Содержание
- 1 Юридический блог
- 2 Согласие на сдачу в аренду комнаты в квартире
- 3 Можно ли и как правильно сдавать квартиру в аренду?
- 4 Способы
- 5 Правила
- 6 Обязательно ли заключать договор?
- 7 Ответственность
- 8 Без разрешения второго собственника
- 9 Без согласия соседей
- 10 Особенности
- 11 Видео по теме
- 12 Определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 декабря 2010 г. N 33-16742/2010 Суд отказал в удовлетворении исковых требований о запрете сдавать в аренду комнаты в квартире без предварительного письменного согласия других участников общей долевой собственности, поскольку собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования
Юридический блог
Согласие на сдачу в аренду комнаты в квартире. Аренда комнаты в коммунальной квартире имеет ряд специфических особенностей. По сравнению с отдельной квартирой, при сдаче внаем комнаты придется потратить больше времени, соблюсти ряд норм и, кроме того, учесть интересы еще и третьих лиц – соседей в коммуналке.
Особенность сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире состоит в том, что необходимо учитывать интересы соседей. То есть если комната находится в собственности, то согласие соседей на вселение временного жильца по закону не нужно, а если она снимается по договору социального найма (принадлежит городу) , то обязательно. И все же практика показывает, что получить согласие соседей нужно в любом случае. Для спокойствия арендатора и собственного.
Если комната не приватизирована
Для того чтобы сдать неприватизированную комнату в коммунальной квартире, нужно соблюсти ряд формальностей. Первое, и главное, – это получить на то письменное согласие собственника жилья. В данном случае им является орган местного самоуправления, то есть Жилищный комитет. 
Второй шаг при сдаче в аренду муниципальной комнаты может оказаться намного труднее. После заверения договора поднайма необходимо получить согласие всех людей, проживающих в коммунальной квартире, в том числе и членов семьи самого нанимателя (Жилищный кодекс РФ, ст. 76). Получить «добро» от обитателей других комнат нужно обязательно! Это, к сожалению, не так-то легко удается сделать – не каждый горит желанием соседствовать с временщиком-незнакомцем, ожидать от которого можно все что угодно. Мотивы для отказа предсказуемы: квартирант может мешать спать по ночам, постоянно водить толпы шумных гостей, может оказаться нечистоплотным, а в довесок – украсть что-нибудь. Кому нужно такое «счастье»?
Есть еще ряд условий, которые должен выполнить наниматель. Так, при вселении поднанимателя размер жилой площади, приходящийся на каждого проживающего, не должен быть менее установленной нормы. Также не допускается передача в поднаем помещения, если в нем проживает или по договору аренды вселяется больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (например, туберкулезом) .
Специалисты констатируют, что договоры поднайма муниципального жилья заключаются довольно редко. Намного чаще подобные сделки регистрируются при сдаче неприватизированных комнат в квартирах, ставших коммунальными после раздела имущества (скажем, между бывшими супругами) . А проживающим в комнатах, принадлежащих муниципалитету, стоит все же приватизировать эту жилплощадь. Тогда и сдать ее будет проще, и клиентов с помощью агентства недвижимости можно будет найти быстрее.
Комната в собственности
Владельцам приватизированных комнат в коммуналках намного проще. При сдаче в аренду разрешение муниципалитета, а также соседей, согласно закону, не требуется. По закону необходимо только согласие на аренду всех совершеннолетних жильцов, зарегистрированных в комнате, их «утверждающие» подписи должны стоять в договоре найма.
Еще одна немаловажная формальность – это так называемые места общего пользования (МОП) . К ним относятся ванная комната, кухня, коридор, туалет. Они должны использоваться с соблюдением прав и интересов всех соседей. И об условиях пользования МОП нужно написать в договоре аренды, и как можно подробнее. Например, время прихода домой, приема гостей и т. д. Чем тщательнее в договоре описаны условия, тем меньше вероятностей, что в дальнейшем возникнут разногласия.
Основным ограничением для сдачи приватизированной комнаты может быть установленная законодательством норма жилой площади на одного человека. На сегодня она составляет 12 кв. м. То есть в 12-метровой комнате может проживать только один человек. Если наймодатель будет действовать вопреки закону и заселит двоих, а то и большее количество квартирантов, соседи могут подать в суд. Поскольку «перенаселенность» комнаты будет нарушать норму пользования МОП, и тем самым ущемлять права других жильцов.
В силу части 1 статьи 41 Жилищного кодекса РФ, собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
В силу части 1 и 2 статьи 42 Жилищного кодекса РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Согласно части 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно части 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что сами по себе положения пункта 1 статьи 246 и пункта 1 статьи 247 ГК Российской Федерации направлены на обеспечение баланса интересов участников долевой собственности, предоставление им гарантий судебной защиты прав (определения от 16 апреля 2009 года № 329-О-О, от 18 октября 2012 года № 1835-О, от 24 сентября 2013 года № 1315-О, от 23 декабря 2014 года № 2955-О и др.). Данные законоположения не содержат неопределенности и не предполагают их произвольного применения (Определение Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 г. № 559-О).
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. № 5-КГ13-101).
Согласие на сдачу в аренду комнаты в квартире
Согласие на сдачу в аренду комнаты в квартире
Я, Русинов Артем Александрович, собственник жилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ленина, дом 4, кв.5, принадлежащего мне на основании договора ___________, паспорт: 57 15 325987, выдан отделом ОВД г. Москвы, дата выдачи 12.12.2012, не возражаю против сдачи помещения в аренду физическому лицу ______________
Приложение:
Копия свидетельства о собственности на нежилое помещение прилагается.
________________ / ________________
(дата, подпись, расшифровка подписи)
Прибыль от сдачи квартиру в аренду может стать хорошим подспорьем к зарплате владельца недвижимости, а в некоторых случаях стать его основным источником дохода.
Однако возникает масса вопросов по этому поводу. Как правильно сдавать? Есть ли какие-то тонкости и правила? Какая ответственность за нарушения?
Рассмотрим правовые стороны этого вопроса и правила сдачи жилья.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Можно ли и как правильно сдавать квартиру в аренду?
Имеет ли право собственник сдавать свое жилье другому лицу и получать за это плату? Нет ни одного закона, запрещающего это делать. В ЖК РФ ст.30 п. 2 говорится, что человек вправе передавать иному лицу для временного проживания принадлежащую ему недвижимость на основании договора найма или аренды.
В Гражданском кодексе этому вопросу посвящены ст.671-688. В них определяются правила сдачи в наем помещения, а также обязанности и права сторон соглашения.
Статья 688 ГК РФ. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Исходя из действующих законов следует, что сдача квартиры в наем или аренду не запрещена.
Способы
Как можно сдавать жилье, извлекая из этого наибольшую выгоду? Как лучше и грамотно сдать квартиру? Рассмотрим основные способы.
Посуточно
Это наиболее доходный способ. Договор с нанимателем заключается на несколько суток. Стоимость суточной аренды выше, чем оплата в день при заключении договора на долгий срок.
Но есть некоторые нюансы:
- Собственнику придется постоянно заботиться о поиске клиентов. Если квартира простаивает без жильцов долгое время, то смысл в посуточной сдаче квартиры для владельца теряет всякий смысл.
- Владельцу предстоит следить за чистотой и порядком в помещении самостоятельно. Если съехал один жилец, а после него сразу хочет заселиться другой, то хозяину придется обеспечить ко дню его въезда порядок в квартире.
- За месяц собственник может сдать свою недвижимость несколько раз, и на каждой сделке ему необходимо будет присутствовать. Для особо занятых владельцев такой вариант аренды будет неудобным.
Подробнее о том, как сдавать квартиру посуточно, читайте здесь.
На длительный срок
Заключая договор на длительный срок, хозяин обеспечивает себе пассивный доход на несколько месяцев. Длительная аренда выгодна тем, что собственнику не придется постоянно искать клиентов.
Если жилец найден, то он может прожить в квартире год или больше – в зависимости от обстоятельств. Это позволяет хозяину ежемесячно получать прибыль и не переживать за то, что квартира будет пустовать без нанимателей.
Самостоятельно
Если собственник располагает большим количеством времени, то может заняться поиском жильцов самостоятельно. Для этого нужно подать объявления на специализированные сайты или в местную газету.
Квартиры от собственников всегда пользуются спросом, так как многим соискателям не хочется платить комиссию риэлтору. Хозяину в этом случае предстоит самому выезжать на показы и своими силами составлять договор найма.
Больше нюансов о том, как сдать квартиру в аренду самостоятельно, можно узнать здесь.
Через агентство
Сдача квартиры через посредника снимает с владельца большую часть хлопот. Ему останется только одобрить найденного агентом квартиранта и заключить с ним договор для сдачи. Риэлтор возьмет на себя все заботы по поискам клиента, показам и составлению договора. Комиссию оплачивает тот, кто снимает жилье.
О том, как лучше сдавать квартиру — самостоятельно или через риэлторов, читайте в этой статье.
Правила
Чтобы заключить безопасную и выгодную сделку, владельцу недвижимости необходимо руководствоваться следующими правилами:
Составить договор найма или аренды с четкими условиями, правами и обязанностями.Скачать типовой документ можно в интернете, дополнив его по необходимости своими условиями. В письменном соглашении обязательно должны быть определены правила сдачи жилого помещения, условия и порядок оплаты за проживания и коммунальные услуги, а также ответственность обеих сторон.
При заключении договора желательно составить опись имущества.
В ней должны быть перечислены все вещи, которые, по мнению владельца, представляют особую ценность для него. В описи важно указать наименование имущества и его состояние. Эта бумага может быть включена в договор или быть отдельным документом (прочитать о других документах, необходимых для сдачи квартиры, можно тут). За порчу или кражу имущества собственник должен предусмотреть штраф. Он указывается либо в описи, либо в договоре.
Если хозяин хочет сдавать приватизированную квартиру легально, уплачивая налог, то ему потребуется платить 13% от дохода.
При оформлении ИП – 6%. Также можно купить патент. Его стоимость определяется по площади помещения и региону.
Обязательно ли заключать договор?
Законодательство не обязывает граждан заключать договор найма. Если же собственник сдает жилье официально и платит налоги, то такой документ заключается в обязательном порядке. Подавляющее большинство собственников сдает квартиры неофициально. Но даже в этом случае заключение договора желательно, так как он устанавливает права и обязанности сторон соглашения, плату, условия пользования имуществом и гарантирует безопасность сделки.
В Гражданском кодексе даются некоторые указания к правилам составления документа. Согласно ст. 671 ГК РФ, владелец по договору предоставляет другому участнику сделки помещение за установленную плату.
Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения
- По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
- Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Согласно законодательству, соглашение может быть заключено на срок не более 5 лет. Если в документе срок не указан, то он будет считаться действительным в течение 1 года.
Нужно ли где-то регистрировать заключенный договор аренды или найма?
Регистрация в Росреестре нужна только в том случае, если документ между сторонами сделки был подписан на срок менее 12 месяцев. Об этом говорится в ст. 674 ГК РФ. Такой договор будет считаться краткосрочным и не подлежащим обязательной регистрации.- Если сделка между собственником и жильцом была заключена на срок более 12 месяцев, то она должна быть зарегистрирована в Росреестре в течение 30 дней с момента подписания договора. (ФЗ №218).
Конечно, большинство собственников заключают соглашения о найме на срок не более 1 года, а затем, по обоюдному желанию обеих сторон, оно перезаключается. Это дает возможность хозяевам не регистрировать договор в органах, а значит, и не платить налоги.
Подробнее о договоре для сдачи квартиры можно прочитать тут.
Ответственность
Если договор подписан на срок более года, а собственник не платит налоги, то к нему применимы ст. 171 или 198 УК РФ (в зависимости от получаемого дохода и обстоятельств). Нелегальная сдача жилья и получение систематической прибыли без уплаты налогов грозит штрафом до 300 тыс. рублей или лишением свободы на срок 1 год.
По статистике, около 40% владельцев квартир получают доходы от аренды нелегально, не платя налоги и не регистрируя сделки в Росреестре. Привлечь к уголовной ответственности собственников довольно сложно. Нужно доказать факт сдачи квартиры и получение хозяином денег от жильца.
Более детально о правах квартирантов без договора и о рисках арендодателя в таком случае можно узнать в этом материале.
Без разрешения второго собственника
Сдача в наем квартиры, имеющей двух или более хозяев, имеет ряд нюансов. Если один из владельцев хочет передать жилье во временное пользование иному лицу на основании договора, то он должен согласовать это со всеми другими собственниками.
Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение (продажа, аренда и пр.) недвижимостью осуществляется по соглашению всех ее собственников.
Если один из них против аренды, то сделка будет недействительной.
Несогласный владелец имеет право в любой момент расторгнуть заключенный договор и выселить жильца.
Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Чтобы не создавать проблем ни себе, ни квартиранту, хозяин квартиры должен получить письменное разрешение от остальных собственников. Этот документ будет нужен при заключении договора с нанимателем, чтобы тот удостоверился в чистоте сделки.
Без согласия соседей
Нужно ли спрашивать разрешения у соседей? Разрешения не потребуется, так как, согласно с. 288 ГК РФ, собственник имеет право распоряжаться своим имуществом по назначению, а также сдавать в наем на основании договора. Соседи не имеют оснований запрещать другим владельцам сдавать жилье.
Теоретически соседи могут быть против решения собственника сдавать жилье, если квартиранты шумят и нарушают права рядом живущих людей. Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник обязан содержать помещение в надлежащем виде, и соблюдать интересы соседей. То же самое относится и к людям, проживающих в квартире на основании договора найма.
Если наниматели систематически нарушают покой и создают беспорядок, то соседи имеют право пожаловаться на собственника и на нарушителей в органы. Чтобы избежать подобных проблем, наймодателю необходимо прописать условия проживания в договоре, исключив тем самым возможные риски.
Особенности
Что еще нужно знать собственнику, желающему получать доход о сдачи жилья?
Чтобы обезопасить имущество от поломок и порчи, рекомендуется при заключении договора требовать у нанимателя депозит. Обычно он равняется одному ежемесячному платежу.В случае порчи имущества эта сумма пойдет на ремонт или восстановление. Если в течение всего срока проживания все вещи останутся в целости и сохранности, депозит отдается обратно нанимателю.
Чтобы безопасно и выгодно заниматься арендой, нужно заранее предусмотреть все юридические тонкости этого вопроса и прочие нюансы. Аренда может приносить хороший доход, если к ней подойти ответственно и со знанием дела.
Видео по теме
Полезные советы арендодателю.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 декабря 2010 г. N 33-16742/2010 Суд отказал в удовлетворении исковых требований о запрете сдавать в аренду комнаты в квартире без предварительного письменного согласия других участников общей долевой собственности, поскольку собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования
Определение Санкт-Петербургского городского суда
от 13 декабря 2010 г. N 33-16742/2010
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
Ильичевой Е.В. Ничковой С.С.
рассмотрела в судебном заседании от 13 декабря 2010 года гражданское дело N 2-3447/10 по кассационной жалобе Громовой Е.Н. и кассационному представлению прокурора Центрального района Санкт-Петербурга на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 28 октября 2010 года по иску Михайлова А.Ю. к Громовой Е.Н., Абдуллаеву А.Х., Ашеханову Р.М., Абдуллаеву М.Х., Шалимову Р.Т. о выселении, запрете Громовой Е.Н. сдачи в аренду (найм) комнаты в коммунальной квартире,
Заслушав доклад судьи Селезневой Е.Н.,
Выслушав объяснения истца, ответчицы Громовой Е.Н. и ее представителя, заключение прокурора Кузьминой И.Д., поддержавшей доводы кассационного представления,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Михайлов А.Ю. обратился в Смольнинский районный суд с иском к Громовой Е.Н., Абдуллаеву А.Х., Ашеханову Р.Ш., Абдуллаеву М.Х., Шалимову Р.Т. о выселении и запрете Громовой Е.Н. сдачи в аренду (найм) комнаты в коммунальной квартире.
В обоснование исковых требований указано, что Михайлов А.Ю. является собственником *** комнат площадью *** кв. м в ***-комнатной *** квартире по адресу: . В праве общей долевой собственности ему принадлежит ***/**** доли. Собственниками остальных *** комнат, общей площадью *** кв. м, и доли в общей долевой собственности в размере ***/**** являются Громова Е.Н. и *** членов ее семьи.
Истец указывал, что ДД.ММ.ГГГГ в квартиру незаконно въехали Абдуллаев А.Х., Ашеханов Р.Ш., Абдуллаев М.Х. Помимо данных лиц в квартире постоянно проживают иные неустановленные лица – граждане ***, не имеющие регистрации в Санкт-Петербурге, постоянно проживающие и ночующие в квартире. Каждый день в квартире находится в среднем около *** посторонних человек и невозможно каждый день вызывать представителей государственных органов и иных организаций для фиксации количества проживающих и установления их личности. Кроме того, истец указывал, что данные лица угрожают жизни и здоровью семьи истца, агрессивно настроены против истца и его семьи, в связи с чем он обращался в органы милиции. Также проживающие граждане не дают нормально пользоваться местами общего пользования ввиду перенаселенности занимаемых площадей.
Также истец указывал, что Громовой Е.Н. был представлен договор аренды, заключенный с Абдуллаевым А.Х., однако ни истец, ни члены его семьи согласия на сдачу в аренду комнат в *** квартире не давали, что нарушает их права и законные интересы, правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества.
Ссылаясь на изложенное, истец просил выселить Абдуллаева А.X., Ашеханова Р.Ш., Абдуллаева М.Х., Шалимова Р.Т. из квартиры и запретить ответчику Громовой Е.Н. сдавать в аренду комнаты без предварительного письменного согласия других сособственников квартиры.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 28 октября 2010 года постановлено выселить Абдуллаева А.Х., Ашеханова Р.М., Абдуллаева М.Х., Шалимова Р.Т. из квартиры без предоставления другого жилого помещения; запретить Громовой Е.Н. сдавать в аренду (найм) комнаты в *** квартире без предварительного письменного согласия других участников общей долевой собственности.
В кассационной жалобе Громова Е.Н. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
Прокурор Центрального района Санкт-Петербурга в кассационном представлении ставит вопрос об отмене решения суда, полагая его незаконным.
Ответчики Абдуллаев А.Х., Ашеханов Р.Ш., Абдуллаев М.Х., Шалимов Р.Т. в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о слушании дела извещены надлежаще судом первой инстанции, что подтверждается почтовыми, телеграфными извещениями, телефонограммой, а также расписками в получении судебного извещения на 13.12.2010 в 11:30. Согласно ч. 2 ст. 354 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся участников процесса, заключение прокурора, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, Михайлову А.Ю. принадлежит ***/**** доли, его *** М. ***/**** доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: , ответчику Громовой Е.А. принадлежит ***/**** доли, членам семьи ***/**** доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
Между Громовой Е.Н. и Абдуллаевым А.Х ДД.ММ.ГГГГ заключен типовой договор аренды квартиры, согласно которому Абдуллаеву А.Х. передана в пользование *** комната квартиры .
Удовлетворяя исковые требования Михайлова А.Ю., суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ и п. 2 ст. 209 ГК РФ при передаче Громовой Е.Н. своей доли в праве собственности на *** квартиру во владение и пользование ответчикам и заключении договора аренды (найма) квартиры должно быть получено согласие всех участников долевой собственности.
Однако с данным выводом районного суда коллегия согласиться не может, поскольку он основан на неправильном толковании норм материального права.
Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом .
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом .
ГК РФ во взаимосвязи с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ предусматривает следующие требования, предъявляемые к нанимателю при заключении договора найма жилого помещения.
Ст. 678 ГК РФ установлено, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
ЖК РФ не предусмотрено ограничение прав собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом путем сдачи в наем только при наличии согласия всех собственников помещений в коммунальной квартире.
ЖК РФ специально оговорены ограничения, которые накладываются на собственника комнаты *** квартиры при сдаче ее в наем другим лицам, а именно содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире, поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним; соблюдать права и законные интересы соседей; соблюдать правила пользования жилыми помещениями, соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Как установлено судом первой инстанции, ответчики нарушали правила пользования жилым помещением, а именно не производили уборку мест общего пользования, не участвовали в содержании общего имущества коммунальной квартиры, шумели в позднее время.
Однако указанные обстоятельства не подтверждаются материалами дела, в которых соответствующие доказательства отсутствуют. Как пояснил истец в заседании судебной коллегии, ответчики шумят, мусорят, угрожают, но данные обстоятельства ничем не подтверждаются.
При таких обстоятельствах запрет Громовой Е.Н. сдавать в аренду (найм) комнаты в *** квартире без предварительного согласия истцов как участников общей долевой собственности нарушает права Громовой Е.Н. как собственника жилых помещений в данной квартире, что противоречит ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ.
Ввиду изложенного выселение Абдуллаева А.Х., который был вселен Громовой Е.Н. в квартиру на законном основании, по договору аренды (найма) квартиры, из указанного жилого помещения также не может быть признано законным.
При таком положении вынесенное решение в части выселения Абдуллаева А.Х. и запрета Громовой Е.Н. сдавать свои комнаты в наем подлежит отмене.
Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований о выселении Абдуллаева А.Х. и запрете Громовой Е.Н. сдавать комнаты в аренду без получения согласия других участников общей долевой собственности.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что права Михайлова А.Ю. на общее имущество квартиры не нарушаются заключением договора аренды только с одним человеком – Абдуллаевым А.Х., в то время как правом пользования комнатами Громовой Е.Н. и соответственно ***/**** долями в праве общей долевой собственности на квартиру обладают *** человек – членов семьи Громовой Е.Н. При этом фактическое непроживание членов семьи Громовой Е.Н. в спорной квартире юридического значения для дела не имеет.
По мнению судебной коллегии, вынесенное решение в части выселения Ашеханова Р.М., Абдуллаева М.Х., Шалимова Р.Т. подлежит оставлению без изменения, поскольку данные лица проживают по спорному адресу без какого-либо законного основания.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 28 октября 2010 года в части выселения Ашеханова Р.М., Абдуллаева М.Х., Шалимова Р.Т. из квартиры без предоставления другого жилого помещения оставить без изменения, кассационную жалобу Громовой Е.Н. в этой части – без удовлетворения.
В остальной части решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 28 октября 2010 года отменить.
В удовлетворении исковых требований Михайлова А.Ю. о выселении Абдуллаева А.Х. и о запрете Громовой Е.Н. сдавать в аренду (найм) комнаты в *** квартире без предварительного письменного согласия других участников общей долевой собственности – отказать.