Содержание
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац утратил силу. – Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим её лицом либо за его счёт, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счёт соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или её приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
- 1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
- 2) решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Комментарий к статье 222 Гражданского Кодекса РФ
1. В п. 1 комментируемой статьи дается определение самовольной постройки. Ею является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольно построенными могут быть жилой дом, дача, гараж, другое строение, сооружение. Как правило, часто самовольно возводятся объекты, имеющие коммерческую привлекательность (здания магазинов, автозаправочных станций, кафе и т.д.). Однако по смыслу комментируемой статьи самовольной постройкой не могут считаться те объекты, которые по своей природе являются движимыми, но отнесены к разряду недвижимых законом (например, воздушные и морские суда). Таким образом, для признания постройки самовольной достаточно одного из следующих условий: 1) нарушение правил землеотвода для строительства; 2) отсутствие необходимых разрешений, в частности собственника земельного участка; 3) существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Источники права, которым должен соответствовать землеотвод, могут быть самыми разнообразными и, по-видимому, именно поэтому в комментируемой статье не конкретизированы. Основным источником в области земельных правоотношений является ЗК, в соответствии с которым земельные участки для строительства могут предоставляться по общему правилу либо на праве собственности, либо в аренду. Для незначительного круга специальных субъектов (государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления) установлена возможность приобретения земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 20 ЗК РФ). Дальнейшее использование земельных участков должно носить строго целевой характер. Доказать наличие надлежащего землеотвода должно лицо, которое вело строительство. Нарушение градостроительных и строительных норм и правил выражается в несоответствии деятельности по возведению постройки требованиям Градостроительного кодекса, Закона об архитектурной деятельности, Закона об охране окружающей среды, подзаконных нормативных актов. Нарушения строительных норм и правил могут выражаться, например, в снижении прочности (способности воспринимать расчетные нагрузки) и устойчивости (способности сохранять состояние равновесия под действием расчетных нагрузок) постройки, грубых несоответствиях проектной документации, введении объекта в эксплуатацию ненадлежащим органом (п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса). 2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит общее правило о невозможности приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, ее осуществившим. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны на основании ст. 168 ГК; по сути, такая постройка становится изъятой из гражданского оборота (см. коммент. к ст. 129 ГК). Более того, комментируемая статья устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Требовать наступления таких последствий уполномочен собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, либо уполномоченный государственный орган, осуществляющий градостроительный и архитектурный контроль, причем, на наш взгляд, исключительно в судебном порядке, так как данные требования могут затрагивать имущественные права. На практике возникают трудности с определением лица, которое возвело самовольную постройку и, следовательно, обязано снести ее. Следует присоединиться к мнению о том, что факт эксплуатации самовольной постройки предполагает, что использующее постройку лицо само ее возвело, пока не будет доказано обратное. По буквальному смыслу нормы п. 2 комментируемой статьи содержащаяся в ней санкция в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 ЗК (см. Определение КС от 3 июля 2007 г. N 595-О-П "По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (Вестник КС. 2007. N 6)). 3. В п. 3 комментируемой статьи сформулировано исключение из общего правила п. 2 комментируемой статьи. Действующая редакция п. 3 комментируемой статьи, лишившая застройщика возможности признать право собственности на постройку за собой, вступила в силу в 2006 г. (СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881); ранее у него была возможность приобрести право собственности на постройку в том случае, если земельный участок был предоставлен ему после строительства. Таким образом, теперь требовать признания указанного права за собой вправе лишь собственник или субъект иного указанного в комментируемой статье ограниченного вещного права на земельный участок. Ответчиком по искам о признании права собственности должен выступать, как представляется, орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство и приемку объекта, завершенного строительством, в эксплуатацию. 4. Существенной новеллой п. 3 комментируемой статьи в новой редакции стала возможность признания права собственности на самовольную постройку во внесудебном порядке в предусмотренных законом случаях (так называемая дачная амнистия). В соответствии со ст. 25.3 Закона о государственной регистрации документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества. С августа 2018 года вступили в силу изменения к статье 222 Гражданского кодекса, уточнившие понятие самовольной постройки (далее − самострой)и дополнившие положения о самострое существенными изменениями. Что такое самострой? Самострой − это любое здание, сооружение, строение, возведенное на участке с нарушением закона. Таким нарушением закона может быть: – строительство на чужом участке без разрешения; – возведения здания без надлежащей документации (утверждённого проекта, разрешения на ввод в эксплуатацию и др.); – нарушение градостроительных норм и правил. Ранее санкцией, следующей за признанием объекта самостроем, был безоговорочный снос. Московские предприниматели прекрасно помнят «ночь длинных ковшей», по результатам которой были выкорчеваны несколько тысяч строений. Тогда предпринимателей поразила безапелляционность решения о сносе, принятого городскими властями. Ведь многие приобрели коммерческую недвижимость, добросовестно полагая, что «с документами все в порядке». Конечно, грамотный анализ документов перед сделкой и юридический due diligence выявили бы должные риски, но не все предприниматели считают необходимым обращаться к юристам. Их можно понять, ведь в большом количестве случаев они приобретали объекты у собственников, демонстрировавших свидетельства на собственность и выписки из ЕГРН (Единый реестр недвижимого имущества). В России выписка из ЕГРН не является гарантией безопасности сделки, не является она даже гарантией того, что объект, который зафиксирован в реестре прав ЕГРН как недвижимость, действительно является недвижимой вещью. Данная специфика глубоко уходит корнями в историю формирования регистрационной системы в России. Установить юридическую чистоту недвижимости позволяет только внимательное изучение документов, которое следует вверить специалистам перед заключением сделки по купле-продаже недвижимости, особенно это касается коммерческой (нежилой) недвижимости и отдельно стоящих зданий. Что поменялось в законе? В статье 222 ГК РФ появился добросовестный строитель самостроя – это лицо, которое в силу объективных причин не знало и не должно было знать о том, что объект, который оно возводит, обладает признаками самостроя. В данном случае здание, обладающее признаками незаконного строительства, излечивается фактором добросовестности и не будет признано самостроем. Ранее схожая позиция высказывалась Президиумом Высшего арбитражного суда России в Информационном письме от 09.12.2010 № 143.
Санкция расширилась в сторону смягчения. Теперь предполагается альтернативный способ борьбы с самостроем – приведение в соответствие с требованиями закона. Органам местного самоуправления не разрешается принимать решение о сносе. Законодатель использовал формулировку, не предполагающую расширения или разночтения. В новой редакции статьи 222 ГК РФ использована формулировка: «в любом случае не вправе принимать решение о сносе" – в отношении органов местного самоуправления, если объект, обладающий признаками самовольности, все-таки: – зарегистрирован в ЕГРН; – признан судом в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ приведенным в соответствие с требованиями закона; – если ранее суд отказал в сносе данного объекта; – является многоквартирным домом, жилым домом или садовым домом. Дополнительно следует выделить введение сроков от 3-х месяцев до 12-ти месяцев для сноса или приведения в соответствие. Подобные сроки хоть и являются скорее ориентировочными, чем строгими и обязательными, однако они несут важную функцию – предотвращение внезапного сноса. Выводы Законодатель постарался в этот раз сделать все возможное, чтобы дать шанс добросовестным, но немного запутавшимся в сложной разрешительной документации и согласовательном процессе предпринимателям не остаться на «пустой лужайке», а все-таки привести самострой к правовому режиму недвижимого имущества, оформленного в полном соответствии с требованиями закона. Тем не менее не стоит рассматривать данные изменения как возврат в ситуацию вседозволенности в сфере оборота недвижимости. Обойти закон и зарегистрировать объект, не являющийся недвижимостью или умышленно возведенный на чужом земельном участке или с допущением грубых нарушений закона, по-прежнему будет невозможно. Данные изменения призваны защитить добросовестных застройщиков или приобретателей объектов недвижимости со сложной юридической судьбой. Кроме того, призываем вас помнить, что предварительная юридическая проверка объекта всегда помогает избежать дальнейших проблем и существенно сократить расходы. Ведь переделывать всегда намного сложнее, чем сразу сделать правильно. Поступайте правильно. Обращайтесь к опытным юристам из Legal Support за консультацией перед каждым важным поступком в вашей жизни, особенно это касается бизнеса, где ответственность за ошибку может быть очень серьезной.
This is a topic close to my heart cheers, where are your contact details though?
Thanks so much for sharing I want you to see me naked
How can I get more helpful information?
Thank you so much for helping me.
I am interested in more info. How can I contact you?
Thank you for another fantastic article. The place else may just anybody get that type of information in such an ideal approach of writing? I have a presentation subsequent week, and I’m at the look for such information.
I am 43 year old female Thank you so much!