучением от арендатора арендной платы, а также с убытками, которые могут быть причинены арендодателю арендатором в связи с ненадлежащим использованием помещения. После того, как определены цели и задачи проверки необходимо получить от продавца или арендодателя комплект документов и информацию, необходимые для проверки. Для этого имеет смысл подготовить перечень запрашиваемых документов и вопросов, на которые продавец или арендодатель должен дать ответ. Подготовка перечня существенно упрощает процедуру проверки и повышает качество проверки. Документы, представленные продавцом или арендодателем, как правило, отличаются детальностью и полнотой, но могут содержать преднамеренное искажение или сокрытие важной информации, принципиальной для принятия решения о совершении сделки. Поэтому необходимо получить подтверждение информации из внешних источников На практике после первого предоставления документов запрашиваются дополнительные документы, уточняющие и детализирующие ситуацию. Проверка документов начинается после получения комплекта документов в объеме, достаточном для того, чтобы приступить к проверке. ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ПРИОБРЕТЕНИЯ Проверка недвижимости для целей приобретения более обширна, более детальна и требует больше усилий, чем проверка, осуществляемая для аренды недвижимости. Говоря о проверке недвижимости для целей ее приобретения, мы будем говорить исключительно о том случае проверки, когда приобретается непосредственно сама недвижимость напрямую, а не юридическое лицо, которое является собственником недвижимости. Проверку юридической чистоты недвижимости можно условно разделить на несколько следующих крупных блоков:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

I. Проверка продавца и его прав на объект недвижимости; II. Проверка самого объекта недвижимости. III. Проверка наличия полномочий, согласий и одобрений, необходимых для заключения сделки. Проверка продавца и его прав на объект недвижимости. Проверка продавца подразумевает осуществление не только юридических, но аналитических и организационных действий, направленных на проверку деловой репутации и надежности продавца. Когда цена сделки высока, то, наверное, будет разумным узнать, а кто же продает недвижимость, какова деловая репутация продавца, не является ли он мошенником, не привлекался ли ранее к уголовной ответственности, не находится ли юридическое лицо-продавец в перечне недобросовестных контрагентов. Заказать услугу по проверке надежности продавца и его деловой репутации можно в частном охранном предприятии либо в детективном агентстве, которые имеют возможность предоставить информацию, необходимую для понимания того, с кем вы имеете дело, и не обманет ли вас такой продавец. Юридическая проверка продавца будет отличаться в зависимости от того, кто является продавцом: физическое или юридическое лицо. Если продавец является юридическим лицом, то необходимо проверить не ликвидировано ли оно, не находится ли в стадии реорганизации или ликвидации, не инициировано ли в отношении него банкротство. Проверка юридического лица начинается с проверки его учредительных документов и регистрационных документов, подтверждающих его правоспособность. Устав подлежит внимательному изучению на предмет выяснения положений, касающихся особого порядка одобрения или совершения сделок с объектами недвижимого имущества. Если продавец является физическим лицом, то необходимо проверить его право- и дееспособность. Получив от продавца справку о том, что такое физическое лицо не состоит на учете в наркологическом и психологическом диспансере продавец ограничивает свои риски того, что сделка будет оспорена в связи с тем, что продавец не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Проверка прав продавца на объект приобретаемой недвижимости требует работы по двум направлениям: запрос у продавца документов и информации, подтверждающей его право собственности на отчуждаемую недвижимость и самостоятельная проверка указанной информации и прав в независимых источниках для обеспечения достоверности и объективности.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Обязательно запросите у продавца свидетельство о праве собственности на объект недвижимости и выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписка не должна быть старше одной недели. Аналогичную выписку закажите так же сами. Проверке подлежит не только наличие у продавца прав на объект, но и основания и законность возникновения таких прав. Проверка оснований и законности возникновения права на объект недвижимости осуществляется в рамках второго блока при проверке юридической истории объекта недвижимости. Проверка объекта недвижимости Проверка объекта недвижимости подразумевает проверку правового статуса объекта, его юридической истории, обременений и прав третьих лиц на объект недвижимости. Если с объект не является недавно построенным, то с ним наверняка ранее совершались какие-либо сделки. Поэтому надо проверить как можно глубже юридическую историю объекта и цепочку перехода прав на объект от предыдущих собственников к продавцу. Поскольку общий срок исковой давности составляет три года, то рекомендуем охватывать проверкой как минимум этот период, а при наличии документов и более длительный срок. Принципиальным моментом в проверке объекта является проверка на наличие обременений, арестов и прав третьих лиц на объект недвижимости. Одним из основных документов, позволяющих судить о наличии или отсутствии обременений, является выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписка содержит, помимо прочей информации, следующие пункты: ограничения (обременения) права; правопритязания; заявленные в судебном порядке права требования. Не лишним будет проверка картотеки арбитражных судов и судов общей юрисдикции на предмет наличия споров в отношении объекта недвижимости или иных споров с участием продавца недвижимости. Вполне может оказаться, что кто-то в судебном порядке заявил свои права на объект недвижимости, который покупатель планирует приобрести. Или же в случае задолженности продавца перед третьими лицами на объект недвижимости может быть наложен арест, что не позволит зарегистрировать переход права собственности на недвижимость к покупателю. Не стоит забывать и о том, что арест на недвижимое имущество может быть наложен и в рамках исполнительного производства, поэтому необходимо провести проверку и в этом направлении. Если будут выявлены какие-либо судебные споры, исполнительные производства, которые могут привести к невозможности заключения сделки или к риску изъятия недвижимости после ее приобретения, то приобретателю стоит задуматься над целесообразностью приобретения такого объекта.
Читать еще:  Раздел имущества купленного на материнский капитал
Как известно недвижимость не вечная, а органы государственной власти могут иметь свои планы по расширению или застройке определенной территории. В этом случае недвижимость может подлежать сносу. Для того, чтобы не оказаться в ситуации, когда продавец, зная о планах по сносу объекта недвижимости, стремиться как можно быстрей продать объект и получить за него рыночную цену, а покупатель приобретает объект и только потом узнает, что объект предназначен под снос, необходимо до заключения сделки на этапе проверки убедиться в том, что объект недвижимости не включен в перечень объектов, подлежащих сносу. Чтобы избежать незапланированных расходов на согласование неузаконенных перепланировок, необходимо убедиться в том, что объект не имеет красных линий, а на все имеющиеся перепланировки у продавца есть необходимые разрешения и согласования. Поскольку для совершения сделок с определенными видами недвижимости требуется соблюдение специальных требований, важно проверить, не относится ли объект недвижимости к объектам, имеющим особый статус (объект культурного наследия, гражданской обороны и т.п.).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Поскольку часто бывает, что объектом приобретения является не только нежилое помещение (здание), но и земельный участок, расположенный под ним, то указанные направления проверки необходимо распространить и на земельный участок. Проверка наличия полномочий, согласий и одобрений, необходимых для заключения сделки Если продавец является юридическим лицом, то необходимо убедиться в том, что лицо, которое будет подписывать документы по сделке, в частности договор купли-продажи недвижимости или договор аренды, обладает необходимыми полномочиями и было наделено ими в законном порядке с соблюдением всех необходимых требований. Если документы будут подписываться единоличным исполнительным органом коммерческого юридического лица, являющегося собственником недвижимости, то необходимо запросить выписку из единого государственного реестра юридических лиц, из которой должно следовать, что единоличным исполнительным органом является именно то лицо, которое будет подписывать юридические документы. У продавца запрашивают так же протокол общего собрания или решение об избрании (назначении) единоличного исполнительного органа. Если в результате проверки будет выявлено, что имеется судебный спор по вопросу избрания единоличного исполнительного органа организации-продавца, то, возможно, имеет смысл отказаться от сделки или же изменить схему сделку таким, образом, чтобы обезопасить себя от рисков её оспаривания. Конкретные способы и механизмы такой защиты разрабатываются в каждом отдельном случае с учетом индивидуальных особенностей ситуации. Кроме того, необходимо проверить требуется ли в соответствии с учредительными документами организации-продавца одобрение или решение органов управление на совершение сделки с объектом недвижимости. Вполне может оказаться, что сделка является крупной и для ее совершения требуется соблюдение особого порядка одобрения. Несоблюдение требуемого порядка одобрения сделки может привести к признанию сделки по приобретению недвижимости недействительной в судебном порядке. Однако качественная и глубокая проверка полномочий не ограничивается проверкой наличия выписки и протокола общего собрания или решения, а подразумевает полную проверку легитимности избрания единоличного исполнительного органа вплоть до проверки документов по проведению собрания, на котором был избран единоличный исполнительный орган (уведомление о проведении собрания, список лиц, имеющих право голосовать на общем собрании, журнал регистрации, бюллетени для голосования, протокол об итогах голосования и протокол счетной комиссии (для акционерных обществ) и ряд иных документов). Проверка полномочий подразумевает также проверку того, не является ли единоличный исполнительный орган организации-продавца недвижимости дисквалифицированным лицом [ 1 ] . Учитывайте, что такая проверка должна осуществляться не только в отношении продавца, но и в отношении покупателя, со стороны которого так же могут требоваться определенные согласия и одобрения, и который, как и продавец, должен иметь полномочия, необходимые для заключения сделки. Наиболее безопасным является подписание договора лично самими сторонами сделки. Если продавец намерен предоставить полномочия по подписанию договора какому-либо лицу по доверенности, то настаивайте на том, чтобы доверенность была нотариальной. Необходимо понимать, что доверенность может быть отозвана, но покупатель об этом может не знать. Заключенный таким образом договор рассматривается одними судами в качестве оспоримой сделки, а другими – в качестве незаключенного договора. Так или иначе, подписание договора со стороны продавца на основании доверенность создает для покупателя значительные риски. Если же продавец является физическим лицом и состоит в браке, то необходимо получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу недвижимости. Отсутствие такого согласия означает, что покупатель принимает на себя риск оспоримости договора. Так согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки по распоряжению недвижимостью не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ АРЕНДЫ Проверка юридической чистоты недвижимости для целей аренды в целом повторяет те же самые блоки и направления проверки, которые необходимы для целей приобретения недвижимости, но зачастую требует меньшей детализации и позволяет оставить в стороне некоторые направления проверки. Так, в большинстве случаев можно обойтись без проверки деловой репутации арендодателя. Проверка юридической истории объекта недвижимости и земельного участка – обычно не осуществляется, если только договор аренды не заключается на довольно длительный срок, или если арендованное помещение не обладает уникальными характеристиками, которые арендатор не хотел бы утратить в связи с изъятием недвижимости или оспариванием прав арендодателя.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Однако осуществлять проверку деловой репутации арендодателя и проверку юридической истории недвижимости все же решать самому арендатору. О нашей услуге по проверке недвижимости можно ознакомиться по ссылке: «Юридическая проверка недвижимости (проверка юридической чистоты)». Дополнительные материалы по проверке недвижимости: [ 1 ] Дисквалификация заключается в лишении физического лица права занимать должности в исполнительном органе управления юридического лица, входить в совет директоров (наблюдательный совет), осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению юридическим лицом, осуществлять управление юридическим лицом в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Административное наказание в виде дисквалификации назначается судьей (п. 1 ст. 3.11. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 02.04.2012).

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Проверка юридической чистоты объекта недвижимости: 1 комментарий

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Проверка юридической чистоты объекта недвижимости

Содержание

Проверять вторичное жилье на юридическую чистоту довольно долго и сложно. В частности, нужно удостовериться в подлинности документов, оценить правовой статус квартиры и возможные риски, связанные с ее покупкой. Подробно о 10 главных шагах по проверке юридической чистоты квартиры рассказывает адвокат Анастасия Брайчева.

1. Прежде всего обратите внимание на цену.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.

2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах.

Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права.

Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.

4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру.

Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста). До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.

5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.

Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником. Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств. В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают. Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет. Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна. На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать. Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими». Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере. Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого. Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.

6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире.

Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников. По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным. Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.

7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом.

Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.
Читать еще:  Пенсионное удостоверение казахстана как выглядит

8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета. От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении. Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках с квартирой «с начинкой».

9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.

10. И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации.

В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло. Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги. При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются. Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит. Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет). В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности. С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам. В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании. Проверка юридической чистоты при покупке дорогого имущества помогает заключить сделку, которую аннулировать не представляется возможным. Чаще всего она важна для покупки вторичной недвижимости или земли. Если не проверить недвижимость, покупателя могут подстерегать неприятные сюрпризы. Ведь часто, в надежде решить проблемы при помощи продажи недвижимости, собственники их пытаются скрыть. И если на квартиру наложен арест, или другие обременения, то новый владелец рискует купить себе вместе с ней долги предыдущего владельца. А если покупатель не знает о существовании других людей, имеющих право на недвижимость, его может ожидать множество других сложностей.

Проверка юридической чистоты квартиры квалифицированными специалистами

Юристы компании Contrust составят правильную схему заключения договора, с учетом всех нюансов операции. За десятилетия работы мы изучили все нюансы работы с недвижимостью. Предварительно мы проверим право продавца на собственность, уточним количество и личности прописанных, удостоверимся, что все члены семьи согласны на сделку и проведем проверку обременений и ограничений. История квартиры проверяется в течение нескольких дней. Для ее начала заказчик предоставит лишь кадастровый номер недвижимости или юридический адрес. В итоге заказчику предоставляется заключение и пакет документов, в том числе из закрытых источников.

Операции по проверке юридической чистоты квартиры

  1. Проверка всех собственников на предмет банкротства и участия в судебных разбирательствах.
  2. Определение наличия и исследование судебных документов, зарегистрированных в Росреестре, установление причины появления данных записей.
  3. Проверка права продавца на недвижимость.
  4. Наличие прописанных граждан (всем необходимо выписаться).
  5. Проверка прав граждан, проживавших в квартире и выписанных перед продажей.
  6. Есть ли обременения.
  7. Не стоит ли продавец на учете в неврологическом или наркологическом диспансере.
  8. Наличие долей несовершеннолетних граждан.
  9. Законность предыдущих сделок.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Рекомендуем покупателю уже при первоначальном осмотре жилья уделить внимание следующим моментам:
  • Расспросить об истории, жильцах и соседях.
  • Проверить удостоверение личности.
  • Потребовать у собственника выписку из ЕГРН, полученную лично, правоустанавливающие документы.

Какие риски могут поджидать покупателя

  1. Быстрая перепродажа квартиры. Если при предыдущей продаже был использован договор дарения, его могут оспорить другие наследники, при договоре паенакопления сделку может оспорить второй супруг.
  2. Справка по форме 9. Проверьте, чтобы количество проживающих и указанных в перечне совпадало, иначе могут появиться новый участник сделки или быть нарушены права ребенка.
  3. Выписка из ЕГРН с большим количеством операций и наличие обременений может быть предвестником оспаривания сделки.
  4. Несогласование в техническом паспорте либо в границах земельного участка может быть поводом для разбирательств с соседями.

Примеры, когда проблемы касаются юридической чистоты недвижимости

Пример 1. Один из участников сделки, имеющий право на владение имуществом, стоит на учете или лечится в психоневрологическом диспансере. После совершения сделки его снимают с учета, и он подает обращение в суд о признании сделки недействительной. Деньги к тому времени будут потрачены, и добиваться их возврата придется много лет. Скорее всего, иск будет удовлетворен и квартира вернется бывшему владельцу. Пример 2. Квартира приватизирована, однако несовершеннолетнему не выделена доля. Обязательное выделение доли требуется при покупке жилья с использованием материнского капитала. Через несколько лет он может обратиться в суд и предъявить право на жилье. Пример 3. Одним из собственников жилья после приватизации является несовершеннолетний ребенок. Сделка должна проводиться только при согласии органов попечительства, они же и проведут последующую проверку.
Читать еще:  Обработка маникюрного инструмента по нормам санпин
Таким образом, риски покупки недвижимости без проверки юридической чистоты велики, причем опасность может быть связана не только с незнанием законодательства, но и с проведением мошеннических схем. В любом случае лучше не рисковать, а обратиться к опытным специалистам. Заказать услугу Вы можете, позвонив по телефону +7 843 206 51 73 или оставив заявку. Статья размещена в информационно-аналитическом Бюллетене RWAY № 206 (май 2012 г.). Проверка недвижимости уже стала неотъемлемым этапом любой сделки с недвижимостью. В статье описывается проверка недвижимости и принципиальные блоки, подлежащие юридической проверке при приобретении или аренде коммерческой недвижимости. Сделки по приобретению нежилой недвижимости в собственность или получению в аренду являются одними из наиболее распространенных видов сделок. Покупатель недвижимости или арендатор всегда являются менее защищенной стороной в сделках по приобретению или аренде недвижимости, поскольку не знают и не могут быть до конца уверены в том приобретают ли они или арендуют юридически чистый объект или нет, какие у них могут возникнуть в будущем сложности или проблемы, связанные с нахождением нежилого объекта в собственности или в аренде, какова вероятность признания недействительной сделки по приобретению или аренде коммерческого помещения, а также, какова вероятность утратить право собственности на приобретенное помещение или лишиться законного основания для владения и пользования арендованной недвижимостью.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Основным риском, который несет продавец недвижимости, является риск перехода к приобретателю права собственности на недвижимость без получения от приобретателя денег за нежилой объект недвижимости. Основные риски арендодателя связаны с неполучением от арендатора арендной платы, а также с убытками, которые могут быть причинены арендодателю арендатором в связи с ненадлежащим использованием помещения. После того, как определены цели и задачи проверки необходимо получить от продавца или арендодателя комплект документов и информацию, необходимые для проверки. Для этого имеет смысл подготовить перечень запрашиваемых документов и вопросов, на которые продавец или арендодатель должен дать ответ. Подготовка перечня существенно упрощает процедуру проверки и повышает качество проверки. Документы, представленные продавцом или арендодателем, как правило, отличаются детальностью и полнотой, но могут содержать преднамеренное искажение или сокрытие важной информации, принципиальной для принятия решения о совершении сделки. Поэтому необходимо получить подтверждение информации из внешних источников На практике после первого предоставления документов запрашиваются дополнительные документы, уточняющие и детализирующие ситуацию. Проверка документов начинается после получения комплекта документов в объеме, достаточном для того, чтобы приступить к проверке. ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ПРИОБРЕТЕНИЯ Проверка недвижимости для целей приобретения более обширна, более детальна и требует больше усилий, чем проверка, осуществляемая для аренды недвижимости. Говоря о проверке недвижимости для целей ее приобретения, мы будем говорить исключительно о том случае проверки, когда приобретается непосредственно сама недвижимость напрямую, а не юридическое лицо, которое является собственником недвижимости. Проверку юридической чистоты недвижимости можно условно разделить на несколько следующих крупных блоков:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

I. Проверка продавца и его прав на объект недвижимости; II. Проверка самого объекта недвижимости. III. Проверка наличия полномочий, согласий и одобрений, необходимых для заключения сделки. Проверка продавца и его прав на объект недвижимости. Проверка продавца подразумевает осуществление не только юридических, но аналитических и организационных действий, направленных на проверку деловой репутации и надежности продавца. Когда цена сделки высока, то, наверное, будет разумным узнать, а кто же продает недвижимость, какова деловая репутация продавца, не является ли он мошенником, не привлекался ли ранее к уголовной ответственности, не находится ли юридическое лицо-продавец в перечне недобросовестных контрагентов. Заказать услугу по проверке надежности продавца и его деловой репутации можно в частном охранном предприятии либо в детективном агентстве, которые имеют возможность предоставить информацию, необходимую для понимания того, с кем вы имеете дело, и не обманет ли вас такой продавец. Юридическая проверка продавца будет отличаться в зависимости от того, кто является продавцом: физическое или юридическое лицо. Если продавец является юридическим лицом, то необходимо проверить не ликвидировано ли оно, не находится ли в стадии реорганизации или ликвидации, не инициировано ли в отношении него банкротство. Проверка юридического лица начинается с проверки его учредительных документов и регистрационных документов, подтверждающих его правоспособность. Устав подлежит внимательному изучению на предмет выяснения положений, касающихся особого порядка одобрения или совершения сделок с объектами недвижимого имущества. Если продавец является физическим лицом, то необходимо проверить его право- и дееспособность. Получив от продавца справку о том, что такое физическое лицо не состоит на учете в наркологическом и психологическом диспансере продавец ограничивает свои риски того, что сделка будет оспорена в связи с тем, что продавец не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Проверка прав продавца на объект приобретаемой недвижимости требует работы по двум направлениям: запрос у продавца документов и информации, подтверждающей его право собственности на отчуждаемую недвижимость и самостоятельная проверка указанной информации и прав в независимых источниках для обеспечения достоверности и объективности.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Обязательно запросите у продавца свидетельство о праве собственности на объект недвижимости и выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписка не должна быть старше одной недели. Аналогичную выписку закажите так же сами. Проверке подлежит не только наличие у продавца прав на объект, но и основания и законность возникновения таких прав. Проверка оснований и законности возникновения права на объект недвижимости осуществляется в рамках второго блока при проверке юридической истории объекта недвижимости. Проверка объекта недвижимости Проверка объекта недвижимости подразумевает проверку правового статуса объекта, его юридической истории, обременений и прав третьих лиц на объект недвижимости. Если с объект не является недавно построенным, то с ним наверняка ранее совершались какие-либо сделки. Поэтому надо проверить как можно глубже юридическую историю объекта и цепочку перехода прав на объект от предыдущих собственников к продавцу. Поскольку общий срок исковой давности составляет три года, то рекомендуем охватывать проверкой как минимум этот период, а при наличии документов и более длительный срок. Принципиальным моментом в проверке объекта является проверка на наличие обременений, арестов и прав третьих лиц на объект недвижимости. Одним из основных документов, позволяющих судить о наличии или отсутствии обременений, является выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписка содержит, помимо прочей информации, следующие пункты: ограничения (обременения) права; правопритязания; заявленные в судебном порядке права требования. Не лишним будет проверка картотеки арбитражных судов и судов общей юрисдикции на предмет наличия споров в отношении объекта недвижимости или иных споров с участием продавца недвижимости. Вполне может оказаться, что кто-то в судебном порядке заявил свои права на объект недвижимости, который покупатель планирует приобрести. Или же в случае задолженности продавца перед третьими лицами на объект недвижимости может быть наложен арест, что не позволит зарегистрировать переход права собственности на недвижимость к покупателю. Не стоит забывать и о том, что арест на недвижимое имущество может быть наложен и в рамках исполнительного производства, поэтому необходимо провести проверку и в этом направлении. Если будут выявлены какие-либо судебные споры, исполнительные производства, которые могут привести к невозможности заключения сделки или к риску изъятия недвижимости после ее приобретения, то приобретателю стоит задуматься над целесообразностью приобретения такого объекта.
Читать еще:  Составление заявки на регистрацию товарного знака
Как известно недвижимость не вечная, а органы государственной власти могут иметь свои планы по расширению или застройке определенной территории. В этом случае недвижимость может подлежать сносу. Для того, чтобы не оказаться в ситуации, когда продавец, зная о планах по сносу объекта недвижимости, стремиться как можно быстрей продать объект и получить за него рыночную цену, а покупатель приобретает объект и только потом узнает, что объект предназначен под снос, необходимо до заключения сделки на этапе проверки убедиться в том, что объект недвижимости не включен в перечень объектов, подлежащих сносу. Чтобы избежать незапланированных расходов на согласование неузаконенных перепланировок, необходимо убедиться в том, что объект не имеет красных линий, а на все имеющиеся перепланировки у продавца есть необходимые разрешения и согласования. Поскольку для совершения сделок с определенными видами недвижимости требуется соблюдение специальных требований, важно проверить, не относится ли объект недвижимости к объектам, имеющим особый статус (объект культурного наследия, гражданской обороны и т.п.).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Поскольку часто бывает, что объектом приобретения является не только нежилое помещение (здание), но и земельный участок, расположенный под ним, то указанные направления проверки необходимо распространить и на земельный участок. Проверка наличия полномочий, согласий и одобрений, необходимых для заключения сделки Если продавец является юридическим лицом, то необходимо убедиться в том, что лицо, которое будет подписывать документы по сделке, в частности договор купли-продажи недвижимости или договор аренды, обладает необходимыми полномочиями и было наделено ими в законном порядке с соблюдением всех необходимых требований. Если документы будут подписываться единоличным исполнительным органом коммерческого юридического лица, являющегося собственником недвижимости, то необходимо запросить выписку из единого государственного реестра юридических лиц, из которой должно следовать, что единоличным исполнительным органом является именно то лицо, которое будет подписывать юридические документы. У продавца запрашивают так же протокол общего собрания или решение об избрании (назначении) единоличного исполнительного органа. Если в результате проверки будет выявлено, что имеется судебный спор по вопросу избрания единоличного исполнительного органа организации-продавца, то, возможно, имеет смысл отказаться от сделки или же изменить схему сделку таким, образом, чтобы обезопасить себя от рисков её оспаривания. Конкретные способы и механизмы такой защиты разрабатываются в каждом отдельном случае с учетом индивидуальных особенностей ситуации. Кроме того, необходимо проверить требуется ли в соответствии с учредительными документами организации-продавца одобрение или решение органов управление на совершение сделки с объектом недвижимости. Вполне может оказаться, что сделка является крупной и для ее совершения требуется соблюдение особого порядка одобрения. Несоблюдение требуемого порядка одобрения сделки может привести к признанию сделки по приобретению недвижимости недействительной в судебном порядке. Однако качественная и глубокая проверка полномочий не ограничивается проверкой наличия выписки и протокола общего собрания или решения, а подразумевает полную проверку легитимности избрания единоличного исполнительного органа вплоть до проверки документов по проведению собрания, на котором был избран единоличный исполнительный орган (уведомление о проведении собрания, список лиц, имеющих право голосовать на общем собрании, журнал регистрации, бюллетени для голосования, протокол об итогах голосования и протокол счетной комиссии (для акционерных обществ) и ряд иных документов). Проверка полномочий подразумевает также проверку того, не является ли единоличный исполнительный орган организации-продавца недвижимости дисквалифицированным лицом [ 1 ] . Учитывайте, что такая проверка должна осуществляться не только в отношении продавца, но и в отношении покупателя, со стороны которого так же могут требоваться определенные согласия и одобрения, и который, как и продавец, должен иметь полномочия, необходимые для заключения сделки. Наиболее безопасным является подписание договора лично самими сторонами сделки. Если продавец намерен предоставить полномочия по подписанию договора какому-либо лицу по доверенности, то настаивайте на том, чтобы доверенность была нотариальной. Необходимо понимать, что доверенность может быть отозвана, но покупатель об этом может не знать. Заключенный таким образом договор рассматривается одними судами в качестве оспоримой сделки, а другими – в качестве незаключенного договора. Так или иначе, подписание договора со стороны продавца на основании доверенность создает для покупателя значительные риски. Если же продавец является физическим лицом и состоит в браке, то необходимо получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу недвижимости. Отсутствие такого согласия означает, что покупатель принимает на себя риск оспоримости договора. Так согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки по распоряжению недвижимостью не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ АРЕНДЫ Проверка юридической чистоты недвижимости для целей аренды в целом повторяет те же самые блоки и направления проверки, которые необходимы для целей приобретения недвижимости, но зачастую требует меньшей детализации и позволяет оставить в стороне некоторые направления проверки. Так, в большинстве случаев можно обойтись без проверки деловой репутации арендодателя. Проверка юридической истории объекта недвижимости и земельного участка – обычно не осуществляется, если только договор аренды не заключается на довольно длительный срок, или если арендованное помещение не обладает уникальными характеристиками, которые арендатор не хотел бы утратить в связи с изъятием недвижимости или оспариванием прав арендодателя.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Однако осуществлять проверку деловой репутации арендодателя и проверку юридической истории недвижимости все же решать самому арендатору. О нашей услуге по проверке недвижимости можно ознакомиться по ссылке: «Юридическая проверка недвижимости (проверка юридической чистоты)». Дополнительные материалы по проверке недвижимости: [ 1 ] Дисквалификация заключается в лишении физического лица права занимать должности в исполнительном органе управления юридического лица, входить в совет директоров (наблюдательный совет), осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению юридическим лицом, осуществлять управление юридическим лицом в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Административное наказание в виде дисквалификации назначается судьей (п. 1 ст. 3.11. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 02.04.2012).

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Проверка юридической чистоты объекта недвижимости: 16 комментариев

  1. thefeed

    I know this if off topic but I’m looking into starting my own blog and was curious what all is needed to get setup? I’m assuming having a blog like yours would cost a pretty penny? I’m not very web savvy so I’m not 100% positive. Any tips or advice would be greatly appreciated. Cheers|

  2. the feed

    Have you ever considered about adding a little bit more than just your articles? I mean, what you say is fundamental and all. Nevertheless just imagine if you added some great graphics or video clips to give your posts more, “pop”! Your content is excellent but with pics and videos, this site could undeniably be one of the best in its niche. Amazing blog!|

  3. thefeed

    It’s really a nice and helpful piece of information. I’m happy that you just shared this helpful info with us. Please stay us up to date like this. Thanks for sharing.|

  4. superbeets

    Excellent post. I used to be checking continuously this weblog and I am impressed! Very useful information specifically the closing section 🙂 I care for such information much. I used to be seeking this certain info for a long time. Thanks and good luck. |

  5. we just did 46 hat

    Thanks for your marvelous posting! I seriously enjoyed reading it, you’re a great author.I will be sure to bookmark your blog and may come back in the future. I want to encourage yourself to continue your great work, have a nice holiday weekend!|

  6. Nikki Harviston

    Oh my goodness! Amazing article dude! Many thanks, However I am having troubles with your RSS. I don’t understand the reason why I am unable to join it. Is there anyone else getting identical RSS issues? Anybody who knows the answer can you kindly respond? Thanks!!|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.