Содержание
Купля-продажа объекта незавершенного строительства
Объектами незавершенного строительства являются здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено (п.п. 10, 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, поэтому такие объекты могут быть предметом договора купли-продажи (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).
Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ), поэтому отношения сторон по данному договору регулируются нормами параграфа 1 и параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Сказанное означает и то, что переход права собственности на такой объект, в том числе на основании договора купли-продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). В свою очередь, переход права собственности на объект незавершенного строительства к покупателю возможен при условии возникновения этого права у продавца.
Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает с момента регистрации этого права в установленном порядке (ст. 219 ГК РФ, п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51). Продавец может совершить отчуждение объекта незавершенного строительства (то есть передать его в собственность покупателя) лишь при условии, что право собственности продавца на такой объект зарегистрировано путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) (п.п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч.ч. 2, 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", см. также постановление АС Поволжского округа от 15.09.2015 N Ф06-468/15).
Как подчеркивают судьи, объект незавершенного строительства может быть признан объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении в установленном порядке государственной регистрации права собственности на этот объект (см., например, постановление АС Дальневосточного округа от 30.05.2016 N Ф03-2489/16).
Следует отметить, что государственная регистрация права на вещь, включая объект незавершенного строительства, не является обязательным условием для признания этой вещи недвижимостью. Напротив, из п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что государственная регистрация права необходима постольку, поскольку вещь обладает характеристиками, позволяющими признать ее недвижимым имуществом. Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. Вместе с тем, поскольку объект незавершенного строительства является недвижимой вещью, для регистрации прав на правомерно строящийся объект необходимо определить, действительно ли он обладает признаками недвижимого имущества. Для этого нужно установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ) (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).
При этом право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляется на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства, для строительства которого в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляется на основании технического плана такого объекта недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором он расположен, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения соответствующего объекта незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута (ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ).
С целью передачи объекта незавершенного строительства в собственность покупателя стороны могут заключить:
– договор купли-продажи будущей недвижимости (п. 2 ст. 455 ГК РФ), если объект незавершенного строительства будет создан в будущем и (или) право собственности продавца на такой объект в момент заключения договора еще не зарегистрировано;
– договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, если такой объект уже существует и продавец обладает правом собственности на него.
Если стороны намерены в будущем заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, они могут урегулировать свои отношения путем заключения предварительного договора купли-продажи (ст. 429 ГК РФ).
Из изложенного выше следует, что отсутствие у продавца права собственности на объект незавершенного строительства на момент заключения договора купли-продажи такого объекта само по себе не является основанием для признания этого договора недействительным. Такой договор может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Вместе с тем, для того, чтобы исполнить договор, то есть передать объект недвижимости в собственность покупателя, продавец должен обладать правом собственности на это имущество (см. п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, далее – Постановление N 54).
Правовые последствия неисполнения продавцом обязанности передать в собственность покупателя объект незавершенного строительства зависят от того, существует ли это имущество физически и обладает ли продавец правом собственности на него. Если объект незавершенного строительства фактически создан, продавец владеет им, право собственности продавца на этот объект зарегистрировано в ЕГРН, то при неисполнении продавцом его обязанности по договору купли-продажи покупатель вправе обратиться в суд с иском о понуждении продавца передать ему этот объект (ст. 398 ГК РФ, см. также постановление АС Центрального округа от 28.04.2016 N Ф10-1045/16). Если объект не создан, либо создан, но продавец не зарегистрировал право собственности на него или передал этот объект другому лицу, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной по договору купли-продажи суммы с начислением на нее процентов по ст. 395 ГК РФ до момента возврата этой суммы продавцом, а также возмещения убытков, причиненных покупателю неисполнением договора со стороны продавца (ст. 393, п.п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ, п. 5 Постановления N 54).
Любой гражданско-правовой договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Для договора купли-продажи недвижимости, включая объекты незавершенного строительства, существенными условиями в силу норм закона являются предмет договора и его цена (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ). Предмет договора купли-продажи объекта незавершенного строительства может быть определен путем указания в договоре признаков, индивидуализирующих этот объект. В зависимости от вида и физических (технических, эксплуатационных) характеристик объекта незавершенного строительства условие о предмете может считаться согласованным, если в договоре будут указаны такие сведения, как наименование объекта, его адрес (место расположения), площадь, этажность, инвентаризационный номер и т. д. (см., например, постановления ФАС Московского округа от 18.06.2008 N КГ-А40/4945-08 (определением ВАС РФ от 23.10.2008 N 13347/08 в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано), Первого ААС от 17.10.2016 N 01АП-6464/16).
Если у компании нет возможности достраивать ранее начатый объект капитального строительства, его можно продать (налоговые риски, связанные с ликвидацией объекта незавершенного строительства, подробно рассмотрены в предыдущем номере журнала). Как правило, в этом случае редко удается компенсировать понесенные затраты на строительство. Проанализируем налоговые риски, возникающие в этом случае, а также порядок отражения операций в бухгалтерском учете.
Сразу оговоримся, что объекты незавершенного строительства (далее — объекты НС) отнесены законом к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Из сложившейся судебной практики следует, что к объектам НС относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено и которые не являются предметом действующего договора строительного подряда.
При реализации объектов НС отношения сторон квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. А правоотношения сторон регулируются положениями главы 30 ГК РФ (постановления АС Уральского округа от 22.05.2017 № А60-43622/2016, Поволжского округа от 02.02.2017 № А65-5373/2016).
Проблемные вопросы исчисления налога на прибыль
По общему правилу, установленному в подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, доход от реализации имущества уменьшается на цену приобретения (создания) этого имущества.
Если указанная цена превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ).
Как разъяснено налоговиками, доход от реализации здания, строительство которого не закончено, уменьшается на стоимость незавершенного строительства, стоимость работ по договору подряда, так как данные расходы не учитываются как косвенные расходы, расходы по оплате посреднических услуг по реализации указанного имущества (письмо УФНС России по г. Москве от 28.02.2005 № 20-12/12075.1).
Доход от реализации недостроя признается в налоговом учете на дату подписания акта приемки-передачи объекта НС (п. 3 ст. 271 НК РФ). В связи с чем в бухгалтерском учете возникают отложенный налоговый актив (в части продажной цены) и отложенное налоговое обязательство (в части стоимости реализованного недостроя).
Если в налоговом учете возникает убыток от реализации объекта НС, такой убыток не является убытком от реализации амортизируемого имущества и в полном объеме относится на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль текущего периода.
Таким образом, специальный порядок признания убытка от сделки по реализации недостроя, не являющегося основным средством, не применяется (п. 3 ст. 268 НК РФ).
Однако причиной непризнания убытка может быть отсутствие первичных документов по приобретению объектов НС независимо от срока их хранения, поскольку такие расходы не соответствуют п. 1 ст. 252 НК РФ (письмо Минфина России от 15.09.2005 № 03-03-02/84).
Нормами налогового законодательства установлена обязанность организаций в течение четырех лет обеспечивать сохранность данных бухгалтерского учета и других документов, необходимых для исчисления и уплаты налогов, а также документов, подтверждающих доходы, расходы и уплаченные налоги (подп. 8 п. 1 ст. 23 НК РФ).
Согласно норме п. 12 ст. 89 НК РФ на налогоплательщика возложена обязанность в ходе выездной проверки ознакомить сотрудников налогового органа, проводящих проверку, с документами, связанными с исчислением и уплатой налогов, а также предоставить копии таких документов в ответ на требование, направленное в порядке, установленном ст. 93 НК РФ. И если компания создает препятствия к проведению налоговой проверки, умышленно уничтожает первичные документы и регистры учета, не предоставляет налоговикам возможности ознакомится с оригиналами первичных документов, регистров бухгалтерского и налогового учета, подтверждающих соответствие доходов и расходов по налогу на прибыль организаций, суды подтверждают правомерность применения налоговиками подп. 7 п. 1 ст. 31 НК РФ. Это означает, что налоговики могут определить реальные налоговые обязательства расчетным путем на основании анализа имеющейся о налогоплательщике информации из банковской выписки и документов, полученных в ходе проверок его контрагентов (постановление АС Московского округа от 05.06.2017 № А40-128864/2016).
Поэтому для подтверждения размера полученного убытка компания должна в течение четырех лет хранить первичные документы, подтверждающие возникновение убытка при продаже объектов НС.
Проблемные вопросы исчисления НДС
Согласно п. 16 ст. 167 НК РФ моментом определения базы по НДС по сделкам реализации недостроя признается день передачи объекта покупателю с оформлением передаточного акта. Это означает, что исчисление и уплата НДС производится независимо от перехода права собственности от продавца к покупателю. Поэтому в течение пяти дней с момента подписания передаточного акта продавец должен выставить счет-фактуру на переданный объект незавершенного строительства и зарегистрировать в книге продаж (п. 3 ст. 168 НК РФ).
Спорным вопросом в части необходимости исчисления НДС являются операции по передачи недостроенных жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Дело в том, что реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождена от обложения НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
В пункте 7 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснено, что объектом отношений, регулируемых жилищным законодательством, является жилое помещение, существенные признаки которого определены статьей ЖК РФ.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Согласно позиции Минфина России, неизменной на протяжении ряда лет, реализация жилых домов, не завершенных строительством, не освобождается от обложения НДС (письма от 13.08.2015 № 03-07-11/46755, от 12.05.2012 № 03-07-10/11, от 30.07.2009 № 03-07-11/186).
Для обоснования выводов финансисты обратились к нормам жилищного законодательства, отметив, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом на основании п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Поэтому правовых оснований для применения освобождения от налогообложения, предусмотренного подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, в отношении объекта незавершенного строительства жилого дома не имеется.
Однако налогоплательщики в судебном порядке могут доказывать правомерность применения льготы при реализации жилого объекта НС. Как отмечают суды, из смысла подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ следует, что закон связывает наличие у налогоплательщика права на применение льготы со сферой применения и видом реализуемого имущества, для отнесения объекта недвижимости к жилому дому необходимо исходить из его целевого и функционального назначения.
Если реализованные объекты недвижимости предназначены для проживания, отвечают признаку изолированности, все представленные налогоплательщиком разрешительные и правоустанавливающие документы подтверждают целевое назначение объектов — жилые дома, налогоплательщик не подавал заявления об отказе от освобождения от налогообложения операции по реализации не завершенного строительством жилого дома в порядке, установленном п. 5 ст. 149 НК РФ, суды признают правомерным использование льготы по подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.
В доказательство применения льготы налогоплательщики представляют кадастровую выписку и кадастровый паспорт на объекты недвижимости, подтверждающие их назначение в качестве жилых домов (постановление АС Московского округа от 17.06.2016 № А40-80423/2015).
Однако есть и иная позиция, выраженная в Определении ВС РФ от 27.04.2015 № 304-КГ15-2879.
Так, высшие судьи, руководствуясь письмом Минфина России от 12.05.2012 № 03-07-10/11, пришли к выводу, что на дату заключения договора купли-продажи в отношении 14-этажного дома объект являлся объектом незавершенного строительства (со степенью готовности 2%), не был введен в эксплуатацию, не был пригоден для проживания, не соответствовал требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в том числе Положением о признании помещения жилым помещением, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (далее — Положение № 47).
Таким образом, отсутствуют объективные обстоятельства, с наличием которых закон связывает применение льготы (фактическое наличие жилого дома, жилого помещения), в связи с чем спорная операция подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке.
Аналогичный вердикт, со ссылкой на позицию высших судей, был вынесен Третьим Арбитражным апелляционным судом (постановление от 19.12.2016 № А74-5546/2016). Из него следует, что на дату заключения договора купли-продажи объект являлся объектом незавершенного строительства (со степенью готовности 40%), не был введен в эксплуатацию, не был пригоден для проживания, не соответствовал требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в том числе Положением № 47. В связи с этим суд признал обоснованным довод ИФНС о том, что ни жилищным, ни градостроительным законодательством не предусмотрен запрет на изменение назначения недостроенного помещения, поэтому наличие льготы в связи с реализацией объекта недвижимого имущества должно определяться по факту реализации уже пригодного к проживанию помещения.
Проблемные вопросы исчисления налога на имущество
Как уже было отмечено в начале статьи, объекты НС отнесены законом к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Исходя из этого, при регистрации объекта незавершенного строительства с целью последующей продажи налоговики могут потребовать уплачивать налог на имущество с объектов НС.
Напомним, что необходимость в регистрации объекта недостроя может возникнуть для последующего заключения договора купли-продажи либо по прямому указанию закона — п. 5 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (при обращении взыскания на строящийся предмет залога).
Сам порядок регистрации объектов НС прописан в ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Нужно ли исчислять налог на имущество в отношении объектов незавершенного строительства?
Напомним, что объектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).
А статьей 378.2 НК РФ установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ, а также в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).
Согласно ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). При этом к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната (п. 1 ст. 16 ЖК РФ).
Таким образом, в силу положений ст. 374 и 378.2 НК РФ объекты незавершенного строительства, в том числе не завершенные строительством жилые дома (и помещения в них), не признаются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций.
Бухгалтерский учет операций по реализации объектов НС
Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операции по продаже объекта НС.
Для того чтобы реализовать объект недостроя, продавец должен в общеустановленном порядке зарегистрировать на него право собственности (ст. 219 ГК РФ, п. 21 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).
Впоследствии необходимо уже покупателю недостроя зарегистрировать право собственности на данный объект, уплатив государственную пошлину (ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Порядок отражения в бухгалтерском учете операций, связанных с реализацией объектов НС, регламентирован Положениями по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. письмом Минфина России от 30.12.93 № 160), «Доходы организаций» ПБУ 9/99 (утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 32н) и «Расходы организации» ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н).
До момента продажи объект НС числится у продавца на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств» либо 41 «Товары», субсчет 41-1 «Приобретение объектов НС для перепродажи» (если объект НС приобретался с целью его последующей перепродажи).
Для того чтобы отразить списание объекта недостроя до момента признания доходов и расходов, необходимо использовать счет 45 «Товары отгруженные» с отражением аналитической информации по каждому проданному объекту НС.
Использование счета 45 «Товары отгруженные» обусловлено тем, что недострой передан покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности объекта НС.
Периодом отражения стоимости реализуемого объекта НС является дата подписания между продавцом и покупателем передаточного акта.
Выручка признается в бухгалтерском учете при наличии следующих условий (п. 12 ПБУ 9/99):
— компания имеет право на получение этой выручки (вытекает из договора купли-продажи объекта НС);
— сумма выручки может быть определена;
— имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации, имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;
— право собственности перешло от организации к покупателю;
— расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.
При выполнении вышеперечисленных условий (при переходе права собственности на объект к покупателю при регистрации права собственности) компания-продавец признает выручку от реализации недостроя и, соответственно, расходы, связанные с такой реализацией.
Поступления от продажи объекта НС классифицируются как прочие доходы, а расходы, связанные с реализацией, — как прочие расходы (п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99).
Рассмотрим на примере как отразить в учете продажу объекта НС.
Компания приняла решение о продаже недостроенного склада товаров.
Фактические расходы на строительство склада на момент принятия решения о ликвидации объекта составили 118 000 000 руб.
Продажная цена недостроя составила 100 000 000 руб., в том числе НДС 15254237,29 руб.
На счетах бухгалтерского учета компании операции по строительству и продаже склада товаров отражены следующими бухгалтерскими записями:
Дебет 08-3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 02, 10, 70, 69
— 118 000 000 руб. — отражены затраты, связанные со строительством склада;
Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 68 «Расчеты по госпошлине»
— 22 000 руб. — отражена госпошлина, подлежащая уплате за регистрацию права собственности на объект НС;
Дебет 08-3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
— 22 000 руб. — отнесена стоимость госпошлины на удорожание стоимости НС;
Дебет 68 «Расчеты по госпошлине» Кредит 51 «Расчетные счета»
— 22 000 руб. — перечислена госпошлина;
Дебет 45 «Товары отгруженные» Кредит 08-3 «Строительство объектов основных средств»
— 118 022 000 руб. — отражена стоимость проданного объекта недостроя;
Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 68 «Расчеты по НДС»
— 15254237,29 руб. — начислен НДС с продажной стоимости объекта (100 млн руб.);
Дебет 09 «Отложенные налоговые активы» Кредит 68 «Расчеты по налогу на прибыль»
— 16949152,44 руб. (84745762,21 руб. х 20%) — начислен отложенный налоговый актив (для целей исчисления налога на прибыль отражен доход от реализации недостроя в сумме 100 000 000 руб. – 15254237,29 руб. = 84745762,71 руб.);
Дебет 68 «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77 «Отложенные налоговые обязательства»
— 23 604 400 руб. (118 022 000 руб. х 20%) — начислено отложенное налоговое обязательство (для целей исчисления налога на прибыль отражены расходы в сумме 118 022 000 руб.);
Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» Кредит 91-1 «Прочие доходы»
— 100 000 000 руб. — начислена выручка от реализации недостроя;
Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 68 «Расчеты по НДС»
— 15254237,29 руб. — начислен НДС с продажной стоимости объекта (100 млн руб.);
Дебет 68 «Расчеты по НДС» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»
—15254237,29 руб. — зачтен НДС, исчисленный к уплате в бюджет в момент подписания акта приема-передачи недостроя;
Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 45 «Товары отгруженные»
— 118 022 000 руб. — списана стоимость реализованного объекта незавершенного строительства;
Дебет 68 «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 09 «Отложенные налоговые активы»
— 16949152,44 руб. — отражено гашение отложенного налогового актива;
Дебет 77 «Отложенные налоговые обязательства» Кредит 68 «Расчеты по налогу на прибыль»
— 23 604 400 руб. — отражено гашение отложенного налогового обязательства.
В налоговом учете возникает убыток от реализации объекта НС в размере 33276237,29 руб. Как уже было отмечено, он не является убытком от реализации амортизируемого имущества, а поэтому в полном объеме относится на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль текущего периода.
Купля-продажа объекта незавершенного строительства — серьезная сделка, затрагивающая интересы и покупателя, и продавца. По этой причине, мы решили выразить свою точку зрения и обозначить оптимальные условия юридического заключения сделки, которые помогут участникам минимизировать любые риски.’
- Так как объект незавершенного строительства еще не создан и не построен, его строительство не завершено, он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, ни для коммерческой деятельности, ни для организации сельского хозяйства, ни для чего другого.
В любой ситуации объект незавершенного строительства может быть использован только для дальнейшего строительства. То есть купля-продажа объекта незавершенного строительства предполагает завершение строительства.
По общему правилу договоров купли-продажи, недвижимое имущество принадлежит продавцу. Купля-продажа объекта незавершенного строительства также оформляется в договор, где одним из существенных условий оказывается предмет договора — в данном случае, объект незавершенного строительства.
Если обратить внимание на законодательную базу, содержащую типовые договора для разных сделок, можно заметить, что купля-продажа объекта незавершенного строительства требует прохождения государственной регистрации имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. С того момента, когда будет создана запись в ЕГРП, объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав.
- Обратите внимание! Без процедуры государственной регистрации никаких зарегистрированных прав на имущество нет. Из-за чего сделка будет признана недействительной.
Чтобы сдвинуть с мертвой точки объект незавершенного строительства, его нужно достроить, организовать строительно-монтажные работы (СМР) и ввести его в эксплуатацию. Справиться с подобными работами может застройщик или специализированная компания, обязующаяся завершить строительство по заданию заказчика.
Многие застройщики не принимают во внимание юридическую чистоту сделки и формально проводят куплю-продажу объекта незавершенного строительства. В то время, как специализированные компании сразу же вникают в суть вопроса и предварительно регистрируют право собственности на продаваемое имущество на заказчика, после чего переходят к официальному заключению сделки.
- При регистрации права собственности на объект незавершенного строительства учитываются различные нюансы. Главный из них — право собственности продавца на земельный участок, где расположен этот самый объект.
Чтобы исключить риски недобросовестности или безответственности, необходимо, чтобы купля-продажа объекта незавершенного строительства рассматривалась юристами, разбирающимися в имущественных правах.
Два года на территории России действует новый Земельный Кодекс, на котором тоже важно сконцентрироваться. Если у продавца объекта незавершенного строительства нет права на земельный участок, а, именно: право собственности на земельный участок или временного права владения и пользования, то есть договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, то покупатель не сможет получить разрешение на строительство. По этой причине, став владельцем недвижимого имущества, нельзя будет позволить себе пользоваться землей, на которой это имущество находится.
- Получая вместе с объектом незавершённого строительства права на земельный участок, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости, но только на основании полученного в органах муниципалитета разрешения на строительство.
Вполне обоснованными считаются действия представителя стороны застройщика, сверяющего сведения об объекте покупки, прав, зарегистрированных на продавца, с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Купля-продажа объекта незавершенного строительства подтверждается фактом существования недостроенного здания или сооружения, который фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах.
Приблизительный пакет документов, на основании которых проводится купля-продажа объекта незавершенного строительства выглядит следующим образом:
- документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;
- разрешение на строительство;
- технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства;
- документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
- решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта;
- план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации;
- проектно-техническая и проектно-сметная документация, а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.
Мы предлагаем не ограничиваться типовыми схемами сделок, связанных с куплей-продажей земли и объектов незавершённого строительства, а консультироваться с нами, исходя из конкретных жизненных обстоятельств. Мы на связи в будние дни и до 18-00 часов готовы встретиться с вами, чтобы обсудить выгоды взаимного сотрудничества. Обращайтесь!