Содержание
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома
В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек. На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ). При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком. Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства. Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.Особенности уменьшения неустойки судом
При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
- в исключительных случаях;
- по заявлению должника (застройщика, ответчика);
- если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
- при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки
Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно "резать" заявленную неустойку. Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения. В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017). Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
***
Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.
Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.
По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
Долгие годы суды уменьшали неустойку не только потому, что она была несоразмерной, но и просто так, "для порядка". Почему-то со дня принятия Гражданского кодекса главной задачей судей стало не допустить обогащения другой стороны, говорит партнер АБ «Эксиора» Юрий Сбитнев. Неустойку снижали порой до таких смешных размеров, что нарушать обязательства стало в определенном смысле выгодно. «Получить кредит в банке было дороже, чем просто держать деньги в обороте и не отдавать их кредитору», – делится Сбитнев.
С этим боролся Высший арбитражный суд. С 2011 года он предупреждал о том, что такой подход плохо влияет на договорную дисциплину и экономику в целом. ВАС предписывал судам устанавливать баланс интересов должника и кредитора, чему сейчас и следуют арбитражные суды с переменным успехом, говорит Сбитнев. Кроме судебных разъяснений, влияние на практику оказало изменение ст. 333 ГК об уменьшении неустойки в 2015 году. Согласно ее новой редакции, в предпринимательских спорах неустойку можно снижать лишь в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор получит необоснованную выгоду. Для этого обязательно заявление стороны. Договор не может ограничить или исключить действие этой нормы, добавляет руководитель проектов АБ "S&K Вертикаль" Елена Батура. «Указание на исключительность возымело, на мой взгляд, сильный психологический эффект, – комментирует юрист практики разрешения споров и банкротства АБ «Линия права» Кирилл Коршунов. – По смыслу изменений кредитор не должен получить ничего сверх того, что мог бы потерять». По его словам, это усложнило стандарт доказывания и в ряде случаев воспрепятствовало снижению неустойки. Свою лепту внес и Конституционный суд. Он указал, что вопрос о снижении несоразмерной неустойки должен решаться непременно в судебном заседании, а ответчики должны представлять доказательства своей позиции – Батура цитирует определения КС от 15 января 2015 года № 6-О и № 7-О.
Цифры и риски
Сейчас, по сведениям Коршунова, суды снижают неустойку значительно реже, чем раньше, – примерно в половине случаев. «Из 45 судебных актов на эту тему, выбранных наугад среди решений АСГМ 2017 года, в 25 случаях неустойку снизили, в 20 – нет, – делится он. – В регионах примерно такое же соотношение». В основном судебная практика считает обоснованными 0,1% в день (36,5% годовых). Непонятно почему, ведь постановление Пленума ВАС № 81 предписало исходить из двукратной учетной ставки ЦБ (сейчас 14,5% годовых), комментирует адвокат КА «Регионсервис» Дмитрий Земнухов. По его мнению, это говорит в пользу стороны, взыскивающей неустойку. Коршунов поделился наблюдениями о том, как размер неустойки связан с риском ее отмены.
Но суды ориентируются не только на двукратную учетную ставку ЦБ, но и обстоятельства конкретного дела: баланс интересов сторон, компенсационный характер неустойки и размер основного обязательства, говорит партнер практики по разрешению споров Bryan Cave Leighton Paisner Russia LLP Иван Веселов. Также, по его словам, суды соизмеряют начисленную неустойку последствиям неисполнения обязательств и длительности периода просрочки. Здесь суды не выработали единых подходов, поэтому нужно изучать судебную практику конкретного региона, говорит Татьяна Удодова из «Пепеляев Групп».
Общая формулировка в ст. 333 ГК (снижение при «исключительных обстоятельствах») означает постоянный риск, что один суд признает те же обстоятельства исключительными, а другой – нет, говорит Батура. Ситуация осложняется тем, что у судей обычно не принято мотивировать снижение неустойки. «Чаще всего они перечисляют дежурные позиции высших судов, а потом пишут: ". с учетом обстоятельств дела суд приходит к выводу о необходимости снижения неустойки"», – жалуется Коршунов.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
"Судьи обычно не мотивируют снижение неустойки. Редко можно встретить акт, в котором объясняется, какие именно обстоятельства говорят о несоразмерности штрафной санкции".
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
Аргументы в пользу должника: действенные и не очень
Неоднозначность судебной практики может обернуться в пользу должника, который стремится снизить договорную неустойку. Юристы назвали аргументы, на которые он может ссылаться:- неустойка выше двукратной учетной ставки или среднего размера ставок по кредитам на пополнение оборотных средств;
- сумма неустойки приближается к сумме основного долга или ее превысила;
- санкция больше, чем обычно по аналогичным обязательствам;
- ответственность сторон в договоре «несимметрична»;
- период просрочки небольшой;
- обязательство неденежное;
- кредитор сам виноват (полностью или частично) в просрочке исполнения;
- кредитор не понес убытков или они были незначительны;
- были уважительные причины для неисполнения обязательства.
- тяжелое финансовое положение;
- долги перед другими кредиторами;
- контрагенты не исполняют свои обязательства;
- на активы наложен арест;
- нет бюджетного финансирования;
- долг полностью или частично погашен в добровольном порядке на день рассмотрения спора;
- организация выполняет социально значимые функции;
- должник обязан уплатить проценты за пользование деньгами (например, по ст. 317.1 ГК).
Стремительное "обогащение" кредитора
Тому, кто взыскивает неустойку, тоже приходится занимать активную позицию в суде. Бремя доказывания вообще-то лежит на должнике, но именно кредитору часто приходится доказывать соразмерность и адекватность штрафных санкций, утверждает Сбитнев. Аргументы против снижения неустойки привела Удодова:- размер неустойки обычный для делового оборота;
- он утвержден обеими сторонами без разногласий (свобода договора);
- оппонент не доказал исключительность условий для снижения неустойки;
- он не доказал несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства;
- размер штрафных санкций соответствует характеру и продолжительности нарушения.
"Чтобы институт работал лучше, надо в первую очередь изменить подход с продолжниковского на прокредиторский. Если кредитор обратился с требованием о взыскании неустойки, в этом, как правило, виноват должник, и по общему правилу он должен нести ответственность в полном объеме".
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
1) неустойка должна быть явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства;
2) для предпринимателей уменьшение неустойки должно носить исключительный характер, когда ее взыскание в полном размере приведет к получению кредитором необоснованной выгоды;
3) в сфере предпринимательской деятельности вопрос об уменьшении неустойки ставится на рассмотрение только в случае, когда ответчиком заявлено соответствующее ходатайство. Поэтому если сторона не заявит такое ходатайство, в т.ч. по причине пропуска судебного заседания, неустойку, скорее всего взыщут в полном размере.
Заявление может быть подано только в суде первой инстанции, когда противоположная сторона выходит с иском об истребовании неустойки. В апелляционной инстанции заявить о неустойке можно только, если дело рассматривается по правилам первой инстанции (т.е. в первой инстанции рассмотрено с процессуальными нарушениями). Статья 333 ГК РФ применяется не только к договорным неустойкам, но и к законным, т.е. когда взыскивается в размере, предусмотренном определенным законом (Законом РФ "О защите прав потребителей", транспортными уставами и кодексами, ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств", ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд"). Несоразмерность неустойки должен доказать ответчик. Арбитражный суд удовлетворит ходатайство об уменьшении неустойки, если ответчик докажет, что у истца в случае присуждения в его пользу неустойки в полном размере возникнет необоснованная и несоразмерная выгода. Неустойка не может служить средством обогащения, а призвана только компенсировать возможные убытки кредитора. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже неустойки. Обычно доказательства строятся на сравнении размера начисленной неустойки с суммой основного долга, а также с размером процентов по банковским кредитам, учетной ставкой ЦБ РФ. Тенденции. Если провести анализ судебной практики можно определить следующее:
1) арбитражные суды, как правило, снижают неустойку, если она больше 0,1% за каждый день просрочки. Суды считают, что неустойка в размере 0,1% соответствует принципам разумности и справедливости. Если же установлен больший размер неустойки (например, 0,3% или 1%), то это часто считают злоупотреблением правом (неустойка не должна быть средством обогащения и носит компенсационный характер).
2) одним из оснований снижения размера неустойки является ее исчисление от размера всей стоимости договора, а не от стоимости нарушенного обязательства. Этот способ расчета неустойки не противоречит закону. Однако, по мнению судов, это противоречит принципу юридического равенства, предусмотренному п. 1 ст. 1 ГК РФ, поскольку создает преимущественные условия одной из сторон договора.
3) как показывает практика, суды никогда не снижают неустойку ниже ставки рефинансирования ЦБ РФ, а если это и происходит, то велик риск отмены решения вышестоящей инстанцией.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону
8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
1. грамотно и обоснованно составить ходатайство об уменьшении неустойки;
2. составить контррасчет неустойки, исходя из ставок, которые представляются разумными;
3. исключить злоупотребление правами в процессе, намеренное затягивание судебного разбирательства и другие проявления «не надлежащей добропорядочности» с точки зрения судьи;
4. учитывать «человеческий фактор», т.к. суд в данном случае не связан законом и принимает решение, исходя из своего внутреннего убеждения.
Квирквия Бадри Амлиниевич, к.э.н., адвокат,
руководитель адвокатского кабинета № 2650
Адвокатской палаты Московской области
Тел. для консультаций: +7 (495) 230-11-77
Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:
Круглосуточно
This piece of writing is actually a nice one it helps new net visitors, who are wishing in favor of blogging.|
Hi I am so grateful I found your blog, I really found you by mistake, while I was looking on Aol for something else, Anyways I am here now and would just like to say cheers for a marvelous post and a all round thrilling blog (I also love the theme/design), I don’t have time to read through it all at the moment but I have book-marked it and also included your RSS feeds, so when I have time I will be back to read a great deal more, Please do keep up the excellent b.|
Thanks for sharing your thoughts. I really appreciate your efforts and I will be waiting for your further write ups thanks once again.|