Содержание
- 1 Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры
- 2 Основания и условия для расторжения сделки
- 3 В течение какого времени можно расторгнуть договор
- 4 Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации
- 5 Как расторгнуть договор купли-продажи в суде
- 6 Как обезопаситься от срыва договоренностей
- 7 Судебная практика
- 8 Основания
- 9 Решение о расторжении договора купли-продажи квартиры
- 10 Расторжение до госрегистрации
- 11 После регистрации
- 12 Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры
- 13 Практика
- 14 Срок расторжения договора купли-продажи квартиры
- 15 Как обезопаситься продавцу
- 16 Гарантии для покупателя
- 17 Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Процесс заключения договора «растянут» во времени. Это связано с необходимостью собирать справки, проверять документы, урегулировать вопросы с органами опеки и попечительства, банком. За это время может случиться, что решительно настроенный продавец (покупатель) откажется от намерения совершать сделку, или, поддавшись давлению, подпишет договор, но постарается быстрее все вернуть «на круги своя». Закон предоставляет такую возможность. Гражданский кодекс регламентирует не только процесс заключения сделки, но и порядок ее расторжения. Прекращая соглашение, собственник и покупатель надеются, что одному вернется недвижимость, а другому — деньги. Однако если в договоре нет пунктов, предполагающих возврат имущества, то расторжение сделки не является основанием для возврата квартиры покупателю. Например, в соглашении прописано «… при невыполнении указанных условий одной из сторон договор может быть расторгнут в одностороннем порядке или по обоюдному согласию». Из содержания ясно — расторжение возможно, но это ничего не влечет. Как нужно: «… При расторжении договора Продавец и Покупатель обязуются вернуть все исполненное по обязательствам» и далее — конкретизировать, когда производится возврат имущества: «… Возврат необходимо произвести в течение n дней. При несоблюдении данного условия нарушителем выплачивается неустойка в размере m». Если договор заключен без нарушения норм права, то только при наличии подобных пунктов возможен возврат к исходному состоянию. Согласно ст. 450-453 ГК РФ, расторгнуть заключенный договор купли продажи можно:- по соглашению сторон;
- по требованию одной их сторон путем обращения в суд.
До регистрации
Ключевой момент в приобретении квартиры — переход права собственности. Только после регистрации покупатель становится собственником, имеющим право на распоряжение имуществом. До тех пор законным владельцем все еще является продавец. На этом этапе для расторжения сделки достаточно составить соглашение о прекращении договора.После регистрации
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
Основания и условия для расторжения сделки
Основная статья закона, на которую ссылаются при отмене соглашения — ст. 450 ГК РФ. Согласно п. 2, изменение или расторжение договора возможно по одной из причин:- одна из сторон существенно нарушила условия;
- в иных случаях, предусмотренных законом.
Недействительность сделки
Следует различать расторжение по согласию и признание договора недействительным. Последнее регулируется гл. 2 ГК РФ. По закону, сделка может быть признана недействительной в силу своей ничтожности или оспоримости. Сделка признается недействительной при наличии следующих обстоятельств:- нарушение норм закона при составлении документа;
- заключение договора недееспособным или ограниченно дееспособным лицом;
- оформление сделки лицом, находящимся в состоянии измененного сознания (или ином), препятствующим пониманию совершаемых действий;
- подписание соглашения несовершеннолетним без участия официальных представителей;
- заключение договора под принуждением, путем обмана;
- оформление мнимой сделки.
Возможные причины отмены сделки для покупателя и продавца
Реализовать возможность расторгнуть соглашение в одностороннем порядке покупатель может следующих случаях:- Истребование переданного по договору имущества третьими лицами.
- Отказ от передачи имущества продавцом по причине его изъятия при условии, что покупатель не знал о предстоящем событии.
- Несоответствие переданной квартиры параметрам, указанным в договоре. Если будет доказано, что предоставляемые документы о технических параметрах квартиры были фальшивыми, и цель подделки — введение в заблуждение заинтересованного лица, сделка будет признана недействительной. Если же покупатель не увидел разногласий в документах по невнимательности, продавец не виноват.
- Отказ от страхования, если это оговорено в договоре.
- Нежелание продавца предоставить документы об объекте.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
- уклоняется от выплаты денег в порядке, предусмотренным договором;
- покупатель не исполняет прочие обязательства, прописанные в соглашении.
- отказ выселиться из квартиры;
- отказ от совершения оплаты.
Существенные изменения условий
Если одна из сторон не знала о каких-либо обстоятельствах, которые могли бы в корне поменять решение о приобретении квартиры, договор может быть расторгнут. Примеры таких обстоятельств:- После непродолжительного проживания выяснилось, что дом в аварийном состоянии и подлежит сносу.
- Резкие изменения в экономике привели к падению (росту) курса расчетной валюты. В результате одна из сторон несет существенные убытки.
- В соседней квартире находится парикмахерская (сауна, игровая комната и прочее), что мешает спокойному времяпровождению дома.
В течение какого времени можно расторгнуть договор
Сроки расторжения разнятся в зависимости от сопутствующих обстоятельств:- Если договор еще не выполнен, не произведена регистрация, его можно расторгнуть в согласительном порядке в любое время до произведения регистрации.
- Если договор исполнен, причин для признания недействительности нет, осуществляется обратная сделка, срок которой неограничен.
- В суд обращаются, если соглашение о расторжении достичь не удается, есть причины для признания договора недействительным. Срок подачи иска — 3 года с момента заключения сделки или момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации
Пути прекращения договорных взаимоотношений различаются затратами времени, сил и материальных средств. Если выбирать путь наименьшего сопротивления, то это — заключение соглашения.Порядок действий при решении вопроса в согласительном порядке
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
Как расторгнуть договор купли-продажи в суде
Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:- Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
- Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
- Подготовить сопутствующие документы.
- Подать иск в суд.
- Принять участие в судебном процессе.
- Получить решение суда.
- Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.
- Отказать в удовлетворении иска.
Как составить иск
Форма и содержание документа должны соответствовать ст. 131 ГПК РФ. Он делится на несколько частей:- «Шапка», где указываются сведения о судебном органе, истце, ответчике; обозначается цена иска (стоимость квартиры) и госпошлина.
- Основная часть. В ней истец указывает, когда совершена сделка, какие нормы права нарушены. Необходимо лаконично и убедительно доказать, что возникшие обстоятельства являются существенными для прекращения договора и возврата имущества.
- Прошение. Здесь оказывается, что хочет в итоге получить истец: расторгнуть договор, вернуть недвижимость, обязать ответчика выплатить сумму с учетом пени.
- Перечень документов.
- Подпись и дата.
Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры
Документы
К иску прилагается:- копия договора купли-продажи;
- доказательства досудебного урегулирования спора;
- доказательства нарушений со стороны ответчика;
- сведения о передачи денежных средств;
- чек об оплате госпошлины;
- копии исков по числу заинтересованных лиц.
Госпошлина
Расчет суммы, которую нужно уплатить накануне подачи иска, производится согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ. В документе указаны суммы, от которых производится расчет. Госпошлина рассчитывается в зависимости от цены иска (стоимости недвижимости).Цена иска, руб. | Фиксированная ставка, руб. | n,% | Сумма вычета, руб. |
---|---|---|---|
Меньше 20 000 (госпошлина не менее 400 руб.) |
— | 4 | — |
20 001—100 000 | 800 | 3 | 20,000 |
100 001—200 000 | 3,200 | 2 | 100,000 |
200 001—1 000 000 | 5200 | 1 | 200,000 |
Более 1000 000 (госпошлина не более 60 тыс. руб.) |
13,200 | 0.5 | 1,000,000 |
Период ожидания
Подобные дела рассматриваются в пределах 2 месяцев со дня подачи иска. Вторая сторона сможет оспорить решение в порядке апелляции, тогда суд будет длиться до полугода.Срок исковой давности
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
Как обезопаситься от срыва договоренностей
Перед заключением основного договора заключается предварительный, и нарушение его условий уже свидетельствует о недобросовестности нарушителя. В таком договоре должны быть пункты:- дата (срок) и место заключения Основного соглашения;
- срок внесения платы за коммунальные услуги;
- дата выписки (снятия с регистрации) прописанных в помещении лиц, даты выезда самого собственника;
- заключительный срок оплаты стоимости квартиры.
Судебная практика
Для продавца неуплата покупателем стоимости квартиры кажется существенным условием для расторжения договора, однако при рассмотрении вопроса в органах правосудия судьи обычно иного мнения. Об этом свидетельствует пример из судебной практики. Гражданин Ш. приобрел у Л. квартиру по договору купли-продажи. В документе значилась продажная стоимость ХХ руб., из которой Л. уплатил только 1,25%. Остаток суммы покупатель обещал выплатить до n числа 2014 г., но до указанной даты выплата не была произведена. Ш. подал в суд и привел такие аргументы в пользу расторжения договора:- Переданная квартира для Л. — неосновательное обогащение. Следуя ст. 1102 ГК РФ, если кто-либо безосновательно приобрел имущество другого человека, он обязан его вернуть.
- Согласно ст. 1104 ГК РФ если неосновательное обогащение представляет имущество, приобретатель должен вернуть его в натуре.
- Согласно п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22, если произведена регистрация перехода права собственности, но оплата за имущество не произведена, бывший законный владелец имеет право требовать оплату и проценты за просрочку (п. 3 ст. 486 ГК РФ).
- Истец не смог предоставить существенные доказательства нарушения условий договора, указанные в ст. 450 ГК РФ.
- В параграфе 7 ГК РФ не указано, что продажа имущества может быть аннулирована при неуплате одной стороной суммы по договору.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
Если право собственности зарегистрировано, то расторгнуть договор нельзя. вообще. Он уже исполнен .
Для расторжения договора в судебном порядке нужны существенные условия для его расторжения. Родственники такой иск предъявить не могут, а продавец , да может в течение 3х лет с момента госрегистрации сделки. До подачи иска продавец высылает Вам нотариальное заявление о причинах расторжения договора. В течение месяца Вы должны ответить. Передумал-это не основание для расторжения.
Здравствуйте, Анастасия! Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ). Обратиться с иском о расторжении договора соседка может, но что она приведет в обоснование своего иска? В силу подп.1 п.2 ст.450 части первой ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Соседка по договору продавец, она была вправе рассчитывать на получение денег в полном объеме в размере и в сроки, установленные договором. Если Вы не заплатили в установленный срок обусловленную сумму, то у соседки есть шанс расторгнуть договор. Есть также основания для признания сделки недействительно по основаниям, предусмотренным ст.ст. 177-179 ГК РФ, это – неспособность понимать значение своих действий, (а также недееспособность соседки (ст.171 ГК РФ)) потребуется су.псих эксп-за; заблуждение, заблуждение, а также обман, насилие, угрозы – доказательства индивидуальны для каждого конкретного случая, но процесс очень сложный.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
Позволю себе не согласиться с коллегой.Законом предусмотрено расторжение договора,в том числе купли-продажи комнаты.В моей практике, например был именно расторгнут судом договор купли-прдажи квартиры(а не признан недействительным) по основанию существенного нарушения условий договора. Вам также следует знать,что возможно не только расторжение договора, но и признание его недействительным по основаниям указанных в ст.ст.168-179 ГК РФ.
Статья 450.ГК РФ Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
Основания
Причины для расторжения договора купли-продажи:- Серьезные нарушения договора. При этом пострадавшей стороной может быть и Продавец, и Покупатель. В результате нечестных действий одной из сторон вторая ощутимо страдает. Ярким примером является отказ покупателя от оплаты по договору после завершения процедуры оформления документом. Продавец также способен нарушить условия договора не снимаясь с регистрационного учета или не выписываясь из этой квартиры. Проблема в том, что доказать нарушение закона или условий сделки одной из сторон еще нужно доказать.
- Непредвиденные обстоятельства, наносящие серьезный ущерб одной из сторон. Договор подписан, оплата произведена, но внезапно возникает один из родственников продавца, претендующий на данную недвижимость. Продавец уверял, что квартира не имеет обременений, а суд признал требование родственника на право проживания в квартире законными и решил удовлетворить их. Выиграть дело может любой, кто был прописан на данной жилплощади, а потом некоторое время отсутствовал без возможности возвращения (например, тюремное заключение), по возвращении и отсутствии любого другого жилья он может заявлять свои права на недвижимость.
Решение о расторжении договора купли-продажи квартиры
Часто решение об аннулировании признания передачи/приобретения права собственности на квартиру приходится получать в зале суда. Для вынесения решения и рассмотрения дела необходимо наличие всех документов, предусмотренных законом и соблюдение традиций. Главной из них является попытка мирного урегулирования вопроса до суда.Расторжение до госрегистрации
Необходимость расторгнуть сделку еще до того, как будет проведена государственная регистрация смены правообладателя наиболее безопасна для Продавца. В этом случае он по-прежнему является хозяином жилплощади и ничем не рискует. Покупатель оказывается в более уязвимом положении. Уплаченная в качестве задатка сумма, скорее всего, останется за продавцом, если порядок ее возвращения не был заранее предусмотрен при формировании договора. Для оформления расторжения достаточно придти к соглашению сторон и оформить его в письменной форме. На получение ответа от второй стороны обычно дается месяц. Другие сроки могут быть прописаны непосредственно в договоре.После регистрации
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры
При обоюдном желании аннулировать сделку, обеим сторонам необходимо подписать соответствующий документ. В нем подтверждается переход прав собственности на квартиру от нового владельца обратно к Продавцу, за что последний должен возместить расходы на оформление документов и регистрацию. Документ подается в регистрационную палату.Заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры
В самом заявлении подробно излагаются обстоятельства конфликта:- когда был заключен договор;
- на каких условиях;
- какие условия не были выполнены;
- какие действия были предприняты истцом для досудебного решения вопроса;
- результат этих действий;
- суть требований;
- как расценивается данный факт в соответствии с законодательством.
- В соответствии со ст. 450 договор расторгается по причине нарушения его условий одной из сторон. В результате подобных действий второй стороне приходится забыть обо всем на что, она рассчитывала, идя на подписание документа.
- Ст. 452 предусматривает возможность обращение в суд становится возможным уже после того, как стороны предприняты попытки самостоятельно придти к соглашению по расторжению сделки или ее изменению. Игнорирование или отсутствие ответа в срок, прописанный в требовании, дает полное право дальнейшего решения вопроса в суде. Если сроки не указаны, то согласно законодательству время ожидания заканчивается на 30 календарный день.
- Ст. 395 предполагает возможность выплаты пострадавшему Продавцу еще и процентов, а также возмещения всех убытков, вызванных неисполнением Покупателем своих обязательств.
- Копия договора купли-продажи.
- Копия документа, подтверждающего обоснованность требований истца. В данном случае, это выписка со счета Продавца, подтверждающая отсутствие поступления денежных средств.
- Копия требования пострадавшей стороны ко второй с требованием выполнить свои обязательства по договору.
- Копия требования о расторжении договора купли-продажи.
- Доказательства того, что ответчик проигнорировал требования выполнить свою часть сделки.
- Доказательства уклонения или отказа ответчика в добровольном расторжении договора.
- Копия иска и всех приложенных документов для передачи их ответчику.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Доверенность на право выступать от имени истца в качестве его законного представителя (подается в случае необходимости).
- Все иные документы, подтверждающие обоснованность требований истца.
Практика
Чаще всего с заявлениями о расторжении договора купли-продажи обращаются именно продавцы, требуя вернуть им их имущество и возместить убытки. Требования могут быть удовлетворены, если:- покупатель не оплатил стоимость квартиры согласно условиям договора;
- обязался вносить оплату несколькими платежами (рассрочка) и часть из них не уплатил;
- отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие факт оплаты стоимости квартиры. Это расценивается как серьезно нарушение сделки.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
- покупатель подтвердит полную оплату до заключения договора;
- обременения удалось снять до подписания договора.
Срок расторжения договора купли-продажи квартиры
Подписание договора требует зарегистрировать его в соответствующем органе, как и передачу прав на недвижимость. Чаще всего эти процедуры выполняются одновременно. В течение месяца, если условиями договора не предусмотрено иное, договор можно расторгнуть. В противном случае он уже не будет действовать, т.е. перейдет в статус завершенных. Если документы на регистрацию уже поданы, следует немедленно обратиться для их возврата. Срок исковой давности берет свое начало в день регистрации договора. Если все условия по договору полностью выполнены обеими сторонами, никаких нарушений не наблюдается, то заявлять о желании расторгнуть сделку уже поздно.Как обезопаситься продавцу
- Следует обязательно прописывать в документе все пункты, являющиеся основанием для расторжения сделки при неисполнении одной стороной своих обязательств.
- Необходимо уточнить сроки поступления денежных средств,
- Прописать когда должна быть произведена полная оплата до или после перерегистрации права собственности.
Гарантии для покупателя
Закон не предусматривает конкретных сроков передачи имущества после соблюдения всех необходимых формальностей. Уже являясь полноправным владельцем квартиры, ему приходится ждать возможность начать его использовать. Для разных людей понятие разумного срока также является разным. Во избежание неприятных сюрпризов следует заранее обговорить этот момент при составлении договора, а также обязательно вписать его в документ. При покупке или продаже квартиры следует внимательно отнестись к составлению договора. В него должны быть включены условия для максимально комфортного и безболезненного расторжения сделки. При этом должны быть учтены интересы обеих сторон. В случае неисполнения одной из сторон своих обязательств можно попробовать придти к мирному соглашению. Обращение в суд без соблюдения данной формальности невозможно.Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:
Круглосуточно
Write more, thats all I have to say. Literally, it seems as though you relied on the video to make your point. You definitely know what youre talking about, why throw away your intelligence on just posting videos to your weblog when you could be giving us something informative to read?|
My partner and I absolutely love your blog and find almost all of your post’s to be just what I’m looking for. can you offer guest writers to write content for you personally? I wouldn’t mind composing a post or elaborating on a number of the subjects you write regarding here. Again, awesome website!|
Hello, I enjoy reading all of your article. I like to write a little comment to support you.|
Appreciating the time and energy you put into your site and detailed information you offer. It’s great to come across a blog every once in a while that isn’t the same out of date rehashed information. Wonderful read! I’ve bookmarked your site and I’m adding your RSS feeds to my Google account.|
Greetings! I know this is kinda off topic however , I’d figured I’d ask. Would you be interested in exchanging links or maybe guest authoring a blog post or vice-versa? My site addresses a lot of the same topics as yours and I think we could greatly benefit from each other. If you’re interested feel free to send me an e-mail. I look forward to hearing from you! Great blog by the way!|
It’s actually a great and useful piece of info. I’m glad that you shared this useful information with us. Please keep us informed like this. Thank you for sharing.|