Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В том случае, когда жилое помещение находится в общей собственности нескольких лиц и доли в праве определены (долевая собственность; например, 1/4 доли в праве, 1/3 доли в праве и т.д.), то указанные собственники несут ответственность по оплате жилищно-коммунальных услуг соразмерно доле в праве общей долевой собственности на квартиру (долевая ответственность).

Примеры из судебной практики

Действующее законодательство не предусматривает солидарную ответственность долевых собственников, владеющих одним жилым помещением, за неисполнение обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Собственники жилого помещения, принадлежащего им на праве общей долевой собственности, несут обязанности по оплате коммунальных услуг в порядке, установленном ст. 249 ГК РФ, т.е. соразмерно своей доле в праве собственности. При этом если жилое помещение находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то в соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый из них вправе в зависимости от размера своей доли в праве собственности требовать от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В то же время закон не содержит запрета на внесение платы за жилое помещение, находящееся в собственности нескольких лиц, несколькими собственниками на основании одного платежного документа. Данный вывод следует из ст. 247 ГК РФ, в соответствии с которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Следовательно, собственники жилых помещений вправе заключить соглашение между собой и производить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании одного платежного документа. Если же соглашение между ними не будет достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников жилого помещения (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 4 квартал 2006 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 марта 2007 г.). Например, ООО "Энергокомфорт" обратилось в суд с иском к Л., Б.,К., А. о взыскании солидарно задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги, указав, что в период времени с 01.03.2005 по 23.06.2006 ответчики не исполняли обязанность по оплате за жилье и коммунальные услуги, в результате чего образовалась задолженность в сумме 48756 руб. 51 коп. В связи с тем, что данное жилое помещение в указанный период находилось в общей долевой собственности ответчиков (¼ доли у каждого), и сособственники не выделили в натуре свои доли из общего имущества, истец просил взыскать сумму задолженности с ответчиков в солидарном порядке. Решением мирового судьи Амурской области по Благовещенскому городскому судебному участку № 8 от 22.08.2007 исковые требования ООО "Энергокомфорт Единая Амурская сбытовая компания" удовлетворены. Разрешая дело по существу, мировой судья указал, что сумма задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги должна взыскиваться в пользу истца в солидарном порядке, так как она образовалась в результате совместного ненадлежащего исполнения обязательства ответчиков. Президиум Амурского областного суда, рассмотрев надзорную жалобу одного из ответчиков, не согласился с указанными выводами и указал, что установление солидарного порядка исполнения обязательства в гражданском обороте является исключительной мерой, действующей в строго оговоренных законом случаях. К таковым относятся закон и договор (п. 1 ст. 322 ГК РФ). Действующее законодательство не предусматривает солидарную ответственность долевых собственников, владеющих одним жилым помещением, за неисполнение обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

При этом мировой судья не принял меры по выяснению вопроса о возможном существовании солидарной ответственности должников, установленной в договорном порядке, констатировав лишь наличие единого лицевого счета, открытого на имя одного из собственника квартиры – А. Вместе с тем существование одного лицевого счета, на который ответчики вносили платежи за жилье и коммунальные услуги, не является достаточным основанием для наступления у ответчиков солидарной ответственности за неисполнение обязанностей по договору (извлечение из Справки по результатам изучения судебной практики рассмотрения судами Амурской области споров по оплате за жилые помещения и коммунальные услуги; Справка обсуждена на совещании судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда 5 февраля 2008 года). С ответчика подлежала взысканию сумма задолженности за оказанные коммунальные услуги, а также за содержание общего имущества МКЖД соразмерно принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на квартиру, что не было учтено мировым судьей: При определении размера задолженности мировым судьей не было учтено, что Торбина А.Т. является собственником лишь доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Оставшиеся доли принадлежат другим совершеннолетним лицам, зарегистрированным в названном жилом помещении, которые согласно ст. 153 ЖК РФ имеют самостоятельную обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Требований к данным сособственникам в рамках настоящего дела истцом не предъявлялось. В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Таким образом, с ответчика подлежала взысканию сумма задолженности соразмерно доли Торбиной А.Т., в праве общей долевой собственности на квартиру. С учетом вышеизложенного, суд изменил решение мирового судьи в части размера присужденной ко взысканию с ответчика суммы задолженности (Апелляционное определение Яровского районного суда Алтайского края от 23 мая 2012 года по делу № 11-79/2012) Дата размещения статьи: 01.02.2017

Как известно, юридическому лицу как самостоятельному субъекту гражданского права на праве частной собственности могут принадлежать практически любые виды и типы имущества. Это могут быть и земельные участки, и здания (строения, сооружения), и транспортные средства, и различного рода оборудование и многое-многое другое. В том числе юридическому лицу может принадлежать и такой вид недвижимого имущества, как жилое помещение. Точно так же, как физическим лицам, не имеющим статуса индивидуальных предпринимателей, на праве собственности могут принадлежать нежилые (административные) помещения (здания) , юридические лица могут быть полноценными собственниками жилых помещений различных категорий (комната в коммунальной квартире, отдельная изолированная квартира, индивидуальный жилой дом). Законодательство в этих вопросах не знает каких-либо запретов или ограничений. Именно жилищно-правовым и гражданско-правовым особенностям нахождения жилых помещений в собственности юридических лиц и будет посвящена настоящая статья.
——————————–
В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве" указывается, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход, содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 1.

Для начала необходимо обратиться к анализу тех правовых оснований, в результате которых юридическое лицо может стать собственником соответствующего жилья.
В первую очередь таким основанием должно быть названо внесение жилого помещения в качестве оплаты доли в уставном (складочном) капитале. Статья 66.1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) прямо устанавливает, что вкладом участника хозяйственного товарищества или общества в его имущество могут быть денежные средства, вещи, доли (акции) в уставных (складочных) капиталах других хозяйственных товариществ и обществ, государственные и муниципальные облигации.
Технически внесение жилого помещения в качестве вклада в уставный капитал юридического лица будет выглядеть приблизительно следующим образом. Допустим, некое физическое лицо желает учредить юридическое лицо (как правило, это будет либо общество с ограниченной ответственностью, либо акционерное общество). Такому физическому лицу на праве частной собственности принадлежит определенное жилое помещение. Учредитель имеет полное право оплатить свою долю в уставном капитале принадлежащим ему жилым помещением. В этом случае учредитель в обязательном порядке должен будет произвести независимую денежную оценку вносимого им жилого помещения , а после государственной регистрации юридического лица реализовать необходимые процедурные мероприятия по переносу права собственности на жилое помещение к вновь образованному субъекту права (изменить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП)). В результате совершенной сделки титульный собственник жилого помещения изменится. Таким собственником станет вновь созданное юридическое лицо; у учредителя – физического лица право собственности прекратится.
——————————–
В соответствии с п. 2 ст. 66.2 ГК РФ денежная оценка неденежного вклада в уставный капитал хозяйственного общества должна быть проведена независимым оценщиком, а участник не вправе определять денежную оценку неденежного вклада в размере, превышающем сумму оценки, определенную независимым оценщиком.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В связи со всем сказанным необходимо специально подчеркнуть, что правовая возможность внесения жилого помещения в качестве вклада в уставный капитал юридического лица принадлежит только собственнику жилья. Если физическое лицо занимает жилое помещение по иным правовым основаниям (социальный наниматель, член семьи собственника, отказополучатель, пользователь служебного жилья), указанные субъективные права проживания не могут выступать в качестве вклада в уставный капитал. Данные права являются правами строго личными, непередаваемыми и неотчуждаемыми в рамках различных гражданско-правовых сделок.
Реализация возможности внесения жилого помещения в качестве вклада в уставный капитал допустима как минимум в трех правовых формах.
Форма первая. Она заключается в том, что учредитель полностью переносит право собственности принадлежащего ему жилого помещения на созданное им юридическое лицо. Юридическое лицо станет единоличным и стопроцентным собственником переданного жилья. Учредитель – физическое лицо обладает возможностью совершения указанной сделки и в том случае, когда передаваемое им жилье объективно является для него единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением (местом жительства).
Форма вторая. Она связана с совершением так называемого расщепления права собственности посредством выделения из него ранее не существующей доли с целью совершения с последней некой гражданско-правовой сделки. Применительно к теме настоящей статьи рассматриваемая сделка будет выглядеть приблизительно следующим образом. Учредитель – физическое лицо является единственным собственником жилого помещения. Он выделяет из своего монолитного права собственности ранее не существующую долю (например, 1/2 доли в праве) и передает эту долю в качестве своего взноса в уставный капитал, оставляя за собой невыделенную часть в виде оставшейся 1/2. В результате совершенной сделки жилое помещение поступит в общую долевую собственность нескольких субъектов. В указанном жилом помещении по 1/2 доли будет принадлежать как учредителю (физическому лицу), так и созданному им юридическому лицу.
Справедливости ради нужно отметить, что возможность совершения сделок по "расщеплению" права собственности на вещь поддерживается далеко не всеми юристами. Например, такие видные российские цивилисты, как Е.А. Суханов и К.И. Скловский, выступают категорическими противниками обозначенных сделок . Напротив, М.В. Зимелева и П.В. Крашенинников такие сделки всячески поддерживают . Лично мы в разрешении этого вопроса исходим из текста Концепции развития гражданского законодательства РФ. В рамках данного документа указывается, в частности, следующее: "Наука и практика оценивают правила об общей собственности таким образом, что они не допускают образования общей собственности в силу договора, по которому единоличный собственник допускает к участию в своем праве других лиц. Данное ограничение препятствует гражданскому обороту. Следует установить, что собственник может допустить к участию в своем праве других лиц, образовав общую собственность, с учетом ограничений, препятствующих неразумному дроблению права собственности на доли" .
——————————–
См.: Российское гражданское право: Учеб.: В 2 т. Т. 1: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. С. 571 – 572 (автор – Е.А. Суханов); Скловский К.И. Применение законодательства о собственности и владении: практические вопросы. М.: Статут, 2004. С. 223 – 224.
См.: Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2009. N 4. С. 219; Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2008. С. 260 – 261.
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009. С. 87. Форма третья. Такая форма связана с тем, что учредителю принадлежит не стопроцентное право на жилое помещение, а только доля в праве на него. Иными словами, к моменту внесения жилого помещения в уставный капитал оно уже находится в общей собственности нескольких лиц. На данной почве возникает крайне важный вопрос. Имеет ли право учредитель свободно внести принадлежащую ему долю в уставный капитал или ему необходимо реализовывать механизм преимущественного права покупки, заложенный в ст. 250 ГК РФ? Однозначный ответ на этот крайне важный вопрос дал Верховный Суд РФ. В рамках Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за январь – июль 2014 г. (Определение N 56-КГ13-12) была высказана позиция, что внесение доли в праве собственности на недвижимое имущество в уставный капитал не нарушает прав сособственников этого имущества, не требует их предварительного уведомления, не наделяет преимущественным правом на ее приобретение и, как следствие, не предоставляет им возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя .
——————————–
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 11. Итак, Верховный Суд РФ прямо и недвусмысленно высказался в том ключе, что внесение доли в праве собственности в уставный капитал производится свободно и без реализации механизма преимущественного права покупки. Однако лично мы с таким подходом не совсем согласны. Да, действительно в ст. 250 ГК РФ говорится только о договорах купли-продажи и мены, при совершении которых один из сособственников обязан предложить свою долю к приобретению другим сособственникам. О сделках по внесению доли в уставный капитал в статье не говорится ни слова. Однако в ГК РФ есть другая, более общая статья на этот счет. В ст. 246 ГК РФ указывается, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядится ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).
Но является ли внесение доли в уставный капитал возмездным или безвозмездным отчуждением? Прямой ответ на этот вопрос также можно найти в материалах судебной практики высших судебных инстанций. В п. 37 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указывается, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества, следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества.
Теперь обратимся к рассмотрению правового режима жилого помещения, находящегося в собственности юридического лица. Итак, юридическое лицо в силу совершения определенной гражданско-правовой сделки (внесения в качестве вклада в уставный капитал, купли-продажи, мены, дарения, наследования, отступного) приобрело право собственности на жилое помещение. Что юридическое лицо может делать с таким помещением? Может ли, например, жилое помещение использоваться для создания и размещения в нем офисных ячеек? Для ответа на поставленные вопросы необходимо обратиться к нормам жилищного и гражданского законодательства.
Жилищный кодекс (далее – ЖК РФ) по этому поводу устанавливает следующие правила. Во-первых, в ч. 1 ст. 1 ЖК РФ, посвященной основным принципам жилищного права, прямо указывается, что все жилые помещения должны использоваться исключительно по целевому назначению. Во-вторых, в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ (норме более конкретной) однозначно говорится, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Наконец, в-третьих, в п. 1 и 2 ст. 288 ГК РФ устанавливаются следующие предписания:
"Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи".
Даже беглый анализ представленных норм законодательства позволяет прийти к следующим выводам. Все жилые помещения в нашей стране имеют строго целевое назначение. Они предназначены по общему правилу только для проживания граждан (собственников, нанимателей, членов их семей). Следовательно, никакие предпринимательские, коммерческие, хозяйственные, производственные и иные аналогичные процессы в жилых помещениях осуществляться не должны. Ведь любое жилое помещение – это все-таки именно жилое, а не административное помещение .
——————————–
См. подр.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. С. 30. Еще раз подчеркнем, что юридическое лицо вполне свободно может стать собственником жилого помещения. Нормам и принципам жилищного и гражданского законодательства такое положение вещей противоречить не будет. Однако необходимо понимать, что поступление жилого помещения в собственность юридического лица не будет означать автоматического изменения им своего хозяйственно-правового предназначения. Жилое помещение и дальше будет находиться в режиме строго целевого назначения. Условно можно сказать так, что проживать в жилом помещении юридическое лицо не имеет никаких правовых оснований.
Именно так выглядит разрешение данного вопроса на общетеоретическом уровне. Если говорить более предметно, то в жилых помещениях, например, не могут располагаться офисы юридических лиц, отделения политических партий, молельные дома, склады, различного рода кустарные мастерские. В жилых помещениях не могут находиться игорные клубы, подпольные казино, курительные салоны. В жилых помещениях недопустимо содержание сельскохозяйственных животных или разведение пчел. Нормы жилищного и гражданского законодательства прямо устанавливают, что в жилых помещениях не могут находиться промышленные производства (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ). В настоящее время на практике весьма распространены случаи устройства в жилых помещениях мини-гостиниц (хостелов), организованных по системе койко-место. По существу это также противоречит целевому использованию таких помещений, так как гостиничный фонд относится к разряду уже помещений нежилых .
——————————–
Со стороны определенных заинтересованных лиц были предприняты попытки внесения в гражданское и жилищное законодательство изменений, направленных на легализацию размещения в жилых помещениях мини-гостиниц. Однако со стороны экспертного сообщества такие предложения встретили резкую критику. См. подр.: Экспертное заключение по проекту Федерального закона "О внесении изменений в статью 288 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации" // Вестник гражданского права. 2014. N 5. С. 171 – 173. Однако все представленные примеры не нужно понимать в том смысле, что жилое помещение совершенно "закрыто" для нужд юридического лица как собственника такого объекта недвижимости. Ведь в противном случае получится, что у юридического лица будет только "голое" право собственности на принадлежащее ему помещение: вроде это право собственности и зарегистрировано в ЕГРП, но реально с ним делать ничего невозможно. Опять же если говорить конкретно, то в жилом помещении может проживать учредитель (участник) юридического лица (по сути, бывший собственник жилого помещения). В жилом помещении может проживать как руководитель юридического лица, так и иные его работники. Стоит отметить, что указанные субъекты могут занимать жилое помещение как на возмездных (в рамках договора найма), так и на безвозмездных основах (по договору ссуды). Также не нужно упускать из вида то обстоятельство, что в определенных условиях помещение, относящееся к жилищному фонду, может быть переведено в разряд фонда нежилых (административных) помещений. В последнем случае у юридического лица появится полное право разместить в принадлежащем ему объекте "площадку" своей профессиональной деятельности (магазин, аптеку, парикмахерскую и многое другое).
Завершая настоящую статью, стоит отметить, что норма ч. 1 ст. 17 ЖК РФ об использовании жилых помещений для проживания граждан все же знает два исключения. Эти исключения представлены в ч. 2 ст. 17 ЖК РФ. Данная норма устанавливает, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Однако данными исключениями юридическое лицо как собственник жилого помещения воспользоваться, по всей видимости, не сможет, так как они направлены исключительно на физических лиц и касаются, во-первых, их профессиональной деятельности (скульпторы, художники, музыканты, научные работники) и, во-вторых, индивидуальной предпринимательской деятельности. Последний тезис говорит о том, что физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, может использовать принадлежащее ему жилое помещение для осуществления своей бизнес-деятельности (при обязательном соблюдении прав и законных интересов соседей) . Юридическое лицо такой деятельностью в жилом помещении заниматься не вправе.
——————————–
См. подр.: Елизарова М.Н. Актуальные вопросы судебной практики по делам о государственной регистрации индивидуальных предпринимателей // Российский судья. 2006. N 11. С. 4 – 6. Литература 1. Елизарова М.Н. Актуальные вопросы судебной практики по делам о государственной регистрации индивидуальных предпринимателей // Российский судья. 2006. N 11.
2. Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2009. N 4.
3. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009.
4. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2008.
5. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010.
6. Российское гражданское право: Учеб.: В 2 т. Т. 1: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010.
7. Скловский К.И. Применение законодательства о собственности и владении: практические вопросы. М.: Статут, 2004.
8. Экспертное заключение по проекту Федерального закона "О внесении изменений в статью 288 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации" // Вестник гражданского права. 2014. N 5.

Приобретать объект недвижимости в собственность можно различными методами: приватизировать, вступать в кооперативы жилищно-строительного типа и выплачивать пай полностью, вступать в наследство и иными способами. Можно приобретать в собственность жилплощадь в неограниченном количестве. Поговорим в этой статье о правах собственника доли в квартире.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с правами собственника доли в квартире, то вам следует помнить, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Права собственника доли в жилом помещении

У собственника имеется право владения, распоряжения и пользования принадлежащей ему квартиры. Это обозначает, что собственник может:

• продать;
• завещать;
• подарить,
• передать в ренту;
• сдавать по соглашению безвозмездного пользования либо найма;
• закладывать принадлежащее ему жилье;
• регистрировать в принадлежащей ему жилплощади неограниченное число лиц.

Обязательства собственника

Собственник должен нести бремя содержания этого помещения, оплачивать:

1. коммунальные услуги;
2. налоги;
3. затраты на содержание и ремонт собственной квартиры;
4. общего имущества многоквартирного дома.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Также владелец обязан поддерживать квартиру в надлежащем состоянии.

Продажа долевой собственности

Распоряжение имуществом, которое располагается в долевой собственности, производится по обоюдному согласию всех ее участников. Продавец доли должен уведомить в письменном виде остальных участников долевой собственности о намерении продажи собственной доли постороннему лицу, а также сообщить стоимость и иные условия продажи. Если же другие участники долевой собственности будут против покупки либо не приобретут продаваемую долю в праве собственности на объект недвижимости в течение 1-го месяца со дня извещения, продавец вправе продать долю любому лицу. И при этом осуществить продажу он уже может по наиболее высокой, но не по более низкой стоимости. Важно! Во время продажи доли с нарушением преимущественных прав приобретения любой иной участник долевой собственности вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с переводом на него прав покупателя. Сособственник имеет право преимущественной покупки в момент продажи одним из них доли только постороннему лицу. Если желание изъявили купить долю несколько сособственников, право выбора покупателя уже предоставляется продавцу. Важно! Если же осуществляется отчуждение вещи не путем подписания договора купли-продажи либо соглашения мены, а по другому типу договора (например дарение), отпадает право иных сособственников на преимущественную покупку отчуждаемой доли. Сособственник не имеет права преимущественной покупки, и в этом случае доля отчуждается с требованием пожизненного содержания отчуждателя.

Раздел имущества в долевой собственности

Законодательством предусмотрен раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и определение из него доли (статья 252 ГК РФ). Требовать выдела доли вправе каждый сособственник, а также кредитор участника долевой собственности (статья 255 ГК РФ). Кроме того, если имущество разделили в натуре без соразмерного ущерба его хозяйственному значению, выделяющийся приобретает долю из общего имущества в натуре. Когда имущество не разделено в натуре, то выделяющийся собственник может получить денежную компенсацию. Важно! Если собственник доли хочет сдать квартиру в аренду, от собственников иных долей в данной квартире необходимо будет получить согласие в письменном виде, либо в форме отдельной бумаги, либо в виде отметки о согласовании соглашении аренды с иными собственниками жилья на тексте самого договора с их подписями.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В том случае, когда жилое помещение находится в общей собственности нескольких лиц и доли в праве определены (долевая собственность; например, 1/4 доли в праве, 1/3 доли в праве и т.д.), то указанные собственники несут ответственность по оплате жилищно-коммунальных услуг соразмерно доле в праве общей долевой собственности на квартиру (долевая ответственность).

Примеры из судебной практики

Действующее законодательство не предусматривает солидарную ответственность долевых собственников, владеющих одним жилым помещением, за неисполнение обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Собственники жилого помещения, принадлежащего им на праве общей долевой собственности, несут обязанности по оплате коммунальных услуг в порядке, установленном ст. 249 ГК РФ, т.е. соразмерно своей доле в праве собственности. При этом если жилое помещение находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то в соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый из них вправе в зависимости от размера своей доли в праве собственности требовать от управляющей организации заключения с ним отдельного договора на внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В то же время закон не содержит запрета на внесение платы за жилое помещение, находящееся в собственности нескольких лиц, несколькими собственниками на основании одного платежного документа. Данный вывод следует из ст. 247 ГК РФ, в соответствии с которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Следовательно, собственники жилых помещений вправе заключить соглашение между собой и производить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании одного платежного документа. Если же соглашение между ними не будет достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников жилого помещения (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 4 квартал 2006 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 марта 2007 г.). Например, ООО "Энергокомфорт" обратилось в суд с иском к Л., Б.,К., А. о взыскании солидарно задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги, указав, что в период времени с 01.03.2005 по 23.06.2006 ответчики не исполняли обязанность по оплате за жилье и коммунальные услуги, в результате чего образовалась задолженность в сумме 48756 руб. 51 коп. В связи с тем, что данное жилое помещение в указанный период находилось в общей долевой собственности ответчиков (¼ доли у каждого), и сособственники не выделили в натуре свои доли из общего имущества, истец просил взыскать сумму задолженности с ответчиков в солидарном порядке. Решением мирового судьи Амурской области по Благовещенскому городскому судебному участку № 8 от 22.08.2007 исковые требования ООО "Энергокомфорт Единая Амурская сбытовая компания" удовлетворены. Разрешая дело по существу, мировой судья указал, что сумма задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги должна взыскиваться в пользу истца в солидарном порядке, так как она образовалась в результате совместного ненадлежащего исполнения обязательства ответчиков. Президиум Амурского областного суда, рассмотрев надзорную жалобу одного из ответчиков, не согласился с указанными выводами и указал, что установление солидарного порядка исполнения обязательства в гражданском обороте является исключительной мерой, действующей в строго оговоренных законом случаях. К таковым относятся закон и договор (п. 1 ст. 322 ГК РФ). Действующее законодательство не предусматривает солидарную ответственность долевых собственников, владеющих одним жилым помещением, за неисполнение обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

При этом мировой судья не принял меры по выяснению вопроса о возможном существовании солидарной ответственности должников, установленной в договорном порядке, констатировав лишь наличие единого лицевого счета, открытого на имя одного из собственника квартиры – А. Вместе с тем существование одного лицевого счета, на который ответчики вносили платежи за жилье и коммунальные услуги, не является достаточным основанием для наступления у ответчиков солидарной ответственности за неисполнение обязанностей по договору (извлечение из Справки по результатам изучения судебной практики рассмотрения судами Амурской области споров по оплате за жилые помещения и коммунальные услуги; Справка обсуждена на совещании судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда 5 февраля 2008 года). С ответчика подлежала взысканию сумма задолженности за оказанные коммунальные услуги, а также за содержание общего имущества МКЖД соразмерно принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на квартиру, что не было учтено мировым судьей: При определении размера задолженности мировым судьей не было учтено, что Торбина А.Т. является собственником лишь доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Оставшиеся доли принадлежат другим совершеннолетним лицам, зарегистрированным в названном жилом помещении, которые согласно ст. 153 ЖК РФ имеют самостоятельную обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Требований к данным сособственникам в рамках настоящего дела истцом не предъявлялось. В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Таким образом, с ответчика подлежала взысканию сумма задолженности соразмерно доли Торбиной А.Т., в праве общей долевой собственности на квартиру. С учетом вышеизложенного, суд изменил решение мирового судьи в части размера присужденной ко взысканию с ответчика суммы задолженности (Апелляционное определение Яровского районного суда Алтайского края от 23 мая 2012 года по делу № 11-79/2012) Дата размещения статьи: 01.02.2017

Как известно, юридическому лицу как самостоятельному субъекту гражданского права на праве частной собственности могут принадлежать практически любые виды и типы имущества. Это могут быть и земельные участки, и здания (строения, сооружения), и транспортные средства, и различного рода оборудование и многое-многое другое. В том числе юридическому лицу может принадлежать и такой вид недвижимого имущества, как жилое помещение. Точно так же, как физическим лицам, не имеющим статуса индивидуальных предпринимателей, на праве собственности могут принадлежать нежилые (административные) помещения (здания) , юридические лица могут быть полноценными собственниками жилых помещений различных категорий (комната в коммунальной квартире, отдельная изолированная квартира, индивидуальный жилой дом). Законодательство в этих вопросах не знает каких-либо запретов или ограничений. Именно жилищно-правовым и гражданско-правовым особенностям нахождения жилых помещений в собственности юридических лиц и будет посвящена настоящая статья.
——————————–
В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве" указывается, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход, содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 1.

Для начала необходимо обратиться к анализу тех правовых оснований, в результате которых юридическое лицо может стать собственником соответствующего жилья.
В первую очередь таким основанием должно быть названо внесение жилого помещения в качестве оплаты доли в уставном (складочном) капитале. Статья 66.1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) прямо устанавливает, что вкладом участника хозяйственного товарищества или общества в его имущество могут быть денежные средства, вещи, доли (акции) в уставных (складочных) капиталах других хозяйственных товариществ и обществ, государственные и муниципальные облигации.
Технически внесение жилого помещения в качестве вклада в уставный капитал юридического лица будет выглядеть приблизительно следующим образом. Допустим, некое физическое лицо желает учредить юридическое лицо (как правило, это будет либо общество с ограниченной ответственностью, либо акционерное общество). Такому физическому лицу на праве частной собственности принадлежит определенное жилое помещение. Учредитель имеет полное право оплатить свою долю в уставном капитале принадлежащим ему жилым помещением. В этом случае учредитель в обязательном порядке должен будет произвести независимую денежную оценку вносимого им жилого помещения , а после государственной регистрации юридического лица реализовать необходимые процедурные мероприятия по переносу права собственности на жилое помещение к вновь образованному субъекту права (изменить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП)). В результате совершенной сделки титульный собственник жилого помещения изменится. Таким собственником станет вновь созданное юридическое лицо; у учредителя – физического лица право собственности прекратится.
——————————–
В соответствии с п. 2 ст. 66.2 ГК РФ денежная оценка неденежного вклада в уставный капитал хозяйственного общества должна быть проведена независимым оценщиком, а участник не вправе определять денежную оценку неденежного вклада в размере, превышающем сумму оценки, определенную независимым оценщиком.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В связи со всем сказанным необходимо специально подчеркнуть, что правовая возможность внесения жилого помещения в качестве вклада в уставный капитал юридического лица принадлежит только собственнику жилья. Если физическое лицо занимает жилое помещение по иным правовым основаниям (социальный наниматель, член семьи собственника, отказополучатель, пользователь служебного жилья), указанные субъективные права проживания не могут выступать в качестве вклада в уставный капитал. Данные права являются правами строго личными, непередаваемыми и неотчуждаемыми в рамках различных гражданско-правовых сделок.
Реализация возможности внесения жилого помещения в качестве вклада в уставный капитал допустима как минимум в трех правовых формах.
Форма первая. Она заключается в том, что учредитель полностью переносит право собственности принадлежащего ему жилого помещения на созданное им юридическое лицо. Юридическое лицо станет единоличным и стопроцентным собственником переданного жилья. Учредитель – физическое лицо обладает возможностью совершения указанной сделки и в том случае, когда передаваемое им жилье объективно является для него единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением (местом жительства).
Форма вторая. Она связана с совершением так называемого расщепления права собственности посредством выделения из него ранее не существующей доли с целью совершения с последней некой гражданско-правовой сделки. Применительно к теме настоящей статьи рассматриваемая сделка будет выглядеть приблизительно следующим образом. Учредитель – физическое лицо является единственным собственником жилого помещения. Он выделяет из своего монолитного права собственности ранее не существующую долю (например, 1/2 доли в праве) и передает эту долю в качестве своего взноса в уставный капитал, оставляя за собой невыделенную часть в виде оставшейся 1/2. В результате совершенной сделки жилое помещение поступит в общую долевую собственность нескольких субъектов. В указанном жилом помещении по 1/2 доли будет принадлежать как учредителю (физическому лицу), так и созданному им юридическому лицу.
Справедливости ради нужно отметить, что возможность совершения сделок по "расщеплению" права собственности на вещь поддерживается далеко не всеми юристами. Например, такие видные российские цивилисты, как Е.А. Суханов и К.И. Скловский, выступают категорическими противниками обозначенных сделок . Напротив, М.В. Зимелева и П.В. Крашенинников такие сделки всячески поддерживают . Лично мы в разрешении этого вопроса исходим из текста Концепции развития гражданского законодательства РФ. В рамках данного документа указывается, в частности, следующее: "Наука и практика оценивают правила об общей собственности таким образом, что они не допускают образования общей собственности в силу договора, по которому единоличный собственник допускает к участию в своем праве других лиц. Данное ограничение препятствует гражданскому обороту. Следует установить, что собственник может допустить к участию в своем праве других лиц, образовав общую собственность, с учетом ограничений, препятствующих неразумному дроблению права собственности на доли" .
——————————–
См.: Российское гражданское право: Учеб.: В 2 т. Т. 1: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. С. 571 – 572 (автор – Е.А. Суханов); Скловский К.И. Применение законодательства о собственности и владении: практические вопросы. М.: Статут, 2004. С. 223 – 224.
См.: Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2009. N 4. С. 219; Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2008. С. 260 – 261.
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009. С. 87. Форма третья. Такая форма связана с тем, что учредителю принадлежит не стопроцентное право на жилое помещение, а только доля в праве на него. Иными словами, к моменту внесения жилого помещения в уставный капитал оно уже находится в общей собственности нескольких лиц. На данной почве возникает крайне важный вопрос. Имеет ли право учредитель свободно внести принадлежащую ему долю в уставный капитал или ему необходимо реализовывать механизм преимущественного права покупки, заложенный в ст. 250 ГК РФ? Однозначный ответ на этот крайне важный вопрос дал Верховный Суд РФ. В рамках Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за январь – июль 2014 г. (Определение N 56-КГ13-12) была высказана позиция, что внесение доли в праве собственности на недвижимое имущество в уставный капитал не нарушает прав сособственников этого имущества, не требует их предварительного уведомления, не наделяет преимущественным правом на ее приобретение и, как следствие, не предоставляет им возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя .
——————————–
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 11. Итак, Верховный Суд РФ прямо и недвусмысленно высказался в том ключе, что внесение доли в праве собственности в уставный капитал производится свободно и без реализации механизма преимущественного права покупки. Однако лично мы с таким подходом не совсем согласны. Да, действительно в ст. 250 ГК РФ говорится только о договорах купли-продажи и мены, при совершении которых один из сособственников обязан предложить свою долю к приобретению другим сособственникам. О сделках по внесению доли в уставный капитал в статье не говорится ни слова. Однако в ГК РФ есть другая, более общая статья на этот счет. В ст. 246 ГК РФ указывается, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядится ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).
Но является ли внесение доли в уставный капитал возмездным или безвозмездным отчуждением? Прямой ответ на этот вопрос также можно найти в материалах судебной практики высших судебных инстанций. В п. 37 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указывается, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества, следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества.
Теперь обратимся к рассмотрению правового режима жилого помещения, находящегося в собственности юридического лица. Итак, юридическое лицо в силу совершения определенной гражданско-правовой сделки (внесения в качестве вклада в уставный капитал, купли-продажи, мены, дарения, наследования, отступного) приобрело право собственности на жилое помещение. Что юридическое лицо может делать с таким помещением? Может ли, например, жилое помещение использоваться для создания и размещения в нем офисных ячеек? Для ответа на поставленные вопросы необходимо обратиться к нормам жилищного и гражданского законодательства.
Жилищный кодекс (далее – ЖК РФ) по этому поводу устанавливает следующие правила. Во-первых, в ч. 1 ст. 1 ЖК РФ, посвященной основным принципам жилищного права, прямо указывается, что все жилые помещения должны использоваться исключительно по целевому назначению. Во-вторых, в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ (норме более конкретной) однозначно говорится, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Наконец, в-третьих, в п. 1 и 2 ст. 288 ГК РФ устанавливаются следующие предписания:
"Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи".
Даже беглый анализ представленных норм законодательства позволяет прийти к следующим выводам. Все жилые помещения в нашей стране имеют строго целевое назначение. Они предназначены по общему правилу только для проживания граждан (собственников, нанимателей, членов их семей). Следовательно, никакие предпринимательские, коммерческие, хозяйственные, производственные и иные аналогичные процессы в жилых помещениях осуществляться не должны. Ведь любое жилое помещение – это все-таки именно жилое, а не административное помещение .
——————————–
См. подр.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. С. 30. Еще раз подчеркнем, что юридическое лицо вполне свободно может стать собственником жилого помещения. Нормам и принципам жилищного и гражданского законодательства такое положение вещей противоречить не будет. Однако необходимо понимать, что поступление жилого помещения в собственность юридического лица не будет означать автоматического изменения им своего хозяйственно-правового предназначения. Жилое помещение и дальше будет находиться в режиме строго целевого назначения. Условно можно сказать так, что проживать в жилом помещении юридическое лицо не имеет никаких правовых оснований.
Именно так выглядит разрешение данного вопроса на общетеоретическом уровне. Если говорить более предметно, то в жилых помещениях, например, не могут располагаться офисы юридических лиц, отделения политических партий, молельные дома, склады, различного рода кустарные мастерские. В жилых помещениях не могут находиться игорные клубы, подпольные казино, курительные салоны. В жилых помещениях недопустимо содержание сельскохозяйственных животных или разведение пчел. Нормы жилищного и гражданского законодательства прямо устанавливают, что в жилых помещениях не могут находиться промышленные производства (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ). В настоящее время на практике весьма распространены случаи устройства в жилых помещениях мини-гостиниц (хостелов), организованных по системе койко-место. По существу это также противоречит целевому использованию таких помещений, так как гостиничный фонд относится к разряду уже помещений нежилых .
——————————–
Со стороны определенных заинтересованных лиц были предприняты попытки внесения в гражданское и жилищное законодательство изменений, направленных на легализацию размещения в жилых помещениях мини-гостиниц. Однако со стороны экспертного сообщества такие предложения встретили резкую критику. См. подр.: Экспертное заключение по проекту Федерального закона "О внесении изменений в статью 288 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации" // Вестник гражданского права. 2014. N 5. С. 171 – 173. Однако все представленные примеры не нужно понимать в том смысле, что жилое помещение совершенно "закрыто" для нужд юридического лица как собственника такого объекта недвижимости. Ведь в противном случае получится, что у юридического лица будет только "голое" право собственности на принадлежащее ему помещение: вроде это право собственности и зарегистрировано в ЕГРП, но реально с ним делать ничего невозможно. Опять же если говорить конкретно, то в жилом помещении может проживать учредитель (участник) юридического лица (по сути, бывший собственник жилого помещения). В жилом помещении может проживать как руководитель юридического лица, так и иные его работники. Стоит отметить, что указанные субъекты могут занимать жилое помещение как на возмездных (в рамках договора найма), так и на безвозмездных основах (по договору ссуды). Также не нужно упускать из вида то обстоятельство, что в определенных условиях помещение, относящееся к жилищному фонду, может быть переведено в разряд фонда нежилых (административных) помещений. В последнем случае у юридического лица появится полное право разместить в принадлежащем ему объекте "площадку" своей профессиональной деятельности (магазин, аптеку, парикмахерскую и многое другое).
Завершая настоящую статью, стоит отметить, что норма ч. 1 ст. 17 ЖК РФ об использовании жилых помещений для проживания граждан все же знает два исключения. Эти исключения представлены в ч. 2 ст. 17 ЖК РФ. Данная норма устанавливает, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Однако данными исключениями юридическое лицо как собственник жилого помещения воспользоваться, по всей видимости, не сможет, так как они направлены исключительно на физических лиц и касаются, во-первых, их профессиональной деятельности (скульпторы, художники, музыканты, научные работники) и, во-вторых, индивидуальной предпринимательской деятельности. Последний тезис говорит о том, что физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, может использовать принадлежащее ему жилое помещение для осуществления своей бизнес-деятельности (при обязательном соблюдении прав и законных интересов соседей) . Юридическое лицо такой деятельностью в жилом помещении заниматься не вправе.
——————————–
См. подр.: Елизарова М.Н. Актуальные вопросы судебной практики по делам о государственной регистрации индивидуальных предпринимателей // Российский судья. 2006. N 11. С. 4 – 6. Литература 1. Елизарова М.Н. Актуальные вопросы судебной практики по делам о государственной регистрации индивидуальных предпринимателей // Российский судья. 2006. N 11.
2. Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2009. N 4.
3. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009.
4. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2008.
5. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010.
6. Российское гражданское право: Учеб.: В 2 т. Т. 1: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010.
7. Скловский К.И. Применение законодательства о собственности и владении: практические вопросы. М.: Статут, 2004.
8. Экспертное заключение по проекту Федерального закона "О внесении изменений в статью 288 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации" // Вестник гражданского права. 2014. N 5.

Приобретать объект недвижимости в собственность можно различными методами: приватизировать, вступать в кооперативы жилищно-строительного типа и выплачивать пай полностью, вступать в наследство и иными способами. Можно приобретать в собственность жилплощадь в неограниченном количестве. Поговорим в этой статье о правах собственника доли в квартире.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с правами собственника доли в квартире, то вам следует помнить, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Права собственника доли в жилом помещении

У собственника имеется право владения, распоряжения и пользования принадлежащей ему квартиры. Это обозначает, что собственник может:

• продать;
• завещать;
• подарить,
• передать в ренту;
• сдавать по соглашению безвозмездного пользования либо найма;
• закладывать принадлежащее ему жилье;
• регистрировать в принадлежащей ему жилплощади неограниченное число лиц.

Обязательства собственника

Собственник должен нести бремя содержания этого помещения, оплачивать:

1. коммунальные услуги;
2. налоги;
3. затраты на содержание и ремонт собственной квартиры;
4. общего имущества многоквартирного дома.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Также владелец обязан поддерживать квартиру в надлежащем состоянии.

Продажа долевой собственности

Распоряжение имуществом, которое располагается в долевой собственности, производится по обоюдному согласию всех ее участников. Продавец доли должен уведомить в письменном виде остальных участников долевой собственности о намерении продажи собственной доли постороннему лицу, а также сообщить стоимость и иные условия продажи. Если же другие участники долевой собственности будут против покупки либо не приобретут продаваемую долю в праве собственности на объект недвижимости в течение 1-го месяца со дня извещения, продавец вправе продать долю любому лицу. И при этом осуществить продажу он уже может по наиболее высокой, но не по более низкой стоимости. Важно! Во время продажи доли с нарушением преимущественных прав приобретения любой иной участник долевой собственности вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с переводом на него прав покупателя. Сособственник имеет право преимущественной покупки в момент продажи одним из них доли только постороннему лицу. Если желание изъявили купить долю несколько сособственников, право выбора покупателя уже предоставляется продавцу. Важно! Если же осуществляется отчуждение вещи не путем подписания договора купли-продажи либо соглашения мены, а по другому типу договора (например дарение), отпадает право иных сособственников на преимущественную покупку отчуждаемой доли. Сособственник не имеет права преимущественной покупки, и в этом случае доля отчуждается с требованием пожизненного содержания отчуждателя.

Раздел имущества в долевой собственности

Законодательством предусмотрен раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и определение из него доли (статья 252 ГК РФ). Требовать выдела доли вправе каждый сособственник, а также кредитор участника долевой собственности (статья 255 ГК РФ). Кроме того, если имущество разделили в натуре без соразмерного ущерба его хозяйственному значению, выделяющийся приобретает долю из общего имущества в натуре. Когда имущество не разделено в натуре, то выделяющийся собственник может получить денежную компенсацию. Важно! Если собственник доли хочет сдать квартиру в аренду, от собственников иных долей в данной квартире необходимо будет получить согласие в письменном виде, либо в форме отдельной бумаги, либо в виде отметки о согласовании соглашении аренды с иными собственниками жилья на тексте самого договора с их подписями.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно