Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Желание расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) квартиры может возникнуть по разным причинам: покупатель не выплатил сумму, указанную в договоре; собственник отказывается покинуть квартиру; на жилье появились иные претенденты; условия проживания не соответствуют ожидаемым. Иногда стороны договариваются об обоюдном расторжении сделки и оформляют соглашение, но чаще приходится обращаться в суд.

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Процесс заключения договора «растянут» во времени. Это связано с необходимостью собирать справки, проверять документы, урегулировать вопросы с органами опеки и попечительства, банком. За это время может случиться, что решительно настроенный продавец (покупатель) откажется от намерения совершать сделку, или, поддавшись давлению, подпишет договор, но постарается быстрее все вернуть «на круги своя». Закон предоставляет такую возможность. Гражданский кодекс регламентирует не только процесс заключения сделки, но и порядок ее расторжения. Прекращая соглашение, собственник и покупатель надеются, что одному вернется недвижимость, а другому — деньги. Однако если в договоре нет пунктов, предполагающих возврат имущества, то расторжение сделки не является основанием для возврата квартиры покупателю. Например, в соглашении прописано «… при невыполнении указанных условий одной из сторон договор может быть расторгнут в одностороннем порядке или по обоюдному согласию». Из содержания ясно — расторжение возможно, но это ничего не влечет. Как нужно: «… При расторжении договора Продавец и Покупатель обязуются вернуть все исполненное по обязательствам» и далее — конкретизировать, когда производится возврат имущества: «… Возврат необходимо произвести в течение n дней. При несоблюдении данного условия нарушителем выплачивается неустойка в размере m». Если договор заключен без нарушения норм права, то только при наличии подобных пунктов возможен возврат к исходному состоянию. Согласно ст. 450-453 ГК РФ, расторгнуть заключенный договор купли продажи можно:

• по соглашению сторон;
• по требованию одной их сторон путем обращения в суд.

Стоит уяснить, что «расторгнуть» договор — не значит забыть о нем и жить по-прежнему. Придется заключить «соглашение о расторжении» в той форме, в которой изначально оформлялся документ купли-продажи.

До регистрации

Ключевой момент в приобретении квартиры — переход права собственности. Только после регистрации покупатель становится собственником, имеющим право на распоряжение имуществом. До тех пор законным владельцем все еще является продавец. На этом этапе для расторжения сделки достаточно составить соглашение о прекращении договора.

После регистрации

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Если покупатель стал законным собственником, и все условия договора уже выполнены, значит, документ не действует, и расторгать нечего. Отменить сделку можно будет только в случаях, предусмотренных законодательством, а также если ранее в договоре были прописаны условия расторжения сделки. Один из вариантов выйти из сложной ситуации — заключить новый ДКП, согласно которому квартира перейдет прежнему собственнику.

Основания и условия для расторжения сделки

Основная статья закона, на которую ссылаются при отмене соглашения — ст. 450 ГК РФ. Согласно п. 2, изменение или расторжение договора возможно по одной из причин:

• одна из сторон существенно нарушила условия;
• в иных случаях, предусмотренных законом.

Положения подчеркивают свободу договорных отношений, возможность скорректировать ситуацию. «Существенными» называют нарушения, которые влекут нанесение ущерба пострадавшей стороне, препятствуют получению предполагаемой выгоды. При этом под «существенностью» стороны могут понимать разные вещи.

Недействительность сделки

Следует различать расторжение по согласию и признание договора недействительным. Последнее регулируется гл. 2 ГК РФ. По закону, сделка может быть признана недействительной в силу своей ничтожности или оспоримости. Сделка признается недействительной при наличии следующих обстоятельств:

• нарушение норм закона при составлении документа;
• заключение договора недееспособным или ограниченно дееспособным лицом;
• оформление сделки лицом, находящимся в состоянии измененного сознания (или ином), препятствующим пониманию совершаемых действий;
• подписание соглашения несовершеннолетним без участия официальных представителей;
• заключение договора под принуждением, путем обмана;
• оформление мнимой сделки.

После признания операции купли-продажи недействительной возникает правовое последствие. Стороны производят возврат всего полученного в результате заключения договора, а если вернуть в натуре квартиру не удается, осуществляется возврат ее стоимости.

Возможные причины отмены сделки для покупателя и продавца

Реализовать возможность расторгнуть соглашение в одностороннем порядке покупатель может следующих случаях:

• Истребование переданного по договору имущества третьими лицами.
• Отказ от передачи имущества продавцом по причине его изъятия при условии, что покупатель не знал о предстоящем событии.
• Несоответствие переданной квартиры параметрам, указанным в договоре. Если будет доказано, что предоставляемые документы о технических параметрах квартиры были фальшивыми, и цель подделки — введение в заблуждение заинтересованного лица, сделка будет признана недействительной. Если же покупатель не увидел разногласий в документах по невнимательности, продавец не виноват.
• Отказ от страхования, если это оговорено в договоре.
• Нежелание продавца предоставить документы об объекте.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Продавец может инициировать расторжение, если покупатель:

• уклоняется от выплаты денег в порядке, предусмотренным договором;
• покупатель не исполняет прочие обязательства, прописанные в соглашении.

Расторжение ДКП возможно только при веских на то причинах, хотя даже невыплата одной стороной денег может быть признана недостаточным основанием для аннулирования договора. В таких случаях продавцу рекомендуется подавать иск о выплате средств и начислении неустойки. Наиболее частые нарушения:

• отказ выселиться из квартиры;
• отказ от совершения оплаты.

В таких ситуациях для выбора правильного направления действий рекомендуется получить консультацию юриста.

Существенные изменения условий

Если одна из сторон не знала о каких-либо обстоятельствах, которые могли бы в корне поменять решение о приобретении квартиры, договор может быть расторгнут. Примеры таких обстоятельств:

1. После непродолжительного проживания выяснилось, что дом в аварийном состоянии и подлежит сносу.
2. Резкие изменения в экономике привели к падению (росту) курса расчетной валюты. В результате одна из сторон несет существенные убытки.
3. В соседней квартире находится парикмахерская (сауна, игровая комната и прочее), что мешает спокойному времяпровождению дома.

При грамотной проверке документов подобные неудобства можно было выявить еще при заключении предварительного договора, проверив план реконструкции города, познакомившись с соседями. Вовремя не проявив бдительность, пострадавшей стороне придется решать вопрос в суде, и результат может быть непредсказуем.

В течение какого времени можно расторгнуть договор

Сроки расторжения разнятся в зависимости от сопутствующих обстоятельств:

1. Если договор еще не выполнен, не произведена регистрация, его можно расторгнуть в согласительном порядке в любое время до произведения регистрации.
2. Если договор исполнен, причин для признания недействительности нет, осуществляется обратная сделка, срок которой неограничен.
3. В суд обращаются, если соглашение о расторжении достичь не удается, есть причины для признания договора недействительным. Срок подачи иска — 3 года с момента заключения сделки или момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав.

Если квартира передана, деньги выплачены в указанные сроки, произошла регистрация перехода права собственности, и все осуществлялось в рамках закона, расторгнуть соглашение можно только при веских на то основаниях. А насколько существенны будут аргументы, решит суд.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации

Пути прекращения договорных взаимоотношений различаются затратами времени, сил и материальных средств. Если выбирать путь наименьшего сопротивления, то это — заключение соглашения.

Порядок действий при решении вопроса в согласительном порядке

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Независимо от факта регистрации договора, расторгнуть его можно в согласительном порядке. Для этого необходимо: Если регистрация не произошла Если регистрация состоялась Обсудить возможность заключения дополнительного соглашения об отмене договора Обсудить возможность оформления обратной сделки Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи Оформить новый договор купли-продажи, где покупатель становится продавцом той же квартиры, а продавец – покупателем Заверить документ у нотариуса, если он был ранее заверен, или просто подписать, если соглашение составлено в простой форме Поставить нотариальное заверение, произвести регистрацию договора Уведомление о намерении расторгнуть соглашение направляется в письменном виде, желательно — почтой в виде письма с описью вложения. Вторая сторона может обдумать предложение в течение 30 дней (если иное не было оговорено договором). В случае отказа не избежать суда.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Данный порядок действий соблюдается и при намерении обратиться в суд. Органы правосудия задействуются только при условии, что стороны не смогли достичь компромисса.

Как расторгнуть договор купли-продажи в суде

Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:

1. Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
2. Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
3. Подготовить сопутствующие документы.
4. Подать иск в суд.
5. Принять участие в судебном процессе.
6. Получить решение суда.

Судья может вынести вердикт:

• Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.
• Отказать в удовлетворении иска.

Как составить иск

Форма и содержание документа должны соответствовать ст. 131 ГПК РФ. Он делится на несколько частей:

• «Шапка», где указываются сведения о судебном органе, истце, ответчике; обозначается цена иска (стоимость квартиры) и госпошлина.
• Основная часть. В ней истец указывает, когда совершена сделка, какие нормы права нарушены. Необходимо лаконично и убедительно доказать, что возникшие обстоятельства являются существенными для прекращения договора и возврата имущества.
• Прошение. Здесь оказывается, что хочет в итоге получить истец: расторгнуть договор, вернуть недвижимость, обязать ответчика выплатить сумму с учетом пени.
• Перечень документов.
• Подпись и дата.

Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры

Документы

К иску прилагается:

• копия договора купли-продажи;
• доказательства досудебного урегулирования спора;
• доказательства нарушений со стороны ответчика;
• сведения о передачи денежных средств;
• чек об оплате госпошлины;
• копии исков по числу заинтересованных лиц.

Иск с приложениями рассматривается судьей в течение 5 дней, после чего принимается решение о начале гражданского процесса. Поскольку стоимость квартиры превышает 50 тыс. руб., подобные дела рассматриваются в районном суде.

Госпошлина

Расчет суммы, которую нужно уплатить накануне подачи иска, производится согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ. В документе указаны суммы, от которых производится расчет. Госпошлина рассчитывается в зависимости от цены иска (стоимости недвижимости).

Цена иска, руб.	Фиксированная ставка, руб.	n,%	Сумма вычета, руб.
Меньше 20 000 (госпошлина не менее 400 руб.)	—	4	—
20 001—100 000	800	3	20,000
100 001—200 000	3,200	2	100,000
200 001—1 000 000	5200	1	200,000
Более 1000 000 (госпошлина не более 60 тыс. руб.)	13,200	0.5	1,000,000

Дополнительные затраты будут связаны с услугами юриста по составлению иска, разъяснению положений законодательства.

Период ожидания

Подобные дела рассматриваются в пределах 2 месяцев со дня подачи иска. Вторая сторона сможет оспорить решение в порядке апелляции, тогда суд будет длиться до полугода.

Срок исковой давности

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Произвести отмену договора через суд можно только в пределах срока исковой давности, которая составляет 3 года с момента его регистрации. Если пострадавшая сторона имеет веские причины, по которым срок обращения был нарушен, можно подать в суд ходатайство о восстановлении срока и предоставить доказательства обстоятельств, препятствующих более ранней подаче документа.

Как обезопаситься от срыва договоренностей

Перед заключением основного договора заключается предварительный, и нарушение его условий уже свидетельствует о недобросовестности нарушителя. В таком договоре должны быть пункты:

• дата (срок) и место заключения Основного соглашения;
• срок внесения платы за коммунальные услуги;
• дата выписки (снятия с регистрации) прописанных в помещении лиц, даты выезда самого собственника;
• заключительный срок оплаты стоимости квартиры.

Если начались нарушения указанных пунктов, составляется претензия. В документе фиксируется, какие договоренности были нарушены. Впоследствии претензия может быть использована в суде как доказательство несоблюдения условий договора.

Судебная практика

Для продавца неуплата покупателем стоимости квартиры кажется существенным условием для расторжения договора, однако при рассмотрении вопроса в органах правосудия судьи обычно иного мнения. Об этом свидетельствует пример из судебной практики. Гражданин Ш. приобрел у Л. квартиру по договору купли-продажи. В документе значилась продажная стоимость ХХ руб., из которой Л. уплатил только 1,25%. Остаток суммы покупатель обещал выплатить до n числа 2014 г., но до указанной даты выплата не была произведена. Ш. подал в суд и привел такие аргументы в пользу расторжения договора:

• Переданная квартира для Л. — неосновательное обогащение. Следуя ст. 1102 ГК РФ, если кто-либо безосновательно приобрел имущество другого человека, он обязан его вернуть.
• Согласно ст. 1104 ГК РФ если неосновательное обогащение представляет имущество, приобретатель должен вернуть его в натуре.

Ответчик не явился, о его месте жительства никому неизвестно, и заседание проводилось в отсутствие Л. В итоге судья не удовлетворил прошение Ш. о расторжении договора, мотивируя это следующим:

• Согласно п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22, если произведена регистрация перехода права собственности, но оплата за имущество не произведена, бывший законный владелец имеет право требовать оплату и проценты за просрочку (п. 3 ст. 486 ГК РФ).
• Истец не смог предоставить существенные доказательства нарушения условий договора, указанные в ст. 450 ГК РФ.
• В параграфе 7 ГК РФ не указано, что продажа имущества может быть аннулирована при неуплате одной стороной суммы по договору.

В результате судья пришел к выводу, что ни в законах, ни в договоре нет положений, позволяющих расторгнуть соглашение при невыплате стоимости квартиры. Единственное, что остается продавцу — истребовать сумму в судебном порядке.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Мы купили у соседки комнату, она (или родственники) может подать в суд на расторжения сделки купли-продажи (с момента регистрации договора купли-продажи прошло 5 месяцев)? расторжение договора купли продажи доли в квартире.

Если право собственности зарегистрировано, то расторгнуть договор нельзя. вообще. Он уже исполнен .

Для расторжения договора в судебном порядке нужны существенные условия для его расторжения. Родственники такой иск предъявить не могут, а продавец , да может в течение 3х лет с момента госрегистрации сделки. До подачи иска продавец высылает Вам нотариальное заявление о причинах расторжения договора. В течение месяца Вы должны ответить. Передумал-это не основание для расторжения.

Здравствуйте, Анастасия! Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ). Обратиться с иском о расторжении договора соседка может, но что она приведет в обоснование своего иска? В силу подп.1 п.2 ст.450 части первой ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Соседка по договору продавец, она была вправе рассчитывать на получение денег в полном объеме в размере и в сроки, установленные договором. Если Вы не заплатили в установленный срок обусловленную сумму, то у соседки есть шанс расторгнуть договор. Есть также основания для признания сделки недействительно по основаниям, предусмотренным ст.ст. 177-179 ГК РФ, это – неспособность понимать значение своих действий, (а также недееспособность соседки (ст.171 ГК РФ)) потребуется су.псих эксп-за; заблуждение, заблуждение, а также обман, насилие, угрозы – доказательства индивидуальны для каждого конкретного случая, но процесс очень сложный.

Позволю себе не согласиться с коллегой.Законом предусмотрено расторжение договора,в том числе купли-продажи комнаты.В моей практике, например был именно расторгнут судом договор купли-прдажи квартиры(а не признан недействительным) по основанию существенного нарушения условий договора. Вам также следует знать,что возможно не только расторжение договора, но и признание его недействительным по основаниям указанных в ст.ст.168-179 ГК РФ. Статья 450.ГК РФ Основания изменения и расторжения договора 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств 1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора 1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Основания

Причины для расторжения договора купли-продажи:

1. Серьезные нарушения договора. При этом пострадавшей стороной может быть и Продавец, и Покупатель. В результате нечестных действий одной из сторон вторая ощутимо страдает. Ярким примером является отказ покупателя от оплаты по договору после завершения процедуры оформления документом. Продавец также способен нарушить условия договора не снимаясь с регистрационного учета или не выписываясь из этой квартиры. Проблема в том, что доказать нарушение закона или условий сделки одной из сторон еще нужно доказать.
2. Непредвиденные обстоятельства, наносящие серьезный ущерб одной из сторон. Договор подписан, оплата произведена, но внезапно возникает один из родственников продавца, претендующий на данную недвижимость. Продавец уверял, что квартира не имеет обременений, а суд признал требование родственника на право проживания в квартире законными и решил удовлетворить их. Выиграть дело может любой, кто был прописан на данной жилплощади, а потом некоторое время отсутствовал без возможности возвращения (например, тюремное заключение), по возвращении и отсутствии любого другого жилья он может заявлять свои права на недвижимость.

Решение о расторжении договора купли-продажи квартиры

Часто решение об аннулировании признания передачи/приобретения права собственности на квартиру приходится получать в зале суда. Для вынесения решения и рассмотрения дела необходимо наличие всех документов, предусмотренных законом и соблюдение традиций. Главной из них является попытка мирного урегулирования вопроса до суда.

Расторжение до госрегистрации

Необходимость расторгнуть сделку еще до того, как будет проведена государственная регистрация смены правообладателя наиболее безопасна для Продавца. В этом случае он по-прежнему является хозяином жилплощади и ничем не рискует. Покупатель оказывается в более уязвимом положении. Уплаченная в качестве задатка сумма, скорее всего, останется за продавцом, если порядок ее возвращения не был заранее предусмотрен при формировании договора. Для оформления расторжения достаточно придти к соглашению сторон и оформить его в письменной форме. На получение ответа от второй стороны обычно дается месяц. Другие сроки могут быть прописаны непосредственно в договоре.

После регистрации

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В этом случае Продавец серьезно рискует. Он уже потерял право собственности на данную квартиру. Если же возникают обстоятельства, требующие расторжения сделки, ему необходимо поторопиться. После того как будут исполнены все обязательства и пройдет месяц с момента начала действия договора, отменить его будет уже невозможно. Правило прописано в Гражданском кодексе РФ. Аннулировать договор при его частичном исполнении проще, если в нем прописаны условия для подобного развития событий. В противном случае придется руководствоваться скупыми предписаниями законодательства, т.е. в случае грубого нарушения условий договора. Аннулирование не предусматривает возвращения материальных ценностей, потраченных на частичное исполнение условий сделки до ее признания недействительной. Грубые нарушения, повлекшие за собой еще и ущерб для пострадавшей стороны, дают ей право требовать возмещения понесенных убытков и морального ущерба, наряду с возвращением остального имущества.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

При обоюдном желании аннулировать сделку, обеим сторонам необходимо подписать соответствующий документ. В нем подтверждается переход прав собственности на квартиру от нового владельца обратно к Продавцу, за что последний должен возместить расходы на оформление документов и регистрацию. Документ подается в регистрационную палату.

Заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры

В самом заявлении подробно излагаются обстоятельства конфликта:

• когда был заключен договор;
• на каких условиях;
• какие условия не были выполнены;
• какие действия были предприняты истцом для досудебного решения вопроса;
• результат этих действий;
• суть требований;
• как расценивается данный факт в соответствии с законодательством.

Здесь идет отсылка к трем статьям Гражданского кодекса РФ:

1. В соответствии со ст. 450 договор расторгается по причине нарушения его условий одной из сторон. В результате подобных действий второй стороне приходится забыть обо всем на что, она рассчитывала, идя на подписание документа.
2. Ст. 452 предусматривает возможность обращение в суд становится возможным уже после того, как стороны предприняты попытки самостоятельно придти к соглашению по расторжению сделки или ее изменению. Игнорирование или отсутствие ответа в срок, прописанный в требовании, дает полное право дальнейшего решения вопроса в суде. Если сроки не указаны, то согласно законодательству время ожидания заканчивается на 30 календарный день.
3. Ст. 395 предполагает возможность выплаты пострадавшему Продавцу еще и процентов, а также возмещения всех убытков, вызванных неисполнением Покупателем своих обязательств.

Например, был заключен договор, в результате которого после прохождения процедуры госрегистрации Покупатель должен был оплатить стоимость квартиры согласно сумме, прописанной в тексте соглашения. Однако, по истечении предусмотренных тем же договором сроков денежные средства не поступили на счет получателя. Просьбу выполнить свои обязательства он проигнорировал, как и предложение о досудебном расторжении договора. При составлении искового заявления необходимо приложить соответствующий пакет документов:

• Копия договора купли-продажи.
• Копия документа, подтверждающего обоснованность требований истца. В данном случае, это выписка со счета Продавца, подтверждающая отсутствие поступления денежных средств.
• Копия требования пострадавшей стороны ко второй с требованием выполнить свои обязательства по договору.
• Копия требования о расторжении договора купли-продажи.
• Доказательства того, что ответчик проигнорировал требования выполнить свою часть сделки.
• Доказательства уклонения или отказа ответчика в добровольном расторжении договора.
• Копия иска и всех приложенных документов для передачи их ответчику.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Доверенность на право выступать от имени истца в качестве его законного представителя (подается в случае необходимости).
• Все иные документы, подтверждающие обоснованность требований истца.

Практика

Чаще всего с заявлениями о расторжении договора купли-продажи обращаются именно продавцы, требуя вернуть им их имущество и возместить убытки. Требования могут быть удовлетворены, если:

• покупатель не оплатил стоимость квартиры согласно условиям договора;
• обязался вносить оплату несколькими платежами (рассрочка) и часть из них не уплатил;
• отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие факт оплаты стоимости квартиры. Это расценивается как серьезно нарушение сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Требования не могут быть удовлетворены, если:

• покупатель подтвердит полную оплату до заключения договора;
• обременения удалось снять до подписания договора.

Срок расторжения договора купли-продажи квартиры

Подписание договора требует зарегистрировать его в соответствующем органе, как и передачу прав на недвижимость. Чаще всего эти процедуры выполняются одновременно. В течение месяца, если условиями договора не предусмотрено иное, договор можно расторгнуть. В противном случае он уже не будет действовать, т.е. перейдет в статус завершенных. Если документы на регистрацию уже поданы, следует немедленно обратиться для их возврата. Срок исковой давности берет свое начало в день регистрации договора. Если все условия по договору полностью выполнены обеими сторонами, никаких нарушений не наблюдается, то заявлять о желании расторгнуть сделку уже поздно.

Как обезопаситься продавцу

1. Следует обязательно прописывать в документе все пункты, являющиеся основанием для расторжения сделки при неисполнении одной стороной своих обязательств.
2. Необходимо уточнить сроки поступления денежных средств,
3. Прописать когда должна быть произведена полная оплата до или после перерегистрации права собственности.

Гарантии для покупателя

Закон не предусматривает конкретных сроков передачи имущества после соблюдения всех необходимых формальностей. Уже являясь полноправным владельцем квартиры, ему приходится ждать возможность начать его использовать. Для разных людей понятие разумного срока также является разным. Во избежание неприятных сюрпризов следует заранее обговорить этот момент при составлении договора, а также обязательно вписать его в документ. При покупке или продаже квартиры следует внимательно отнестись к составлению договора. В него должны быть включены условия для максимально комфортного и безболезненного расторжения сделки. При этом должны быть учтены интересы обеих сторон. В случае неисполнения одной из сторон своих обязательств можно попробовать придти к мирному соглашению. Обращение в суд без соблюдения данной формальности невозможно.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Желание расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) квартиры может возникнуть по разным причинам: покупатель не выплатил сумму, указанную в договоре; собственник отказывается покинуть квартиру; на жилье появились иные претенденты; условия проживания не соответствуют ожидаемым. Иногда стороны договариваются об обоюдном расторжении сделки и оформляют соглашение, но чаще приходится обращаться в суд.

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Процесс заключения договора «растянут» во времени. Это связано с необходимостью собирать справки, проверять документы, урегулировать вопросы с органами опеки и попечительства, банком. За это время может случиться, что решительно настроенный продавец (покупатель) откажется от намерения совершать сделку, или, поддавшись давлению, подпишет договор, но постарается быстрее все вернуть «на круги своя». Закон предоставляет такую возможность. Гражданский кодекс регламентирует не только процесс заключения сделки, но и порядок ее расторжения. Прекращая соглашение, собственник и покупатель надеются, что одному вернется недвижимость, а другому — деньги. Однако если в договоре нет пунктов, предполагающих возврат имущества, то расторжение сделки не является основанием для возврата квартиры покупателю. Например, в соглашении прописано «… при невыполнении указанных условий одной из сторон договор может быть расторгнут в одностороннем порядке или по обоюдному согласию». Из содержания ясно — расторжение возможно, но это ничего не влечет. Как нужно: «… При расторжении договора Продавец и Покупатель обязуются вернуть все исполненное по обязательствам» и далее — конкретизировать, когда производится возврат имущества: «… Возврат необходимо произвести в течение n дней. При несоблюдении данного условия нарушителем выплачивается неустойка в размере m». Если договор заключен без нарушения норм права, то только при наличии подобных пунктов возможен возврат к исходному состоянию. Согласно ст. 450-453 ГК РФ, расторгнуть заключенный договор купли продажи можно:

• по соглашению сторон;
• по требованию одной их сторон путем обращения в суд.

Стоит уяснить, что «расторгнуть» договор — не значит забыть о нем и жить по-прежнему. Придется заключить «соглашение о расторжении» в той форме, в которой изначально оформлялся документ купли-продажи.

До регистрации

Ключевой момент в приобретении квартиры — переход права собственности. Только после регистрации покупатель становится собственником, имеющим право на распоряжение имуществом. До тех пор законным владельцем все еще является продавец. На этом этапе для расторжения сделки достаточно составить соглашение о прекращении договора.

После регистрации

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Если покупатель стал законным собственником, и все условия договора уже выполнены, значит, документ не действует, и расторгать нечего. Отменить сделку можно будет только в случаях, предусмотренных законодательством, а также если ранее в договоре были прописаны условия расторжения сделки. Один из вариантов выйти из сложной ситуации — заключить новый ДКП, согласно которому квартира перейдет прежнему собственнику.

Основания и условия для расторжения сделки

Основная статья закона, на которую ссылаются при отмене соглашения — ст. 450 ГК РФ. Согласно п. 2, изменение или расторжение договора возможно по одной из причин:

• одна из сторон существенно нарушила условия;
• в иных случаях, предусмотренных законом.

Положения подчеркивают свободу договорных отношений, возможность скорректировать ситуацию. «Существенными» называют нарушения, которые влекут нанесение ущерба пострадавшей стороне, препятствуют получению предполагаемой выгоды. При этом под «существенностью» стороны могут понимать разные вещи.

Недействительность сделки

Следует различать расторжение по согласию и признание договора недействительным. Последнее регулируется гл. 2 ГК РФ. По закону, сделка может быть признана недействительной в силу своей ничтожности или оспоримости. Сделка признается недействительной при наличии следующих обстоятельств:

• нарушение норм закона при составлении документа;
• заключение договора недееспособным или ограниченно дееспособным лицом;
• оформление сделки лицом, находящимся в состоянии измененного сознания (или ином), препятствующим пониманию совершаемых действий;
• подписание соглашения несовершеннолетним без участия официальных представителей;
• заключение договора под принуждением, путем обмана;
• оформление мнимой сделки.

После признания операции купли-продажи недействительной возникает правовое последствие. Стороны производят возврат всего полученного в результате заключения договора, а если вернуть в натуре квартиру не удается, осуществляется возврат ее стоимости.

Возможные причины отмены сделки для покупателя и продавца

Реализовать возможность расторгнуть соглашение в одностороннем порядке покупатель может следующих случаях:

• Истребование переданного по договору имущества третьими лицами.
• Отказ от передачи имущества продавцом по причине его изъятия при условии, что покупатель не знал о предстоящем событии.
• Несоответствие переданной квартиры параметрам, указанным в договоре. Если будет доказано, что предоставляемые документы о технических параметрах квартиры были фальшивыми, и цель подделки — введение в заблуждение заинтересованного лица, сделка будет признана недействительной. Если же покупатель не увидел разногласий в документах по невнимательности, продавец не виноват.
• Отказ от страхования, если это оговорено в договоре.
• Нежелание продавца предоставить документы об объекте.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Продавец может инициировать расторжение, если покупатель:

• уклоняется от выплаты денег в порядке, предусмотренным договором;
• покупатель не исполняет прочие обязательства, прописанные в соглашении.

Расторжение ДКП возможно только при веских на то причинах, хотя даже невыплата одной стороной денег может быть признана недостаточным основанием для аннулирования договора. В таких случаях продавцу рекомендуется подавать иск о выплате средств и начислении неустойки. Наиболее частые нарушения:

• отказ выселиться из квартиры;
• отказ от совершения оплаты.

В таких ситуациях для выбора правильного направления действий рекомендуется получить консультацию юриста.

Существенные изменения условий

Если одна из сторон не знала о каких-либо обстоятельствах, которые могли бы в корне поменять решение о приобретении квартиры, договор может быть расторгнут. Примеры таких обстоятельств:

1. После непродолжительного проживания выяснилось, что дом в аварийном состоянии и подлежит сносу.
2. Резкие изменения в экономике привели к падению (росту) курса расчетной валюты. В результате одна из сторон несет существенные убытки.
3. В соседней квартире находится парикмахерская (сауна, игровая комната и прочее), что мешает спокойному времяпровождению дома.

При грамотной проверке документов подобные неудобства можно было выявить еще при заключении предварительного договора, проверив план реконструкции города, познакомившись с соседями. Вовремя не проявив бдительность, пострадавшей стороне придется решать вопрос в суде, и результат может быть непредсказуем.

В течение какого времени можно расторгнуть договор

Сроки расторжения разнятся в зависимости от сопутствующих обстоятельств:

1. Если договор еще не выполнен, не произведена регистрация, его можно расторгнуть в согласительном порядке в любое время до произведения регистрации.
2. Если договор исполнен, причин для признания недействительности нет, осуществляется обратная сделка, срок которой неограничен.
3. В суд обращаются, если соглашение о расторжении достичь не удается, есть причины для признания договора недействительным. Срок подачи иска — 3 года с момента заключения сделки или момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав.

Если квартира передана, деньги выплачены в указанные сроки, произошла регистрация перехода права собственности, и все осуществлялось в рамках закона, расторгнуть соглашение можно только при веских на то основаниях. А насколько существенны будут аргументы, решит суд.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации

Пути прекращения договорных взаимоотношений различаются затратами времени, сил и материальных средств. Если выбирать путь наименьшего сопротивления, то это — заключение соглашения.

Порядок действий при решении вопроса в согласительном порядке

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Независимо от факта регистрации договора, расторгнуть его можно в согласительном порядке. Для этого необходимо: Если регистрация не произошла Если регистрация состоялась Обсудить возможность заключения дополнительного соглашения об отмене договора Обсудить возможность оформления обратной сделки Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи Оформить новый договор купли-продажи, где покупатель становится продавцом той же квартиры, а продавец – покупателем Заверить документ у нотариуса, если он был ранее заверен, или просто подписать, если соглашение составлено в простой форме Поставить нотариальное заверение, произвести регистрацию договора Уведомление о намерении расторгнуть соглашение направляется в письменном виде, желательно — почтой в виде письма с описью вложения. Вторая сторона может обдумать предложение в течение 30 дней (если иное не было оговорено договором). В случае отказа не избежать суда.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Данный порядок действий соблюдается и при намерении обратиться в суд. Органы правосудия задействуются только при условии, что стороны не смогли достичь компромисса.

Как расторгнуть договор купли-продажи в суде

Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:

1. Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
2. Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
3. Подготовить сопутствующие документы.
4. Подать иск в суд.
5. Принять участие в судебном процессе.
6. Получить решение суда.

Судья может вынести вердикт:

• Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.
• Отказать в удовлетворении иска.

Как составить иск

Форма и содержание документа должны соответствовать ст. 131 ГПК РФ. Он делится на несколько частей:

• «Шапка», где указываются сведения о судебном органе, истце, ответчике; обозначается цена иска (стоимость квартиры) и госпошлина.
• Основная часть. В ней истец указывает, когда совершена сделка, какие нормы права нарушены. Необходимо лаконично и убедительно доказать, что возникшие обстоятельства являются существенными для прекращения договора и возврата имущества.
• Прошение. Здесь оказывается, что хочет в итоге получить истец: расторгнуть договор, вернуть недвижимость, обязать ответчика выплатить сумму с учетом пени.
• Перечень документов.
• Подпись и дата.

Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры

Документы

К иску прилагается:

• копия договора купли-продажи;
• доказательства досудебного урегулирования спора;
• доказательства нарушений со стороны ответчика;
• сведения о передачи денежных средств;
• чек об оплате госпошлины;
• копии исков по числу заинтересованных лиц.

Иск с приложениями рассматривается судьей в течение 5 дней, после чего принимается решение о начале гражданского процесса. Поскольку стоимость квартиры превышает 50 тыс. руб., подобные дела рассматриваются в районном суде.

Госпошлина

Расчет суммы, которую нужно уплатить накануне подачи иска, производится согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ. В документе указаны суммы, от которых производится расчет. Госпошлина рассчитывается в зависимости от цены иска (стоимости недвижимости).

Цена иска, руб.	Фиксированная ставка, руб.	n,%	Сумма вычета, руб.
Меньше 20 000 (госпошлина не менее 400 руб.)	—	4	—
20 001—100 000	800	3	20,000
100 001—200 000	3,200	2	100,000
200 001—1 000 000	5200	1	200,000
Более 1000 000 (госпошлина не более 60 тыс. руб.)	13,200	0.5	1,000,000

Дополнительные затраты будут связаны с услугами юриста по составлению иска, разъяснению положений законодательства.

Период ожидания

Подобные дела рассматриваются в пределах 2 месяцев со дня подачи иска. Вторая сторона сможет оспорить решение в порядке апелляции, тогда суд будет длиться до полугода.

Срок исковой давности

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Произвести отмену договора через суд можно только в пределах срока исковой давности, которая составляет 3 года с момента его регистрации. Если пострадавшая сторона имеет веские причины, по которым срок обращения был нарушен, можно подать в суд ходатайство о восстановлении срока и предоставить доказательства обстоятельств, препятствующих более ранней подаче документа.

Как обезопаситься от срыва договоренностей

Перед заключением основного договора заключается предварительный, и нарушение его условий уже свидетельствует о недобросовестности нарушителя. В таком договоре должны быть пункты:

• дата (срок) и место заключения Основного соглашения;
• срок внесения платы за коммунальные услуги;
• дата выписки (снятия с регистрации) прописанных в помещении лиц, даты выезда самого собственника;
• заключительный срок оплаты стоимости квартиры.

Если начались нарушения указанных пунктов, составляется претензия. В документе фиксируется, какие договоренности были нарушены. Впоследствии претензия может быть использована в суде как доказательство несоблюдения условий договора.

Судебная практика

Для продавца неуплата покупателем стоимости квартиры кажется существенным условием для расторжения договора, однако при рассмотрении вопроса в органах правосудия судьи обычно иного мнения. Об этом свидетельствует пример из судебной практики. Гражданин Ш. приобрел у Л. квартиру по договору купли-продажи. В документе значилась продажная стоимость ХХ руб., из которой Л. уплатил только 1,25%. Остаток суммы покупатель обещал выплатить до n числа 2014 г., но до указанной даты выплата не была произведена. Ш. подал в суд и привел такие аргументы в пользу расторжения договора:

• Переданная квартира для Л. — неосновательное обогащение. Следуя ст. 1102 ГК РФ, если кто-либо безосновательно приобрел имущество другого человека, он обязан его вернуть.
• Согласно ст. 1104 ГК РФ если неосновательное обогащение представляет имущество, приобретатель должен вернуть его в натуре.

Ответчик не явился, о его месте жительства никому неизвестно, и заседание проводилось в отсутствие Л. В итоге судья не удовлетворил прошение Ш. о расторжении договора, мотивируя это следующим:

• Согласно п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22, если произведена регистрация перехода права собственности, но оплата за имущество не произведена, бывший законный владелец имеет право требовать оплату и проценты за просрочку (п. 3 ст. 486 ГК РФ).
• Истец не смог предоставить существенные доказательства нарушения условий договора, указанные в ст. 450 ГК РФ.
• В параграфе 7 ГК РФ не указано, что продажа имущества может быть аннулирована при неуплате одной стороной суммы по договору.

В результате судья пришел к выводу, что ни в законах, ни в договоре нет положений, позволяющих расторгнуть соглашение при невыплате стоимости квартиры. Единственное, что остается продавцу — истребовать сумму в судебном порядке.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Мы купили у соседки комнату, она (или родственники) может подать в суд на расторжения сделки купли-продажи (с момента регистрации договора купли-продажи прошло 5 месяцев)? расторжение договора купли продажи доли в квартире.

Если право собственности зарегистрировано, то расторгнуть договор нельзя. вообще. Он уже исполнен .

Для расторжения договора в судебном порядке нужны существенные условия для его расторжения. Родственники такой иск предъявить не могут, а продавец , да может в течение 3х лет с момента госрегистрации сделки. До подачи иска продавец высылает Вам нотариальное заявление о причинах расторжения договора. В течение месяца Вы должны ответить. Передумал-это не основание для расторжения.

Здравствуйте, Анастасия! Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ). Обратиться с иском о расторжении договора соседка может, но что она приведет в обоснование своего иска? В силу подп.1 п.2 ст.450 части первой ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Соседка по договору продавец, она была вправе рассчитывать на получение денег в полном объеме в размере и в сроки, установленные договором. Если Вы не заплатили в установленный срок обусловленную сумму, то у соседки есть шанс расторгнуть договор. Есть также основания для признания сделки недействительно по основаниям, предусмотренным ст.ст. 177-179 ГК РФ, это – неспособность понимать значение своих действий, (а также недееспособность соседки (ст.171 ГК РФ)) потребуется су.псих эксп-за; заблуждение, заблуждение, а также обман, насилие, угрозы – доказательства индивидуальны для каждого конкретного случая, но процесс очень сложный.

Позволю себе не согласиться с коллегой.Законом предусмотрено расторжение договора,в том числе купли-продажи комнаты.В моей практике, например был именно расторгнут судом договор купли-прдажи квартиры(а не признан недействительным) по основанию существенного нарушения условий договора. Вам также следует знать,что возможно не только расторжение договора, но и признание его недействительным по основаниям указанных в ст.ст.168-179 ГК РФ. Статья 450.ГК РФ Основания изменения и расторжения договора 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств 1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора 1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Основания

Причины для расторжения договора купли-продажи:

1. Серьезные нарушения договора. При этом пострадавшей стороной может быть и Продавец, и Покупатель. В результате нечестных действий одной из сторон вторая ощутимо страдает. Ярким примером является отказ покупателя от оплаты по договору после завершения процедуры оформления документом. Продавец также способен нарушить условия договора не снимаясь с регистрационного учета или не выписываясь из этой квартиры. Проблема в том, что доказать нарушение закона или условий сделки одной из сторон еще нужно доказать.
2. Непредвиденные обстоятельства, наносящие серьезный ущерб одной из сторон. Договор подписан, оплата произведена, но внезапно возникает один из родственников продавца, претендующий на данную недвижимость. Продавец уверял, что квартира не имеет обременений, а суд признал требование родственника на право проживания в квартире законными и решил удовлетворить их. Выиграть дело может любой, кто был прописан на данной жилплощади, а потом некоторое время отсутствовал без возможности возвращения (например, тюремное заключение), по возвращении и отсутствии любого другого жилья он может заявлять свои права на недвижимость.

Решение о расторжении договора купли-продажи квартиры

Часто решение об аннулировании признания передачи/приобретения права собственности на квартиру приходится получать в зале суда. Для вынесения решения и рассмотрения дела необходимо наличие всех документов, предусмотренных законом и соблюдение традиций. Главной из них является попытка мирного урегулирования вопроса до суда.

Расторжение до госрегистрации

Необходимость расторгнуть сделку еще до того, как будет проведена государственная регистрация смены правообладателя наиболее безопасна для Продавца. В этом случае он по-прежнему является хозяином жилплощади и ничем не рискует. Покупатель оказывается в более уязвимом положении. Уплаченная в качестве задатка сумма, скорее всего, останется за продавцом, если порядок ее возвращения не был заранее предусмотрен при формировании договора. Для оформления расторжения достаточно придти к соглашению сторон и оформить его в письменной форме. На получение ответа от второй стороны обычно дается месяц. Другие сроки могут быть прописаны непосредственно в договоре.

После регистрации

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В этом случае Продавец серьезно рискует. Он уже потерял право собственности на данную квартиру. Если же возникают обстоятельства, требующие расторжения сделки, ему необходимо поторопиться. После того как будут исполнены все обязательства и пройдет месяц с момента начала действия договора, отменить его будет уже невозможно. Правило прописано в Гражданском кодексе РФ. Аннулировать договор при его частичном исполнении проще, если в нем прописаны условия для подобного развития событий. В противном случае придется руководствоваться скупыми предписаниями законодательства, т.е. в случае грубого нарушения условий договора. Аннулирование не предусматривает возвращения материальных ценностей, потраченных на частичное исполнение условий сделки до ее признания недействительной. Грубые нарушения, повлекшие за собой еще и ущерб для пострадавшей стороны, дают ей право требовать возмещения понесенных убытков и морального ущерба, наряду с возвращением остального имущества.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

При обоюдном желании аннулировать сделку, обеим сторонам необходимо подписать соответствующий документ. В нем подтверждается переход прав собственности на квартиру от нового владельца обратно к Продавцу, за что последний должен возместить расходы на оформление документов и регистрацию. Документ подается в регистрационную палату.

Заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры

В самом заявлении подробно излагаются обстоятельства конфликта:

• когда был заключен договор;
• на каких условиях;
• какие условия не были выполнены;
• какие действия были предприняты истцом для досудебного решения вопроса;
• результат этих действий;
• суть требований;
• как расценивается данный факт в соответствии с законодательством.

Здесь идет отсылка к трем статьям Гражданского кодекса РФ:

1. В соответствии со ст. 450 договор расторгается по причине нарушения его условий одной из сторон. В результате подобных действий второй стороне приходится забыть обо всем на что, она рассчитывала, идя на подписание документа.
2. Ст. 452 предусматривает возможность обращение в суд становится возможным уже после того, как стороны предприняты попытки самостоятельно придти к соглашению по расторжению сделки или ее изменению. Игнорирование или отсутствие ответа в срок, прописанный в требовании, дает полное право дальнейшего решения вопроса в суде. Если сроки не указаны, то согласно законодательству время ожидания заканчивается на 30 календарный день.
3. Ст. 395 предполагает возможность выплаты пострадавшему Продавцу еще и процентов, а также возмещения всех убытков, вызванных неисполнением Покупателем своих обязательств.

Например, был заключен договор, в результате которого после прохождения процедуры госрегистрации Покупатель должен был оплатить стоимость квартиры согласно сумме, прописанной в тексте соглашения. Однако, по истечении предусмотренных тем же договором сроков денежные средства не поступили на счет получателя. Просьбу выполнить свои обязательства он проигнорировал, как и предложение о досудебном расторжении договора. При составлении искового заявления необходимо приложить соответствующий пакет документов:

• Копия договора купли-продажи.
• Копия документа, подтверждающего обоснованность требований истца. В данном случае, это выписка со счета Продавца, подтверждающая отсутствие поступления денежных средств.
• Копия требования пострадавшей стороны ко второй с требованием выполнить свои обязательства по договору.
• Копия требования о расторжении договора купли-продажи.
• Доказательства того, что ответчик проигнорировал требования выполнить свою часть сделки.
• Доказательства уклонения или отказа ответчика в добровольном расторжении договора.
• Копия иска и всех приложенных документов для передачи их ответчику.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Доверенность на право выступать от имени истца в качестве его законного представителя (подается в случае необходимости).
• Все иные документы, подтверждающие обоснованность требований истца.

Практика

Чаще всего с заявлениями о расторжении договора купли-продажи обращаются именно продавцы, требуя вернуть им их имущество и возместить убытки. Требования могут быть удовлетворены, если:

• покупатель не оплатил стоимость квартиры согласно условиям договора;
• обязался вносить оплату несколькими платежами (рассрочка) и часть из них не уплатил;
• отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие факт оплаты стоимости квартиры. Это расценивается как серьезно нарушение сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Требования не могут быть удовлетворены, если:

• покупатель подтвердит полную оплату до заключения договора;
• обременения удалось снять до подписания договора.

Срок расторжения договора купли-продажи квартиры

Подписание договора требует зарегистрировать его в соответствующем органе, как и передачу прав на недвижимость. Чаще всего эти процедуры выполняются одновременно. В течение месяца, если условиями договора не предусмотрено иное, договор можно расторгнуть. В противном случае он уже не будет действовать, т.е. перейдет в статус завершенных. Если документы на регистрацию уже поданы, следует немедленно обратиться для их возврата. Срок исковой давности берет свое начало в день регистрации договора. Если все условия по договору полностью выполнены обеими сторонами, никаких нарушений не наблюдается, то заявлять о желании расторгнуть сделку уже поздно.

Как обезопаситься продавцу

1. Следует обязательно прописывать в документе все пункты, являющиеся основанием для расторжения сделки при неисполнении одной стороной своих обязательств.
2. Необходимо уточнить сроки поступления денежных средств,
3. Прописать когда должна быть произведена полная оплата до или после перерегистрации права собственности.

Гарантии для покупателя

Закон не предусматривает конкретных сроков передачи имущества после соблюдения всех необходимых формальностей. Уже являясь полноправным владельцем квартиры, ему приходится ждать возможность начать его использовать. Для разных людей понятие разумного срока также является разным. Во избежание неприятных сюрпризов следует заранее обговорить этот момент при составлении договора, а также обязательно вписать его в документ. При покупке или продаже квартиры следует внимательно отнестись к составлению договора. В него должны быть включены условия для максимально комфортного и безболезненного расторжения сделки. При этом должны быть учтены интересы обеих сторон. В случае неисполнения одной из сторон своих обязательств можно попробовать придти к мирному соглашению. Обращение в суд без соблюдения данной формальности невозможно.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно