Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Согласно изменениям в законодательстве Российской Федерации с 2017 года, для участия в долевом строительстве и получении права принимать денежные взносы от дольщиков, фирма-застройщик теперь должна обладать внушительным личным капиталом, который свидетельствует о её «добросовестности». Размер минимально необходимого капитала указан в таблице, расположенной ниже по тексту. Величина суммы обеспечения напрямую зависит от площади предполагаемого объекта постройки. Минимальный капитал, необходимый застройщику по ФЗ-214.

Итоговая площадь планируемой новостройки, тыс. м².	Размер необходимого капитала, руб.
1,5	2 500 000 руб.
2,5	4 000 000 руб.
10	10 000 000 руб.
25	40 000 000 руб.
50	80 000 000 руб.
100	150 000 000 руб.
250	400 000 000 руб.
500	800 000 000 руб.
свыше 500	1500 000 000 руб.

Вместе с уставным капиталом застройщика с 2017 года в расчет берется и финансовое положение самих учредителей фирмы. При этом застройщик должен иметь договор поручительства, зарегистрированный у нотариуса.

Выполнение этих требований к уставному капиталу застройщика не является гарантией сдачи объекта дольщикам

Сейчас специалисты юридического отдела нашей фирмы elitearenda.ru объяснят, в чем здесь дело. По закону, уставной капитал и прочие капиталы могут быть сформированы не из «денежной массы» (на расчетных счетах), а из прочих активов предприятия. При этом к активам предприятия относятся не только денежные средства, но и следующие пункты:

1. движимое и недвижимое имущество фирмы, в том числе здания и сооружения;
2. материалы (инструменты, хозяйственный инвентарь, рабочая одежда, изношенная и старая спецтехника);
3. нематериальные активы, НМА (например, если ваши специалисты разработали программу, разработали личный кабинет для покупателей). В том числе НМА, созданные и оцененные непосредственно самим создателем этих активов;
4. прочие неликвидные активы, купленные у аффилированных лиц;
5. незавершенное строительство;
6. многие другие активы.

Как вы понимаете, застройщик при желании может довольно просто увеличить стоимость каждого из приведенных выше пунктов и тем самым обеспечить себе размер минимального капитала. Более того, размер уставного капитала по ФЗ 214 регламентирован только до подачи проектной декларации. Как только застройщик получает право привлекать средства «дольщиков», он может вернуть привлеченные средства туда, откуда они были получены.

Требования к уставному капиталу застройщика по ФЗ 214, действующие с 01.01.2017, никоим образом не затрагивают проблему прихода в негодность или поломки, утраты части активов, которыми он был сформирован. Установленные ФЗ 214 минимальные суммы капитала застройщика зависят от площади возводимой новостройки и совершенно не отражают реальной рыночной стоимости жилья.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Так, 2,5 млн руб. на 1500 м² — это 1667 рублей на 1 м², т.е. в 20-30 раз меньше реальных рыночных цен на жилье в любом субъекте РФ. Средняя цена 1 м² в новостройке составляет 45000-5000 рублей. Об этом мы писали в статье о том, сколько сегодня стоит квартира в новостройке. В ней есть все города РФ. Если вам необходима детальная консультация по инвестициям в объекты по ДДУ, то обращайтесь в раздел по оценке эффективности инвестиций или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71. Для того, чтобы иметь возможность привлекать средства граждан по договорам долевого участия, застройщик должен соответствовать целому ряду установленных 214 ФЗ требований. Их список со временем менялся. Так, очередными изменениями в 214 ФЗ были отменены требования к минимальному уставному капиталу застройщиков, но только для новых проектов строительства. В этой статье мы разберемся, каким требованиям должен отвечать застройщик, чтобы у него можно было приобрести квартиру с минимальным риском для вложенных средств.

Статья 3 214 ФЗ устанавливает ряд требований, которым должен отвечать застройщик, работающий по закону 214 ФЗ. Эти требования можно разделить на две группы:

Для начала привлечения средств дольщиков (т.е. заключения ДДУ) застройщик должен:

• оформить права на земельный участок, на котором осуществляется строительство,
• получить разрешение на строительство. При этом одно разрешение на строительство может распространяться на несколько домов (очередей строительства).

В предыдущей редакции закона 214 ФЗ планировалось установить с 1 июля 2018 года запрет на работу по нескольким разрешениям на строительство одновременно. В дальнейшем норму смягчили. В последней редакции закона 214 ФЗ, введенной Федеральным законом № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года, с этой даты застройщик может получить несколько разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом (ГПЗУ) или проектом планировки территории (ППТ). Это означает, что застройщики могут реализовывать крупные проекты из нескольких домов и социальных объектов, но в рамках одной территории. Это ограничение не применяется к проектам, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года.

• разработать проектную документацию и провести ее экспертизу,
• получить от органов строительного надзора заключение о соответствии застройщика и проекта требованиям 214 ФЗ,
• опубликовать проектную декларацию в отношении многоквартирного дома,
• разместить на банковском счете в уполномоченном банке минимум 10% от предполагаемой стоимости строительства. Вместо размещения средств на счете, застройщик может заключить договор с уполномоченным банком на предоставление кредита в размере 40% и более от стоимости строительства. Остальные средства могут быть получены от покупателей жилья по договорам долевого участия, либо также профинансированы за счет кредитов,
• в бухгалтерском учете застройщика обязательства, не связанные с данным проектом, должны составлять не более 1% от предполагаемой стоимости строительства (сюда не включаются гарантийные обязательства, которые застройщик принял на себя в предыдущих проектах строительства многоквартирных домов),
• приобрести опыт строительства многоквартирных домов общей площадью более 5 тыс. кв. м. в течение 3 лет и более (учитывается опыт других родственных застройщику компаний, а также опыт в качестве технического заказчика или генерального подрядчика).

В ходе строительства заcтройщик должен

До получения разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию застройщик должен соответствовать целому ряду требований. Застройщик может руководить проектом строительства самостоятельно, либо привлечь для этих целей технического заказчика. Закон устанавливает, что технический заказчик (или, при его отсутствии — сам застройщик), а также генеральный подрядчик проекта должны быть членами саморегулируемой организации (СРО), что подтверждает их необходимую квалификацию. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны открыть расчетные счета в одном и том же уполномоченном банке, который будет контролировать расходование застройщиком средств в соответствии с требованиями 214 ФЗ. Застройщик должен обеспечить, чтобы его финансовое положение было устойчивым. 214 ФЗ устанавливает требование о размере собственных средств застройщика, которые должны составлять не менее 10% от запланированной стоимости проекта. В эти 10% входят не только деньги на счетах, но и другие виды активов — земля, другое имущество, а также дебиторская задолженность. Застройщик вправе получать кредиты для финансирования проекта строительства, но не вправе оформлять какие-либо другие кредиты для других целей. Исключением являются целевые займы, предоставленные владельцем застройщика — их можно получить в размере до 20% от стоимости каждого проекта строительства. Размер процентов по таким целевым займам ограничен ключевой ставкой Центрального банка, увеличенной на 2 процента (т.е. если ставка ЦБ равна 7%, то компания-владелец застройщика может предоставить ему средства по ставке не более 9% годовых). Это ограничение призвано предотвратить нецелевой вывод средств под предлогом процентов за кредит. Застройщик не вправе выпускать облигации для привлечения финансирования (однако на материнскую компанию застройщика это ограничение не распространяется).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Застройщик не вправе предоставлять поручительства и гарантии за других лиц , а также не может передавать свое имущество в залог для обеспечения исполнения чужих обязательств. Застройщик также не может передавать свое имущество в обеспечение собственных обязательств, не связанных с проектом строительства. С 1 сентября 2018 года застройщики должны будут дополнительно соблюдать нормативы финансовой устойчивости, порядок определения которых будет установлен Правительством. Застройщик не должен иметь задолженностей перед бюджетом по налогам и сборам на сумму, превышающую 300 тысяч рублей (в эту сумме не включаются задолженности, которые застройщик оспаривает, до момента принятия окончательного решения по ним). Застройщики обязаны составлять квартальную и годовую бухгалтерскую отчетность и размещать ее в системе ЕИСЖС. Частью 5 статьи 3 ФЗ 214 установлены следующие сроки подготовки и размещения отчетности: в течение 30 дней после окончания квартала для квартальной отчетности, и в течение 120 дней после окончания финансового года (31 декабря) для годовой отчетности. В отношении годовой отчетности должно быть подготовлено заключение аудитора, подтверждающее ее достоверность.

Застройщик утратит право привлекать средства граждан в случае, если:

• владелец застройщика решит его ликвидировать,
• будет начато банкротство застройщика,
• будет вынесено решение о приостановлении деятельности застройщика (Кодекс РФ об административных правонарушениях предусматривает такую меру наказания по многим статьям),
• застройщик будет включен в реестр недобросовестных поставщиков либо реестр недобросовестных участников аукционов по продаже земельных участков.

Если выяснится, что застройщик заключал договоры долевого участия с гражданами и получал оплату, не имея на это прав, дольщик может потребовать немедленно возвратить все уплаченные денежные средства, а также уплатить в двойном размере проценты на эту сумму по ставке, равной ключевой ставке ЦБ РФ. Также гражданин-дольщик имеет право потребовать возместить ему причиненные убытки, но их размер придется обосновать. С застройщика при этом может быть взыскан административный штраф по части 1 статьи 14.28 КоАП в размере до 1 миллиона рублей. В случае же, если общая сумма собранных с дольщиков средств превысила 3 миллиона рублей, руководители застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности по статье 200.3 УК РФ. 214 ФЗ устанавливает также требования к физическим лицам, контролирующим застройщика. Эти требования распространяются на управляющие органы застройщика (генерального директора, главного бухгалтера, членов правления), а также владельцев застройщика, которым прямо или косвенно (через другие компании) принадлежат более 5% уставного капитала застройщика:

• отсутствие судимости за экономические преступления или преступления против государства;
• отсутствие дисквалификации, которая предусмотрена как наказание по ряду статей КоАП РФ;
• они не должны быть признаны банкротами.

Информацию о назначении на должности указанных лиц застройщик должен сообщать органам строительного надзора в течение 3 рабочих дней.

Ограничения на расходование денежных средств со счета застройщика

Изменениями в статью 18 закона 214 ФЗ с 1 июля 2018 установлено, что способы расходования средств с банковского счета застройщика, открытого в соответствии с измененным 214 ФЗ, будут ограничены следующими случаями:

• финансирование строительства проекта, на который застройщик получил разрешение на строительство;
• оплата стоимости земельных участков, на которых будет построен многоквартирный дом или арендной платы, если участок используется по договору аренды;
• платежи за подготовку проектной документации, инженерные изыскания и экспертизы;
• строительство инженерных сетей и оплата подключения к ним;
• оплата по договору комплексного развития или освоения территории (если застройщик заключил такой договор)
• платежи за подготовку градостроительной документации
• оплачивать строительство социальных объектов в случае, если застройщик обязан их возвести по договору с государственными органами.
• погашение полученных на строительство кредитов и процентов по ним
• оплата госпошлин за регистрацию ДДУ
• размещение свободных денег на депозит в том же уполномоченном банке
• уплата налогов и сборов, штрафов и пеней
• оплата в компенсационный фонд
• возврат средств дольщику в случае расторжения ДДУ
• выплаты работникам и менеджменту, оплата банковских комиссий и другие организационные расходы на обеспечение деятельности застройщика. Размер таких организационных расходов не должен превышать 10% от проектной (планируемой) стоимости строительства, если застройщик составляет отчетность в соответствии с российскими бухгалтерскими стандартами. Если же застройщик использует МСФО, максимальный размер организационных расходов не должен превысить 25% от планируемой стоимости проекта.

Застройщик не должен заключать договоры, запрещенные 214 ФЗ в редакции с 1 июля 2018. Если данное требование нарушено, соответствующая сделка застройщика может быть оспорена органами строительного надзора, Фондом защиты прав дольщиков, либо же самим застройщиком или его владельцем.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Запрещено также снимать наличные денежные средства со счета, за исключением средств на выплату заработной платы работникам застройщика. Застройщик может оплачивать услуги подрядчиков в разных областях (за подготовку документации, изыскания, экспертизы и другие работы) авансом, но общая сумма авансов, выданных всем подрядчикам, не должна превышать 30% от проектной стоимости строительства дома. Если застройщик строит несколько многоквартирных домов, полученные от дольщиков средства должны учитываться отдельно по каждому дому. Перечисленные выше ограничения действуют до момента ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение в нем. Если проект был начат раньше, изменения в 214 ФЗ применяются ограниченно. Застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке, и не осуществлять операций, запрещенных частью 3 статьи 18 Закона 214 ФЗ, а именно:

• обеспечивать обязательства третьих лиц;
• совершать платежи по договорам, не связанным с проектом строительства;
• предоставлять займы и ссуды;
• приобретать ценные бумаги (облигации, векселя);
• оплачивать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, за исключением создания других обществ-застройщиков;
• оплачивать выпущенные застройщиком ценные бумаги (за исключением собственных акций при их выкупе).

Контроль за соблюдением застройщиком ограничений, установленных изменениями в ФЗ 214 с 1 июля 2018 года, осуществляет уполномоченный банк. Застройщик при осуществлении любых операций по счету должен предоставить в банк все необходимые документы, подтверждающие эти операции. Уполномоченный банк проверяет, разрешена ли та или иная операция. Банк может приостановить ее проведение или отказать в операции.

Если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года

Указанные выше требования обязательны не для всех застройщиков. В частности, если разрешение на строительство проекта было получено до 1 июля 2018 года, застройщик может:

• не включать в свое наименование слова «специализированный застройщик»;
• продолжать строить дома по всем разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года, невзирая на их общее количество;
• не обеспечивать наличие как минимум 10% собственных средств в период строительства;
• получать займы, выпускать облигации, выдавать поручительства и предоставлять свое имущество в обеспечение обязательств третьих лиц без ограничений, установленных последней редакцией закона № 214.
• принимать на себя любые обязательства без ограничений.

Однако для такого застройщика будут обязательны требования, установленные предыдущей редакцией 214 ФЗ, в частности — наличие уставного капитала в минимальном размере, установленном законом.

Счет эскроу упрощает требования к застройщику

Соблюдение установленных новой редакцией 214 ФЗ требований некотоое время было не обязательно для застройщиков, которые используют счета эскроу. Считалось, что счет эскроу сам по себе обеспечивает достаточную защиту интересов дольщиков. Однако последними изменениями в 214-ФЗ и другие изменяющие его законы (вступили в силу 27 июня 2019 года) было установлено, что некоторые требования все-таки применяются. Список применимых требований зависит от того, когда было получено разрешение на строительство. К застройщикам, привлекающим средства дольщиков через эскроу в проект, где разрешение на строительство было получено после 1 июля 2018 года, применяются следующие требования:

• о трех годах и 5 тыс. кв. м. опыта в строительстве,
• ограничения на количество разрешений на строительство в рамках одной территории,
• действует запрет на выпуск ценных бумаг,
• запрещено предоставление обеспечения по обязательствам третьих лиц,
• расходование денежных средств со счета застройщика допускается только на прямо оговоренные в законе цели;
• не допускается наличие недоимок по налогам.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Если разрешение на строительство было получено до 1 июля 2018 года, применяются следующие требования:

• застройщик обязан открыть специальный счет в одном из специально уполномоченных банков. По этому счету разрешено проводить любые операции, кроме прямо запрещенных законом. Это основное отличие от проектов, начатых после 1 июля 2018 года, для которых разрешены только перечисленные в законе операции;
• действует запрет на получение «посторонних» кредитов, не используемых для строительства проекта;
• запрещено обеспечивать обязательства третьих лиц, выдавать займы;
• запрещено приобретать и выпускать собственные ценные бумаги, создавать дочерние организации (исключение — дочерние компании — застройщики).

Для всех проектов вне зависимости от даты разрешения на строительство счет эскроу заменяет уплату взносов в компенсационный фонд долевого строительства.

Требования к уставному капиталу застройщика отменены

Требования к уставному капиталу застройщика были установлены предыдущей редакций ФЗ 214 для проектов, регистрация первого ДДУ по которым состоялась после 1 июля 2017 года. Для более ранних проектов минимальный размер уставного капитала отсутствовал и интересы дольщиков обеспечивались иными способами. Размер уставного капитала был установлен в зависимости от количества квадратных метров, которые находятся в процессе строительства, а также даты начала строительства. Применимые к застройщику требования зависят от того, когда было получено разрешение на строительство того или иного проекта — до или после 1 июля 2018 года. Поэтому дата разрешения на строительство — первое, на что стоит обратить внимание будущему дольщику. Уже больше десяти лет отношения в области долевого строительства регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ). Данный закон не имел предшественников и возник в области инвестирования строительства жилья, которая, будучи чрезвычайно востребованной в экономическом отношении, крайне слабо упорядочивалась разрозненными нормативно-правовыми актами. Как и любой другой закон, затрагивающий динамично развивающуюся сферу экономики, 214-ФЗ тоже неоднократно изменялся и дополнялся. Последние изменения были внесены федеральным законом от 03.07.2016 года № 304-ФЗ, большая часть положений которого вступает в силу с 1 января 2017 года. Что же принципиально изменится в регулировании долевого строительства? Традиционно большая часть изменений коснулась застройщиков. Минимальный размер уставного капитала Существенно увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика. Согласно ст. 66.2 ГК РФ уставной капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов. Раньше застройщиком многоквартирного жилого дома вполне могло быть ООО с уставным капиталом всего в 10 тыс. руб. Возникал закономерный вопрос, каким образом такой уставной капитал мог гарантировать интересы участников долевого строительства многомиллионного объекта?

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

На стадии обсуждения законопроекта предлагалось установить минимальную величину уставного капитала не ниже 5% от общей стоимости строительства объекта, при этом для расчета такой стоимости предполагалось выводить некую среднюю стоимость одного квадратного метра в соответствующем регионе. По здравому размышлению от такой сложной редакции решили отказаться. В итоге минимальный уставной капитал застройщика определяется по скользящей шкале в зависимости от площади и, соответственно, стоимости объекта – от 2,5 млн рублей (при общей площади до 1,5 тыс. кв. м), до 1 млрд 500 млн рублей (при общей площади более 500 тыс. кв. м). Безусловно, нововведение о минимальном размере уставного капитала представляется очень полезным. Но насколько оно работает на практике? Согласно ст. 66.2 ГК РФ, уставной капитал хозяйственного общества должен быть оплачен деньгами в размере минимального уставного капитала, определяемого законами об обществах с ограниченной ответственностью и акционерных обществах – то есть все те же 10 тыс. рублей. Правила о том, что весь уставной капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, законодатель по какой-то причине не ввел. Поэтому оставшаяся часть уставного капитала может оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени может изнашиваться, терять цену и даже погибать из-за несчастных случаев. Соответственно, и гарантировать интересы кредиторов застройщика такое имущество может весьма условно. Именно поэтому среди юристов часто бытует мнение, что уставной капитал – это цифры на бумаге, которые ничего реально не гарантируют. В этой связи изменение минимального размера уставного капитала выглядит больше как попытка государства укрупнить рынок строительства, убрать из него мелкие компании, чем как попытка реально защитить интересы дольщиков. Довольно часто крупные застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию, при этом специально оговаривается, что в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум. Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который во избежание «самодеятельности» застройщиков должен быть удостоверен нотариально. Договор поручительства должен предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно – застройщику или учредителю – предъявлять свои финансовые требования. Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации Если раньше компания зачастую ограничивалась размещением в Интернете проектной декларации, содержащей в виде таблицы самые общие данные по застройщику и проекту строительства, то теперь компании обязали размещать сканы некоторых основных документов. Так, обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома. Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте. Размещение этих документов в сети Интернет будет способствовать прозрачности строительства. Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения. Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков Новой редакцией 214-ФЗ вводится ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Она составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки. Необходимость конкретизации в этом вопросе назрела давно, так как 214-ФЗ регулирует лишь ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а субсидиарное (дополнительное) применение норм Закона о защите прав потребителей на отношения застройщик/дольщик на практике вызывало вопросы, в первую очередь – о размере ответственности за просрочку. Однако сам срок для устранения строительных недостатков, по мнению законодателя, должны устанавливать сами стороны ДДУ. Здесь-то и возникает сложность. Ведь стороной, диктующей условия ДДУ, остается застройщик. И вполне возможен срок в полгода для устранения небольшого дефекта вроде регулирования положения створок окон. 5%-е ограничение изменения площади квартиры Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. До рассматриваемых изменений в 214-ФЗ застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ тот факт, что изменение площади квартиры в виде, например, 10% от площади, предусмотренной ДДУ, не будет являться существенным. Изменения внесли ясность в этот вопрос, указав критерием существенности 5% от заявленной в ДДУ площади.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Множество споров на этапе законопроекта вызвали так называемые счета эскроу. Они представляют собой некий аналог всем известной банковской ячейки, но только для расчетов в безналичной форме, и имеют много общего с банковским аккредитивом. Суть расчетов по эскроу состоит в том, что участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства. Эта простая и безопасная для дольщика система расчетов вызвала вполне обоснованную критику со стороны девелоперов. Ведь сама суть долевого строительства состоит в том, что застройщик привлекает в проект денежные средства граждан. На них закупаются необходимые строительные материалы, оплачиваются услуги подрядных организаций и реализуется множество других статей расходов. В отличие от процентных банковских кредитов пользование деньгами дольщиков является бесплатным, что в итоге приводит к удешевлению стоимости квартир и, как следствие, наблюдаемой популярности инвестиций в строительство. Итогом дискуссий стало то, что в принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным, а осуществляется диспозитивно, по желанию. Представляется, что возможность применения при расчетах счетов эскроу носит тестовый характер. Для привлечения внимания застройщиков к этой схеме предусмотрены определенные льготы: так, в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается. И все же дальнейшее развитие механизма эскроу при существующих экономических реалиях маловероятно. Денис Артемов, Novostroy-M.ru Продолжение статьи – в ближайшем выпуске рубрики "Тема дня". Следите за публикациями!

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Согласно изменениям в законодательстве Российской Федерации с 2017 года, для участия в долевом строительстве и получении права принимать денежные взносы от дольщиков, фирма-застройщик теперь должна обладать внушительным личным капиталом, который свидетельствует о её «добросовестности». Размер минимально необходимого капитала указан в таблице, расположенной ниже по тексту. Величина суммы обеспечения напрямую зависит от площади предполагаемого объекта постройки. Минимальный капитал, необходимый застройщику по ФЗ-214.

Итоговая площадь планируемой новостройки, тыс. м².	Размер необходимого капитала, руб.
1,5	2 500 000 руб.
2,5	4 000 000 руб.
10	10 000 000 руб.
25	40 000 000 руб.
50	80 000 000 руб.
100	150 000 000 руб.
250	400 000 000 руб.
500	800 000 000 руб.
свыше 500	1500 000 000 руб.

Вместе с уставным капиталом застройщика с 2017 года в расчет берется и финансовое положение самих учредителей фирмы. При этом застройщик должен иметь договор поручительства, зарегистрированный у нотариуса.

Выполнение этих требований к уставному капиталу застройщика не является гарантией сдачи объекта дольщикам

Сейчас специалисты юридического отдела нашей фирмы elitearenda.ru объяснят, в чем здесь дело. По закону, уставной капитал и прочие капиталы могут быть сформированы не из «денежной массы» (на расчетных счетах), а из прочих активов предприятия. При этом к активам предприятия относятся не только денежные средства, но и следующие пункты:

1. движимое и недвижимое имущество фирмы, в том числе здания и сооружения;
2. материалы (инструменты, хозяйственный инвентарь, рабочая одежда, изношенная и старая спецтехника);
3. нематериальные активы, НМА (например, если ваши специалисты разработали программу, разработали личный кабинет для покупателей). В том числе НМА, созданные и оцененные непосредственно самим создателем этих активов;
4. прочие неликвидные активы, купленные у аффилированных лиц;
5. незавершенное строительство;
6. многие другие активы.

Как вы понимаете, застройщик при желании может довольно просто увеличить стоимость каждого из приведенных выше пунктов и тем самым обеспечить себе размер минимального капитала. Более того, размер уставного капитала по ФЗ 214 регламентирован только до подачи проектной декларации. Как только застройщик получает право привлекать средства «дольщиков», он может вернуть привлеченные средства туда, откуда они были получены.

Требования к уставному капиталу застройщика по ФЗ 214, действующие с 01.01.2017, никоим образом не затрагивают проблему прихода в негодность или поломки, утраты части активов, которыми он был сформирован. Установленные ФЗ 214 минимальные суммы капитала застройщика зависят от площади возводимой новостройки и совершенно не отражают реальной рыночной стоимости жилья.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Так, 2,5 млн руб. на 1500 м² — это 1667 рублей на 1 м², т.е. в 20-30 раз меньше реальных рыночных цен на жилье в любом субъекте РФ. Средняя цена 1 м² в новостройке составляет 45000-5000 рублей. Об этом мы писали в статье о том, сколько сегодня стоит квартира в новостройке. В ней есть все города РФ. Если вам необходима детальная консультация по инвестициям в объекты по ДДУ, то обращайтесь в раздел по оценке эффективности инвестиций или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71. Для того, чтобы иметь возможность привлекать средства граждан по договорам долевого участия, застройщик должен соответствовать целому ряду установленных 214 ФЗ требований. Их список со временем менялся. Так, очередными изменениями в 214 ФЗ были отменены требования к минимальному уставному капиталу застройщиков, но только для новых проектов строительства. В этой статье мы разберемся, каким требованиям должен отвечать застройщик, чтобы у него можно было приобрести квартиру с минимальным риском для вложенных средств.

Статья 3 214 ФЗ устанавливает ряд требований, которым должен отвечать застройщик, работающий по закону 214 ФЗ. Эти требования можно разделить на две группы:

Для начала привлечения средств дольщиков (т.е. заключения ДДУ) застройщик должен:

• оформить права на земельный участок, на котором осуществляется строительство,
• получить разрешение на строительство. При этом одно разрешение на строительство может распространяться на несколько домов (очередей строительства).

В предыдущей редакции закона 214 ФЗ планировалось установить с 1 июля 2018 года запрет на работу по нескольким разрешениям на строительство одновременно. В дальнейшем норму смягчили. В последней редакции закона 214 ФЗ, введенной Федеральным законом № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года, с этой даты застройщик может получить несколько разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом (ГПЗУ) или проектом планировки территории (ППТ). Это означает, что застройщики могут реализовывать крупные проекты из нескольких домов и социальных объектов, но в рамках одной территории. Это ограничение не применяется к проектам, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года.

• разработать проектную документацию и провести ее экспертизу,
• получить от органов строительного надзора заключение о соответствии застройщика и проекта требованиям 214 ФЗ,
• опубликовать проектную декларацию в отношении многоквартирного дома,
• разместить на банковском счете в уполномоченном банке минимум 10% от предполагаемой стоимости строительства. Вместо размещения средств на счете, застройщик может заключить договор с уполномоченным банком на предоставление кредита в размере 40% и более от стоимости строительства. Остальные средства могут быть получены от покупателей жилья по договорам долевого участия, либо также профинансированы за счет кредитов,
• в бухгалтерском учете застройщика обязательства, не связанные с данным проектом, должны составлять не более 1% от предполагаемой стоимости строительства (сюда не включаются гарантийные обязательства, которые застройщик принял на себя в предыдущих проектах строительства многоквартирных домов),
• приобрести опыт строительства многоквартирных домов общей площадью более 5 тыс. кв. м. в течение 3 лет и более (учитывается опыт других родственных застройщику компаний, а также опыт в качестве технического заказчика или генерального подрядчика).

В ходе строительства заcтройщик должен

До получения разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию застройщик должен соответствовать целому ряду требований. Застройщик может руководить проектом строительства самостоятельно, либо привлечь для этих целей технического заказчика. Закон устанавливает, что технический заказчик (или, при его отсутствии — сам застройщик), а также генеральный подрядчик проекта должны быть членами саморегулируемой организации (СРО), что подтверждает их необходимую квалификацию. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны открыть расчетные счета в одном и том же уполномоченном банке, который будет контролировать расходование застройщиком средств в соответствии с требованиями 214 ФЗ. Застройщик должен обеспечить, чтобы его финансовое положение было устойчивым. 214 ФЗ устанавливает требование о размере собственных средств застройщика, которые должны составлять не менее 10% от запланированной стоимости проекта. В эти 10% входят не только деньги на счетах, но и другие виды активов — земля, другое имущество, а также дебиторская задолженность. Застройщик вправе получать кредиты для финансирования проекта строительства, но не вправе оформлять какие-либо другие кредиты для других целей. Исключением являются целевые займы, предоставленные владельцем застройщика — их можно получить в размере до 20% от стоимости каждого проекта строительства. Размер процентов по таким целевым займам ограничен ключевой ставкой Центрального банка, увеличенной на 2 процента (т.е. если ставка ЦБ равна 7%, то компания-владелец застройщика может предоставить ему средства по ставке не более 9% годовых). Это ограничение призвано предотвратить нецелевой вывод средств под предлогом процентов за кредит. Застройщик не вправе выпускать облигации для привлечения финансирования (однако на материнскую компанию застройщика это ограничение не распространяется).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Застройщик не вправе предоставлять поручительства и гарантии за других лиц , а также не может передавать свое имущество в залог для обеспечения исполнения чужих обязательств. Застройщик также не может передавать свое имущество в обеспечение собственных обязательств, не связанных с проектом строительства. С 1 сентября 2018 года застройщики должны будут дополнительно соблюдать нормативы финансовой устойчивости, порядок определения которых будет установлен Правительством. Застройщик не должен иметь задолженностей перед бюджетом по налогам и сборам на сумму, превышающую 300 тысяч рублей (в эту сумме не включаются задолженности, которые застройщик оспаривает, до момента принятия окончательного решения по ним). Застройщики обязаны составлять квартальную и годовую бухгалтерскую отчетность и размещать ее в системе ЕИСЖС. Частью 5 статьи 3 ФЗ 214 установлены следующие сроки подготовки и размещения отчетности: в течение 30 дней после окончания квартала для квартальной отчетности, и в течение 120 дней после окончания финансового года (31 декабря) для годовой отчетности. В отношении годовой отчетности должно быть подготовлено заключение аудитора, подтверждающее ее достоверность.

Застройщик утратит право привлекать средства граждан в случае, если:

• владелец застройщика решит его ликвидировать,
• будет начато банкротство застройщика,
• будет вынесено решение о приостановлении деятельности застройщика (Кодекс РФ об административных правонарушениях предусматривает такую меру наказания по многим статьям),
• застройщик будет включен в реестр недобросовестных поставщиков либо реестр недобросовестных участников аукционов по продаже земельных участков.

Если выяснится, что застройщик заключал договоры долевого участия с гражданами и получал оплату, не имея на это прав, дольщик может потребовать немедленно возвратить все уплаченные денежные средства, а также уплатить в двойном размере проценты на эту сумму по ставке, равной ключевой ставке ЦБ РФ. Также гражданин-дольщик имеет право потребовать возместить ему причиненные убытки, но их размер придется обосновать. С застройщика при этом может быть взыскан административный штраф по части 1 статьи 14.28 КоАП в размере до 1 миллиона рублей. В случае же, если общая сумма собранных с дольщиков средств превысила 3 миллиона рублей, руководители застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности по статье 200.3 УК РФ. 214 ФЗ устанавливает также требования к физическим лицам, контролирующим застройщика. Эти требования распространяются на управляющие органы застройщика (генерального директора, главного бухгалтера, членов правления), а также владельцев застройщика, которым прямо или косвенно (через другие компании) принадлежат более 5% уставного капитала застройщика:

• отсутствие судимости за экономические преступления или преступления против государства;
• отсутствие дисквалификации, которая предусмотрена как наказание по ряду статей КоАП РФ;
• они не должны быть признаны банкротами.

Информацию о назначении на должности указанных лиц застройщик должен сообщать органам строительного надзора в течение 3 рабочих дней.

Ограничения на расходование денежных средств со счета застройщика

Изменениями в статью 18 закона 214 ФЗ с 1 июля 2018 установлено, что способы расходования средств с банковского счета застройщика, открытого в соответствии с измененным 214 ФЗ, будут ограничены следующими случаями:

• финансирование строительства проекта, на который застройщик получил разрешение на строительство;
• оплата стоимости земельных участков, на которых будет построен многоквартирный дом или арендной платы, если участок используется по договору аренды;
• платежи за подготовку проектной документации, инженерные изыскания и экспертизы;
• строительство инженерных сетей и оплата подключения к ним;
• оплата по договору комплексного развития или освоения территории (если застройщик заключил такой договор)
• платежи за подготовку градостроительной документации
• оплачивать строительство социальных объектов в случае, если застройщик обязан их возвести по договору с государственными органами.
• погашение полученных на строительство кредитов и процентов по ним
• оплата госпошлин за регистрацию ДДУ
• размещение свободных денег на депозит в том же уполномоченном банке
• уплата налогов и сборов, штрафов и пеней
• оплата в компенсационный фонд
• возврат средств дольщику в случае расторжения ДДУ
• выплаты работникам и менеджменту, оплата банковских комиссий и другие организационные расходы на обеспечение деятельности застройщика. Размер таких организационных расходов не должен превышать 10% от проектной (планируемой) стоимости строительства, если застройщик составляет отчетность в соответствии с российскими бухгалтерскими стандартами. Если же застройщик использует МСФО, максимальный размер организационных расходов не должен превысить 25% от планируемой стоимости проекта.

Застройщик не должен заключать договоры, запрещенные 214 ФЗ в редакции с 1 июля 2018. Если данное требование нарушено, соответствующая сделка застройщика может быть оспорена органами строительного надзора, Фондом защиты прав дольщиков, либо же самим застройщиком или его владельцем.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Запрещено также снимать наличные денежные средства со счета, за исключением средств на выплату заработной платы работникам застройщика. Застройщик может оплачивать услуги подрядчиков в разных областях (за подготовку документации, изыскания, экспертизы и другие работы) авансом, но общая сумма авансов, выданных всем подрядчикам, не должна превышать 30% от проектной стоимости строительства дома. Если застройщик строит несколько многоквартирных домов, полученные от дольщиков средства должны учитываться отдельно по каждому дому. Перечисленные выше ограничения действуют до момента ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение в нем. Если проект был начат раньше, изменения в 214 ФЗ применяются ограниченно. Застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке, и не осуществлять операций, запрещенных частью 3 статьи 18 Закона 214 ФЗ, а именно:

• обеспечивать обязательства третьих лиц;
• совершать платежи по договорам, не связанным с проектом строительства;
• предоставлять займы и ссуды;
• приобретать ценные бумаги (облигации, векселя);
• оплачивать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, за исключением создания других обществ-застройщиков;
• оплачивать выпущенные застройщиком ценные бумаги (за исключением собственных акций при их выкупе).

Контроль за соблюдением застройщиком ограничений, установленных изменениями в ФЗ 214 с 1 июля 2018 года, осуществляет уполномоченный банк. Застройщик при осуществлении любых операций по счету должен предоставить в банк все необходимые документы, подтверждающие эти операции. Уполномоченный банк проверяет, разрешена ли та или иная операция. Банк может приостановить ее проведение или отказать в операции.

Если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года

Указанные выше требования обязательны не для всех застройщиков. В частности, если разрешение на строительство проекта было получено до 1 июля 2018 года, застройщик может:

• не включать в свое наименование слова «специализированный застройщик»;
• продолжать строить дома по всем разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года, невзирая на их общее количество;
• не обеспечивать наличие как минимум 10% собственных средств в период строительства;
• получать займы, выпускать облигации, выдавать поручительства и предоставлять свое имущество в обеспечение обязательств третьих лиц без ограничений, установленных последней редакцией закона № 214.
• принимать на себя любые обязательства без ограничений.

Однако для такого застройщика будут обязательны требования, установленные предыдущей редакцией 214 ФЗ, в частности — наличие уставного капитала в минимальном размере, установленном законом.

Счет эскроу упрощает требования к застройщику

Соблюдение установленных новой редакцией 214 ФЗ требований некотоое время было не обязательно для застройщиков, которые используют счета эскроу. Считалось, что счет эскроу сам по себе обеспечивает достаточную защиту интересов дольщиков. Однако последними изменениями в 214-ФЗ и другие изменяющие его законы (вступили в силу 27 июня 2019 года) было установлено, что некоторые требования все-таки применяются. Список применимых требований зависит от того, когда было получено разрешение на строительство. К застройщикам, привлекающим средства дольщиков через эскроу в проект, где разрешение на строительство было получено после 1 июля 2018 года, применяются следующие требования:

• о трех годах и 5 тыс. кв. м. опыта в строительстве,
• ограничения на количество разрешений на строительство в рамках одной территории,
• действует запрет на выпуск ценных бумаг,
• запрещено предоставление обеспечения по обязательствам третьих лиц,
• расходование денежных средств со счета застройщика допускается только на прямо оговоренные в законе цели;
• не допускается наличие недоимок по налогам.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Если разрешение на строительство было получено до 1 июля 2018 года, применяются следующие требования:

• застройщик обязан открыть специальный счет в одном из специально уполномоченных банков. По этому счету разрешено проводить любые операции, кроме прямо запрещенных законом. Это основное отличие от проектов, начатых после 1 июля 2018 года, для которых разрешены только перечисленные в законе операции;
• действует запрет на получение «посторонних» кредитов, не используемых для строительства проекта;
• запрещено обеспечивать обязательства третьих лиц, выдавать займы;
• запрещено приобретать и выпускать собственные ценные бумаги, создавать дочерние организации (исключение — дочерние компании — застройщики).

Для всех проектов вне зависимости от даты разрешения на строительство счет эскроу заменяет уплату взносов в компенсационный фонд долевого строительства.

Требования к уставному капиталу застройщика отменены

Требования к уставному капиталу застройщика были установлены предыдущей редакций ФЗ 214 для проектов, регистрация первого ДДУ по которым состоялась после 1 июля 2017 года. Для более ранних проектов минимальный размер уставного капитала отсутствовал и интересы дольщиков обеспечивались иными способами. Размер уставного капитала был установлен в зависимости от количества квадратных метров, которые находятся в процессе строительства, а также даты начала строительства. Применимые к застройщику требования зависят от того, когда было получено разрешение на строительство того или иного проекта — до или после 1 июля 2018 года. Поэтому дата разрешения на строительство — первое, на что стоит обратить внимание будущему дольщику. Уже больше десяти лет отношения в области долевого строительства регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ). Данный закон не имел предшественников и возник в области инвестирования строительства жилья, которая, будучи чрезвычайно востребованной в экономическом отношении, крайне слабо упорядочивалась разрозненными нормативно-правовыми актами. Как и любой другой закон, затрагивающий динамично развивающуюся сферу экономики, 214-ФЗ тоже неоднократно изменялся и дополнялся. Последние изменения были внесены федеральным законом от 03.07.2016 года № 304-ФЗ, большая часть положений которого вступает в силу с 1 января 2017 года. Что же принципиально изменится в регулировании долевого строительства? Традиционно большая часть изменений коснулась застройщиков. Минимальный размер уставного капитала Существенно увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика. Согласно ст. 66.2 ГК РФ уставной капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов. Раньше застройщиком многоквартирного жилого дома вполне могло быть ООО с уставным капиталом всего в 10 тыс. руб. Возникал закономерный вопрос, каким образом такой уставной капитал мог гарантировать интересы участников долевого строительства многомиллионного объекта?

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

На стадии обсуждения законопроекта предлагалось установить минимальную величину уставного капитала не ниже 5% от общей стоимости строительства объекта, при этом для расчета такой стоимости предполагалось выводить некую среднюю стоимость одного квадратного метра в соответствующем регионе. По здравому размышлению от такой сложной редакции решили отказаться. В итоге минимальный уставной капитал застройщика определяется по скользящей шкале в зависимости от площади и, соответственно, стоимости объекта – от 2,5 млн рублей (при общей площади до 1,5 тыс. кв. м), до 1 млрд 500 млн рублей (при общей площади более 500 тыс. кв. м). Безусловно, нововведение о минимальном размере уставного капитала представляется очень полезным. Но насколько оно работает на практике? Согласно ст. 66.2 ГК РФ, уставной капитал хозяйственного общества должен быть оплачен деньгами в размере минимального уставного капитала, определяемого законами об обществах с ограниченной ответственностью и акционерных обществах – то есть все те же 10 тыс. рублей. Правила о том, что весь уставной капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, законодатель по какой-то причине не ввел. Поэтому оставшаяся часть уставного капитала может оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени может изнашиваться, терять цену и даже погибать из-за несчастных случаев. Соответственно, и гарантировать интересы кредиторов застройщика такое имущество может весьма условно. Именно поэтому среди юристов часто бытует мнение, что уставной капитал – это цифры на бумаге, которые ничего реально не гарантируют. В этой связи изменение минимального размера уставного капитала выглядит больше как попытка государства укрупнить рынок строительства, убрать из него мелкие компании, чем как попытка реально защитить интересы дольщиков. Довольно часто крупные застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию, при этом специально оговаривается, что в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум. Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который во избежание «самодеятельности» застройщиков должен быть удостоверен нотариально. Договор поручительства должен предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно – застройщику или учредителю – предъявлять свои финансовые требования. Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации Если раньше компания зачастую ограничивалась размещением в Интернете проектной декларации, содержащей в виде таблицы самые общие данные по застройщику и проекту строительства, то теперь компании обязали размещать сканы некоторых основных документов. Так, обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома. Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте. Размещение этих документов в сети Интернет будет способствовать прозрачности строительства. Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения. Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков Новой редакцией 214-ФЗ вводится ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Она составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки. Необходимость конкретизации в этом вопросе назрела давно, так как 214-ФЗ регулирует лишь ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а субсидиарное (дополнительное) применение норм Закона о защите прав потребителей на отношения застройщик/дольщик на практике вызывало вопросы, в первую очередь – о размере ответственности за просрочку. Однако сам срок для устранения строительных недостатков, по мнению законодателя, должны устанавливать сами стороны ДДУ. Здесь-то и возникает сложность. Ведь стороной, диктующей условия ДДУ, остается застройщик. И вполне возможен срок в полгода для устранения небольшого дефекта вроде регулирования положения створок окон. 5%-е ограничение изменения площади квартиры Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. До рассматриваемых изменений в 214-ФЗ застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ тот факт, что изменение площади квартиры в виде, например, 10% от площади, предусмотренной ДДУ, не будет являться существенным. Изменения внесли ясность в этот вопрос, указав критерием существенности 5% от заявленной в ДДУ площади.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Множество споров на этапе законопроекта вызвали так называемые счета эскроу. Они представляют собой некий аналог всем известной банковской ячейки, но только для расчетов в безналичной форме, и имеют много общего с банковским аккредитивом. Суть расчетов по эскроу состоит в том, что участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства. Эта простая и безопасная для дольщика система расчетов вызвала вполне обоснованную критику со стороны девелоперов. Ведь сама суть долевого строительства состоит в том, что застройщик привлекает в проект денежные средства граждан. На них закупаются необходимые строительные материалы, оплачиваются услуги подрядных организаций и реализуется множество других статей расходов. В отличие от процентных банковских кредитов пользование деньгами дольщиков является бесплатным, что в итоге приводит к удешевлению стоимости квартир и, как следствие, наблюдаемой популярности инвестиций в строительство. Итогом дискуссий стало то, что в принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным, а осуществляется диспозитивно, по желанию. Представляется, что возможность применения при расчетах счетов эскроу носит тестовый характер. Для привлечения внимания застройщиков к этой схеме предусмотрены определенные льготы: так, в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается. И все же дальнейшее развитие механизма эскроу при существующих экономических реалиях маловероятно. Денис Артемов, Novostroy-M.ru Продолжение статьи – в ближайшем выпуске рубрики "Тема дня". Следите за публикациями!

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно