Содержание
- 1 Что такое субаренда земельного участка?
- 2 Правила оформления договора субаренды
- 3 Заключение договора субаренды земельного участка
- 4 Какие документы нужны для оформления субаренды?
- 5 Права собственника земельного участка при оформлении субаренды
- 6 Ограничения в использовании участка при субаренде
- 7 Рекомендации юриста
- 8 Что собой представляет субаренда
- 9 Отличия аренды и субаренды
- 10 Особенности сделки субаренды
- 11 Как оформить договор субаренды земли правильно
- 12 Заключение сделки без разрешения владельца земли
- 13 Плюсы субаренды земельного участка — пояснение адвокатов
- 14 Электронные версии изданий
Одним из видов арендных отношений выступает субаренда. Читайте в статье, что это такое, как оформить договор субаренды земельного участка и на что обратить внимание при заключении сделки.
Что такое субаренда земельного участка?
Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.
Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.
Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.
Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.
При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.
Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.
Таким образом, субаренда земли – это передача земельного надела арендатором конкретному лицу или группе лиц в пользование, ограниченное временными рамками, на условиях, согласованных с собственником. Сроки и условия предоставления оговариваются письменно посредством заключения договора.
Правила оформления договора субаренды
В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:
- наименование документа («Договор субаренды»);
- дата и место заключения сделки;
- наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
- основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
- предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
- права и обязанности сторон;
- порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
- ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
- срок действия договора;
- заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
- подписи сторон
К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.
В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.
К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.
Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:
- площадь надела;
- категория земель, к которой относится надел;
- кадастровый номер;
- адрес места расположения;
- цель оформления участка в субаренду;
- перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).
По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент – регистрация права. Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами. Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.
Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.
Процесс регистрации происходит по стандартной схеме и не подразумевает каких-либо особенностей. Процедура может затянуться, только если текст документа составлен некорректно или между сторонами сделки возникла спорная ситуация.
Также важно учесть, что условия договора субаренды не должны противоречить порядку и правилам, предусмотренным в первоначальном договоре аренды.
Заключение договора субаренды земельного участка
Зачастую, оформление субаренды обходится для субарендатора дешевле, чем, если бы он выступал арендатором по первоначальному договору. В подавляющем большинстве случаев передача участков в поднаем – это своеобразный вид предпринимательской деятельности для арендатора.
К примеру, стандартная ситуация, когда собственник имеет несколько больших территорий, которые сдает за умеренную плату. У него нет ни времени, ни желания проводить переговоры и оформлять сделки с каждым лицом, изъявившим желание взять землю в аренду. Тогда он решает передать недвижимость в пользование нескольким крупным арендаторам с правом оформления субаренды. В свою очередь арендаторы используют эту возможность в качестве бизнес-идеи, которую успешно реализовывают.
В некоторых случаях арендовать землю напрямую попросту невозможно или сложно. К примеру, если собственником территории является государство или муниципалитет. Гораздо проще найти арендаторов государственной или муниципальной земли и договориться с ними без проведения аукциона и длительного ожидания рассмотрения заявки.
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
При заключении договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о планируемой сделке. Исключение – если в договоре аренды прямо установлен запрет на передачу участка в субаренду.
На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ).
Какие документы нужны для оформления субаренды?
Помимо правил и рекомендаций к оформлению передачи права пользования третьим лицам, необходимо учесть и перечень документации, которая должна сопутствовать проводимой сделке. Условия и другие составляющие договора должны подтверждаться прилагаемыми бумагами.
Состав пакета необходимой документации будет отличаться в зависимости от сроков, на которые предоставляется субаренда – больше года или меньше. Рассмотрим каждый вариант.
Если субаренда заключается на срок более 12 месяцев, то к договору прикладываются:
- подробное описание земельного надела;
- кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
- технические паспорта зданий, расположенных на участке;
- график арендных платежей;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию субарендного права пользования наделом.
Если срок действия договорных правоотношений составляет менее 12 месяцев, то перечень документов будет следующим:
- акт приема-передачи недвижимого объекта;
- дополнительное соглашение;
- протокол существующих разногласий;
- протокол согласования разногласий.
При необходимости стороны могут продлить срок действия договора субаренды, если это не противоречит условиям первоначального документа, удостоверяющего арендные отношения нанимателя и собственника.
Права собственника земельного участка при оформлении субаренды
В соответствии со ст. 615 ГК РФ, отсутствие запрета на поднаем земли в первоначальном договоре аренды не означает невозможность включить это условие в дальнейшем. Собственник вправе включить этот пункт в текст документа посредством оформления дополнительного соглашения.
При заключении субаренды все риски принимает на себя арендатор. Однако собственник не должен оставаться в стороне при оформлении сделки. Он имеет законное право на то, чтобы:
- предоставить субарендатору основной документ об аренде для ознакомления;
- потребовать предоставить ему сведения о субарендаторе и его цели использования земли;
- увеличить размер арендной платы для арендатора (при этом для субарендатора ничего не изменится);
- потребовать возврата земельного участка после окончания периода действия договоров об аренде и субаренде;
- ознакомиться с условиями субаренды и удостовериться, что его пункты не противоречат первоначальному документу;
- потребовать прохождения процедуры государственной регистрации.
Несмотря на такой внушительный перечень прав, как правило, прямого взаимодействия между собственником и субарендатором нет. Все действия происходят через арендатора.
Если субарендатор нарушит условия договора или правила пользования земельным участком, за его действия понесет ответственность основной арендатор. Именно этот участник таких правоотношений рискует в большей степени.
Ограничения в использовании участка при субаренде
Чтобы обеспечить рациональное и эффективное использование земельного участка, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения в использовании надела. Они могут быть в виде запрета на выполнение конкретных видов хозяйственной деятельности или в качестве требования воздержания от производства каких-либо видов работ.
Такие ограничения должны быть обоснованы. Они не должны противоречить нормам действующего законодательства.
Ограничения оформляются в форме административно-правового акта, в котором перечисляются требования. Подобные ограничения могут быть наложены на конкретный срок или действовать на бессрочной основе.
Если субарендатор возражает против выдвигаемых ограничений, он вправе защитить свои права и интересы в судебном порядке. Однако потребуется доказать, что ограничение неправомерно или приносит существенные убытки.
При введении запрета на какой-либо вид использования земельного участка, он не будет отменен, если право пользования перейдет к другому лицу. Подобные ограничения называются в юриспруденции сервитутом.
Рекомендации юриста
При оформлении договора субаренды земельного участка существует ряд ключевых нюансов, которые следует проконтролировать и принять во внимание. К ним относятся:
- Наличие разрешения у арендатора на передачу земельного участка в субаренду.
- Соответствие земельного надела его описанию в документах.
- Наличие строений на участке, а также дефектов и повреждений.
Проще говоря, нужно тщательно проверить все документы, имеющиеся у арендатора. Не стоит относиться к акту приема-передачи как к простой формальности. Если дефекты или повреждения будут выявлены после подписания акта, то субарендатор обязуется устранить все неисправности за собственные средства.
Если вам нужна юридическая помощь, вы можете получить ее на нашем сайте абсолютно бесплатно. Задайте вопрос юристу в специальном окне.
Теперь вы знаете, как оформить договор субаренды земельного участка, и какие нюансы при этом необходимо учитывать. Помните, что лучше своевременно обратиться к юристу за правовой помощью, чем в дальнейшем тратить время на судебные разбирательства.
Земельный участок входит в число объектов недвижимости, как квартира или офис, а поэтому ее также можно сдавать во временное пользование. Не запрещается законом и субаренда, но при заключении сделки надо учитывать, кому принадлежит земля и другие факторы. О том, какие законы регламентируют вопросы субаренды в Москве, на что могут рассчитывать арендаторы, и как заключить договор, рассказывают профессиональные юристы.
Что собой представляет субаренда
Порядок такой субарендной сделки регламентируется пунктом 2 ст. №165 ГК РФ (если объект принадлежит физлицу) и 22-1 статьей Земкодекса (если речь идет об объекте, принадлежащем госорганам). Право распоряжаться землей имеет только ее собственник, а арендатор получает лишь временные права на использование арендуемого имущества.
У арендатора есть свои права, а договорные отношения не могут быть прекращены раньше срока, даже в случае продажи, дарения или наследования.
Это же касается и поднайма, а с увеличением количества земли, находящейся в собственности, вопрос субаренды становится все более актуальным. Если говорить, что это такое доступным языком, стоит понимать, что субаренда – это сделка, в результате которой право пользоваться участком платно или безвозмездно переходит субарендатору.
Поднаем земли происходит по разным причинам, а нередко арендатор просто не справляется своими силами и вынужден сдавать всю землю или часть участка.
Несмотря на некоторую свободу действий, арендатор не может передать арендованное имущество в стороннее пользование, не спросив на то разрешения собственника, хотя и из этого правила существуют исключения.
Отличия аренды и субаренды
Поднаем земли – законная процедура, но для прохождения сделки необходимо собрать нужные документы, а лучше всего это сделают специалисты. Если вы собираетесь сделать это самостоятельно, помните, что субаренда отличается от классических арендных отношений:
- по количеству заинтересованных лиц, а поднаем должен учесть интересы трех сторон.
- субарендатор должен выполнять, как условия, поставленные арендатором, так и требования, предъявляемые собственником участка.
- земля не используется по собственному усмотрению, субарендатор должен действовать строго в рамках подписанного документа.
- пользоваться имуществом можно на протяжении ограниченного временного периода.
- цену аренды устанавливает арендатор.
При заключении субарендного договора земельный надел уже не становится предметом сделки, так как права владения им автоматически переходят арендатору после договоренности с владельцем. Субарендатор может использовать в рамках нового договора недвижимость, но на условиях, которые ему ставит уже арендатор. Этот вопрос тонкий, требующий определенной подготовки и сбора пакета необходимых документов.
Особенности сделки субаренды
Довольно часто договора субаренды заключаются с местными органами самоуправления, а земля, находящаяся в госсобственности, по закону может сдаваться на время. Собственник в этом случае – госорган, а порядок прохождения сделки регламентирует 22-й статьей Земкодекса России. Если земля принадлежит физлицу, в силу вступают положения п. 2 ст. 165 ГК.
Всегда должны соблюдаться законные требования всех участников сделки, а в этом случае возникает взаимосвязь между всеми заинтересованными сторонами. Стоит помнить, что каждый участник сделки имеет, как обязанности, так и права:
- арендатор должен использовать землю строго по назначению, что оговаривается пунктами договора.
- арендатор имеет право на платной и безвозмездной основе передать все арендованное имущество или его часть субарендатору.
- субарендатор, заключая договор субаренды, обязуется использовать земельный участок строго по назначению, учитывая положения договора.
- арендодатель имеет право в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, в случае использования земли не по назначению и нарушении других требований, прописанных в договоре аренды.
Если речь идет о земле, находящейся в собственности физлица, особых сложностей при сдаче ее в поднаем не возникает, чего не скажешь о земле, находящейся в госсобственности. Любые манипуляции с собственностью муниципалитета возможны после проведения тендера (так гласит закон о конкуренции). Государственный орган выставляет минимальную цену аренды/субаренды, а победителем является тот, кто даст большую цену. Если претендент только один, договор заключается с ним без торгов.
Как оформить договор субаренды земли правильно
Чтобы избежать возможных неприятностей, вы должны знать, как правильно оформить поднаем. Помочь в этом может образец договора, но лучше воспользоваться услугами специалистов, знающих все тонкости процесса. Надо правильно заполнить все пункты документа:
- наименования всех заинтересованных сторон (ФИО физлица, название госоргана, предприятия, организации).
- доказательство законности сделки, или доказательство наличия договора найма.
- предмет договора с описанием теххарактеристик, расположение участка, его площадь и наличия капитальных построек.
- ответственность сторон, их законные права и обязанности.
- стоимость аренды, варианты и граничные сроки оплаты.
- меры ответственности за нарушение основных положений документа.
- срок действия.
- подписи сторон.
Документ заключается на ограниченный срок, но с учетом положений основного договора аренды. Основным условием является соблюдение требований договора аренды, поэтому в основном документе должна быть предусмотрена такая возможность. Если такого пункта нет, необходимо составить новый договор, иначе передача земли будет незаконной.
Заключение сделки без разрешения владельца земли
В начале повествования мы упомянули о том, что из каждого правила есть исключения, а не всегда арендатор должен спрашивать разрешения у владельца участка. Это касается случаев, когда вместе с землей передается в аренду недвижимость, госсобственности, срок временного владения которой превышает 5 лет. Арендатор в этом случае обязан послать арендодателю письменное уведомление. Также принять решение самостоятельно арендатор может в случае, если владелец земли не отреагирует на уведомление в 30-дневный срок.
Итак, договор арены – временная передача прав на пользование землей. В поднаем может передаваться, как земля, находящаяся в частном владении, так и участки, принадлежащие муниципальным органам. Срок субаренды не должен превышать срока аренды, при этом земля должна использоваться строго по назначению, в противном случае арендодатель может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, от чего пострадают, как субарендатор, так и арендатор.
Плюсы субаренды земельного участка — пояснение адвокатов
Когда арендодателю выгодна субаренда и как правильно заключать договор? Ответы можно получить у наших адвокатов. Задайте вопрос с помощью формы ниже.
Материал для подписчиков издания «Ваш партнер-консультант». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.
Электронные версии изданий
ОПЕРАТИВНОСТЬ
Подписчик читает издание ПЕРВЫМ, сразу же после его подписания в печать.
АРХИВ ИЗДАНИЯ
Вместе с новыми номерами предоставляется доступ к архиву издания за прошлые годы (при подписке на периоды более 6 месяцев).
PDF номеров издания
Номера изданий доступны для скачивания в pdf-формате.