Разрешение на строительство в водоохранной зоне

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Использование водоохранной зоны регулируется законодательством, частное строительство разрешено осуществлять с соблюдением установленных норм. Собственник земельного участка, расположенного возле различных водоемов, имеет право на застройку, соблюдая ограничения по строительству. Водоохранная зона водного объекта имеет особый правовой статус, во избежание конфликтных ситуаций рекомендуется первоначально ознакомиться с действующим регламентом.

Понятие водоохранной зоны

Действующий Водный кодекс РФ определяет понятие охраняемой территории. В ст. 65 указано, что это прилегающая к берегу водоема земля может быть использована для хозяйственных, строительных и культурных целей исключительно с соблюдением особых условий. Закон защищает водоемы от загрязнения и причинения ущерба, гарантирует сохранность находящихся там животных и растений. Охраняя существующий природный баланс, ВК РФ определяет правила пользования, наказание за нарушение принятых постановлений и регламент использования водоохранной зоны.

Запрет на строительство

Во избежание неприятностей, могущих появиться после завершения строительства и при оформлении свидетельства на право собственности, следует предотвратить нарушения закона. Получая разрешение на застройку или оформляя домовладение придется столкнуться с непредвиденными обстоятельствами. Оптимальным вариантом является предварительное согласование и получение разрешения, чем уплата значительных штрафов за доказанные нарушения.

Наиболее серьезным является вариант, когда застройщик получает предписание на снос возведенного здания, отменить которое бывает крайне сложно. По закону, запрет на строительство в прибрежной зоне относится к 20 м от кромки воды. Ближе расположенный дом или хозяйственные постройки могут быть снесены по судебному постановлению. Непозволительно устанавливать заборы и прочие ограждения, препятствующие доступу третьих лиц к водоему. Огородив часть береговой зоны и создав дополнительные неудобства для граждан, владелец участка будет вынужден снести его и заплатить штраф.

Не стоит забывать, что ликвидационные работы оплачивает нарушитель, средства с виновного взыскиваются по исполнительному производству.

Ограничения по строительству в водоохранной зоне

Защита водоохранной зоны производится согласно установленным нормативам. Утвержденная береговая линия является отправной точкой для всех измерений, касающихся разрешения на застройку. Использование береговой полосы имеет ограничение по осуществлению различных видов деятельности и зависит от удаленности от истока водоема.

Например, ширина полосы, на которой не позволено строиться, составляет для рек:

  • если от истока менее 10 км, то 50 м следует отступить от кромки воды;
  • если 10-50 км, то строительство нельзя осуществлять ближе 100 м;
  • если более 50 км, то требуется отступить 200 м.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Расчет отступа от воды в случае озер и иных замкнутых водных хранилищ осуществляется в зависимости от периметра береговой линии и площади поверхности объекта. Например, если озеро по размеру составляет менее полукилометра, то водоохранная зона расположена на 50 м. Такой регламент касается искусственных и природных водных ресурсов. Для морского берега удаленность для застройки существенно выше и установлена в 500 м. Если река имеет незначительную протяженность, менее 10 км, то водоохранная зона совпадает с берегом. Исключение сделано для осуществления деятельности непосредственно возле истока ручья или небольшой реки. Отступить от берега придется на 50 м, иначе будет нарушен запрет на строительство вблизи водного объекта. К прочим ограничениям использования в хозяйственной деятельности и проживании возле водоохранной зоны относится следующее:
  • недопустимость использования сточных вод для мелиорации и иных сельскохозяйственных потребностей. Поскольку земельный участок расположен в непосредственной близи от водоема, то после полива и орошения сточные воды попадают в водоем;
  • в зоне недопустимо образование захоронений животных, кладбищ или хранения промышленных отходов, особенно повышенной токсичности;
  • запашка участков не разрешается. Береговая линия не должна подвергаться воздействию тяжелой техники, образованию земляных завалов и иных действий, приводящих к размыву грунтов;
  • в защитной зоне нельзя пасти скот и устраивать летние загоны;
  • передвижение всех видов транспорта, образование стихийной или плановой стоянки запрещена.
При всех существующих ограничениях, строительство с соблюдением установленных правил разрешается по закону. При этом потребуется оформление дополнительных разрешений и введение в проектную документацию оборудования и устройств для защиты близлежащего водного объекта.

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Кто именно дает разрешение на строительство в водоохраной зоне.

Ответ

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в водоохранной зоне. Такие правила устанавливает ч.4 ст.51 ГрК РФ. Исключения из этого правила предусмотрены в ч.ч.5-6 ст.51 ГрК РФ. Выполнение работ в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе рек, также как правило, требуют согласования в специально уполномоченном федеральном органе в области рыболовства – см. например, Постановление ФАС ВВО от 26.06.2014 № А79-7462/2013, Постановление ФАС УО от 28.06.2012 № А34-3415/2011. В функции застройщика входит организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухучета затрат (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160). Застройщик может организовать строительство за счет:
  • привлеченного инвестора;
  • собственных или заемных средств, и тогда он выполняет еще функции инвестора.
Независимо от того, за чей счет застройщик организует строительство, в его обязанности входит выполнение следующих функций:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В организационные функции застройщика входит:
  • выполнение инженерных изысканий на принадлежащей ему территории;
  • разработка проектной документации;
  • получение разрешения на строительство;*
  • непосредственно организация и координация строительства объекта (своими силами или силами сторонних организаций).
Это следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51 и пункта 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ. Застройщик должен иметь архитектурный проект. Этот документ необходим для получения разрешения на строительство. Проект нужно выполнить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ). Архитектурно-планировочное задание получает застройщик на основании следующих документов:
  • заявки на строительство;
  • документов, удостоверяющих его право собственности на земельный участок, где планируется строительство объекта. Построить объект застройщик может и на арендованной территории. В этом случае вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от собственника этого участка на разработку проектной документации. Наличие такого разрешения подтвердит, что собственник участка не возражает против строительства на его территории нового объекта арендатором.
Разрешение на строительство выдадут только в том случае, если его архитектурный проект будет соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка. Это следует из положений пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.* Внимание: если застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, территориальное отделение Ростехнадзора может оштрафовать его или приостановить его деятельность. Размер штрафа составляет от 500 000 до 1 000 000 руб. Приостановление деятельности организации возможно на срок до 90 суток.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 25 000 до 50 000 руб. Об этом говорится в части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Читать еще:  Реально ли продать долю в двухкомнатной квартире
Причем, несмотря на то что обязанность получить разрешение на строительство лежит на застройщике, к административной ответственности могут привлечь и организацию (технического заказчика, подрядчика или субподрядчика), которые непосредственно выполняли строительно-монтажные работы на объекте без разрешения на строительство. Дело в том, что перед выполнением таких работ они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к строительным работам, обладает соответствующим разрешением на строительство. Об этом говорится в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11. Объект строительства, созданный без соответствующего разрешения, признается самовольной постройкой. Право собственности на него нельзя будет зарегистрировать. Это следует из положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Более того, такой объект подлежит сносу за счет застройщика (п. 3 ст. 25 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ). Однако есть случаи, при которых получать разрешение на строительство не нужно. К ним относятся:
  • строительство объектов, которые не являются объектами капитального строительства (например, киосков, навесов);
  • строительство сооружений вспомогательного использования (например, временных бытовых построек);
  • иные случаи, предусмотренные законодательством (например, если строительные работы, которые планируются застройщиком, не повлекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки и не затронут характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций).
Об этом говорится в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункте 2 статьи 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ. В состав организационных функций также входит принятие решения о том, кто непосредственно будет вести строительные работы. Вести строительство может сам застройщик (своими силами), а могут привлеченные им сторонние организации – подрядчики (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). Таким образом, объект может быть построен одним из двух способов:
  • подрядным – когда строительство объекта полностью осуществляют подрядчики;
  • собственными силами застройщика – когда строительство объекта ведет сам застройщик с привлечением или без привлечения субподрядчиков.
Для строительства объекта подрядным способом застройщик заключает с подрядчиками договор строительного подряда. Неотъемлемыми частями такого договора являются:
  • техническая документация, в которой указан состав и объем строительных работ, а также требования, предъявляемые к этим работам;
  • смета, которая определяет стоимость подрядных работ, если стоимость работ не определена в твердой договорной цене.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Это следует из положений статей 740, 743, 746 Гражданского кодекса РФ. Подробное руководство по составлению договоров подряда на строительство приведено в письме Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10 июня 1992 г. № БФ-558/15. Если в договоре строительного подряда между застройщиком и подрядчиком не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить строительные работы самостоятельно, то для выполнения отдельных строительных работ подрядчик может привлечь третьих лиц. В этом случае подрядчик признается генеральным подрядчиком, а привлекаемые им третьи лица – субподрядчиками. При этом ответственность перед застройщиком за выполнение всего комплекса работ по строительству объекта, включая работы, выполненные субподрядчиками, несет генеральный подрядчик. Об этом говорится в статье 706 Гражданского кодекса РФ. Непосредственный исполнитель строительных работ, будь то застройщик, генеральный подрядчик или субподрядчик, обязан иметь свидетельство о допуске к выполняемым им работам, выданное саморегулируемой организацией. Это требование пункта 2 статьи 52 и пункта 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса РФ. Для получения такого свидетельства непосредственный исполнитель строительных работ должен быть участником саморегулируемой организации (п. 6 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ). Перечень работ по строительству, для выполнения которых необходимо свидетельство о допуске, установлен приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624. Работы, которые не включены в перечень, может выполнить любое лицо без специального свидетельства или разрешения (п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). Если у застройщика (подрядчика) есть свидетельства о допуске только на определенные виды работ по строительству, то для выполнения иных работ (на которые соответствующие свидетельства отсутствуют) он может привлечь подрядчика (субподрядчика), имеющего необходимое свидетельство (п. 3.2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). Внимание: если застройщик (подрядчик) ведет строительные работы без свидетельства о допуске, территориальное отделение Ростехнадзора может его оштрафовать. Размер штрафа составляет от 40 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ). Кроме того, за осуществление деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) строительная организация может быть ликвидирована по решению суда (абз. 3 п. 2 ст. 61 ГК РФ). Об этом говорится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 5 декабря 1997 г. № 23. Также за осуществление строительной деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) к виновным в этом лицам (например, к руководителю организации) может быть применена уголовная ответственность. Это возможно, если деятельность без свидетельства связана с извлечением дохода в крупном (более 1 000 000 руб.) или особо крупном (более 6 000 000 руб.) размерах.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:
  • штрафа до 300 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период до двух лет);
  • обязательных работ на срок от 180 до 240 часов;
  • ареста на срок от четырех до шести месяцев.
Об этом говорится в пункте 1 статьи 171 Уголовного кодекса РФ. Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в особо крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:
  • штрафа от 100 000 до 500 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период от одного года до трех лет);
  • лишения свободы на срок до пяти лет с дополнительным штрафом или без него.
Это следует из положений пункта 2 статьи 171 Уголовного кодекса РФ». Хорошо иметь домик в деревне, а еще лучше – на берегу реки или озера. Хочешь – плавай, хочешь – загорай, хочешь – рыбу лови: все рядом. Но прежде чем покупать участок в водоохранной зоне, советуем нашим читателям внимательно познакомиться с некоторыми положениями и законами, незнание которых, как известно, не избавляет от ответственности

Разберемся с терминами

FOTOBANKИспользование земли в пределах того или иного водного объекта связано с определенными сложностями и ограничениями. Но прежде чем говорить о них, выясним, что же, собственно, является водоохранной зоной. Согласно п. 1 ст. 65 новой редакции , это "территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира". Итак, в общем и целом ясно. Конкретизировать понятие "специальный режим" будем чуть позже, а пока разберемся с еще одним термином – "прибрежные защитные полосы". В п. 2 указанной выше статьи говорится: «В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности».

Что Водный кодекс нам готовит?

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения в области эксплуатации и охраны водных объектов, а также в сфере использования земель, примыкающих к водным объектам, является Водный кодекс РФ. Президент России Владимир Путин 5 июня 2006 г. подписал новую редакцию Водного кодекса РФ, принятую Госдумой 12 апреля и одобренную Советом Федерации 26 мая нынешнего года. Глава государства подписал также Федеральный закон "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации", согласно которому ВК вступает в силу с 1 января 2007 г. До этого долгожданного для многих застройщиков момента остается всего несколько месяцев. И хотя пока еще действует ВК, принятый в 1995 г., мы предлагаем познакомиться с положениями нового документа, чтобы выяснить, на что же могут рассчитывать нынешние или потенциальные владельцы земельных участков у воды в недалеком будущем. В новой редакции ВК конкретизированы варианты разрешения многих проблемных ситуаций, довольно часто возникавших ранее.
Читать еще:  Прошу рассмотреть дело в мое отсутствие образец
Пожалуй, самым важным для тех, кто занимается строительством в водоохранных зонах, является , в котором четко определено: "В границах водоохранных зон допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды». В новом ВК впервые законодательно, а не подзаконными актами закреплены ширина воодоохранных зон и ширина прибрежных защитных полос. Так, гласит: "Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью:
1) до 10 км – в размере 50 м;
2) от 10 до 50 км – в размере 100 м;
3) от 50 км и более – в размере 200 м». Для реки, ручья протяженностью менее 10 км от истока до устья водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водоема с акваторией менее 0,5 км 2 , устанавливается в размере 50 м. Ширина водоохранной зоны моря составляет 500 м. В новом ВК заметно уменьшены размеры прибрежной защитной полосы с ранее установленного максимума в 100 м до 50 м: "Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет 30 м для обратного или нулевого уклона, 40 м для уклона до трех градусов и 50 м для уклона три и более градуса. Для расположенных в границах болот проточных и сточных озер и соответствующих водотоков ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в размере 50 м. Однако ширина прибрежной защитной полосы озера, водохранилища, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), устанавливается в размере 200 м независимо от уклона прилегающих земель».

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Согласно пока еще действующему Постановлению Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. "Об утверждении Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных полосах", в пределах прибрежных полос запрещено размещение дачных и садово-огородных участков и выделение земли под индивидуальную застройку. В новом ВК в числе ограничений не указан запрет на строительство в пределах прибрежных защитных полос, однако данный пункт требует дополнительных уточнений. Не случайно сейчас мнения юристов по этому вопросу расходятся. Одни считают, что возведение сооружений, расположенных в прибрежной полосе, по-прежнему будет запрещено. Другие уверены, что оно вполне возможно, но с учетом ограничений, установленных актами субъектов РФ. Еще один важный момент нового ВК касается строительства стоянок автотранспортных средств. Их можно организовывать «в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие». Таким образом, концептуально новая редакция ВК либерализует отношения в области использования земель, примыкающих к водным объектам, и определяет, во-первых, что строительство возможно, а во-вторых, что именно запрещено. Новый ВК не изменил правил землепользования, установленных земельным законодательством, и правил застройки, установленных градостроительным законодательством, и потому, скорее всего, до 1 января 2007 г. будут приняты нормативные акты, регламентирующие применение его норм на практике. В том числе должно быть принято постановление, определяющее экологические требования к объектам строительства в водоохранной зоне, и разработаны СНиПы, регламентирующие строительство на данных территориях. Марина Фирсова, руководитель юридической практики по недвижимости TENZOR CONSULTING GROUP:

От теории к практике

Итак, строительство домов в границах водоохранных зон разрешено. Это уже хорошо. А теперь поговорим о тех самых расстояниях от береговой линии, на которых можно возводить жилые объекты. Согласно , "ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью: до 10 км – в размере 50 м". Значит ли это, что, приобретя участок у реки длиной 10 км, вы можете строить дом на расстоянии 50 м от береговой линии? Увы, далеко не всегда, потому что кроме водоохранных зон существуют еще зоны санитарной охраны (ЗСО). Создаются они с целью защиты от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений, а также территорий, где они расположены. И если участок находится в одной из этих зон, то вам придется столкнуться с определенными ограничениями. Согласно , ЗСО организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. Его назначение – защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения или повреждения. Второй и третий пояса (пояса ограничений) занимают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды в источниках водоснабжения. В каждом из этих поясов установлен специальный режим. Наиболее строгие требования предъявляются к участкам, расположенным в первом поясе (100-150 м от уреза воды). Любое строительство, не связанное с водопроводными сооружениями, здесь запрещено. Во втором поясе санитарной охраны возведение дачных поселков возможно, но только при соблюдении ряда условий. В частности, расстояние от уреза воды должно составлять не менее 150 м (его измеряют весной, во время сезонного паводка). В зоне санохраны третьего пояса застройка разрешена с минимальными ограничениями или без каких-либо ограничений. Поэтому при покупке участка или готового коттеджа у воды необходимо в территориальном управлении Роспотребнадзора подтвердить или опровергнуть факт нахождения земельного надела за пределами зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP:

Этап согласований и особенности строительства

Порядок получения разрешения на строительство регламентируется Градостроительным кодексом РФ и во многом одинаков как для территорий водоохранных зон, так и для других земельных участков. И все же есть определенные отличия, в немалой степени осложняющие и удлиняющие процедуру утверждения проекта. Сооружение зданий, строений и иных объектов в водоохранной зоне разрешается законодательством только после согласования (помимо подразделений Комитета по градостроительству и архитектуре, СЭС, Управления пожарного надзора и др.) со специально уполномоченными природоохранными органами. Если объект строительства может оказать воздействие на окружающую среду (например, будет использоваться тепловой насос с забором тепла из грунта или воды; сточные воды не будут направляться на очистные сооружения населенного пункта, а после очистки их предполагается сливать на рельеф и т. д.), понадобится государственная экологическая экспертиза проекта. Данное требование основано на Федеральном законе "Об экологической экспертизе" (в Московской области также действует постановление губернатора области от 30 апреля 1997 г. ). Особое внимание экологи обращают и на материалы, которые планируется использовать при возведении здания. Так, все стройматериалы, имеющие в своем составе полимеры, отходы промышленности и др., должны быть сертифицированы. Срок проведения экспертизы проекта – от одного месяца до полугода в зависимости от его сложности. После окончания процедуры согласования застройщику выдается заключение о возможности или невозможности осуществления строительства.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

С вступлением в силу новой редакции Водного кодекса вести строительство в границах водоохранных зон будет несколько проще. Сегодня желающие возвести постройку на берегу озера или реки должны согласовывать в соответствующем бассейновом управлении расстояние от воды до линии участка, на которой можно поставить объект. Специалисты управления в каждом конкретном случае индивидуально определяют границы защитной полосы. Порой эта процедура затягивается на срок до полугода. С 1 января 2007 г. такие согласования требоваться уже не будут, так как ширина береговой линии четко указана в новом ВК. Строительство в водоохранной зоне связано и с другими сложностями, вытекающими из близости участков к воде. Поэтому перед началом проектирования объекта помимо обычного комплекса необходимых гидрогеологических изысканий надо изучить состояние берега, сезонные колебания уровня воды, подтопляемость территории, возможность оползневых процессов. Сведения, полученные в результате данных исследовательских работ, помогут избежать ошибок при проектировании и строительстве.
Читать еще:  При каком доходе положена субсидия на квартплату

Чтобы не загрязнять окружающую среду

RODEX GROUPСогласно новой редакции ВК, жилые строения в водоохранных зонах должны быть оборудованы "сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод". Формулировка довольно расплывчатая, поскольку непонятно, какими же, собственно, должны быть данные сооружения. Прямые или отсылочные нормы, устанавливающие к таким сооружениям более высокие требования, чем к находящимся за пределами водоохранных зон, в ВК отсутствуют. На этот недочет неоднократно указывалось при рассмотрении законопроекта в Совете Федерации, но изменения так и не были внесены. Более точное определение этих самых "сооружений" содержится в Санитарных правилах : «Вновь строящиеся отдельно стоящие дома усадебного типа, коттеджи, индивидуальные жилые дома должны оборудоваться установками локальной очистки сточных вод (ЛОС)». Однако, как показывает практика, использование ЛОС разрешено далеко не везде, и СЭС с неохотой дает добро на их применение. Потому, прежде чем начинать строительство дома в водоохранной зоне, застройщик может обойти несколько фирм, занимающихся производством систем очистки стоков, и взять сертификаты соответствия на их продукцию. Затем с этими документами обратиться в Территориальный отдел Роспотребнадзора (Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора района), чтобы получить то или иное предписание от СЭС. Наиболее жесткие санитарные требования предъявляются к системам очистки бытовых стоков на территориях, признанных особо охраняемыми водными объектами (имеющих важное природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение). В таких зонах разрешено устанавливать септики только закрытого типа. Это значит, что все стоки должны поступать в герметичный отстойник и вывозиться ассенизационной машиной. Но если речь идет не о дачном домике, а о коттедже для постоянного проживания, то вывозить их придется чуть ли не каждые 3 дня. Есть ли из данной ситуации какой-либо выход? Безусловно, есть, причем совершенно законный. В основном СЭС обращает внимание на очистку фекальных вод, поэтому можно сделать из дома не единый выпуск в систему канализации, а разделить стоки на два потока. В подобном случае от унитаза по отдельной трубе фекальные стоки отводятся в герметичный септик, который по мере наполнения очищается с помощью ассенизационной машины. Все остальные стоки через другую трубу поступают в ЛОС, что допустимо в водоохранных зонах. Унитаз сливает за один раз до 7 л воды, и потому двух – четырехкубового септика хватит на 2-3 недели. Второе решение – более тщательная очистка всех сточных вод. На сегодняшний день в России существует немного моделей ЛОС, после которых разрешается сбрасывать воду в реки и водоемы. Несмотря на то что ряд фирм в рекламе заявляет о выпуске установок, пригодных для применения во всех водоохранных зонах (разумеется, с одобрения СЭС), это некоторое лукавство. Ведь такие системы очищают стоки от основной органики, но не от микроорганизмов типа колиформных бактерий, уничтожаемых только двумя способами: или хлорированием воды, или воздействием ультрафиолета. Практически в 90% случаев строительства в зонах водных объектов сброс на рельеф стоков без дополнительного хлорирования и обработки ультрафиолетом запрещен. Самые строгие требования на участках, прилегающих к водоемам, являющимся источниками питьевого водоснабжения (например, в Подмосковье – на Клязьминском, Истринском водохранилищах, в Одинцовском районе – вдоль берега Москва-реки и др.). Хлораторы представляют собой емкости, куда впрыскивается разбавленный хлор. В системах с применением ультрафиолета используется мощная УФ-лампа, излучение которой убивает микроорганизмы, вызывающие ряд опасных заболеваний. Для коттеджных поселков задача доочистки сточных вод решается проще, поскольку задействуются мощные установки для хлорирования и системы обработки с помощью ультрафиолета. Владельцам индивидуальных домов сложнее – им предстоит доказать СЭС, что ЛОС действительно очищает стоки до необходимых показателей и убивает вредные для живых организмов бактерии. Однако даже хлорирование и очистка УФ-лучами далеко не всегда устраивают СЭС. Так, в некоторых зонах сброс фекальных вод может быть разрешен только в центральные коллекторы, находящиеся за несколько десятков километров от места застройки. Александр Рябенко, заместитель генерального директора ЗАО «ГРУППА КОМПАНИЙ ШАНЭКО»:

Если дом уже построен

RODEX GROUPЕсли вы покупаете участок у воды с уже возведенным на нем домом (например, в коттеджном поселке), нет никакой гарантии, что при строительстве был соблюден правовой режим водоохранных и санитарно-защитных зон, а также правила землепользования и застройки. Еще свежи в памяти вызвавшие широкий резонанс общественности судебные процессы 2004-2005 гг., в результате которых были снесены несколько коттеджей поселка Екатерининские валы в селе Пятница Московской области. Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, необходимо проверить все документы и таким образом выяснить, были ли соблюдены требования природоохранного законодательства при согласовании и осуществлении строительства. Застройщик обязательно должен представить покупателю следующие документы: разрешение на строительство, подтверждение права бессрочного пользования, собственности или аренды продавца на земельный участок, заключение государственной экологической экспертизы, если строительство велось после 1995 г. Для уточнения, к какой категории земель относится участок, и проверки имеющихся по нему ограничений, нужно получить кадастровый план участка. Особенно следует быть осторожным, если вы приобретаете жилой объект, возведенный в 90-е гг. Дело в том, что строительство частных домов на берегах водохранилищ началось в середине 90-х гг., когда четкая законодательная база, регламентирующая вопросы сооружения построек у воды, отсутствовала. Случались и явные нарушения законодательства со стороны местных властей. В 1996 г. вышел запрет на индивидуальное жилищное строительство в прибрежных полосах. Потому дома, появившиеся в указанных зонах до этого года, сносу не подлежат. Совсем другая картина с жилыми объектами, которые возведены в прибрежных полосах уже после 1996 г. вопреки запрету. В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях (КоАП) 2001 г. нарушение режима использования земельных участков и лесов в водоохранных зонах и прибрежных полосах водных объектов влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда ( = 100 руб.); на должностных лиц – от 20 до 30 минимальных размеров оплаты труда; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от 20 до 30 минимальных размеров оплаты труда или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток; на юридических лиц – от 200 до 300 минимальных размеров оплаты труда или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток (). Однако штрафом дело не ограничивается. Оштрафованные получают предписание устранить в указанный срок все имеющиеся нарушения. Игнорирование данных требований чревато уголовной ответственностью. Возведение жилого строения на земельном участке, прилегающем к водному объекту, в обход водного законодательства может повлечь за собой отказ органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество зарегистрировать право собственности на это строение, а в соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса (ГК) такое право возникает с момента государственной регистрации. И главное – на основании подобное строение может быть признано самовольной постройкой, созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо возведенной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Право собственности на такую постройку получить нельзя, и, следовательно, ею невозможно распоряжаться. Да и просто пользоваться тоже, поскольку по решению суда объект подлежит сносу, как нарушающий права и охраняемые интересы других лиц. Причем издержки по сносу (его инициируют сотрудники Росприроднадзора) возлагаются на владельца строения. При этом никаких налоговых льгот, возмещения экономических потерь собственникам не предусматривается.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Михаил Мамонтов, руководитель юридического отдела по сопровождению сделок с недвижимостью компании «ЦЕНТРЮРСЕРВИС»:

Редакция благодарит компании TENZOR CONSULTING GROUP, «ЦЕНТРЮРСЕРВИС», «ШАНЭКО», «ЦЕНТР ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОДДЕРЖКИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ», RODEX GROUP, GREEN ROCK OY за помощь в подготовке материала.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Разрешение на строительство в водоохранной зоне

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Использование водоохранной зоны регулируется законодательством, частное строительство разрешено осуществлять с соблюдением установленных норм. Собственник земельного участка, расположенного возле различных водоемов, имеет право на застройку, соблюдая ограничения по строительству. Водоохранная зона водного объекта имеет особый правовой статус, во избежание конфликтных ситуаций рекомендуется первоначально ознакомиться с действующим регламентом.

Понятие водоохранной зоны

Действующий Водный кодекс РФ определяет понятие охраняемой территории. В ст. 65 указано, что это прилегающая к берегу водоема земля может быть использована для хозяйственных, строительных и культурных целей исключительно с соблюдением особых условий. Закон защищает водоемы от загрязнения и причинения ущерба, гарантирует сохранность находящихся там животных и растений. Охраняя существующий природный баланс, ВК РФ определяет правила пользования, наказание за нарушение принятых постановлений и регламент использования водоохранной зоны.

Запрет на строительство

Во избежание неприятностей, могущих появиться после завершения строительства и при оформлении свидетельства на право собственности, следует предотвратить нарушения закона. Получая разрешение на застройку или оформляя домовладение придется столкнуться с непредвиденными обстоятельствами. Оптимальным вариантом является предварительное согласование и получение разрешения, чем уплата значительных штрафов за доказанные нарушения.

Наиболее серьезным является вариант, когда застройщик получает предписание на снос возведенного здания, отменить которое бывает крайне сложно. По закону, запрет на строительство в прибрежной зоне относится к 20 м от кромки воды. Ближе расположенный дом или хозяйственные постройки могут быть снесены по судебному постановлению. Непозволительно устанавливать заборы и прочие ограждения, препятствующие доступу третьих лиц к водоему. Огородив часть береговой зоны и создав дополнительные неудобства для граждан, владелец участка будет вынужден снести его и заплатить штраф.

Не стоит забывать, что ликвидационные работы оплачивает нарушитель, средства с виновного взыскиваются по исполнительному производству.

Ограничения по строительству в водоохранной зоне

Защита водоохранной зоны производится согласно установленным нормативам. Утвержденная береговая линия является отправной точкой для всех измерений, касающихся разрешения на застройку. Использование береговой полосы имеет ограничение по осуществлению различных видов деятельности и зависит от удаленности от истока водоема.

Например, ширина полосы, на которой не позволено строиться, составляет для рек:

  • если от истока менее 10 км, то 50 м следует отступить от кромки воды;
  • если 10-50 км, то строительство нельзя осуществлять ближе 100 м;
  • если более 50 км, то требуется отступить 200 м.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Расчет отступа от воды в случае озер и иных замкнутых водных хранилищ осуществляется в зависимости от периметра береговой линии и площади поверхности объекта. Например, если озеро по размеру составляет менее полукилометра, то водоохранная зона расположена на 50 м. Такой регламент касается искусственных и природных водных ресурсов. Для морского берега удаленность для застройки существенно выше и установлена в 500 м. Если река имеет незначительную протяженность, менее 10 км, то водоохранная зона совпадает с берегом. Исключение сделано для осуществления деятельности непосредственно возле истока ручья или небольшой реки. Отступить от берега придется на 50 м, иначе будет нарушен запрет на строительство вблизи водного объекта. К прочим ограничениям использования в хозяйственной деятельности и проживании возле водоохранной зоны относится следующее:
  • недопустимость использования сточных вод для мелиорации и иных сельскохозяйственных потребностей. Поскольку земельный участок расположен в непосредственной близи от водоема, то после полива и орошения сточные воды попадают в водоем;
  • в зоне недопустимо образование захоронений животных, кладбищ или хранения промышленных отходов, особенно повышенной токсичности;
  • запашка участков не разрешается. Береговая линия не должна подвергаться воздействию тяжелой техники, образованию земляных завалов и иных действий, приводящих к размыву грунтов;
  • в защитной зоне нельзя пасти скот и устраивать летние загоны;
  • передвижение всех видов транспорта, образование стихийной или плановой стоянки запрещена.
При всех существующих ограничениях, строительство с соблюдением установленных правил разрешается по закону. При этом потребуется оформление дополнительных разрешений и введение в проектную документацию оборудования и устройств для защиты близлежащего водного объекта.

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Кто именно дает разрешение на строительство в водоохраной зоне.

Ответ

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в водоохранной зоне. Такие правила устанавливает ч.4 ст.51 ГрК РФ. Исключения из этого правила предусмотрены в ч.ч.5-6 ст.51 ГрК РФ. Выполнение работ в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе рек, также как правило, требуют согласования в специально уполномоченном федеральном органе в области рыболовства – см. например, Постановление ФАС ВВО от 26.06.2014 № А79-7462/2013, Постановление ФАС УО от 28.06.2012 № А34-3415/2011. В функции застройщика входит организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухучета затрат (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160). Застройщик может организовать строительство за счет:
  • привлеченного инвестора;
  • собственных или заемных средств, и тогда он выполняет еще функции инвестора.
Независимо от того, за чей счет застройщик организует строительство, в его обязанности входит выполнение следующих функций:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В организационные функции застройщика входит:
  • выполнение инженерных изысканий на принадлежащей ему территории;
  • разработка проектной документации;
  • получение разрешения на строительство;*
  • непосредственно организация и координация строительства объекта (своими силами или силами сторонних организаций).
Это следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51 и пункта 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ. Застройщик должен иметь архитектурный проект. Этот документ необходим для получения разрешения на строительство. Проект нужно выполнить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ). Архитектурно-планировочное задание получает застройщик на основании следующих документов:
  • заявки на строительство;
  • документов, удостоверяющих его право собственности на земельный участок, где планируется строительство объекта. Построить объект застройщик может и на арендованной территории. В этом случае вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от собственника этого участка на разработку проектной документации. Наличие такого разрешения подтвердит, что собственник участка не возражает против строительства на его территории нового объекта арендатором.
Разрешение на строительство выдадут только в том случае, если его архитектурный проект будет соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка. Это следует из положений пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.* Внимание: если застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, территориальное отделение Ростехнадзора может оштрафовать его или приостановить его деятельность. Размер штрафа составляет от 500 000 до 1 000 000 руб. Приостановление деятельности организации возможно на срок до 90 суток.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 25 000 до 50 000 руб. Об этом говорится в части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Читать еще:  При каком доходе положена субсидия на квартплату
Причем, несмотря на то что обязанность получить разрешение на строительство лежит на застройщике, к административной ответственности могут привлечь и организацию (технического заказчика, подрядчика или субподрядчика), которые непосредственно выполняли строительно-монтажные работы на объекте без разрешения на строительство. Дело в том, что перед выполнением таких работ они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к строительным работам, обладает соответствующим разрешением на строительство. Об этом говорится в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11. Объект строительства, созданный без соответствующего разрешения, признается самовольной постройкой. Право собственности на него нельзя будет зарегистрировать. Это следует из положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Более того, такой объект подлежит сносу за счет застройщика (п. 3 ст. 25 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ). Однако есть случаи, при которых получать разрешение на строительство не нужно. К ним относятся:
  • строительство объектов, которые не являются объектами капитального строительства (например, киосков, навесов);
  • строительство сооружений вспомогательного использования (например, временных бытовых построек);
  • иные случаи, предусмотренные законодательством (например, если строительные работы, которые планируются застройщиком, не повлекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки и не затронут характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций).
Об этом говорится в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункте 2 статьи 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ. В состав организационных функций также входит принятие решения о том, кто непосредственно будет вести строительные работы. Вести строительство может сам застройщик (своими силами), а могут привлеченные им сторонние организации – подрядчики (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). Таким образом, объект может быть построен одним из двух способов:
  • подрядным – когда строительство объекта полностью осуществляют подрядчики;
  • собственными силами застройщика – когда строительство объекта ведет сам застройщик с привлечением или без привлечения субподрядчиков.
Для строительства объекта подрядным способом застройщик заключает с подрядчиками договор строительного подряда. Неотъемлемыми частями такого договора являются:
  • техническая документация, в которой указан состав и объем строительных работ, а также требования, предъявляемые к этим работам;
  • смета, которая определяет стоимость подрядных работ, если стоимость работ не определена в твердой договорной цене.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Это следует из положений статей 740, 743, 746 Гражданского кодекса РФ. Подробное руководство по составлению договоров подряда на строительство приведено в письме Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10 июня 1992 г. № БФ-558/15. Если в договоре строительного подряда между застройщиком и подрядчиком не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить строительные работы самостоятельно, то для выполнения отдельных строительных работ подрядчик может привлечь третьих лиц. В этом случае подрядчик признается генеральным подрядчиком, а привлекаемые им третьи лица – субподрядчиками. При этом ответственность перед застройщиком за выполнение всего комплекса работ по строительству объекта, включая работы, выполненные субподрядчиками, несет генеральный подрядчик. Об этом говорится в статье 706 Гражданского кодекса РФ. Непосредственный исполнитель строительных работ, будь то застройщик, генеральный подрядчик или субподрядчик, обязан иметь свидетельство о допуске к выполняемым им работам, выданное саморегулируемой организацией. Это требование пункта 2 статьи 52 и пункта 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса РФ. Для получения такого свидетельства непосредственный исполнитель строительных работ должен быть участником саморегулируемой организации (п. 6 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ). Перечень работ по строительству, для выполнения которых необходимо свидетельство о допуске, установлен приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624. Работы, которые не включены в перечень, может выполнить любое лицо без специального свидетельства или разрешения (п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). Если у застройщика (подрядчика) есть свидетельства о допуске только на определенные виды работ по строительству, то для выполнения иных работ (на которые соответствующие свидетельства отсутствуют) он может привлечь подрядчика (субподрядчика), имеющего необходимое свидетельство (п. 3.2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). Внимание: если застройщик (подрядчик) ведет строительные работы без свидетельства о допуске, территориальное отделение Ростехнадзора может его оштрафовать. Размер штрафа составляет от 40 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ). Кроме того, за осуществление деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) строительная организация может быть ликвидирована по решению суда (абз. 3 п. 2 ст. 61 ГК РФ). Об этом говорится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 5 декабря 1997 г. № 23. Также за осуществление строительной деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) к виновным в этом лицам (например, к руководителю организации) может быть применена уголовная ответственность. Это возможно, если деятельность без свидетельства связана с извлечением дохода в крупном (более 1 000 000 руб.) или особо крупном (более 6 000 000 руб.) размерах.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:
  • штрафа до 300 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период до двух лет);
  • обязательных работ на срок от 180 до 240 часов;
  • ареста на срок от четырех до шести месяцев.
Об этом говорится в пункте 1 статьи 171 Уголовного кодекса РФ. Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в особо крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:
  • штрафа от 100 000 до 500 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период от одного года до трех лет);
  • лишения свободы на срок до пяти лет с дополнительным штрафом или без него.
Это следует из положений пункта 2 статьи 171 Уголовного кодекса РФ». Хорошо иметь домик в деревне, а еще лучше – на берегу реки или озера. Хочешь – плавай, хочешь – загорай, хочешь – рыбу лови: все рядом. Но прежде чем покупать участок в водоохранной зоне, советуем нашим читателям внимательно познакомиться с некоторыми положениями и законами, незнание которых, как известно, не избавляет от ответственности

Разберемся с терминами

FOTOBANKИспользование земли в пределах того или иного водного объекта связано с определенными сложностями и ограничениями. Но прежде чем говорить о них, выясним, что же, собственно, является водоохранной зоной. Согласно п. 1 ст. 65 новой редакции , это "территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира". Итак, в общем и целом ясно. Конкретизировать понятие "специальный режим" будем чуть позже, а пока разберемся с еще одним термином – "прибрежные защитные полосы". В п. 2 указанной выше статьи говорится: «В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности».

Что Водный кодекс нам готовит?

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения в области эксплуатации и охраны водных объектов, а также в сфере использования земель, примыкающих к водным объектам, является Водный кодекс РФ. Президент России Владимир Путин 5 июня 2006 г. подписал новую редакцию Водного кодекса РФ, принятую Госдумой 12 апреля и одобренную Советом Федерации 26 мая нынешнего года. Глава государства подписал также Федеральный закон "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации", согласно которому ВК вступает в силу с 1 января 2007 г. До этого долгожданного для многих застройщиков момента остается всего несколько месяцев. И хотя пока еще действует ВК, принятый в 1995 г., мы предлагаем познакомиться с положениями нового документа, чтобы выяснить, на что же могут рассчитывать нынешние или потенциальные владельцы земельных участков у воды в недалеком будущем. В новой редакции ВК конкретизированы варианты разрешения многих проблемных ситуаций, довольно часто возникавших ранее.
Читать еще:  Реально ли продать долю в двухкомнатной квартире
Пожалуй, самым важным для тех, кто занимается строительством в водоохранных зонах, является , в котором четко определено: "В границах водоохранных зон допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды». В новом ВК впервые законодательно, а не подзаконными актами закреплены ширина воодоохранных зон и ширина прибрежных защитных полос. Так, гласит: "Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью:
1) до 10 км – в размере 50 м;
2) от 10 до 50 км – в размере 100 м;
3) от 50 км и более – в размере 200 м». Для реки, ручья протяженностью менее 10 км от истока до устья водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водоема с акваторией менее 0,5 км 2 , устанавливается в размере 50 м. Ширина водоохранной зоны моря составляет 500 м. В новом ВК заметно уменьшены размеры прибрежной защитной полосы с ранее установленного максимума в 100 м до 50 м: "Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет 30 м для обратного или нулевого уклона, 40 м для уклона до трех градусов и 50 м для уклона три и более градуса. Для расположенных в границах болот проточных и сточных озер и соответствующих водотоков ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в размере 50 м. Однако ширина прибрежной защитной полосы озера, водохранилища, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), устанавливается в размере 200 м независимо от уклона прилегающих земель».

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Согласно пока еще действующему Постановлению Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. "Об утверждении Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных полосах", в пределах прибрежных полос запрещено размещение дачных и садово-огородных участков и выделение земли под индивидуальную застройку. В новом ВК в числе ограничений не указан запрет на строительство в пределах прибрежных защитных полос, однако данный пункт требует дополнительных уточнений. Не случайно сейчас мнения юристов по этому вопросу расходятся. Одни считают, что возведение сооружений, расположенных в прибрежной полосе, по-прежнему будет запрещено. Другие уверены, что оно вполне возможно, но с учетом ограничений, установленных актами субъектов РФ. Еще один важный момент нового ВК касается строительства стоянок автотранспортных средств. Их можно организовывать «в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие». Таким образом, концептуально новая редакция ВК либерализует отношения в области использования земель, примыкающих к водным объектам, и определяет, во-первых, что строительство возможно, а во-вторых, что именно запрещено. Новый ВК не изменил правил землепользования, установленных земельным законодательством, и правил застройки, установленных градостроительным законодательством, и потому, скорее всего, до 1 января 2007 г. будут приняты нормативные акты, регламентирующие применение его норм на практике. В том числе должно быть принято постановление, определяющее экологические требования к объектам строительства в водоохранной зоне, и разработаны СНиПы, регламентирующие строительство на данных территориях. Марина Фирсова, руководитель юридической практики по недвижимости TENZOR CONSULTING GROUP:

От теории к практике

Итак, строительство домов в границах водоохранных зон разрешено. Это уже хорошо. А теперь поговорим о тех самых расстояниях от береговой линии, на которых можно возводить жилые объекты. Согласно , "ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью: до 10 км – в размере 50 м". Значит ли это, что, приобретя участок у реки длиной 10 км, вы можете строить дом на расстоянии 50 м от береговой линии? Увы, далеко не всегда, потому что кроме водоохранных зон существуют еще зоны санитарной охраны (ЗСО). Создаются они с целью защиты от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений, а также территорий, где они расположены. И если участок находится в одной из этих зон, то вам придется столкнуться с определенными ограничениями. Согласно , ЗСО организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. Его назначение – защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения или повреждения. Второй и третий пояса (пояса ограничений) занимают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды в источниках водоснабжения. В каждом из этих поясов установлен специальный режим. Наиболее строгие требования предъявляются к участкам, расположенным в первом поясе (100-150 м от уреза воды). Любое строительство, не связанное с водопроводными сооружениями, здесь запрещено. Во втором поясе санитарной охраны возведение дачных поселков возможно, но только при соблюдении ряда условий. В частности, расстояние от уреза воды должно составлять не менее 150 м (его измеряют весной, во время сезонного паводка). В зоне санохраны третьего пояса застройка разрешена с минимальными ограничениями или без каких-либо ограничений. Поэтому при покупке участка или готового коттеджа у воды необходимо в территориальном управлении Роспотребнадзора подтвердить или опровергнуть факт нахождения земельного надела за пределами зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP:

Этап согласований и особенности строительства

Порядок получения разрешения на строительство регламентируется Градостроительным кодексом РФ и во многом одинаков как для территорий водоохранных зон, так и для других земельных участков. И все же есть определенные отличия, в немалой степени осложняющие и удлиняющие процедуру утверждения проекта. Сооружение зданий, строений и иных объектов в водоохранной зоне разрешается законодательством только после согласования (помимо подразделений Комитета по градостроительству и архитектуре, СЭС, Управления пожарного надзора и др.) со специально уполномоченными природоохранными органами. Если объект строительства может оказать воздействие на окружающую среду (например, будет использоваться тепловой насос с забором тепла из грунта или воды; сточные воды не будут направляться на очистные сооружения населенного пункта, а после очистки их предполагается сливать на рельеф и т. д.), понадобится государственная экологическая экспертиза проекта. Данное требование основано на Федеральном законе "Об экологической экспертизе" (в Московской области также действует постановление губернатора области от 30 апреля 1997 г. ). Особое внимание экологи обращают и на материалы, которые планируется использовать при возведении здания. Так, все стройматериалы, имеющие в своем составе полимеры, отходы промышленности и др., должны быть сертифицированы. Срок проведения экспертизы проекта – от одного месяца до полугода в зависимости от его сложности. После окончания процедуры согласования застройщику выдается заключение о возможности или невозможности осуществления строительства.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

С вступлением в силу новой редакции Водного кодекса вести строительство в границах водоохранных зон будет несколько проще. Сегодня желающие возвести постройку на берегу озера или реки должны согласовывать в соответствующем бассейновом управлении расстояние от воды до линии участка, на которой можно поставить объект. Специалисты управления в каждом конкретном случае индивидуально определяют границы защитной полосы. Порой эта процедура затягивается на срок до полугода. С 1 января 2007 г. такие согласования требоваться уже не будут, так как ширина береговой линии четко указана в новом ВК. Строительство в водоохранной зоне связано и с другими сложностями, вытекающими из близости участков к воде. Поэтому перед началом проектирования объекта помимо обычного комплекса необходимых гидрогеологических изысканий надо изучить состояние берега, сезонные колебания уровня воды, подтопляемость территории, возможность оползневых процессов. Сведения, полученные в результате данных исследовательских работ, помогут избежать ошибок при проектировании и строительстве.
Читать еще:  Раздел ипотечной квартиры и имущества при разводе

Чтобы не загрязнять окружающую среду

RODEX GROUPСогласно новой редакции ВК, жилые строения в водоохранных зонах должны быть оборудованы "сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод". Формулировка довольно расплывчатая, поскольку непонятно, какими же, собственно, должны быть данные сооружения. Прямые или отсылочные нормы, устанавливающие к таким сооружениям более высокие требования, чем к находящимся за пределами водоохранных зон, в ВК отсутствуют. На этот недочет неоднократно указывалось при рассмотрении законопроекта в Совете Федерации, но изменения так и не были внесены. Более точное определение этих самых "сооружений" содержится в Санитарных правилах : «Вновь строящиеся отдельно стоящие дома усадебного типа, коттеджи, индивидуальные жилые дома должны оборудоваться установками локальной очистки сточных вод (ЛОС)». Однако, как показывает практика, использование ЛОС разрешено далеко не везде, и СЭС с неохотой дает добро на их применение. Потому, прежде чем начинать строительство дома в водоохранной зоне, застройщик может обойти несколько фирм, занимающихся производством систем очистки стоков, и взять сертификаты соответствия на их продукцию. Затем с этими документами обратиться в Территориальный отдел Роспотребнадзора (Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора района), чтобы получить то или иное предписание от СЭС. Наиболее жесткие санитарные требования предъявляются к системам очистки бытовых стоков на территориях, признанных особо охраняемыми водными объектами (имеющих важное природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение). В таких зонах разрешено устанавливать септики только закрытого типа. Это значит, что все стоки должны поступать в герметичный отстойник и вывозиться ассенизационной машиной. Но если речь идет не о дачном домике, а о коттедже для постоянного проживания, то вывозить их придется чуть ли не каждые 3 дня. Есть ли из данной ситуации какой-либо выход? Безусловно, есть, причем совершенно законный. В основном СЭС обращает внимание на очистку фекальных вод, поэтому можно сделать из дома не единый выпуск в систему канализации, а разделить стоки на два потока. В подобном случае от унитаза по отдельной трубе фекальные стоки отводятся в герметичный септик, который по мере наполнения очищается с помощью ассенизационной машины. Все остальные стоки через другую трубу поступают в ЛОС, что допустимо в водоохранных зонах. Унитаз сливает за один раз до 7 л воды, и потому двух – четырехкубового септика хватит на 2-3 недели. Второе решение – более тщательная очистка всех сточных вод. На сегодняшний день в России существует немного моделей ЛОС, после которых разрешается сбрасывать воду в реки и водоемы. Несмотря на то что ряд фирм в рекламе заявляет о выпуске установок, пригодных для применения во всех водоохранных зонах (разумеется, с одобрения СЭС), это некоторое лукавство. Ведь такие системы очищают стоки от основной органики, но не от микроорганизмов типа колиформных бактерий, уничтожаемых только двумя способами: или хлорированием воды, или воздействием ультрафиолета. Практически в 90% случаев строительства в зонах водных объектов сброс на рельеф стоков без дополнительного хлорирования и обработки ультрафиолетом запрещен. Самые строгие требования на участках, прилегающих к водоемам, являющимся источниками питьевого водоснабжения (например, в Подмосковье – на Клязьминском, Истринском водохранилищах, в Одинцовском районе – вдоль берега Москва-реки и др.). Хлораторы представляют собой емкости, куда впрыскивается разбавленный хлор. В системах с применением ультрафиолета используется мощная УФ-лампа, излучение которой убивает микроорганизмы, вызывающие ряд опасных заболеваний. Для коттеджных поселков задача доочистки сточных вод решается проще, поскольку задействуются мощные установки для хлорирования и системы обработки с помощью ультрафиолета. Владельцам индивидуальных домов сложнее – им предстоит доказать СЭС, что ЛОС действительно очищает стоки до необходимых показателей и убивает вредные для живых организмов бактерии. Однако даже хлорирование и очистка УФ-лучами далеко не всегда устраивают СЭС. Так, в некоторых зонах сброс фекальных вод может быть разрешен только в центральные коллекторы, находящиеся за несколько десятков километров от места застройки. Александр Рябенко, заместитель генерального директора ЗАО «ГРУППА КОМПАНИЙ ШАНЭКО»:

Если дом уже построен

RODEX GROUPЕсли вы покупаете участок у воды с уже возведенным на нем домом (например, в коттеджном поселке), нет никакой гарантии, что при строительстве был соблюден правовой режим водоохранных и санитарно-защитных зон, а также правила землепользования и застройки. Еще свежи в памяти вызвавшие широкий резонанс общественности судебные процессы 2004-2005 гг., в результате которых были снесены несколько коттеджей поселка Екатерининские валы в селе Пятница Московской области. Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, необходимо проверить все документы и таким образом выяснить, были ли соблюдены требования природоохранного законодательства при согласовании и осуществлении строительства. Застройщик обязательно должен представить покупателю следующие документы: разрешение на строительство, подтверждение права бессрочного пользования, собственности или аренды продавца на земельный участок, заключение государственной экологической экспертизы, если строительство велось после 1995 г. Для уточнения, к какой категории земель относится участок, и проверки имеющихся по нему ограничений, нужно получить кадастровый план участка. Особенно следует быть осторожным, если вы приобретаете жилой объект, возведенный в 90-е гг. Дело в том, что строительство частных домов на берегах водохранилищ началось в середине 90-х гг., когда четкая законодательная база, регламентирующая вопросы сооружения построек у воды, отсутствовала. Случались и явные нарушения законодательства со стороны местных властей. В 1996 г. вышел запрет на индивидуальное жилищное строительство в прибрежных полосах. Потому дома, появившиеся в указанных зонах до этого года, сносу не подлежат. Совсем другая картина с жилыми объектами, которые возведены в прибрежных полосах уже после 1996 г. вопреки запрету. В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях (КоАП) 2001 г. нарушение режима использования земельных участков и лесов в водоохранных зонах и прибрежных полосах водных объектов влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда ( = 100 руб.); на должностных лиц – от 20 до 30 минимальных размеров оплаты труда; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от 20 до 30 минимальных размеров оплаты труда или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток; на юридических лиц – от 200 до 300 минимальных размеров оплаты труда или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток (). Однако штрафом дело не ограничивается. Оштрафованные получают предписание устранить в указанный срок все имеющиеся нарушения. Игнорирование данных требований чревато уголовной ответственностью. Возведение жилого строения на земельном участке, прилегающем к водному объекту, в обход водного законодательства может повлечь за собой отказ органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество зарегистрировать право собственности на это строение, а в соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса (ГК) такое право возникает с момента государственной регистрации. И главное – на основании подобное строение может быть признано самовольной постройкой, созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо возведенной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Право собственности на такую постройку получить нельзя, и, следовательно, ею невозможно распоряжаться. Да и просто пользоваться тоже, поскольку по решению суда объект подлежит сносу, как нарушающий права и охраняемые интересы других лиц. Причем издержки по сносу (его инициируют сотрудники Росприроднадзора) возлагаются на владельца строения. При этом никаких налоговых льгот, возмещения экономических потерь собственникам не предусматривается.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Михаил Мамонтов, руководитель юридического отдела по сопровождению сделок с недвижимостью компании «ЦЕНТРЮРСЕРВИС»:

Редакция благодарит компании TENZOR CONSULTING GROUP, «ЦЕНТРЮРСЕРВИС», «ШАНЭКО», «ЦЕНТР ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОДДЕРЖКИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ», RODEX GROUP, GREEN ROCK OY за помощь в подготовке материала.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Разрешение на строительство в водоохранной зоне: 13 комментариев

  1. berkey

    Hello there, You have done a fantastic job. I will certainly digg it and personally recommend to my friends. I am sure they’ll be benefited from this website.|

  2. feed

    Wow, marvelous blog format! How long have you ever been running a blog for? you made running a blog glance easy. The full glance of your web site is wonderful, let alone the content material!

  3. feed

    Superb blog you have here but I was wondering if you knew of any forums that cover the same topics talked about here? I’d really like to be a part of community where I can get comments from other experienced people that share the same interest. If you have any suggestions, please let me know. Thanks!|

  4. the feed

    Hello! I could have sworn I’ve been to this website before but after browsing through some of the post I realized it’s new to me. Nonetheless, I’m definitely delighted I found it and I’ll be book-marking and checking back often!|

  5. the feed

    great post, very informative. I ponder why the other experts of this sector don’t understand this. You should proceed your writing. I am sure, you’ve a great readers’ base already!|

  6. solar powered atmospheric water generator

    Heya terrific blog! Does running a blog like this take a lot of work? I’ve virtually no knowledge of coding however I had been hoping to start my own blog soon. Anyway, if you have any ideas or tips for new blog owners please share. I know this is off subject however I simply needed to ask. Thanks a lot!|

  7. junk car buyer

    Oh my goodness! Impressive article dude! Thank you so much, However I am encountering issues with your RSS. I don’t know why I cannot subscribe to it. Is there anybody having similar RSS issues? Anyone that knows the solution will you kindly respond? Thanks!!|

  8. car buyers houston

    Good day! I could have sworn I’ve been to this blog before but after reading through some of the post I realized it’s new to me. Anyways, I’m definitely glad I found it and I’ll be book-marking and checking back often!|

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.