Раздел земельного участка находящегося в залоге

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Судьба ограничений (обременений) прав на земельные участки при осуществлении государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков Федеральным законом от 01.01.2001 N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" уточнены и дополнены положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 01.01.2001 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и другие акты. Федеральным законом от 01.01.2001 N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" изменены общие положения Земельного кодекса РФ, а именно, Земельный кодекс РФ дополнен новой главой I.1 "Земельные участки". Согласно ст.11.2. Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, выделе, объединение и перераспределение земельных участков, а также образуются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Закон о государственной регистрации предусматривает следующую последовательность действий при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков: 1. Государственная регистрация права собственности и иных вещных прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков (пункт 4 статьи 22.2. Закона о государственной регистрации). 2. Одновременно осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав собственности и иных вещных прав (пункт 5 статьи 22.2. Закона о государственной регистрации). 3. Одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки. В соответствии со ст.1 Закона о государственной регистрации к ограничениям (обременениям) прав относятся – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). Статья 11.8 Земельного кодекса РФ предусматривает, что в случае раздела земельного участка все ограничения (обременения) прав, за исключением ограничений (обременений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в прежних границах. В случае, если такие обременения установлены на основании договора, например, на основании договора аренды, безвозмездного срочного пользования, договора ипотеки, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды, безвозмездного срочного пользования или ипотеки образуемых или измененных участков на прежних условиях, либо на внесение изменений в раннее заключенные договоры.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Учитывая изложенное, перенос ранее зарегистрированного ограничения (обременения) прав, возникшего на основании договора (аренды, безвозмездного срочного пользования, ипотеки), возможно при обращении за государственной регистрацией прав на вновь образованные земельные участки с одновременным заключением с арендаторами, землепользователями, залогодателями дополнительных соглашений к ранее зарегистрированным договорам аренды, безвозмездного срочного пользования, ипотеки. В случае заключения новых договоров аренды, безвозмездного срочного пользования, ипотеки на вновь образованные земельные участки, одновременно с заявлением о государственной регистрации прекращения права должно быть представлено заявление о прекращении ограничения (обременения) на основании соглашения о расторжении договора аренды, безвозмездного срочного пользования, совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки, и соответственно заявления о государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного срочного пользования, ипотеки на вновь образованные земельные участки. В законе в отношении обременений (ограничений) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, таких как сервитут, арест (запрещение заключения сделок с земельными участками), напрямую содержатся нормы о переносе указанных обременений (ограничений) прав на вновь образованные земельные участки одновременно с регистрацией прав на них (п. п. 5, 6 ст.11.8 Земельного кодекса РФ). Однако, преобразование земельного участка (раздел, выдел, объединение и перераспределение) является актом распоряжения, наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аресте (запрещение), зарегистрированном на исходный земельный участок, будет являться основанием для отказа в государственной регистрации.

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Земельный участок – в залоге у банка. Договор ипотеки зарегистрирован как положено в Росреестре. Должник-собственник зем.участка разделил его на 3 части, прошел кадастровый учет, собирается подавать документы на регистрацию права собственности на вновь образованные участки с прекращением права собственности на первоначальный участок. Что нужно подавать одновременно с регистрацией права собственности на новые участки и прекращения права собственности? Письмо-согласие банка на раздел с сохранением залога, письмо-согласие банка на раздел с сохранением залога + дополнительное соглашение к договору ипотеки (изменение предмета договора) или совместное заявление (банк+ должник) о прекращении залога на весь участок (чтобы прекратить право собственности) + дополнительное соглашение к договору ипотеки (изменение предмета договора)?

Ответ

Согласно ст. 22.2. ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обязательными приложениями к документам, представляемым для государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, является согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.

Остались вопросы по земельным отношениям? Ответ найдется в Системе Юрист

Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки. В случае если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с настоящим Федеральным законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки. Согласно ч. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Читать еще:  Регистрация малого и среднего предпринимательства

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Согласно ч. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров. Согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.201№ N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», применяя статью 11_8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины. Из приведенных выше норм можно сделать вывод, что для регистрации права собственности на вновь образованные участки с прекращением права собственности на первоначальный участок достаточно приложения письма-согласия банка на раздел с сохранением залога. Однако так как согласно ст. 10 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации, дополнительное соглашение к договору ипотеки (изменение предмета договора) также должно быть зарегистрировано. Изменение и дополнение условий договора об ипотеке возможны на основании соглашения между сторонами договора, составленного в той же форме, что и договор. Данное соглашение, которое может иметь вид как дополнительного соглашения к договору, так и новой редакции договора подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя — п. 1 ст. 20 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Дополнительное соглашение к договору ипотеки может быть зарегистрировано как при регистрации права собственности на вновь образованные участки, так и отдельно. Для регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки требуется совместное заявление залогодателя и залогодержателя. Совместного заявления (банк+ должник) о прекращении залога на весь участок для регистрации права собственности на вновь образованные участки не требуется. Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист». 1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО от 17.01.2011 № А13-5722/2010

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

«Как следует из материалов дела, Суров Е.А. является собственником земельных участков из категории земель населенных пунктов площадью 3073 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303006:2046 и площадью 4914 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303006:2047, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Северная, с разрешенным использованием «для автостоянки, станции технического обслуживания, автодрома». Право собственности обременено ипотекой в пользу Банка. По данным регистрирующего органа, в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:2046 зарегистрирована ипотека в силу закона, в отношении участка с кадастровым номером 35:24:0303006:2047 — первоначально ипотека в силу закона, затем — на основании договора залога, в настоящее время — договора о последующей ипотеке. В целях упорядочивания пользования объектами недвижимого имущества, расположенными на земельных участках, собственником принято решение от 10.03.2010 о перераспределении данных земельных участков с образованием двух новых участков общей площадью 3619 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303006:2065 и общей площадью 4368 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303006:2064. На перераспределение земельных участков с погашением ипотеки в силу закона в пользу Банка в отношении ранее существовавших земельных участков и на регистрацию права собственности Сурова Е.А. в отношении вновь возникших земельных участков с распространением на них ипотеки в силу закона получено предварительное согласие Банка от 25.02.2010 N 3622/19. В отношении образовавшихся в результате перераспределения земельных участков составлены кадастровые паспорта. В марте 2010 года предприниматель Суров Е.А. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0303006:2046, 35:24:0303006:2047 и государственной регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0303006:2064, 35:24:0303006:2065, приложив кадастровые паспорта на земельные участки, решение от 10.03.2010 о перераспределении участков, согласие Банка*. Уведомлением от 06.05.2010 Управление Росреестра сообщило об отказе в государственной регистрации со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации по причине непредставления дополнительного соглашения к договорам об ипотеке в связи с изменением предмета залога*. Предприниматель Суров Е.А., ссылаясь на то, что перераспределение земельных участков было согласовано с залогодержателем и до государственной регистрации права собственности на образованные в результате перераспределения земельные участки он не вправе заключать в отношении них соглашения о залоге, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием*. Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 4 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Отношения, связанные с перераспределением земельных участков, возникновением и сохранением прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки, регулируются главой I.1 Земельного кодекса Российской Федерации, вопросы государственной регистрации прав на вновь образованные участки — статьей 22.2 Закона о государственной регистрации. Согласно статье 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
Читать еще:  Фото места нарушения пдд по номеру постановления
В силу пункта 2 статьи 11.2 упомянутого Кодекса земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Законом о государственной регистрации. В силу статьи 22.2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех вновь образуемых земельных участков с одновременной государственной регистрацией ограничений (обременений) прав на такие земельные участки. Исходя из положений статей 6, 9, 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодателем может быть только собственник имущества (обладатель права хозяйственного ведения), а в договоре ипотеки должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Проанализировав указанные положения законодательства применительно к установленным судом обстоятельствам, в частности, получения согласия Банка на перераспределение земельных участков, и с учетом позиции Банка, поддерживающего требования Сурова Е.А., суд пришел к правильному выводу, что в данном случае, поскольку в силу закона обременения ранее существовавших земельных участков сохраняются в отношении вновь образованных участков, не имелось препятствий для государственной регистрации права собственности Сурова Е.А. на два вновь созданных земельных участка, после которой возникают предпосылки для внесения изменений в договор ипотеки и их государственной регистрации в установленном порядке*«. 2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО от 07.03.2013 №№ А05-5547/2012, Ф07-320/2013 «Пунктом 6 статьи 22.2 Закона о регистрации установлено, что в случае, если право на земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с названным Законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки. Согласно пункту 7 статьи 22.2 Закона о регистрации одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки. Таким образом, в случае раздела земельного участка необходимо подать заявление о прекращении права собственности на разделенный земельный участок и о государственной регистрации указанного права на образуемые в результате раздела земельные участки*.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения Общества с таким заявлением. Заявление Общества о внесении изменений в ЕГРП связи с преобразованием объекта недвижимости в данном случае не может служить основанием для совершения регистрационных действий». «Долгое время суды признавали ипотеку прекратившейся при отсутствии на то воли залогодержателя по формальным основаниям. Впоследствии ВАС РФ признал, что не влекут прекращения ипотеки: достройка объекта незавершенного строительства (п. 1 Информационного письма), раздел или иное преобразование предмета ипотеки и изменение обеспечения обязательства (п. 10, 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 „О некоторых вопросах применения законодательства о залоге“, далее — Постановление № 10). Данное дело продолжает обозначенную тенденцию. Но теперь основным способом освободить имущество от ипотеки остается признание договора ипотеки недействительной сделкой или договора незаключенным. В отношении залога движимого имущества тенденция прямо противоположная: отчуждение заложенного имущества добросовестного приобретателя влечет отказ в обращении взыскания (п. 9 Постановления № 10)». Задайте вопрос юристу бесплатно! Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос! Все данные будут переданы по защищенному каналу Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Раздел земельных участков при разводе подчиняется общим правилам раздела совместного имущества супругов. Но что делать, если земельный участок обременен ипотекой? Можно ли разделить такой участок и как это осуществить?

Общие правила раздела ипотеки

Независимо от того, заключали ли супруги договор ипотеки как созаемщики или как должник и поручитель, они всегда несут солидарную ответственность. Это означает, что в случае просрочки платежа банк может взыскать задолженность с любого из супругов или с них обоих. Раздел ипотечного долга всегда предполагает превращение обязательства из солидарного в долевое, то есть каждый из супругов будет обязан выплатить банку лишь свою долю. Соответственно, в случае просрочки платежа банк может предъявить требования только к супругу, допустившему просрочку, и только в размере его части долга. Поскольку риск невозврата средств должниками в этом случае увеличивается, раздел долга по ипотеке допускается только с согласия банка.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Если такое согласие получено, возможны следующие варианты раздела ипотеки:
  • исходя из равенства долей – платеж делится поровну, при этом каждому супругу присуждается ½ доли в праве собственности на заложенное имущество;
  • если есть основания для отступления от принципа равенства – долг и платеж разделяются пропорционально присужденным долям в заложенном имуществе;
  • возможно признание одного из супругов единоличным собственником предмета ипотеки с возложением на него обязанности по погашению остатка займа и исключением второго супруга из созаемщиков. В этом случае второй супруг имеет право на возмещение ему половины платежей, совершенных в период брака до раздела имущества, т.к. считается, что кредит погашался за счет общих средств;
  • продажа предмета залога и возврат остатка долга банку. Оставшиеся после погашения ипотеки средства делятся поровну, если не достигнута иная договоренность.
В отсутствие согласия банка суд может лишь определить доли в заложенном имуществе и зафиксировать размер платежа по ипотеке отдельно для каждого должника. Ответственность бывших супругов при этом останется солидарной.

Особенности возникновения ипотеки на земельный участок

Ипотека земельного участка, как правило, связана с индивидуальным жилищным строительством, и возникает в следующих случаях:
  • супруги берут кредит на приобретение земли для строительства здания – в этом случае речь идет об ипотеке участка по договору. На строительство здания разрешения банка не требуется, но такое здание также обременяется ипотекой (передается банку в залог);
  • у супругов уже есть участок, а сам кредит оформляется на приобретение/возведение дома – в этом случае ипотека земельного участка для дома возникает в силу закона. Залогодержателем выступает банк, предоставивший заем на покупку/строительство здания.
В обоих случаях ипотека возникает в момент государственной регистрации права собственности на недвижимость (участок или здание) и в обоих случаях существует ряд сложностей, связанных с разделом земельного участка в случае развода.
Читать еще:  Пользование земельным участком без договора аренды

Можно ли разделить земельный участок в ипотеке?

Обремененный залогом участок может быть разделен при одновременном соблюдении трех условий:
  1. Этого требуют интересы супругов и их несовершеннолетних детей;
  2. Раздел соответствует закону и не исключает нормальное и юридически допустимое использование недвижимости, расположенной на данном участке;
  3. Раздел участка не нарушает прав и интересов третьих лиц.
Как правило, раздел земельного участка производится при разделе расположенного на нем дома (в том числе, недостроенного). Обратите внимание! Важным принципом земельного законодательства является единство юридической судьбы здания и земельного участка, на котором оно расположено. Исходя из этого положения, раздел здания невозможен без раздела участка и наоборот – участок не может быть поделен, если здание такому разделу не подвергалось.

В каких случаях делится земельный участок в ипотеке?

Как было сказано выше, раздел земельного участка в ипотеке возможен, если при этом не нарушаются нормы земельного, градостроительного, административного и гражданского законодательства. Какие нормы должны быть соблюдены? Прежде всего, площадь образуемого земельного участка должна быть в пределах допустимых значений. Такие значения устанавливаются властями отдельно для каждого региона и(или) города. Примерные предельные значения участков для ИЖС — от 300 до 3000 кв.м.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

ВАЖНО: Собственные нормативы могут быть установлены для отдельных районов или микрорайонов города. О минимальной величине земельных участков под застройку лучше заблаговременно уточнить в муниципалитете по месту нахождения участка. Допустимые значения участков могут меняться в зависимости от материала дома, плотности застройки в данной местности и других факторов. Помимо этого, раздел участка не допустим, если:
  • он мешает использованию здания/части здания;
  • он препятствует завершению строительства дома;
  • он делает невозможным использование земли по назначению;
  • он влечет за собой изломанность границ, чересполосицу;
  • иным образом мешает рациональному использованию земли и построек.
Во всех перечисленных случаях раздел в натуре земельного участка не производится. В противном случае решение суда будет неисполнимо.

Способы и процедура раздела участка

Процедура раздела участка в ипотеке включает следующие этапы:
  • определение долей супругов в праве собственности на участок и здание;
  • проведение межевания, в ходе которого устанавливаются границы новых самостоятельных участков, размещаются межевые знаки, рисуются чертежи;
  • присвоение адресов новым участкам;
  • постановка новых объектов недвижимости на кадастровый учет;
  • регистрация права собственности на новые участки.
При разделе заложенного земельного участка ипотека сохраняется в отношении каждого вновь образованного участка, если иное не установлено соглашением собственника недвижимости и банка. Первым пунктом процедуры раздела участка является определение долей супругов. Доли могут быть установлены соглашением сторон или судебным постановлением. Если стороны намерены урегулировать вопрос мирным путем, они могут заключить соглашение о разделе имущества или об определении долей в общем имуществе, которое будет регламентировать и размер доли, которая причитается супругу, и размер платежа по ипотеке. Если такое соглашение согласовано с банком, и он не возражает против трансформации солидарного ипотечного обязательства в долевое, то следующим этапом будет внесение изменений в кредитный договор. При наличии между супругами споров раздел имущества и долгов проводится судом. Подробнее об особенностях и порядке раздела ипотеки при разводе смотрите отдельную публикацию. Судебный процесс раздела участка в ипотеке имеет следующие особенности:
  • В рамках дела назначается землеустроительная, а если разделу подлежит дом, то еще и строительно-техническая экспертиза для решения вопроса о возможности и целесообразности раздела, а также предложения его вариантов;
  • К участию в деле в качестве третьего лица привлекается банк.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Пример: Жилой дом, приобретенный с использованием ипотечного кредитования, по итогам строительно-технической экспертизы был признан подлежащим фактическому разделу на две изолированные части. При вынесении судом решения также была решена судьба земельного участка под домом, а именно произведен его раздел в ½ долях между каждым из супругов. В ходе исполнения решения было произведено межевание участка, его фактически раздел, присвоение отдельных номеров каждой половине дома. Фактически, индивидуальный жилой дом после исполнения решения был перепланирован и перестроен в двухквартирный жилой дом. ВАЖНО: Сложности при разделе земельного участка в ипотеке возникают именно при необходимости физического раздела данного имущества. Формальный раздел с признанием права общей долевой собственности, как правило, никаких проблем на практике не вызывает.

Что делать, если раздел участка невозможен?

Невозможность раздела земельного участка в натуре ввиду его небольшого размера или по иным причинам оставляет супругам выбор из 3 вариантов:
  • передача участка в единоличную собственность одного супруга с выплатой второму соразмерной компенсации. В этом случае обязанность по выплате ипотечного долга ляжет на плечи только одного супруга;
  • продажа участка и перевод ипотечного долга на третье лицо;
  • установление порядка пользования общим участком.
Порядок пользования участком можно определить в добровольном или судебном порядке. Если имеет место обращение в суд, то обычно не обходится без назначения землеустроительной экспертизы, при которой эксперт предлагает наилучшие для супругов варианты совместного использования имущества. При наличии дома эксперт, составляя заключение, учитывает его планировку, назначение помещений, вариант прокладки инженерных коммуникаций и многие другие факторы. Итогом экспертизы будет однозначный ответ о возможности или невозможности раздельного использования дома и земельного участка, а также один или несколько вариантов фактического раздела дома в натуре. Помимо заключения эксперта, суд принимает во внимание:
  • как распределены доли в общем имуществе;
  • есть ли между супругами договоренность (устная или письменная) о порядке использования имущества, подтвержденная многолетней практикой;
  • удобство использования земли и дома для супругов.
Отношения супругов по использованию участка и здания относятся к числу длящихся, а значит, установленный порядок может быть впоследствии скорректирован. Определение порядка пользования общим имуществом государственной регистрации не подлежит. Судебный акт в этой части исполняется с участием представителей ФССП.
  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем! Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут! Все данные будут переданы по защищенному каналу Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

(Москва)
(Санкт-Петербург)
(Федеральный номер)

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Раздел земельного участка находящегося в залоге

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Судьба ограничений (обременений) прав на земельные участки при осуществлении государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков Федеральным законом от 01.01.2001 N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" уточнены и дополнены положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 01.01.2001 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и другие акты. Федеральным законом от 01.01.2001 N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" изменены общие положения Земельного кодекса РФ, а именно, Земельный кодекс РФ дополнен новой главой I.1 "Земельные участки". Согласно ст.11.2. Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, выделе, объединение и перераспределение земельных участков, а также образуются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Закон о государственной регистрации предусматривает следующую последовательность действий при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков: 1. Государственная регистрация права собственности и иных вещных прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков (пункт 4 статьи 22.2. Закона о государственной регистрации). 2. Одновременно осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав собственности и иных вещных прав (пункт 5 статьи 22.2. Закона о государственной регистрации). 3. Одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки. В соответствии со ст.1 Закона о государственной регистрации к ограничениям (обременениям) прав относятся – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). Статья 11.8 Земельного кодекса РФ предусматривает, что в случае раздела земельного участка все ограничения (обременения) прав, за исключением ограничений (обременений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в прежних границах. В случае, если такие обременения установлены на основании договора, например, на основании договора аренды, безвозмездного срочного пользования, договора ипотеки, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды, безвозмездного срочного пользования или ипотеки образуемых или измененных участков на прежних условиях, либо на внесение изменений в раннее заключенные договоры.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Учитывая изложенное, перенос ранее зарегистрированного ограничения (обременения) прав, возникшего на основании договора (аренды, безвозмездного срочного пользования, ипотеки), возможно при обращении за государственной регистрацией прав на вновь образованные земельные участки с одновременным заключением с арендаторами, землепользователями, залогодателями дополнительных соглашений к ранее зарегистрированным договорам аренды, безвозмездного срочного пользования, ипотеки. В случае заключения новых договоров аренды, безвозмездного срочного пользования, ипотеки на вновь образованные земельные участки, одновременно с заявлением о государственной регистрации прекращения права должно быть представлено заявление о прекращении ограничения (обременения) на основании соглашения о расторжении договора аренды, безвозмездного срочного пользования, совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки, и соответственно заявления о государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного срочного пользования, ипотеки на вновь образованные земельные участки. В законе в отношении обременений (ограничений) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, таких как сервитут, арест (запрещение заключения сделок с земельными участками), напрямую содержатся нормы о переносе указанных обременений (ограничений) прав на вновь образованные земельные участки одновременно с регистрацией прав на них (п. п. 5, 6 ст.11.8 Земельного кодекса РФ). Однако, преобразование земельного участка (раздел, выдел, объединение и перераспределение) является актом распоряжения, наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аресте (запрещение), зарегистрированном на исходный земельный участок, будет являться основанием для отказа в государственной регистрации.

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Земельный участок – в залоге у банка. Договор ипотеки зарегистрирован как положено в Росреестре. Должник-собственник зем.участка разделил его на 3 части, прошел кадастровый учет, собирается подавать документы на регистрацию права собственности на вновь образованные участки с прекращением права собственности на первоначальный участок. Что нужно подавать одновременно с регистрацией права собственности на новые участки и прекращения права собственности? Письмо-согласие банка на раздел с сохранением залога, письмо-согласие банка на раздел с сохранением залога + дополнительное соглашение к договору ипотеки (изменение предмета договора) или совместное заявление (банк+ должник) о прекращении залога на весь участок (чтобы прекратить право собственности) + дополнительное соглашение к договору ипотеки (изменение предмета договора)?

Ответ

Согласно ст. 22.2. ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обязательными приложениями к документам, представляемым для государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, является согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.

Остались вопросы по земельным отношениям? Ответ найдется в Системе Юрист

Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки. В случае если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с настоящим Федеральным законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки. Согласно ч. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Читать еще:  Регистрация малого и среднего предпринимательства

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Согласно ч. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров. Согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.201№ N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», применяя статью 11_8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины. Из приведенных выше норм можно сделать вывод, что для регистрации права собственности на вновь образованные участки с прекращением права собственности на первоначальный участок достаточно приложения письма-согласия банка на раздел с сохранением залога. Однако так как согласно ст. 10 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации, дополнительное соглашение к договору ипотеки (изменение предмета договора) также должно быть зарегистрировано. Изменение и дополнение условий договора об ипотеке возможны на основании соглашения между сторонами договора, составленного в той же форме, что и договор. Данное соглашение, которое может иметь вид как дополнительного соглашения к договору, так и новой редакции договора подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя — п. 1 ст. 20 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Дополнительное соглашение к договору ипотеки может быть зарегистрировано как при регистрации права собственности на вновь образованные участки, так и отдельно. Для регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки требуется совместное заявление залогодателя и залогодержателя. Совместного заявления (банк+ должник) о прекращении залога на весь участок для регистрации права собственности на вновь образованные участки не требуется. Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист». 1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО от 17.01.2011 № А13-5722/2010

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

«Как следует из материалов дела, Суров Е.А. является собственником земельных участков из категории земель населенных пунктов площадью 3073 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303006:2046 и площадью 4914 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303006:2047, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Северная, с разрешенным использованием «для автостоянки, станции технического обслуживания, автодрома». Право собственности обременено ипотекой в пользу Банка. По данным регистрирующего органа, в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:2046 зарегистрирована ипотека в силу закона, в отношении участка с кадастровым номером 35:24:0303006:2047 — первоначально ипотека в силу закона, затем — на основании договора залога, в настоящее время — договора о последующей ипотеке. В целях упорядочивания пользования объектами недвижимого имущества, расположенными на земельных участках, собственником принято решение от 10.03.2010 о перераспределении данных земельных участков с образованием двух новых участков общей площадью 3619 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303006:2065 и общей площадью 4368 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303006:2064. На перераспределение земельных участков с погашением ипотеки в силу закона в пользу Банка в отношении ранее существовавших земельных участков и на регистрацию права собственности Сурова Е.А. в отношении вновь возникших земельных участков с распространением на них ипотеки в силу закона получено предварительное согласие Банка от 25.02.2010 N 3622/19. В отношении образовавшихся в результате перераспределения земельных участков составлены кадастровые паспорта. В марте 2010 года предприниматель Суров Е.А. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0303006:2046, 35:24:0303006:2047 и государственной регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0303006:2064, 35:24:0303006:2065, приложив кадастровые паспорта на земельные участки, решение от 10.03.2010 о перераспределении участков, согласие Банка*. Уведомлением от 06.05.2010 Управление Росреестра сообщило об отказе в государственной регистрации со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации по причине непредставления дополнительного соглашения к договорам об ипотеке в связи с изменением предмета залога*. Предприниматель Суров Е.А., ссылаясь на то, что перераспределение земельных участков было согласовано с залогодержателем и до государственной регистрации права собственности на образованные в результате перераспределения земельные участки он не вправе заключать в отношении них соглашения о залоге, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием*. Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 4 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Отношения, связанные с перераспределением земельных участков, возникновением и сохранением прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки, регулируются главой I.1 Земельного кодекса Российской Федерации, вопросы государственной регистрации прав на вновь образованные участки — статьей 22.2 Закона о государственной регистрации. Согласно статье 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
Читать еще:  Пользование земельным участком без договора аренды
В силу пункта 2 статьи 11.2 упомянутого Кодекса земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Законом о государственной регистрации. В силу статьи 22.2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех вновь образуемых земельных участков с одновременной государственной регистрацией ограничений (обременений) прав на такие земельные участки. Исходя из положений статей 6, 9, 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодателем может быть только собственник имущества (обладатель права хозяйственного ведения), а в договоре ипотеки должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Проанализировав указанные положения законодательства применительно к установленным судом обстоятельствам, в частности, получения согласия Банка на перераспределение земельных участков, и с учетом позиции Банка, поддерживающего требования Сурова Е.А., суд пришел к правильному выводу, что в данном случае, поскольку в силу закона обременения ранее существовавших земельных участков сохраняются в отношении вновь образованных участков, не имелось препятствий для государственной регистрации права собственности Сурова Е.А. на два вновь созданных земельных участка, после которой возникают предпосылки для внесения изменений в договор ипотеки и их государственной регистрации в установленном порядке*«. 2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО от 07.03.2013 №№ А05-5547/2012, Ф07-320/2013 «Пунктом 6 статьи 22.2 Закона о регистрации установлено, что в случае, если право на земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с названным Законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки. Согласно пункту 7 статьи 22.2 Закона о регистрации одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки. Таким образом, в случае раздела земельного участка необходимо подать заявление о прекращении права собственности на разделенный земельный участок и о государственной регистрации указанного права на образуемые в результате раздела земельные участки*.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения Общества с таким заявлением. Заявление Общества о внесении изменений в ЕГРП связи с преобразованием объекта недвижимости в данном случае не может служить основанием для совершения регистрационных действий». «Долгое время суды признавали ипотеку прекратившейся при отсутствии на то воли залогодержателя по формальным основаниям. Впоследствии ВАС РФ признал, что не влекут прекращения ипотеки: достройка объекта незавершенного строительства (п. 1 Информационного письма), раздел или иное преобразование предмета ипотеки и изменение обеспечения обязательства (п. 10, 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 „О некоторых вопросах применения законодательства о залоге“, далее — Постановление № 10). Данное дело продолжает обозначенную тенденцию. Но теперь основным способом освободить имущество от ипотеки остается признание договора ипотеки недействительной сделкой или договора незаключенным. В отношении залога движимого имущества тенденция прямо противоположная: отчуждение заложенного имущества добросовестного приобретателя влечет отказ в обращении взыскания (п. 9 Постановления № 10)». Задайте вопрос юристу бесплатно! Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос! Все данные будут переданы по защищенному каналу Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Раздел земельных участков при разводе подчиняется общим правилам раздела совместного имущества супругов. Но что делать, если земельный участок обременен ипотекой? Можно ли разделить такой участок и как это осуществить?

Общие правила раздела ипотеки

Независимо от того, заключали ли супруги договор ипотеки как созаемщики или как должник и поручитель, они всегда несут солидарную ответственность. Это означает, что в случае просрочки платежа банк может взыскать задолженность с любого из супругов или с них обоих. Раздел ипотечного долга всегда предполагает превращение обязательства из солидарного в долевое, то есть каждый из супругов будет обязан выплатить банку лишь свою долю. Соответственно, в случае просрочки платежа банк может предъявить требования только к супругу, допустившему просрочку, и только в размере его части долга. Поскольку риск невозврата средств должниками в этом случае увеличивается, раздел долга по ипотеке допускается только с согласия банка.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Если такое согласие получено, возможны следующие варианты раздела ипотеки:
  • исходя из равенства долей – платеж делится поровну, при этом каждому супругу присуждается ½ доли в праве собственности на заложенное имущество;
  • если есть основания для отступления от принципа равенства – долг и платеж разделяются пропорционально присужденным долям в заложенном имуществе;
  • возможно признание одного из супругов единоличным собственником предмета ипотеки с возложением на него обязанности по погашению остатка займа и исключением второго супруга из созаемщиков. В этом случае второй супруг имеет право на возмещение ему половины платежей, совершенных в период брака до раздела имущества, т.к. считается, что кредит погашался за счет общих средств;
  • продажа предмета залога и возврат остатка долга банку. Оставшиеся после погашения ипотеки средства делятся поровну, если не достигнута иная договоренность.
В отсутствие согласия банка суд может лишь определить доли в заложенном имуществе и зафиксировать размер платежа по ипотеке отдельно для каждого должника. Ответственность бывших супругов при этом останется солидарной.

Особенности возникновения ипотеки на земельный участок

Ипотека земельного участка, как правило, связана с индивидуальным жилищным строительством, и возникает в следующих случаях:
  • супруги берут кредит на приобретение земли для строительства здания – в этом случае речь идет об ипотеке участка по договору. На строительство здания разрешения банка не требуется, но такое здание также обременяется ипотекой (передается банку в залог);
  • у супругов уже есть участок, а сам кредит оформляется на приобретение/возведение дома – в этом случае ипотека земельного участка для дома возникает в силу закона. Залогодержателем выступает банк, предоставивший заем на покупку/строительство здания.
В обоих случаях ипотека возникает в момент государственной регистрации права собственности на недвижимость (участок или здание) и в обоих случаях существует ряд сложностей, связанных с разделом земельного участка в случае развода.
Читать еще:  Предоставление переводчика в гражданском процессе

Можно ли разделить земельный участок в ипотеке?

Обремененный залогом участок может быть разделен при одновременном соблюдении трех условий:
  1. Этого требуют интересы супругов и их несовершеннолетних детей;
  2. Раздел соответствует закону и не исключает нормальное и юридически допустимое использование недвижимости, расположенной на данном участке;
  3. Раздел участка не нарушает прав и интересов третьих лиц.
Как правило, раздел земельного участка производится при разделе расположенного на нем дома (в том числе, недостроенного). Обратите внимание! Важным принципом земельного законодательства является единство юридической судьбы здания и земельного участка, на котором оно расположено. Исходя из этого положения, раздел здания невозможен без раздела участка и наоборот – участок не может быть поделен, если здание такому разделу не подвергалось.

В каких случаях делится земельный участок в ипотеке?

Как было сказано выше, раздел земельного участка в ипотеке возможен, если при этом не нарушаются нормы земельного, градостроительного, административного и гражданского законодательства. Какие нормы должны быть соблюдены? Прежде всего, площадь образуемого земельного участка должна быть в пределах допустимых значений. Такие значения устанавливаются властями отдельно для каждого региона и(или) города. Примерные предельные значения участков для ИЖС — от 300 до 3000 кв.м.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

ВАЖНО: Собственные нормативы могут быть установлены для отдельных районов или микрорайонов города. О минимальной величине земельных участков под застройку лучше заблаговременно уточнить в муниципалитете по месту нахождения участка. Допустимые значения участков могут меняться в зависимости от материала дома, плотности застройки в данной местности и других факторов. Помимо этого, раздел участка не допустим, если:
  • он мешает использованию здания/части здания;
  • он препятствует завершению строительства дома;
  • он делает невозможным использование земли по назначению;
  • он влечет за собой изломанность границ, чересполосицу;
  • иным образом мешает рациональному использованию земли и построек.
Во всех перечисленных случаях раздел в натуре земельного участка не производится. В противном случае решение суда будет неисполнимо.

Способы и процедура раздела участка

Процедура раздела участка в ипотеке включает следующие этапы:
  • определение долей супругов в праве собственности на участок и здание;
  • проведение межевания, в ходе которого устанавливаются границы новых самостоятельных участков, размещаются межевые знаки, рисуются чертежи;
  • присвоение адресов новым участкам;
  • постановка новых объектов недвижимости на кадастровый учет;
  • регистрация права собственности на новые участки.
При разделе заложенного земельного участка ипотека сохраняется в отношении каждого вновь образованного участка, если иное не установлено соглашением собственника недвижимости и банка. Первым пунктом процедуры раздела участка является определение долей супругов. Доли могут быть установлены соглашением сторон или судебным постановлением. Если стороны намерены урегулировать вопрос мирным путем, они могут заключить соглашение о разделе имущества или об определении долей в общем имуществе, которое будет регламентировать и размер доли, которая причитается супругу, и размер платежа по ипотеке. Если такое соглашение согласовано с банком, и он не возражает против трансформации солидарного ипотечного обязательства в долевое, то следующим этапом будет внесение изменений в кредитный договор. При наличии между супругами споров раздел имущества и долгов проводится судом. Подробнее об особенностях и порядке раздела ипотеки при разводе смотрите отдельную публикацию. Судебный процесс раздела участка в ипотеке имеет следующие особенности:
  • В рамках дела назначается землеустроительная, а если разделу подлежит дом, то еще и строительно-техническая экспертиза для решения вопроса о возможности и целесообразности раздела, а также предложения его вариантов;
  • К участию в деле в качестве третьего лица привлекается банк.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Пример: Жилой дом, приобретенный с использованием ипотечного кредитования, по итогам строительно-технической экспертизы был признан подлежащим фактическому разделу на две изолированные части. При вынесении судом решения также была решена судьба земельного участка под домом, а именно произведен его раздел в ½ долях между каждым из супругов. В ходе исполнения решения было произведено межевание участка, его фактически раздел, присвоение отдельных номеров каждой половине дома. Фактически, индивидуальный жилой дом после исполнения решения был перепланирован и перестроен в двухквартирный жилой дом. ВАЖНО: Сложности при разделе земельного участка в ипотеке возникают именно при необходимости физического раздела данного имущества. Формальный раздел с признанием права общей долевой собственности, как правило, никаких проблем на практике не вызывает.

Что делать, если раздел участка невозможен?

Невозможность раздела земельного участка в натуре ввиду его небольшого размера или по иным причинам оставляет супругам выбор из 3 вариантов:
  • передача участка в единоличную собственность одного супруга с выплатой второму соразмерной компенсации. В этом случае обязанность по выплате ипотечного долга ляжет на плечи только одного супруга;
  • продажа участка и перевод ипотечного долга на третье лицо;
  • установление порядка пользования общим участком.
Порядок пользования участком можно определить в добровольном или судебном порядке. Если имеет место обращение в суд, то обычно не обходится без назначения землеустроительной экспертизы, при которой эксперт предлагает наилучшие для супругов варианты совместного использования имущества. При наличии дома эксперт, составляя заключение, учитывает его планировку, назначение помещений, вариант прокладки инженерных коммуникаций и многие другие факторы. Итогом экспертизы будет однозначный ответ о возможности или невозможности раздельного использования дома и земельного участка, а также один или несколько вариантов фактического раздела дома в натуре. Помимо заключения эксперта, суд принимает во внимание:
  • как распределены доли в общем имуществе;
  • есть ли между супругами договоренность (устная или письменная) о порядке использования имущества, подтвержденная многолетней практикой;
  • удобство использования земли и дома для супругов.
Отношения супругов по использованию участка и здания относятся к числу длящихся, а значит, установленный порядок может быть впоследствии скорректирован. Определение порядка пользования общим имуществом государственной регистрации не подлежит. Судебный акт в этой части исполняется с участием представителей ФССП.
  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем! Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут! Все данные будут переданы по защищенному каналу Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

(Москва)
(Санкт-Петербург)
(Федеральный номер)

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Раздел земельного участка находящегося в залоге: 11 комментариев

  1. berkey

    Excellent blog here! Also your site loads up fast! What host are you using? Can I get your affiliate link to your host? I wish my site loaded up as fast as yours lol|

  2. the feed

    Thank you for every other informative site. Where else may just I am getting that type of information written in such an ideal approach? I have a mission that I’m just now working on, and I have been at the glance out for such info.|

  3. thefeed

    Thanks a bunch for sharing this with all people you really know what you are talking approximately! Bookmarked. Please also discuss with my web site =). We will have a hyperlink change contract among us|

  4. Troy Otano

    An impressive share! I have just forwarded this onto a friend who was conducting a little research on this. And he actually ordered me dinner due to the fact that I discovered it for him… lol. So allow me to reword this…. Thanks for the meal!! But yeah, thanx for spending the time to talk about this matter here on your internet site.|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.