Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Наиболее популярным способом покупки квартиры (или доли в ней) является оформление ипотеки на нее – только так большинство граждан имеют возможность обзавестись собственным жильем. Как происходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Эта сделка имеет множество особенностей по сравнению с обычным кредитованием – это касается как преимуществ, так и возможных рисков от ее оформления. Поэтому стоит рассмотреть данный способ покупки квартиры более подробно. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца и покупателя

Оформление ипотеки – весьма ответственный шаг, причем отзывы об этой сделке со стороны клиентов весьма противоречивые. К положительным сторонам можно отнести:

• возможность быстро приобрести жилье, не дожидаясь, когда накопится нужная сумма;
• длительный срок кредитования – до 30 лет, особенно в сравнении с обычным потребительским займом;
• надежность сделки – перед выдачей кредита банк тщательно проверяет как самого заемщика, так и объект недвижимости на юридическую чистоту;
• выгодное инвестирование – покупка недвижимости всегда была одним из наиболее надежных источников денежных вложений, ведь спрос на нее со временем только растет, а темпы инфляции почти всегда превышают банковский процент;
• возможность вернуть часть уплаченных по кредиту процентов за счет получения имущественного налогового вычета;
• наличие различных государственных социальных программ кредитования – сюда относится, например, ипотека для военных, молодых семей или возможность погашения части долга за счет материнского капитала.

Отрицательными моментами сделки являются:

Большая переплата по процентам – даже если кредитная ставка небольшая, за столь длительный срок кредитования получится огромная сумма. Например, при оформлении покупки квартиры из-под ипотеки за 10 млн. руб. сроком на 30 лет под 12,5% годовых переплата составит: Платежи по процентам = (10 000 000 * 12,5%) * 30 = 37 500 000 руб.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Получается, что за это время заемщик выплатит такое количество средств, которое превышает стоимость квартиры почти в 4 раза.

Наличие дополнительных расходов – к ним относятся траты на страховку (причем иногда не только самой недвижимости, но и титула, а также жизни и здоровья заемщика).

Ограничение возможностей распоряжения имуществом – за все время действия сделки заемщик не может продавать, дарить или менять жилье, поскольку оно находится в залоге у банка.

Необходимость собирать и предоставлять в финучреждение множество различных документов.

Риск потерять все – и жилье, и деньги – в случае потери платежеспособности или возникновения финансовых трудностей.

Это связано с инфляцией, с отсутствием роста источников дохода и многими другими факторами. Поэтому в таком случае ипотека может стать реальным способом приобрести жилье.

Краткий список действий

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция в общем виде выглядит следующим образом:

Выбор учреждения для оформления кредита. Стоит подать заявки сразу в несколько банков, ведь у каждого из них требования к заемщикам отличаются. Выбирать стоит учреждение, которое имеет хорошую репутацию, длительный срок работы на рынке и наиболее выгодные условия кредитования.

Сбор необходимых документов – их перечень лучше всего уточнять в конкретном банке, поскольку в каждом из них свои требования к предъявляемым документам и их оформлению.

Подача заявки и документов потенциальному кредитору.

Ожидание ответа – в зависимости от выбранного учреждения это может занять как несколько дней, так и более месяца. В любом случае о своем решении банк должен сообщить клиенту.

Выбор квартиры для оформления ипотеки – в случае положительного решения заемщику предоставляется определенное количество времени для поиска объекта кредитования.

Подача в банк документов на квартиру – после ее одобрения можно заключать с продавцом предварительный договор купли-продажи.

Оформление полисов страхования (если такое требование предусмотрено правилами кредитования).

Оформление договора – для этого в установленный день обе стороны должны явиться в банк и подписать документ.

Регистрация прав собственности на квартиру (сбор и подача документов в Регпалату).

Подбор программы кредитования

Различные банки предлагают свои программы кредитования, каждая из которых имеет некоторые особенности. Для выбора наиболее выгодных условий клиенту лучше всего обратиться к профессионалу – ипотечному брокеру. Данный специалист хорошо знает кредитный рынок и сможет дать объективную оценку каждой программы. При выборе программы нужно ориентироваться на такие критерии:

процентная ставка;

размер первоначального взноса;

требования относительно оформления страховки;

необходимые документы;

требования к возрасту;

максимальный срок кредитования;

наличие ограничений относительно приобретаемой квартиры.

Стоит рассмотреть условия оформления кредита на примере двух известных финансовых учреждений:

Ипотека в Россельхозбанке. Для получения денег заемщику необходимо предоставить паспорт, документы, подтверждающие величину доходов и наличие официального трудоустройства и данные о семейном положении.

В случае положительного ответа на заявку клиент может получить кредит:

• в размере от 100 тыс. до 2 млн. руб.;
• сроком от 1 месяца до 30 лет;
• с первоначальным взносом от 15 до 85 % от стоимости жилья.

Требования к возрасту стандартные – это должен быть человек не младше 21 и не старше 65 лет, который на момент окончания действия договора еще не достигнет пенсионного возраста.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Список необходимых документов для оформления кредита зависит от того, к какой категории принадлежит заемщик, и размещен в свободном доступе на официальном сайте банка. Но обязателен договор купли-продажи квартиры по ипотеке ВТБ 24.

Ипотека для разных видов квартир

При оформлении кредита зачастую важное значение имеет, на каком рынке приобретается квартира – на первичном (то есть новостройка) или вторичном. Основные отличия новой квартиры от старой:

Новое жилье исключает риск юридической нечистоты сделки, поскольку отсутствуют граждане, которые могли бы претендовать на него.

Возможность существенно сэкономить на строительстве жилья – разница между покупкой готового жилья и новостроем иногда достигает 10%.

Более высокие риски, по сравнению с жильем на вторичном рынке, поскольку строительство объекта может быть не завершено.

Другая процедура оформления ипотеки – поскольку квартира еще не достроена, на нее нет прав собственности и она не может быть предметом залога в банке.

Ограничения в выборе – многие кредиторы соглашаются работать только с проверенными застройщиками, с которыми у них зачастую заключен договор.

Перед тем как состоится продажа квартиры через ипотеку, риски продавца (банка, например), тоже должны быть просчитаны. Очевидно, что покупка строящегося жилья может быть более выгодной сделкой, однако и риски при этом гораздо выше – особенно для банка, который в этом случае предъявляет к клиенту повышенные требования.

Как подобрать недвижимость и получить одобрение банка?

У большинства банков существуют свои требования к квартирам, на которые они выдают кредиты. Чаще всего они состоят в следующем:

• дом, в котором расположена квартира, не должен быть ветхим или подлежащим сносу;
• незаконная перепланировка чаще всего не допускается – ее нужно либо узаконить до оформления ипотеки, либо вернуть все в прежнее состояние;
• квартира не должна быть с обременением или иметь посягательства со стороны третьих лиц (для этого проводится проверка юридической чистоты квартиры);
• дом, в котором расположена квартира, не должен находиться в очереди на проведение капитального ремонта;
• недвижимость нужно оценить при помощи независимого эксперта – суммы, которую запрашивает продавец, недостаточно.

Когда заключается предварительный договор купли-продажи?

Как происходит купля-продажа квартиры по ипотеке? После получения одобрения банка и выбора подходящей квартиры очередной шаг – это заключение с продавцом предварительного договора купли-продажи. Данный договор представляет собой документ, в котором стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи и закрепляют это решение в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи состоит из таких частей:

1. Предмет договора – в нем указывается конкретная квартира, которая в будущем будет продана, а также информация о ее владельце и основаниях его прав собственности.
2. Цена сделки – стороны указывают стоимость квартиры, а также способ и периодичность внесения оплаты за нее.
3. Права и обязанности сторон – определяются участниками сделки.
4. Сроки реализации намерений – в этом пункте указывается, в течение какого периода должен быть заключен основной договор купли-продажи.
5. Особые условия – необязательный раздел, в который стороны также включают согласованные между собой положения.

Договор составляется в письменном виде и в двух экземплярах (для каждой стороны) и предоставляется заемщиком в банк. Подписание этого документа обязательно не всегда – некоторые финансовые учреждения подобных требований не выдвигают.

Сбор и порядок оформления документов

В каждом банке предъявляются свои требования к пакету необходимых документов, причем чаще всего отсутствие обязанности предоставлять лишние справки или бумаги приводит к удорожанию кредита.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Стоит рассмотреть полный перечень документов, которые различные банки могут потребовать для оформления ипотеки:

• анкету-заявку на получение кредита (ее форма в каждом учреждении своя);
• паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заемщика;
• копию трудовой книжки, подтверждающую наличие работы и оформленную надлежащим образом;
• справку по форме 2-НДФЛ со сведениями о размере доходов за предыдущий период (от полугода и больше);
• свидетельство о браке (если заемщик женат или замужем);
• документы на совершеннолетних детей (если они есть);
• заключение оценочной компании о стоимости квартиры;
• документы на недвижимость;
• другие необходимые документы.

Заключение кредитного договора

Как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Заключительным этапом оформления ипотеки является оформление договора кредитования, согласно которому банк обязуется предоставить заемщику необходимую ему сумму на определенных в документе условиях. Условия этого договора нужно изучать особенно внимательно, ведь именно они практически полностью определяют дальнейшее финансовое положение заемщика. Пункты, на которые стоит обратить особое внимание:

• какой является сумма основного долга;
• сколько составляет комиссия за пользование кредитом;
• как выглядит график погашения платежей и из каких сумм они состоят;
• есть ли возможность погасить долг досрочно;
• предусмотрены ли и в каком размере штрафные санкции за нарушение сроков проплаты.

Необходимо изучать весь текст договора, особенно набранный мелким шрифтом – многие банки при помощи такой уловки вынуждают клиента принять не очень выгодные для них условия. После подписания документа остается только заключить договор купли-продажи и оформить права собственности на квартиру. Итак, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку? Чтобы этот договор не обернулся множеством проблем, нужно тщательно подходить как к выбору банка, так и к подбору объекта кредитования. Перед заключением договора стоит рассчитать все расходы на оплату долга – сделать это легко при помощи любого из ипотечных калькуляторов, представленных в интернете. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно. Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя. Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается. К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

• проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
• отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

• сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
• банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
• ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
• защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию. Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

• банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
• заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;

• обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
• новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
• если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Заключение

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном. Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд. Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку? У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут. Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами. Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

• Банк проверит покупателя;
• Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
• Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя. Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом. Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк. В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита. Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель. Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк. Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

• Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
• Цену объекта;
• Порядок расчетов;
• Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
• Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении.

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

• выписка из ЕГРН;
• копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
• если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
• если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• кадастровый и/или технический паспорт помещения;
• справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком. Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит. Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких.

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты. Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

• покупателе и продавце;
• квартире;
• цене договора;
• порядке расчета между покупателем и продавцом.

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ).

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

• На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
• До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

По общему правилу продавец должен заплатить подоходный налог с продажи квартиры в ипотеку в размере 13%. Но если проданная квартира была приобретена вами до 01.01.2016 и находилась в собственности более трех лет, то вы освобождаетесь от налога. Если квартира была приобретена после 01.01.16, то освобождение от налога произойдет только после 5 лет владения ею. Срок существования права собственности можно подсчитать на основании данных из выписки ЕРГН. Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Наиболее популярным способом покупки квартиры (или доли в ней) является оформление ипотеки на нее – только так большинство граждан имеют возможность обзавестись собственным жильем. Как происходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Эта сделка имеет множество особенностей по сравнению с обычным кредитованием – это касается как преимуществ, так и возможных рисков от ее оформления. Поэтому стоит рассмотреть данный способ покупки квартиры более подробно. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца и покупателя

Оформление ипотеки – весьма ответственный шаг, причем отзывы об этой сделке со стороны клиентов весьма противоречивые. К положительным сторонам можно отнести:

• возможность быстро приобрести жилье, не дожидаясь, когда накопится нужная сумма;
• длительный срок кредитования – до 30 лет, особенно в сравнении с обычным потребительским займом;
• надежность сделки – перед выдачей кредита банк тщательно проверяет как самого заемщика, так и объект недвижимости на юридическую чистоту;
• выгодное инвестирование – покупка недвижимости всегда была одним из наиболее надежных источников денежных вложений, ведь спрос на нее со временем только растет, а темпы инфляции почти всегда превышают банковский процент;
• возможность вернуть часть уплаченных по кредиту процентов за счет получения имущественного налогового вычета;
• наличие различных государственных социальных программ кредитования – сюда относится, например, ипотека для военных, молодых семей или возможность погашения части долга за счет материнского капитала.

Отрицательными моментами сделки являются:

Большая переплата по процентам – даже если кредитная ставка небольшая, за столь длительный срок кредитования получится огромная сумма. Например, при оформлении покупки квартиры из-под ипотеки за 10 млн. руб. сроком на 30 лет под 12,5% годовых переплата составит: Платежи по процентам = (10 000 000 * 12,5%) * 30 = 37 500 000 руб.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Получается, что за это время заемщик выплатит такое количество средств, которое превышает стоимость квартиры почти в 4 раза.

Наличие дополнительных расходов – к ним относятся траты на страховку (причем иногда не только самой недвижимости, но и титула, а также жизни и здоровья заемщика).

Ограничение возможностей распоряжения имуществом – за все время действия сделки заемщик не может продавать, дарить или менять жилье, поскольку оно находится в залоге у банка.

Необходимость собирать и предоставлять в финучреждение множество различных документов.

Риск потерять все – и жилье, и деньги – в случае потери платежеспособности или возникновения финансовых трудностей.

Это связано с инфляцией, с отсутствием роста источников дохода и многими другими факторами. Поэтому в таком случае ипотека может стать реальным способом приобрести жилье.

Краткий список действий

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция в общем виде выглядит следующим образом:

Выбор учреждения для оформления кредита. Стоит подать заявки сразу в несколько банков, ведь у каждого из них требования к заемщикам отличаются. Выбирать стоит учреждение, которое имеет хорошую репутацию, длительный срок работы на рынке и наиболее выгодные условия кредитования.

Сбор необходимых документов – их перечень лучше всего уточнять в конкретном банке, поскольку в каждом из них свои требования к предъявляемым документам и их оформлению.

Подача заявки и документов потенциальному кредитору.

Ожидание ответа – в зависимости от выбранного учреждения это может занять как несколько дней, так и более месяца. В любом случае о своем решении банк должен сообщить клиенту.

Выбор квартиры для оформления ипотеки – в случае положительного решения заемщику предоставляется определенное количество времени для поиска объекта кредитования.

Подача в банк документов на квартиру – после ее одобрения можно заключать с продавцом предварительный договор купли-продажи.

Оформление полисов страхования (если такое требование предусмотрено правилами кредитования).

Оформление договора – для этого в установленный день обе стороны должны явиться в банк и подписать документ.

Регистрация прав собственности на квартиру (сбор и подача документов в Регпалату).

Подбор программы кредитования

Различные банки предлагают свои программы кредитования, каждая из которых имеет некоторые особенности. Для выбора наиболее выгодных условий клиенту лучше всего обратиться к профессионалу – ипотечному брокеру. Данный специалист хорошо знает кредитный рынок и сможет дать объективную оценку каждой программы. При выборе программы нужно ориентироваться на такие критерии:

процентная ставка;

размер первоначального взноса;

требования относительно оформления страховки;

необходимые документы;

требования к возрасту;

максимальный срок кредитования;

наличие ограничений относительно приобретаемой квартиры.

Стоит рассмотреть условия оформления кредита на примере двух известных финансовых учреждений:

Ипотека в Россельхозбанке. Для получения денег заемщику необходимо предоставить паспорт, документы, подтверждающие величину доходов и наличие официального трудоустройства и данные о семейном положении.

В случае положительного ответа на заявку клиент может получить кредит:

• в размере от 100 тыс. до 2 млн. руб.;
• сроком от 1 месяца до 30 лет;
• с первоначальным взносом от 15 до 85 % от стоимости жилья.

Требования к возрасту стандартные – это должен быть человек не младше 21 и не старше 65 лет, который на момент окончания действия договора еще не достигнет пенсионного возраста.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Список необходимых документов для оформления кредита зависит от того, к какой категории принадлежит заемщик, и размещен в свободном доступе на официальном сайте банка. Но обязателен договор купли-продажи квартиры по ипотеке ВТБ 24.

Ипотека для разных видов квартир

При оформлении кредита зачастую важное значение имеет, на каком рынке приобретается квартира – на первичном (то есть новостройка) или вторичном. Основные отличия новой квартиры от старой:

Новое жилье исключает риск юридической нечистоты сделки, поскольку отсутствуют граждане, которые могли бы претендовать на него.

Возможность существенно сэкономить на строительстве жилья – разница между покупкой готового жилья и новостроем иногда достигает 10%.

Более высокие риски, по сравнению с жильем на вторичном рынке, поскольку строительство объекта может быть не завершено.

Другая процедура оформления ипотеки – поскольку квартира еще не достроена, на нее нет прав собственности и она не может быть предметом залога в банке.

Ограничения в выборе – многие кредиторы соглашаются работать только с проверенными застройщиками, с которыми у них зачастую заключен договор.

Перед тем как состоится продажа квартиры через ипотеку, риски продавца (банка, например), тоже должны быть просчитаны. Очевидно, что покупка строящегося жилья может быть более выгодной сделкой, однако и риски при этом гораздо выше – особенно для банка, который в этом случае предъявляет к клиенту повышенные требования.

Как подобрать недвижимость и получить одобрение банка?

У большинства банков существуют свои требования к квартирам, на которые они выдают кредиты. Чаще всего они состоят в следующем:

• дом, в котором расположена квартира, не должен быть ветхим или подлежащим сносу;
• незаконная перепланировка чаще всего не допускается – ее нужно либо узаконить до оформления ипотеки, либо вернуть все в прежнее состояние;
• квартира не должна быть с обременением или иметь посягательства со стороны третьих лиц (для этого проводится проверка юридической чистоты квартиры);
• дом, в котором расположена квартира, не должен находиться в очереди на проведение капитального ремонта;
• недвижимость нужно оценить при помощи независимого эксперта – суммы, которую запрашивает продавец, недостаточно.

Когда заключается предварительный договор купли-продажи?

Как происходит купля-продажа квартиры по ипотеке? После получения одобрения банка и выбора подходящей квартиры очередной шаг – это заключение с продавцом предварительного договора купли-продажи. Данный договор представляет собой документ, в котором стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи и закрепляют это решение в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи состоит из таких частей:

1. Предмет договора – в нем указывается конкретная квартира, которая в будущем будет продана, а также информация о ее владельце и основаниях его прав собственности.
2. Цена сделки – стороны указывают стоимость квартиры, а также способ и периодичность внесения оплаты за нее.
3. Права и обязанности сторон – определяются участниками сделки.
4. Сроки реализации намерений – в этом пункте указывается, в течение какого периода должен быть заключен основной договор купли-продажи.
5. Особые условия – необязательный раздел, в который стороны также включают согласованные между собой положения.

Договор составляется в письменном виде и в двух экземплярах (для каждой стороны) и предоставляется заемщиком в банк. Подписание этого документа обязательно не всегда – некоторые финансовые учреждения подобных требований не выдвигают.

Сбор и порядок оформления документов

В каждом банке предъявляются свои требования к пакету необходимых документов, причем чаще всего отсутствие обязанности предоставлять лишние справки или бумаги приводит к удорожанию кредита.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Стоит рассмотреть полный перечень документов, которые различные банки могут потребовать для оформления ипотеки:

• анкету-заявку на получение кредита (ее форма в каждом учреждении своя);
• паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заемщика;
• копию трудовой книжки, подтверждающую наличие работы и оформленную надлежащим образом;
• справку по форме 2-НДФЛ со сведениями о размере доходов за предыдущий период (от полугода и больше);
• свидетельство о браке (если заемщик женат или замужем);
• документы на совершеннолетних детей (если они есть);
• заключение оценочной компании о стоимости квартиры;
• документы на недвижимость;
• другие необходимые документы.

Заключение кредитного договора

Как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Заключительным этапом оформления ипотеки является оформление договора кредитования, согласно которому банк обязуется предоставить заемщику необходимую ему сумму на определенных в документе условиях. Условия этого договора нужно изучать особенно внимательно, ведь именно они практически полностью определяют дальнейшее финансовое положение заемщика. Пункты, на которые стоит обратить особое внимание:

• какой является сумма основного долга;
• сколько составляет комиссия за пользование кредитом;
• как выглядит график погашения платежей и из каких сумм они состоят;
• есть ли возможность погасить долг досрочно;
• предусмотрены ли и в каком размере штрафные санкции за нарушение сроков проплаты.

Необходимо изучать весь текст договора, особенно набранный мелким шрифтом – многие банки при помощи такой уловки вынуждают клиента принять не очень выгодные для них условия. После подписания документа остается только заключить договор купли-продажи и оформить права собственности на квартиру. Итак, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку? Чтобы этот договор не обернулся множеством проблем, нужно тщательно подходить как к выбору банка, так и к подбору объекта кредитования. Перед заключением договора стоит рассчитать все расходы на оплату долга – сделать это легко при помощи любого из ипотечных калькуляторов, представленных в интернете. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно. Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя. Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается. К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

• проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
• отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

• сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
• банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
• ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
• защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию. Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

• банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
• заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;

• обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
• новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
• если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Заключение

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном. Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд. Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку? У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут. Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами. Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

• Банк проверит покупателя;
• Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
• Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Читать еще:  Плохая кредитная история выпустят ли за границу

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя. Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом. Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк. В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита. Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель. Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк. Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

• Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
• Цену объекта;
• Порядок расчетов;
• Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
• Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении.

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

• выписка из ЕГРН;
• копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
• если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
• если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• кадастровый и/или технический паспорт помещения;
• справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком. Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит. Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких.

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты. Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

• покупателе и продавце;
• квартире;
• цене договора;
• порядке расчета между покупателем и продавцом.

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ).

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

• На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
• До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

По общему правилу продавец должен заплатить подоходный налог с продажи квартиры в ипотеку в размере 13%. Но если проданная квартира была приобретена вами до 01.01.2016 и находилась в собственности более трех лет, то вы освобождаетесь от налога. Если квартира была приобретена после 01.01.16, то освобождение от налога произойдет только после 5 лет владения ею. Срок существования права собственности можно подсчитать на основании данных из выписки ЕРГН. Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно