Содержание
- 1 Ввод дома в эксплуатацию застройщиком и получение соответствующих документов
- 2 Приемка квартиры и документов на нее от застройщика
- 3 Куда обратиться для регистрации прав собственности?
- 4 Пакет документов для регистрации
- 5 Процедура и сроки оформления права собственности
- 6 Возможные сложности при оформлении
- 7 Видео: Оформление прав на жилье в новостройках
- 8 Как оформить собственность на квартиру в новостройке
- 8.0.1 Покупка квартиры в только что построенном доме всегда волнительна. Но даже если вы уже въехали в новое жилье, сделали ремонт в нем и закупили мебель, фактически вы не имеете никаких прав на него. До момента оформления права собственности вы не сможете продать, обменять, подарить, заложить недвижимость.
- 8.0.2 Мы расскажем, на что обратить внимание при регистрации права собственности на квартиру в новостройке — как правильно оформить документы и как обойти подводные камни.
- 9 Когда можно оформить право собственности
- 10 Оформление новостройки в собственность самостоятельно: пошаговая инструкция
- 11 Еще два способа оформить право собственности
- 12 Что делать, если застройщик не выдает документы
- 13 Можно ли не торопиться с оформлением права собственности на квартиру в новостройке
- 14 Какие подводные камни есть при покупке квартиры в новостройке и оформлении права собственности на нее
Долевое участие в строительстве сегодня очень распространено. Гражданин, исправно выплачивая взносы, получает в итоге квартиру в новом здании. Однако его собственностью она становится лишь после регистрации прав на жилье.
Ввод дома в эксплуатацию застройщиком и получение соответствующих документов
Сдача новостройки в эксплуатацию – ответственный момент. Качество постройки контролируется государством во избежание возможных последствий.
Обязанностью застройщика является получение разрешения на ввод здания от контролирующих органов. И только после этого жильцы могут заселяться в новостройку и заниматься регистрацией права собственности на свои квартиры.
Процесс ввода постройки в эксплуатацию состоит из нескольких этапов:
- На момент ввода все строительные работы должны быть закончены, проложены коммуникации.
- Техники БТИ приезжают на место и осуществляют замеры площадей квартир и всего здания, в частности, для оформления техпланов.
- Приемная комиссия проводит заседание, по результатам которого выдается разрешение. В нем указывается соответствие постройки градостроительному и генеральному плану.
- Затем проектно-инвентаризационное бюро оформляет техпаспорт.
- Органы, выдавшие техусловия для строительства, принимают готовое здание.
В зависимости от сложности объекта выдача разрешения на ввод в эксплуатацию может произойти через 3–6 месяцев после окончания постройки. Только после этого владельцы квартир в новостройке могут получить свои ключи и оформить права собственности на жилье.
Приемка квартиры и документов на нее от застройщика
В процессе приемки квартиры оформляются два документа:
Принятие квартир дольщиками происходит по истечении недели с даты ввода дома в эксплуатацию.
Процедура приемки квартиры:
- Изучите документы, которые выдаст застройщик.
- Осмотрите помещение. Все недостатки, обнаруженные в процессе осмотра, опишите подробно в смотровом листе.
- Акт приемки-передачи подписывайте только в том случае, если недостатков не обнаружено или они уже устранены. После подписания этого документа обязанности компании-застройщика считаются исполненными, и устранять недочеты придется жильцам.
С найденными недочетами в квартире можно «разобраться» несколькими путями:
- застройщик самостоятельно все устранит;
- устранит недостатки собственник, а застройщик компенсирует затраты на ремонт;
- стоимость жилья может быть уменьшена на сумму, необходимую для ремонта.
Куда обратиться для регистрации прав собственности?
Когда квартира осмотрена, недочеты устранены, необходимо зарегистрировать право собственности на жилье и получить свидетельство. Только с этого момента дольщик становится полноправным владельцем квартиры.
наличия протокола о распределении недвижимого имущества (жилого, коммерческого), составленного застройщиком;- выдан техпаспорт БТИ;
- подписан сторонами передаточный акт;
- имеется разрешение на ввод в эксплуатацию здания;
- дом состоит на кадастровом учете;
- зданию присвоен адрес.
Пакет документов для регистрации
От дольщика потребуются документы:
акт приема-передачи, подписанный застройщиком;- если право собственности регистрируется и на несовершеннолетнего ребенка, нужно получить разрешение органов опеки;
- кадастровый паспорт на квартиру (экспликация), оформление и выдача которого происходит после постановки новостройки на учет в Росреестре;
- банковский договор, если квартира приобретена в кредит или по ипотеке;
- паспорта всех будущих собственников и свидетельства о рождении детей;
- доверенность, если регистрацию проходит представитель дольщика;
- квитанция об оплате госпошлины;
- договор долевого участия.
Приведенный перечень документов для регистрации не является исчерпывающим.
Процедура и сроки оформления права собственности
Занимает процесс регистрации около месяца, но может длиться и дольше. Оформить право можно самостоятельно, через юридическую фирму или воспользоваться платными услугами того же застройщика.
Порядок оформления права собственности на квартиру в новостройке выглядит таким образом:
Дольщик, собрав все документы, отправляется в Регистрационную палату.- Сотрудники в электронном виде заполняют заявление, которое подписывается собственником.
- Выдается квитанция на оплату пошлины. Она равна 1 тысяче рублей. Произвести оплату можно в кассе или любом банковском отделении.
- Сотрудник Палаты заберет у собственника оригиналы документов, оформит расписку об их получении и назначит день, когда необходимо явиться за свидетельством.
- В назначенный срок собственник забирает свидетельство и оригиналы документов. При себе должен быть паспорт, расписка. Если собственников несколько, каждый из них со своими документами забирает свое свидетельство. Забрать документ можно и позже назначенной даты.
При регистрации обязательно участвуют не только все собственники, но и представитель застройщика.
Возможные сложности при оформлении
Срок оформления права собственности может сильно затянуться по нескольким причинам:
отсутствие кадастрового плана и экспликации;- ошибки, помарки, несоответствия в документах;
- найденные многочисленные нарушения и, как следствие, невозможность получения представителем застройщика разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
- обременения на жилье, например, приобретение его за счет средств материнского капитала.
Затягивание же процесса регистрации по факту ограничивает права собственника: он не сможет прописаться в квартире, продать, подарить или завещать ее, получить загранпаспорт и многое другое.
Видео: Оформление прав на жилье в новостройках
В видеосюжете рассказывается как проходит процедура регистрации права собственности на квартиры в новостройках в соответствии с действующим законодательством.
Даются рекомендации, как покупателю жилья быстро и правильно пройти порядок оформления права собственности на него, как можно ускорить данную процедуру в случае задержки со стороны застройщика.
Как оформить собственность на квартиру в новостройке
Покупка квартиры в только что построенном доме всегда волнительна. Но даже если вы уже въехали в новое жилье, сделали ремонт в нем и закупили мебель, фактически вы не имеете никаких прав на него. До момента оформления права собственности вы не сможете продать, обменять, подарить, заложить недвижимость.
Мы расскажем, на что обратить внимание при регистрации права собственности на квартиру в новостройке — как правильно оформить документы и как обойти подводные камни.
Когда можно оформить право собственности
Если дом уже построен, и вам выдали ключ от квартиры, это не значит, что ее можно оформить. Бывает, что люди живут в построенном доме, но не имеют никаких прав на жилплощадь. Регистрация права собственности на квартиру в новостройке возможна, только если застройщик выполнит ряд действий, а именно:
📝 Составит протокол о распределении жилой и коммерческой недвижимости
📝 Получит в Бюро техинвентаризации — БТИ — технический паспорт на дом с указанием этажности, планировки, общего метража и отдельного метража каждого помещения
📝 Получит в Департаменте архитектуры и градостроительства разрешение на введение дома в эксплуатацию
📝 Поставит жилой дом в Росреестре на кадастровый учет и получит кадастровый паспорт объекта
📝 Присвоит новостройке отдельный почтовый адрес
Уточните перед покупкой, ввел ли застройщик дом в эксплуатацию и оформил ли все необходимые документы. Если жилье просто построено, но не оформлено должным образом, лучше выбрать другую недвижимость или подождать, пока застройщик закончит процедуру.
Если купить квартиру в уже построенном, но не оформленном доме, вы можете столкнуться с проблемой: иногда получение техпаспорта, постановка на учет и ввод в эксплуатацию занимают более 2-х лет и вынуждают участвовать в судебных разбирательствах.
Оформление новостройки в собственность самостоятельно: пошаговая инструкция
Получение права собственности на приобретенное жилье можно условно разделить на два этапа: оформление нужных документов и непосредственно регистрация права собственности. Давайте подробно рассмотрим каждый из них.
Оформление документов, необходимых для регистрации
Прежде чем обращаться в государственные органы с просьбой признать за вами право собственности на квартиру, подготовьте полный пакет юридических бумаг. Вот документы для регистрации права собственности на новостройку:
📄 Договор участия в долевом строительстве
📄 Кадастровый паспорт с планом-схемой
📄 Договор займа (кредитный договор), если вы покупаете жилье в ипотеку
📄 Разрешение органов опеки, если собственность или доля оформляются на несовершеннолетнего
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
Акт приема-передачи квартиры получают у застройщика. Его подписывают еще на этапе покупки или отдельно, по заявлению покупателя. Свяжитесь с застройщиком и напишите заявление на получение передаточного акта. Вам назначат время встречи с представителем компании. В его присутствии вы внимательно осмотрите жилье, оцените отделочные работы, проверите работу водопровода и системы отопления. Если все устроит, подпишете акт.
Кадастровый паспорт с планом-схемой , или экспликацией, получают в БТИ. Раньше застройщикам при постановке объекта на кадастровый учет выдавали план всего дома, а ставить квартиры на кадастровый учет нужно было отдельно. Сейчас они уже стоят на учете: все, что нужно — обратиться в БТИ и получить паспорт и план-схему. К вам приедет техник, сверит планировку с изначальным планом строительства и проведет замеры помещений. Если все нормально, выдаст паспорт и план-схему.
Если вы успели сделать перепланировку или реальные параметры не соответствуют плану строительства, изменения нужно будет узаконить в БТИ.
Договор займа (Кредитный договор) получают в банке, который выдавал кредит. Обычно его получают при подписании: один экземпляр остается у банка, один достается вам. Если вы потеряли договор или не получали его, обратитесь в банк с паспортом. Сотрудник выдаст необходимый документ . Если ипотека или кредит уже погашены, понадобится закладная. Получить ее также можно в банке.
Разрешение органов опеки получают в местных органах опеки. Обычно оно выдается на протяжении 14 дней после дня подачи заявления. Чтобы получить разрешение, заполните заявление и укажите причину обращения. Приложите к заявлению паспорт родителей или опекунов, свидетельство о рождении ребенка и акт приема-передачи квартиры, полученный ранее у застройщика.
Оформление права собственности на квартиру в новостройку тремя способами
После получения вышеперечисленных документов нужно собрать полный пакет документов, который требует Росреестр — некоторые бумаги вы получали раньше, при подписании договора купли-продажи.
В стандартный пакет входят:
✔ Паспорт гражданина Российской Федерации или свидетельство о рождении, если собственник или один из собственников младше 14 лет, либо другие документы, удостоверяющие личность — временное удостоверение по форме №2П, удостоверение беженца и другие
✔ Договор, подтверждающий право собственности на жилье: договор купли-продажи или долевого участия в строительстве, оригинал с двумя дополнительными копиями
✔ Акт приема-передачи квартиры, подписанный на встрече с представителем компании-застройщика
✔ Кадастровый паспорт квартиры с экспликацией
✔ Подтверждение об оплаты государственной пошлины — квитанция на бумажном носителе
✔ Договор займа ( Кредитный договор), (закладная) или разрешение органов опеки, если жилье покупалось в ипотеку или один из собственников младше 14 лет
✔ Нотариально заверенная доверенность, если собственник действует через доверенное лицо
Госпошлину можно оплатить позднее, после подачи заявления на признание права собственности на новостройку . Ее оплачивают в банке, банкомате, кассе регистрирующей организации либо в режиме онлайн, через сайт Госуслуг .
Важно ! Все документы должны быть в нормальном состоянии. Согласно 18 статье ФЗ №122 , к рассмотрению принимаются только целые бумаги без фраз, написанных карандашом, приписок, подчисток и исправлений.
Подать заявление на оформление права собственности можно тремя разными способами:
📌 Через МФЦ . Многофункциональный центр принимает документы, проверяет их на ошибки, сшивает, оформляет должным образом и отправляет на проверку в Росреестр. Чаще всего срок получения свидетельства о регистрации права собственности увеличивается на 2 дня. Но МФЦ информирует о каждом этапе рассмотрения заявки СМС-сообщениями, что достаточно комфортно.
📌 Через Госуслуги . Это — онлайн-сервис, в котором можно начать оформление, не выходя из дома. На нем можно оплатить государственную пошлину и подать заявление. При подаче заявления вас перенаправит на сайт Росреестра — будьте готовы предоставить сведения о недвижимости и заявителе, а также прикрепить скан-копии всех необходимых документов. После того, как онлайн-заявка будет принята, вам назначат время для посещения Росреестра и предоставления оригиналов документов: то есть в любом случае вам придется посетить государственный орган. При дальнейшем оформлении регистрации через Госуслуги понадобится ЭЦП — электронная цифровая подпись.
📌 Через Росреестр . Нужно будет самостоятельно заполнить заявление и правильно сшить документы. Процедура пройдет быстрее по сравнению с оформлением в МФЦ, но могут возникнуть проблемы со свободным временем для посещений — часто запись занята на несколько недель вперед. Кстати, теперь не обязательно ехать в отделение Росреестра, относящееся к району, в котором вы купили жилье. Согласно поправкам к №218 ФЗ , можно подать заявление в любом отделении Росреестра.
Важно ! При подаче заявления должны присутствовать все будущие собственники квартиры. Если их несколько, нужно подавать паспорта всех собственников. Кроме того, при подаче заявления должен присутствовать представитель компании-застройщика и банка, если вы покупали квартиру в ипотеку. Поэтому заранее позаботьтесь об этом — договоритесь с застройщиком и банком о выезде специалистов в Росреестр или МФЦ.
После того, как представители МФЦ или Росреестра приняли у вас документы, они выдадут расписку. В ней будет указан перечень принятых документов и срок готовности документов, а также контактный номер. По нему можно будет узнать о готовности свидетельства о регистрации собственности. Для этого нужно указать номер дела — он расположен в правом верхнем углу расписки.
В среднем оформление права собственности занимает около 18 дней. Документы могут быть готовы и раньше, но часто процедура задерживается. Она может задержаться, если в документах найдут ошибки, или они вызовут подозрения, и сотрудники Росреестра будут дополнительно проверять подлинность бумаг.
После того, как выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности, будет готова, вас пригласят для ее получения. Если собственников несколько, свидетельств будет тоже несколько. Для получения документа нужно предоставить расписку, которую вы получили ранее, и паспорта собственника или всех собственников. Помните, что теперь вместо «зеленого свидетельства» выдают обычную выписку: она является равнозначным правоустанавливающим документом.
Еще два способа оформить право собственности
Зарегистрировать квартиру в собственность в новостройке можно с помощью специалистов: самого застройщика и агентства недвижимости.
🖊 Регистрация через застройщика возможна, если вы покупали квартиру по ДДУ: договору долевого участия. В этом случае представители компании-застройщика сами оформляют требуемые от них документы, собирают у жильцов оставшиеся бумаги и выдают выписки из ЕГРН через некоторое время. Они действуют по доверенности. Массовое оформление может занятуться, поэтому проследите за тем, чтобы в договоре передачи прав на оформление была прописана неустойка за нарушение временных рамок. Тогда застройщик постарается выдать документ о собственности быстрее, а если не успеет в отведенный срок — заплатит штраф.
🖊 Регистрация через агентство недвижимости — простая, удобная и выгодная. Представители агентства могут работать по доверенности, полностью взяв на себя все оформление, или без нее — в этом случае от вас понадобится личное присутствие в Росреестре и подписи на большинстве документов. Агентства недвижимости несут полную ответственность за свою работу, поэтому оформляют право собственности быстро и без фатальных ошибок, корректировок, неточностей.
Что делать, если застройщик не выдает документы
К сожалению, не всем везет с застройщиками. Некоторые могут намеренно обманывать покупателей, говоря о том, что все юридические документы получены. А некоторые могут задерживать выдачу документов, которые зависят от них: например, акта приемки-передачи жилья. В этих случаях получение права собственности на недвижимость может затянуться на неопределенный срок. Но бывают ситуации, когда застройщик не виноват — он пытается ввести дом в эксплуатацию, а государственные органы задерживают выдачу нужных актов, свидетельств и иных бумаг. В любом случае страдают те, кто купили жилье, потому что не могут вовремя зарегистрировать право собственности.
В этом случае нужно обращаться в суд. Но получается замкнутый круг: чтобы попросить признать право собственности в судебном порядке, нужно предоставить те самые документы, которые не выдает застройщик. Они нужны, чтобы подтвердить ваше право владения недвижимым имуществом. Получить их смогут грамотные юристы — лучше обратитесь к ним, иначе цена ошибки может быть слишком высока.
Юристы подготовят иск — лучше, если его подадут сразу несколько покупателей. Коллективные иски в большинстве случаев заканчиваются положительным решением суда — покупатели получают право собственности на недвижимость. Юристы соберут нужные документы и представят ваши интересы в суде, а также всячески поспособствуют тому, чтобы суд встал на вашу сторону.
Можно ли не торопиться с оформлением права собственности на квартиру в новостройке
Законодательно нас не обязывают срочно регистрировать право собственности на приобретенную недвижимость. Фактически вы можете заняться этим через месяц, два, три или полгода после покупки. Однако чем раньше вы получите выписку из ЕГРН, тем лучше. Она позволит вам:
✏ Прописаться в квартире самому и прописать в ней членов вашей семьи, что может быть очень важно для оформления других документов
✏ Провести ряд сделок с недвижимостью — например, продать, сдать, подарить, обменять или оставить в наследство
✏ Оформить льготный трехлетний период, освобождающий от уплаты НДФЛ, или получить компенсацию в размере 13% от стоимости жилья
✏ Оформить дотации и льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг, доступные определенным категориям граждан
✏ Выделить площадь для несовершеннолетних, например, при использовании для покупки материнского капитала
Какие подводные камни есть при покупке квартиры в новостройке и оформлении права собственности на нее
Стадия строительства. Покупать квартиру в недостроенном доме выгоднее, чем в сданном в эксплуатацию здании — такие квадратные метры стоят дешевле. Однако нужно учитывать репутацию застройщика и стадию строительства, прежде чем отдавать деньги. Если вы покупаете жилье еще на стадии обустройства котлована или заливки фундамента, процесс строительства, а значит — и оформления собственности — может затянуться на долгие годы. Поэтому лучше покупать недвижимость в готовом, сданном в эксплуатацию, доме, либо в здании на финальных этапах строительства — например, без внешней и внутренней отделки.
Форма договора. Можно купить недвижимость по стандартному договору купли-продажи либо по договору долевого участия в строительстве. Второй вариант предпочтительнее, потому что он:
✅ Гарантирует, что одна и та же квартира не будет продана разным лицам, то есть собственником будете только вы
✅ Защищает от проблем с оформлением застройщиком земельного участка, на котором возводится дом
✅ Позволяет застройщику самостоятельно оформлять право собственности покупателей, что минимизирует ваши временные затраты
Аккредитация новостройки в банке . Это важно для тех, кто собирается брать ипотеку на покупку квартиры. Если новостройка или застройщик не аккредитованы ни в одном банке, получить займ будет крайне проблематично. Поэтому проверьте, является ли застройщик партнером кредитных организаций — сделать это можно либо на официальном сайте самой компании-застройщика, либо на официальных сайтах банков.
Квартира не готова . Если вы хотите оформить право собственности, обязательно нужно будет подписать акт приемки-передачи недвижимости. Подписывая его, вы соглашаетесь с тем, что состояние жилья вас устраивает, и после подписания застройщик не будет проводить отделочные работы. Если что-то в квартире не готово, но вы хотите зарегистрировать право собственности, нужно обязательно указать в акте все имеющиеся недостатки и получить от застройщика документ-обязательство, в котором он подтвердит дефекты и обязуется их устранить. Тогда вы оформите право собственности и получите готовое жилье — застройщик будет обязан доработать его.
Когда несколько собственников становятся одним . Если вы покупали квартиру в равных долях или заключали договор долевого участия сразу на нескольких собственников, просто так оформить жилье на одного владельца не получится. При договоре купли-продажи можно будет оформить дарственную на того, кто станет собственником. При договоре долевого участия — зарегистрировать в Росреестре договор уступки прав и обязанностей по ДДУ в пользу одного владельца.
Статья 16 . Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 16 настоящего Федерального закона
1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом.
2. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
3. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
4. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.